××企業(yè)開展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿××企業(yè)2003年11月報告說明

本稿為××開展戰(zhàn)略初稿。報告主體局部分為六大局部，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)局部析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)開展目標和整體開展戰(zhàn)略、××企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。報告首先對××企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境〔豐臺區(qū)〕三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了××企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)時機有那些。在這局部分析中，重點分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對企業(yè)進行總體診斷的根底上，從考慮企業(yè)開展戰(zhàn)略的角度對××企業(yè)內(nèi)部狀況進行了詳細分析。第三局部是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的根底上，從企業(yè)開展的產(chǎn)業(yè)時機和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了××企業(yè)未來開展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計提供根底。第四局部是在前三局部分析的根底上，對××企業(yè)未來開展目標做出初步定位，提出了企業(yè)整體開展戰(zhàn)略思想和模式。第五局部是第四局部的詳細展開，對××企業(yè)開展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。第六局部那么是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo)引入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營”階段2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長發(fā)展”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（2003）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合開展目標與整體開展戰(zhàn)略43外部環(huán)境分析1562企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實施企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1

宏觀大勢分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析1.3產(chǎn)業(yè)機會分析1.4概述宏觀大勢分析1.1其中關(guān)系××開展的因素宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn)宏觀大勢分析1.11.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.2建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.3裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2產(chǎn)業(yè)劃分說明：1、按標準的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從××實際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨列出進行分析說明2、因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析1.2.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.科苑集團競爭能力分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟開展過程中一個新型開展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其開展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮××企業(yè)的實際要求根底上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的開展情況對如下四個方面做比較詳細的分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的開展歷史一、房地產(chǎn)投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（歷年）1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域1、房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快：據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。2、投資資金來源多元化：隨著市場化改革進程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資。

3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位：北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導(dǎo)地位。4、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模?。焊鶕?jù)北京市工商局統(tǒng)計，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊1167家，而北京市場上在售的工程，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約950個，僅掌握在510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有工程做。對北京市場上在售工程進行統(tǒng)計，有工程的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模缺乏3萬平方米。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其工程占到市場全部在售工程總規(guī)模的62％，平均開發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場份額缺乏40％，平均開發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。5、大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位，進入門檻提高：北京市已經(jīng)成立了土地整理儲藏中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲藏中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)工程和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比方：：華遠集團現(xiàn)在正在全面熱銷4個工程，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑，2000年銷售額達20億元，在北京市場占有率到達5％。今年下半年，華遠將推出4個新工程：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到15％。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發(fā)規(guī)模達100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的工程，氣勢逼人。6、新工程規(guī)模仍偏?。簱?jù):搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤工程有145個，平均工程規(guī)模12.1萬平方米。在新開盤工程中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為55.77％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，工程數(shù)量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于5萬平方米的工程個數(shù)占總在售工程個數(shù)的40.03％，遠大于上半年新開盤工程中同規(guī)模工程比重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較小的工程比重降低。新開盤工程大于或等于100萬平方米的工程個數(shù)占3.85％，也超過全部在售工程同等規(guī)模的比重。新開盤工程規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀〔續(xù)〕1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的開展前景1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的開展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和開展前景分析中關(guān)系龍騰開展的因素1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述對龍騰發(fā)展的利好因素對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運行機制基本完成市場化，

競爭更加激烈外資進入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)

市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費者行為都更具理性化政府行為將加強1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進入有發(fā)展前景2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細分市場的機會1、大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰2、進入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險增大3、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，而外資優(yōu)秀企業(yè)進入更加劇競爭4、由市場化主導(dǎo)的個人購房的消費市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢2、現(xiàn)有市場中項目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機制市場化使得××在土地獲取和融資方面都面臨嚴峻考驗，而外資加入更加劇了市場競爭2、××信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3、消費者消費意識更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素5、住宅設(shè)計品味和質(zhì)量的全方位提高對龍騰提出更高的要求對龍騰創(chuàng)業(yè)的要求1、龍騰要避免和重量級企業(yè)進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌2、從一開始要加強信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過高利潤為目標，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費者為宗旨4、在規(guī)劃設(shè)計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路1、龍騰要培育自身對市場的認識能力和把握市場的能力2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進行“目標學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3、對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1、產(chǎn)業(yè)競爭強度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強度房地產(chǎn)開發(fā)本錢結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異競爭者類型生產(chǎn)能力擴大方式進入壁壘和退出障礙各強度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊1167家企業(yè)數(shù)量眾多、工程數(shù)量相對少，競爭強度大龍騰的財務(wù)管理、本錢控制能力薄弱，應(yīng)該加強北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)工程運作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風(fēng)險，求開展已經(jīng)進入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于工程運行的風(fēng)險性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改工程等取得土地的費用效勞建設(shè)費用公用設(shè)施配套費各項稅費財務(wù)費用開發(fā)商利潤廣告營銷費用其它不可預(yù)見費用2、潛在進入者威脅分析說明：1、把龍騰定位于新進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進入的威脅性因素2、把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進入者對龍騰開展的影響因素1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素威脅龍騰進入的因素分析其它潛在進入者對龍騰的威脅龍騰應(yīng)對策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進入扼制價格經(jīng)驗與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實力弱沒有營銷經(jīng)驗和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道有滿足條件的實力后盾有人才，管理到位等小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴大規(guī)模低利潤，求精品經(jīng)紀營銷自建渠道加強自身建設(shè)龍騰控制本錢的能力對銷售價格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強對本錢的控制做好價值分析避開直接競爭3、房地產(chǎn)業(yè)供給商分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：

