金九南橋頭地塊工程定位的初步思考重慶金九房地產(chǎn)開發(fā).營銷部二○一一年二月十九日目錄第一章合川房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 1一、合川社會環(huán)境分析 11、合川自然地理 12、合川交通分析 13、合川資源分析 3二、合川經(jīng)濟開展分析 41、合川國民生產(chǎn)總值〔GDP〕 42、社會消費水平 53、全區(qū)社會固定資產(chǎn)投資 54、城市化進程 65、合川工業(yè)園開展狀況 66、合川“十二五〞國民經(jīng)濟與社會開展規(guī)劃 7三、合川城市地位和開展定位 81、合川城市地位 82、合川主城布局 83、合川城市開展規(guī)模 94、合川開展定位 9四、樓市宏觀政策分析 101、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控主要策略 102、房地產(chǎn)政策分析及走勢展望 11五、小結(jié) 121、合川房地產(chǎn)市場面臨的時機 122、合川房地產(chǎn)市場面臨的威脅 13第二章合川房地產(chǎn)概況 14一、合川房地產(chǎn)開展 141、合川房地產(chǎn)市場投資與運營分析 142、合川近年商品房銷售情況分析 14二、合川房地產(chǎn)開發(fā)情況 161、北城區(qū)樓盤 162、南城區(qū)樓盤 173、合川南北城房地產(chǎn)特點 19三、小結(jié) 201、合川區(qū)域房地產(chǎn)市場“4P〞分析 202、合川區(qū)域市場需求特征分析 21第三章工程概況 22一、開發(fā)商簡介 22一、工程位置 23二、工程周邊環(huán)境 23三、小結(jié) 241、工程優(yōu)勢分析 242、工程劣勢分析 25第四章工程定位思考 25一、SWOT分析 251、SWOT矩陣 252、SWOT總結(jié) 26二、整體工程定位 261、工程綜合定位的初步思路 272、客戶定位 273、產(chǎn)品定位 284、價格定位 305、商業(yè)定位 316、配套定位 31第一章合川房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析一、合川社會環(huán)境分析1、合川自然地理合川—渝西北一顆璀璨的明珠，位于重慶西北部，東鄰渝北區(qū)、岳池縣，南靠北碚區(qū)、璧山縣，西連銅梁縣、潼南縣，北接武勝縣、蓬溪縣，距重慶主城區(qū)58公里，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中心城市和“一小時經(jīng)濟圈〞的重要板塊，因嘉陵江、涪江、渠江在城區(qū)交匯而得名，有“三江明珠〞之美譽。合川是以低山丘陵和臺地為主的丘陵地區(qū)，海拔高程在210—380米，屬于亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，雨量充分，年平均氣溫17.8℃。全區(qū)幅員面積2356.21平方公里，轄23個鎮(zhèn)、7個街道辦事處，2021年全區(qū)總?cè)丝跒?54萬人，城市人口39.2萬，城鎮(zhèn)化率52.6%2、合川交通分析〔1〕鐵路合川有襄渝鐵路、遂渝快速鐵路和蘭渝鐵路〔在建〕穿境而過，這對合川整體經(jīng)濟開展、勞務輸出、人員就業(yè)形成巨大的拉動作用。遂渝快速鐵路—中國西部最高等級鐵路，設(shè)計時速200公里/小時，在合川主城區(qū)設(shè)有客貨運站。該鐵路按公交化方式運行，到重慶主城僅需15分鐘，到四川成都僅需2.5小時，徹底改變交通對合川的制約。襄渝鐵路—途經(jīng)我區(qū)三匯、清平、土場三鎮(zhèn)，并設(shè)有站場，襄渝鐵路復線合川段已建成通車。蘭渝鐵路—中國西部的交通大動脈，中國通向歐洲最便捷的物資大通道，設(shè)計時速200公里/小時。2021年開工修建，建設(shè)工期四年，在合川與遂渝快速鐵路并軌。據(jù)初步測算，到2021年，僅合川主城區(qū)境內(nèi)每年需要蘭渝鐵路運輸?shù)募Z食、食品、煤炭、水泥等貨物將超過1000萬噸，客運達126萬人次，如此大規(guī)模的勞力輸出和物資進出，必然給蘭渝鐵路運輸帶來巨大效益，也將給合川帶來前所未有的開展機遇。〔2〕公路合川公路形成以高速公路為主導，“六縱六橫、一環(huán)八射〞公路為骨架的交通網(wǎng)絡，十分便捷。渝武高速公路—向南至重慶主城區(qū)約57公里，僅需30多分鐘，進入重慶市高速公路網(wǎng)；向北至四川南充，進入四川省高速公路網(wǎng)，到成都僅需2.5小時。遂渝高速公路—距合川主城區(qū)約27公里，經(jīng)重慶三環(huán)高速公路銅〔梁〕合〔川〕段進入四川省高速公路網(wǎng)。212國道—重慶至蘭州國道，貫穿境內(nèi)南北?！?〕水路合川的水路建設(shè)緊鑼密鼓，嘉陵江草街航電樞紐、涪江富金壩航電樞紐、千斤灘碼頭、東津沱環(huán)保碼頭等水上交通建設(shè)工程正逐步由藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實。這些工程的建設(shè)，將實現(xiàn)合川三江300公里的航道渠化，1000噸級船隊經(jīng)合川可直達四川省廣元市，實現(xiàn)江海直達運輸。草街航電樞紐蓄水后，嘉陵江到達三級航道標準，常年可通行1000噸級船舶，中洪水期2000-3000噸級貨船可到重慶寸灘保稅港、重慶朝天門碼頭直至武漢、南京、上海?！?〕航空合川至重慶江北國際機場經(jīng)重慶二環(huán)高速公路約60公里，車程約40分鐘。熟語：“要致富，先修路〞、“經(jīng)濟開展，交通先行〞。合川擁三江通航之利，有212國道、渝武高速公路及遂渝快速鐵路之便，交通享自然之助，得人工之福。目前，合川正以全力打造重慶北部交通樞紐為重點，打通合川的多條便捷通道。合川的鐵路、水路、公路的齊頭并進，最終形成重慶通向川北、陜甘等地的水陸交通樞紐，打造和提升重慶的對外輻射力。交通條件的改善為區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品創(chuàng)造了條件，促進了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的開展；交通的開展，引進大量外商外資，聚集大批民營企業(yè)，帶來源源不斷的客流、物流。為合川區(qū)域的大開展提供寬廣的平臺和厚實的載體。綜上，合川未來進一步良好的交通開展必將對當?shù)亟?jīng)濟、社會、政治、文化和城市建設(shè)等帶來不可低估的互動效應。3、合川資源分析〔1〕根底資源水資源：合川水資源得天獨厚，江河眾多，水甲西部。共有嘉陵江、涪江、渠江3條江，水域面積達77平方公里，年過境地表水流量為730多億立方米，相當于一條半黃河。