中惠〔南京〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系文件運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)(溝通稿)編號(hào)：分發(fā)號(hào)：受控狀態(tài)：2003年月日發(fā)布2003年月日實(shí)施中惠〔南京〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)布目錄TOC\h\z\t"表頭,1"第一章中惠(南京)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)概述 3第二章規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 6第一節(jié)工程籌劃管理 7第二節(jié)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?報(bào)審 11第三節(jié)工程總體方案管理 13第四節(jié)組團(tuán)設(shè)計(jì)管理 16第五節(jié)設(shè)計(jì)變更管理 19第六節(jié)施工圖紙會(huì)審和交底 22第七節(jié)工程圖紙資料管理 25第三章工程管理 28第一節(jié)工程招標(biāo)管理 29第二節(jié)工程前期準(zhǔn)備 32第三節(jié)施工過(guò)程管理 35第四節(jié)工程簽證管理 37第五節(jié)工程驗(yàn)收管理 39第四章工程投資管理 42第一節(jié)預(yù)、決算管理 43第二節(jié)設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理 46第三節(jié)施工付款管理 49第四節(jié)工程變更費(fèi)用管理 52第五節(jié)材料付款管理 54第五章材料〔設(shè)備〕管理 57第一節(jié)材料〔設(shè)備〕選型 58第二節(jié)材料采購(gòu) 61第三節(jié)材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)管理 65第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)籌劃管理 68第一節(jié)工程立項(xiàng)及報(bào)批 69第二節(jié)銷(xiāo)售控制管理 72第三節(jié)客戶(hù)投訴管理 77

第一章中惠(南京)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)概述中惠〔南京〕房地產(chǎn)的總體流程描述中惠〔南京〕房地產(chǎn)〔以下稱(chēng)房地產(chǎn)公司〕的主要營(yíng)運(yùn)流程為規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理和營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理三個(gè)流程；支持流程為招標(biāo)管理、材料管理、工程投資管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理。目前集團(tuán)承當(dāng)著房地產(chǎn)公司的投資管理，房地產(chǎn)公司的總體流程如下列圖。由于財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理流程及標(biāo)準(zhǔn)由集團(tuán)公司統(tǒng)一制定，所以本手冊(cè)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程管理、工程投資管理、材料管理、營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理。這些流程根本包括了房地產(chǎn)公司工程運(yùn)營(yíng)管理的所有職能，所以它是房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理的操作手冊(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程工程籌劃管理流程適用于公司的房地產(chǎn)工程籌劃管理。通過(guò)工程籌劃管理,確保工程科學(xué)合理的定位，確保提出良好的工程開(kāi)展方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，并能歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。工程總體方案管理流程對(duì)方案的編制過(guò)程，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。確保編制并實(shí)施科學(xué)、合理、有效的工程總體方案，保證工程按時(shí)保質(zhì)完成。工程總體方案流程包括工程總體方案的編制與評(píng)審；工程方案的實(shí)施與控制；工程方案的調(diào)整和關(guān)鍵控制點(diǎn)要求。設(shè)計(jì)管理流程對(duì)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段進(jìn)行管理，確保設(shè)計(jì)方案符合公司的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量得到有效控制,通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)變更管理，確保對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效控制和管理。設(shè)計(jì)管理流程包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、組團(tuán)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的管理以及對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理和控制。工程管理工程管理的流程主要包括工程招標(biāo)管理，工程前期準(zhǔn)備流程，施工過(guò)程管理，工程竣工驗(yàn)收流程，工程簽證管理。通過(guò)對(duì)工程管理，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度和本錢(qián)滿(mǎn)足工程要求。工程投資管理工程投資管理是在工程的籌劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包和工程施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標(biāo)之內(nèi)，以保證工程建設(shè)過(guò)程中合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益；工程投資管理是房地產(chǎn)公司投資管理的一個(gè)局部，通過(guò)對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中資金流進(jìn)流出的管理控制，確保資金進(jìn)出平安，確保資金利用的效率。工程投資管理包括預(yù)、決算管理，設(shè)計(jì)費(fèi)用管理、工程施工付款管理、工程變更費(fèi)用管理和材料付款管理。材料管理工程材料管理主要包括材料選型、材料采購(gòu)和材料〔設(shè)備〕驗(yàn)收管理，通過(guò)材料管理確保材料的選型符合工程定位并充分表達(dá)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)意圖，確保材料的質(zhì)量、價(jià)格和交貨期滿(mǎn)足工程的要求。營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理主要包括工程立項(xiàng)及報(bào)批管理，銷(xiāo)售控制管理、客戶(hù)投訴管理報(bào)批報(bào)建管理主要包括施工前的報(bào)批和施工圖的審批以及銷(xiāo)售許可證的辦理等有關(guān)控制。確保工程實(shí)施過(guò)程中，及時(shí)得到相關(guān)部門(mén)的審批，以滿(mǎn)足國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)的要求。銷(xiāo)售控制流程包括認(rèn)購(gòu)，合同管理，款項(xiàng)交納，付款管理房號(hào)、退房的辦理、公證的辦理、按揭的辦理、入伙的辦理等流程進(jìn)行控制和管理。確保對(duì)銷(xiāo)售代理公司的銷(xiāo)售活動(dòng)控制?？蛻?hù)投訴管理包括客戶(hù)意見(jiàn)的受理和投訴處理的管理和控制。

第二章規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是我們公司的核心業(yè)務(wù)流程，它包括的主要流程為：工程籌劃管理、工程總體方案管理、?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?報(bào)審、組團(tuán)設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工圖紙會(huì)審和交底、工程圖紙資料管理和設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理。工程籌劃流程：適用于房地產(chǎn)公司工程工程籌劃管理。通過(guò)籌劃確保工程科學(xué)合理的定位，確保對(duì)籌劃過(guò)程科學(xué)合理，提出優(yōu)秀的工程開(kāi)展方案和營(yíng)銷(xiāo)策略建議，確保工程能夠歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?報(bào)審流程：適用于工程的?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?報(bào)審的管理。確保工程科學(xué)合理的定位，使工程開(kāi)發(fā)全過(guò)程受控和適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)，使工程的整體優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，并到達(dá)歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的目的。工程總體方案流程：適用于本公司所有工程工程從立項(xiàng)到移交整個(gè)過(guò)程的進(jìn)度方案控制工作。確保工程總體方案科學(xué)、合理、有效，保證工程按時(shí)保質(zhì)完成。組團(tuán)設(shè)計(jì)管理流程：適用于公司工程組團(tuán)設(shè)計(jì)管理。確保設(shè)計(jì)方案符合工程總體規(guī)劃的要求，確保方案設(shè)計(jì)按時(shí)、按質(zhì)完成，確保各合作方對(duì)方案設(shè)計(jì)的參與。設(shè)計(jì)變更管理流程：適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)公司開(kāi)發(fā)的所有工程建設(shè)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)變更控制。確保設(shè)計(jì)變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性，消除設(shè)計(jì)變更對(duì)投資和進(jìn)度帶來(lái)的消極影響。施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底：適用于公司所有工程施工圖紙的會(huì)審和交底管理。通過(guò)對(duì)施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底管理，確保施工單位和監(jiān)理單位對(duì)施工圖紙全面理解；確保施工單位和監(jiān)理單位及時(shí)對(duì)圖紙?zhí)岢鲂薷囊庖?jiàn)，設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙及時(shí)修改；確保施工過(guò)程中的返工減少到最低的限度。工程圖紙資料管理流程：適用于公司工程圖紙資料的收集、分類(lèi)、編號(hào)、發(fā)放、借用、歸檔的管理。確保公司工程圖紙、技術(shù)資料得到有效的控制。

第一節(jié)工程籌劃管理適用范圍適用于公司的房地產(chǎn)所有工程工程的籌劃管理?？刂颇繕?biāo)確保工程科學(xué)合理的定位。確?；I劃過(guò)程科學(xué)合理，提出優(yōu)秀的工程開(kāi)展方案和營(yíng)銷(xiāo)策略建議。確保歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵控制點(diǎn)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建工程籌劃小組并委任組長(zhǎng)。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批?工程籌劃工作方案?，確定是否委托專(zhuān)業(yè)籌劃公司完成籌劃方案。工程籌劃小組組織討論、審核?工程籌劃報(bào)告?。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批?工程籌劃報(bào)告?。房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施?工程籌劃報(bào)告?，工程籌劃小組跟蹤調(diào)整。工作程序及內(nèi)容總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建成立工程籌劃小組并委任組長(zhǎng)。工程籌劃小組由公司總經(jīng)理按照以下專(zhuān)業(yè)：建筑、土建、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、法律、財(cái)稅、環(huán)藝和廣告籌劃等組建的對(duì)某個(gè)具體工程進(jìn)行定位建議的工作組，該工作組由工程籌劃組長(zhǎng)負(fù)責(zé)。工程籌劃組長(zhǎng)擬定?工程籌劃工作方案?，并就是否委托專(zhuān)業(yè)籌劃公司籌劃提出建議，經(jīng)工程籌劃小組討論通過(guò)后，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批?工程籌劃工作方案?，明確自行組織籌劃方案設(shè)計(jì)還是委托專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)。自行組織籌劃方案設(shè)計(jì)。工程籌劃依據(jù)包括：?工程評(píng)估報(bào)告?、?工程可行性分析報(bào)告?、?市場(chǎng)預(yù)測(cè)及分析報(bào)告?、?區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?、?居住實(shí)態(tài)及客戶(hù)需求調(diào)研報(bào)告?、?消費(fèi)市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析報(bào)告?等。工程籌劃小組成員重點(diǎn)研究該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展變化趨勢(shì)，完成各專(zhuān)業(yè)調(diào)研報(bào)告，預(yù)測(cè)工程完成前后客戶(hù)市場(chǎng)變化情況，并做敏感性分析：熟悉國(guó)家及該地區(qū)政策法規(guī)，分析政策法規(guī)變化的可能性以及對(duì)市場(chǎng)影響程度，了解該地區(qū)重點(diǎn)工程投資和城市建設(shè)規(guī)劃、土地供給、工程批建、固定資產(chǎn)投資、原材料供給、價(jià)格水平，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)實(shí)力等情況。分析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)律與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)律之間的關(guān)系，研究經(jīng)濟(jì)開(kāi)展各個(gè)階段對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)的需求走勢(shì)。工程籌劃小組成員分專(zhuān)業(yè)完成籌劃報(bào)告各模塊，籌劃報(bào)告的模塊主要包括：物業(yè)開(kāi)展定位客戶(hù)市場(chǎng)定位工程投資估算和建設(shè)方案控制風(fēng)險(xiǎn)和收益分析銷(xiāo)售〔租賃〕策略工程財(cái)務(wù)收益分析籌劃小組組長(zhǎng)對(duì)各模塊編寫(xiě)提供及時(shí)指導(dǎo)，及時(shí)溝通各模塊的銜接，整合形成工程籌劃報(bào)告。委托專(zhuān)業(yè)籌劃公司完成籌劃方案。工程籌劃組長(zhǎng)擬定工程籌劃內(nèi)容和要求，內(nèi)容包括4.4.3個(gè)模塊及工程籌劃報(bào)告完成時(shí)間、深度要求等。工程籌劃組長(zhǎng)聯(lián)系工程籌劃公司，了解各公司實(shí)力和特長(zhǎng)以及完成時(shí)間、所需費(fèi)用等情況，推薦其中較好的2-3家工程籌劃公司，供總經(jīng)理參考決策?？偨?jīng)理選定專(zhuān)業(yè)籌劃公司后與其簽訂委托籌劃合同。工程籌劃組長(zhǎng)將設(shè)計(jì)要求與工程可行性分析報(bào)告?zhèn)鬟_(dá)給籌劃公司，安排籌劃小組人員針對(duì)方案細(xì)節(jié)與籌劃公司充分溝通與協(xié)商，催促專(zhuān)業(yè)籌劃公司按合同完成籌劃報(bào)告。專(zhuān)業(yè)籌劃公司完成籌劃報(bào)告后，提交給工程籌劃小組。工程籌劃報(bào)告完成后，籌劃小組主持召開(kāi)公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)相關(guān)各部門(mén)會(huì)議評(píng)審，提出修改方案，形成?工程籌劃報(bào)告評(píng)審會(huì)議紀(jì)要?。工程籌劃小組或?qū)I(yè)籌劃公司根據(jù)會(huì)議紀(jì)要修改工程籌劃報(bào)告，再經(jīng)4.6的評(píng)審，直至通過(guò)評(píng)審為止。公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)討論通過(guò)后的工程籌劃報(bào)告，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后分發(fā)到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各部門(mén)，由房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施。工程籌劃小組須在工程實(shí)施期間跟蹤?工程籌劃報(bào)告?的執(zhí)行情況，分析偏差原因、提出調(diào)整建議。工程結(jié)束后，工程籌劃小組根據(jù)?工程籌劃報(bào)告?比照市場(chǎng)反映和實(shí)際成交情況，就產(chǎn)品概念、推廣、效勞等營(yíng)銷(xiāo)措施進(jìn)行總結(jié)，并提交總結(jié)報(bào)告，作為以后開(kāi)發(fā)工作的參考。

