居住小區(qū)物業(yè)管理方案

目錄

一、項(xiàng)目概況

二、物業(yè)管理內(nèi)容

三、物業(yè)管理模式

四、物業(yè)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)和管理制度

五、物業(yè)費(fèi)的I成本測算

六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、原則及質(zhì)量保證措施

七、管理總體目H勺與分項(xiàng)目的

一、項(xiàng)目概況

1.地理位置

該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值

居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm213.23

1.居住區(qū)用地而9.87

①住宅用地Hm26.89

②公建用地Hm21.31

③道路用地Hm21.24

④公共綠地Hnr0.42

2.其他用地Hm23.36

居住戶數(shù)戶1292

居住人數(shù)人4134

戶均人數(shù)人/戶3.2

總建筑面積萬m」19.11

1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬一16.23

①住宅建筑面積萬一14.87

②公建面積萬nr1.46

2.大賣場總建筑面積萬而2.88

項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值

①大賣場面積萬一1.17

②擴(kuò)建面積（三層）萬而0.96

③公建面積萬而0.75

地下車庫及人防萬■0.28

3.底層架空面積萬一1.25

住宅平均層數(shù)層7.5

人口毛密度人/hm?411.1

住宅建筑配套密度（毛）套/hn?128.5

住宅建筑配套密度（凈）套/hm?184.0

住宅建筑面積毛密度)jin/,hm21.496

住宅建筑面積凈密度萬m2/hm22.144

容積率萬m2/hm21.64

停車率%50.0

停車位輛634

地面停車率%8.7

地面停車位輛110

住宅建筑凈密度%28.5

建筑密度%25.6

綠地率%40.2

二、物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論根據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立小區(qū)服務(wù)體系。為住戶

提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目展現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，

即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其他

公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（協(xié)議服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非協(xié)議零星服務(wù)）和經(jīng)營性多

種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震構(gòu)造部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排

煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”重要貫徹在如下幾種方面：

A、工作的積極性

管理負(fù)責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，貫徹巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修

繕原則、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備日勺構(gòu)成狀況，建立.起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)日勺管理

制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)日勺運(yùn)行管理、

系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)將維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智

能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充足運(yùn)用既有資源，提高智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理

保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jl我們遵照“總原則、嚴(yán)規(guī)定”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、而頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、

實(shí)行環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的搜集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行原則化打掃保

潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，

保證向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

jtH勺環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理運(yùn)用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健

全、生活舒適便捷，形成環(huán)境保護(hù)意識，平常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的

管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)口勺綠化。綠化管理口勺

重要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“防止為主、防治（消）結(jié)合”的J

方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面日勺管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)行管理工作，保證車輛

安全、交暢通通、組織有序，停放整潔，發(fā)明優(yōu)美H勺轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以保證裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程

符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙規(guī)定，裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的規(guī)定，并安全使用。保

障住宅B勺構(gòu)造安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一種舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口記錄、計(jì)劃生育、防止犯罪等方

面的J工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理協(xié)議，為全體業(yè)主及住戶提供的菖.常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住

戶都可以享有到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住

區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供應(yīng)業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)啟動(dòng)電梯、24小時(shí)高層供水、水泵

的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)歐I養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、友好的小區(qū)環(huán)境，努力

使居民生活更以便、更迅捷。真正從居民的平常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡H勺

小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在

八這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有環(huán)節(jié)地開展多種免費(fèi)與有償服

務(wù)，并不停傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

三、物業(yè)管理模式

居住在八小區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也變化了人們的生活觀念和生活方式。

物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員到達(dá)最佳

的管理效果。

我們的管理方式分為管理措施、管理目的、運(yùn)作程序、實(shí)行措施、管理手段等五個(gè)部分。

1、管理措施

1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理保證各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。

1.2提供共管式服務(wù)。

1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和原則制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。

1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。

1.5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)行品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運(yùn)作程序

可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。

3、實(shí)行措施

3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，保證安全。

3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用日勺措施。

3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)境保護(hù)建設(shè)。

3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)行對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。

3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作

3.7超前性、發(fā)明性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。

3.8開展卓有成效口勺小區(qū)文化活動(dòng)

4、管理手段

4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充足發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引

