第六章成本法教學(xué)時數(shù)：6課時教學(xué)目的與要求：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊，掌握建筑物減價修正額的估算方法教學(xué)重點：建筑物減價修正額的估算方法教學(xué)難點：建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊方法教學(xué)手段和方法：以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段。教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)基本原理一、成本法的稱呼原價法、承包商法、成本逼近法、舊房評估方面稱重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法，積算價格。三、理論依據(jù)從買方的角度看，是替代原理；從賣方的角度看，生產(chǎn)費用價值論。四、適用條件與對象——特別適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施?！獑渭兘ㄖ铩毩⒒颡M小市場上無法運用市場法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)估價時須用客觀成本，不能用實際成本五、一般步驟：1、搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料2、估算重置價格或重建價格3、估算折舊4、求出積算價格第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格的一般構(gòu)成（采用成本法）1、土地取得費用——征地費和“房屋折遷安置補償費”——土地使用權(quán)出讓金或地價款——有關(guān)土地取得的手續(xù)費及稅金2、開發(fā)成本——勘察設(shè)計和前期工程費——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費——安裝工程費——公共配套設(shè)施建設(shè)費——開發(fā)過程中的稅費3、管理費用主要是指開發(fā)費和開發(fā)過程中管理人員工資等4、投資利息5、銷售稅費——銷售費用：廣告費、代理費——銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育附加——其他銷售稅費：由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費6、開發(fā)利潤第三節(jié)基本公式一、基本公式：房地產(chǎn)價格＝重新構(gòu)建價格－折舊二、新開發(fā)土地：新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤三、新建房地產(chǎn)：新建房地價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新建建筑物價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤四、舊房地產(chǎn)：舊房地價格＝房地的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊＝土地的重新構(gòu)建價格＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊舊建筑物價格＝建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊第四節(jié)重新購建價格一、定義：假設(shè)在估價時點重新建筑或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時，所必要的適當(dāng)成本或價格。二、房地產(chǎn)重新構(gòu)建的求取1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成區(qū)內(nèi)，難以把握其重新開發(fā)成本時，則通常是采用市場比較法或收益法等其他估價方法，求取假設(shè)地上建筑物不存在時的實地價格。3、建筑物重新建造成本求取方法：A．建筑費+其他費用+正常利潤B．承包商的建筑費+發(fā)包的負(fù)擔(dān)的附帶費類型：——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等，在估價時點重新建筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本?！刂贸杀荆阂怨纼r時點當(dāng)時的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。一般地，特殊有保護(hù)價值的建筑物采用重建成本較為適宜；普通建筑物適用重置成本；因年代久遠(yuǎn)，已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式樣、建筑技術(shù)等變遷，也往往采用重置成本。理論：直接法、間接法實際操作中，不同直接、間接法，具體估算建筑物重新建造成的方法有：①單位面積法②單位體積法③分部分項法④工料測量法⑤指數(shù)調(diào)整法第五節(jié)建筑物折舊一、建筑物折舊定義：各種原因帶來的價值上的損失，包括有有形損耗和無形損耗。實際估價中，它可分為3種折舊：①物質(zhì)折舊——自然經(jīng)過的老——正常使用的磨損——意外的破壞損毀——延遲維修的損壞殘存②功能折