中華老字號(hào)一條街——福建中路改造項(xiàng)目操作方案項(xiàng)目概述福建中路位于黃浦區(qū)南京東路步行街中段,南北走向，一期開發(fā)范圍為南京東路至天津路路段，全長(zhǎng)116米。一期開發(fā)范圍項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀目前沿街底層全部為商業(yè)用途，但業(yè)態(tài)多以自發(fā)型為主，部分業(yè)態(tài)甚至無品牌可言，生活配套和各類零售、餐飲業(yè)態(tài)混雜，缺乏主題性，與南京東路商業(yè)街形成鮮明對(duì)比和巨大反差。業(yè)種業(yè)態(tài)戶數(shù)商店名稱百貨零售8上海賢賢百貨店，346號(hào)專賣，恒源祥，寶庫(kù)服飾，金盞花鞋店，春竹羊絨店，雅光眼鏡店，晟風(fēng)眼鏡平價(jià)店超市便利4羅森超市、好德超市，可的超市，370號(hào)黃浦煙草門市部文化用品3紅葉文化用品，誠(chéng)信文化用品、光明工藝禮品舊木器1虹廟舊木器商店五金機(jī)電4上海陶景機(jī)電設(shè)備經(jīng)營(yíng)部，上海電子元件綜合門市部，滬京機(jī)電物資公司，上海工業(yè)陶瓷商店飯店餐飲6揚(yáng)州飯店，新盛酒家，蒙骨王，雨天飯店，奶茶店，茶葉店刻字社6長(zhǎng)江刻字廠門市部，富民工藝雕刻廠門市部，精益刻字廠經(jīng)營(yíng)部美發(fā)美容1紅日形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)狀物業(yè)權(quán)屬現(xiàn)狀根據(jù)初步調(diào)查，沿街區(qū)域物業(yè)權(quán)屬大致可分三類，即公房、系統(tǒng)房、私產(chǎn)，其中公房的使用權(quán)又分屬于不同對(duì)象。部屬、市屬、區(qū)屬企業(yè)擁有的系統(tǒng)房和使用權(quán)公房共5戶，面積1188.02平方米，占全部的21.4%；轉(zhuǎn)制企業(yè)的公房、系統(tǒng)房有9戶，面積719.83平方米；民營(yíng)和個(gè)體的私產(chǎn)、系統(tǒng)房和使用權(quán)公房共19戶，面積2312.05平方米。可見，目前由個(gè)體或民營(yíng)使用的物業(yè)占絕大多數(shù)比例，項(xiàng)目未來可考慮統(tǒng)一收回經(jīng)營(yíng)權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)戶數(shù)面積其中權(quán)屬性質(zhì)戶數(shù)面積公房23*3447.51部屬企業(yè)19.4市屬企業(yè)21032.43區(qū)屬企業(yè)2146.19轉(zhuǎn)制企業(yè)7298.63個(gè)體或民營(yíng)131960.86系統(tǒng)產(chǎn)3465.2轉(zhuǎn)制企業(yè)2421.2個(gè)體或民營(yíng)144私產(chǎn)5*307.19個(gè)體或民營(yíng)5307.19注：其中有2戶部分是公房、部分是私產(chǎn)，均分別計(jì)算，實(shí)際戶數(shù)為31戶。項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑外觀現(xiàn)狀

由于現(xiàn)狀建筑內(nèi)部的使用功能包括居住、商業(yè)、辦公等，二側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)相互混雜，造成整條街道建筑立面比較散亂，晾衣竹干、外掛空調(diào)機(jī)位隨處可見，各類廣告牌、指示牌排布也十分凌亂，整條道路商業(yè)價(jià)值被極大地削弱了。項(xiàng)目總體定位思路定位依據(jù)

