國際中心四環(huán)項目市場研究及營銷策劃的報告針對本項目情況，策劃工作已經(jīng)完成三個階段：第一階段：項目所處核心區(qū)域市場研究第二階段：項目所處西部地區(qū)整體市場研究第三階段：項目發(fā)展建議及未來相關(guān)物業(yè)市場發(fā)展預(yù)判整體策劃工作說明

第一階段：項目所處核心區(qū)域市場研究1研究區(qū)域界定及分析2區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究3區(qū)域辦公物業(yè)市場研究4區(qū)域公寓物業(yè)市場研究項目參考案例5區(qū)域在城市中的發(fā)展地位中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域金融街商務(wù)區(qū)域西長安街發(fā)展帶西部居住區(qū)處于城市發(fā)展帶的交接處，整體區(qū)域環(huán)境趨向于西部居住區(qū)，居住氛圍濃厚，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，商務(wù)受中關(guān)村區(qū)域影響明顯。區(qū)域發(fā)展綜述區(qū)域人口區(qū)域規(guī)劃區(qū)域認(rèn)知區(qū)域居住人口密集，主要為早中期住宅居住人口，人口背景主要為企業(yè)中層及高層管理人員,隸屬中產(chǎn)階層,例如湯泉逸墅/誠品建筑項目居住人群;政府事業(yè)單位工作人員及家屬,金雅園項目隸屬部分地稅局;區(qū)域原著回遷居民,例如金雅園部分回遷房及區(qū)域老式住宅.區(qū)域內(nèi)無最近規(guī)劃,土地新項目的規(guī)劃與開發(fā)主要集中在南側(cè)臨近長安街區(qū)域,土地開發(fā)基本處于飽和;道路交通條件基本已經(jīng)成熟,地鐵六號線設(shè)立五方居站是區(qū)域規(guī)劃重要利好;區(qū)域已經(jīng)形成良好的居住氛圍,客群對區(qū)域居住物業(yè)認(rèn)可度很高;區(qū)域商務(wù)氛圍偏弱,但受北部中關(guān)村影響,大量產(chǎn)業(yè)下游小型企業(yè)有進(jìn)駐的趨勢區(qū)域商業(yè)發(fā)展薄弱,生活消費購物消費主要在北部金源購物廣場,區(qū)域?qū)I(yè)市場發(fā)展相對繁榮,五棵松商業(yè)將是未來區(qū)域新的商業(yè)亮點;區(qū)域研究范圍界定經(jīng)過對市場環(huán)境實際探察后,確定研究區(qū)域,說明如下:西四環(huán)外以西區(qū)域以居住項目為核心,商業(yè)金融可參考項目極少,對本區(qū)域項目影響很小,可借鑒項目主要分布在四環(huán)沿線,因此西四環(huán)沿線作為研究區(qū)域的西側(cè)邊界;引水渠東側(cè)區(qū)域已經(jīng)成為西三環(huán)商務(wù)帶,其整體區(qū)域環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變,對于本項目實際市場環(huán)境相差較大,因此引水渠沿線作為研究區(qū)域的東側(cè)邊界;四季青橋以北地區(qū)受到中關(guān)村地區(qū)影響明顯,市場環(huán)境變化較大,尤其是商業(yè)及辦公市場,因此杏石路沿線作為研究區(qū)域的北側(cè)邊界;長安街以南受到長安街阻隔及長安街特殊的發(fā)展條件,市場情況具有特殊性,不具備廣泛研究性,因此復(fù)興路作為研究區(qū)域的南側(cè)邊界.研究區(qū)域范圍為北至紫竹院路（杏十口路）北側(cè)，南至復(fù)興路，西至西四環(huán)西側(cè)，東至引水渠沿線。1研究區(qū)域界定及分析2區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究3區(qū)域辦公物業(yè)市場研究4區(qū)域公寓物業(yè)市場研究項目參考案例5華堂商場沃爾瑪太平洋百貨金四季購物中心阜石路餐飲街百貨、賣場餐飲休閑娛樂超市專業(yè)市場權(quán)金城金佰翰商務(wù)會館配套商業(yè)依斯特大廈WE愛家家居綠馨家園汽車裝飾牛頓辦公區(qū)嘉豪國際大廈玲瓏塔建材大成順天府超市華潤萬家午夜麗人歌廳郁陵島烤肉天外天烤鴨順天府超市中聯(lián)汽車市場勁飛紅木專賣奔馳汽車專賣保時捷汽車專賣斯柯達(dá)汽車專賣紫金長安底商花卉市場攝影器材城集美家具城四季青橋商業(yè)聚集帶五棵松商業(yè)聚集帶西翠路沿線商業(yè)玲瓏路沿線商業(yè)碧水云天區(qū)域商業(yè)市場布局項目類型規(guī)模（萬㎡）檔次租金價格現(xiàn)狀金四季購物中心百貨、賣場13.24中檔倒扣流水經(jīng)營情況良好華堂商場紫金長安商業(yè)百貨、賣場4.2中高檔倒扣流水經(jīng)營情況良好五棵松場館商業(yè)百貨、賣場12.4中高檔待定已簽約沃爾瑪、太平洋百貨，預(yù)計09.7進(jìn)駐愛家家居家居專業(yè)市場2.4中高檔倒扣流水經(jīng)營情況良好綠馨家園家居專業(yè)市場2.7中高檔倒扣流水經(jīng)營情況良好杏石路汽車裝飾汽配專業(yè)市場1中檔3~4元/天·㎡經(jīng)營情況良好勁飛紅木專賣紅木專業(yè)市場0.3中高檔——經(jīng)營情況良好西四環(huán)沿線品牌汽車專賣汽車專業(yè)市場0.6中高檔——經(jīng)營情況良好中聯(lián)汽車市場汽車專業(yè)市場3中檔4~5元/天·㎡經(jīng)營情況良好玲瓏塔建材建材專業(yè)市場0.8中低檔2~3元/天·㎡經(jīng)營情況良好集美家居家具專業(yè)市場2中檔5元/天·㎡經(jīng)營情況良好攝影器材城攝影器材專業(yè)市場1中檔5元/天·㎡經(jīng)營情況良好華潤萬家超市0.2中檔1.5元/天·㎡經(jīng)營情況良好恩濟(jì)東街順天府超市超市0.15中檔1.5元/天·㎡經(jīng)營情況良好大成順天府超市超市0.2中檔1.5元/天·㎡經(jīng)營情況良好百貨賣場29.8萬㎡專業(yè)市場7.7萬㎡超市0.55萬㎡商業(yè)總體供應(yīng)量達(dá)53萬㎡區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)狀況項目類型規(guī)模（萬㎡）檔次租金價格現(xiàn)狀阜石路餐飲餐飲2-3高檔——經(jīng)營情況良好天外天烤鴨餐飲0.2中檔——經(jīng)營情況良好郁陵島烤肉餐飲0.1中檔——經(jīng)營情況良好金佰翰商務(wù)會館休閑娛樂0.3中高檔——經(jīng)營情況良好碧水云天休閑娛樂0.2中檔——經(jīng)營情況良好午夜麗人歌廳休閑娛樂0.1中檔——經(jīng)營情況良好權(quán)金城休閑娛樂1.5中高檔——經(jīng)營情況良好依斯特大廈寫字樓配套商業(yè)0.1中檔租金7元/天·㎡售價4萬元/㎡租售皆可，尚未入駐WE寫字樓配套商業(yè)0.15中檔——麗家寶貝整租牛頓辦公區(qū)寫字樓配套商業(yè)0.6中檔3元~4.5元/天·㎡僅剩一層300㎡嘉豪國際大廈寫字樓配套商業(yè)1.5中高檔6~10元/天·㎡剩1300㎡紫金長安住宅配套商業(yè)0.76中檔底商租金3元/天·㎡底商售價4萬元/㎡70%開業(yè)，經(jīng)營情況良好西翠路沿線商業(yè)住宅配套商業(yè)1中低檔3~5元/天·㎡經(jīng)營情況良好玲瓏路沿線商業(yè)住宅配套商業(yè)0.5中檔2~3元/天·㎡經(jīng)營情況良好商業(yè)總體供應(yīng)量達(dá)53萬㎡餐飲2萬㎡以上休閑娛樂2萬㎡寫字樓配套2.35萬㎡住宅配套2.26萬㎡區(qū)域商業(yè)市場整體發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)由南北部向中部輻射態(tài)勢；紫竹院路與玲瓏路之間區(qū)域商業(yè)較少，以專業(yè)市場為主；玲瓏路與阜成路之間區(qū)域以社區(qū)商業(yè)配套和餐飲為主；目前區(qū)域內(nèi)兩大商業(yè)聚集帶是四季青橋周邊以及即將有大體量商業(yè)入市的五棵松場館區(qū)域。預(yù)計未來1-2年內(nèi)，五棵松場館區(qū)域?qū)l(fā)展成為輻射西部的核心商業(yè)區(qū)。西四環(huán)藍(lán)靛廠南路玲瓏路阜成路四季青橋五棵松百貨超市專業(yè)市場百貨賣場社區(qū)商業(yè)餐飲汽車維修專賣配套商業(yè)汽車專賣紫竹院路區(qū)域南北兩端已有26萬㎡大規(guī)模百貨、賣場類集中商業(yè)存在，區(qū)域中部覆蓋社區(qū)配套型商業(yè)，西四環(huán)沿線以專業(yè)市場為主，本案應(yīng)借助四環(huán)區(qū)位優(yōu)勢挖掘商業(yè)發(fā)展空間。配套商業(yè)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局狀況項目規(guī)模（萬㎡）建筑形態(tài)檔次現(xiàn)狀金四季購物中心13.24獨立商業(yè)中高檔運營中，運營情況良好華堂商場（紫金長安商業(yè)）1.32共4.2獨立商業(yè)中高檔2008.6開業(yè)，運營情況良好沃爾瑪（五棵松場館商業(yè)）待定五棵松場館商業(yè)共28.7獨立商業(yè)中高檔已簽約，預(yù)計2009年7月進(jìn)駐太平洋百貨（五棵松場館商業(yè)）待定五棵松場館商業(yè)共28.7獨立商業(yè)中高檔集中分布區(qū)域南北兩端，形成區(qū)域兩大商業(yè)熱點區(qū)域；北部以金四季購物中心為主，滿足周邊居住客群日常需求；南部的五棵松場館商業(yè)聚集帶將成為輻射西部的核心商業(yè)地帶。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——百貨賣場類金四季購物中心位置：坐落于西北四環(huán)路的四季青橋和城市貫通路——杏石口路交匯處西南角。開業(yè)時間：2003年建筑面積：13.24萬㎡占地面積：6.6萬㎡建筑形式：由北、中、南三個連體建筑組成樓層：B1-F4經(jīng)營面積：10萬平方米停車位：1300輛主力店：歐尚超市、百安居、蘇寧電器、居室易美、凱瑞食神府、愛普奧特萊斯、特力屋金四季購物中心金四季購物中心紫金長安商業(yè)紫金長安緊鄰五棵松場館商業(yè)，總建筑面積約61萬平方米，其中商業(yè)建筑面積約10萬平方米。物業(yè)類型住宅底商獨立商業(yè)酒店建筑形式局部2層5層/6層13層商業(yè)分布2、3期3期3期面積（㎡）76004200033000單位面積約150最小1600平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合商業(yè)、餐飲

