房產(chǎn)公司采購(gòu)部管理制度總則目的為加強(qiáng)公司采購(gòu)工作的管理，規(guī)范采購(gòu)流程，降低采購(gòu)成本，確保采購(gòu)工作的高效、有序進(jìn)行，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于公司房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的各類物資、設(shè)備、服務(wù)等的采購(gòu)活動(dòng)?；驹瓌t1.合法性原則：采購(gòu)活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定。2.效益原則：在保證質(zhì)量的前提下，努力降低采購(gòu)成本，提高采購(gòu)效益。3.公開(kāi)公正原則：采購(gòu)過(guò)程應(yīng)公開(kāi)透明，公平對(duì)待所有供應(yīng)商，確保公正選擇。4.廉潔原則：采購(gòu)人員應(yīng)廉潔自律，杜絕收受供應(yīng)商賄賂等違規(guī)行為。采購(gòu)部職責(zé)采購(gòu)計(jì)劃制定1.根據(jù)公司房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和需求，會(huì)同相關(guān)部門編制年度、季度、月度采購(gòu)計(jì)劃。2.對(duì)采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤和調(diào)整，確保采購(gòu)工作與項(xiàng)目進(jìn)度相匹配。供應(yīng)商管理1.建立供應(yīng)商信息庫(kù)，收集、整理供應(yīng)商資料，包括供應(yīng)商資質(zhì)、信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格等。2.對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估和考核，定期更新供應(yīng)商信息庫(kù)，淘汰不合格供應(yīng)商。3.與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，爭(zhēng)取更有利的采購(gòu)條件。采購(gòu)執(zhí)行1.根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃，選擇合適的采購(gòu)方式，如招標(biāo)采購(gòu)、詢價(jià)采購(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等，組織實(shí)施采購(gòu)活動(dòng)。2.負(fù)責(zé)采購(gòu)合同的起草、審核、簽訂和執(zhí)行，確保合同條款符合公司利益和法律法規(guī)要求。3.協(xié)調(diào)采購(gòu)過(guò)程中的各項(xiàng)事宜，包括與供應(yīng)商溝通、催貨、驗(yàn)收等，確保采購(gòu)任務(wù)按時(shí)完成。采購(gòu)成本控制1.運(yùn)用各種采購(gòu)策略和方法，如集中采購(gòu)、批量采購(gòu)、談判議價(jià)等，降低采購(gòu)成本。2.對(duì)采購(gòu)成本進(jìn)行分析和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本異常情況并采取措施加以解決。采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理1.識(shí)別采購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，如供應(yīng)商違約、質(zhì)量問(wèn)題、價(jià)格波動(dòng)等。2.制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司造成的損失。采購(gòu)流程采購(gòu)申請(qǐng)1.項(xiàng)目部門根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和實(shí)際需求，填寫《采購(gòu)申請(qǐng)表》，詳細(xì)說(shuō)明采購(gòu)物資或服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、需求時(shí)間等信息。2.《采購(gòu)申請(qǐng)表》經(jīng)項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)人審核簽字后，提交給采購(gòu)部。采購(gòu)審批1.采購(gòu)部收到《采購(gòu)申請(qǐng)表》后，對(duì)采購(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行初步審核，包括采購(gòu)需求的合理性、采購(gòu)預(yù)算的準(zhǔn)確性等。2.對(duì)于金額較大或重要的采購(gòu)項(xiàng)目，采購(gòu)部應(yīng)組織相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.經(jīng)審批后的《采購(gòu)申請(qǐng)表》返回采購(gòu)部作為采購(gòu)執(zhí)行的依據(jù)。采購(gòu)準(zhǔn)備1.采購(gòu)部根據(jù)審批后的采購(gòu)申請(qǐng)，制定采購(gòu)方案，明確采購(gòu)方式、采購(gòu)時(shí)間、采購(gòu)預(yù)算等。2.采購(gòu)人員按照采購(gòu)方案，準(zhǔn)備采購(gòu)文件，如招標(biāo)文件、詢價(jià)單、談判文件等。3.采購(gòu)人員根據(jù)采購(gòu)文件要求，在供應(yīng)商信息庫(kù)中篩選合適的供應(yīng)商，并向其發(fā)送采購(gòu)文件。采購(gòu)實(shí)施1.招標(biāo)采購(gòu)采購(gòu)部發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)符合條件的供應(yīng)商參與投標(biāo)。組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)會(huì)議，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)供應(yīng)商。向中標(biāo)供應(yīng)商發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并簽訂采購(gòu)合同。2.詢價(jià)采購(gòu)采購(gòu)人員向多家供應(yīng)商發(fā)出詢價(jià)單，要求供應(yīng)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)價(jià)。對(duì)供應(yīng)商的報(bào)價(jià)進(jìn)行比較和分析，選擇報(bào)價(jià)合理、質(zhì)量可靠的供應(yīng)商作為成交供應(yīng)商。與成交供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同。3.競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)采購(gòu)部確定參與競(jìng)爭(zhēng)性談判的供應(yīng)商名單，并向其發(fā)出談判邀請(qǐng)。組織談判會(huì)議，與供應(yīng)商進(jìn)行談判，就采購(gòu)價(jià)格、質(zhì)量、交貨期等條款達(dá)成一致。確定成交供應(yīng)商，并簽訂采購(gòu)合同。合同簽訂1.