公司小物業(yè)日常管理制度總則1.目的為加強(qiáng)公司小物業(yè)的規(guī)范化管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障公司物業(yè)的正常運(yùn)行，維護(hù)公司及業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本日常管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司小物業(yè)全體工作人員，包括但不限于物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、安保人員等。3.基本原則依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，確保物業(yè)管理活動(dòng)合法合規(guī)。服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。精細(xì)化管理原則：注重細(xì)節(jié)，對物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致把控，提高管理效率和質(zhì)量。團(tuán)隊(duì)協(xié)作原則：強(qiáng)調(diào)各部門之間、員工之間的溝通協(xié)作，形成合力，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。人員管理1.人員招聘根據(jù)公司發(fā)展需要及崗位空缺情況，制定人員招聘計(jì)劃。招聘信息應(yīng)明確崗位要求、職責(zé)、待遇等內(nèi)容，通過多種渠道發(fā)布，如招聘網(wǎng)站、社交媒體、內(nèi)部推薦等。對應(yīng)聘人員進(jìn)行初步篩選，組織面試、筆試、實(shí)際操作等考核環(huán)節(jié)，確保選拔出符合崗位要求、具備專業(yè)技能和良好職業(yè)素養(yǎng)的人員。新員工入職前，需進(jìn)行入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括公司概況、企業(yè)文化、規(guī)章制度、崗位職責(zé)等，使其盡快熟悉工作環(huán)境和工作內(nèi)容，融入公司團(tuán)隊(duì)。2.考勤管理實(shí)行簽到打卡制度，員工應(yīng)按時(shí)上下班，不得遲到、早退、曠工。如有特殊情況需要請假，應(yīng)提前按照規(guī)定流程提交請假申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。員工請假分為事假、病假、年假、婚假、產(chǎn)假、陪產(chǎn)假、喪假等，具體請假流程和審批權(quán)限按照公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。每月對員工考勤情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，遲到、早退累計(jì)達(dá)到一定次數(shù)或曠工達(dá)到一定天數(shù)的，按照公司規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處罰。3.績效考核建立科學(xué)合理的績效考核體系，明確考核指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)和考核周期。考核指標(biāo)應(yīng)涵蓋工作業(yè)績、工作態(tài)度、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等方面，確保全面客觀地評價(jià)員工工作表現(xiàn)?？冃Э己朔譃樵露瓤己?、季度考核和年度考核。月度考核主要對員工當(dāng)月工作進(jìn)行評價(jià)，季度考核和年度考核在月度考核基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合評定。根據(jù)績效考核結(jié)果，給予員工相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和激勵(lì)，如績效獎(jiǎng)金、晉升機(jī)會(huì)、榮譽(yù)表彰等；對考核不達(dá)標(biāo)或違反公司規(guī)定的員工，進(jìn)行相應(yīng)的處罰，如警告、罰款、降職、辭退等。4.培訓(xùn)與發(fā)展制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，根據(jù)不同崗位需求和員工實(shí)際情況，開展各類培訓(xùn)活動(dòng)，包括專業(yè)技能培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)、溝通技巧培訓(xùn)等，不斷提升員工業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。鼓勵(lì)員工參加外部培訓(xùn)課程和行業(yè)研討會(huì)，拓寬視野，了解行業(yè)最新動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢。對于參加外部培訓(xùn)并取得相關(guān)證書或?qū)居型怀鲐暙I(xiàn)的員工，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)和支持。建立員工職業(yè)發(fā)展通道，為員工提供晉升機(jī)會(huì)和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)。根據(jù)員工工作表現(xiàn)和能力水平，適時(shí)調(diào)整崗位，為員工創(chuàng)造更多發(fā)展空間。物業(yè)運(yùn)營管理1.客戶服務(wù)設(shè)立客戶服務(wù)中心，負(fù)責(zé)接待業(yè)主咨詢、投訴、報(bào)修等各類事項(xiàng)?？蛻舴?wù)人員應(yīng)熱情、耐心、細(xì)致地解答業(yè)主問題，及時(shí)處理業(yè)主反饋的意見和建議，做到事事有回應(yīng)，件件有著落。建立業(yè)主檔案，記錄業(yè)主基本信息、房屋情況、服務(wù)需求等內(nèi)容，定期對業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主滿意度，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧融洽的社區(qū)氛圍。活動(dòng)形式可以包括節(jié)日慶祝、親子活動(dòng)、健康講座等。2.房屋及設(shè)施設(shè)備管理建立房屋及設(shè)施設(shè)備檔案，詳細(xì)記錄房屋建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備型號(hào)、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息，確保對物業(yè)資產(chǎn)的全面管理。