已簽約品牌生活服務(wù)類華堂商場

目前狀態(tài)全部售罄華堂已簽約其他部分洽談中洽談中紫金長安商業(yè)——華堂商場位置：海淀區(qū)西翠路17號紫金長安家園開業(yè)時間：2008年樓層：B1-F4可經(jīng)營面積：1.32萬平方米華堂商場五棵松場館商業(yè)總占地面積：52公頃規(guī)劃建設(shè)規(guī)模：35萬平方米商業(yè)面積：28.7萬平方米。商業(yè)部分物業(yè)類型豐富，商場、酒店、寫字樓、文化體育娛樂設(shè)施等一應(yīng)俱全物業(yè)構(gòu)成：甲級寫字樓6.5萬平方米、中高檔商業(yè)12.4萬平方米、星級酒店4萬平方米、文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施:5.8萬平方米。整個項目將于2008年奧運會之后投入使用商業(yè)部分已簽約沃爾瑪、太平洋百貨，預(yù)計2009年7月入駐五棵松場館商業(yè)五棵松奧運商業(yè)呈“L”型分布，位于項目最北側(cè)；五棵松奧運體育商業(yè)投入使用將帶動西部區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，沃爾瑪和太平洋百貨的進(jìn)駐將為區(qū)域商業(yè)注入活力，引導(dǎo)區(qū)域消費，同時奠定其區(qū)域核心商業(yè)地帶的地位。項目類型規(guī)模（萬㎡）檔次租金價格現(xiàn)狀愛家家居家居專業(yè)市場2.4中高檔倒扣流水經(jīng)營情況良好綠馨家園家居專業(yè)市場2.7中高檔倒扣流水經(jīng)營情況良好杏石路汽車裝飾汽配專業(yè)市場1中檔3~4元/天·㎡經(jīng)營情況良好勁飛紅木專賣紅木專業(yè)市場0.3中高檔——經(jīng)營情況良好西四環(huán)沿線品牌汽車專賣汽車專業(yè)市場0.6中高檔——經(jīng)營情況良好中聯(lián)汽車市場汽車專業(yè)市場3中檔4~5元/天·㎡經(jīng)營情況良好玲瓏塔建材建材專業(yè)市場0.8中低檔2~3元/天·㎡經(jīng)營情況良好集美家居家具專業(yè)市場2中檔5元/天·㎡經(jīng)營情況良好攝影器材城攝影器材專業(yè)市場1中檔5元/天·㎡經(jīng)營情況良好分布區(qū)域：四季青橋周邊、西四環(huán)沿線、玲瓏路；市場經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及行業(yè)廣泛，其中家居行業(yè)比例最大；依據(jù)專業(yè)市場的經(jīng)營特點，其目的性消費特征明顯，其客群輻射范圍可以擴(kuò)展到整個北京市區(qū)。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——專業(yè)市場類專業(yè)市場項目規(guī)模（萬㎡）華潤萬家0.2恩濟(jì)東街順天府超市0.15大成順天府超市0.2超市商業(yè)集中分布在玲瓏路以南區(qū)域，融入于居住社區(qū)內(nèi)；功能主要滿足周邊居住人群日常生活需求為主。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——超市類項目類型規(guī)模（萬㎡）檔次現(xiàn)狀金佰翰商務(wù)會館休閑娛樂0.3中高檔經(jīng)營情況良好碧水云天休閑娛樂0.2中檔經(jīng)營情況良好午夜麗人歌廳休閑娛樂0.1中檔經(jīng)營情況良好權(quán)金城休閑娛樂1.5中高檔經(jīng)營情況良好區(qū)域北部（四季青橋周邊）分布中高檔會所，滿足周邊商務(wù)客群需求；區(qū)域中部（玲瓏路）分布大眾休閑娛樂，滿足社區(qū)居住客群需求。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——休閑娛樂類項目體量（㎡）建筑形態(tài)類型檔次租金價格現(xiàn)狀阜石路餐飲街2-3萬獨立商業(yè)高檔餐飲高檔——經(jīng)營狀況良好區(qū)域餐飲以阜石路高檔餐飲街最為著名，是西部地區(qū)餐飲消費的重要特色商業(yè)街。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——餐飲類項目類型規(guī)模（萬㎡）檔次租金價格現(xiàn)狀依斯特大廈寫字樓配套商業(yè)0.1中檔租金7元/天·㎡售價4萬元/㎡租售皆可，商戶洽談階段，未入駐WE寫字樓配套商業(yè)0.15中檔——麗家寶貝整租牛頓辦公區(qū)寫字樓配套商業(yè)0.6中檔3元~4.5元/天·㎡僅剩一層300㎡嘉豪國際大廈寫字樓配套商業(yè)1.5中高檔6~10元/天·㎡剩1300㎡區(qū)域?qū)懽謽桥涮准蟹植荚趨^(qū)域北部，四季青橋附近及紫竹院路兩側(cè)；由于寫字樓租住情況良好，大部分寫字樓項目商業(yè)配套基本滿租，空置面積較少；滿足商務(wù)辦公人士及部分周邊居住客群消費需求。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——寫字樓配套類寫字樓配套項目類型規(guī)模（萬㎡）檔次租金價格現(xiàn)狀紫金長安住宅配套底商0.76中檔租金3元/天·㎡，售價4萬元/㎡70%開業(yè)，經(jīng)營情況良好西翠路沿線商業(yè)住宅配套底商1中低檔3~5元/天·㎡經(jīng)營情況良好玲瓏路沿線商業(yè)住宅配套底商0.5中檔2~3元/天·㎡經(jīng)營情況良好住宅配套主要形式為住宅外圍樓體底商；住宅配套業(yè)態(tài)豐富，主要滿足居民就近生活需求為主，例如美發(fā)、便利店、水站等。區(qū)域各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r——住宅配套類區(qū)域在售商業(yè)分為：二手商鋪、在售新房，在售及新增商業(yè)項目較少，商業(yè)出租情況普遍較好分類項目類型規(guī)模（萬㎡）租售價格現(xiàn)狀二手商鋪紫金長安住宅配套底商0.76租金3元/天·㎡，售價4萬元/㎡70%開業(yè)，經(jīng)營情況良好在售新房依斯特大廈寫字樓配套商業(yè)0.1租金7元/天·㎡售價4萬元/㎡租售皆可，商戶洽談階段，未入駐區(qū)域二手商鋪以紫金長安底商為代表，由于緊鄰五棵松場館，未來商業(yè)價值看漲；區(qū)域在售新房項目僅有依斯特大廈的商業(yè)配套有明確出售意向，面積較小,尚無商戶簽約。區(qū)域商業(yè)租售狀況區(qū)域整體商業(yè)供應(yīng)達(dá)53萬㎡，商業(yè)供應(yīng)量較大，市場競爭較為激烈；區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)形式多樣，百貨賣場以及專業(yè)市場是區(qū)域商業(yè)重點發(fā)展業(yè)態(tài)；整體商業(yè)分布較為零散，已經(jīng)形成南部及北部兩個重要商業(yè)據(jù)點，專業(yè)市場零散分布于區(qū)域內(nèi)；百貨賣場經(jīng)營狀況較好，區(qū)域大量居住客群給予了足夠的客群支撐；專業(yè)市場經(jīng)營狀況較好，尤其是家居及攝影器材，北京市區(qū)內(nèi)的定向消費客群給予足夠支撐；餐飲是區(qū)域內(nèi)廣泛分布業(yè)態(tài)，尤其阜石路餐飲街已成為高端商務(wù)客群固定消費地帶，為區(qū)域商務(wù)餐飲消費提供場所；未來五棵松大型商業(yè)的入市，勢必形成西部區(qū)域的重要商業(yè)區(qū)域，未來區(qū)域商業(yè)競爭將加劇。區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場總結(jié)1研究區(qū)域界定及分析2區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究3區(qū)域辦公物業(yè)市場研究4區(qū)域公寓物業(yè)市場研究項目參考案例5純商業(yè)性寫字樓早期老舊辦公樓企業(yè)總部辦公樓依斯特大廈酈城辦公區(qū)德潤科技大廈慧科大廈金威大廈嘉豪國際中心牛頓辦公區(qū)西長安中心新洲商務(wù)大廈鑫榮泉大廈豐裕寫字樓商住辦公樓京鼎原商務(wù)樓生物技術(shù)中心中國大唐北京印象商住正豪辦公大廈頤安商務(wù)樓區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霾季謪^(qū)域?qū)懽謽鞘袌霾季痔卣魑魉沫h(huán)沿線寫字樓項目：酈城工作區(qū)、依斯特大廈、德潤科技大廈、慧科大廈、西長安中心、生物技術(shù)中心、京鼎原商務(wù)樓、鑫榮泉大廈、豐裕寫字樓、北京印象商住樓、新洲商務(wù)大廈

紫竹院路寫字樓項目：牛頓辦公區(qū)、嘉豪國際中心、中國大唐

藍(lán)靛廠南路寫字樓項目：金威大廈、正豪辦公大廈、頤安商務(wù)樓項目名稱地理位置開發(fā)商建筑面積（萬平米）入住時間慧科大廈海淀區(qū)五棵松路32號北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司5.82008年牛頓辦公區(qū)海淀區(qū)藍(lán)靛廠南路25號北京嘉友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.72004年嘉豪國際中心海淀區(qū)車道溝橋西南角北京華順方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.42005年金威大廈海淀區(qū)藍(lán)靛廠南路55號北京農(nóng)林科學(xué)院蔬菜研究中心2.02007年西長安中心海淀區(qū)五棵松橋西北角北京東方華旗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.12009年伊斯特大廈海淀區(qū)西四環(huán)北路15號未知2.52007年德潤科技大廈海淀區(qū)西四環(huán)北路四季青橋南德潤房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司1.32007年新洲商務(wù)大廈海淀區(qū)阜成路58號北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司1.52001年酈城工作區(qū)海淀區(qū)西四環(huán)北路65號北京永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6.42005年區(qū)域純寫字樓供應(yīng)面積近40萬平米；單體寫字樓面積集中在4-6萬平米；寫字樓供應(yīng)時間集中在2004年以后。