蔣波與防城港市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)商品房預(yù)售協(xié)議糾紛起源:【法藝花園】港口區(qū)人民法院民事裁判書（）港民初字第662號(hào)

原告蔣波。

尤其授權(quán)委托代理人劉源,廣西精一律師事務(wù)所律師。

尤其授權(quán)委托代理人楊秀秦,廣西精一律師事務(wù)所律師。

被告防城港市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)。

法定代表人張哨德,企業(yè)總經(jīng)理。

委托代理人黎運(yùn)俊,廣西欣和律師事務(wù)所律師。

原告蔣波訴被告防城港市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)商品房預(yù)售協(xié)議糾紛一案,本院于7月25日受理后,依法由代理審判員余樊適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告尤其授權(quán)委托代理人劉源、楊秀秦,被告委托代理人黎運(yùn)俊到庭參與訴訟。本案現(xiàn)已審理終止。

原告訴稱:7月6日,原告與被告簽署《商品房買賣協(xié)議》,約定原告購置被告開發(fā)XX住宅小區(qū)XX幢XX號(hào)房,建筑面積165.94平方米,總價(jià)款為364238元,交房時(shí)間為6月1日。協(xié)議簽署后,原告按約定支付全部房款,但被告未根據(jù)協(xié)議約定6月1日前交付合格房屋。依據(jù)《商品房買賣協(xié)議》第九條約定,被告逾期交房應(yīng)該按日向買受人支付已交房價(jià)款萬分之二違約金。為了維護(hù)原告正當(dāng)權(quán)益,故訴請(qǐng)法院判令:被告向原告支付逾期交房違約金57695元（每逾期一日按已付房款萬分之二計(jì),違約時(shí)間暫計(jì)至7月31日,應(yīng)計(jì)至實(shí)際交房之日）。

原告在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)有:1、原告身份證,證實(shí)原告身份;2、電腦咨詢單,證實(shí)被告身份;3、商品房買賣協(xié)議,證實(shí)原被告雙方協(xié)議關(guān)系;4、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票,證實(shí)原告已按時(shí)支付房款情況。

被告辯稱:我方確實(shí)逾期交房,愿意對(duì)此進(jìn)行協(xié)商處理。不過在施工過程中,施工隊(duì)原因以及供電供水部門障礙,故應(yīng)該扣除假期、雨天、停電、停水以及7月至1月沖侖危橋,造成原材料短缺,造成工期延誤達(dá)3個(gè)月時(shí)間。在協(xié)議中沒有約定一年之內(nèi)違約金,對(duì)原告主張?jiān)摬糠诌`約金,我方不予認(rèn)可。另外,協(xié)議約定交房時(shí)間為6月1日,故原告起訴時(shí)間已超出訴訟時(shí)效。

被告在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)有:1、施工許可證,證實(shí)政府施工許可日期;2、XX小區(qū)停工狀態(tài)記總表,證實(shí)因多種原因延期交付;3、監(jiān)理協(xié)議,證實(shí)監(jiān)理關(guān)系;4、停水統(tǒng)計(jì)表,證實(shí)施工停水。

經(jīng)開庭質(zhì)證,被告對(duì)原告提交證據(jù)1-4沒有異議;原告對(duì)被告提供證據(jù)1、3真實(shí)性無異議;對(duì)證據(jù)2有異議,認(rèn)為天氣未有相關(guān)部門出具相關(guān)憑證證實(shí),國家法定節(jié)假日不應(yīng)該作為不可預(yù)見而應(yīng)予延期事由,不可抗力原因也不組成造成工期延期事由;對(duì)證據(jù)4有異議,認(rèn)為停水統(tǒng)計(jì)表沒有對(duì)應(yīng)主管部門書面憑證,無法證實(shí)被告存在正當(dāng)延期事由。

本院結(jié)合各方當(dāng)事人舉證和質(zhì)證,認(rèn)證以下:對(duì)雙方確定證據(jù)給予采信;對(duì)被告提供證據(jù)2,因該證據(jù)為涉案工程監(jiān)理企業(yè)出具,對(duì)其真實(shí)性本院給予認(rèn)可;被告提供證據(jù)4,因該證據(jù)為防城港市億港自來水有限企業(yè)出具,對(duì)其真實(shí)性本院給予認(rèn)可。