礦產(chǎn)資源：合川已探明礦產(chǎn)資源達20多種，其中煤炭遠景儲量18.2億噸，巖鹽儲量達160億噸，石灰石儲量55億噸，煤層氣儲量704億立方米。農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富：合川是重慶主要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)，全國著名的農(nóng)業(yè)高產(chǎn)區(qū)之一，被列為國家商品糧、瘦肉型生豬、商品魚、水果生產(chǎn)基地。建材資源：合川是重慶重要的建材基地。2021年，合川新型干法旋窯水泥產(chǎn)能到達1200萬噸/年以上。合川砂石年均儲藏量約110萬噸，卵石資源儲量達5億噸以上。天然氣資源：“合川區(qū)塊〞天然氣儲量為2000億立方，其中合川區(qū)域內(nèi)天然氣儲量為840億立方，可開采量為500億立方以上。電力資源：合川已建成各類電站21座，總裝機76.2萬千瓦。按現(xiàn)規(guī)劃，到2021年電力裝機總?cè)萘窟_300.8萬千瓦。到2021年，電力總?cè)萘康竭_500.8千瓦。旅游資源：合川境內(nèi)有國家重點風景名勝區(qū)、全國重點文物保護單位—釣魚城古戰(zhàn)場遺址，全國首批十大歷史文化名鎮(zhèn)、佛教禪宗文化勝地—淶灘古鎮(zhèn)，還擁有重慶市第二大人工湖泊雙龍湖，九峰山森林公園、龍多山等眾多旅游資源。綜上所述，合川豐富的礦產(chǎn)、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、天然氣、旅游、電力等資源，必將給合川的商貿(mào)、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)的開展創(chuàng)造良好條件，為合川經(jīng)濟未來持續(xù)蓬勃的開展奠定堅實根底。二、合川經(jīng)濟開展分析合川是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶、重慶資金技術(shù)集約開展的延伸帶，被譽為重慶通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的“經(jīng)濟走廊〞。目前合川正大力與遂寧、南充、廣安區(qū)域合作，努力構(gòu)建“合遂南廣〞經(jīng)濟帶。1、合川國民生產(chǎn)總值〔GDP〕年份2006年2007年2021年2021年2021年GDP〔億元〕142.1167.7203.4228.8244.5增長率〔%〕18%18%17%16%17%合川連續(xù)數(shù)年名列重慶區(qū)縣經(jīng)濟實力前3甲，2021年合川全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值244.5億元，比上年增長17%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，工業(yè)經(jīng)濟所占比重進一步提高，政府統(tǒng)計2021年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的23.1：37.2:39.7調(diào)整為15.2：45.7：39.1，第一產(chǎn)業(yè)比重下降7.9個百分點，二產(chǎn)上升8.5個百分點，三產(chǎn)下降0.6個百分點，三次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，主導產(chǎn)業(yè)不斷開展壯大，合川經(jīng)濟社會開展取得明顯成效。根據(jù)合川城市化開展進程的加快、區(qū)域經(jīng)濟中心地位確實定、交通網(wǎng)絡的完善及歷史經(jīng)濟數(shù)據(jù)，我們預測合川的區(qū)域經(jīng)濟實力在未來五年開展中將持續(xù)又好又快的開展。2、社會消費水平年份2006年2007年2021年2021年2021年社會消費品零售總額〔億元〕46.054.668.884.01102地方財政收入〔億元〕7.110.918.831.4640.62城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額〔元〕112.4129.9153.89191.52—城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔元〕913910755143681511816663合川城鄉(xiāng)居民收入的穩(wěn)步提高，消費能力增強，市場的繁榮開展得以有效帶動。根據(jù)政府部門統(tǒng)計，合川區(qū)2021年實現(xiàn)社會消費品零售總額102億元，同比增長21.4%；全區(qū)地方財政總收入完成40.62萬元，同比增長59.95%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達16663元，比2006年增加7524元，年均增長16.5%；2021年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額到達191.52億元，比2006年增加79.12億元；另預計2021年農(nóng)民人均純收入到達6641元，比2005年增加3103元，年均增長13.4%。3、全區(qū)社會固定資產(chǎn)投資年份2006年2007年2021年2021年2021年全社會固定資產(chǎn)投資〔億元〕88.5111.3152.9200.37259.8增長〔%〕24.57%25.81%37.4%31.0%29.7%根據(jù)政府部門統(tǒng)計，2021年合川區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資259.8億元，增長30%，城市化建設(shè)全面推進，固定資產(chǎn)投資增速較快。政府報告稱2021年還將繼續(xù)推進合川區(qū)的城市化建設(shè)，包括：一是加快舊城改造。全面加快涼亭片區(qū)開發(fā)進度，完成蟠龍湖公園二期、盧作孚廣場一期擴建。建成文峰塔片區(qū)商業(yè)步行街。實施純陽山片區(qū)舊城改造，開工建設(shè)上山景觀大道、純陽山公園景觀樓閣及歷史街區(qū)。積極推進康潤、食品廠片區(qū)等舊城改造工程。二是加快新區(qū)開發(fā)。全面加快高職教城、小安溪及白鹿山、花灘等新區(qū)路網(wǎng)建設(shè)，做好云門山片區(qū)招商并盡快落實開發(fā)業(yè)主。五星級酒店、規(guī)劃展覽館、金融中心和人民廣場等工程建成投用。三是提升公共設(shè)施建設(shè)質(zhì)量。加強對公園、廣場、道路等公共設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理。