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)狀況區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)類型純商業(yè)性寫字樓早期老舊寫字樓企業(yè)總部寫字樓商住兩用寫字樓區(qū)域?qū)懽謽前凑债a(chǎn)品形態(tài)、客戶特征分為四類純商業(yè)性寫字樓產(chǎn)品功能配置較新、屬于純市場化租售操作的項目，是區(qū)域未來寫字樓市場供應(yīng)的主要產(chǎn)品形式，也是本項目主要研究對象。早期老舊辦公樓發(fā)展特征建筑形式：此類辦公樓多為4層至6層的多層建筑，建于上世紀(jì)90年代甚至更早；建筑面積：單體建筑體量較小，面積集中在2000-6000平米；產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)差，多數(shù)寫字樓沒有電梯，沒有中央空調(diào)；租售價格：租金較低，一般租金在2元/天/平米以下；客群特征：客戶資質(zhì)低，多為非技術(shù)型企業(yè)。企業(yè)總部辦公樓發(fā)展特征建筑形式：產(chǎn)品較新，多為近年建成項目，單棟地上10層以上；建筑面積：單體建筑面積較大，一般集中在2萬平米左右；產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)較高，與市場對外租售的寫字樓項目相當(dāng)甚至超過其品質(zhì)；租售價格：不對外租售；客群特征：客戶資質(zhì)高，多為大型國有企事業(yè)單位。商住辦公樓發(fā)展特征區(qū)域商住辦公項目較少，以北京印象商住樓為代表，租金集中在1-2元/天/平米左右，可商可住，也可以進(jìn)行企業(yè)注冊，產(chǎn)品平面布局類似于公寓，客戶以小型企業(yè)或創(chuàng)業(yè)型公司為主。項目名稱租金（元/天/平米）入住率入住時間慧科大廈2.6-3.0西區(qū)寫字樓80％2008年牛頓辦公區(qū)3.585%2004年嘉豪國際中心3.790%2005年金威大廈3.585%2007年西長安中心－－2009年伊斯特大廈2.7-3.090%2007年德潤科技大廈3.5-3.990%2007年新洲商務(wù)大廈3.490%2001年酈城工作區(qū)2.085%2005年區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺性?.0-4.0元/天/平米；寫字樓入住率相對樂觀，基本保持在85％以上，在國際金融危機(jī)的市場背景下，區(qū)域?qū)懽謽堑娜胱÷蕛?yōu)于其他區(qū)域同類寫字樓項目。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎赓U狀況區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r集中在12000-20000元/平米，與周邊住宅項目價格持平或略低于住宅售價；寫字樓銷售情況比較樂觀，區(qū)域臨近中關(guān)村區(qū)域使得寫字樓購買性自用及投資需求皆比較旺盛。目前在售的唯一寫字樓項目是位于五棵松地鐵口的西長安中心，銷售走勢較好。項目名稱售價（元/平米）銷售情況慧科大廈16000（二手）東區(qū)整售做酒店，西區(qū)寫字樓全部散售牛頓辦公區(qū)16000（二手）半棟樓散售，半棟樓目前自持租賃，物業(yè)分開管理，較為混亂西長安中心20000（新樓）目前在散售，銷售率達(dá)60％伊斯特大廈12000（二手）銷售完畢，除一層外全部散售酈城工作區(qū)15000（二手）全部散售完畢區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲣N售狀況區(qū)域?qū)懽謽菍訑?shù)集中在地上10層左右；區(qū)域?qū)懽謽菓粜投嗫伸`活分割，標(biāo)準(zhǔn)間最小面積在53-130平米；寫字樓使用率普遍較高，與產(chǎn)品檔次普遍較低有關(guān)。項目名稱建筑面積（萬平米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層（平米）標(biāo)準(zhǔn)間（平米）凈高（米）使用率慧科大廈5.8地上12層，地下3層西區(qū)190062-3152.670%牛頓辦公區(qū)4.7地上12層，地下3層285080-14002.876%嘉豪國際中心8.4地上12-15層，地下3層1600130-16002.775%金威大廈2地上10層，地下2層1500100-15002.472%西長安中心5.1地上11層，地下2層380053-309層高3.271%伊斯特大廈2.5地上13層，地下2層190076-190層高6.667%德潤科技大廈1.3地上9層，地下2層115066-1162.870%新洲商務(wù)大廈1.5地上8層，地下2層3395－2.770%酈城工作區(qū)6.4地上8層，地下2層5900110-225層高5.65-5.875%區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霎a(chǎn)品狀況區(qū)域?qū)懽謽菣n次多為乙級寫字樓；項目名稱檔次外立面大堂電梯空調(diào)慧科大廈乙級LOW－E中空玻璃幕墻挑高9米，一層高4.5米，面積約500平米22部通利中央空調(diào)牛頓辦公區(qū)乙級淺色玻璃幕墻挑高4.5米，面積約200平米上海三菱中央空調(diào)嘉豪國際中心乙級干掛花崗巖、中空玻璃幕墻挑高12米，面積約300平方米15部合資OTIS中央空調(diào)金威大廈乙級整體玻璃幕墻挑高9米，面積約300平米4部合資電梯分戶冷暖空調(diào)西長安中心乙級深灰色石材和大面積玻璃幕墻相配合挑高7米，面積5007部合資OTIS中央空調(diào)伊斯特大廈乙級淺色石材加玻璃幕挑高4.5米，面積250平米不知名電梯4部中央空調(diào)德潤科技大廈乙級深色石材+玻璃幕挑高9米，面積約250平米不知名電梯4部中央空調(diào)新洲商務(wù)大廈乙級石材+面磚挑高8米，面積500平米4部OTIS直梯開利中央空調(diào)酈城工作區(qū)丙級斷橋鋁合金配中空玻璃挑高4.5米，面積200平米8部OTIS直梯公共區(qū)域中央空調(diào)區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品品質(zhì)狀況區(qū)域?qū)懽謽峭饬⒚娌馁|(zhì)多為玻璃幕或者玻璃幕加石材；項目名稱外立面慧科大廈LOW－E中空玻璃幕墻牛頓辦公區(qū)淺色玻璃幕墻嘉豪國際中心干掛花崗巖、中空玻璃幕墻金威大廈整體玻璃幕墻西長安中心深灰色石材和大面積玻璃幕墻相配合伊斯特大廈淺色石材加玻璃幕德潤科技大廈深色石材+玻璃幕新洲商務(wù)大廈石材+面磚酈城工作區(qū)斷橋鋁合金配中空玻璃區(qū)域?qū)懽謽瞧矫娌季州^為規(guī)整，異型結(jié)構(gòu)少，主要保持使用率；核心筒主要布局在平面中央或中部一側(cè)；個別項目形成環(huán)形結(jié)構(gòu)，形成中庭，提高舒適度，例如酈城工作區(qū)寫字樓的環(huán)形布置金威大廈平面圖酈城工作區(qū)俯瞰圖酈城工作區(qū)平面圖慧科大廈平面圖區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品內(nèi)部格局區(qū)域?qū)懽謽莾舾呒性?.6-2.8米；部分寫字樓產(chǎn)品為復(fù)式或類復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高在5.65-6.6之間，入住后需自行裝修夾層。項目名稱凈高（米）慧科大廈2.6牛頓辦公區(qū)2.8嘉豪國際中心2.7金威大廈2.4西長安中心層高3.2伊斯特大廈層高6.6德潤科技大廈2.8新洲商務(wù)大廈2.7酈城工作區(qū)層高5.65-5.8酈城辦公區(qū)區(qū)域?qū)懽謽谴筇靡詢蓪犹舾邽橹?，面積集中在200-300平米區(qū)間；公共空間以精裝修為交房標(biāo)準(zhǔn)。項目名稱大堂慧科大廈挑高9米，一層高4.5米，面積約500平米牛頓辦公區(qū)挑高4.5米，面積約200平米嘉豪國際中心挑高12米，面積約300平方米金威大廈挑高9米，面積約300平米西長安中心挑高7米，面積500平米伊斯特大廈挑高4.5米，面積250平米德潤科技大廈挑高9米，面積約250平米新洲商務(wù)大廈挑高8米，面積500平米酈城工作區(qū)挑高4.5米，面積200平米區(qū)域?qū)懽謽桥涮自O(shè)施品質(zhì)主要體現(xiàn)在電梯及空調(diào)系統(tǒng)；電梯皆為合資或國產(chǎn)不知名電梯，品質(zhì)相對較差，投入成本較低；采用普通的中央空調(diào)系統(tǒng)；項目名稱電梯空調(diào)慧科大廈22部通利中央空調(diào)牛頓辦公區(qū)上海三菱中央空調(diào)嘉豪國際中心15部合資OTIS中央空調(diào)金威大廈4部合資電梯分戶冷暖空調(diào)西長安中心7部合資OTIS中央空調(diào)伊斯特大廈不知名電梯4部中央空調(diào)德潤科技大廈不知名電梯4部中央空調(diào)新洲商務(wù)大廈4部OTIS直梯開利中央空調(diào)酈城工作區(qū)8部OTIS直梯公共區(qū)域中央空調(diào)區(qū)域科技類企業(yè)聚集特征明顯，文化教育及咨詢顧問類企業(yè)也較多；區(qū)域多數(shù)寫字樓項目可享受中關(guān)村高科技園區(qū)優(yōu)惠政策，因此受區(qū)域較低租金的吸引，很多創(chuàng)業(yè)性科技類企業(yè)在區(qū)域落戶；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹腿籂顩r區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展總結(jié)寫字樓多聚集在主要交通路線，西四環(huán)、紫竹院路、藍(lán)靛廠南路，位置條件優(yōu)勢明顯；目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龃媪拷?0萬平米，平均入住率在85-90％之間，市場需求較為旺盛；區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺性?