導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談

等。

4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。

通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而增進(jìn)工作。

4.3建立鼓勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)體但愿。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展H勺重

要位置。培養(yǎng)的目的是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提高方式上不拘一格，能

者上、平者讓，為人才的脫穎而出發(fā)明良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提高、培訓(xùn)進(jìn)修等。

4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。根據(jù)奉獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。

充足肯定努力工作所應(yīng)得的酬勞。

4.5倡導(dǎo)“以人為本”的管理理念，充足發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識和自

我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)發(fā)明性地開展工作。

4.6管理工作日勺計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不一樣，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效日勺

原則，確定不一樣步期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)行。

四、物業(yè)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)和管理制度

1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)

1.1物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的

調(diào)度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，

非小區(qū)業(yè)主車輛嚴(yán)禁在小區(qū)停車過夜。

C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。

D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。

E、出租車（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押I；同步有關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此導(dǎo)致

的損失負(fù)責(zé)賠償。

2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享有幽雅舒適的生活環(huán)境：

A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。

B、您不要將多種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不妥，導(dǎo)致堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)

所有修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。

C、請您愛惜小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、口號。如屬小朋友所為，

應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。

【）、請您不要將白種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，防止丟失及影響其他業(yè)主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家俱、?chǔ)備類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不

經(jīng)告知，有權(quán)進(jìn)行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：

A、您定期攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看守，及時(shí)清除排出口勺糞

便；

B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼稚園等公共

場所；

C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采用有

效措施予以制止；

【）、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。

2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美：請您愛惜住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美

化點(diǎn)綴設(shè)施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木歐I保護(hù)措

施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

【）、請您及您H勺孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。

E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或私自種植其他作物。

F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。

3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）

3.1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)

A.應(yīng)積極配合、支持企業(yè)正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度：

C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)口勺各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完畢企業(yè)下

達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完畢任務(wù)狀況；

E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的J員工，對業(yè)績差日勺人員提出調(diào)整或予以

處分的意見；

F.關(guān)懷小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)H勺各項(xiàng)工作；

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等有關(guān)部門做好對應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；

3.2經(jīng)理助理崗位職責(zé)

A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的籌劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；

B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié):

C.負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；

D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；

E.接待來訪住戶，對住戶H勺投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；

F.熟悉樓宇構(gòu)造、單元數(shù)、戶數(shù)；管線H勺走向；多種設(shè)備操作措施，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)措施和

常見故障、常用維修措施；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目的；

G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；

H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改善；

I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作狀況；

3.3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)

A、根據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好

居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；

B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清晰，責(zé)

任明確，檢查考核原則公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；

C、負(fù)責(zé)定期組織員工培譏，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；

【）、常常巡視檢查員工現(xiàn)場工作狀況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場

督導(dǎo)員工操作；

E、對小區(qū)內(nèi)多種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高小區(qū)

環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道;

3.4保安部主管肉位職責(zé)

A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不停提高保安人員的專業(yè)素

質(zhì)和責(zé)任心；

B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；

C、嚴(yán)格執(zhí)行多種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)H勺正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，

并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；

D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保

養(yǎng)工作，保證每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救措施；

三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。

F、負(fù)責(zé)保安部平常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度;

G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定處理措施并督促貫徹，碰到突發(fā)事件

時(shí)以身作責(zé)，組織處理；

H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)絡(luò)工作，做好轄區(qū)安全防備工作；

I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防備，杜絕惡性事故的發(fā)生。

3.5工程維修部主管職責(zé)

A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備日勺運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與貫徹；

B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn):

C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；

D、做好各項(xiàng)記錄，搜集整頓設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；

F、負(fù)責(zé)顧客對本部門工作H勺投訴處理，不合格服務(wù)H勺處理，糾正和防止措施的實(shí)行，跟蹤

檢查；

G、負(fù)責(zé)員工的考核工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；

H、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；

3.6、服務(wù)中心主管職責(zé)

A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策：

B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息

匯總，對業(yè)主公布信息等；

C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及多種費(fèi)用收繳的組織管理；

D、制定小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；

E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心多種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文獻(xiàn)、資料存檔工作H勺定期檢查；

F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。

4、人員配置和人員的素質(zhì)規(guī)定

jt物業(yè)管理的用人原則為''精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更

重品德”口勺用人原則。我們規(guī)定事務(wù)管理詳細(xì)操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，互

相協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)體精神。（人員U勺實(shí)際配置以詳細(xì)管理范圍而定）

五、物業(yè)費(fèi)的成本測算

1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

1.1人員編制和基本工資原則：見表（01）

人員編制和基本工資原則表（01）

序人總額備

項(xiàng)目工資原則（元/月）

號數(shù)（人）（元/月）注

--管理人6650.