第二節(jié)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?報(bào)審適用范圍本流程適用于對(duì)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?報(bào)審的管理?？刂颇繕?biāo)確保?總體設(shè)計(jì)方案規(guī)劃?科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。確保?總體設(shè)計(jì)方案規(guī)劃?通過(guò)相關(guān)部門(mén)審批。確保提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。關(guān)鍵控制點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織公司有關(guān)人員對(duì)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?評(píng)審。規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門(mén)審批。工作程序及內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)公司中長(zhǎng)期開(kāi)展方案、目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、投資估算和工程經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析等向規(guī)劃設(shè)計(jì)院申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)院審查后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行?總體工程規(guī)劃方案?設(shè)計(jì)，并編寫(xiě)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)院根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求編寫(xiě)?總體工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?。在設(shè)計(jì)方案編制過(guò)程中,規(guī)劃設(shè)計(jì)部及時(shí)與設(shè)計(jì)院溝通設(shè)計(jì)的進(jìn)度和質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、有關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人及有關(guān)方面的專(zhuān)家對(duì)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?進(jìn)行評(píng)審。如果評(píng)審不能通過(guò)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部那么要求設(shè)計(jì)修改?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?。如果?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?經(jīng)過(guò)評(píng)審，那么由規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門(mén)審批，如不能通過(guò)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部要求設(shè)計(jì)院對(duì)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?進(jìn)行修改。直至通過(guò)，形成公司工程?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?。

第三節(jié)工程總體方案管理適用范圍本程序適用于本公司所有工程工程從立項(xiàng)到移交整個(gè)過(guò)程的進(jìn)度方案控制工作。控制目標(biāo)確保編制科學(xué)、合理、有效的工程總體方案。確?？傮w方案得到有效地分解和實(shí)施。確保工程按時(shí)保質(zhì)完成。關(guān)鍵控制點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核?工程方案書(shū)草案?。工程副總經(jīng)理審核?工程方案書(shū)草案??？偨?jīng)理審批?工程方案書(shū)草案?。規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核?工程總體方案?。工程副總經(jīng)理審核?工程總體方案??？偨?jīng)理審批?工程總體方案?。工程副總經(jīng)理審核?優(yōu)化的工程方案??？偨?jīng)理審批?優(yōu)化的工程方案?。工作程序及內(nèi)容方案編制人員根據(jù)?工程籌劃書(shū)?和?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)編制?工程總體方案書(shū)草案?。?工程方案書(shū)草案?編制完成后，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理提出修改意見(jiàn)，由方案編制人員修改，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核后，提交工程副總經(jīng)理審核。工程副總審核，并提出修改意見(jiàn)，通過(guò)后，提交總經(jīng)理審批。總經(jīng)理審批，并提出修改意見(jiàn)，如果存在不同意見(jiàn)，與工程副總協(xié)商后，請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理修改，直到審批通過(guò)。工程部根據(jù)?工程方案書(shū)草案?編制工程招標(biāo)書(shū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)?工程方案書(shū)草案?編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)。設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)書(shū)，編制設(shè)計(jì)方案書(shū)和施工方案書(shū)，并提交規(guī)劃設(shè)計(jì)部。規(guī)劃設(shè)計(jì)部方案編制人員根據(jù)?工程方案草案?、設(shè)計(jì)方案書(shū)和施工方案書(shū)編制工程總體方案。完成編制后，交規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理從工程的整體運(yùn)作要求和公司目前的能力綜合考慮工程方案，并對(duì)工程總體方案提出修改意見(jiàn)。方案編制人員根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理提出的意見(jiàn)進(jìn)行修改，直至通過(guò)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核通過(guò)后，提交工程副總審核。工程副總審核通過(guò)后，提交總經(jīng)理審批。經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審批后，形成工程總體方案書(shū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部將工程總體方案分發(fā)給相關(guān)部門(mén)。相關(guān)部門(mén)根據(jù)總體方案每月填寫(xiě)?月度進(jìn)度方案表?。規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程部根據(jù)工程總體方案和各部門(mén)?月度方案表?尋找關(guān)鍵線(xiàn)路，加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵線(xiàn)路控制，并不斷對(duì)關(guān)鍵進(jìn)行優(yōu)化，縮短工期，并形成?優(yōu)化的工程方案?。規(guī)劃設(shè)計(jì)部將?優(yōu)化的工程方案?提交工程副總審核，經(jīng)過(guò)工程副總審核后，提交總經(jīng)理審批。經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部將優(yōu)化的工程方案分發(fā)給相關(guān)部門(mén)。相關(guān)工程部門(mén)對(duì)月度進(jìn)度方案表進(jìn)行優(yōu)化，直至獲得最正確的工程實(shí)施方案。

第四節(jié)組團(tuán)設(shè)計(jì)管理適用范圍本流程適用于公司工程工程的組團(tuán)設(shè)計(jì)管理?？刂颇繕?biāo)確保設(shè)計(jì)方案符合工程總體規(guī)劃的要求。確保組團(tuán)設(shè)計(jì)能夠按時(shí)、按質(zhì)完成。確保組團(tuán)設(shè)計(jì)招標(biāo)公正、公開(kāi)、高效。確保組團(tuán)設(shè)計(jì)一次通過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批。確保設(shè)計(jì)本錢(qián)控制在預(yù)算范圍內(nèi)。確保各合作方對(duì)組團(tuán)設(shè)計(jì)的有效參與。關(guān)鍵控制點(diǎn)工程副總經(jīng)理審批標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。工程副總審核定標(biāo)單位?？偨?jīng)理審批定標(biāo)單位?？偨?jīng)理審批組織設(shè)計(jì)合同。工程副總審核組團(tuán)設(shè)計(jì)方案?？偨?jīng)理審批組團(tuán)設(shè)計(jì)方案。工作程序及內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?編制組團(tuán)設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部將設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)上報(bào)工程副總經(jīng)理，由工程副總經(jīng)理對(duì)其進(jìn)行審核。工程副總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)其進(jìn)行修改，修改完再請(qǐng)總經(jīng)理審批。總經(jīng)理審批完后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)外界發(fā)布招標(biāo)信息，設(shè)計(jì)單位投標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)收集投標(biāo)書(shū)，并對(duì)招標(biāo)書(shū)進(jìn)行整理和初選，再組織有關(guān)人員進(jìn)行評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。完成定標(biāo)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)報(bào)工程副總經(jīng)理審批，如果工程副總經(jīng)理不同意，那么規(guī)劃設(shè)計(jì)部重新評(píng)標(biāo)。再報(bào)工程副總經(jīng)理審批。完成工程副總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與定標(biāo)單位簽訂組團(tuán)設(shè)計(jì)合同。報(bào)總經(jīng)理審批，總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)修改合同，直到總經(jīng)理審批通過(guò)。設(shè)計(jì)單位與房地產(chǎn)公司簽訂設(shè)計(jì)合同后，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位溝通協(xié)調(diào)，并控制設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)單位完成組團(tuán)設(shè)計(jì)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織有關(guān)人員對(duì)組團(tuán)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，并提出修改意見(jiàn)。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編寫(xiě)設(shè)計(jì)變更通知書(shū)，并與設(shè)計(jì)單位溝通協(xié)調(diào)，完成設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)單位根據(jù)變更通知書(shū)修改組團(tuán)設(shè)計(jì)方案，并交規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織有關(guān)人員進(jìn)行評(píng)審。規(guī)劃設(shè)計(jì)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)工程副總經(jīng)理審核，工程副總經(jīng)理核提出修改意見(jiàn)，按4.8-4.9執(zhí)行，工程副總審核通過(guò)后報(bào)總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理審批過(guò)程中如有意見(jiàn)按4.8-4.9執(zhí)行，審批通過(guò)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)上報(bào)規(guī)劃局審批，如果規(guī)劃局要求修改，那么按4.8-4.9執(zhí)行，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位溝通，進(jìn)行修改，直到規(guī)劃局審批通過(guò)。經(jīng)總經(jīng)理和規(guī)劃局確認(rèn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部向設(shè)計(jì)單位下達(dá)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)單位接到設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)部跟蹤設(shè)計(jì)的進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)后，向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供施工圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量進(jìn)行審核。審核結(jié)束后，前期開(kāi)展專(zhuān)員負(fù)責(zé)報(bào)規(guī)劃局。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)報(bào)市建委審圖中心審查。在上報(bào)施工圖紙審查的同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部牽頭組織工程部、監(jiān)理和施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。會(huì)審結(jié)束后，進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備流程。

