居民房地產(chǎn)項目的風(fēng)險及建議分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u30284居民房地產(chǎn)項目的風(fēng)險及建議分析案例 1167351.1風(fēng)險因素 1255021.1.1社會、自然風(fēng)險 117091.1.2政策風(fēng)險 29131.1.3市場風(fēng)險 241911.1.4建設(shè)風(fēng)險 3323721.1.5經(jīng)營風(fēng)險 3230171.2風(fēng)險評估 3278741.3規(guī)避建議 4鉑悅帝府項目方案的最后一步?jīng)Q定進(jìn)行風(fēng)險分析，為什么把它留在最后呢？雖然不可預(yù)測的風(fēng)險會對該項目的收益利潤產(chǎn)生影響，但因?yàn)楦黜楋L(fēng)險無法像數(shù)學(xué)里的值一樣循規(guī)蹈矩，有固定的數(shù)據(jù)來源，所以無法通過計算來規(guī)避這項風(fēng)險。風(fēng)險有大有小，擁有不確定性，如果某一項風(fēng)險對鉑悅帝府項目收益的影響較小，那么也許可以忽略不計；但是風(fēng)險大小是毫無準(zhǔn)確依據(jù)的，所以進(jìn)行風(fēng)險分析對于鉑悅帝府項目方案是非常有必要。雖然無法完全規(guī)避風(fēng)險，但是或多或少可以減少一些對項目的影響。1.1風(fēng)險因素對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，有許多變量影響著每一個項目的未來發(fā)展，這種不確定性對于鉑悅帝府項目是危險的。例如，政府政策的改革，可能對項目經(jīng)濟(jì)效益有利，也可能有害；又或者自然災(zāi)害的影響，臺風(fēng)、暴雨、地震，誰也不知道它們什么時候會到，會發(fā)生在什么地點(diǎn)。諸如這些，就是鉑悅帝府項目的風(fēng)險因素。1.1.1社會、自然風(fēng)險這個社會上，擁有很多不可預(yù)料的天然災(zāi)害，比如地震、山體滑坡等。鉑悅帝府面臨的社會、自然風(fēng)險包括但不僅限于因天氣狀況惡劣造成的工程延期，因項目地塊“荒廢”長久造成該區(qū)域無人問津，前期打入市場困難。面對這些風(fēng)險，鉑悅帝府項目需要做到隨時關(guān)注該區(qū)域的天氣狀況、土質(zhì)條件以及前期對項目的宣傳工作，爭取減少造成鉑悅帝府項目的經(jīng)濟(jì)損失，把握、控制對項目的影響程度，做到前期預(yù)防，后期及時調(diào)控。1.1.2政策風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)政策方面，對項目區(qū)域做了很多的要求。比如預(yù)售政策，該項政策良好的保證了房地產(chǎn)銷售市場的健康運(yùn)行，要求美君房地產(chǎn)有限公司滿足開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可的條件，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。對房地產(chǎn)銷售面積，銷售期數(shù)做出規(guī)定，樹立房產(chǎn)銷售的“規(guī)矩”，雖然可以讓消費(fèi)者更方便、全面的獲取信息，但不可避免的增加了銷售商的工作。比如土地方面的政策，土地價格不論是從長期看還是從短期看，都會影響著房產(chǎn)價格，而土地價格會受土地政策的影響。大眾所熟知的關(guān)于土地方面的知識，應(yīng)該是土地供給與需求的相互關(guān)系，這項關(guān)系影響著土地價格，而土地價格又會影響著鉑悅帝府項目的房產(chǎn)價格，從而影響項目獲得的利潤。再比如限售政策，該政策主要是對二手房交易市場做出規(guī)定，要求消費(fèi)者購買的房產(chǎn)需要在簽訂不動產(chǎn)權(quán)證日期之日起，滿足所需達(dá)到年限才可上市交易。如果戶主想要在鉑悅帝府樓盤中購房，若是資金方面存在問題，必然會想到換房，這時，之前購入的房產(chǎn)無法出售，這種情況下，對于鉑悅帝府項目的銷售是不利的。總結(jié)來說，政府出臺政策、改革政策控制著市場變化，所以有關(guān)于房地產(chǎn)的各項政策無論是出臺還是改革，都是會“牽一發(fā)而動全身”的，畢竟各項房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤與許多因素有關(guān)。1.1.3市場風(fēng)險在波詭云譎的市場中，潛藏著許多危害鉑悅帝府項目的危險，所以開發(fā)商，即美君房地產(chǎn)有限公司需要盡最大可能評估市場風(fēng)險，并對其開展積極有效的應(yīng)對措施，謀求美君房地產(chǎn)公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。