綜合全案證據(jù),本院確定以下法律事實(shí):7月16日,原告與被告簽署《商品房買賣協(xié)議》,約定:原告購置被告開發(fā)建設(shè)XX小區(qū)XX幢XX號(hào)房,建筑面積165.94平方米,單價(jià)2195元/平方米,總價(jià)款為364238元;出賣人應(yīng)在6月1日前,依據(jù)國家和地方人民政府相關(guān)要求,將含有下列條件并符合本協(xié)議約定商品房交付買受人;該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格（即經(jīng)過建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、質(zhì)監(jiān)單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格）;但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除協(xié)議或變更協(xié)議外,出賣人可據(jù)實(shí)給予延期:1、遭遇不可抗力;2、因國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策改變?cè)斐晒て谘诱`;3、因政府相關(guān)部門臨時(shí)限制行為造成工期受到影響;4、因?yàn)楣╇姟⒐┧块T原因停水、停電造成工期延長;對(duì)以上情況,出賣人可在取得相關(guān)部門出具文件或者證實(shí)材料后據(jù)實(shí)延期,交房期限依次順延。出賣人逾期交房超出90日,買受人有權(quán)解除協(xié)議。買受人要求繼續(xù)推行協(xié)議,協(xié)議繼續(xù)推行,自本協(xié)議第八條要求最終交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之二違約金。協(xié)議簽署后,原告按約定支付了全部房款。被告于6月15日在防城港日?qǐng)?bào)上通知原告辦理房屋交接手續(xù),但該房屋現(xiàn)在未經(jīng)過全部驗(yàn)收,原告至今未辦理房屋交接手續(xù)。

另查明,被告委托廣西建業(yè)中天咨詢有限企業(yè)對(duì)XX小區(qū)工程進(jìn)行監(jiān)理,該企業(yè)出具XX小區(qū)12#-19#施工天氣及停工狀態(tài)表中顯示,7月6日至6月1日中雨天氣1天、大雨3天,停水6天。7月至1月因沖侖危橋,造成原材料短缺,造成工期延誤達(dá)3個(gè)月。

本院認(rèn)為,雙方當(dāng)事人爭議焦點(diǎn)是:1、本案是否已過訴訟時(shí)效;2、被告實(shí)際逾期交房時(shí)間以及違約金計(jì)算。

相關(guān)本案訴訟時(shí)效問題。因被告未能按時(shí)交房,直至6月15日在防城港日?qǐng)?bào)上,向原告發(fā)出交房公告,應(yīng)視為被告在繼續(xù)推行義務(wù),訴訟時(shí)效中止,應(yīng)從6月15日重新開始計(jì)算,故被告辯稱原告起訴時(shí)間已超出訴訟時(shí)效理由不能成立,原告起訴并未超出兩年訴訟時(shí)效。

相關(guān)被告實(shí)際逾期交房時(shí)間以及違約金計(jì)算問題。原告與被告簽署《商品房買賣協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示,不違反法律要求,應(yīng)屬有效,雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約推行。上述協(xié)議簽署后,原告依約向被告支付全部購房款,推行了協(xié)議約定付款義務(wù),但被告未按協(xié)議約定時(shí)限在6月1日前將約定房屋交付原告使用,其逾期交房行為已組成違約,應(yīng)向原告支付逾期交房違約金。

相關(guān)扣減相關(guān)逾期天數(shù)問題。相關(guān)被告主張扣除放假時(shí)間問題。因?yàn)樵撉樾尾粚儆趨f(xié)議第八條約定情形,故不予扣除;相關(guān)被告主張扣除7月至1月沖侖危橋,造成原材料短缺,造成工期延誤達(dá)3個(gè)月問題。因?yàn)闆_侖危橋與工地沙石短缺不存在肯定關(guān)系,故不應(yīng)扣除。相關(guān)被告主張扣除停電、停水時(shí)間問題。因?yàn)閰f(xié)議第八條約定了扣除停電、停水情形,故能夠扣除協(xié)議期間停水6天;相關(guān)被告主張扣除雨天問題。因?yàn)椴⒎侨坑晏鞎?huì)影響施工,小雨、陰雨并不會(huì)對(duì)施工造成影響,中雨以上會(huì)對(duì)施工造成一定影響,所以依據(jù)監(jiān)理出具天氣停工狀態(tài)表,能夠扣除協(xié)議期間中雨以上天氣4天。所以從約定交房時(shí)間(6月1日)次日起至7月31日止,被告實(shí)際逾期天數(shù)為780天（790天-6天-4天）。按雙方簽署協(xié)議約定,被告應(yīng)向原告支付違約金為364238元×0.0002×780天=56821.13元。

總而言之,依據(jù)《中國協(xié)議法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第十一條之要求,判決以下:

一、被告防城港市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)支付原告蔣波逾期交房違約金56821.13元;

二、駁回原告蔣波其她訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1242元,減半收取計(jì)621元（原告已預(yù)交）,由被告防城港市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)負(fù)擔(dān)。原告已預(yù)交由被告負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi),本院不予退回,由被告在推行債務(wù)時(shí)一并支付給原告。

上述應(yīng)付款項(xiàng),義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)推行完成,逾期則應(yīng)加倍支付拖延推行期間債務(wù)利息,權(quán)利人可在本案生效判決要求推行期限最終一日起二年內(nèi),向本院申請(qǐng)實(shí)施。

如不服本判決,可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院或防城港市中級(jí)人民法院遞交上