第五節(jié)設(shè)計(jì)變更管理適用范圍本程序適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)公司開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)變更和施工單位提出的技術(shù)變更的控制?？刂颇繕?biāo)確保施工單位提供的技術(shù)變更得到及時(shí)的審核。確保設(shè)計(jì)變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性。確保消除或減弱設(shè)計(jì)變更對(duì)投資和進(jìn)度帶來(lái)的負(fù)面影響。關(guān)鍵控制點(diǎn)監(jiān)理在職權(quán)范圍內(nèi)審核施工單位技術(shù)變更報(bào)告?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部審查施工單位提出的技術(shù)變更報(bào)告。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)變更報(bào)告和施工單位提出的技術(shù)變更報(bào)告。工程副總經(jīng)理審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告?？偨?jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。集團(tuán)總經(jīng)理審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。工作程序及內(nèi)容在施工過(guò)程中，施工單位因工程需要或其它原因提出技術(shù)變更，并編制?技術(shù)變更報(bào)告?。施工監(jiān)理單位在職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)?技術(shù)變更報(bào)告?進(jìn)行審核，審核技術(shù)變更是否會(huì)影響工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，并批準(zhǔn)其能否變更，如不能變更那么要求施工單位修改?設(shè)計(jì)變更報(bào)告?或中止技術(shù)變更。監(jiān)理單位批準(zhǔn)?設(shè)計(jì)變更報(bào)告?后，施工單位交現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管審核。審核其變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度和預(yù)算的影響，并簽署是否同意或提出更改意見(jiàn)。施工單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管意見(jiàn)修改?技術(shù)變更報(bào)告??，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管審核同意后，施工單位將?技術(shù)變更報(bào)告?交規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審查，規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審查技術(shù)變更報(bào)告對(duì)工程質(zhì)量的影響，以及設(shè)計(jì)變更的必要性。審查不能通過(guò)的，那么施工單位重新修改。審核通過(guò)后形成?設(shè)計(jì)變更報(bào)告?。專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)師根據(jù)工程實(shí)際要求提出設(shè)計(jì)修改，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核后形成設(shè)計(jì)變更報(bào)告。施工設(shè)計(jì)變更由規(guī)劃設(shè)計(jì)部扎口管理，房地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)提出的設(shè)計(jì)變更要求，也交規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核不能通過(guò)的要求施工單位或相關(guān)部門(mén)修改設(shè)計(jì)變更報(bào)告。規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核通過(guò)后，交工程副總經(jīng)理審核，工程副總審核提出修改意見(jiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部按修改意見(jiàn)修改，直到工程副總經(jīng)理審核通過(guò)?？偨?jīng)理在集團(tuán)公司授予的權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。超出總經(jīng)理審批權(quán)限的，規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交集團(tuán)總經(jīng)理審批。經(jīng)過(guò)總經(jīng)理和集團(tuán)總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)工程的規(guī)模、難易程度和重要程度決定是否組織公司人員進(jìn)行變更設(shè)計(jì)，還是委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。如由設(shè)計(jì)院編制變更設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更過(guò)程的進(jìn)度和質(zhì)量控制，并對(duì)最終變更設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。如由公司組織人員編制設(shè)計(jì)變更，那么由規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出設(shè)計(jì)方案，組織人員編制，控制設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度，并對(duì)最終形成的變更設(shè)計(jì)方案和變更設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核。規(guī)劃設(shè)計(jì)部將變更設(shè)計(jì)方案和圖紙交工程資料管理員存檔。工程檔案室負(fù)責(zé)將變更的圖紙分發(fā)至工程部、預(yù)算部、材料部；工程部負(fù)責(zé)將施工圖紙發(fā)至施工單位、監(jiān)理單位。

第六節(jié)施工圖紙會(huì)審和交底適用范圍適用于公司所有工程施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會(huì)審管理。控制目標(biāo)確保施工單位和監(jiān)理單位對(duì)施工圖紙全面理解。確保施工單位和監(jiān)理單位及時(shí)對(duì)圖紙?zhí)岢鲂薷囊庖?jiàn)，設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙及時(shí)修改。確保施工過(guò)程中的返工減少到最低的限度。確保工程圖紙和工程資料能得到及時(shí)發(fā)放。關(guān)鍵控制點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)施工圖紙技術(shù)交底圖紙會(huì)審的組織工作。施工單位和監(jiān)理單位做好施工圖紙會(huì)審紀(jì)要。規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核設(shè)計(jì)院正式簽署的修改圖紙。工程資料管理員負(fù)責(zé)及時(shí)發(fā)放工程圖紙。工作程序及內(nèi)容由規(guī)劃設(shè)計(jì)部牽頭組織工程部、施工單位和監(jiān)理單位成立施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會(huì)審小組，小組成員由各部門(mén)〔單位〕的技術(shù)人員組成。設(shè)計(jì)院完成施工圖紙后，蓋上設(shè)計(jì)院的公章后，交公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)發(fā)放圖紙，各專(zhuān)業(yè)工程師和技術(shù)員閱讀圖紙，全面理解各專(zhuān)業(yè)施工圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)部在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)安排設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)員對(duì)施工圖紙講解，圖紙會(huì)審小組向設(shè)計(jì)人員提問(wèn)，并結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)提出修改意見(jiàn)。施工單位和監(jiān)理單位做好技術(shù)交底和圖紙會(huì)審的會(huì)議記錄。根據(jù)各專(zhuān)業(yè)工程師和技術(shù)人員對(duì)每一專(zhuān)業(yè)提出的意見(jiàn)和?圖紙會(huì)審紀(jì)要?,規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理要求設(shè)計(jì)院修改施工圖紙，并在修改正程中負(fù)責(zé)同設(shè)計(jì)院溝通設(shè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度。設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)進(jìn)行修改，修改完成后，設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)將經(jīng)過(guò)正式簽署意見(jiàn)的圖紙交中惠公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織人員對(duì)修改的圖紙進(jìn)行評(píng)審，并提出修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)對(duì)修改意見(jiàn)落實(shí)。經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核后，工程資料管理員及時(shí)將圖紙歸檔，并做好圖紙發(fā)放工作。工程資料管理員根據(jù)各部門(mén)的需要，做好工程資料發(fā)放工作。工程資料的發(fā)放對(duì)象是工程部、預(yù)算部和材料部。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標(biāo)后，由工程部發(fā)放。

第七節(jié)工程圖紙資料管理適用范圍適用于公司工程圖紙和工程資料的收集、接收、分類(lèi)、編號(hào)、發(fā)放、借用、歸檔的管理。控制目標(biāo)確保公司工程圖紙、工程資料能得到及時(shí)收集、整理。確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時(shí)編制。確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時(shí)發(fā)放、更改、存檔和在權(quán)限范圍內(nèi)借用。關(guān)鍵控制點(diǎn)相關(guān)部門(mén)及時(shí)整理工程圖紙和資料,并交工程檔案室。工程資料管理員及時(shí)接收工程圖紙和資料，并對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)，并制定工程圖紙的密級(jí)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)工程資料管理員的工作審核。工程資料管理員負(fù)責(zé)工程資料的發(fā)放。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批工程圖紙的借用。工作程序及內(nèi)容工程部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、預(yù)算部、材料部、施工單位和監(jiān)理單位及時(shí)整理與工程有關(guān)的圖紙和資料,并交工程檔案室。工程資料管理員根據(jù)?工程圖紙管理標(biāo)準(zhǔn)?接收工程資料和圖紙。工程資料管理員對(duì)工程資料和圖紙進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)，根據(jù)資料的重要程度對(duì)資料制定保密級(jí)別，并報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核。如不符合標(biāo)準(zhǔn)，工程資料管理員重新整理。如符合標(biāo)準(zhǔn)，那么由工程資料管理員對(duì)資料進(jìn)行存檔管理。工程資料管理員根據(jù)各部門(mén)的需要，做好工程資料發(fā)放和記錄工作。工程資料的發(fā)放對(duì)象是工程部、預(yù)算部和材料部。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標(biāo)時(shí)，由工程部發(fā)放。其它部門(mén)需要，那么需辦理借用手續(xù)。工程管理員做好工程資料借用工作。工程資料借用人必須填寫(xiě)好資料借閱單，交經(jīng)理在借閱權(quán)限范圍內(nèi)審批，如超越借閱權(quán)限，經(jīng)理不予批準(zhǔn)。借閱者使用完后應(yīng)立即歸還，工程資料管理員做好借還記錄工作。工程資料管理員及時(shí)做好工程資料歸檔工作，并每三個(gè)月做好一次工程資料清理工作，對(duì)沒(méi)有保存價(jià)值的資料經(jīng)經(jīng)理同意后可以銷(xiāo)毀，對(duì)竣工的工程資料應(yīng)及時(shí)歸檔，并做好事標(biāo)識(shí)。

第三章工程管理中惠(南京)房地產(chǎn)工程管理的主要流程如下列圖,主要包括工程招標(biāo)、工程前期準(zhǔn)備、施工管理、工程簽證管理和工程驗(yàn)收管理五個(gè)流程。工程招標(biāo)管理流程：適用于公司開(kāi)發(fā)的所有工程工程。通過(guò)對(duì)招標(biāo)流程的標(biāo)準(zhǔn)，用適宜的投入，選定具有一定資質(zhì)、信譽(yù)較好的施工單位。工程前期準(zhǔn)備流程：工程部管理的所有非零星工程施工前準(zhǔn)備階段。確保各項(xiàng)準(zhǔn)備工作有序進(jìn)行，保證工程如期開(kāi)工。施工管理流程：適用于公司所有在建的工程管理。確保施工質(zhì)量，確保施工進(jìn)度符合方案要求，確保對(duì)施工的全過(guò)程進(jìn)行控制。工程簽證流程：適用于在建工程變更簽證的管理，通過(guò)工程簽證管理確保工程變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性，確保變更能得到及時(shí)、準(zhǔn)確的記錄，確保工程變更處于受控狀態(tài)。工程驗(yàn)收流程：適用于公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程工程驗(yàn)收，確保工程如期驗(yàn)收,到達(dá)國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

