企業(yè)出售商鋪如何計(jì)算應(yīng)繳稅費(fèi)2013年全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》試卷簡(jiǎn)答題第八題，是考核考生掌握企業(yè)出售商鋪如何正確計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額技能水平的簡(jiǎn)答題。其中計(jì)算土地增值稅有一定難度，涉及轉(zhuǎn)讓舊房如何進(jìn)行土地增值稅計(jì)算?，F(xiàn)對(duì)該試題分析如下。

試題原文

某市貿(mào)易公司于2012年8月16日將擁有的商鋪以800萬(wàn)元出售。經(jīng)審核：該商鋪購(gòu)房發(fā)票顯示開(kāi)票日期為2007年1月18日，金額為500萬(wàn)元，繳納契稅15萬(wàn)元、印花稅0.25萬(wàn)元，支付手續(xù)費(fèi)10萬(wàn)元，商鋪購(gòu)進(jìn)后發(fā)生裝修費(fèi)用75萬(wàn)元，商鋪于2007年6月18日開(kāi)始投入使用。貿(mào)易公司除將印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”外，商鋪購(gòu)置的價(jià)款、稅費(fèi)和裝修費(fèi)均計(jì)入“固定資產(chǎn)”，合計(jì)原值為600萬(wàn)元。截止到出售時(shí)，商鋪已累計(jì)計(jì)提折舊140萬(wàn)元。

問(wèn)題

1.計(jì)算商鋪出售時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

2.計(jì)算商鋪出售后應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額。

試題解析

1.（1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。本題出售商鋪是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)按5％稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）第三條第二十款規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。本題貿(mào)易公司出售商鋪應(yīng)按差額征收營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝（800——500）×5％＝15（萬(wàn)元）。

（2）位于市區(qū)的，城建稅應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅稅額的7％進(jìn)行征收。應(yīng)繳納城建稅＝15×7％＝1.05（萬(wàn)元）。

（3）教育費(fèi)附加應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅稅額的3％進(jìn)行征收。應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝15×3％＝0.45（萬(wàn)元）。

（4）根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條和《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第五條規(guī)定，出售商鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”繳納印花稅，計(jì)稅依據(jù)是出售商鋪收入800萬(wàn)元，稅率是0.5‰。應(yīng)繳納印花稅＝800×0.5‰＝0.4（萬(wàn)元）。

（5）計(jì)算出售商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅是個(gè)難點(diǎn)，涉及到轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條的第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5％的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額也包括三項(xiàng)：一是購(gòu)房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了條例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分）：二是加計(jì)扣除金額（加計(jì)扣除金額＝購(gòu)房發(fā)票所載金額×5％×購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。本題從2007年1月18購(gòu)買(mǎi)商鋪到2012年8月16日將商鋪出售共6年。應(yīng)繳納土地增值稅：增值額＝出售商鋪收入800——［購(gòu)房發(fā)票所載金額500×（1＋6×5％）＋營(yíng)業(yè)稅15＋城建稅1.05＋教育費(fèi)附加0.45＋印花稅0.4＋契稅15］＝800——681.9＝118.1（萬(wàn)元）。

增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例＝118.1÷681.9×100％＝17.32％，適用土地增值稅稅率為30％。

應(yīng)繳納土地增值稅＝118.1×30％＝35.43（萬(wàn)元）。

2.商鋪原值為600萬(wàn)元減去商鋪已累計(jì)計(jì)提折舊140萬(wàn)元，剩余的460萬(wàn)元允許在商鋪出售時(shí)扣除；另外與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)允許在商鋪出售時(shí)扣除。

商鋪出售后應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金