6/

員00

2023.0

1經(jīng)理12023.00

0

經(jīng)理助1500.0

211500.00

理0

3財(cái)務(wù)員1800.00800.00

維修主1000.0

411000.00

管0

保安主

51800.00800.00

管

保潔主

61550.00550.00

管

一一般員9400.

14/

工00

1600.0

1維修員2800.00

0

5400.0

2保安員9600.00

0

3綠化員1500.00500.00

4保潔員2450.00900.00

一一16050

合計(jì)20/

.00

1.2費(fèi)用測算

管理'服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表（02）

工資福利費(fèi)測算表（02）

序項(xiàng)11金額（元/根測算成果（元/

號月）據(jù)月.卜廣）

—?基本工資16050.00/

福利費(fèi)2407.50注暫按15%測算

(1)

服裝費(fèi)667.00注

(2)

四合計(jì)19124.50/

注（1）：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育

基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20乳

注（2）：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?/p>

20X400元/人/年+12月=667（元/月）

2、公共設(shè)施、設(shè)備平常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

2.1采用總體匡算思緒進(jìn)行測算。住宅建導(dǎo)致本按800元/V2計(jì)算，公共設(shè)施、

設(shè)備建導(dǎo)致本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)

的40%提取。

注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，合計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)

有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：

（60瓦/盞X200盞X：2小時(shí)X30日/月）X0.60元/千瓦/小時(shí)

二4320千瓦/小時(shí)X0.60元/千瓦/小時(shí)

二2592.00元/月

B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元

C、合計(jì)為:3592.00元

2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：

10部義15元/天X30天

=150元/天X30天

=4500元/月

維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：

10部X50元/月

=500元/月

3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：

10部X5元/天X30天

二50元/天X30天

=1500元/月

3、綠化管理費(fèi):

小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測算見表（03）

綠化管理測算表（03）

項(xiàng)目測算根據(jù)金額（元/測算成果備注

號月）（元/月,M2）

1綠化1000元/84.00

工具費(fèi)年

2勞保500元/42.00

用品費(fèi)年

3綠化400.00/

用水費(fèi)

-1農(nóng)藥200.00

化肥費(fèi)

5景觀0.10元/200.00

再造費(fèi)M2.年

6介計(jì)/926.00

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)

清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）

序項(xiàng)目測算根金額測算成果（元/月.M2）

號據(jù)（元/月）

1工具購置費(fèi)300元75.00

/人.年

2勞保用品費(fèi)300元75.00

/人.年

3化糞池清掏（注1）//

費(fèi)

4垃圾外運(yùn)費(fèi)1000.0

0

5環(huán)境消殺/100.00/

6合計(jì)/1250.0

0

注（1）:化糞池清掏費(fèi)整年合計(jì)約為：2023元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)

產(chǎn)生費(fèi)用。

5、保安費(fèi):

保安費(fèi)測算表（05）

序號項(xiàng)H測算根據(jù)金額測算成果（元/月

（元/月）M2）

1裝備300元/250

費(fèi)人.年.00

2人身（暫不//

保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)）

3房租（暫不//

饒計(jì)）

-1聯(lián)建、100元/1000

治安費(fèi)人.月.00

5合計(jì)/1250

.00

6、辦公費(fèi):（整年開支辦公費(fèi)約3萬元）

月辦公費(fèi)=30000-12=2500元/月

7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi):

固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即:

月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000+（12X5年）=1667元/月

8、法定稅費(fèi):

兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和日勺5.75%,則

多層稅費(fèi)二(30309.5)義5.57%=1688元/月

小高層稅費(fèi)=(36809.5)X5.57%=2050元/月

9、利潤:

利潤取10%,則

多層利潤二(30309.5)義10%=3031元/月

小高層利潤=(36809.5)X10港3681元/月

10、管理成本匯總表見(06)