采購(gòu)合同由采購(gòu)部負(fù)責(zé)起草，合同條款應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括物資或服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、交貨期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式等。2.采購(gòu)合同經(jīng)公司法務(wù)部門審核后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.采購(gòu)部與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同，并將合同副本分發(fā)給相關(guān)部門存檔。采購(gòu)驗(yàn)收1.物資或服務(wù)到貨前，采購(gòu)部應(yīng)通知項(xiàng)目部門、質(zhì)量部門等相關(guān)人員做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。2.物資或服務(wù)到貨后，由項(xiàng)目部門、質(zhì)量部門等相關(guān)人員按照合同要求進(jìn)行驗(yàn)收，填寫《采購(gòu)驗(yàn)收單》。3.驗(yàn)收合格的物資或服務(wù)，辦理入庫(kù)手續(xù)；驗(yàn)收不合格的物資或服務(wù)，采購(gòu)部應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商溝通協(xié)商解決，如退貨、換貨、補(bǔ)貨等。采購(gòu)付款1.采購(gòu)部根據(jù)采購(gòu)合同和驗(yàn)收情況，填寫《付款申請(qǐng)表》，附上采購(gòu)發(fā)票、驗(yàn)收單等相關(guān)憑證。2.《付款申請(qǐng)表》經(jīng)項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部門審核后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.財(cái)務(wù)部門按照審批后的《付款申請(qǐng)表》進(jìn)行付款操作。供應(yīng)商管理供應(yīng)商選擇1.供應(yīng)商篩選采購(gòu)部根據(jù)采購(gòu)需求，從供應(yīng)商信息庫(kù)中篩選出符合基本條件的供應(yīng)商。對(duì)篩選出的供應(yīng)商進(jìn)行實(shí)地考察，了解其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、質(zhì)量管理水平、售后服務(wù)能力等。2.供應(yīng)商評(píng)估采購(gòu)部組織相關(guān)部門對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估指標(biāo)包括產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、交貨期、售后服務(wù)、信譽(yù)等。為每個(gè)評(píng)估指標(biāo)設(shè)定相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算供應(yīng)商的綜合得分，根據(jù)得分確定供應(yīng)商的等級(jí)。3.供應(yīng)商確定根據(jù)供應(yīng)商評(píng)估結(jié)果，選擇得分較高的供應(yīng)商作為合格供應(yīng)商，納入供應(yīng)商信息庫(kù)。對(duì)于重要物資或服務(wù)的供應(yīng)商，應(yīng)簽訂合作框架協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。供應(yīng)商考核1.考核周期：采購(gòu)部定期對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考核，考核周期為每季度一次。2.考核內(nèi)容：考核內(nèi)容包括產(chǎn)品質(zhì)量、交貨期、價(jià)格、售后服務(wù)、合作配合度等方面。3.考核方式：采購(gòu)部通過(guò)收集相關(guān)部門的反饋意見(jiàn)、查閱采購(gòu)記錄、實(shí)地考察等方式對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考核。4.考核結(jié)果處理：根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分類管理。對(duì)于考核優(yōu)秀的供應(yīng)商，給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，如增加采購(gòu)份額、優(yōu)先付款等；對(duì)于考核不合格的供應(yīng)商，發(fā)出整改通知，要求其限期整改，如整改后仍不合格，取消其合格供應(yīng)商資格。供應(yīng)商激勵(lì)與約束1.激勵(lì)措施對(duì)于長(zhǎng)期合作、產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定、價(jià)格合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，給予一定的價(jià)格優(yōu)惠或其他形式的獎(jiǎng)勵(lì)。與供應(yīng)商共同開(kāi)展技術(shù)研發(fā)、質(zhì)量改進(jìn)等活動(dòng)，促進(jìn)雙方合作共贏。2.約束措施在采購(gòu)合同中明確供應(yīng)商的違約責(zé)任，如逾期交貨、質(zhì)量不合格等應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。對(duì)于違反合同約定或公司規(guī)定的供應(yīng)商，采取相應(yīng)的處罰措施，如扣除貨款、暫停合作、取消供應(yīng)商資格等。采購(gòu)成本控制成本預(yù)算編制1.采購(gòu)部會(huì)同財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門，根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃和市場(chǎng)價(jià)格行情，編制采購(gòu)成本預(yù)算。2.采購(gòu)成本預(yù)算應(yīng)明確各項(xiàng)采購(gòu)物資或服務(wù)的預(yù)計(jì)采購(gòu)金額、成本控制目標(biāo)等。成本控制措施1.采購(gòu)價(jià)格控制建立市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期收集市場(chǎng)價(jià)格信息，分析價(jià)格走勢(shì)。通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)、詢價(jià)采購(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低采購(gòu)價(jià)格。與供應(yīng)商進(jìn)行談判議價(jià)，爭(zhēng)取更有利的采購(gòu)價(jià)格條款。2.采購(gòu)數(shù)量控制根據(jù)項(xiàng)目需求和庫(kù)存情況，合理確定采購(gòu)數(shù)量，避免過(guò)度采購(gòu)或采購(gòu)不足。采用集中采購(gòu)、批量采購(gòu)等方式，降低采購(gòu)成本。3.采購(gòu)費(fèi)用控制優(yōu)化采購(gòu)流程，減少不必要的采購(gòu)環(huán)節(jié)，降低采購(gòu)費(fèi)用。合理選擇運(yùn)輸方式和物流供應(yīng)商，降低運(yùn)輸成本?？刂撇少?gòu)過(guò)程中的差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等其他費(fèi)用支出。成本分析與監(jiān)控1.