土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性××供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有力××應(yīng)對策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥

自由資金預(yù)收賬款銀行貸款房產(chǎn)抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀銷售（公開報價、獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標、公開招標）公開招標邀請招標議標××建筑和裝飾可以考慮××招投標能力差××自己沒有土地儲備市場運作土地是趨勢××自我供應(yīng)能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力最強設(shè)計招標自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀銷售沒有經(jīng)驗選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關(guān)鍵價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估××建筑的供應(yīng)能力價值占有力較強，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對開發(fā)商價值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化招標方式確定建筑商以一定比例給××建筑引入好的融資人員和金融機構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對規(guī)劃謀計的認識把握未來產(chǎn)品設(shè)計的市場信息房地產(chǎn)E網(wǎng)4、房地產(chǎn)業(yè)消費市場〔買方〕分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析5、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度消費者情況供應(yīng)鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析說明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細的分析，為龍騰的開展戰(zhàn)略的制定提供支持。可行性研究前期工作樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項目融資辦理手續(xù)施工準備土地開發(fā)七通一平投資機會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應(yīng)商工程招投標施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標移交物業(yè)尋找機會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的根本功能是為人們提供“居住工作〞的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位根底就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的效勞〞。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強，比方建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供給的供給方都要參與對開發(fā)價值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤。即對于自身能力缺乏的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值表達是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個房地產(chǎn)工程，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對工程的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式〔商業(yè)模式〕。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對“槐房工程〞運作的思考1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析細分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟適用房市場、、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細分市場狀況作出分析。商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。2、市場需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。3、市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、IT業(yè)：中關(guān)村。4、市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)1、北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴大的主體2、寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求1、以IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險和金融機構(gòu)是市場需求的主力軍2、隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和中國即將加入WTO，外資機構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強大的實力3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格1、租賃市場活躍，租金大幅上揚2、寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素1、經(jīng)濟持續(xù)增長，加入WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用2、2008年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長4、銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)1、隨著近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加2、別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求1、客戶構(gòu)成多樣2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況1、經(jīng)濟型別墅的推出使得別墅價格回落2、別墅成交趨于活躍市場展望1、政府將加強對別墅市場的監(jiān)管2、遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析經(jīng)濟適用房市場分析開展經(jīng)濟適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點而進行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供給體系的重要組成局部。經(jīng)過近三年的實踐，經(jīng)濟適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依?建設(shè)事業(yè)“十五〞方案剛要?，政府明確提出開展經(jīng)濟適用住房為重點的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，開展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。可以預(yù)見，經(jīng)濟適用房將成為未來住宅市場開展的重要組成局部之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點關(guān)注的細分市場之一。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析

北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟適用房建設(shè)，尋求政府支持。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析經(jīng)濟適用房市場分析危舊房改造房市場分析

2000年3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。根據(jù)北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機會。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析一、危舊房改造市場背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改——政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復(fù)》（京政函〔2000〕60號）。（2）以市政道路及重點構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動危改——政策依據(jù)：《關(guān)于市政建設(shè)重點工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔1998〕18號）。（3）以房改帶動危改（目前的主要形式）——政策依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》（京政辦發(fā)〔2000〕19號，簡稱《危改辦法》）。2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景

北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來全市累計開工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達1450萬平方米，拆除危舊房屋499萬平方米，動遷居民18．4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢，2000年3月經(jīng)市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖2000〗19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼铩⒔痿~池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價和經(jīng)濟適用房政策購房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4、危舊房改造的實施原則:危舊房改造的實施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析危舊房改造房市場分析1.2.2產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)

北京市建筑業(yè)開展歷史1、建筑企業(yè)增加個數(shù)相對較少2、建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟開展呈正相關(guān)3、建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快建筑業(yè)在國民經(jīng)濟各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、效勞業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近２０年來，建筑業(yè)開展迅速，在促進國民經(jīng)濟開展、重點工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的奉獻。數(shù)據(jù)來源：?北京市統(tǒng)計年鑒?1.2.2.1北京市建筑業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.2.1北京市建筑業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.3產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè)1.2.3.1北京市裝飾業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析

