物業(yè)管理基本理論概述第二章物業(yè)管理基本理論第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論第二節(jié)委托-代理理論第三節(jié)公共選擇理論第四節(jié)社區(qū)理論2011年9月20日星期二2第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（一）產(chǎn)權(quán)的定義

產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的簡(jiǎn)稱英文名詞：ＰropertyＲights

四種類型1．將產(chǎn)權(quán)等同于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)2．認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是形成人們對(duì)資產(chǎn)的權(quán)威制度方式3．將產(chǎn)權(quán)歸納為由于物質(zhì)而發(fā)生的人與人之間的社會(huì)關(guān)系4．認(rèn)為產(chǎn)權(quán)只能就其某種功能加以解釋，抽象地定義產(chǎn)權(quán)缺乏解釋力

其中第三條認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)不是指人與物的關(guān)系，而是指由于物的存在而產(chǎn)生的，關(guān)于物的使用所引起的人與人之間相互認(rèn)可的關(guān)系2011年9月20日星期二3產(chǎn)權(quán)定義的一致看法：1.產(chǎn)權(quán)是一種排它的權(quán)利，并且可以進(jìn)行平等交易；2.產(chǎn)權(quán)是由物的存在及關(guān)于它們的使用，所引起的人們之間，相互認(rèn)可的行為關(guān)系的基本規(guī)則；3.產(chǎn)權(quán)不是單一的，而是一組權(quán)利束，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)等等。2011年9月20日星期二4第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（二）產(chǎn)權(quán)的特征1．可分解性2．排他性3．可讓渡性（三）產(chǎn)權(quán)的功能1．資源配置功能2．外部性內(nèi)部化3．約束功能4．激勵(lì)功能2011年9月20日星期二5第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論二、產(chǎn)權(quán)理論的主要觀點(diǎn)

（一）主要研究?jī)?nèi)容產(chǎn)權(quán)理論就是以交易費(fèi)用為媒介，研究產(chǎn)權(quán)制度運(yùn)行(包括產(chǎn)權(quán)界定、產(chǎn)權(quán)安排等)的一般規(guī)律，通過產(chǎn)權(quán)規(guī)則解決人與人之間的利益沖突，達(dá)到資源的有效配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）三個(gè)代表性分支(奠基人：科斯)

1．以威廉姆森為代表的交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（華裔經(jīng)濟(jì)學(xué)家：楊小凱）2．以德姆塞茨為代表的產(chǎn)權(quán)學(xué)派3．以張五常為代表的綜合派，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)與交易費(fèi)用密不可分2011年9月20日星期二6第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論三、交易費(fèi)用理論交易費(fèi)用指在經(jīng)濟(jì)制度的運(yùn)行過程中，進(jìn)行交易的當(dāng)事人所注入的，除價(jià)格之外的，時(shí)間和精力、致富的信息費(fèi)用和其他有關(guān)交易的一切開支。2011年9月20日星期二7第二節(jié)委托-代理理論一、委托-代理的含義委托指受托人以委托人的名義為委托人辦理委托事務(wù)，為此委托人支付約定報(bào)酬(或不付報(bào)酬)的活動(dòng)。代理經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為是代表他人從事某項(xiàng)活動(dòng)。委托代理指代理人在被代理人的委托和授權(quán)之下產(chǎn)生的代理行為，委托方處于主體地位，由雙方共同根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則形成委托－代理關(guān)系。在委托代理關(guān)系中含有三方主體：委托人(被代理人)代理人(被委托人)相對(duì)人2011年9月20日星期二8第二節(jié)委托-代理理論二、物業(yè)管理的委托-代理關(guān)系物業(yè)管理的委托-代理關(guān)系是指房屋產(chǎn)權(quán)人為了使自己名下的物業(yè)能正常使用、保值升值，需要在市場(chǎng)中尋找合適的“代理人”，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人行使。兩種模式1.多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式(委托服務(wù)型物業(yè)管理)

(下頁(yè))2.單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式(自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理)

(下頁(yè))2011年9月20日星期二92．單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主(獨(dú)有)(嚴(yán)密組織)物業(yè)管理企業(yè)多指贏利性物業(yè)的1．多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主大會(huì)(整體)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主個(gè)體區(qū)分所有建筑物的法定業(yè)主委員會(huì)只能執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，而自己并沒有決策權(quán)2011年9月20日星期二10第二節(jié)委托—代理理論三、物業(yè)管理的委托—代理問題影響管理效率和效益的主要環(huán)節(jié)