第一節(jié)工程招標(biāo)管理適用范圍適用于公司工程工程開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉及的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位的招標(biāo)管理?？刂颇繕?biāo)確保招標(biāo)過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)、公正、公平。確保用合理的投入，選定具有一定資信等級(jí)、施工質(zhì)量較好的施工單位。確保招標(biāo)過(guò)程得到有效地控制。關(guān)鍵控制點(diǎn)招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)做好招標(biāo)前期工作。招標(biāo)委員會(huì)確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、并簽訂招標(biāo)代理合同。招標(biāo)委員會(huì)與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)篩選投標(biāo)單位。招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督開(kāi)標(biāo)過(guò)程。區(qū)招標(biāo)辦組織招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，并確定中標(biāo)人。工作程序及內(nèi)容經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)公司臨時(shí)招標(biāo)委員會(huì)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)和監(jiān)理招標(biāo)工作，招標(biāo)委員會(huì)統(tǒng)籌房地產(chǎn)公司的招標(biāo)方案、組織、領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)施。招標(biāo)委員會(huì)由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、相關(guān)部門(mén)經(jīng)理以及總經(jīng)理認(rèn)為有必要參加的人員構(gòu)成。由招標(biāo)委員會(huì)做好工程招標(biāo)前期的準(zhǔn)備工作。招標(biāo)委員會(huì)確定代理機(jī)構(gòu)，并與代理機(jī)構(gòu)簽訂代理合同。招標(biāo)委員會(huì)根據(jù)工程特征、設(shè)計(jì)特征、現(xiàn)場(chǎng)管理的需要進(jìn)行標(biāo)段的劃分。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，公開(kāi)工程招標(biāo)的有關(guān)流程。招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)向投標(biāo)人發(fā)放有關(guān)招標(biāo)文件，并辦理有關(guān)招標(biāo)手續(xù)。招標(biāo)委員會(huì)與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)共同篩選投標(biāo)單位。招標(biāo)委員會(huì)監(jiān)督代理機(jī)構(gòu)按時(shí)開(kāi)標(biāo)，并監(jiān)督整個(gè)開(kāi)標(biāo)過(guò)程。開(kāi)標(biāo)后，由區(qū)招標(biāo)辦組織有關(guān)人員對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)標(biāo)，并確定中標(biāo)單位，簽發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)擬定設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同或施工合同，并辦理相關(guān)合同簽訂手續(xù)。招標(biāo)委員會(huì)將施工合同文本一份交工程資料管理員存檔、到區(qū)建工局備案。公司相關(guān)部門(mén)及設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位分別辦理設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的開(kāi)工手續(xù)。

第二節(jié)工程前期準(zhǔn)備適用范圍工程部管理的所有非零星工程的施工前準(zhǔn)備階段的管理?？刂颇繕?biāo)確保各項(xiàng)準(zhǔn)備工作有序進(jìn)行。確保工程如期開(kāi)工。關(guān)鍵控制點(diǎn)工程副總審批?工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作方案?。工程部經(jīng)理審核現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管編制的?工程管理方法?。工程副總審批?工程管理方法?。工程部經(jīng)理審批監(jiān)理單位編制的?監(jiān)理大綱??，F(xiàn)場(chǎng)指揮部組織有關(guān)人員對(duì)?施工組織設(shè)計(jì)?進(jìn)行評(píng)審。工程副總審批?施工組織設(shè)計(jì)?。工作程序及內(nèi)容工程部根據(jù)?工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?編制?工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作方案?，并交工程副總審批，未能通過(guò)審批的，工程部負(fù)責(zé)修改，通過(guò)審批的，交現(xiàn)場(chǎng)指揮主管?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管根據(jù)?工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作方案?，編制?工程管理方法?，并交工程部經(jīng)理審核，再交工程副總審批，不能通過(guò)審批的現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管負(fù)責(zé)修改?工程管理方法?，直到通過(guò)審批。監(jiān)理單位按照?工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作方案?，編制?監(jiān)理大綱?并交工程部經(jīng)理審批。不能通過(guò)審批的監(jiān)理單位進(jìn)行修改，直到通過(guò)審批?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管根據(jù)?工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作方案?、?工程管理方法?和?監(jiān)理監(jiān)理大綱?填寫(xiě)?預(yù)算通知書(shū)?和?工程預(yù)、決算資料交結(jié)清單?交預(yù)算室。預(yù)算室根據(jù)上述材料編制?施工圖預(yù)算書(shū)?。工程前期準(zhǔn)備進(jìn)入?招標(biāo)流程?。監(jiān)理單位按監(jiān)理程序監(jiān)理三通一平，負(fù)責(zé)施工環(huán)境調(diào)查，審核施工圖及施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)理施工單位做好施工準(zhǔn)備工作。工程部負(fù)責(zé)辦理?建設(shè)工程開(kāi)工許可證?。監(jiān)理單位負(fù)責(zé)到質(zhì)檢站辦理見(jiàn)證送檢手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部按照?工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作方案?召集工程部、設(shè)計(jì)單位、施工單位各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審，設(shè)計(jì)院各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交底，并形成施工圖會(huì)審紀(jì)要?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管組織有關(guān)人員對(duì)?施工組織設(shè)計(jì)?進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后交工程副總審核。如不能通過(guò)，那么應(yīng)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，直到通過(guò)審核。工程副總審核通過(guò)后，交總經(jīng)理審批。監(jiān)理人員監(jiān)督施工單位按進(jìn)度方案做好施工準(zhǔn)備工作。?施工組織設(shè)計(jì)?經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審批后，總經(jīng)理下達(dá)?開(kāi)工通知書(shū)?，進(jìn)入施工管理流程。

第三節(jié)施工過(guò)程管理適用范圍適用于公司所有在建工程的施工過(guò)程管理?？刂颇繕?biāo)確保施工進(jìn)度符合方案要求。確保施工質(zhì)量。確保施工平安。關(guān)鍵控制點(diǎn)監(jiān)理單位審核?工程施工方案?。工程部經(jīng)理審核?工程施工方案?。工程副總審批?工程施工方案?。工作程序及內(nèi)容施工單位編制?工程施工方案?，并交監(jiān)理單位審核。監(jiān)理單位審核?工程施工方案?，不能通過(guò)，那么施工單位修改?工程施工方案?，直到通過(guò)審核。監(jiān)理審核通過(guò)后，再交工程部審核。工程部審核通過(guò)后，交工程副總審批。通過(guò)工程副總審批后，工程部下發(fā)開(kāi)工通知書(shū)，施工單位開(kāi)始施工，監(jiān)理單位對(duì)施工質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，工程部和監(jiān)理單位對(duì)施工全過(guò)程實(shí)施監(jiān)控，確保工程質(zhì)量，這些工作包括：對(duì)施工方案的控制、組織圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)的評(píng)審、施工設(shè)備的監(jiān)控、對(duì)甲方和乙方提供的原材料質(zhì)量的控制、對(duì)施工單位的勞動(dòng)力組織實(shí)施監(jiān)控等。在施工過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，工程部或現(xiàn)場(chǎng)指揮部責(zé)令施工單位整改，直至監(jiān)理單位驗(yàn)收通過(guò)。工程部監(jiān)督施工資料的完善和質(zhì)量記錄的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)工程施工結(jié)束后，進(jìn)入工程驗(yàn)收管理流程。

第四節(jié)工程簽證管理適用范圍適用于公司在施工過(guò)程中對(duì)零星工程量的簽證管理。控制目標(biāo)確保工程變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性。確保工程變更處于受控狀態(tài)。確保工程變更能得到及時(shí)、準(zhǔn)確記錄。關(guān)鍵控制點(diǎn)監(jiān)理單位審核施工單位提出的?工程簽證單??，F(xiàn)場(chǎng)指揮部各專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工程量。預(yù)算室對(duì)工程變更量進(jìn)行復(fù)審，審核工程量是否超出工程預(yù)算。工程副總審核工程量和?工程簽證單??？偨?jīng)理審批?工程簽證單?。工作程序及內(nèi)容施工單位提出書(shū)面工程變更簽證單。監(jiān)理單位審核變更簽證是否屬實(shí)，工程變更是否對(duì)工程質(zhì)量有影響，施工單位對(duì)變更的工程完成情況等，對(duì)工程變更過(guò)程全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。如果不準(zhǔn)確，那么要求施工單位重新修改工程簽證單?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管組織有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工程量以及對(duì)變更工程完成的質(zhì)量情況進(jìn)行考察，并予以簽證。如果不準(zhǔn)確，那么要求施工單位修改工程簽證單，直到甲、乙雙方對(duì)變更的工程量都確認(rèn)。現(xiàn)場(chǎng)指揮部對(duì)工程變更簽證后交預(yù)算室，預(yù)算室對(duì)工程變更量進(jìn)行復(fù)審，審核工程量是否超出工程預(yù)算。如果預(yù)算室予以簽證，那么交工程副總審核；如果沒(méi)有確認(rèn)，那么要求施工單位修正工程變更簽證單，直到預(yù)算室確認(rèn)為止。工程部經(jīng)理審核工程量和變更簽證單,不能通過(guò)那么要求施工單位重新編寫(xiě)工程變更簽證單。經(jīng)工程副總審核后，交總經(jīng)理審批。經(jīng)總經(jīng)理審批后的?工程變更簽證單?交現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管交一份施工單位，一份交由工程資料管理員存檔。

第五節(jié)工程驗(yàn)收管理適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程工程驗(yàn)收管理。控制目標(biāo)確保工程如期驗(yàn)收,到達(dá)國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。關(guān)鍵控制點(diǎn)監(jiān)理單位組織對(duì)工程進(jìn)行先期驗(yàn)收。工程部請(qǐng)求政府部門(mén)對(duì)主體工程驗(yàn)收。甲方、乙方、監(jiān)理、設(shè)計(jì)院和質(zhì)檢站五方聯(lián)合驗(yàn)收。工作程序及內(nèi)容監(jiān)理單位組織三方〔甲方、乙方、監(jiān)理〕，提前一個(gè)月召開(kāi)主體驗(yàn)收會(huì)議，了解相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和流程。施工單位收集、整理相關(guān)材料，并報(bào)工程部和監(jiān)理單位。監(jiān)理單位組織施工單位、工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并形成先期驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。如先期驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，那么要求施工單位進(jìn)行整改，直到通過(guò)為止。在主體竣工前，工程部請(qǐng)求政府職能部門(mén)〔質(zhì)檢站〕對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，政府職能部門(mén)提出整改意見(jiàn)，施工單位根據(jù)政府部門(mén)的整改意見(jiàn)對(duì)工程進(jìn)行整改，整改完工后，重新申請(qǐng)政府職能部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，直到主體驗(yàn)收合格。質(zhì)檢站驗(yàn)收合格后，工程部催促施工單位填寫(xiě)?竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表?，并完成工程資料、圖紙的收集、整理工作。工程部和施工單位共同研究確定工程竣工驗(yàn)收日期，并提前三天與相關(guān)單位聯(lián)系。甲方、乙方、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)院和質(zhì)檢站五方聯(lián)合組織對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)的，形成整改意見(jiàn)。施工單位按照整改意見(jiàn)對(duì)工程進(jìn)行整改，整改完工后，請(qǐng)求質(zhì)檢站對(duì)工程重新進(jìn)行核驗(yàn)。工程通過(guò)五方驗(yàn)收，那么形成?工程竣工報(bào)告?。資料管理員提出歸檔、備案的文件清單和文件提交時(shí)間，工程部按照要求，收集相關(guān)文件、圖紙和資料。施工單位將工程和工程所有的圖紙資料向甲方移交，并形成移交清單。資料管理員根據(jù)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)工程部和施工單位移交的檔案、圖紙及其它資料進(jìn)行備案，并將資料向物業(yè)管理部門(mén)移交。工程部負(fù)責(zé)將工程移交給物業(yè)管理單位。物業(yè)管理部門(mén)接收工程和工程資料，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)和人員對(duì)其進(jìn)行管理。