管理成本匯總表(06)

序項(xiàng)目金額(元/金額(元/備注

號月)月.平方米)

—管理成本

1工資福利費(fèi)19124.50

2維修及保養(yǎng)10092.00

費(fèi)

共用照明3592.00

電梯5000.00小高層

水泵1500.00小高層

3綠化管理費(fèi)926.00

4清潔衛(wèi)生費(fèi)1250.00

.5保安費(fèi)1250.00

6辦公費(fèi)2500.00

7折舊費(fèi)1667.00

8法定稅費(fèi)

多層住宅1688.00

小高層住宅2050.00

9利潤

多層住宅3031.00

小高層住宅3681.00

10合計(jì)

多層住宅35028.50.4423多層：79193

萬AT

小高層住宅42540.50.9640小高層：

44127萬獷

六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、原則及質(zhì)量保證措施

為將八小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性R勺超一流H勺文明住宅小區(qū)，物業(yè)企業(yè)將根據(jù)《全國優(yōu)

秀示范物業(yè)小區(qū)》原則實(shí)行物業(yè)管理。詳細(xì)服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：

一、基本服務(wù)：

1、簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公關(guān)部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)罷手續(xù)齊仝；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)積極熱情；

6、建立客戶服務(wù)中心，公告24小時(shí)服務(wù)。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定期間抵達(dá)

現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議之外口勺特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公告服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)

目；

8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金"勺收支狀況;

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)打勺意見，滿意率75%以上。

二、公共服務(wù)

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤;

11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設(shè)置專職保安員；

13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；

14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；

16、對火災(zāi)、治安、公共二生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)匯報(bào)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部

門，并協(xié)助采用對應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日打掃一次；電梯廳、樓道每日打掃一次；樓梯扶

手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每六個(gè)月清洗1次；

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每六個(gè)月檢查1次，并視狀況及時(shí)清

掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生規(guī)定；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)：

22、定期清除綠地雜草、雜物;

23、定期防止花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)

養(yǎng)護(hù)；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約規(guī)定，建立裝修管理制度。告知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少

兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并告知有關(guān)部門：

26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。

27、小區(qū)道路平整，重要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；

28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行平常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；

31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍及I,及時(shí)組織修復(fù)；

32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；

33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80%

35、輕易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防各措施；對也許發(fā)生的多種突發(fā)設(shè)備

故障有應(yīng)急方案；

三、便民服務(wù)

物業(yè)企業(yè)提供的免費(fèi)服務(wù)（合計(jì)24項(xiàng)）

編

類別項(xiàng)目內(nèi)容

號

1代請裝修、裝飾企業(yè)

2代請家教、簡介保姆

3代租售房屋、代和汽車

家政服4公布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息

務(wù)5組織多種展銷活動(dòng)

6免費(fèi)配置醫(yī)藥急救箱

7代訂中、西餐

8代訂牛奶

9代購車船、飛機(jī)票

1

代訂報(bào)刊、雜志

0

1

商務(wù)代辦旅游手續(xù)

1

活動(dòng)

1

留言服務(wù)

2

1

代訂酒店、客房

3

1

代購代送禮品、鮮花

禮儀服4

務(wù)1

代辦喜事慶典

5

1

提供圖書、音像制品交流

6

1

文化開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所

7

娛樂

1

服務(wù)開展多種健康、醫(yī)療培訓(xùn)

8

1

組織健身舞晨練隊(duì)

9

2

開展球類、健身培訓(xùn)

0

2

開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會(huì)

1

2

建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂

2

老年服2

組織老年聯(lián)誼活動(dòng)

務(wù)3

2

組織健康義診活動(dòng)

4

物業(yè)提供的有償服務(wù)（合計(jì)62項(xiàng)）

類編

項(xiàng)目內(nèi)容價(jià)格待定

別號

1瓷磚改造

2鋪貼一般地磚

3洗F盆安裝

4坐便器安裝

5安裝抽油煙機(jī)

6安裝分體式空調(diào)

7安裝熱水器

8安裝吊燈

9安裝電腦、等辦公設(shè)備

10家用電器檢查、小修

11換門鎖（材料自備）

12更換、檢修開關(guān)、插座

13空調(diào)加氟利昂

14配鑰匙、修鎖

15查線、換線

自行車、摩托車小修

平

常維修

裝飾服

務(wù)

