房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理過程的案例分析華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基金的管理主要以華夏幸福及其相關公司為主，如華夏幸福（北京）股權投資有限公司、知合資本管理有限公司作為普通合伙人，承擔產(chǎn)業(yè)投資基金的資金管理、，項目投資以及投后管理等。華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基金的普通合伙人，除了典型股權投資基金要履行的擬投企業(yè)立項商務盡調(diào)、法務盡調(diào)、財務盡調(diào)、交易構(gòu)架的商業(yè)談判等內(nèi)容之外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基金還需要從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度研究探索區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資的最優(yōu)解，包括符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的應對舉措以及相關產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)質(zhì)企業(yè)的篩選、擬投企業(yè)落地區(qū)域的模式與產(chǎn)業(yè)投資建設內(nèi)容等。一、潛在標的項目遴選華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”為核心戰(zhàn)略，在全球具有大約2000人的產(chǎn)業(yè)招商團隊，因此根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)投資基金聚焦的產(chǎn)業(yè)方向與產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，儲備有豐富的項目儲備庫以及投資標的。不同于一般私募股權投資基金投資標準首先建立于財務指標之上，華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基首先通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)匹配度和華夏產(chǎn)業(yè)招商能力兩個方面對合作伙伴推薦的項目資源進行系統(tǒng)梳理確認優(yōu)先項目，具體而言主要為企業(yè)匹配度和華夏能力方面，企業(yè)匹配度主要是指區(qū)域和行業(yè)匹配以及項目短期的落地意愿，華夏能力指的是華夏幸福對該企業(yè)的影響能力和園區(qū)的承載能力。華夏幸福在產(chǎn)業(yè)基金投資的過程中考慮的是對區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群打造是否能夠產(chǎn)生業(yè)務協(xié)同，是否有助于產(chǎn)業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)短板補足，同時是否具備重投資的特質(zhì)（滿足華夏幸福產(chǎn)業(yè)招商落地投結(jié)算模式要求），其次才是關鍵財務指標要求，如營業(yè)收入或者凈利潤率方面，符合以上綜合指標的優(yōu)先考慮納入到項目儲備庫。達到以上指標的企業(yè)首先肯定是有助于當?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的，同時也一定程度符合固定投資標準，當企業(yè)不僅擁有自己的產(chǎn)品和客戶，還有一定的盈利方式。然后該企業(yè)的投資基金團隊才能在投資活動展開之前展開詳細的調(diào)查和挑選活動。并結(jié)合其發(fā)展的需要以及投資的目標，從而進行談判投資。--園區(qū)建設/規(guī)劃/管理商-咨詢/財務/法務服務商供應商專業(yè)/公開信息渠道合作伙伴項目儲備庫行業(yè)匹配度區(qū)域契合度落地招商潛力~意向企業(yè)清單-金融投資機構(gòu)-政府合作機構(gòu)-產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)-科技孵化機構(gòu)等-專業(yè)信息中介/數(shù)據(jù)庫-公開行業(yè)/企業(yè)研究報告篩選標準選擇與華夏幸福優(yōu)先產(chǎn)業(yè)集群高度匹配的行業(yè)-生產(chǎn)型：航空、航天、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、整車及零部件、大消費、高端裝備制造、新材料、新一代信息技術等-服務型：文化創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務業(yè)、電子商務等-關注華夏幸福重點布局的區(qū)域：京津冀、長三角、成渝、珠三角等-篩選近期公布的，未來三至五年具有擴產(chǎn)計劃，或近期獲得了融資支持的企業(yè)（如政策性銀行貸款、上市、增發(fā)等）圖3-5華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資項目篩選示意圖二、擬投標的投資決策在項目論證階段，結(jié)合企業(yè)匹配性與華夏能力兩個維度篩選出優(yōu)先項目后，華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基金的基金管理人會聘請財務、法務等第三方專業(yè)機構(gòu)進行項目調(diào)查與風險評價，輸出相關報告后提報決策委員會相關人員審核決策。同時華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基金在投資決策過程中會根據(jù)不同基金特點設置內(nèi)外部雙層決策機制，具體審批為華夏幸福體系內(nèi)投資與研判決策委員會和產(chǎn)業(yè)投資基金決策委員會委員決策。其中在華夏幸福體系內(nèi)決策機制會，主要考評以下幾個方面：第一，項目是否符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并對區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的形成有重大意義；第二，是否滿足華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資標準，如擬投資項目中華夏幸福自有產(chǎn)業(yè)投資基金份額占比資金撬動落地投杠桿是否符合集團要求等。具體而言，在華夏幸福體系內(nèi)設立在早期直投項目階段，華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資基金依據(jù)項目投資的金額大??；第三，退出通道是否明確，如股東回購承諾、新三板以上交易市場上市等。三、投前投后項目風險管理基于風險管理要求，華夏幸福對其內(nèi)部已投產(chǎn)業(yè)投資基金項目設置有相關的要求?；陲L險管理要求，華夏幸福將風險管理落實到投前及投后管理制度之中，形成閉環(huán)。具體而言完善投資管理制度、投后管理制度，形成以風險管理制度為綱，各制度相互協(xié)調(diào)配合的全生命周期的風險管理體系。投資退出管理募資投資退出管理募資投前管理制度投后管理制度投前投前管理制度投后管理制度投前投前——對接協(xié)調(diào)：確保投后及投前對接，華夏與目標公司對接，建立完善的溝通機制————對接協(xié)調(diào)：確保投后及投前對接，華夏與目標公司對接，建立完善的溝通機制——日常性管理：收集信息，監(jiān)控運營，控制業(yè)務、運營、現(xiàn)金、團隊風險；——決策性管理：基于公司治理體系，通過參與決策，控制重大風險；——增值服務：協(xié)助被投企業(yè)融資、制定戰(zhàn)略規(guī)劃、提升能力，確保公司的業(yè)績；——檔案管理：建立完善的檔案管理，確保各項協(xié)議有據(jù)可查，為對賭、退出提供依據(jù)，并管理華夏內(nèi)部人員調(diào)整的風險；——分級管理：不同風險影響及緊迫性的項目采用不同的管理方式；；——投資流程：對立項、審批、盡調(diào)、估值、談判、簽約等流程詳細的界定，避免投資操作風險；——投資標準：明確投資標的選擇的標準，避免投資風險過高的項目；——投