采購(gòu)部定期對(duì)采購(gòu)成本進(jìn)行分析，對(duì)比采購(gòu)成本預(yù)算與實(shí)際采購(gòu)成本，找出成本差異原因。2.針對(duì)成本差異原因，采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，不斷優(yōu)化采購(gòu)成本控制工作。3.建立采購(gòu)成本監(jiān)控指標(biāo)體系，對(duì)采購(gòu)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本異常情況并采取措施加以解決。采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.采購(gòu)部組織相關(guān)部門對(duì)采購(gòu)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)因素包括但不限于以下方面：供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)：如供應(yīng)商違約、破產(chǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：如價(jià)格波動(dòng)、原材料供應(yīng)緊張等。合同風(fēng)險(xiǎn)：如合同條款不完善、合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛等。法律風(fēng)險(xiǎn)：如采購(gòu)活動(dòng)違反法律法規(guī)等。2.對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類整理，分析其可能產(chǎn)生的影響和后果。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.采用定性與定量相結(jié)合的方法，對(duì)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。2.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為高、中、低三個(gè)級(jí)別，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行劃分。3.對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較高的采購(gòu)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較大且影響程度嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，如供應(yīng)商存在重大質(zhì)量問(wèn)題或信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，如更換供應(yīng)商。2.風(fēng)險(xiǎn)降低：對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較大但影響程度一般的風(fēng)險(xiǎn)，如價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)簽訂價(jià)格調(diào)整條款、套期保值等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較小但影響程度嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，如重大自然災(zāi)害導(dǎo)致的原材料供應(yīng)中斷風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)等方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。4.風(fēng)險(xiǎn)接受：對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較小且影響程度一般的風(fēng)險(xiǎn)，如一般性的合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)，可采取風(fēng)險(xiǎn)接受措施，加強(qiáng)合同管理和糾紛處理能力。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控1.建立采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，對(duì)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變化情況。2.定期對(duì)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的執(zhí)行效果進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。3.及時(shí)總結(jié)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷完善采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。采購(gòu)人員行為規(guī)范職業(yè)道德1.采購(gòu)人員應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度，誠(chéng)實(shí)守信，廉潔奉公。2.不得收受供應(yīng)商賄賂、回扣、禮品等不正當(dāng)利益，不得從事與公司利益相沖突的活動(dòng)。工作紀(jì)律1.嚴(yán)格遵守工作時(shí)間，不得遲到、早退、曠工。2.認(rèn)真履行工作職責(zé)，不得敷衍塞責(zé)、推諉扯皮。3.保守公司采購(gòu)機(jī)密，不得泄露采購(gòu)計(jì)劃、供應(yīng)商信息、采購(gòu)價(jià)格等敏感信息。溝通協(xié)作1.與項(xiàng)目部門、質(zhì)量部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門保持良好的溝通協(xié)作關(guān)系，及時(shí)了解項(xiàng)目需求和其他部門的意見(jiàn)建議。2.在采購(gòu)過(guò)程中，積極協(xié)調(diào)供應(yīng)商與公司內(nèi)部各部門之間的關(guān)系，確保采購(gòu)工作順利進(jìn)行。學(xué)習(xí)提升1.不斷學(xué)習(xí)采購(gòu)業(yè)務(wù)知識(shí)和相關(guān)法律法規(guī)，提高自身業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。2.關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)變化，學(xué)習(xí)先進(jìn)的采購(gòu)管理理念和方法，為公司采購(gòu)工作提供創(chuàng)新思路。采購(gòu)檔案管理檔案分類1.采購(gòu)檔案分為采購(gòu)申請(qǐng)文件、采購(gòu)合同文件、采購(gòu)驗(yàn)收文件、供應(yīng)商資料文件等類別。2.每類檔案再根據(jù)時(shí)間順序或項(xiàng)目名稱等進(jìn)行細(xì)分。檔案整理1.采購(gòu)人員應(yīng)及時(shí)將采購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的各類文件資料進(jìn)行整理，確保文件資料的完整性和準(zhǔn)確性。2.對(duì)整理好的文件資料進(jìn)行編號(hào)、裝訂，便于查閱和保管。檔案保管1.采購(gòu)檔案由采購(gòu)部指定專人負(fù)責(zé)保管，保管期限按照公司檔案管理規(guī)定執(zhí)行。2.