房產(chǎn)公司成本管理制度總則一、目的為加強房產(chǎn)公司成本管理，規(guī)范成本行為，降低成本消耗，提高經(jīng)濟效益，特制定本制度。本制度旨在明確成本管理的職責、流程和方法，確保公司成本控制在合理范圍內(nèi)，實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標和財務(wù)目標。二、適用范圍本制度適用于公司所有部門和項目，包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)。三、成本管理原則1.全面性原則：成本管理應(yīng)涵蓋公司所有的成本項目，包括直接成本和間接成本，確保成本的全面性和準確性。2.目標性原則：成本管理應(yīng)圍繞公司的戰(zhàn)略目標和財務(wù)目標，制定明確的成本控制目標，并將其分解到各個部門和項目，確保成本管理的有效性和針對性。3.責任制原則：成本管理應(yīng)明確各部門和人員的成本管理職責，建立健全成本管理責任制，確保成本管理的責任落實到具體的部門和人員。4.全過程原則：成本管理應(yīng)貫穿于公司的整個經(jīng)營過程，包括項目的前期策劃、設(shè)計、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)，確保成本管理的全過程性和連續(xù)性。5.動態(tài)性原則：成本管理應(yīng)根據(jù)公司的經(jīng)營環(huán)境和市場變化，及時調(diào)整成本管理策略和方法，確保成本管理的動態(tài)性和適應(yīng)性。四、成本管理組織架構(gòu)1.公司成立成本管理委員會，由公司總經(jīng)理擔任主任，分管副總經(jīng)理擔任副主任，各部門經(jīng)理為成員。成本管理委員會負責制定公司的成本管理政策和目標，審批重大成本支出項目，協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問題。2.公司設(shè)立成本管理部，負責公司的成本管理工作，包括成本預(yù)算、成本核算、成本控制、成本分析等。成本管理部經(jīng)理由公司總經(jīng)理任命，直接向成本管理委員會負責。3.各部門設(shè)立成本管理員，負責本部門的成本管理工作，包括成本預(yù)算的編制、成本核算的執(zhí)行、成本控制的實施、成本分析的報告等。成本管理員由各部門經(jīng)理任命，直接向本部門經(jīng)理和成本管理部負責。成本預(yù)算管理一、成本預(yù)算編制1.成本預(yù)算編制的依據(jù)（1）公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃；（2）項目的可行性研究報告和設(shè)計方案；（3）市場調(diào)研和同類項目的成本數(shù)據(jù)；（4）公司的財務(wù)預(yù)算和資金計劃。2.成本預(yù)算編制的流程（1）各部門根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，結(jié)合項目的可行性研究報告和設(shè)計方案，編制本部門的成本預(yù)算草案；（2）成本管理部對各部門的成本預(yù)算草案進行審核和匯總，編制公司的成本預(yù)算草案；（3）成本管理部將公司的成本預(yù)算草案提交成本管理委員會審議，經(jīng)審議通過后，由成本管理部下達各部門執(zhí)行。3.成本預(yù)算編制的內(nèi)容（1）土地成本：包括土地出讓金、土地補償費、拆遷安置費等；（2）前期工程費：包括規(guī)劃設(shè)計費、勘察測繪費、可行性研究費等；（3）建筑安裝工程費：包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括道路、供水、供電、供氣、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；（5）公共配套設(shè)施費：包括幼兒園、學校、醫(yī)院、會所等公共配套設(shè)施建設(shè)費用；（6）開發(fā)間接費：包括管理人員工資、辦公費、差旅費、水電費等開發(fā)間接費用；（7）財務(wù)費用：包括借款利息、匯兌損失等財務(wù)費用；（8）銷售費用：包括廣告費、促銷費、代理費等銷售費用；（9）稅金及附加：包括增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅金及附加。二、成本預(yù)算調(diào)整1.