-4元/天/平米，價格優(yōu)勢明顯也是區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的重要支撐；區(qū)域在售寫字樓較少，銷售價格與住宅價格持平或低于，市場競爭相對較??；區(qū)域?qū)懽謽嵌酁橹袡n偏低物業(yè)，性價比高是這個區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的優(yōu)勢；區(qū)域辦公客群主要來源于周邊發(fā)展區(qū)域影響，尤其是中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，中下游企業(yè)是本區(qū)域辦公的主要客群。1研究區(qū)域界定及分析2區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究3區(qū)域辦公物業(yè)市場研究4區(qū)域公寓物業(yè)市場研究項目參考案例5區(qū)域公寓市場發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域無40或50年立項公寓項目，其原因主要總結(jié)如下：區(qū)域市場環(huán)境區(qū)域市場需求1早期區(qū)域住宅開發(fā)為主，已經(jīng)形成濃厚的居住氛圍；2后期市場發(fā)展已改善生活環(huán)境，增加商業(yè)配套為主要目標(biāo)；3商務(wù)氛圍較差，難以形成高檔公寓的商務(wù)需求。1市場需求主要為居住為主、中低端辦公日漸活躍；2區(qū)域住宅項目較多，可滿足居住需求的選擇；340年產(chǎn)權(quán)居住類產(chǎn)品不具備競爭優(yōu)勢；1研究區(qū)域界定及分析2區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究3區(qū)域辦公物業(yè)市場研究4區(qū)域公寓物業(yè)市場研究項目參考案例5西海國際中心地理位置海淀區(qū)蘇州橋東北角，臨近10號線和4號線兩條地鐵線。開發(fā)商北京中基宏源房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積1.12萬平方米建筑面積總面積9.37萬平方米，地上面積6.399萬平米。項目簡介項目總體規(guī)劃整體規(guī)劃地上1-3層為獨立式商業(yè)，共14542平米。寫字樓總面積49370平米，共分ABC三塔。A座總層數(shù)18層，總建筑面積41567平米，寫字樓面積33919.2平米。B座總層數(shù)9層，B座總建筑面積9998.8平米，寫字樓面5599.1平米。C座總層數(shù)12層，C座總建筑面積12346.5平米，寫字樓面積8842.4平米。項目產(chǎn)品狀況產(chǎn)品情況寫字樓A棟50年產(chǎn)權(quán)，寫字樓，33912平米，8部電梯，層高3.4-3.5米，頂層（次頂層）5.0米，面積靈活分割。B棟50年產(chǎn)權(quán)，寫字樓，5599.1平米，共9層，配2部電梯，層高3.4-3.5米，頂層（次頂層）5.5米，面積靈活分割。C棟50年產(chǎn)權(quán)，寫字樓，8842.4平米，樓高12層，配3部電梯，層高3.4米，頂層（次頂層）5.5米，面積分割50-135平米。商業(yè)底商40年產(chǎn)權(quán)，層高4.5米、5.1米，面積分割500-7000平米。項目銷售狀況銷售情況寫字樓A棟整售（客戶未定），平層價格23600元/平米，頂層價格28000-33000元/平米，在售。B棟整售（客戶為某知名上市國企），平層價格23600元/平米，頂層價格28000-33000元/平米。C棟散售（內(nèi)部認(rèn)購30％左右），未開盤，價格預(yù)計與A、B棟同。商業(yè)底商均價75000元/平米，銷售率40％（B與C棟下部第三層商業(yè)已隨B棟整售，C棟下方商業(yè)隨C棟整售）。項目借鑒點物業(yè)定位的轉(zhuǎn)變C棟由早期的公寓規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽?，其轉(zhuǎn)變實際是順應(yīng)市場需求的轉(zhuǎn)變，代表區(qū)域存在中小企業(yè)辦公的需求。早期C棟規(guī)劃現(xiàn)在C棟規(guī)劃整售與連帶的營銷方針1采用局部整售的方式，形成企業(yè)獨棟，比較有利于整體項目的知名度和品質(zhì)的提升；2獨棟寫字樓下方商業(yè)連帶寫字樓整體銷售，降低銷售和后期商業(yè)管理的風(fēng)險。多單體規(guī)劃設(shè)計整體項目設(shè)計形成三個單體建筑，豐富了項目的展示形象，同時便于后期分區(qū)銷售和管理。項目借鑒點第二階段：項目所處西部地區(qū)整體市場研究1區(qū)域整體發(fā)展研究2重點研究區(qū)域界定3商業(yè)市場研究4辦公市場研究5公寓市場研究交通規(guī)劃區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市功能定位交通是區(qū)域與外圍其它區(qū)域聯(lián)系的紐帶，交通的規(guī)劃發(fā)展尤其是軌道交通將影響區(qū)域的活動人群性質(zhì)的變化以及城區(qū)功能的變化。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，代表了區(qū)域經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的走向，影響著區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)客群的性質(zhì)以及區(qū)域發(fā)展的方向。城市總體規(guī)劃是區(qū)域發(fā)展奠的基礎(chǔ)平臺，城市不同區(qū)域規(guī)劃各自功能，了解城市功能定位有利于把控區(qū)域未來在城市發(fā)展中的地位和作用。區(qū)域發(fā)展研究的切入點項目區(qū)域項目核心區(qū)域地處海淀區(qū)南部，周邊緊鄰石景山區(qū)、西城區(qū)、豐臺區(qū)及宣武區(qū)四個城區(qū)，城區(qū)發(fā)展將直接影響項目所在區(qū)域的未來。項目區(qū)域所處位置相鄰區(qū)域城市功能定位石景山區(qū)與門頭溝新城共同構(gòu)成城市西部發(fā)展帶的重要節(jié)點，是城市綜合服務(wù)中心之一，同時也是文化娛樂中心和重要旅游地區(qū)。海淀區(qū)是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，國際知名的高等教育和科研機(jī)構(gòu)聚集區(qū)，國內(nèi)知名的旅游、文化、體育活動區(qū)。西城區(qū)是國家政治中心的主要載體，國家金融管理中心，傳統(tǒng)風(fēng)貌重要旅游地區(qū)和國內(nèi)知名的商業(yè)中心。豐臺區(qū)是國際國內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地區(qū)。宣武區(qū)是國家新聞媒體聚集地之一，宣南文化發(fā)祥地和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。區(qū)域城市功能定位周邊區(qū)域重點關(guān)注產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)園（海淀園）首都文化娛樂休閑區(qū)（CRD）總部經(jīng)濟(jì)區(qū)立澤商務(wù)區(qū)金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)園中關(guān)村科技園（海淀園）規(guī)劃占地面積約133平方公里，依托高等學(xué)府及科研機(jī)構(gòu)，發(fā)展成為北京乃至中國最具影響力的科技園區(qū)，是海淀區(qū)重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。首都文化娛樂休閑區(qū)——CRD石景山“一二三六”規(guī)劃CRD一個科技園區(qū)二個休閑旅游區(qū)三個產(chǎn)業(yè)基地六個商務(wù)功能區(qū)中關(guān)村科技園石景山園東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地北京國際雕塑園地下商務(wù)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地京燕商務(wù)區(qū)西部生態(tài)休閑旅游區(qū)京西會展商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)培育基地TSM時代購物花園商務(wù)區(qū)蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)石景山園3.45平方公里，包括原八大處高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)園、北方微電子基地生產(chǎn)園、研發(fā)園以及新擴(kuò)充的北辛安園；首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地將在7.07平方公里首鋼舊址上開始全新的產(chǎn)業(yè)布局。作為國家級的工業(yè)主題公園，將成為工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)區(qū)域；北京國際雕塑公園地下商務(wù)區(qū)，占地3.5公頃，總建筑面積11.8萬平方米，地上2.9萬平方米，地下8.9萬平方米。；銀河商務(wù)區(qū)也被稱做石景山的小CBD。包括1.8萬平方米的超市，10個數(shù)字電影放映廳和5萬平方米面積的電玩城。京燕商務(wù)區(qū)位于五環(huán)路與長安街交匯的金邊銀角，主要功能為商務(wù)、辦公和酒店。總用地面積6.62公頃，建筑面積23.94萬平方米；京西會展商務(wù)區(qū)在古城大街和長安街延長線交匯的地方，集展覽、會議、酒店、購物為一體的綜合性展覽中心?？傆玫?5.84公頃，規(guī)劃建筑面積34.4萬平方米。TSM時代購物花園商務(wù)區(qū)就在五環(huán)路邊上。南邊是一個高檔公寓及10萬平方米的特色商業(yè)街；蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)分兩部分，一部分是樞紐核心區(qū)，一部分是樞紐商務(wù)區(qū)。