四是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。強化分類扶持，安排1800萬元專項資金用于小城鎮(zhèn)建設(shè)。4、城市化進程年份2006年2007年2021年2021年2021年合川區(qū)常住人口〔萬人〕—127.32128.17128.54—城鎮(zhèn)人口〔萬人〕—62.3865.1067.64—城鎮(zhèn)化率〔%〕47.2%49%50.8%52.6%54.2%在城市路網(wǎng)不斷延伸，城區(qū)開展空間不斷拉開，合川的城市化進程有序推進，作為中國內(nèi)陸城市化進程最快的城市之一，2021年合川城鎮(zhèn)化率到達了54.2%，政府規(guī)劃2021年合川城鎮(zhèn)人口到達71.4萬人，城鎮(zhèn)化率到達55.8%，另按合川城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，2021年合川城鎮(zhèn)化率到達66%。5、合川工業(yè)園開展狀況重慶合川工業(yè)園區(qū)是2003年3月經(jīng)重慶市人民政府批準，并經(jīng)國家發(fā)改委核準成立的重慶市第一批市級特色工業(yè)園區(qū)之一。規(guī)劃為“一園五區(qū)〞的開展格局，總面積72平方公里，重點開展三大板塊九大特色產(chǎn)業(yè)〔根底板塊：能源、鹽氣化工、新型建材；成長版塊:裝備制造、農(nóng)產(chǎn)品加工、紡織服裝;未來版塊:制藥、電子元器件、電子信息〕。南溪工業(yè)組團〔核心區(qū)〕：核心區(qū)位于合川南部城郊，控制性規(guī)劃面積約20.09平方公里，重點開展食品、裝備制造、制藥、紡織服裝、電子信息、新型建材等七大產(chǎn)業(yè)。草街拓展區(qū)：草街拓展區(qū)總規(guī)劃4.38平方公里；重點開展汽摩配件和金屬材料等一般加工業(yè)。城北拓展區(qū):城北拓展區(qū)規(guī)劃面積約5平方公里，該拓展區(qū)以溫州工業(yè)園為龍頭，重點開展裝備制造產(chǎn)業(yè)。三匯拓展區(qū):三匯拓展區(qū)規(guī)劃面積約4.38平方公里，重點開展能源、建材、玻璃等資源型加工類產(chǎn)業(yè)?；@工業(yè)組團:化工園工業(yè)組團規(guī)劃面積約5.42平方公里，重點開展醫(yī)藥、天然氣等化工產(chǎn)業(yè)。2021年合川工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值102億元，同比增長126.7%，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的61%；2021年園區(qū)完成開發(fā)建設(shè)面積23平方公里，實現(xiàn)企業(yè)總產(chǎn)值200億元、稅收5億元的工作目標；園區(qū)方案到2021年，培育出鹽氣化工、生物制藥、裝備制造、紡織服裝、新型建材等5個百億級產(chǎn)業(yè)，園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)能突破千億元。隨著園區(qū)的快速建成與開展，必將成為本區(qū)工業(yè)開展的基地、對外開放的前沿和經(jīng)濟增長的新亮點。6、合川“十二五〞國民經(jīng)濟與社會開展規(guī)劃類別指標2021實際值2021目標值經(jīng)濟開展地區(qū)生產(chǎn)總值〔億元〕244.5670三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15.2：45.7：39.18:53:39全社會固定資產(chǎn)總值投資〔億元〕260600社會進步總?cè)丝凇?80城鎮(zhèn)化率54.2%66%城鄉(xiāng)居民收入比2.5:12.3:1生活質(zhì)量城鎮(zhèn)居民人均收入670014000城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積〔平方米〕32.3〔2021年數(shù)據(jù)〕35保障性住房比重6.320以上數(shù)據(jù)為?重慶市合川區(qū)國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要?中的數(shù)據(jù)，我們從經(jīng)濟開展、社會進步、生活質(zhì)量三方面的局部指標可以看出，合川未來開展的宏偉藍圖：地區(qū)生產(chǎn)總值近翻3翻、地區(qū)固定資產(chǎn)投資翻2翻、城鎮(zhèn)居民收入翻2翻、保障性住房比重翻3翻、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步大調(diào)整、城鎮(zhèn)化率再提高，不難想象未來五年合川開展將又是一片輝煌景象。三、合川城市地位和開展定位1、合川城市地位重慶城鎮(zhèn)體系規(guī)劃將合川、江津、主城9區(qū)劃入中西部城鎮(zhèn)開展區(qū)，而合川區(qū)是渝西經(jīng)濟走廊的精華地區(qū)，根據(jù)重慶市委二屆八次全委會決定，按照建設(shè)“一個中心、多組團、城鎮(zhèn)群集合的現(xiàn)代化大都市〞的總體定位，合川區(qū)為區(qū)域中心城市。同時，合川區(qū)屬于重慶市“1小時經(jīng)濟圈〞和成渝城鎮(zhèn)中的戰(zhàn)略高地，為通往北部地區(qū)的水陸交通樞紐、重慶市的能源生產(chǎn)基地、建材基地及輻射重慶市北部和四川東北部的橋頭堡和重要的節(jié)點。由此推論，合川區(qū)將成為連接成渝經(jīng)濟圈的重要樞紐，重慶北部地位突出的經(jīng)濟開展中心。2、合川主城布局根據(jù)?合川城市總體規(guī)劃2004—2021?描述，合川主城區(qū)的布局結(jié)構(gòu)為“一心三片、四組團、五景區(qū)〞。一心三片為：由合陽片區(qū)、南屏片區(qū)、東渡片區(qū)組成的城市核心區(qū)，實行西展東擴北進，提升與再造并舉，著力打造中國西部江城和中國休閑之都。北城片區(qū)〔合陽區(qū)〕—繁榮的老城區(qū)。以商業(yè)、金融、科技教育、居住功能為主，依托久長路商業(yè)步行街、金九時代廣場、重慶高職教城、濱江公園等，已不斷形成合川城區(qū)的繁華勝景。南城片區(qū)〔南屏區(qū)〕—靚麗的新城區(qū)。以行政、工業(yè)、物流、會展、居住功能為主，是合川區(qū)政府所在地、工業(yè)及物流集中區(qū)，也是合川的政治中心和產(chǎn)業(yè)支撐基地。東城半島—打造中的旅游度假勝地。規(guī)劃定位以文化、旅游、休閑效勞功能為主，依托世界古戰(zhàn)場遺址釣魚城、三江匯流等資源，將成為知名旅游、休閑勝地。