萬科成本管理制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范萬科集團各項目的成本管理工作，確保成本管理工作的標準化、規(guī)范化和精細化，有效控制項目成本，提高公司經濟效益和市場競爭力。（二）適用范圍本制度適用于萬科集團旗下所有房地產開發(fā)項目，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫字樓等項目的成本管理活動。（三）成本管理原則1.全面性原則成本管理貫穿于項目開發(fā)的全過程，涵蓋項目策劃、設計、采購、施工、銷售及售后等各個環(huán)節(jié)，確保對項目成本進行全面、系統(tǒng)的管理。2.目標性原則明確項目成本控制目標，并將目標分解到各個部門和崗位，通過有效的管理措施確保目標的實現(xiàn)。3.動態(tài)性原則根據(jù)項目開發(fā)進度和實際情況，及時調整成本管理策略和措施，對成本進行動態(tài)監(jiān)控和控制，確保成本始終處于可控狀態(tài)。4.全員參與原則成本管理是全體員工的共同責任，通過培訓和宣傳，提高全體員工的成本意識，鼓勵員工積極參與成本管理工作。二、成本管理組織架構及職責（一）成本管理委員會成本管理委員會是公司成本管理的最高決策機構，由公司高層管理人員組成，負責審議和決策公司重大成本管理事項，指導和監(jiān)督公司成本管理工作。其主要職責包括：1.制定和修訂公司成本管理制度和政策；2.審議公司年度成本管理目標和預算；3.審批重大成本支出和成本調整事項；4.協(xié)調解決成本管理工作中的重大問題。（二）成本管理部門成本管理部門是公司成本管理的專業(yè)職能部門，負責組織和實施公司成本管理工作。其主要職責包括：1.制定和完善成本管理流程和標準；2.編制項目成本預算和成本控制計劃；3.負責項目成本核算和成本分析工作；4.對項目成本進行監(jiān)控和預警，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問題；5.參與項目招標、采購、合同談判等工作，提供成本專業(yè)意見；6.定期向上級領導和成本管理委員會匯報成本管理工作情況。（三）項目成本管理小組項目成本管理小組由項目經理擔任組長，成員包括項目各部門負責人和相關專業(yè)人員，負責具體項目的成本管理工作。其主要職責包括：1.貫徹執(zhí)行公司成本管理制度和政策；2.負責項目成本預算的編制和執(zhí)行；3.組織項目成本核算和成本分析工作；4.對項目成本進行日常監(jiān)控和控制，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問題；5.協(xié)調項目各部門之間的成本管理工作，確保成本管理目標的實現(xiàn)。（四）其他部門職責1.設計部門負責項目設計階段的成本控制工作，在滿足項目功能和品質要求的前提下，優(yōu)化設計方案，降低設計成本。2.采購部門負責項目采購環(huán)節(jié)的成本控制工作，通過招標、詢價、談判等方式，選擇優(yōu)質供應商，確保采購成本合理、質量可靠。3.工程部門負責項目施工階段的成本控制工作，合理安排施工進度，確保工程質量，控制工程變更和簽證，降低工程成本。4.營銷部門負責項目銷售階段的成本控制工作，制定合理的銷售策略，控制銷售費用，確保項目銷售利潤最大化。三、成本預算管理（一）成本預算編制原則1.以項目目標成本為依據(jù)，確保成本預算的合理性和準確性；2.遵循成本效益原則，在保證項目質量和進度的前提下，降低成本支出；3.充分考慮項目的不確定性因素，預留一定的成本彈性空間。（二）成本預算編制流程1.項目啟動階段成本管理部門組織項目團隊成員，根據(jù)項目策劃書和設計方案，初步估算項目成本，形成項目成本估算初稿。2.方案設計階段設計部門完成項目方案設計后，成本管理部門根據(jù)設計方案和相關技術指標，對項目成本進行詳細估算，形成項目成本估算報告。3.擴初設計階段設計部門完成項目擴初設計后，成本管理部門根據(jù)擴初設計圖紙和工程量清單，編制項目成本預算草案，并提交項目成本管理小組審核。4.施工圖設計階段設計部門完成項目施工圖設計后，成本管理部門根據(jù)施工圖和工程量清單，對項目成本預算草案進行調整和完善，形成項目成本預算終稿，并提交公司成本管理委員會審批。（三）成本預算審批與下達項目成本預算終稿經公司成本管理委員會審批通過后，由成本管理部門下達給項目成本管理小組和各相關部門執(zhí)行。成本預算一經下達，必須嚴格執(zhí)行，不得隨意調整。（四）成本預算調整在項目實施過程中，如因不可抗力、設計變更、市場價格波動等原因導致成本預算需要調整的，項目成本管理小組應及時提出成本預算調整申請，經成本管理部門審核后，報公司成本管理委員會審批。成本預算調整申請應包括調整原因、調整內容、調整金額等詳細信息。四、成本核算管理（一）成本核算對象成本核算對象應根據(jù)項目特點和成本管理要求確定，一般以獨立的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目為成本核算對象。