金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)——金融街從金融街產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域劃分圖上看到，此次金融街中心區(qū)共向東、南、西三方向擴(kuò)展，面積由1.18平方公里擴(kuò)展為4.77平方公里，而輻射區(qū)主要向東西兩方向邁進(jìn)。東西輻射區(qū)分別達(dá)到了西單商業(yè)街和三里河?xùn)|路，整體上類似正方形。東拓展區(qū)：主要將位于西單路口的中國銀行總部、太平橋大街東側(cè)的建成公寓等辦公樓歸入到了中心區(qū)范疇。南拓展區(qū)：主要將位于長安街南側(cè)的臨街大廈收編進(jìn)來。西拓展區(qū)：把禮士路東側(cè)的整片地區(qū)一并收入金融街中心區(qū)。總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)以總部基地項目為核心，其總建筑面積130萬平米，配套了10萬平方米高科技體驗中心；3萬平方米展覽中心；5萬平方米總部酒店；酒店式公寓；每個地塊300-400平方米會所；圖書吧；樓頂商務(wù)停機(jī)坪。項目率先提出總部經(jīng)濟(jì)概念，曾為豐臺技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好發(fā)展創(chuàng)造條件，并在北京的經(jīng)濟(jì)圈、理論界、傳媒、同行業(yè)、政府官員中引起了特別關(guān)注；麗澤金融商務(wù)區(qū)北京麗澤金融商務(wù)區(qū)，地處西二、三環(huán)路之間，是北京市三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)區(qū)域。商務(wù)區(qū)占地面積5.25平方公里，金融辦公、住宅公寓、配套設(shè)施、公園綠地等布局合理。并且在商務(wù)區(qū)南側(cè)和西側(cè)，還有近10平方公里的土地作為輻射區(qū)，可供商務(wù)區(qū)未來發(fā)展延伸所用。

北京麗澤金融商務(wù)區(qū)臨近北京西站、南站；是京石、京開高速公路的起始點；離首都機(jī)場和擬建的首都第二機(jī)場車程也只有40至50分鐘；正在建設(shè)的地鐵10號線毗鄰商務(wù)區(qū)西側(cè)，地鐵14號線東西貫穿商務(wù)區(qū)直達(dá)北京南站，16號線南北連接金融街，北京二環(huán)、三環(huán)、麗澤路將麗澤金融商務(wù)區(qū)直接納入市內(nèi)快速交通體系。

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響力分析中關(guān)村科技園CRD金融街麗澤商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)影響力1歸屬區(qū)域2產(chǎn)業(yè)衍生行業(yè)廣泛3交通距離適當(dāng)4企業(yè)南擴(kuò)意識形成1區(qū)域界限分明2產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度高3企業(yè)歸屬感強(qiáng)1影響西部區(qū)域2產(chǎn)業(yè)衍生行業(yè)廣泛3交通距離適當(dāng)1區(qū)域界限分明2區(qū)域自身獨立性強(qiáng)3交通距離較遠(yuǎn)1區(qū)域界限分明2定制化客戶集中3交通距離較遠(yuǎn)項目所在核心區(qū)域處于幾個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的邊緣地帶，已經(jīng)形成的居住氛圍及土地利用的高飽和狀態(tài)，使其在商務(wù)商業(yè)發(fā)展空間中無明顯優(yōu)勢，中關(guān)村區(qū)域仍將是影響項目發(fā)展的最重要區(qū)域。區(qū)域交通規(guī)劃西四環(huán)西三環(huán)道路交通已經(jīng)形成，后期基本無新的刺激點，軌道交通是未來區(qū)域交通規(guī)劃的重要亮點玲瓏路杏石路區(qū)域交通規(guī)劃——軌道交通10號線6號線五路站6號線東段已經(jīng)開工，10號線部分路段一開始運營，6號線西段及10號線剩余路段近期開始建設(shè)。區(qū)域交通規(guī)劃從五路站到門頭溝站規(guī)劃為輕軌延長線S1

S1線S1支線五路站區(qū)域交通規(guī)劃影響區(qū)域市政道路交通體系已經(jīng)形成，除了在原有基礎(chǔ)上修繕工程外，無新建道路規(guī)劃，實際對區(qū)域影響已經(jīng)體現(xiàn)，城市環(huán)線形成過車不留人的狀況；軌道交通會為人群進(jìn)入?yún)^(qū)域提供便利，在五路站周邊形成人流相對匯聚的區(qū)域，但區(qū)域原有居住氛圍的定性，可能形成小型商業(yè)區(qū)域，但服務(wù)功能僅限于周邊生活服務(wù)范疇；軌道交通建設(shè)是區(qū)域未來交通體系的新亮點，五路站將形成6號與10號線的交換站，形成一個小規(guī)模的交通樞紐；鑒于10號線的聯(lián)系，海淀北部區(qū)域更易到達(dá)本區(qū)域，推動和加速海淀區(qū)域的企業(yè)辦公繼續(xù)向南蔓延，但受到區(qū)域自身發(fā)展條件約束，進(jìn)駐企業(yè)規(guī)模和資質(zhì)會有局限性；2區(qū)域整體發(fā)展研究1重點研究區(qū)域界定3商業(yè)市場研究4辦公市場研究5公寓市場研究區(qū)域重點研究區(qū)域界定說明依據(jù)項目作出區(qū)域特點及物業(yè)形式，以項目核心區(qū)域為中心，其四圍劃分為四個主要研究區(qū)域，依次為：北部區(qū)域——北至西北四環(huán)，南至杏石路，東至中關(guān)村大街，西至西環(huán)環(huán)。此范圍呈現(xiàn)明顯區(qū)域變化特征，形成中關(guān)村、泛中關(guān)村以及中關(guān)村輻射區(qū)域。對研究北部區(qū)域影響有較強(qiáng)的參考價值。東部區(qū)域——北至西北五環(huán)，南至西長安街，東至西五環(huán)，西至西四環(huán)?？紤]西部區(qū)域主要以居住為主，適當(dāng)放大區(qū)域范圍，有利于選取參考項目。西部區(qū)域——北至北三環(huán)，南至長安街，東至西三環(huán)（沿線），西至引水渠。此區(qū)域?qū)儆谖鞑康貐^(qū)，具備西部商務(wù)發(fā)展帶較為典型的發(fā)展特征，有利于研究的開展。南部區(qū)域——北至長安街（沿線），南至大成路（沿線），西至西五環(huán)，東至西三環(huán)。此區(qū)域作為長安街沿線地區(qū)具有一定的代表性，同時對項目核心區(qū)域發(fā)展影響較大。區(qū)域重點研究區(qū)域界定圖示3區(qū)域整體發(fā)展研究2重點研究區(qū)域界定1商業(yè)市場研究4辦公市場研究5公寓市場研究區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量研究項目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量(萬㎡）西海國際中心寫字樓配套1.41+1大廈寫字樓配套1.5中鋼國際廣場寫字樓配套2億城中心寫字樓配套2.5銀科大廈寫字樓配套0.7艾瑟頓國際商區(qū)寫字樓配套0.6天作萬潤購物中心寫字樓配套2長遠(yuǎn)大廈寫字樓配套0.5創(chuàng)輝國際中心寫字樓配套2立方庭住宅配套0.4航天長城大廈寫字樓配套0.8海通時代廣場寫字樓配套0.9久凌大廈寫字樓配套0.5項目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量(萬㎡）鵬安世紀(jì)大廈寫字樓配套0.3神州數(shù)碼大廈寫字樓配套0.5創(chuàng)富大廈寫字樓配套0.1海興大廈寫字樓配套0.5中信國安數(shù)碼城寫字樓配套0.2唐寧ONE住宅配套0.5翠微廣場寫字樓配套3.76暢春園食街寫字樓配套2萬柳新貴大廈寫字樓配套1.1太森國際婚紗·攝影(器材)文化廣場集中商業(yè)0.5榮上居寫字樓配套2.9金源時代購物中心集中商業(yè)55北部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量共計78.26萬㎡

寫字樓配套：26.76萬㎡住宅配套：0.9萬㎡集中商業(yè)：55.5萬㎡區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量研究西部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量共計33.2萬㎡項目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量(萬㎡）遠(yuǎn)洋山水住宅配套11石景山萬達(dá)廣場集中商業(yè)/寫字樓配套10集中商業(yè)8寫字樓配套2鼎城住宅配套2萬商大廈寫字樓配套0.4江河大廈寫字樓配套0.3茂華·璟都會寫字樓配套10華爾街觀典寫字樓配套2.1天和景園寫字樓配套0.2寫字樓配套：17萬㎡住宅配套：13萬㎡集中商業(yè)：8萬㎡項目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量(萬㎡）西BD（豪柏）寫字樓配套0.3華澳中心寫字樓配套0.2賽迪大廈寫字樓配套0.2新知大廈寫字樓配套0.4四維大廈寫字樓配套0.2海育大廈寫字樓配套1.4北方地產(chǎn)大廈寫字樓配套0.6金玉大廈寫字樓配套0.4主語國際中心寫字樓配套2華爾街觀典寫字樓配套2.1國際財經(jīng)中心寫字樓配套3.1中國外文大廈寫字樓配套1.5嘉慧苑商業(yè)中心寫字樓配套0.2區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量研究東部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量共計12.6萬㎡寫字樓配套：12.6萬㎡區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量研究項目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量(萬㎡）西翠長安寫字樓配套1.2大成時代中心住宅配套集中商業(yè)10住宅配套1