物業(yè)公共區(qū)域管理制度總則1.目的為加強(qiáng)物業(yè)公共區(qū)域的管理，維護(hù)公共區(qū)域的正常秩序，營(yíng)造安全、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業(yè)項(xiàng)目的公共區(qū)域，包括但不限于小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、停車(chē)場(chǎng)、電梯、樓道、屋頂、外墻等，以及商業(yè)寫(xiě)字樓的大堂、走廊、電梯間、衛(wèi)生間等。3.基本原則依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，確保公共區(qū)域管理合法合規(guī)。服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)。安全第一原則：強(qiáng)化公共區(qū)域的安全防范措施，保障人員和財(cái)產(chǎn)安全。節(jié)能環(huán)保原則：倡導(dǎo)節(jié)能減排，合理利用資源，降低管理成本。公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)道路：每日清掃一次，保持路面整潔，無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯污漬。綠化：定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠植生長(zhǎng)良好，無(wú)枯枝敗葉，綠化區(qū)域內(nèi)無(wú)垃圾雜物。停車(chē)場(chǎng)：每天清掃，定期沖洗，保持地面干凈，標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象。電梯：每日早、中、晚各清潔一次，轎廂地面、四壁干凈，無(wú)污漬、無(wú)腳印，電梯門(mén)槽無(wú)雜物，運(yùn)行正常。樓道：每周清掃一次，扶手、墻面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，地面無(wú)雜物。屋頂、外墻：定期進(jìn)行檢查和清潔，確保無(wú)雜物堆積、無(wú)明顯污漬、無(wú)滲漏現(xiàn)象。2.垃圾處理設(shè)立專(zhuān)門(mén)的垃圾收集點(diǎn)，合理配置垃圾桶，垃圾應(yīng)分類(lèi)存放，及時(shí)清運(yùn)。垃圾清運(yùn)應(yīng)日產(chǎn)日清，嚴(yán)禁在公共區(qū)域內(nèi)焚燒垃圾。3.衛(wèi)生消毒對(duì)公共區(qū)域的重點(diǎn)部位，如電梯按鈕、扶手、衛(wèi)生間等，定期進(jìn)行消毒，預(yù)防疾病傳播。消毒工作應(yīng)嚴(yán)格按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求進(jìn)行操作，做好記錄。公共區(qū)域安全管理1.人員出入管理在物業(yè)項(xiàng)目出入口設(shè)置崗?fù)?，安排?zhuān)人值守，對(duì)進(jìn)出人員和車(chē)輛進(jìn)行登記和檢查。業(yè)主和使用人應(yīng)憑有效證件出入，外來(lái)人員和車(chē)輛需經(jīng)業(yè)主或使用人確認(rèn)并登記后方可進(jìn)入。加強(qiáng)對(duì)夜間出入人員的盤(pán)查，確保小區(qū)安全。2.巡邏制度制定詳細(xì)的巡邏路線和時(shí)間，保安人員應(yīng)按時(shí)巡邏，做好巡邏記錄。巡邏過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)檢查公共區(qū)域的安全設(shè)施設(shè)備是否完好，有無(wú)異常情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告并處理。對(duì)可疑人員和行為進(jìn)行盤(pán)問(wèn)和監(jiān)控，維護(hù)公共區(qū)域的治安秩序。3.安全設(shè)施設(shè)備管理定期對(duì)公共區(qū)域的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備、門(mén)禁系統(tǒng)等安全設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好有效，嚴(yán)禁挪用或損壞，定期組織消防演練，提高應(yīng)急處置能力。監(jiān)控設(shè)備應(yīng)24小時(shí)正常運(yùn)行，保存錄像資料不少于規(guī)定期限，以便查詢(xún)和追溯。4.車(chē)輛停放管理合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)，設(shè)置明顯的停車(chē)標(biāo)識(shí)和標(biāo)線，引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行登記，發(fā)放停車(chē)卡，按照規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)用。加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的巡查，制止車(chē)輛亂停亂放、占用消防通道等行為，確保車(chē)輛和行人安全。公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃建立公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱(chēng)、型號(hào)、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息。根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況等，制定年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等。2.日常巡查維修人員應(yīng)每日對(duì)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備的故障和隱患。巡查內(nèi)容包括但不限于電梯運(yùn)行狀況、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，做好巡查記錄。3.維修保養(yǎng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保其性能良好，延長(zhǎng)使用壽命。對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)應(yīng)做好記錄，建立維修檔案，記錄維修時(shí)間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。對(duì)于突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障，應(yīng)及時(shí)組織搶修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并做好故障原因分析和處理記錄。4.更新改造根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際使用情況和業(yè)主需求，適時(shí)進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用功能和安全性。更新改造項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行可行性研究和方案論證，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。做好更新改造項(xiàng)目的施工管理，確保工程質(zhì)量和施工安全，工程竣工后應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。公共區(qū)域綠化管理1.綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和業(yè)主需求，制定合理的綠化規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，注重植物的搭配和景觀效果。綠化設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)保、節(jié)水、美觀等因素，選用適宜本地生長(zhǎng)的植物品種。2.