對于同一開發(fā)項目中包含不同類型物業(yè)的，應分別按不同類型物業(yè)進行成本核算。（二）成本核算項目成本核算項目應包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。具體核算內容如下：1.土地成本包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費、契稅等。2.前期工程費包括規(guī)劃設計費、可行性研究費、地質勘察費、三通一平費等。3.建筑安裝工程費包括土建工程費、安裝工程費、裝修工程費等。4.基礎設施費包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎設施建設費用。5.公共配套設施費包括教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共配套設施建設費用。6.開發(fā)間接費包括項目管理人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等。（三）成本核算方法成本核算應采用制造成本法，將開發(fā)項目的成本分為直接成本和間接成本。直接成本直接計入成本核算對象，間接成本按照一定的分配標準分配計入成本核算對象。成本核算方法一經確定，不得隨意變更。（四）成本核算流程1.日常成本記錄項目各部門應及時記錄與成本相關的各項業(yè)務活動，包括費用報銷、物資采購、工程進度等，并將相關資料提交給成本管理部門。2.成本數(shù)據(jù)歸集成本管理部門定期對各部門提交的成本資料進行歸集和整理，確保成本數(shù)據(jù)的準確性和完整性。3.成本核算與分析成本管理部門根據(jù)成本核算對象和成本核算項目，對歸集的成本數(shù)據(jù)進行核算和分析，編制成本報表，反映項目成本的發(fā)生情況和成本變動趨勢。4.成本報告編制成本管理部門定期編制成本報告，向公司領導和相關部門匯報項目成本管理情況，為成本決策提供依據(jù)。五、成本控制管理（一）設計階段成本控制1.推行限額設計在項目設計階段，根據(jù)項目成本預算，對設計方案進行限額設計，確保設計方案在滿足項目功能和品質要求的前提下，不突破成本預算。2.加強設計方案評審組織相關部門和專家對設計方案進行評審，從技術、經濟、質量等方面對設計方案進行綜合評價，提出優(yōu)化建議，降低設計成本。3.嚴格控制設計變更建立設計變更管理制度，嚴格控制設計變更的發(fā)生。對于確需變更的設計，應按照規(guī)定的程序進行審批，并對變更引起的成本增加進行評估和控制。（二）采購階段成本控制1.建立供應商管理體系建立供應商評估、選擇、考核等管理制度，對供應商進行分類管理，確保供應商的質量和價格具有競爭力。2.加強采購招標管理采用公開招標、邀請招標、競爭性談判等方式進行采購招標，確保采購過程的公平、公正、公開，降低采購成本。3.嚴格控制采購合同加強采購合同管理，明確合同條款，確保合同的合法性、完整性和有效性。對采購合同的執(zhí)行情況進行跟蹤和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中的問題。（三）施工階段成本控制1.加強工程進度管理合理安排施工進度，避免因工期延誤導致成本增加。建立工程進度跟蹤和預警機制，及時發(fā)現(xiàn)和解決影響工程進度的問題。2.嚴格控制工程質量建立工程質量管理體系，加強工程質量監(jiān)督和檢查，確保工程質量符合標準要求。避免因工程質量問題導致的返工和維修費用增加。3.控制工程變更和簽證建立工程變更和簽證管理制度，嚴格控制工程變更和簽證的發(fā)生。對于確需變更和簽證的事項，應按照規(guī)定的程序進行審批，并對變更和簽證引起的成本增加進行評估和控制。4.加強施工現(xiàn)場成本管理加強施工現(xiàn)場的成本管理，控制施工現(xiàn)場的浪費和損耗，降低施工成本。建立施工現(xiàn)場成本核算和分析制度，及時發(fā)現(xiàn)和解決施工現(xiàn)場成本管理中的問題。（四）銷售階段成本控制1.制定合理的銷售策略根據(jù)市場情況和項目特點，制定合理的銷售策略，確保項目銷售價格合理，銷售進度順利，降低銷售成本。2.控制銷售費用加強銷售費用管理，嚴格控制銷售廣告、促銷活動、銷售人員薪酬等銷售費用支出，確保銷售費用合理、有效。六、成本分析與考核管理（一）成本分析1.定期成本分析成本管理部門定期對項目成本進行分析，編制成本分析報告，分析項目成本的構成、變動趨勢及成本控制情況，找出成本管理中的問題和不足，提出改進措施和建議。2.專項成本分析針對項目成本管理中的重點、難點問題，開展專項成本分析，如設計變更成本分析、采購成本分析、工程成本分析等，深入分析問題產生的原因，提出針對性的解決方案。（二）成本考核1.建立成本考核指標體系根據(jù)項目成本管理目標和各部門職責，建立成本考核指標體系，包括成本控制指標、成本降低指標、成本核算準確性指標等。2.成本考核方式采用定量考核與定性考核相結合的方式，對各部門和項目成本管理小組進行成本考核。定量考核以成本考核指標完成情況為依據(jù)，定性考核以成本管理工作的規(guī)范性、有效性等為依據(jù)。