四組團為：南溪組團、五尊—大石組團、思居—云門組團、草街組團；五景區(qū)為：釣魚城、云門山、小安溪、古圣寺、九峰山。3、合川城市開展規(guī)模2021年末，合川全區(qū)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積到達63.64平方公里〔主城區(qū)35.94平方公里〕，城鎮(zhèn)人口到達67.64萬人〔主城區(qū)39.23萬人〕，全區(qū)城鎮(zhèn)化率到達52.6%，已到達中等城市規(guī)模。按政府規(guī)劃，2021年城鎮(zhèn)建成區(qū)面積到達67.8平方公里，城鎮(zhèn)人口到達71.4萬人，城鎮(zhèn)化率到達55.8%。另根據(jù)?合川市城市總體規(guī)劃2004—2021?中指出，到2021年，合川城區(qū)城鎮(zhèn)人口開展到43.2萬人，建設(shè)用地38.88平方公里。到2021年，合川城區(qū)城鎮(zhèn)人口開展到66.0萬人，建設(shè)用地62.68平方公里，到達大城市規(guī)模。伴隨合川城區(qū)規(guī)模的逐漸擴大，城鎮(zhèn)人口的增多，城市置業(yè)需求將越來越旺盛，區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也將得到有力支撐。4、合川開展定位按照重慶的“314〞總體部署，圍繞合川的“3421〞工作思路〔三大奮斗目標、四大戰(zhàn)略、雙十工程、每年規(guī)劃100項重點工作目標任務〕，合川重抓西部大開發(fā)和重慶直轄的機遇，以建設(shè)區(qū)域性中心大城市為總綱，建設(shè)重慶最美麗城市為目標，堅持做大城市規(guī)模，增強城市功能，美化城市環(huán)境，提高城市品位，強力推進區(qū)域性中心大城市建設(shè)，快速提升城市檔次和品位。朝著中國知名旅游城市、重慶市區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大目標〞奮力邁進。四、樓市宏觀政策分析1、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控主要策略時間措施要點上調(diào)個人住房公積金貸款利率從2月9日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)至4.5%，上調(diào)0.2個百分點；五年期以下〔含五年〕個人住房公積金貸款利率上調(diào)至4%，上調(diào)0.25個百分點。上調(diào)人民幣存貸款基準利率自2021年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。新國八條劍指樓市二套房首付提至六成國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調(diào)整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度。重慶開征房產(chǎn)稅渝稅率0.5%至1.2%。納稅人在?暫行方法?施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。四部委全面叫停第三套住房公積金貸款中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。中國出臺措施穩(wěn)固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果國家出臺穩(wěn)固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知?〔下稱?通知?〕，要求貫徹落實“國10號文〞確定的工作任務，進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好開展。李克強：加快公租房建設(shè)堅決抑制投機性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強強調(diào)，要堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快開展公共租賃住房.銀監(jiān)會：嚴格執(zhí)行差異化房貸政策不能動搖針對近日有媒體關(guān)于個別地區(qū)全面放松第三套房貸的報道，銀監(jiān)會有關(guān)負責人表示，差異化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套及以上房貸政策。住建部等七部門發(fā)文加快開展公租房由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的?關(guān)于加快開展公共租賃住房的指導意見?12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭〔包括借款人、配偶及未成年子女〕成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。2、房地產(chǎn)政策分析及走勢展望從2021年一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和2021年年初深入、嚴厲“新國八條〞調(diào)控政策來看，足以說明中央政府遏制投機性購房、降低房價漲幅、保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展的工作重心和決心。行業(yè)預測2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策為：〔1〕繼續(xù)加緊限購和限貸，遏制投機性購房；〔2〕繼續(xù)加強保障性住房供給，并且公租房會成為新的著力點；〔3〕金融貨幣政策逐步收緊，利率可能會逐步的有一些上調(diào)。小結(jié)以上從合川區(qū)的社會開展、經(jīng)濟開展、城市規(guī)劃定位、房地產(chǎn)行業(yè)政策等宏觀角度出發(fā)，對于合川房地產(chǎn)市場環(huán)境進行了概述，下面就合川房地產(chǎn)業(yè)面臨的時機和威脅兩方面對市場狀況進行總結(jié)分析：1、合川房地產(chǎn)市場面臨的時機〔1〕合川城市整體價值不斷提升合川作為重慶六大區(qū)域性中心城市之一及“一小時經(jīng)濟圈〞的重要版塊，獨特的區(qū)位優(yōu)勢、完善的交通規(guī)劃、突出的經(jīng)濟地位，為合川的經(jīng)濟開展提供有力支撐。從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，從金融業(yè)到效勞業(yè)，呈多點開化局面，“合川〞二字的含金量也與日俱增，而在這一宏大背景下將給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的機遇?！?