從古至今，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢會隨著有關(guān)政策的變動而變化，開發(fā)商需要時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，觀察價格是否快速上漲或下跌，努力從宏觀層面看到微觀層面，及時調(diào)整應(yīng)變措施，把控房價，調(diào)整銷售方案，把對鉑悅帝府項目造成的損失降到最低。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，如果市場處于供大于求的狀態(tài)，或多或少會造成房價的下降。對于消費(fèi)者需求層面來說，他們的需求量也會受到生活追求、經(jīng)濟(jì)狀況、社會環(huán)境因素等各方面的影響，具有不確定性，對鉑悅帝府項目會產(chǎn)生些許損失。1.1.4建設(shè)風(fēng)險在鉑悅帝府項目開發(fā)建設(shè)期間，為了響應(yīng)城市號召，如空氣污染防治階段，在項目施工中會存在多種限制，施工作業(yè)需要遵守徐州市發(fā)布的硬性實(shí)施規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，否則會被強(qiáng)制措施，影響工程進(jìn)度。當(dāng)然，開發(fā)商若不遵守規(guī)定也不會被處罰，開發(fā)商同樣要有良好的自覺性。不止在民眾面前擁有好口碑，在政府面前也要有聲譽(yù)。在項目建設(shè)期間，還有另一些風(fēng)險，例如，項目運(yùn)營前期獲取土地時的風(fēng)險——招投標(biāo)風(fēng)險，因合同內(nèi)容不清造成的合同風(fēng)險，因不可控因素造成損失時的施工索賠風(fēng)險。建設(shè)期風(fēng)險帶來的主要后果是金錢的損失，工期的延遲，即造成施工成本的增加，從而降低利潤。1.1.5經(jīng)營風(fēng)險鉑悅帝府項目經(jīng)營期間，因沒有抓住時機(jī)，造成的潛在銷售收入的降低，這類因素是該項目的經(jīng)營風(fēng)險。1.2風(fēng)險評估根據(jù)徐州市鼓樓區(qū)真實(shí)的各種狀況，對造成鉑悅帝府項目的風(fēng)險進(jìn)行考察、判斷，評估各項風(fēng)險。表6-1風(fēng)險評估序號因素評估可能性嚴(yán)重程度可控程度1社會及自然風(fēng)險3.904.904.602政策風(fēng)險5.37.33.53市場風(fēng)險4.81.84.74建設(shè)風(fēng)險5.81.98.25經(jīng)營風(fēng)險4.07.77.56其他風(fēng)險2.81.75.5表6-2風(fēng)險等級的劃分風(fēng)險等級劃分風(fēng)險因素高2、3較高4、5低1、6從上面的兩個表格可知，政策、市場的風(fēng)險是比較大的，建設(shè)期和經(jīng)營期的風(fēng)險主要還是看開發(fā)商、承包商團(tuán)隊的專業(yè)程度，所以對于鉑悅帝府項目的風(fēng)險是稍微小一些的，而一些自然災(zāi)害發(fā)生的概率極低，所以最終評定在風(fēng)險最低程度。1.3規(guī)避建議經(jīng)過以上對各項風(fēng)險的分析，特提出以下建議進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避。（1）創(chuàng)造品牌形象。一個品牌直接影響著消費(fèi)者是否會購買產(chǎn)品的決心，所以要合理定位品牌形象，擴(kuò)大品牌的影響力，吸引消費(fèi)者的目光。品牌屬于無形資產(chǎn)，但是需要有形的行動才能建立起來。第一步就是要追求實(shí)在，重視產(chǎn)品質(zhì)量，為以后的長期可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)；接著就是要加強(qiáng)品牌管理，需要專業(yè)人員做出實(shí)事，給員工樹立好品牌意識，增加他們的責(zé)任感，從而提升整個公司的凝聚力；然后，基礎(chǔ)工作做完后就是要優(yōu)化了，需要對產(chǎn)品進(jìn)行包裝，形成完整的一個識別系統(tǒng)；最后一步就是要做好宣傳工作，一步步打入消費(fèi)者的內(nèi)心。（2）兼顧施工各種情況。在鉑悅帝府項目建設(shè)期間，包含多道施工工序。施工期間面臨惡劣天氣造成的工期拖延，雨期、冬期的合理利用時間的計劃方案，這些基本的狀況都應(yīng)該提前做好預(yù)備工作，降低人為、自然等一類風(fēng)險的影響程度。（3）保證合理定價。找尋恰當(dāng)?shù)母偁帉κ?，確保各方面和本項目的差別出入不大，考慮到地理