制定房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，確保其正常運(yùn)行。對于大型設(shè)備或關(guān)鍵設(shè)施，應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測和維護(hù)。接到業(yè)主報(bào)修后，維修人員應(yīng)及時(shí)響應(yīng)，按照規(guī)定流程進(jìn)行維修處理。維修完成后，應(yīng)進(jìn)行回訪，確保維修質(zhì)量符合要求。加強(qiáng)對公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理，如電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)等，確保其正常運(yùn)行和使用安全。定期組織設(shè)施設(shè)備應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。3.環(huán)境衛(wèi)生管理制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔工作標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程。保潔人員應(yīng)按照規(guī)定時(shí)間和區(qū)域進(jìn)行清掃、保潔工作，確保公共區(qū)域干凈整潔，無雜物、無異味。加強(qiáng)對垃圾分類的宣傳和引導(dǎo)，設(shè)置合理的垃圾分類投放點(diǎn)，定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)，確保垃圾日產(chǎn)日清。定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，特別是在疫情防控期間，要嚴(yán)格按照相關(guān)要求做好消毒工作，保障業(yè)主身體健康。加強(qiáng)對環(huán)境衛(wèi)生的檢查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促保潔人員整改，確保環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量達(dá)標(biāo)。4.安全保衛(wèi)管理建立健全安全保衛(wèi)制度，加強(qiáng)安保人員培訓(xùn)，提高安保人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和應(yīng)急處置能力。安保人員應(yīng)嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，24小時(shí)值班巡邏，做好人員、車輛出入登記和安全防范工作。加強(qiáng)對小區(qū)出入口、停車場、監(jiān)控室等重點(diǎn)區(qū)域的管理，安裝必要的安全防范設(shè)施，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控?cái)z像頭、報(bào)警裝置等，確保小區(qū)安全。制定應(yīng)急預(yù)案，針對火災(zāi)、盜竊、突發(fā)事件等制定詳細(xì)的應(yīng)對措施，并定期組織演練。確保在緊急情況下能夠迅速、有效地進(jìn)行處置，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。配合公安機(jī)關(guān)等相關(guān)部門做好小區(qū)治安管理工作，及時(shí)處理各類安全隱患和突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)正常秩序。財(cái)務(wù)管理1.預(yù)算管理每年年底根據(jù)公司經(jīng)營目標(biāo)和物業(yè)管理實(shí)際情況，編制下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)算內(nèi)容包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理制度，對各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。如遇特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定流程進(jìn)行審批。定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，并采取有效措施進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，確保公司財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.收入管理明確物業(yè)管理各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)定及時(shí)收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)等各類費(fèi)用。收費(fèi)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守收費(fèi)流程，開具正規(guī)發(fā)票，確保收費(fèi)工作的規(guī)范和透明。加強(qiáng)對欠費(fèi)業(yè)主的催繳工作，建立欠費(fèi)臺(tái)賬，定期進(jìn)行梳理和分析。對于長期欠費(fèi)的業(yè)主，采取上門溝通、發(fā)送催款函、法律訴訟等措施，確保公司收入及時(shí)足額回收。積極拓展其他收入渠道，如開展社區(qū)增值服務(wù)、房屋租賃等業(yè)務(wù)，增加公司收入來源，提高公司盈利能力。3.成本費(fèi)用管理加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，建立成本費(fèi)用管理制度，明確成本費(fèi)用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各項(xiàng)成本費(fèi)用支出應(yīng)嚴(yán)格按照審批流程進(jìn)行，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。對物業(yè)管理成本進(jìn)行分類核算，如人員成本、物料成本、維修成本等，定期進(jìn)行成本分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)和潛力點(diǎn)，采取有效措施降低成本。嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷，報(bào)銷人員應(yīng)提供真實(shí)、合法、有效的報(bào)銷憑證，經(jīng)審核無誤后按照規(guī)定進(jìn)行報(bào)銷。