成本預(yù)算調(diào)整的條件（1）公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃發(fā)生重大變化；（2）項目的可行性研究報告和設(shè)計方案發(fā)生重大變化；（3）市場調(diào)研和同類項目的成本數(shù)據(jù)發(fā)生重大變化；（4）公司的財務(wù)預(yù)算和資金計劃發(fā)生重大變化。2.成本預(yù)算調(diào)整的流程（1）各部門根據(jù)成本預(yù)算調(diào)整的條件，提出成本預(yù)算調(diào)整申請，并說明調(diào)整的原因和調(diào)整的金額；（2）成本管理部對各部門的成本預(yù)算調(diào)整申請進行審核和匯總，編制公司的成本預(yù)算調(diào)整草案；（3）成本管理部將公司的成本預(yù)算調(diào)整草案提交成本管理委員會審議，經(jīng)審議通過后，由成本管理部下達各部門執(zhí)行。三、成本預(yù)算執(zhí)行1.成本預(yù)算執(zhí)行的責任各部門應(yīng)按照成本預(yù)算的要求，嚴格控制成本支出，確保成本預(yù)算的執(zhí)行。成本管理部應(yīng)加強對成本預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本預(yù)算執(zhí)行中存在的問題。2.成本預(yù)算執(zhí)行的控制（1）建立成本預(yù)算執(zhí)行報告制度，各部門應(yīng)定期向成本管理部報告成本預(yù)算執(zhí)行情況，成本管理部應(yīng)定期向成本管理委員會報告成本預(yù)算執(zhí)行情況；（2）實行成本預(yù)算執(zhí)行預(yù)警制度，當成本預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)異常情況時，成本管理部應(yīng)及時發(fā)出預(yù)警信號，提醒相關(guān)部門采取措施加以控制；（3）加強對成本預(yù)算執(zhí)行的考核，將成本預(yù)算執(zhí)行情況納入各部門的績效考核體系，對成本預(yù)算執(zhí)行好的部門給予獎勵，對成本預(yù)算執(zhí)行差的部門給予處罰。成本核算管理一、成本核算對象1.成本核算對象的確定原則（1）能夠滿足成本計算的需要；（2）能夠反映項目的實際成本水平；（3）能夠便于成本的控制和分析。2.成本核算對象的確定方法（1）對于單個開發(fā)項目，應(yīng)將該項目作為成本核算對象；（2）對于多個開發(fā)項目，如果項目具有相同的設(shè)計方案、施工單位、建設(shè)周期等，可以將這些項目合并為一個成本核算對象；（3）對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)將每期開發(fā)的項目作為一個成本核算對象。二、成本核算方法1.成本核算的基本方法（1）采用制造成本法進行成本核算，將開發(fā)項目的成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計入開發(fā)項目的成本，間接成本按照一定的方法分配計入開發(fā)項目的成本；（2）采用分期核算的方法，將開發(fā)項目的成本按照開發(fā)階段進行分期核算，每期核算的成本作為該期開發(fā)項目的成本。2.成本核算的具體方法（1）土地成本的核算：土地出讓金、土地補償費、拆遷安置費等直接計入開發(fā)項目的成本；（2）前期工程費的核算：規(guī)劃設(shè)計費、勘察測繪費、可行性研究費等按照一定的比例分攤計入開發(fā)項目的成本；（3）建筑安裝工程費的核算：土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等按照實際發(fā)生的金額計入開發(fā)項目的成本；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的核算：道路、供水、供電、供氣、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用按照一定的比例分攤計入開發(fā)項目的成本；（5）公共配套設(shè)施費的核算：幼兒園、學校、醫(yī)院、會所等公共配套設(shè)施建設(shè)費用按照一定的比例分攤計入開發(fā)項目的成本；（6）開發(fā)間接費的核算：管理人員工資、辦公費、差旅費、水電費等開發(fā)間接費用按照一定的比例分攤計入開發(fā)項目的成本；（7）財務(wù)費用的核算：借款利息、匯兌損失等財務(wù)費用按照實際發(fā)生的金額計入開發(fā)項目的成本；（8）銷售費用的核算：廣告費、促銷費、代理費等銷售費用按照實際發(fā)生的金額計入開發(fā)項目的成本；（9）稅金及附加的核算：增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅金及附加按照實際發(fā)生的金額計入開發(fā)項目的成本。