1．產(chǎn)權(quán)利益(下頁(yè))2．監(jiān)督距離(下頁(yè))3．激勵(lì)手段(下頁(yè))4．行為能力(下頁(yè))2011年9月20日星期二11現(xiàn)在不可行：業(yè)主沒法行使權(quán)利——由開發(fā)商行使行使企業(yè)也不干——幾個(gè)企業(yè)同時(shí)管理一個(gè)小區(qū)1．產(chǎn)權(quán)利益2．監(jiān)督距離3．激勵(lì)手段4．行為能力1．產(chǎn)權(quán)利益為什么要委托為了少投入多產(chǎn)出區(qū)分利益（少數(shù)人）搭便車2．監(jiān)督距離服務(wù)質(zhì)量難以明確界定監(jiān)督的中間環(huán)節(jié)太多3．激勵(lì)手段正強(qiáng)化業(yè)主：留用物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)：提高服務(wù)質(zhì)量負(fù)強(qiáng)化3．激勵(lì)手段負(fù)強(qiáng)化業(yè)主：替換物業(yè)管理企業(yè)；否則，不交費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)：回避（不干了）4．行為能力業(yè)主大會(huì)——業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)成員能力有限：激勵(lì)手段不力——組織不嚴(yán)密2011年9月20日星期二12第二節(jié)委托—代理理論四、物業(yè)管理委托—代理問題的解決1．業(yè)主權(quán)力問題需要在法律上確立業(yè)主代表大會(huì)“法人社團(tuán)”的地位，從而保證有效運(yùn)行，最大限度地代表廣大業(yè)主的利益，并行使委托人權(quán)利。2．市場(chǎng)成分問題應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的做法是：由政府或其授權(quán)部門充當(dāng)組織者。在市場(chǎng)方面，形成“替代威脅”的環(huán)境。3．激勵(lì)機(jī)制問題在業(yè)主與管理者之間引入激勵(lì)機(jī)制，讓代理人積極采取行動(dòng)以最大限度地使委托人的利益增值保值，將雙方關(guān)系扭轉(zhuǎn)到合理的地位上。

主要表現(xiàn)為委托代理雙方使合同談判最優(yōu)化以及委托人對(duì)代理人進(jìn)行定期業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)這兩種形式。

2011年9月20日星期二13第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（一）非市場(chǎng)決策下的公共選擇

公共選擇理論定義為研究非市場(chǎng)決策的理論，是對(duì)政府決策過程的經(jīng)濟(jì)分析。

公共選擇理論的切入口是將決策環(huán)境劃分為市場(chǎng)環(huán)境和非市場(chǎng)環(huán)境，由此證明了經(jīng)濟(jì)學(xué)工具在政治現(xiàn)象上的適用性。

2011年9月20日星期二14第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（二）公共選擇理論的基本觀點(diǎn)公共選擇理論認(rèn)為，政府官員與廠商和消費(fèi)者一樣，也是具有理性和私利的“經(jīng)濟(jì)人”。在交易過程中他們也同樣追求自己利益的最大化，這個(gè)利益不一定完全是經(jīng)濟(jì)利益，也有政治利益、社會(huì)利益等。

2011年9月20日星期二15第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（一）公共物品公共物品

供給一個(gè)人而其他人能夠不花額外成本加以利用的一種物品兩種特性：1．公共物品的排他性2．非競(jìng)爭(zhēng)性2011年9月20日星期二16第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（二）公共選擇屬于共同利益的愿望表達(dá)和權(quán)利確認(rèn)，通常都采取“公共決策”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（三）公共機(jī)構(gòu)1．具有權(quán)威性2．公共機(jī)構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性3．“公共機(jī)構(gòu)”作出的決定必須執(zhí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則2011年9月20日星期二17第四節(jié)社區(qū)理論一、社區(qū)的概念從英文Community翻譯過來(lái)的，其含義是共同體和親密的伙伴。

社區(qū)是由生活在一定的地域范圍內(nèi)的、擁有某種互動(dòng)關(guān)系、地方特征的生活方式和共同的文化心理，且彼此依存的社會(huì)群體和社會(huì)組織所形成的社會(huì)生活共同體。

2011年9月20日星期二18第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（一）社區(qū)的要素1．地域要素

2．人口要素3．區(qū)位要素4．結(jié)構(gòu)要素5．社會(huì)心理要素2011年9月20日星期二19第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（二）社區(qū)的類型

1．按照社區(qū)的空間特征來(lái)劃分（1）法定社區(qū)（2）自然社區(qū)（3）專能社區(qū)2．按照農(nóng)村—城市邊疆理論的標(biāo)準(zhǔn)劃分（1）城市社區(qū)（2）小城鎮(zhèn)社區(qū)（3）農(nóng)村社區(qū)

2011年9月20日星期二20第四節(jié)社區(qū)理論三、社區(qū)的功能（一）穩(wěn)定功能（二）維系功能（三）整合功能（四）凝聚功能（五）服務(wù)功能2011年9月20日星期二21第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)新形勢(shì)下建設(shè)以和諧為內(nèi)在要求的社區(qū)，能夠更好地適應(yīng)社會(huì)和諧發(fā)展的趨勢(shì)和要求。

（一）和諧社區(qū)建設(shè)的基本內(nèi)涵1．主體和諧2．秩序和諧3．生態(tài)和諧

2011年9月20日星期二22第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)（二）和諧社會(huì)建設(shè)的基本原則1．以人為本，服務(wù)群眾原則

2．圍繞大局，著眼發(fā)展原則3．有序改革，逐步推進(jìn)原則4．整合資源，共建共享原則5．注重公平，相互兼顧原則6．發(fā)揚(yáng)民主，健全法制原則2011年9月20日星期二23第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)（三）和諧社區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容1．以文化為載體，促人際和諧2．以自治為方向，促管理和諧3．以服務(wù)為重點(diǎn)，促愿景和諧4．以建設(shè)為支撐，促環(huán)境和諧5．以穩(wěn)定為關(guān)鍵，促安定和諧2011年9月20日星期二24第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系1．物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致2．物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)一致3．物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)4．物業(yè)管理和社區(qū)管理互為影響2011年9月20日星期二25第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別