上?？傮w接待境外游客數(shù)量連年上升，南京東路步行街作為上海城市名片之一，承擔(dān)了大量的境內(nèi)外游客，對(duì)南京東路支線的商業(yè)再定位和開發(fā)，一方面可充分利用原有商業(yè)人流，同時(shí)，也可進(jìn)一步完善商業(yè)功能；項(xiàng)目總體定位思路定位依據(jù)福建中路附近具有涉外的高星級(jí)賓館，已經(jīng)成為境外游客聚集區(qū)域，而上海作為中國(guó)傳統(tǒng)文化和國(guó)外文化接觸最早的地區(qū)，人文背景具有一定的獨(dú)特性和復(fù)雜性，集中表現(xiàn)在建筑以及一些老字號(hào)商業(yè)品牌上；標(biāo)準(zhǔn)酒店名稱地址客房數(shù)五星上海威斯汀大飯店河南中路88號(hào)301五星和平飯店南京東路20號(hào)273五星上海明天廣場(chǎng)金威萬豪酒店南京西路399號(hào)342五星麗笙大酒店南京西路88號(hào)520五星皇家艾美大酒店南京東路789號(hào)770五星南新雅華美達(dá)大酒店九江路700號(hào)281四星上海金外灘賓館廣東路525號(hào)189四星王寶和大酒店九江路555號(hào)283王寶和大酒店二期（在建）四星海侖賓館南京東路505號(hào)389四星國(guó)際飯店南京西路170號(hào)208三星南京飯店山西路66三星吳宮大酒店福州路431號(hào)156三星揚(yáng)子飯店漢口路740號(hào)185三星上海中福大酒店九江路619號(hào)350三星金門大酒店

南京西路108號(hào)174項(xiàng)目總體定位思路

本項(xiàng)目將作為南京東路步行街商業(yè)功能的補(bǔ)充和延伸，可在以境外游客為主，同時(shí)兼顧國(guó)內(nèi)中高端客戶的高端定位前提下，集聚反映中華傳統(tǒng)精華的中華老字號(hào)企業(yè)。

以中華老字號(hào)企業(yè)為主，可包含服飾制衣、傳統(tǒng)文化等行業(yè)，適當(dāng)引進(jìn)地緣相近的長(zhǎng)三角地區(qū)相應(yīng)的或其他特色精致的中華老字號(hào)企業(yè)。

同時(shí)，在天津路、福建中路口的上海長(zhǎng)江企業(yè)發(fā)展公司辦公樓還可考慮引入“上海中華老字號(hào)企業(yè)協(xié)會(huì)”，使本區(qū)域形成振興老字號(hào)品牌的發(fā)展基地。業(yè)態(tài)定位思路南京東路是具有世界知名度的商業(yè)街，商業(yè)人流量相當(dāng)大，也是境內(nèi)外游客必經(jīng)的商業(yè)景點(diǎn)，如何利用這一人流資源成為本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的關(guān)鍵！境外人流消費(fèi)特點(diǎn)1、關(guān)注民族特色文化2、關(guān)注民族特色工業(yè)3、關(guān)注民族特色飲食如文房四寶、琴棋書畫等如服飾制衣、家紡用品等如茶莊、特色菜系等本項(xiàng)目未來業(yè)態(tài)將定位在以境外的商務(wù)旅游人群為主，兼顧境內(nèi)中高端客戶為目標(biāo)消費(fèi)群，體現(xiàn)民族特點(diǎn)的中高端老字號(hào)商業(yè)品牌為特色的，主題型特色文化商業(yè)街！業(yè)態(tài)定位思路休閑類奢侈品類生活類民族文化類民族工業(yè)類王星記扇莊、老周虎臣、一文閣等恒源祥、協(xié)大祥等揚(yáng)州飯店、黃隆泰茶莊等培羅蒙、綢緞商店、盛錫福等曹素功、鼎泰豐、銅響器商店等南京東路商業(yè)街天津路福建中路民族文化類亨德利、龍鳳金銀珠寶等根據(jù)上述業(yè)態(tài)定位思路，并根據(jù)目前區(qū)域特點(diǎn)，南京東路口區(qū)域以延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)資源為主，形成自然過渡；而將具備吸引人流的商業(yè)品牌（如傳統(tǒng)文化類品牌等）設(shè)置在天津路一側(cè)；中部區(qū)域以體現(xiàn)民族手工業(yè)特色的服飾為主題，融入量體裁衣、手工制衣等的高端服務(wù)功能。建筑定位思路1）考慮到南京東路區(qū)域?qū)倥f上海英國(guó)租界區(qū)，同時(shí)，福建中路沿街多以新里民居為主，因此，整體建筑風(fēng)格應(yīng)適當(dāng)保留原有建筑風(fēng)貌，同時(shí)，還應(yīng)增加部分現(xiàn)代商業(yè)元素；2）考慮到項(xiàng)目未來使用功能以商業(yè)為主，底層應(yīng)具備零售及店鋪展示功能，二層可結(jié)合租賃店鋪，設(shè)計(jì)相應(yīng)個(gè)性化的店招；3）由于原有建筑建造時(shí)間較早，現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)相對(duì)陳舊，在改造過程中，除了對(duì)立面進(jìn)行統(tǒng)一修繕外，還應(yīng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)實(shí)施加固，同時(shí)，相關(guān)水電等配套設(shè)施也應(yīng)按商業(yè)要求進(jìn)行重新設(shè)置和增容；4）另外，對(duì)沿線店招以及霓虹廣告也要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，除應(yīng)保留老字號(hào)店招特色外，還應(yīng)融入現(xiàn)代商業(yè)氛圍。建筑改造示意天津路南京東路福建中路東側(cè)改造前福建中路東側(cè)改造后南京東路天津路福建中路西側(cè)改造后福建中路西側(cè)改造前項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟沿街店鋪業(yè)態(tài)調(diào)整建筑立面實(shí)施整體改造整體定位、分步招商開展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟沿街店鋪業(yè)態(tài)調(diào)整