三、成本核算的程序1.確定成本核算對象和成本項目；2.收集和整理成本核算資料；3.對成本核算資料進行審核和確認；4.按照成本核算方法計算開發(fā)項目的成本；5.編制成本核算報表，反映開發(fā)項目的成本情況。四、成本核算的要求1.成本核算應(yīng)遵循真實性、準確性、及時性的原則，確保成本核算的真實性和準確性；2.成本核算應(yīng)按照規(guī)定的程序和方法進行，確保成本核算的規(guī)范性和統(tǒng)一性；3.成本核算應(yīng)與成本預(yù)算、成本控制、成本分析等相結(jié)合，形成完整的成本管理體系；4.成本核算應(yīng)定期進行，及時反映開發(fā)項目的成本情況，為成本控制和決策提供依據(jù)。成本控制管理一、成本控制的目標1.降低開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益；2.確保成本預(yù)算的執(zhí)行，實現(xiàn)成本控制的目標；3.提高成本管理水平，增強企業(yè)的競爭力。二、成本控制的原則1.事前控制原則：在項目的前期策劃和設(shè)計階段，就應(yīng)考慮成本控制的因素，制定成本控制的方案；2.事中控制原則：在項目的施工和銷售階段，應(yīng)加強對成本的監(jiān)控和管理，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本控制中存在的問題；3.事后控制原則：在項目的竣工和結(jié)算階段，應(yīng)對成本進行核算和分析，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后的成本控制提供參考。三、成本控制的措施1.加強成本預(yù)算管理，嚴格控制成本支出，確保成本預(yù)算的執(zhí)行；2.優(yōu)化設(shè)計方案，降低工程成本，提高項目的經(jīng)濟效益；3.加強施工管理，嚴格控制工程質(zhì)量和工程進度，避免因工程質(zhì)量和工程進度問題而導(dǎo)致的成本增加；4.加強材料管理，嚴格控制材料的采購和使用，降低材料成本；5.加強人力資源管理，合理配置人力資源，提高工作效率，降低人工成本；6.加強合同管理，嚴格控制合同的簽訂和執(zhí)行，避免因合同糾紛而導(dǎo)致的成本增加；7.加強風險管理，及時識別和評估項目的風險，采取有效的風險應(yīng)對措施，降低項目的風險成本。四、成本控制的考核1.建立成本控制考核制度，將成本控制指標納入各部門的績效考核體系；2.定期對各部門的成本控制情況進行考核，考核結(jié)果與部門的績效獎金掛鉤；3.對成本控制成績突出的部門和個人給予表彰和獎勵，對成本控制不力的部門和個人給予批評和處罰。成本分析管理一、成本分析的目的1.了解項目的成本構(gòu)成和成本水平，為成本控制提供依據(jù)；2.分析成本控制的效果，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后的成本控制提供參考；3.為公司的經(jīng)營決策提供支持，幫助公司制定合理的價格策略和營銷策略。二、成本分析的內(nèi)容1.成本構(gòu)成分析：分析項目的各項成本占總成本的比例，了解項目的成本構(gòu)成情況；2.成本水平分析：分析項目的各項成本與同類項目的成本水平相比，是否合理，是否存在成本過高或過低的情況；3.成本控制效果分析：分析成本預(yù)算的執(zhí)行情況，成本控制措施的實施效果，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)；4.因素分析：分析影響項目成本的因素，如設(shè)計方案、施工質(zhì)量、材料價格、人工成本等，找出影響項目成本的主要因素，并采取相應(yīng)的措施加以控制。三、成本分析的方法1.比較分析法：將項目的各項成本與同類項目的成本進行比較，分析成本水平的差異；2.比率分析法：計算項目的各項成本占總成本的比例，分析成本構(gòu)成的合理性；3.因素分析法：分析影響項目成本的因素，找出影響項目成本的主要因素，并采取相應(yīng)的措施加以控制；4.趨勢分析法：分析項目的各項成本在不同時期的變化趨勢，了解成本的變化情況。四、成本分析的報告1.成本分析報告的內(nèi)容：成本分析報告應(yīng)包括成本分