綠化養(yǎng)護(hù)安排專(zhuān)業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)公共區(qū)域的綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等工作。及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜草、枯枝敗葉等垃圾雜物，保持綠化環(huán)境整潔。加強(qiáng)對(duì)綠化設(shè)施的維護(hù)，如圍欄、花架、噴泉等，確保其完好無(wú)損。3.綠化改造與升級(jí)根據(jù)實(shí)際情況，適時(shí)對(duì)公共區(qū)域的綠化進(jìn)行改造和升級(jí)，增加新的植物品種，提升綠化景觀品質(zhì)。綠化改造與升級(jí)項(xiàng)目應(yīng)提前征求業(yè)主意見(jiàn)，制定詳細(xì)的實(shí)施方案，確保改造效果符合業(yè)主期望。公共區(qū)域秩序管理1.噪音管理規(guī)定公共區(qū)域內(nèi)的噪音限制時(shí)間，如夜間（[具體時(shí)間]）至次日早上（[具體時(shí)間]），禁止進(jìn)行產(chǎn)生較大噪音的活動(dòng)，如裝修施工、大聲喧嘩等。加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域的巡查，及時(shí)制止噪音擾民行為，對(duì)不聽(tīng)勸阻的，可采取相應(yīng)的措施，如報(bào)警處理。2.寵物管理制定寵物管理規(guī)定，要求業(yè)主和使用人文明養(yǎng)寵，定期為寵物注射疫苗，佩戴牽引繩，清理寵物糞便。在公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置明顯的寵物禁入標(biāo)識(shí)，如電梯、餐廳、兒童游樂(lè)場(chǎng)所等。對(duì)違反寵物管理規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻和制止，情節(jié)嚴(yán)重的可按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。3.裝修管理業(yè)主和使用人進(jìn)行室內(nèi)裝修前，應(yīng)向物業(yè)管理處辦理裝修手續(xù)，提交裝修方案和施工人員信息。物業(yè)管理處應(yīng)與業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，明確裝修期間的注意事項(xiàng)和雙方的責(zé)任義務(wù)。加強(qiáng)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的巡查，監(jiān)督施工人員遵守裝修管理規(guī)定，如不得破壞房屋結(jié)構(gòu)、不得影響鄰里正常生活、不得超時(shí)施工等。對(duì)裝修過(guò)程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，及時(shí)要求整改，拒不整改的可采取相應(yīng)的措施，如停止施工、暫扣施工工具等。公共區(qū)域費(fèi)用管理1.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和相關(guān)規(guī)定，制定公共區(qū)域管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成和計(jì)算方法。公共區(qū)域管理費(fèi)用應(yīng)包括環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)、安全管理費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。2.費(fèi)用收取物業(yè)管理處應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和方式向業(yè)主和使用人收取公共區(qū)域管理費(fèi)用，可通過(guò)上門(mén)收取、銀行代扣、線上支付等方式進(jìn)行。對(duì)逾期未繳納費(fèi)用的業(yè)主和使用人，應(yīng)及時(shí)發(fā)出催繳通知，告知其逾期繳費(fèi)的后果。3.費(fèi)用使用公共區(qū)域管理費(fèi)用應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，用于公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、安全管理、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)等方面的支出。建立費(fèi)用使用臺(tái)賬，定期公布費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。費(fèi)用支出應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度進(jìn)行審批，確保資金使用合理、合規(guī)。投訴處理與應(yīng)急管理1.投訴處理設(shè)立投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見(jiàn)箱等，方便業(yè)主和使用人反映公共區(qū)域管理中存在的問(wèn)題。對(duì)業(yè)主和使用人的投訴應(yīng)及時(shí)受理，記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予回復(fù)。對(duì)投訴問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，屬于物業(yè)管理處責(zé)任的，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，直至業(yè)主滿意；不屬于物業(yè)管理處責(zé)任的，應(yīng)做好解釋工作。定期對(duì)投訴處理情況進(jìn)行分析總結(jié)，針對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)改進(jìn)管理措施，提高服務(wù)質(zhì)量。2.應(yīng)急管理制定公共區(qū)域突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸、電梯故障等，明確應(yīng)急處置流程和各部門(mén)、人員的職責(zé)。定期組織應(yīng)急演練，提高員工的應(yīng)急處置能力和業(yè)主的自我防范意識(shí)。突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速采取措施進(jìn)行處置，確保人員生命安全和財(cái)產(chǎn)損失最小化。及時(shí)向上級(jí)主管部門(mén)和相關(guān)政府部門(mén)報(bào)告事件情況，并配合做好后續(xù)的調(diào)查處理工作。監(jiān)督檢查與考核1.監(jiān)督檢查機(jī)制建立健全公共區(qū)域管理監(jiān)督檢查機(jī)制，定期對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全管理、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等情況進(jìn)行檢查。物業(yè)管理處應(yīng)成立內(nèi)部監(jiān)督檢查小組，負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的工作進(jìn)行日常檢查和不定期抽查。鼓勵(lì)業(yè)主和使用人對(duì)公共區(qū)域管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)提出合理意見(jiàn)和建議的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。2.考核標(biāo)準(zhǔn)制定詳細(xì)的公共區(qū)域管理考核標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位的工作內(nèi)容、工作質(zhì)量要求、工作紀(jì)律等考核指標(biāo)。考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)量化、可操作性強(qiáng)，便于對(duì)員工的工作進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。3.考核方式與頻率考核方式采用日常檢查、定期考核、業(yè)主滿意度調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行。日常檢查由內(nèi)部監(jiān)督檢查小組負(fù)責(zé)，定期考核每