第四章工程投資管理工程投資管理就是在工程的籌劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包和工程施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標(biāo)之內(nèi)，以保證工程建設(shè)過(guò)程中合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作特點(diǎn)，我們將工程投資管理的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：預(yù)、決算管理、設(shè)計(jì)付款管理、施工付款管理、工程變更費(fèi)用管理和材料付款管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)。以下所包含的流程為：預(yù)、決算控制流程：適用于本公司預(yù)決算室的預(yù)決算工作。保證工程預(yù)、決算階段投資控制的有效實(shí)施，提高預(yù)、決算工作效率。設(shè)計(jì)付款流程：適用于公司工程設(shè)計(jì)費(fèi)用付款的管理。確保設(shè)計(jì)費(fèi)用付款處于控制狀態(tài)。工程施工付款流程：適用于公司工程施工費(fèi)用付款的管理。確保工程施工費(fèi)用付款處于受控狀態(tài)。工程變更費(fèi)用付款流程：適用于公司在建工程變更費(fèi)用的管理。確保工程變更的嚴(yán)肅性和標(biāo)準(zhǔn)性，確保工程變更費(fèi)用處于受控狀態(tài)。材料付款流程：適用于公司材料費(fèi)用付款的管理。確保建筑材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)合格后才能付款，確保建筑材料〔設(shè)備〕付款處于控制狀態(tài)。

第一節(jié)預(yù)、決算管理適用范圍適用于公司預(yù)〔決〕算室在工程籌劃時(shí)的概算、施工過(guò)程中核算、竣工時(shí)對(duì)工程進(jìn)行決算的管理?？刂颇繕?biāo)保證工程預(yù)、決算階段的有效控制，提高預(yù)〔決〕算工作效率。關(guān)鍵控制點(diǎn)工程副總組織相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)算室編制的?工程投資概算書(shū)?進(jìn)行會(huì)審。總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核?工程投資概算書(shū)?。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)公司的?工程投資預(yù)算書(shū)?。監(jiān)理單位審核施工單位編制的?工程決算書(shū)?。預(yù)算室審核?工程決算書(shū)?。造價(jià)咨詢(xún)單位對(duì)?工程決算書(shū)?進(jìn)行審計(jì)?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)審核?工程決算書(shū)?。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)公司的?工程決算書(shū)?。工作程序及內(nèi)容預(yù)算室根據(jù)?工程工程總體規(guī)劃?和?工程詳細(xì)總體規(guī)劃?編制?工程投資概算書(shū)?。工程副總組織相關(guān)部門(mén)包括計(jì)財(cái)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)籌劃部，對(duì)?工程投資概算書(shū)?進(jìn)行評(píng)審，提出評(píng)審意見(jiàn)，預(yù)〔決〕算室根據(jù)修改意見(jiàn)進(jìn)行修改，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后提交總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理根據(jù)權(quán)限審批，超出審批權(quán)限的交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批，審批通過(guò)后形成?工程投資概算書(shū)?。規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)?工程投資概算書(shū)?編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)。設(shè)計(jì)院根據(jù)設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)提供施工圖紙。預(yù)〔決〕算室根據(jù)?工程施工圖?編制工程預(yù)算。預(yù)〔決〕算室根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)算控制。預(yù)〔決〕算室審核設(shè)計(jì)付款申請(qǐng)，進(jìn)入設(shè)計(jì)付款流程。預(yù)〔決〕算室審核設(shè)計(jì)變更費(fèi)用申請(qǐng)，進(jìn)入設(shè)計(jì)變更工程費(fèi)用批準(zhǔn)流程。預(yù)〔決〕算室審核工程施工付款申請(qǐng)，進(jìn)入工程施工付款管理流程。預(yù)〔決〕算室審核工程材料付款申請(qǐng)，進(jìn)入材料付款流程。預(yù)〔決〕算室審核變更簽證付款申請(qǐng)，進(jìn)入工程變更簽證付款流程。施工單位竣工驗(yàn)收結(jié)束后，按照合同規(guī)定的時(shí)間編制施工單位工程決算書(shū)，工程施工負(fù)責(zé)人簽字或蓋章認(rèn)可的竣工圖，竣工圖與原施工圖有差異處需附相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更單，并將有效變更通知、變更簽證單附后。工程竣工決算要求由工程施工負(fù)責(zé)人報(bào)送完整、有效、真實(shí)的決算資料，對(duì)不符合要求的資料，預(yù)〔決〕算人員有權(quán)拒絕接收。監(jiān)理公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)施工單位的決算書(shū)進(jìn)行審核，經(jīng)過(guò)監(jiān)理審核通過(guò)后，將施工單位工程決算書(shū)提交給預(yù)〔決〕算室審核。經(jīng)過(guò)預(yù)〔決〕算室審核后，形成工程決算書(shū)。如預(yù)〔決〕算室存在異議，那么請(qǐng)施工單位修改，直到預(yù)〔決〕室審核通過(guò)后，如與施工單位的決算存在較大分歧時(shí)，報(bào)預(yù)算室主管處理。預(yù)〔決〕算編制人員將決算書(shū)交由造價(jià)咨詢(xún)單位審計(jì)，并跟蹤審計(jì)過(guò)程，直至取得工程三算審查單?？偨?jīng)理審核通過(guò)審計(jì)決算書(shū)。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批房地產(chǎn)公司的決算書(shū)。決算書(shū)獲審批后一周內(nèi)，預(yù)算室主管負(fù)責(zé)組織對(duì)每個(gè)單項(xiàng)工程結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析。計(jì)財(cái)部根據(jù)決算數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入本錢(qián)。

第二節(jié)設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理適用范圍適用于公司對(duì)工程設(shè)計(jì)費(fèi)用付款的管理?？刂颇繕?biāo)確保工程設(shè)計(jì)成果符合設(shè)計(jì)任務(wù)要求后才能付款。確保設(shè)計(jì)費(fèi)用付款處于控制狀態(tài)。確保設(shè)計(jì)付款按照合同進(jìn)行，不影響設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度。關(guān)鍵控制點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)合同審核?付款申請(qǐng)報(bào)告?。工程副總審核?付款申請(qǐng)報(bào)告?計(jì)財(cái)部對(duì)付款申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行審核，是否符合公司的財(cái)務(wù)制度?？偨?jīng)理對(duì)付款申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行審核或?qū)徟?。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)付款申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行審批。工作程序及內(nèi)容設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)完成情況和委托設(shè)計(jì)合同，提出書(shū)面付款申請(qǐng)報(bào)告。規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核，審核其是否實(shí)現(xiàn)合同書(shū)的要求，申請(qǐng)的款項(xiàng)是否符合合同的規(guī)定。如不符合，那么要求施工單位重新填寫(xiě)付款申請(qǐng)報(bào)告；如果都滿(mǎn)足上面的要求，那么交工程副總經(jīng)理審核。工程副總對(duì)設(shè)計(jì)付款申請(qǐng)進(jìn)行審核，如審核不能通過(guò)，那么提出處理意見(jiàn)，如審核通過(guò)，那么交計(jì)財(cái)部審核。計(jì)財(cái)部審核付款報(bào)告是否符合合同書(shū)的要求，是否滿(mǎn)財(cái)務(wù)制度要求。如不符合，那么要求設(shè)計(jì)單位重新編寫(xiě)付款申請(qǐng)報(bào)告；如符合上面的要求，簽署意見(jiàn)后交總經(jīng)理審核?？偨?jīng)理審核規(guī)劃設(shè)計(jì)部和計(jì)財(cái)部是否按照公司設(shè)計(jì)費(fèi)用付款流程操作，是否滿(mǎn)足付款條件，并在集團(tuán)公司授予的權(quán)限范圍內(nèi)審批，對(duì)超出審批權(quán)限的付款申請(qǐng)報(bào)告，進(jìn)行審核，同意后，交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；凡總經(jīng)理不同意的，那么交計(jì)財(cái)部重新審核。總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)審批的付款報(bào)告和總經(jīng)理權(quán)限外審核的付款報(bào)告經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后交計(jì)財(cái)部，計(jì)財(cái)部收到經(jīng)過(guò)審批的付款申請(qǐng)報(bào)告后，做好付款準(zhǔn)備，并付款。在各級(jí)審核過(guò)程中，如不同意付款，那么統(tǒng)一由規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，就不付款的原因進(jìn)行解釋?zhuān)⑴c設(shè)計(jì)單位溝通解決方法。雙方協(xié)調(diào)一致解決方法后，報(bào)工程副總審核，經(jīng)過(guò)工程副總審核后，報(bào)總經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批，超出總經(jīng)理審批權(quán)限的交集團(tuán)總經(jīng)理審批。如不能通過(guò)任何一位領(lǐng)導(dǎo)審批，那么由規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理與設(shè)計(jì)單位溝通。經(jīng)過(guò)審批后，按協(xié)商解決方法實(shí)行。