〕合川良好的經(jīng)濟開展刺激著房地產(chǎn)需求依托合川當?shù)刎S富水、煤等資源優(yōu)勢，合川工業(yè)園、城北拓展區(qū)、草街拓展區(qū)、三匯拓展區(qū)園區(qū)的積極招商引資和快速開展，推動著合川經(jīng)濟不斷攀升，經(jīng)濟的開展帶動了各類房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營，也間接刺激各類房地產(chǎn)的需求。〔3〕合川城市〔鎮(zhèn)〕化進程催生持續(xù)置業(yè)需求隨著合川區(qū)城市規(guī)模逐步擴大，城市〔鎮(zhèn)〕化進程的加快，農(nóng)村移居城市的趨勢越創(chuàng)造顯，這一趨勢將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的持續(xù)置業(yè)需求，合川未來房地產(chǎn)開發(fā)市場時機空間尚大。〔4〕合川持續(xù)的舊城改造帶動置業(yè)的剛性需求2021年，全區(qū)啟動建城以來最大的拆遷工程，拆遷時間持續(xù)三年，拆遷量高達100萬方，為區(qū)內(nèi)商品房開發(fā)提供了充足的剛性需求客戶群體?！?〕商業(yè)地產(chǎn)仍值期待合川悠久的歷史文化，豐富的自然資源，厚重的人文底蘊，迅猛的經(jīng)濟社會開展，便捷的區(qū)位交通，彰顯出了合川的宜居宜商宜業(yè)。伴隨人們消費結(jié)構(gòu)的進一步升級將會引領(lǐng)行業(yè)升級，地產(chǎn)開發(fā)在滿足了原始的居住功能之外，將會更多地滿足休閑和商務用途，商業(yè)地產(chǎn)的前景仍值得期待。2、合川房地產(chǎn)市場面臨的威脅〔1〕深入嚴厲的房地產(chǎn)政策打壓市場需求從供給來看，房地產(chǎn)新政通過大幅增加土地供給量、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和加強稅收管理等方面的措施來加大房屋供給量；從需求來看，差異化住房信貸調(diào)控政策、轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策、限購令、增加保障性住房供給結(jié)構(gòu)等政策，將很多二次以上購房者擋在售樓處門外；從資金來看，銀行存款準備金率的提高、土地增值稅加強征收等一系列政策，一方面壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤空間，減少其提高銷售價格動機，另一方面收緊了房地產(chǎn)行業(yè)資金的流動性。多重政策疊加效應已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一定影響，如此分析，預見未來房地產(chǎn)市場會有所降溫，但對合川而言，因其屬于重慶區(qū)域性小城市，且合川房地產(chǎn)的運行一直處于一個良性的軌道上，開展比擬健康，泡沫少，所以受到外界的沖擊應該不會很大?！?〕區(qū)域公租房建設(shè)對開發(fā)界的影響不容小視2021年8月7日隨著合川第一個公租房建設(shè)工程的啟動，拉開了合川三年建設(shè)150萬方公租房的序幕。公租房建設(shè)作為政府立足長遠讓房地產(chǎn)行業(yè)平衡健康開展而公布的房地產(chǎn)綜合調(diào)控措施中的一局部，作用巨大，意義深遠。這一政策從公布到落實，規(guī)模龐大，執(zhí)行迅速，公租房對商品房的沖擊及影響雖然還未顯現(xiàn)，但我們不能無視，公租房上市，商品房市場上的需求就會減少，久之房地產(chǎn)的火爆場面將逐漸降溫。第二章合川房地產(chǎn)概況一、合川房地產(chǎn)開展1、合川房地產(chǎn)市場投資與運營分析年份2006年2007年2021年2021年2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資〔億元〕8.111.112.8616.3835.24房地產(chǎn)開發(fā)投資增長〔%〕5.19%37.01%15.88%27.37%115.1%商品房銷售面積〔萬平方米〕86.8106.394.8109.585〔1-9月數(shù)據(jù)〕商品房銷售額〔億元〕10.917.8—27.525.90〔1-9月數(shù)據(jù)〕近年來，合川房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額連續(xù)創(chuàng)新高，市場運行供銷兩旺。2021年合川房地產(chǎn)開發(fā)投資額到達35.24億元，增長達115.1%，各開發(fā)商投資熱情膨脹；商品房銷售面積總量近幾年來均保持了一個較高的水平，年平均銷售面積達100萬平方米左右，銷售額每年翻新高，應該說市場需求還是比擬旺盛。2、合川近年商品房銷售情況分析年份2005年2006年2007年2021年2021年2021年1-9商品房銷售面積〔萬平方米〕84.386.8106.394.8109.581.1商品房銷售面積增長—3%22%-11%16%52.7%住宅銷售面積〔萬平方米〕76.577.497.791.5103—住宅銷售面積增長〔%〕—1%26%-6%13%—商品房住宅平均銷售價格〔元/㎡〕91810791594191725003200商品房住宅平均銷售價格增長〔%〕—12.5%47.7%20.26%30.40%—2021年合川商品房銷售面積109.5萬平方米，增長15.5%，其中住宅銷售面積103.0萬平方米，增長12.6%，商品房平均銷售價格為2525元/平方米，增長26.3%，其中住宅2500元/平方米，增長30.4%。2021年1-9月份，合川完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.95億元，同比增長130.3%，占全社會投資總量的10.5%。其中，商品房銷售面積81.1萬平方米，增長52.7%。成交價格一路攀升，城區(qū)在售樓盤建筑銷售均價突破3500元/平方米。根據(jù)合川近年商品房銷售面積、銷售價格及當前城市開展?jié)摿徒?jīng)濟運行情況分析，我們認為合川房地產(chǎn)業(yè)的良好開展形勢還將持續(xù)，并將經(jīng)歷兩三年頂峰運轉(zhuǎn)，但未來隨著新政的蔓延影響和舊城改造的逐步減少及大量公租房的上市，市場在經(jīng)歷頂峰期后將趨于平穩(wěn)開展。二、合川房地產(chǎn)開發(fā)情況1、北城區(qū)樓盤合陽片區(qū)目前在售及公開樓盤簡表樓盤名稱樓盤地址占地建筑面積總戶數(shù)產(chǎn)品定位主力戶型開發(fā)商價格情況銷售情況售樓優(yōu)缺特點兆甲合陽新城合川區(qū)塔耳門廣場557.4畝1500000高層28F