為保證項(xiàng)目未來改造的實(shí)施，在符合商業(yè)街形態(tài)、業(yè)態(tài)規(guī)劃要求的前提下，遵循政府引導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)沿街店鋪業(yè)態(tài)的調(diào)整。

初步考慮可采取收購(gòu)產(chǎn)權(quán)、置換產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)期租賃（至少10年）或按規(guī)劃要求由業(yè)主自主調(diào)整等四種方法。

另外，對(duì)于目前已經(jīng)是老字號(hào)的部分店鋪，可通過對(duì)現(xiàn)有外立面實(shí)施再裝修的方法，使其符合未來整條道路的風(fēng)格定位。調(diào)整目標(biāo)：

根據(jù)初步調(diào)查摸底，在沿街的31家商戶中，部屬、市屬和區(qū)屬企業(yè)共5家，轉(zhuǎn)制企業(yè)9家，還有4家屬于自營(yíng)，另有5家租期在2009年到期，剩余均為較長(zhǎng)租期。2008年目標(biāo)調(diào)整15家商戶，占50%，2009年上半年調(diào)整4-5家，占15%，2009年下半年調(diào)整4-5家，占15%。項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟建筑立面實(shí)施整體改造建筑立面的改造，建議可從以下三方面著手：1）整體風(fēng)格定位，在項(xiàng)目整體定位的前提下，對(duì)建筑風(fēng)格、建筑立面、未來建筑形態(tài)的分隔等作統(tǒng)一定位；2）配套設(shè)施更新及增容，考慮到本項(xiàng)目未來以商業(yè)用途為主，與目前居住性質(zhì)有較大的差異，因此，需要對(duì)原有部分電、氣等設(shè)施進(jìn)行更新和擴(kuò)容，同時(shí)，街道兩側(cè)原有的電線桿及架空電線對(duì)街道景觀也有較大的影響，改造中應(yīng)與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)予以改善；3）廣告及景觀燈光的考慮，沿街區(qū)域原以居民住宅為主，現(xiàn)有廣告位多以自發(fā)性為主，較為凌亂，與未來區(qū)域的整體定位有較大差距，因此，未來也將廣告及景觀燈光作為設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，使之既符合老字號(hào)的整體風(fēng)格，又可產(chǎn)生成熟商業(yè)氛圍的效果。項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟總體定位，分步招商項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟開展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)后期運(yùn)營(yíng)也是項(xiàng)目運(yùn)作中的重點(diǎn)，建議市場(chǎng)培育期可從以下三方面著手：1）開業(yè)時(shí)應(yīng)具備一定的轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)宣傳的目的；2）與南京東路商業(yè)街的商業(yè)活動(dòng)相配合，快速樹立“老字號(hào)”的商業(yè)形象；3）應(yīng)廣拓客戶來源，可考慮與旅游公司合作，將本項(xiàng)目打造成為上海一個(gè)重要的文化旅游景點(diǎn)。項(xiàng)目運(yùn)作思路工作計(jì)劃考慮到項(xiàng)目前期的工作內(nèi)容比較重要，將影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程，因此，對(duì)前期工作作如下計(jì)劃：工作內(nèi)容時(shí)間安排建筑現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)摸底可能收購(gòu)方式摸底建筑方案確定調(diào)整工作開展改造工程老字號(hào)商家招商咨詢商家進(jìn)駐2008年2009年……50%30%20%項(xiàng)目運(yùn)作思路組織構(gòu)架本項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作應(yīng)遵循“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的原則，弘基公司、黃浦區(qū)