集中商業(yè)9道樂蒙恩商務(wù)街寫字樓配套0.8華寶大廈寫字樓配套1康瀛大廈寫字樓配套0.2華爾街大廈寫字樓配套1.5翠微大廈寫字樓配套3.6翠微煙雨寫字樓配套0.3西點商業(yè)廣場寫字樓配套2.5西富港商業(yè)中心寫字樓配套2.6南部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量共計23.7萬㎡寫字樓配套：13.7萬㎡住宅配套：1萬㎡集中商業(yè)：9萬㎡四區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量對比圖單位：萬平方米區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量研究四個區(qū)域商業(yè)供應(yīng)規(guī)模以北部區(qū)域為最多存在產(chǎn)業(yè)支撐以及便利交通的區(qū)域，商業(yè)供給量大區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量研究四區(qū)域供應(yīng)量特征：北部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量最大，達(dá)到78萬平方米，其中金源時代購物中心占據(jù)50萬平方米，除去該大規(guī)模集中商業(yè)以外，北部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)以寫字樓配套為主，達(dá)到26萬平方米，其中中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)支撐是促進(jìn)區(qū)域商務(wù)發(fā)展的主要動力。西部區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)以住宅配套和集中商業(yè)為住，其中遠(yuǎn)洋山水的商業(yè)配套達(dá)到11萬平方米，石景山萬達(dá)廣場的開業(yè)也為西部沉寂多年的商業(yè)市場注入一絲活力。南部區(qū)域和東部區(qū)域商業(yè)供應(yīng)均以寫字樓配套為主，僅南部區(qū)域大成時代中心供應(yīng)9萬平方米的集中商業(yè)和部分住宅配套。區(qū)域供應(yīng)量（萬平方米）各區(qū)域商業(yè)供應(yīng)類型統(tǒng)計圖項目名稱租金（元/天·㎡）售價（元/㎡）西海國際中心——750001+1大廈6——中鋼國際廣場10——億城中心5——銀科大廈12——艾瑟頓國際商區(qū)9——天作萬潤購物中心——35000長遠(yuǎn)大廈11——創(chuàng)輝國際中心——48000立方庭——61000航天長城大廈8——海通時代廣場7——久凌大廈6——項目名稱租金（元/天·㎡）售價（元/㎡）鵬安世紀(jì)大廈4——神州數(shù)碼大廈5——創(chuàng)富大廈10海興大廈9中信國安數(shù)碼城8.5——唐寧ONE——100000翠微廣場面洽——暢春園食街8~16——萬柳新貴大廈4.5——太森國際婚紗·攝影(器材)文化廣場9——榮上居——30000金源時代購物中心5-18——北部區(qū)域區(qū)域商業(yè)價格研究平均租金：7.2元/天·㎡平均售價：50000元/㎡西部區(qū)域項目名稱租金（元/天·㎡）售價（元/㎡）遠(yuǎn)洋山水——23000石景山萬達(dá)廣場12~16——鼎城——26000萬商大廈5——江河大廈4——茂華·璟都會——25000華爾街觀典4——天和景園——15000區(qū)域商業(yè)價格研究平均租金：9.2元/天·㎡平均售價：24000元/㎡東部區(qū)域項目名稱租金（元/天·㎡）售價（元/㎡）西BD（豪柏）6——華澳中心6——賽迪大廈6——新知大廈5——四維大廈5——海育大廈8——北方地產(chǎn)大廈516800金玉大廈6——主語國際中心——25000華爾街觀典4——國際財經(jīng)中心11.5——中國外文大廈10——嘉慧苑商業(yè)中心2.5區(qū)域商業(yè)價格研究平均租金：7.9元/天·㎡平均售價：24000元/㎡項目名稱租金（元/天·㎡）售價（元/㎡）西翠長安——20000大成時代中心——22000道樂蒙恩商務(wù)街——25000華寶大廈3——康瀛大廈3.5——華爾街大廈4~6——翠微大廈聯(lián)營——翠微煙雨4.5——西點商業(yè)廣場4——西富港商業(yè)中心2.5——南部區(qū)域區(qū)域商業(yè)價格研究平均租金：3.6/天·㎡平均售價：22000元/㎡區(qū)域商業(yè)價格研究區(qū)域北部西部東部南部租金（元/天/平米）7.29.27.93.6售價（萬元/平米）52.42.42.2四區(qū)域商業(yè)價格特征：租金西部區(qū)域商業(yè)租金最高，其平均租金在石景山萬達(dá)廣場的帶動下達(dá)到9.2元/天/平米。北部區(qū)域與東部區(qū)域商業(yè)租金基本持平，這兩個區(qū)域?qū)懽謽窃谄焚|(zhì)和檔次上具有相似性，北部區(qū)域基于中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園支撐，東部區(qū)域基于西三環(huán)便捷交通條件。南部區(qū)域商業(yè)租金較低，該區(qū)域商業(yè)供應(yīng)較少，商務(wù)氛圍相對較弱。售價北部區(qū)域商業(yè)售價最高，區(qū)域內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)的入市銷售抬高區(qū)域售價。西部區(qū)域、東部區(qū)域與南部區(qū)域商業(yè)售價基本持平，區(qū)域內(nèi)銷售型商業(yè)較少，以租賃為主。區(qū)域商業(yè)價格研究元/天/平米四區(qū)域商業(yè)租金與本區(qū)域商業(yè)租金對比圖萬元/平米四區(qū)域商業(yè)售價與本區(qū)域商業(yè)售價對比圖租金波動對比：由于本區(qū)域充斥大量專業(yè)市場，商務(wù)氛圍相對較弱，因此西部區(qū)域、東部區(qū)域、北部區(qū)域商業(yè)租金均高于本區(qū)域，從租金波動可以看出，租金以商務(wù)氛圍強(qiáng)弱由高到低遞減。售價波動對比：本區(qū)域可售商業(yè)較少，僅為兩處，且均位于交通節(jié)點，因此商業(yè)售價較高，與周邊四區(qū)域商業(yè)售價可比性較低。區(qū)域商業(yè)租售情況研究項目名稱出租率銷售率西海國際中心——30%1+1大廈20%——中鋼國際廣場50%——億城中心80%——銀科大廈80%——艾瑟頓國際商區(qū)80%——天作萬潤購物中心——60%長遠(yuǎn)大廈90%——創(chuàng)輝國際中心——70%立方庭——80%航天長城大廈80%——海通時代廣場70%——久凌大廈70%——項目名稱出租率銷售率鵬安世紀(jì)大廈80%——神州數(shù)碼大廈80%——創(chuàng)富大廈70%——海興大廈70%——中信國安數(shù)碼城90%——唐寧ONE——80%翠微廣場80%——暢春園食街80%——萬柳新貴大廈70%——太森國際婚紗·攝影(器材)文化廣場80%——榮上居——85%金源時代購物中心85%——北部區(qū)域北部區(qū)域借助區(qū)位及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢商業(yè)租售情況良好平均租出率：81%平均銷售率：67%西部區(qū)域項目名稱出租率銷售率遠(yuǎn)洋山水——60%石景山萬達(dá)廣場70%——鼎城——70%萬商大廈80%——江河大廈70%——茂華·璟都會——80%華爾街觀典100%——天和景園——90%區(qū)域商業(yè)租售情況研究西部區(qū)域商業(yè)面積較小，空置商業(yè)面積不多平均出租率：83%平均銷售率：69%區(qū)域商業(yè)租售情況研究東部區(qū)域項目名稱出租率出售率西BD（豪柏）80%——華澳中心70%——賽迪大廈70%——新知大廈80%——四維大廈70%——海育大廈90%——北方地產(chǎn)大廈80%80%金玉大廈70%——主語國際中心——90%華爾街觀典60%——國際財經(jīng)中心70%——中國外文大廈80%——嘉慧苑商業(yè)中心90%——西部區(qū)域商業(yè)以出租為主，憑借西三環(huán)區(qū)域優(yōu)勢出租率較高。平均出租率：83%平均銷售率：90%區(qū)域商業(yè)租售情況研究項目名稱出租率銷售率西翠長安——60%大成時代中心——30%道樂蒙恩商務(wù)街——90%華寶大廈80%——康瀛大廈70%——華爾街大廈70%——翠微大廈80%——翠微煙雨60%——西點商業(yè)廣場90%——西富港商業(yè)中心80%——南部區(qū)域西部區(qū)域商業(yè)以出租為主，憑借西三環(huán)區(qū)域優(yōu)勢出租率較高。平均出租率：85%平均銷售率：58%四區(qū)域商業(yè)出租率及銷售率比例圖區(qū)域商業(yè)租售情況研究東部區(qū)域借助西三環(huán)位置優(yōu)勢,銷售及出租率均比較高；北部區(qū)域市場成熟，經(jīng)營商家認(rèn)可程度高，其出租率較高，但由于價格偏高所以銷售率相對較低；西部區(qū)域社區(qū)生活配套需求較高，商家進(jìn)駐較多，但投資環(huán)境相對較差，因此商鋪銷售情況一般；南部區(qū)域項目較多處于長安街沿線，以出租為主因此出租率較高，新項目以銷售為主，受銷售周期影響，整體銷售率還比較理想。