82-116㎡兩室兩廳70%，120㎡三室兩廳30%；兆甲房地產(chǎn)均價4500銷售60%，116-120㎡大戶型剩余比擬多42668666體量大，戶型方正，配套完善東海濱江城東渡大橋嘉濱路段280畝6400006200濱江電梯小高層+高層78.56一室兩廳〔可變2房〕占50%；兩室兩廳(可變3房)占40%；三室兩廳東海地產(chǎn)2021年價格：高層3600-4100花園小躍4100-4400目前只剩大戶型，有后期8518822260-110㎡，躍層、復式結(jié)構(gòu)、空中院館設(shè)計，江景資源利用最大化。環(huán)境：游泳池+羽毛球場體量大,自身配套及地段相對成熟,江景資源豐富江潤地中海岸合川區(qū)河肖路〔外國語學校旁〕6500005000洋房+高層+別墅商住70-140高層28F，128-194洋房；重慶江潤實業(yè)

高層4150起；花園洋房5000起只剩130㎡大戶型，有后期85186666體量大,位于新車站旁,交通較為方便鉑金公館新汽車站對面71畝1800001331高層36-88㎡戶型；60㎡一室可變兩室，88㎡兩室可變?nèi)?；重慶浩龍鉑金實業(yè)未開盤2021年5月開盤，訂購者多42608999小戶型樓盤，贈送面積大，可變空間多，戶型方正龍川北郡北部舊貨交易市場片區(qū)55畝125000高層32F81、84的二室二廳占60%；120三室二廳占40%；龍川地產(chǎn)4200-4900一期小戶型除頂樓其余售完，三室戶型余50%居住環(huán)境較差,周邊較喧嘩,有工廠,污染比擬大卓然翡翠城合川中學涪江旁〔教師村旁〕不詳約1800001850花園洋房+電梯高層重慶卓然房地產(chǎn)高層3800起；花園洋房4500起42881888龍庭盛世西南農(nóng)業(yè)大學水產(chǎn)學院對面68畝1400001000高層+花園洋房兩房占60%；三房占40%；重慶金霄房地產(chǎn)花園尾房4230元/㎡剩150㎡洋房2套42880123該地段在新車站旁邊,開展前景較好2、南城區(qū)樓盤南屏片區(qū)目前在售以及公開樓盤簡表樓盤名稱樓盤地址占地建筑面積〔方米〕總戶數(shù)產(chǎn)品定位主力戶型開發(fā)商價格情況銷售情況售樓優(yōu)/缺特點文峰古街合川南屏濱江路500畝2500001231高層+洋房+小高層+別墅59-110的電梯房；70-120洋房5F；小高層11F；澤天物業(yè)小高層4480起；洋房5500起一期小高層售完，洋房只剩頂樓躍層85181122樓盤規(guī)模大，環(huán)境好，花園洋房小戶型多，較好銷，贈送面積少；希望玫瑰園南津街499號〔濕地公園旁〕約150畝4700001700高層+四星酒店70-125㎡華西希望集團2021年3-4月開盤未開盤，2021年初開始推廣、登記42608888濕地公園旁，休閑配套好，檔次定位高華地王朝酒店江城大道50畝住宅約3萬,總面積4.6萬320高層60-100㎡重慶華地投資3900起售完42724889價格低，江景房，中庭景觀好德潤世家南屏中學旁高層48-124㎡德佳集團預計3800起2021年3月開盤42711111性價比高，戶型設(shè)計緊湊南濱1號江城大道55畝104206769高層+花園洋房74.79—76.58一室二廳占23%；87.6—118.67二室二廳占48%；131.94—144.76三室兩廳占25%；180.31躍層占4%；重慶綠港地產(chǎn)高層3100-4100，洋房4100-6000；根本售完42755099江邊洋房、高層起步早，戶型方正，具有可變空間，贈送面積多，但有局部衛(wèi)生間無窗戶名門江山江城大道高層+花園洋房78-109高層；109-139洋房重慶名創(chuàng)房地產(chǎn)高層4300-4800，洋房5500-5800未開盤，開始認購42725333價格彈性大，想盡快回籠資金，營銷外包給中原地產(chǎn)世紀金馬生態(tài)城希爾安大道小高層+高層37-103㎡高層；70-110小高層；世紀金馬地產(chǎn)3200-45001期售完，2期售完80%；42888888價格廉價，小區(qū)環(huán)境好千山米蘭郡南津街牌坊西路,外賣場67畝1187301280高層+花園洋房60-100兩房、三房高層；66-110花園洋房；重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)均價4500營造富有藝術(shù)生命力溫馨家園南景豪爵合川希爾安大道約60畝約100000800別墅+洋房+小高層+高層80-150㎡，151三房〔可變四房〕；重慶名創(chuàng)房地產(chǎn)3500〔高層大戶尾房〕95%，根本銷售完畢42725333多樣化產(chǎn)品，聯(lián)排別墅帶車庫、退臺式花園洋房，中庭水系主題景觀，歐洲古典風味的定位吸引了合川購房群體。整體布局不是十分合理，別墅被小高層、高層包圍景觀資源不夠豐富，并位于公共景觀空間旁，私密性較差。3、合川南北城房地產(chǎn)特點區(qū)域區(qū)域?qū)傩灾攸c開發(fā)區(qū)區(qū)域主力房價未來市場供給北城區(qū)域商業(yè)+金融+科技教育+居住嘉濱路+瑞山西路+假日大道+新客運中心區(qū)域主力均價在4600元/㎡拆遷帶來大量時機，直接刺激換房自住+投資需求，未來供給量迅速加大嘉濱路+客運中心+涪濱路+涼亭片區(qū)南城區(qū)域行政片區(qū)+居住片區(qū)+物流片區(qū)+工業(yè)高地以涪江一橋、涪江二橋為起點，目前沿希爾安大道、南津街、南園路、上什字東路呈“四橫〞的格局向東拓展主力房價在4400元/㎡；花園洋房5500元/㎡起后續(xù)市場中高檔工程供給量大，濱江路開發(fā)成熱點東城旅游東城片區(qū)現(xiàn)處于控規(guī)階段，區(qū)政府想結(jié)合釣魚城旅游特點，找一家有實力、有理念、有旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商整體打造東城片區(qū)小結(jié)本章針對合川近年房地產(chǎn)運營及南北城區(qū)目前在售及待售樓盤進行了比照分析，下面從“4P〞、“客戶需求〞兩方面對市場實際運行狀況進行總結(jié)：1、合川區(qū)域房地產(chǎn)市場“4P〞分析產(chǎn)品分析：〔1〕產(chǎn)品檔次：市場以中端電梯高層供給為主，南城的電梯高層多分布在濱江沿線，擁有良好的景觀效應；近兩年洋房、別墅等高端產(chǎn)品逐漸面市，逐步增多；〔2〕建筑風格：以現(xiàn)代簡潔式風格為主，較單一，異域風情產(chǎn)品較少；〔3〕房屋結(jié)構(gòu)：以平層為主，可變空間、躍層產(chǎn)品在不斷增加；〔4〕主力戶型及面積：高層電梯房以60-85㎡兩房〔占65%〕和88-110㎡三房〔占30%〕供給為主；旺銷產(chǎn)品為60-80㎡的高層二房二廳和70-120㎡的花園二房、三房，緊湊性小戶需求越來越旺。