第三節(jié)施工付款管理適用范圍適用于公司工程施工費(fèi)用付款的管理?？刂颇繕?biāo)確保工程施工質(zhì)量和進(jìn)度符合施工合同要求后才能付款。確保工程施工費(fèi)用付款處于受控狀態(tài)。確保工程施工付款按照合同進(jìn)行，不影響工程質(zhì)量和進(jìn)度。關(guān)鍵控制點(diǎn)監(jiān)理單位審核施工單位提交的?付款申請(qǐng)報(bào)告?是否符合合同要求?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管審核監(jiān)理單位通過(guò)的?付款申請(qǐng)報(bào)告?是否實(shí)現(xiàn)工程施工合同書(shū)的要求。預(yù)算室從預(yù)算情況來(lái)審核工程部經(jīng)理批準(zhǔn)的?付款申請(qǐng)報(bào)告?。工程部經(jīng)理審核預(yù)算室批準(zhǔn)的?付款申請(qǐng)報(bào)告?和預(yù)算室提交的?付款申請(qǐng)表?。工程副總審核工程部經(jīng)理批準(zhǔn)的?付款申請(qǐng)報(bào)告?。計(jì)財(cái)部審核工程副總批準(zhǔn)的?付款申請(qǐng)報(bào)告?是否符合合同書(shū)要求，是否滿(mǎn)足財(cái)務(wù)制度的要求，是否超出財(cái)務(wù)預(yù)算?？偨?jīng)理對(duì)?付款申請(qǐng)報(bào)告?進(jìn)行審核。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)?付款申請(qǐng)報(bào)告?進(jìn)行審批。工作程序及內(nèi)容施工單位根據(jù)工程施工完成情況和工程施工合同書(shū)，提出書(shū)面付款申請(qǐng)報(bào)告。監(jiān)理單位按照工程施工合同書(shū)對(duì)施工質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行審核，審核付款是否符合合同要求?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管對(duì)施工質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行審核，審核其是否實(shí)現(xiàn)工程施工合同書(shū)的要求，申請(qǐng)的款項(xiàng)是否符合合同的規(guī)定。如不符合，那么要求施工單位重新填寫(xiě)付款申請(qǐng)報(bào)告。如果都滿(mǎn)足上面的要求，那么提交預(yù)算室審核。預(yù)算室從工程預(yù)算情況進(jìn)行審核，如符合預(yù)算條件，那么填寫(xiě)?付款申請(qǐng)表?交工程部經(jīng)理審核。如不符合付款條件，那么要求現(xiàn)場(chǎng)指揮部重新審核。工程部經(jīng)理對(duì)施工單位付款申請(qǐng)報(bào)告和預(yù)算室付款申請(qǐng)表審核把關(guān)，審核通過(guò)后，交工程副總審批。如不符合付款條件，那么要求預(yù)算室重新審核。工程副總對(duì)施工單位付款申請(qǐng)報(bào)告和預(yù)算室付款申請(qǐng)表審核把關(guān)，審核通過(guò)后，交計(jì)財(cái)部，審核不能通過(guò)的交工程部重新審核。計(jì)財(cái)部審核付款申請(qǐng)報(bào)告是否符合合同書(shū)的要求，是否超出財(cái)務(wù)預(yù)算。如不符合，那么要求工程副總重新審核；如符合上面的要求，簽署意見(jiàn)后交總經(jīng)理審核?？偨?jīng)理審核工程部和計(jì)財(cái)部是否按照公司工程施工費(fèi)用付款流程操作，是否滿(mǎn)足付款條件?？偨?jīng)理審核后交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后交計(jì)財(cái)部，計(jì)財(cái)部收到經(jīng)過(guò)審批的付款申請(qǐng)報(bào)告和申請(qǐng)表后，做好付款準(zhǔn)備，并付款。在各級(jí)審核過(guò)程中，如不同意付款，那么統(tǒng)一由工程部經(jīng)理與施工單位進(jìn)行溝通，就不付款的原因進(jìn)行解釋?zhuān)⑴c設(shè)計(jì)單位溝通解決方法。雙方協(xié)調(diào)一致解決方法后，報(bào)工程副總審核，經(jīng)過(guò)工程副總審核后，報(bào)總經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批，超出總經(jīng)理審批權(quán)限的交集團(tuán)總經(jīng)理審批。如不能通過(guò)任何一位領(lǐng)導(dǎo)審批，那么由工程部經(jīng)理與設(shè)計(jì)單位溝通。經(jīng)過(guò)審批后，按協(xié)商解決方法實(shí)行。

第四節(jié)工程變更費(fèi)用管理適用范圍適用于公司在建工程變更費(fèi)用的管理?？刂颇繕?biāo)確保工程變更的嚴(yán)肅性和標(biāo)準(zhǔn)性。確保工程變更費(fèi)用處于受控狀態(tài)。關(guān)鍵控制點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)指揮部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?的審核。預(yù)算室對(duì)?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?進(jìn)行審核，是否超過(guò)工程預(yù)算。工程部經(jīng)理對(duì)?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?進(jìn)行審核。工程副總對(duì)?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?進(jìn)行審核。總經(jīng)理對(duì)?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?進(jìn)行審批。工作程序及內(nèi)容工程變更費(fèi)用累計(jì)不超過(guò)工程總造價(jià)的5%，施工單位提出書(shū)面?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?。如果超過(guò)5%，那么重新簽訂施工合同。監(jiān)理單位根據(jù)工程變更簽證、施工材料和變更工程施工質(zhì)量審核?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?。通過(guò)監(jiān)理審核后，現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管審核?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?，不能通過(guò)審核，那么施工單位重新編寫(xiě)?變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告?；如能通過(guò)審核，那么交預(yù)算室審核。預(yù)算室從工程預(yù)算情況進(jìn)行審核，如符合預(yù)算條件，那么簽署意見(jiàn)交工程部經(jīng)理審核。如不符合預(yù)算條件，那么要求施工單位重新編寫(xiě)。工程部經(jīng)理對(duì)施工單位變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告審核，審核通過(guò)后，交工程副總審核，如不能通過(guò)，返回預(yù)算室、現(xiàn)場(chǎng)指揮部。工程副總對(duì)施工單位變更費(fèi)用申請(qǐng)報(bào)告把關(guān)審核，審核通過(guò)后，交總經(jīng)理審批，如不能通過(guò)那么要求工程部重新審核。經(jīng)過(guò)工程副總審核后，交總經(jīng)理審批，不能通過(guò)，那么要求工程部重新審核；如果變更工程費(fèi)用超過(guò)5000元，總經(jīng)理審批通過(guò)后交集團(tuán)財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批。審批通過(guò)后，現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管將變更費(fèi)用報(bào)告一份交施工單位，一份交計(jì)財(cái)部，一份交工程資料管理員，一份留現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管保存。

第五節(jié)材料付款管理適用范圍適用于公司材料〔設(shè)備〕費(fèi)用付款的管理?？刂颇繕?biāo)確保建筑材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)合格后才能付款。確保建筑材料〔設(shè)備〕付款處于控制狀態(tài)。關(guān)鍵控制點(diǎn)材料室根據(jù)采購(gòu)合同和收貨情況審核材料供給商書(shū)面付款申請(qǐng)，審核通過(guò)后負(fù)責(zé)填寫(xiě)?付款申請(qǐng)表?。預(yù)算室根據(jù)預(yù)算審核付款申請(qǐng)。工程部經(jīng)理審核?付款申請(qǐng)表?。工程副總審核并簽署意見(jiàn)。計(jì)財(cái)部根據(jù)驗(yàn)收單、采購(gòu)合同與各部門(mén)簽字對(duì)?付款申請(qǐng)表?進(jìn)行審核?？偨?jīng)理審批?付款申請(qǐng)表?。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批?付款申請(qǐng)表?。工作程序及內(nèi)容材料供給商根據(jù)供貨情況，提出書(shū)面付款申請(qǐng)報(bào)告。材料室根據(jù)采購(gòu)合同和收貨情況進(jìn)行審核，申請(qǐng)的款項(xiàng)是否符合規(guī)定。如不符合，那么要求材料供給商重新提出書(shū)面付款申請(qǐng)報(bào)告；如果都滿(mǎn)足上面的要求，填寫(xiě)?付款申請(qǐng)表?交預(yù)算室審核。預(yù)算室對(duì)付款額度進(jìn)行卡口控制，審核付款額度是否符合工程預(yù)算和資金控制的要求。如不符合，那么要求材料室重新根據(jù)采購(gòu)合同和收貨情況進(jìn)行審核；如符合上面的要求，報(bào)工程部經(jīng)理審核。工程部經(jīng)理審核?付款申請(qǐng)表?，審核通過(guò)后，交工程副總審核。工程副總審核?付款申請(qǐng)表?并簽署意見(jiàn)。通過(guò)后，下發(fā)至計(jì)財(cái)部。計(jì)財(cái)部收到經(jīng)過(guò)材料室、預(yù)算室、工程部經(jīng)理、工程副總審核通過(guò)的?付款申請(qǐng)表?，首先查看上述簽字、手續(xù)是否齊全，然后按照采購(gòu)合同、材料檢驗(yàn)合格單據(jù)進(jìn)行再次審核。審核通過(guò)后，報(bào)公司總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理審核相關(guān)部門(mén)是否按照公司材料費(fèi)用付款流程操作，是否滿(mǎn)足付款條件。審批通過(guò)后由材料室負(fù)責(zé)上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，計(jì)財(cái)部到集團(tuán)取回通過(guò)審批的?付款申請(qǐng)表?，做好付款準(zhǔn)備，并付款。

第五章材料〔設(shè)備〕管理材料〔設(shè)備〕管理的目的是確保材料和設(shè)備應(yīng)用符合工程整體的定位和投資控制要求，材料〔設(shè)備〕的采購(gòu)和供給符合公司要求，以保證工程進(jìn)度方案和工程質(zhì)量。根據(jù)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作特點(diǎn)，我們將材料〔設(shè)備〕管理的關(guān)鍵流程界定為以下：材料〔設(shè)備〕選型流程：適用于公司開(kāi)發(fā)工程工程所使用的建筑材料〔設(shè)備〕的選定。確保所選建筑材料(設(shè)備)符合工程定位，并充分表達(dá)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)意圖，控制材料(設(shè)備)的品質(zhì)、價(jià)格、本錢(qián)。材料采購(gòu)流程：適用于公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的由材料室負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料〔設(shè)備〕。保證所采購(gòu)的材料〔設(shè)備〕價(jià)格合理并符合規(guī)定的質(zhì)量要求及工期要求。材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)流程：適用于施工過(guò)程中甲供、乙購(gòu)的材料〔設(shè)備〕的檢驗(yàn)。確保建筑材料〔設(shè)備〕經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)或試驗(yàn)合格后投入使用。