區(qū)域商業(yè)客群研究北部區(qū)域中關(guān)村周邊：由科技產(chǎn)業(yè)支撐的大量商務(wù)人士遠(yuǎn)大路周邊：世紀(jì)城小區(qū)內(nèi)居住的固定消費人群大量政府辦公人群北部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖區(qū)域商業(yè)客群研究西部區(qū)域石景山區(qū)內(nèi)居住的大量固定消費人群少量商務(wù)人士西部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖區(qū)域商業(yè)客群研究東部區(qū)域西三環(huán)沿線辦公的大量商務(wù)人士因便利交通帶來的流動人群東部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖區(qū)域商業(yè)客群研究南部區(qū)域區(qū)域內(nèi)居住的固定消費人群少量商務(wù)人士部隊及政府辦公人群南部區(qū)域商業(yè)客群類型比例圖4區(qū)域整體發(fā)展研究2重點研究區(qū)域界定3商業(yè)市場研究1辦公市場研究5公寓市場研究寫字樓供應(yīng)研究項目名稱檔次體量（萬平方米）中鋼國際廣場甲級15中國電子大廈甲級12理想國際大廈甲級7輝煌時代大廈甲級6.6新中關(guān)寫字樓次甲級5.4中關(guān)村SOHO次甲級5.9第三極次甲級4.5中關(guān)村大廈次甲級3.8鼎好大廈乙級2海龍大廈乙級7.3中關(guān)村E世界乙級15創(chuàng)富大廈乙級3海興大廈乙級81+1大廈乙級6.2首創(chuàng)拓展大廈乙級3.6中芯大廈乙級4.6天創(chuàng)科技大廈乙級6.7北部區(qū)域中關(guān)村西區(qū)：117萬平方米項目名稱檔次體量（萬平方米）銀科大廈甲級5.5西海國際中心次甲級9.4維亞大廈次甲級6.2創(chuàng)輝國際中心次甲級6.15億城中心乙級12長遠(yuǎn)大廈乙級12.7左岸公社乙級7神州數(shù)碼大廈乙級3.6鼎鈞大廈乙級1.2中信國安數(shù)碼城乙級4.3綠創(chuàng)大廈乙級1大恒科技大廈乙級5航天長城大廈乙級4萬泉商務(wù)花園丙級1.9育新大廈丙級0.9項目名稱檔次體量（萬平方米）海通時代廣場乙級1鵬安世紀(jì)大廈乙級3.6國民大廈乙級3萬柳新貴大廈乙級4.5紫金大廈乙級2.9久凌大廈丙級2泛中關(guān)村區(qū)域：81萬平方米中關(guān)村輻射區(qū)域：17萬平方米甲級次甲級乙級丙級北部三個區(qū)域中中關(guān)村西區(qū)寫字樓供應(yīng)占北部區(qū)域的54％，而其輻射區(qū)域，寫字樓供應(yīng)急劇下降，只達(dá)8％。

Stackedbargraph1781117區(qū)域供應(yīng)量（萬平方米）北部各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)分檔統(tǒng)計圖寫字樓供應(yīng)研究北部區(qū)域共215萬平方米供應(yīng)體量和檔次呈遞增趨勢北部三個區(qū)域中甲級及次甲級寫字樓供應(yīng)主要集中在中關(guān)村西區(qū)核心，而隨著距離核心區(qū)距離增加，產(chǎn)品檔次不斷下降。寫字樓供應(yīng)研究項目名稱檔次體量（萬平方米）西山贏府商務(wù)中心乙級8.5鼎城乙級4中間建筑乙級8航天信息園乙級7.4京漢大廈丙級1.3江河大廈丙級2.2西部區(qū)域31萬平方米項目名稱檔次體量（萬平方米）國海廣場甲級11金玉大廈次甲級9.7主語國際中心次甲級13.8西BD（豪柏）乙級3.5世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈乙級8.5廣源大廈乙級5.5北科大廈乙級1.7海育大廈乙級3北方地產(chǎn)大廈乙級5.2華澳中心丙級19賽迪大廈丙級1新知大廈丙級3.6四維大廈丙級0.6萬發(fā)大廈丙級0.8榮華大廈丙級0.6企業(yè)網(wǎng)大廈丙級0.8國圖文化大廈丙級1.35東部區(qū)域90萬平方米項目名稱檔次體量（萬平方米）西翠長安甲級5.2石景山萬達(dá)廣場次甲級6.43道樂蒙恩商務(wù)街乙級4華寶大廈乙級4.1康瀛大廈乙級2.3華爾街大廈乙級4.64翠微大廈乙級6電科大廈丙級2.2萬商大廈丙級2.6南部區(qū)域37萬平方米甲級次甲級乙級丙級西部和南部區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)皆較少，且西部區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)產(chǎn)品檔次偏低。供應(yīng)：萬平方米四區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)與本案所在區(qū)域供應(yīng)對比圖區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量對比寫字樓供應(yīng)研究北部區(qū)域由于具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，寫字樓供應(yīng)達(dá)215萬平米，西部區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)最少，但低密度獨棟寫字樓產(chǎn)品居多。北部區(qū)域?qū)懽謽莾r格研究項目名稱租金（元/天/平方米）售價（元/平方米）中鋼國際廣場9.5－中國電子大廈7.2－理想國際大廈7.1－輝煌時代大廈6.2－新中關(guān)寫字樓4.5－中關(guān)村SOHO4.532000第三極4.5－中關(guān)村大廈4.5－鼎好大廈3.5－海龍大廈5.0－中關(guān)村E世界4.0－創(chuàng)富大廈3.0－海興大廈3.0－1+1大廈3.2－首創(chuàng)拓展大廈4.9－中芯大廈3.6－天創(chuàng)科技大廈3.8－中關(guān)村西區(qū)核心區(qū)平均租金：5.35元/天/平方米平均售價：32000元/平方米項目名稱租金（元/天/平方米）售價（元/平方米）銀科大廈4.5－西海國際中心－22500維亞大廈5.1－創(chuàng)輝國際中心－17000億城中心3.1－長遠(yuǎn)大廈2.3－左岸公社2.5－神州數(shù)碼大廈3.1－鼎鈞大廈2.5－中信國安數(shù)碼城4.0－綠創(chuàng)大廈2.9－大恒科技大廈3.1－航天長城大廈5.0－萬泉商務(wù)花園1.6－育新大廈2.0－泛中關(guān)村核心區(qū)平均租金：3.29元/天/平方米平均售價：20325元/平方米項目名稱租金（元/天/平方米）售價（元/平方米）海通時代廣場3.8－鵬安世紀(jì)大廈2－國民大廈2.99500萬柳新貴大廈3.4－紫金大廈3.1－久凌大廈2.6－中關(guān)村輻射區(qū)域平均租金：2.89元/天/平方米平均售價：9500元/平方米北部區(qū)域中，中關(guān)村西區(qū)寫字樓租金和售價最高，這與區(qū)域具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條支撐，發(fā)展比較成熟有關(guān)，而其輻射區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸷褪蹆r明顯降低。西部區(qū)域平均租金：1.85元/天/平方米平均售價：15927元/平方米項目名稱租金（元/天/平方米）售價（元/平方米）西山贏府商務(wù)中心－17000鼎城－12500中間建筑－16500航天信息園1.8－京漢大廈

江河大廈1.9－寫字樓價格研究項目名稱租金（元/天/平方米）售價（元/平方米）國海廣場－29000金玉大廈4.7－主語國際中心3.626600西BD（豪柏）3.3－世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈2.6－廣源大廈3.1－北科大廈3.0－海育大廈4.5－北方地產(chǎn)大廈3.8－華澳中心2.2－賽迪大廈1.8－新知大廈3.5－四維大廈2.7－萬發(fā)大廈3.4－榮華大廈2.8－企業(yè)網(wǎng)大廈3.0－國圖文化大廈2.8－東部區(qū)域

平均租金：3.21元/天/平方米平均售價：27665元/平方米南部區(qū)域平均租金：3.35元/天/平方米平均售價：14818元/平方米項目名稱租金（元/天/平方米）售價（元/平方米）西翠長安－19000石景山萬達(dá)廣場－14500道樂蒙恩商務(wù)街3.912000華寶大廈2.7－康瀛大廈4.0－華爾街大廈2.813000翠微大廈4.3－電科大廈2.6－萬商大廈2.4－南部區(qū)域和西部區(qū)域在售寫字樓項目較多，而西部區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹋c其它兩個區(qū)域相差較高。寫字樓價格研究平均租金：元/天/平方米四區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹋c項目所在區(qū)域租金對比圖寫字樓區(qū)域價格對比平均售價：元/平方米四區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r與項目所在區(qū)域售價對比圖從租金比較來看，北部區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹱罡?，只有西部區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸬陀陧椖克趨^(qū)域租金；從售價比較來看，南部區(qū)域售價較低，東部區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r最高。北部區(qū)域項目名稱入住率銷售率中鋼國際廣場96％－中國電子大廈97％－理想國際大廈88％－輝煌時代大廈72％－新中關(guān)寫字樓85％－中關(guān)村SOHO－10％第三極80％－中關(guān)村大廈85%－鼎好大廈75%－海龍大廈75%－中關(guān)村E世界71%－創(chuàng)富大廈82％－海興大廈75％－1+1大廈83％－首創(chuàng)拓展大廈77％－中芯大廈78％－天創(chuàng)科技大廈92％－中關(guān)村西區(qū)核心區(qū)入住率：83％銷售：中關(guān)村soho上周開盤集中簽約近10％項目名稱入住率銷售率銀科大廈95％－西海國際中心－15％維亞大廈72％－創(chuàng)輝國際中心－40％億城中心83％－長遠(yuǎn)大廈86％－左岸公社80％－神州數(shù)碼大廈75％－鼎鈞大廈82％－中信國安數(shù)碼城90％－綠創(chuàng)大廈85％－大恒科技大廈78％－航天長城大廈85％－萬泉商務(wù)花園83％－育新大廈75％－泛中關(guān)村核心區(qū)入住率：83％銷售：西海國際中心整售一棟，約1萬平方米項目名稱入住率銷售率海通時代廣場80％－鵬安世紀(jì)大廈75％－國民大廈78％兩層整售萬柳新貴大廈82％－紫金大廈87％－久凌大廈75％－中關(guān)村輻射區(qū)域入住率：80%銷售：國民大廈拿出兩個樓層整體銷售北部區(qū)域中，中關(guān)村西區(qū)及泛中關(guān)村區(qū)域、輻射區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷式栽?0％以上；經(jīng)歷前幾年的井噴之后，區(qū)域目前在售樓盤較少。寫字樓入住及銷售情況研究西部區(qū)域入住率：72％銷售：多為低密度獨棟產(chǎn)品銷售整售；鼎城寫字樓也準(zhǔn)備整售項目名稱入住率銷售率西山贏府商務(wù)中心－70％鼎城－－中間建筑－50％航天信息園70％－京漢大廈80％－江河大廈75％－項目名稱入住率銷售率國海廣場－70％金玉大廈85％－主語國際中心90％100％西BD（豪柏）78％－世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈82％－廣源大廈83％－北科大廈75％－海育大廈75％－北方地產(chǎn)大廈92％－華澳中心88％－賽迪大廈85％－新知大廈75％－四維大廈77％－萬發(fā)大廈80％－榮華大廈80％－企業(yè)網(wǎng)大廈75％－國圖文化大廈82％－東部區(qū)域