推廣分析：合川的推廣渠道及手段受重慶影響較大，特別是近兩年專業(yè)的營銷公司進入后，整合營銷推廣手法更加豐富。戶外，車身，電視，短信，DM直投廣告隨處可見，而更有創(chuàng)意的活動推廣籌劃也越來越多。合川的地產(chǎn)營銷水平進入新的紀元。價格分析：〔1〕合川樓市房價上漲迅猛，近幾年房價均保持了15%以上的年增長率，增幅明顯；〔2〕合川高層濱江房與其他高層小區(qū)房的售價并沒有拉開，差距200-300元/㎡。目前南城不看江的高層、小高層價格在3800-4500元/㎡〔建面價格〕；觀江高層由于景觀效應突出，價格處于最高，在3900-4800元/㎡；花園洋房價格在5500-6000元/㎡；〔3〕優(yōu)惠幅度因各工程資金要求情況不一而有所不同，但均無相互殺價的惡性競爭苗頭。銷售分析：〔1〕從近年來，受拆遷利好，在售樓盤消化速度非常火爆，一些尚未封頂?shù)臉潜P一推出，市場馬上銷售清空，特別是60-90㎡緊湊高層二房和三房，70-120㎡臨江花園洋房/小高層；〔2〕專業(yè)化銷售開展。隨著市場的變化，開發(fā)理念的升級，開發(fā)企業(yè)更注重銷售賣場的包裝及銷售人員的整體素質(zhì)提升，特別是專業(yè)營銷公司的進入，使區(qū)域銷售案場管理更加合理及有序，而銷售人員不管從形象到熱情再到專業(yè)度方面，都有質(zhì)的提高。其他〔1〕城市居住小區(qū)品質(zhì)不斷提升。純躍層、空中洋房、可變空間等建筑設(shè)計逐步引入市場，各樓盤運動配套、教育配套、娛樂配套、高檔物業(yè)管理均開始引進市場，開發(fā)商通過軟性設(shè)施支撐品牌的持續(xù)運作；〔2〕潛在開發(fā)體量巨大，未來幾年合川樓市將呈明顯放量的態(tài)勢，規(guī)劃為高層和花園洋房〔小高層〕，市場競爭更趨劇烈；〔3〕現(xiàn)有競爭對手規(guī)模普遍較大，開發(fā)商實力雄厚，產(chǎn)品規(guī)劃先進，持續(xù)開發(fā)周期長，社區(qū)配套齊全，局部工程已經(jīng)在市場上初步樹立了形象，占有一定的先機，將會對本工程形成強大的威脅。2、合川區(qū)域市場需求特征分析根據(jù)對合川局部樓盤的走訪調(diào)查、市場數(shù)據(jù)的整理分析及消費市場的反響，我們發(fā)現(xiàn)市場需求住房特征為：地段：離商業(yè)中心區(qū)近、小區(qū)環(huán)境好、周邊配套完善、交通方便的區(qū)域；戶型為：50-80㎡高層兩房，80-100㎡高層三房，70-95㎡花園二房，90-120㎡花園三房；二房需求量較大，三房、一房位列2、3；建筑類型：高層市場接受度最高，其為花園洋房與小高層；園林風格：高綠地率的現(xiàn)代風情化景觀；內(nèi)部配套：配套資源中，小區(qū)品質(zhì)、社區(qū)根本生活配套、休閑配套、交通配套、教育配套、運動配套〔健身設(shè)施、游泳池、籃球場、羽毛球場、兒童活動中心〕消費者較為重視；外部配套：超市、學校、商業(yè)街；價格：性價比高，總價控制在80萬元/套以下；功能空間：可變空間、入戶花園、書房、生活陽臺帶儲藏室；贈送空間：可變空間、轉(zhuǎn)角飄窗、露臺等所有降低總價增加使用面積的空間；主要購房群：以合川本地區(qū)為主，有一定經(jīng)濟實力的白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、公務員、私營企業(yè)主、個體小商戶、返鄉(xiāng)族及拆遷購房者等。主要年齡結(jié)構(gòu)：30-45歲；根據(jù)合川經(jīng)濟開展及房地產(chǎn)運營情況，預測合川在未來3年內(nèi)區(qū)域方案購房人群中，年輕一族、返鄉(xiāng)族、中高端客戶比率較大，年輕一族以尋求獨立的私人空間或婚房為置業(yè)目的，返鄉(xiāng)族以改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境為置業(yè)目的，中高端客戶那么以提升生活品質(zhì)為置業(yè)目的。第三章工程概況一、開發(fā)商簡介重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)成立于1999年1月，注冊資金12500萬元，具有二級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，屬“重慶金九控股集團〞子公司。公司先后開發(fā)建設(shè)了青竹灣舊城片區(qū)拆遷、合川市柏樹街、天福巷片區(qū)、久長街、申明亭、金安大廈、金瑞大廈、濱江大廈、市人民政府駐地遷建、魚城大廈、金九時代廣場、金九南屏廣場等工程，累計開發(fā)建設(shè)面積近100萬平方米。公司是重慶市私營企業(yè)五十強、重慶市第二屆、第三屆、第五屆、第六屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強、中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行AAA級資信企業(yè)、合川市地稅局AAA級誠信納稅企業(yè)、合川市守合同重信用單位，公司已獲得ISO9001:2000國際質(zhì)量體系認證。近年來公司熱心公益事業(yè)，捐助670余萬元，受到社會好評，樹立了良好的企業(yè)形象。一、工程位置地塊位于合川區(qū)南屏大橋橋頭右側(cè)〔在建的華地王朝大酒店和南濱一號的中間地塊〕，規(guī)劃用地面積約70畝，地勢平整無明顯高差，為合川主城大規(guī)模工程，目前地塊內(nèi)尚有少量居民居住，農(nóng)地有耕作物。二、工程周邊環(huán)境1、南面〔靠后〕：是合川區(qū)府的所在地、政府機構(gòu)的主要聚集地，本區(qū)域政府指向性明顯、規(guī)劃超前，定位為行政片區(qū)+居住片區(qū)+物流片區(qū)+工業(yè)高地，城市型主力產(chǎn)業(yè)群覆蓋于此區(qū)域；同時，本區(qū)域臨近合川工業(yè)開展區(qū)和火車站、渝合高速入口等口岸位置，未來可持續(xù)開展空間大；2、北面〔靠前〕：工程緊鄰嘉陵江，江河對岸為合川的東城片區(qū)，現(xiàn)處于控規(guī)階段，區(qū)政府想結(jié)合釣魚城旅游特點，找一家有實力、有理念、有旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商整體打造東城片區(qū)；3、西面〔靠左〕：合川第一家5星級酒店華地王朝大酒店、合川商業(yè)風情街文峰古街、希望玫瑰園、合川南城占地最大的濕地生態(tài)公園南屏公園均在此地；4、東面〔靠右〕：南濱1號〔根本售完〕、金馬生態(tài)城〔工程做地平，已開始內(nèi)部認購〕；5、周邊配套：合川人民急救中心、合川體育館、合川青少年活動中心、南城較大綜合型超市永輝超市、娛樂會所、南屏中學、火車站、合川新建人民醫(yī)院〔正在修建中〕、各金融銀行〔工行、中行、農(nóng)信合、郵政〕、附近規(guī)劃建設(shè)小學。