第一節(jié)材料〔設(shè)備〕選型適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)工程工程所使用的建筑材料〔設(shè)備〕的選定。控制目標(biāo)確保所選建筑材料(設(shè)備)符合工程定位并充分表達(dá)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)意圖。確?？刂撇牧?設(shè)備)的品質(zhì)及價(jià)格。關(guān)鍵控制點(diǎn)材料員負(fù)責(zé)調(diào)查材料〔設(shè)備〕市場(chǎng)情況，并編寫(xiě)?建筑材料〔設(shè)備〕選型比照一覽表?。招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)成立材料〔設(shè)備〕招標(biāo)小組，并提出?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案??？偨?jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)材料選型進(jìn)行決策把關(guān)，審批?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案?。工作程序及內(nèi)容建筑材料〔設(shè)備〕的定義建筑三材：鋼筋、水泥、木材三種主要材料。建筑材料：包括建筑內(nèi)、外墻、地面、門(mén)、窗、天花等建筑裝修材料。建筑設(shè)備：包括衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備、通排風(fēng)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣〔照明設(shè)備〕、通訊設(shè)備等建筑配套設(shè)施。材料(設(shè)備)選型的前期準(zhǔn)備在施工圖設(shè)計(jì)完成后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部各專(zhuān)業(yè)工程師按照施工圖設(shè)計(jì)的要求，對(duì)各自領(lǐng)域內(nèi)的材料〔設(shè)備〕的選型提出專(zhuān)業(yè)方面的選型建議，送交材料室。各專(zhuān)業(yè)工程師在提出選型建議以前必須掌握各自專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的材料〔設(shè)備〕的性能和應(yīng)用狀況以及最新技術(shù)開(kāi)展動(dòng)態(tài)，以確保專(zhuān)業(yè)選型建議能充分表達(dá)工程定位和設(shè)計(jì)意圖。建筑材料〔設(shè)備〕選型建議應(yīng)主要依據(jù)施工圖紙，內(nèi)容包括各種材料〔設(shè)備〕的類(lèi)型、規(guī)格、品牌、主要技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等等，對(duì)外形復(fù)雜或有特殊要求的材料〔設(shè)備〕應(yīng)提供設(shè)計(jì)簡(jiǎn)圖及有關(guān)技術(shù)說(shuō)明。材料員跟蹤了解各種建筑材料〔設(shè)備〕的市場(chǎng)，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的建筑材料〔設(shè)備〕選型建議，搜集不少于三種符合要求的材料〔設(shè)備〕樣本，并提供較詳細(xì)資料包括供貨期及工程價(jià)格，填寫(xiě)?建筑材料〔設(shè)備〕選型比照一覽表?，連同規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的建筑材料〔設(shè)備〕選型建議送交招標(biāo)委員會(huì)。?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案?的制定招標(biāo)委員會(huì)牽頭組建材料〔設(shè)備〕招標(biāo)小組。招標(biāo)小組成員應(yīng)包括工程部各專(zhuān)業(yè)工程師，材料室人員以及各相關(guān)負(fù)責(zé)人。工程部經(jīng)理任招標(biāo)小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)主持和安排招標(biāo)小組的各項(xiàng)工作。招標(biāo)小組召開(kāi)材料選型辦公會(huì)議，討論建筑材料〔設(shè)備〕選型事宜。選型過(guò)程中，必須依據(jù)建筑材料〔設(shè)備〕選型建議和?建筑材料〔設(shè)備〕選型比照一覽表?，同時(shí)考慮到設(shè)計(jì)意圖和所選材料(設(shè)備)的經(jīng)濟(jì)性。辦公會(huì)議形成的有關(guān)決議，最后整理形成?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案?。?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案?的內(nèi)容應(yīng)包括材料的名稱(chēng)、規(guī)格、適用部位、生產(chǎn)廠家、參考價(jià)格、技術(shù)參數(shù)等等?？偨?jīng)理對(duì)建筑材料〔設(shè)備〕選型進(jìn)行決策把關(guān)，負(fù)責(zé)審批?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案?。審批通過(guò)后，下發(fā)至相關(guān)部門(mén)執(zhí)行。建筑材料〔設(shè)備〕供給商招標(biāo)材料〔設(shè)備〕招標(biāo)小組根據(jù)審批通過(guò)的?建筑材料〔設(shè)備〕選型方案?以及工程方案的要求，開(kāi)始進(jìn)行對(duì)重要材料〔設(shè)備〕供給商的招標(biāo)工作。材料〔設(shè)備〕供給商招標(biāo)具體實(shí)施參見(jiàn)?工程招標(biāo)流程?。

第二節(jié)材料采購(gòu)適用范圍適用于公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程所需的由材料室負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料。控制目標(biāo)確保所采購(gòu)的材料價(jià)格合理并符合規(guī)定的質(zhì)量要求及工期要求。關(guān)鍵控制點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)指揮部審核施工單位材料采購(gòu)方案。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核?工程材料采購(gòu)方案?。工程副總經(jīng)理審批?工程材料采購(gòu)方案?。監(jiān)理單位負(fù)責(zé)審核?月度材料采購(gòu)方案?。現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管審核?月度材料采購(gòu)方案?。預(yù)算室負(fù)責(zé)審核?月度材料采購(gòu)方案?。工程部經(jīng)理審核?月度材料采購(gòu)方案?。計(jì)財(cái)部經(jīng)理審核?月度材料采購(gòu)方案?。工程部經(jīng)理審核?供給商報(bào)價(jià)單?。工程副總經(jīng)理審批?供給商報(bào)價(jià)單?。工作程序及內(nèi)容材料采購(gòu)范圍的制訂現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管根據(jù)施工合同中材料供給的相關(guān)條款，征詢(xún)材料室主管意見(jiàn)后，填寫(xiě)?工程材料采購(gòu)范圍?，明確由材料室采購(gòu)材料的名稱(chēng)、數(shù)量、用途等，報(bào)材料室主任。?工程材料采購(gòu)范圍?的填寫(xiě)、審批應(yīng)在施工合同簽訂后兩周內(nèi)完成。當(dāng)采購(gòu)范圍有變化時(shí)，應(yīng)按4.1.1規(guī)定重新填寫(xiě)?工程材料采購(gòu)范圍?，并在采購(gòu)前一個(gè)月發(fā)至材料室。材料采購(gòu)方案的制訂施工單位應(yīng)在施工合同簽訂后兩周內(nèi)向現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管提交?材料分析及供給方案?，并經(jīng)監(jiān)理審批后，報(bào)現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管審核，通過(guò)后提交材料室主任。材料室主管根據(jù)?建筑材料選型方案?、?工程材料采購(gòu)范圍?及?材料分析及供給方案?，編制工程材料采購(gòu)方案，報(bào)工程部經(jīng)理、工程副總經(jīng)理審批。材料員將審批通過(guò)后的?工程材料采購(gòu)方案?留存，并送工程部及計(jì)財(cái)部備案。?工程材料采購(gòu)范圍?變更時(shí)，按4.2.2和4.2.3條的程序執(zhí)行，對(duì)?工程材料采購(gòu)方案?做出相應(yīng)修改。月度材料采購(gòu)方案的制訂施工單位每月25日前向建筑監(jiān)理提供下月?月度材料采購(gòu)方案?，但下月10日前需要的方案應(yīng)在當(dāng)月15日前提供。建筑監(jiān)理必須在48小時(shí)內(nèi)將施工單位提交的?月度材料采購(gòu)方案?審核完畢，并將審核通過(guò)的?月度材料采購(gòu)方案?轉(zhuǎn)交現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管。現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核施工單位提交的?月度材料采購(gòu)方案?是否符合實(shí)際需要，通過(guò)后轉(zhuǎn)交預(yù)算室?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部主管的審核也必須在48小時(shí)內(nèi)完成。預(yù)算室根據(jù)預(yù)算金額與資金使用狀況審核?月度材料采購(gòu)方案?，審核通過(guò)后報(bào)計(jì)財(cái)部經(jīng)理審批。計(jì)財(cái)部根據(jù)公司資金收支平衡情況考慮是否能保證采購(gòu)資金來(lái)審核。經(jīng)過(guò)預(yù)算室、工程部經(jīng)理、計(jì)財(cái)部經(jīng)理審核后。形成正式的月度采購(gòu)方案，提交給材料室。材料室主任根據(jù)月度材料需求方案，至少要求三家材料供給商報(bào)價(jià)，并形成供給商報(bào)價(jià)單。材料室將供給商報(bào)價(jià)單提交工程部經(jīng)理審核、工程副總審批。必須分別在24小時(shí)內(nèi)審批完畢，將審批通過(guò)的?供給商報(bào)價(jià)單?下發(fā)至材料室組織采購(gòu)。采購(gòu)實(shí)施材料員按照?月度材料采購(gòu)方案?和?供給商報(bào)價(jià)單?規(guī)定的材料規(guī)格、數(shù)量、品牌、價(jià)格、交貨時(shí)間等等要求實(shí)施采購(gòu)。對(duì)于事先已確定供給商的材料，材料員可直接與材料供給商簽訂采購(gòu)合同，下達(dá)采購(gòu)訂單。對(duì)于事先未確定供給商的材料，材料員至少提供三家供給商報(bào)價(jià)，報(bào)上級(jí)確定供給商后，負(fù)責(zé)簽訂采購(gòu)合同，下達(dá)采購(gòu)訂單。材料員及時(shí)跟蹤采購(gòu)訂單，催促供給商按時(shí)交貨，確保材料的及時(shí)供給。材料員在實(shí)施采購(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)?工程材料采購(gòu)方案?，了解采購(gòu)方案實(shí)施進(jìn)程，為下一步的采購(gòu)做出相應(yīng)的準(zhǔn)備。材料進(jìn)場(chǎng)后，進(jìn)入材料檢驗(yàn)流程。