加強(qiáng)對費(fèi)用報(bào)銷的監(jiān)督和審計(jì)，防止不合理費(fèi)用支出。4.財(cái)務(wù)審計(jì)定期開展財(cái)務(wù)審計(jì)工作，對公司財(cái)務(wù)收支情況、預(yù)算執(zhí)行情況、內(nèi)部控制制度等進(jìn)行審計(jì)檢查。審計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守審計(jì)工作規(guī)范，確保審計(jì)結(jié)果的客觀公正。根據(jù)審計(jì)結(jié)果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并提出改進(jìn)建議和措施。對違反財(cái)務(wù)制度的行為，按照公司規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理。配合外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對公司進(jìn)行年度審計(jì)，提供相關(guān)資料和信息，確保公司財(cái)務(wù)工作符合法律法規(guī)和監(jiān)管要求。合同管理1.合同簽訂物業(yè)管理活動(dòng)涉及的各類合同，如物業(yè)服務(wù)合同、工程維修合同、物資采購合同等，應(yīng)按照公司合同管理制度的規(guī)定進(jìn)行簽訂。合同簽訂前，應(yīng)進(jìn)行合同條款的審核和風(fēng)險(xiǎn)評估，確保合同內(nèi)容合法合規(guī)、權(quán)利義務(wù)明確、風(fēng)險(xiǎn)可控。合同簽訂過程中，應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用支付方式、違約責(zé)任等重要條款。合同文本應(yīng)使用規(guī)范的格式和語言，避免出現(xiàn)模糊不清或歧義的表述。合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行編號(hào)、歸檔，并按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同執(zhí)行過程中如有變更或補(bǔ)充，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，并按照原合同簽訂流程進(jìn)行審批和備案。2.合同履行合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)，確保合同的順利執(zhí)行。物業(yè)管理部門應(yīng)定期對合同履行情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題。如發(fā)現(xiàn)對方未按照合同約定履行義務(wù)，應(yīng)及時(shí)與對方溝通協(xié)商，要求其限期整改。如對方拒不整改或造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)按照合同約定追究其違約責(zé)任，并采取相應(yīng)的法律措施維護(hù)公司合法權(quán)益。建立合同履行臺(tái)賬，詳細(xì)記錄合同簽訂時(shí)間、履行期限、履行情況、款項(xiàng)支付等信息，便于對合同履行情況進(jìn)行跟蹤和管理。3.合同終止與續(xù)簽合同期滿前，應(yīng)提前評估合同履行情況和雙方合作意愿。如需續(xù)簽合同，應(yīng)按照合同簽訂流程進(jìn)行協(xié)商和簽訂。如不再續(xù)簽合同，應(yīng)提前通知對方，并按照合同約定辦理相關(guān)終止手續(xù)。合同終止后，應(yīng)對合同執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)和評估，分析合同履行過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的合同管理工作提供參考。同時(shí)，對合同檔案進(jìn)行整理和歸檔，妥善保存相關(guān)資料。檔案管理1.檔案分類公司小物業(yè)檔案分為行政管理檔案、人事檔案、財(cái)務(wù)檔案、合同檔案、物業(yè)運(yùn)營檔案等幾大類。每大類檔案再根據(jù)具體內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，確保檔案分類清晰、便于管理。行政管理檔案包括公司文件、會(huì)議紀(jì)要、工作計(jì)劃、工作總結(jié)等；人事檔案包括員工入職登記表、勞動(dòng)合同、績效考核記錄、培訓(xùn)檔案等；財(cái)務(wù)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表、審計(jì)報(bào)告等；合同檔案包括各類物業(yè)服務(wù)合同、工程維修合同、物資采購合同等；物業(yè)運(yùn)營檔案包括房屋及設(shè)施設(shè)備檔案、業(yè)主檔案、環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄、安全保衛(wèi)記錄等。2.檔案收集與整理各部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)檔案的收集和整理工作，確保檔案資料的及時(shí)、完整。檔案收集過程中，應(yīng)注意對文件資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性進(jìn)行審核，不符合要求的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充或修正。對收集到的檔案資料進(jìn)行分類整理，按照檔案編號(hào)規(guī)則進(jìn)行編號(hào)，建立檔案目錄。檔案應(yīng)裝訂成冊，妥善保管，確保檔案的整齊、美觀和便于查閱。3.檔案保管與借閱設(shè)立專門的檔案保管室，配備必要的檔案保管設(shè)備，如檔案柜、防火防潮防蟲設(shè)施等，確保檔案的安全保管。檔案保管室應(yīng)保持清潔、干燥、通風(fēng)良好，溫度和濕度應(yīng)符合檔案保管要求。嚴(yán)格檔案借閱制度，因工作需要借閱檔案的，應(yīng)填寫借閱申請表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，到檔案管理人員處辦理借閱手續(xù)。借閱人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還檔案，不得擅自轉(zhuǎn)借、復(fù)印或涂改檔案內(nèi)容。定期對檔案進(jìn)行清查和盤點(diǎn)，確保檔案數(shù)量準(zhǔn)確、內(nèi)容完整。如發(fā)現(xiàn)檔案丟失、損壞等情況，應(yīng)及時(shí)查明原因，并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。4.檔案銷毀對于已過保管期限或無保存價(jià)值的檔案，應(yīng)按照公司檔案銷毀