文峰古街文峰古街希望玫瑰園工程宗地南濱一號名門江山華地王朝酒店南濱公園三、小結(jié)本章從微觀的角度出發(fā)對工程自身的優(yōu)劣勢進行分析，分析如下：1、工程優(yōu)勢分析〔1〕緊鄰政治中心區(qū)域：合川區(qū)區(qū)政府等政府機構(gòu)在此，區(qū)域人氣高、影響力大；〔2〕擁一線江景：地塊緊鄰嘉陵江，隨著臨江地塊的大量開發(fā)，該類型地塊在市場上越來越稀缺；〔3〕享規(guī)模優(yōu)勢：地塊用地面積70畝，相對較大；〔4〕市政、生活配套逐漸完善：該片區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，將迅速改變和完善區(qū)域的市政配套和生活配套，緊鄰開放的城市主題生態(tài)公園可作為本工程之休閑配套；〔5〕金九開發(fā)商形象好，具有區(qū)域品牌知名度。2、工程劣勢分析〔1〕地塊出讓金比擬高，到達480萬/畝；〔2〕工程周圍在開發(fā)樓盤比擬多，區(qū)域未來放量巨大，競爭劇烈。從近年合川區(qū)房地產(chǎn)投資開展看，2021年的瘋狂讓不少的開發(fā)商錢包大鼓，在需求旺盛，現(xiàn)金流充裕，市場前景看好的前提下，開發(fā)企業(yè)加大了拿地步伐，2021年開發(fā)進程明顯加大；〔3〕產(chǎn)品同質(zhì)化，工程臨近的樓盤名門江山、南濱1號、文峰古街等樓盤的定位均是花園洋房+高層。第四章工程定位思考一、SWOT分析結(jié)合宏觀和微觀角度，運用SWOT分析方法構(gòu)造SWOT矩陣，對工程進行分析與研究從而挖掘本工程之核心競爭力，為工程定位指引方向。1、SWOT矩陣S〔優(yōu)勢〕W〔劣勢〕1、緊鄰政治中心區(qū)域，區(qū)域人氣高、影響力大；2、擁一線江景，隨著臨江地塊的大量開發(fā)，該類型地塊在市場上越來越稀缺；3、享規(guī)模優(yōu)勢，地塊面積相對較大；4、該片區(qū)的市政、生活配套逐將迅速改變和完善；5、金九開發(fā)商形象好，具有品牌知名度；1、地塊出讓金比擬高；2、該區(qū)域未來放量巨大，競爭劇烈；3、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；O〔時機〕T〔威脅〕1、合川城市整體價值不斷提升；2、合川良好的經(jīng)濟開展刺激著房地產(chǎn)需求；3、合川持續(xù)的舊城改造帶動置業(yè)的剛性需求；4、合川城市〔鎮(zhèn)〕化進程催生持續(xù)置業(yè)需求；5、商業(yè)地產(chǎn)仍值期待；1、房地產(chǎn)政策出臺打壓市場需求；2、區(qū)域公租房建設(shè)對開發(fā)界的影響不容小視；2、SWOT總結(jié)〔1〕強化優(yōu)勢，弱化劣勢力求在工程設(shè)計上創(chuàng)造更具特色和個性化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，賦予工程更多實質(zhì)性賣點；重視工程從外到內(nèi)的主題形象打造，突出工程與周邊樓盤的區(qū)別性差異；根據(jù)直接競爭對手工程推售戰(zhàn)略制定相應的應對措施；通過優(yōu)秀的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)管理、廣告設(shè)計及籌劃代理等方式，提升工程產(chǎn)品價值，弱化地塊價高威脅；〔2〕利用時機，躲避威脅利用市場強勁需求，盡早將工程推向市場；〔3〕發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機綜合利用區(qū)域中心位置、江景資源、周邊逐漸完善的配套及開發(fā)商良好形象等優(yōu)勢，打造區(qū)域差異化高端精品；江景中心區(qū)壓軸地塊，突出工程江景資源、規(guī)模優(yōu)勢；〔4〕減少劣勢，歸避威脅工程以中高端定位，從設(shè)計、包裝、推廣及打造上賦予產(chǎn)品更多附加值，歸避低端市場擠壓及土地轉(zhuǎn)讓金高等問題。二、整體工程定位工程定位根據(jù)地塊所在區(qū)位、周邊環(huán)境狀況、周邊配套狀況、區(qū)域開展定位、區(qū)位市場認知度、市場競爭狀況、市場需求狀況、工程經(jīng)濟技術(shù)指標等特征，綜合SWOT分析，我們深入挖掘工程自身優(yōu)勢，制定工程的綜合定位、客戶群定位、產(chǎn)品定位、價格定位等。1、工程綜合定位的初步思路從競爭劇烈的市場來看，打造本工程的亮點〔核心競爭力〕將是開發(fā)成功與否的關(guān)鍵！本工程所具有開闊的江景資源、規(guī)模優(yōu)勢、市政配套等，但對于與本工程同樣的濱江工程，其同類優(yōu)勢將不再明顯，因此以上這些并非本工程核心優(yōu)勢。本案認為，本工程的核心將主要在于工程自身產(chǎn)品的特色打造。以本工程產(chǎn)品自身為根底條件，從工程的規(guī)劃、戶型、小區(qū)配套、物管、營銷方面重以打造，形成集中的核心競爭力，形成對其他競爭工程的主力優(yōu)勢，打造全新的“浪漫高品質(zhì)水岸住宅〞，充分發(fā)揮江景資源優(yōu)勢的根底上，通過戶型、園林設(shè)計、建筑設(shè)計來表現(xiàn)與營造充滿親切、自然、浪漫氣氛的生活社區(qū)。在居家硬件設(shè)施滿足購房者的同時，又給到購房者精神與心靈上的滿足，形成工程自身樓盤特色。另外，因本工程周邊物業(yè)檔次均較高，且就銷售業(yè)績來看市場反響情況良好，證明該區(qū)域較高的檔次度已獲得客戶根本認同，也具備一定的市場美譽度，再那么本工程擁有絕佳的江景資源，隨著沿江地塊的大量開發(fā)，其地理位置的稀缺將逐漸顯現(xiàn)出來，本工程的價值也將獲得進一步提升，具備打造中高檔工程的地段根底。綜上，建議確立本工程的物業(yè)檔次為中高檔。2、產(chǎn)品定位〔1〕物業(yè)形態(tài)從工程所在區(qū)域競爭樓盤定位、市場供銷情況及消費者未來置業(yè)需求看，江景花園洋房前景廣闊。合川的花園洋房主要是在近兩年凸顯市面，其開展應該還處于起步階段，產(chǎn)品種類不多且不完善；另外，據(jù)調(diào)查南濱1號、名門江山、文峰古街的江景花園洋房市場銷售反映良好，整體上花園洋房的市場需求比擬旺盛，我們預測其開展空間在未來幾年里仍將持續(xù)；其次，因花園洋房的打造將利于工程產(chǎn)品的價值提升和本身樓盤檔次提升，所以，建議本工程打造定量的江景花園洋房，打造出合川現(xiàn)有江景花園洋房的升級產(chǎn)品。因本工程占地70畝，容積率為3.5，在此情況下，為了最大限度的提升工程土地的可利用價值，而又在建筑覆蓋率不宜過高的情況之下，建議本工程應以花園洋房+高層的物業(yè)形態(tài)，花園洋