16

17鐘表維修

18更換燈泡、燈管

19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器

20木門窗維修

21清洗抽油煙機(jī)

22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)

23安裝音響與家用電器

24安裝燈具、門鈴、櫥柜［不含材料?）

25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）

修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含

26

材料）

27疏通下水管道

28修理窗簾、拉窗等（不含材料）

29修理家俱配件

30內(nèi)墻修理粉刷

31配木門窗玻璃

32室內(nèi)整體保潔

33木地板打蠟

34看護(hù)病人

35上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）

家

36接送小孩上學(xué)

政

37家庭綠化盆景造型

服

剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)

務(wù)38

39中、西餐

40代購、代售二手電腦家私

41家政培訓(xùn)

42清潔地毯、沙發(fā)

43小學(xué)生中餐

44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班

提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或

45

老人）

46為老人讀報(bào)，聊天

禮47特殊安全服務(wù)

儀

48租售鮮花、盆景

月艮

務(wù)49代接、代送客人

50健康檢查

健

51建立健康檔案

康

52家庭病床

月艮

小朋友保健

務(wù)53

54健身培訓(xùn)

55長途

56接發(fā)

商57打字

務(wù)58復(fù)印

月艮59出租商務(wù)洽談室

務(wù)60出租會(huì)議室

61租車

62汽車美容

四、服務(wù)承諾原則

月指標(biāo)國家及服務(wù)承

服務(wù)質(zhì)量保證措施

號名稱jz市原則諾原則

制定維修技術(shù)人員專職負(fù)

責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，保證

0房屋

98%99%外觀整潔、無破損立面，房屋

1完好率

無變化使用功能，無亂搭建，

公用設(shè)施及通道無隨意占用

急修、零修接到維修告知，

及時(shí)趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時(shí)

房屋

0完畢；急修不過夜，工作量過

零修、急99%100%

2大以協(xié)商形式處理，并按照《維

修及時(shí)率

修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、

質(zhì)量跟蹤

維修分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，

0

工程質(zhì)量100%100%嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，

3

合格率杜絕二次返工

由專職保潔員進(jìn)行保潔，

并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，

0保潔

99%99.5%由主管監(jiān)督，保證小區(qū)垃圾日

4率

產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈

衛(wèi)生

制定專職綠化員負(fù)責(zé)維

護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)口勺

0綠化

95%99%巡查制度，建檔記錄，保證小

5完好率

區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸

露、無病蟲害現(xiàn)象

制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行

道

維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記

0路、車場

95%99%錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建

6完好率及

立健全道路、停車場管理制度，

使用率

責(zé)任貫徹到人

由工程維修部清理疏通及

化糞

維修計(jì)劃按對應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)

0池、雨水

95%99%行，有檢查、記錄，到達(dá)排放

7井、污水

暢通，無堵、無塌陷、井蓋完

井完好率

好無損

維修工作依計(jì)劃定期檢

排水

0查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，到達(dá)

管明暗溝95%99%

8排水暢通無積水、無污染、無

完好率

塌陷、無殘缺

維修工每日檢查，隨壞隨

0路燈

95%98%修，做到路燈完好無損，夜間

9完好率

正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持

潔凈

停車每日檢查，隨壞隨修，到

1場、自行達(dá)車輛行駛停泊有序、車場無

98%99%

0車棚完好損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)

率施完好無損

公共

每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)

問題設(shè)施

1維修定期按計(jì)劃實(shí)行維修、維

以及小品95%99%

1護(hù)工作，保證使用功能，保持

雕塑完好

外觀造型完好無損

率

實(shí)行24小時(shí)保安巡視制

小區(qū)度,設(shè)置24小時(shí)報(bào)警中心,充

1年1%0年1%0

內(nèi)治安案足運(yùn)用小區(qū)智能化設(shè)施人防、

2如下如下

件發(fā)生率技防、物防三結(jié)合的治安管理，

保證小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全

消

每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)

1防、智能

98%100%合，保證設(shè)施設(shè)備完好無損，

3化設(shè)施完

各項(xiàng)記錄齊全

好率

加強(qiáng)防火宣傳教育和防患

1火災(zāi)