入住率：85％銷售：國海廣場整售一棟，主語國際中心多棟整售南部區(qū)域入住率：83％銷售：多為散售，銷售速度較慢項目名稱入住率銷售率西翠長安－剛開盤石景山萬達(dá)廣場－30％道樂蒙恩商務(wù)街－50％華寶大廈80％－康瀛大廈75％－華爾街大廈－100％翠微大廈90％－電科大廈78％－萬商大廈80％－從入住率來看，西部區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷拭黠@低于其它區(qū)域；區(qū)域整售寫字樓項目很多，且銷售效果較好。寫字樓入住及銷售情況研究入住率：％四區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷逝c項目所在區(qū)域入住率對比圖寫字樓區(qū)域入住率對比入住情況：東部寫字樓入住率最高，達(dá)85％，西部區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷首畹?，只?2％；銷售情況：西部和東部寫字樓整售項目較多，且東部成交速度較快。寫字樓入住及銷售情況研究寫字樓需求研究北部區(qū)域80％以上的辦公企業(yè)為科技類企業(yè)；其中中關(guān)村西區(qū)企業(yè)需求面積較大，辦公面積在1000平米以上的客戶超過20％，愈向外輻射，需求面積愈小。北部區(qū)域?qū)懽謽强腿侯愋捅壤龍D寫字樓需求研究西部區(qū)域60％以上的辦公企業(yè)為科技類企業(yè)；區(qū)域大型企業(yè)較多，需求面積多在2000平米以上，與區(qū)域供應(yīng)主要為低密度獨棟寫字樓產(chǎn)品有關(guān)。西部區(qū)域?qū)懽謽强腿侯愋捅壤龍D寫字樓需求研究東部區(qū)域科技類企業(yè)（40％）與金融投資類企業(yè)（35％）皆占較大比例；需求面積較為均衡，大中小型企業(yè)分布均衡。東部區(qū)域?qū)懽謽强腿侯愋捅壤龍D寫字樓需求研究南部區(qū)域客戶類型較雜，客群無明顯聚集特征；辦公客群需求面積較小，集中在100-300平米區(qū)間。南部區(qū)域?qū)懽謽强腿侯愋捅壤龍D5區(qū)域整體發(fā)展研究2重點研究區(qū)域界定3商業(yè)市場研究4辦公市場研究1公寓市場研究公寓供應(yīng)研究區(qū)域項目名稱地理位置公寓體量（萬㎡）北部立方庭中關(guān)村購物廣場西側(cè)5.5新中關(guān)中關(guān)村大街黃莊路口0.54南部萬達(dá)廣場石景山路6大成時代中心西四環(huán)與大成路交匯處6西部鼎城(Ⅰ-2)-鼎城e托邦阜石路與楊莊東路交叉口2.43供應(yīng)：萬平方米四區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)對比圖整體區(qū)域公寓供應(yīng)較少，零散分布于北部、南部和西部區(qū)域，東部區(qū)域無公寓項目供應(yīng)。區(qū)域項目名稱售價（元/㎡）租金（元/天·㎡）北部立方庭50000——新中關(guān)——3.2南部萬達(dá)廣場15800——大成時代中心13000——西部鼎城(Ⅰ-2)-鼎城e托邦13000——公寓價格研究平均售價：元/平方米四區(qū)域公寓售價對比圖北部區(qū)域在售項目位于中關(guān)村西區(qū)，商務(wù)核心區(qū)，價格最高，達(dá)50000元/平方米，南部區(qū)域公寓項目在近年明顯增多，目前在售項目平均售價為14400元/平方米，西部區(qū)域價格為13000元/平方米，東部區(qū)域無公寓項目。公寓租售情況區(qū)域項目名稱出售率出租率北部立方庭90%0%新中關(guān)100%70%南部萬達(dá)廣場60%0%大成時代中心40%0%西部鼎城(Ⅰ-2)-鼎城e托邦67%0%不同區(qū)位公寓項目銷售情況差異明顯，北部區(qū)域項目銷售情況明顯好于南部及其西部區(qū)域。公寓租售情況三區(qū)域公寓出售率及出租率比例圖公寓需求特征研究整體區(qū)域公寓項目供應(yīng)較少，但依托各自所處區(qū)域環(huán)境，其市場需求層面呈現(xiàn)出較為明顯的特征：北部區(qū)域商務(wù)氛圍成熟，公寓投資環(huán)境良好；購買客群背景復(fù)雜，多為個人投資客戶；租賃客群主要針對區(qū)域企業(yè)的中高層管理人員短期或長期的居住，以及部分留學(xué)生租住，同時一些小型公司租賃作為辦公或倉儲。西部區(qū)域區(qū)域居住氛圍較濃，公寓產(chǎn)品屬于大型居住社區(qū)的附屬產(chǎn)品；購買客群為住宅客群或投資客，投資與自住兼顧。南部區(qū)域緊鄰長安街的巨大優(yōu)勢使得公寓產(chǎn)品得以發(fā)展，同時也是項目開發(fā)條件的約束；這一區(qū)域公寓的購買主要用于投資和辦公自用，投資客群背景具有一定特征，主要為依托周邊政府資源進(jìn)行批文買賣的商人以及利用周邊醫(yī)療設(shè)施從事醫(yī)藥生意的商人等。物業(yè)類型供應(yīng)量總計(萬平方米)銷售均價（元/平方米）租金均價(元/平方米.天)寫字樓373200393.34商業(yè)147.76300006.98公寓20.47229503.2市場簡要總結(jié)第三階段：項目發(fā)展建議及未來相關(guān)物業(yè)市場發(fā)展預(yù)判1區(qū)域重點資源2項目發(fā)展分析34市場發(fā)展趨勢判斷置業(yè)投資導(dǎo)向研判區(qū)域教育資源——位置示意育英學(xué)校海淀實驗中學(xué)六一小學(xué)首師大二附中海淀實驗小學(xué)首師大附中二十一世紀(jì)實驗學(xué)校六一中學(xué)翠微中學(xué)翠微小學(xué)本案距離圈層學(xué)校名稱類別地址500米六一小學(xué)小學(xué)海淀區(qū)恩濟(jì)里小區(qū)二十一世紀(jì)實驗學(xué)校小學(xué).中學(xué)海淀區(qū)恩濟(jì)莊46號六一中學(xué)中學(xué)海淀區(qū)定慧西里17號2500米育英學(xué)校小學(xué).中學(xué)海淀區(qū)萬壽路西街翠微小學(xué)小學(xué)海淀區(qū)翠微路22號海淀實驗中學(xué)中學(xué)海淀區(qū)紫竹院路96號首師大二附中中學(xué)海淀區(qū)彰化路8號首師大附中中學(xué)海淀區(qū)北洼路33號翠微中學(xué)中學(xué)海淀區(qū)翠微路1號3000米海淀實驗小學(xué)小學(xué)海淀區(qū)西三環(huán)北路107號區(qū)域教育資源——教育資源列表區(qū)域周邊教育資源主要針對中小學(xué)校，在2500直線距離范圍內(nèi)學(xué)校資源較為密集。區(qū)域醫(yī)療資源——位置示意玉淵潭社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心空軍總醫(yī)院本案解放軍總醫(yī)院第一附屬醫(yī)院北京腫瘤醫(yī)院中國人民解放軍總醫(yī)院海軍總醫(yī)院區(qū)域醫(yī)療資源——醫(yī)療資源列表距離圈層名稱醫(yī)等級地址2500米玉淵潭社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心社區(qū)醫(yī)院海淀區(qū)阜成路85號北京腫瘤醫(yī)院三甲海淀區(qū)阜成路52號中國人民解放軍總醫(yī)院三甲海淀區(qū)五棵松3000米空軍總醫(yī)院三甲北京市阜成路30號解放軍總醫(yī)院第一附屬醫(yī)院三甲海淀區(qū)西八里莊3500米海軍總醫(yī)院三甲海淀區(qū)阜成路6號區(qū)域周邊醫(yī)療資源較為充足，在2500米距離范圍內(nèi)較為密集區(qū)域賣場資源——位置示意金四季購物中心本案華堂商場沃爾瑪太平洋百貨華潤萬家超市恩濟(jì)東街順天府超市大成順天府超市翠微百貨區(qū)域醫(yī)療資源——醫(yī)療資源列表區(qū)域南部2500米范圍內(nèi)賣場資源豐富，五棵松周邊賣場密集距離圈層學(xué)校名稱類別地址500米華潤萬家超市超市海淀區(qū)恩濟(jì)莊46號大成順天府超市超市海淀區(qū)恩濟(jì)里小區(qū)2500米金四季購物中心賣場海淀區(qū)西四環(huán)北路117號恩濟(jì)東街順天府超市超市海淀區(qū)恩濟(jì)東街翠微百貨賣場海淀區(qū)五棵松路華堂商場賣場海淀區(qū)西翠路沃爾瑪賣場海淀區(qū)五棵松路太平洋百貨賣場海淀區(qū)五棵松路1區(qū)域重點資源2項目發(fā)展分析34市場發(fā)展趨勢判斷置業(yè)投資導(dǎo)向研判規(guī)模效應(yīng)項目6萬平米體量，很難形成大型綜合公建項目的體量優(yōu)勢，對外市場規(guī)模效應(yīng)偏弱。輔助商業(yè)區(qū)域商業(yè)市場競爭激烈，本項目體量小，不可能開發(fā)大體量商業(yè)，商業(yè)未來將作為輔助服務(wù)設(shè)施。容積率高容積率高，比較難于形成低密度、舒適度較高的園區(qū)環(huán)境，對于居住和辦公物業(yè)使用舒適度影響較大。企業(yè)目標(biāo)對于企業(yè)對本項目目標(biāo)，將有持有和銷售兩種操作形式。企業(yè)發(fā)展目標(biāo)將決定采取何種方式運作本案。居住環(huán)境項目處于濃厚的居住氛圍區(qū)域，周邊醫(yī)療、教育資源豐富，對居住需求客群吸引力較大。規(guī)模效應(yīng)輔助商業(yè)容積率高企業(yè)目標(biāo)居住環(huán)境產(chǎn)品的路線小體量商業(yè)產(chǎn)品，服務(wù)配套功能兩種發(fā)展模式持有物業(yè)銷售物業(yè)公寓產(chǎn)品更易銷售，辦公易于租賃持有模式：辦公＋商業(yè)銷售模式：公寓＋商業(yè)在有限的體量規(guī)模情況下，力求在產(chǎn)品做精做好，突破區(qū)域產(chǎn)