第三節(jié)材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)管理適用范圍適用于施工過(guò)程中甲供、乙購(gòu)的所有材料〔設(shè)備〕的檢驗(yàn)?？刂颇繕?biāo)確保建筑材料〔設(shè)備〕經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)或試驗(yàn)合格后才投入使用。關(guān)鍵控制點(diǎn)工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對(duì)所購(gòu)材料〔設(shè)備〕進(jìn)行直觀檢驗(yàn)，并負(fù)責(zé)不合格甲供材料〔設(shè)備〕的處理。監(jiān)理人員參與所購(gòu)材料〔設(shè)備〕的直觀檢驗(yàn)，負(fù)責(zé)判定和組織甲供材料〔設(shè)備〕的送外委托檢驗(yàn)，并負(fù)責(zé)對(duì)乙購(gòu)材料和現(xiàn)場(chǎng)配置材料實(shí)施抽查檢驗(yàn)和相應(yīng)的結(jié)果處理。材料供給部材料員負(fù)責(zé)配合施工單位在采購(gòu)材料〔設(shè)備〕進(jìn)場(chǎng)后進(jìn)行數(shù)量清點(diǎn)和初步檢查。施工單位配合甲方現(xiàn)場(chǎng)指揮部和監(jiān)理人員進(jìn)行材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)。工作程序及內(nèi)容材料〔設(shè)備〕檢驗(yàn)的相關(guān)定義。直觀檢驗(yàn)：通過(guò)尺量、觸摸、觀察、敲打、調(diào)試、比照樣板等方法進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)證。委托試驗(yàn)：委托政府部門(mén)對(duì)材料進(jìn)行試驗(yàn)，化驗(yàn)驗(yàn)證?，F(xiàn)場(chǎng)測(cè)試:對(duì)現(xiàn)場(chǎng)配制材料和配制還未成形的材料進(jìn)行計(jì)量、稠度、塌落度等的測(cè)試。材料設(shè)備的直觀檢驗(yàn)建筑材料〔設(shè)備〕進(jìn)場(chǎng)后，材料員配合施工單位根據(jù)采購(gòu)合同，對(duì)材料〔設(shè)備〕進(jìn)行數(shù)量清點(diǎn)，并檢查材料〔設(shè)備〕的廠家、顏色、規(guī)格、型號(hào)等是否符合采購(gòu)要求，檢查無(wú)誤后簽收。簽收后的建筑材料〔設(shè)備〕由現(xiàn)場(chǎng)指揮部各對(duì)口專(zhuān)業(yè)工程師組織監(jiān)理人員、施工單位質(zhì)檢人員等相關(guān)人員根據(jù)材料檢驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)材料的廠家、外觀、規(guī)格、型號(hào)、性能、材質(zhì)、出廠合格證等聯(lián)合進(jìn)行直觀檢驗(yàn)。直觀檢驗(yàn)檢驗(yàn)的結(jié)果由參與直觀檢驗(yàn)的三方簽名確認(rèn)。直觀檢驗(yàn)不合格的材料應(yīng)由施工單位做好“不合格，嚴(yán)禁使用〞的標(biāo)識(shí)；工程部專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)直觀檢驗(yàn)的具體情況和材料〔設(shè)備〕的類(lèi)型、使用部位，做出降級(jí)使用、退貨、換貨等處理，并通知相關(guān)部門(mén)實(shí)行。直觀檢驗(yàn)合格后，監(jiān)理根據(jù)有關(guān)規(guī)定，判斷是否需要對(duì)材料〔設(shè)備〕送政府指定檢測(cè)部門(mén)作進(jìn)一步檢驗(yàn)〔重點(diǎn)材料設(shè)備，如鋼材，一般都需送外委托檢驗(yàn)〕。不需進(jìn)一步檢驗(yàn)的材料〔設(shè)備〕，施工單位在辦理相關(guān)手續(xù)后即可投入使用。材料〔設(shè)備〕的委托檢驗(yàn)需要進(jìn)一步檢驗(yàn)的材料〔設(shè)備〕，監(jiān)理聯(lián)合工程部、施工單位相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同參與取樣并送政府指定的質(zhì)檢中心。取樣時(shí)，同一材料共取兩組，一組送政府檢測(cè)部門(mén)，一組留存監(jiān)理部。在檢驗(yàn)報(bào)告出來(lái)之前，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)要求施工單位在材料堆放場(chǎng)地或倉(cāng)庫(kù)標(biāo)記“待檢、嚴(yán)禁使用〞的標(biāo)識(shí)。委托檢驗(yàn)的材料，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)審核檢驗(yàn)報(bào)告，確認(rèn)材料質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求。當(dāng)委托檢驗(yàn)的結(jié)果為不合格時(shí)，由工程部相關(guān)人員根據(jù)材料的類(lèi)型、使用部位等情況確定處理意見(jiàn)，如退貨、重新取樣送檢，降級(jí)使用等，并通知相關(guān)部門(mén)實(shí)行。當(dāng)委托檢驗(yàn)的結(jié)果為合格時(shí)，施工單位辦理相關(guān)手續(xù)后即可投入使用。材料設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)配制材料例如砂漿、混凝土、防水材料等，監(jiān)理人員應(yīng)對(duì)其配合比計(jì)算進(jìn)行測(cè)量，對(duì)于不符合設(shè)計(jì)要求，應(yīng)立即通知施工單位整改?，F(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)配制而未成形的材料，例如：砂漿、混凝土等現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員進(jìn)行稠度、塌落度的測(cè)試。當(dāng)測(cè)試結(jié)果超出標(biāo)準(zhǔn)要求時(shí)，應(yīng)立即通知施工單位整改。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)配制的材料例如：砂漿、混凝土等，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員根據(jù)有關(guān)規(guī)定不定時(shí)間和部位進(jìn)行取樣、編號(hào)等，并送到指定的地點(diǎn)養(yǎng)護(hù)，等到齡期后，同施工單位質(zhì)檢員一起將試樣送至政府部門(mén)指定的有建材試驗(yàn)資格的試驗(yàn)室。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)配制的材料試驗(yàn)不合格時(shí)，監(jiān)理應(yīng)立即通知施工單位整改，并與工程部共同討論確定處理意見(jiàn)。第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)籌劃管理營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理是房地產(chǎn)公司的核心業(yè)務(wù)流程，是房地產(chǎn)公司價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中的最后一躍，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理使房地產(chǎn)公司所創(chuàng)價(jià)值最大化。營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理的主要流程為工程立項(xiàng)和報(bào)批管理、銷(xiāo)售控制管理和客戶(hù)投訴管理。工程立項(xiàng)和報(bào)批適用于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所有的工程前期立項(xiàng)和報(bào)批報(bào)建工作。確保工程實(shí)施過(guò)程中，及時(shí)得到相關(guān)部門(mén)的審批，并滿(mǎn)足國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)的要求。報(bào)批報(bào)建主要包括施工前的報(bào)批和施工圖的審批以及銷(xiāo)售許可證等的辦理的有關(guān)控制。營(yíng)銷(xiāo)籌劃管理包括銷(xiāo)售控制管理和客戶(hù)投訴管理，營(yíng)銷(xiāo)籌劃過(guò)程貫穿工程的始終，從工程立項(xiàng)開(kāi)始到客戶(hù)入伙的每個(gè)環(huán)節(jié)都存在籌劃管理，它是工程利潤(rùn)最大化的重要保證。通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售代理公司的銷(xiāo)售控制活動(dòng)，對(duì)客戶(hù)意見(jiàn)和投訴進(jìn)行妥善處理。維護(hù)公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。銷(xiāo)售控制流程包括認(rèn)購(gòu)，合同管理，款項(xiàng)交納，付款方式、房號(hào)、業(yè)主戶(hù)名更改的辦理，退房的辦理，公證的辦理，按揭的辦理，入伙的辦理等流程進(jìn)行控制和管理。

第一節(jié)工程立項(xiàng)及報(bào)批適用范圍本程序適用于公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)工程前期的立項(xiàng)和報(bào)批報(bào)建。控制目標(biāo)確保工程立項(xiàng)及報(bào)批報(bào)建工作能夠及時(shí)適應(yīng)和配合工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。關(guān)鍵控制點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)副總負(fù)責(zé)公司對(duì)外工程立項(xiàng)及與有關(guān)的報(bào)批報(bào)建的工作安排，以及報(bào)批報(bào)建過(guò)程中重要問(wèn)題的處理。前期開(kāi)展專(zhuān)員負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)前期、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和整個(gè)工程前期各種報(bào)批報(bào)建資料的收集和手續(xù)的辦理。工作程序及內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)副總根據(jù)工程總體方案和實(shí)施進(jìn)度，安排工程立項(xiàng)和報(bào)批報(bào)建工作。前期立項(xiàng)和報(bào)批報(bào)建的主要工作內(nèi)容包括。前期開(kāi)展專(zhuān)員匯總材料到計(jì)委立項(xiàng)審批。通過(guò)計(jì)委立項(xiàng)審批后，前期開(kāi)展專(zhuān)員到國(guó)土局辦理?建設(shè)工程呈報(bào)說(shuō)明書(shū)?、辦理?評(píng)估、評(píng)估、勘測(cè)定界報(bào)告書(shū)?。前期開(kāi)展專(zhuān)員匯總以上資料到國(guó)土局申請(qǐng)?土地使用證?；取得?土地使用證?后，前期開(kāi)展專(zhuān)員拿?土地使用證?到規(guī)劃局辦理選址意見(jiàn)書(shū)、選址范圍紅線(xiàn)圖、規(guī)劃初步設(shè)計(jì)條件；前期開(kāi)展專(zhuān)員請(qǐng)國(guó)土局出具的地塊地貌證明；以上資料齊備后，前期開(kāi)展專(zhuān)員向規(guī)劃局申請(qǐng)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?；根據(jù)規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，設(shè)計(jì)院進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，前期開(kāi)展專(zhuān)員把初步設(shè)計(jì)、施工圖報(bào)規(guī)劃局審批；取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、施工圖批復(fù)后，前期開(kāi)展專(zhuān)員向規(guī)劃局申請(qǐng)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?；前期開(kāi)展專(zhuān)員到市政管理處辦理?市政工程規(guī)劃許可證?，到相關(guān)部門(mén)分別辦理給排水、供電、煤氣、通訊、有線(xiàn)電視等建設(shè)手續(xù)；取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?后，前期開(kāi)展專(zhuān)員攜帶?施工合同?和?監(jiān)理合同?，到建設(shè)局申請(qǐng)?施工許可證?；取得?施工許可證?后，前期開(kāi)展專(zhuān)員匯總以上資料到房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)?商品房預(yù)〔銷(xiāo)〕售許可證?。前期開(kāi)展專(zhuān)員根據(jù)報(bào)批報(bào)建方案安排，收集和準(zhǔn)備相關(guān)資料，在進(jìn)行報(bào)批報(bào)建工作過(guò)程中、相關(guān)部門(mén)應(yīng)給予必要的配合，按照要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提供資料。前期開(kāi)展專(zhuān)員負(fù)責(zé)聯(lián)系審批過(guò)程中的相關(guān)事宜，如有重大問(wèn)題，報(bào)營(yíng)銷(xiāo)副總確定處理意見(jiàn)。前期開(kāi)展專(zhuān)員在獲得工程立項(xiàng)批文和各種許可證后，將此項(xiàng)工作記錄于?工程立項(xiàng)及報(bào)建工作記錄表?。

第二節(jié)銷(xiāo)售控制管理適用范圍本程序適用于公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作及房款回收工作的管理。控制目標(biāo)確保對(duì)銷(xiāo)售全過(guò)程進(jìn)行控制。確保公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作的標(biāo)準(zhǔn)化。確保銷(xiāo)售房款的及時(shí)回收。關(guān)鍵控制點(diǎn)總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批退房申請(qǐng)；銷(xiāo)售副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核退房申請(qǐng)以及購(gòu)房合同；營(yíng)銷(xiāo)籌劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核退房申請(qǐng)以及購(gòu)房合同；營(yíng)銷(xiāo)籌劃部負(fù)責(zé)審核按揭資料。工作程序及內(nèi)容認(rèn)購(gòu)階段營(yíng)銷(xiāo)籌劃部負(fù)責(zé)回收提供給代理公司的全部認(rèn)購(gòu)書(shū)公司留存聯(lián)(作廢認(rèn)購(gòu)書(shū)須一式三聯(lián)全部回收)，假設(shè)代理公司現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員未能返還已經(jīng)簽收的全部認(rèn)購(gòu)書(shū)，須請(qǐng)其出具經(jīng)代理公司經(jīng)理簽署的書(shū)面說(shuō)明。財(cái)務(wù)部收款員負(fù)責(zé)向代理公司現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員提供空白認(rèn)購(gòu)書(shū)，