區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的根底上，從北京市城市開展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來開展態(tài)勢進行分析。城市建設(shè):豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，開展快。以住宅建設(shè)為重點，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等6個住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當時本市最大的高標準綜合住宅區(qū)。----目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃開展的要求，豐臺區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的開展時期，危舊房改造和根底設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。環(huán)境：1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地1200畝的鷹山森林公園、占地2000畝的花鄉(xiāng)森林公園。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩側(cè)輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設(shè)將進一步全面提高綠化面積。商業(yè)：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實力的連鎖公司紛紛在豐臺開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟全面提升打下良好的根底。旅游：旅游已被列入豐臺區(qū)“四大功能〞之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會開展中占有重要地位。90年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)開展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的開展格局。目前有旅游涉外星級賓館14家，旅游定點企業(yè)22家，旅行社20家。豐臺區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市區(qū)總體規(guī)劃分析附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市綠化隔離帶建設(shè)分析——“槐房工程〞屬于綠化隔離帶工程1.3區(qū)域環(huán)境分析附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖1.3區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值鏈分析說明：如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出〞之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)開展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟適用房商品住宅經(jīng)濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學(xué)生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟適用房商品住宅區(qū)區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺區(qū)域價值追求模式區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值追求分析1、××是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)開展狀況受豐臺區(qū)開展狀況的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境開展態(tài)勢決定了××區(qū)域價值追求空間的大小2、豐臺區(qū)未來的開展規(guī)劃和區(qū)域開展內(nèi)在要求賦予了××這些立足于豐臺的企業(yè)以開展的時機3、××能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)開展和追求利潤空間的重要因素4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間5、在“南城開發(fā)〞的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域開展的根底，豐臺區(qū)未來開展態(tài)勢首先從這兩個支柱行業(yè)開始?！痢磷非笤趨^(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。6、通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的開展，隨著豐臺整體開展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，穩(wěn)固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的開展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來開展的大環(huán)境是決定××企業(yè)開展的空間首要因素。1.4產(chǎn)業(yè)時機分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)時機一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)——開發(fā)業(yè)務(wù)時機住宅類工程：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)〔比方“槐房工程〞前期倒手〕綠化隔離帶工程〔“槐房工程〞〕豐臺區(qū)危舊房改造工程“豐臺〞和“南苑〞兩大邊緣集團工程經(jīng)濟適用房工程商業(yè)性開發(fā)工程：商業(yè)用房寫字樓商務(wù)區(qū)〔CBD〕產(chǎn)業(yè)時機二：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)時機物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營旅居效勞、房屋銀行等新的中介效勞綜合以上分析，結(jié)合目前開展狀況和未來的開展前景，對××企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)開展的產(chǎn)業(yè)時機做出如下簡單描述。但這些時機不一定都是××可以選擇的，這些時機是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。1.4產(chǎn)業(yè)時機分析之二：建筑業(yè)建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)時機還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多時機，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設(shè)時機，這里僅就××建筑所面臨的一些時機做出分析。產(chǎn)業(yè)時機一：以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)工程產(chǎn)業(yè)時機二：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)時機三：爭取北京市奧運工程建設(shè)產(chǎn)業(yè)時機四：以豐臺區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)時機一：拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)時機二：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索“分公司〞管理模式產(chǎn)業(yè)時機三：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺住宅施工工程〔含龍騰開發(fā)工程〕面向北京市其它工程1.4產(chǎn)業(yè)時機分析之三：裝修裝飾業(yè)

公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的效勞行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關(guān)辦公樓是××的首選公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加

全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內(nèi)局部析2企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析2.1企業(yè)內(nèi)部資源分析2.2戰(zhàn)略五要素分析2.3

核心競爭力分析2.42.1企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：××業(yè)務(wù)衍變××業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)附加價值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去現(xiàn)在將來成熟業(yè)務(wù)其它業(yè)務(wù)未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明：1、××由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)2、現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中，“槐房〞工程標志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司“培育業(yè)務(wù)〞3、“沈飛〞和“岳陽〞工程是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要表達，但是仍不成熟，有待培育4、“商貿(mào)〞業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦，“餐飲〞是帶有“后勤效勞〞性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略5、對企業(yè)未來開展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育業(yè)務(wù)2.1企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和工程房地產(chǎn)業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運行項目“槐房項目”“七里莊項目”“武裝部項目”“草橋項目”“岳陽項目”項目概況項目運行存在的問題運行主體龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司前兩個是××建筑“草橋”是六分公司××裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素“七里莊小區(qū)建設(shè)”項目，其中5#樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工6號樓，總產(chǎn)值2900萬，完成產(chǎn)值1800萬；××參與管理人數(shù)35人?！柏S臺區(qū)武裝部”項目，××25人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值600萬，完成產(chǎn)值180萬。項目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計已完成，處在準備開工階段。一期規(guī)劃建設(shè)用地32.65公頃，其居住用地16.93公頃，可建住宅33.41萬平方米，其中23.39萬平方米住宅用于農(nóng)民一期拆遷，10.02萬平方米作為商品房。該項目是分包的項目裝飾面積7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務(wù)商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準備放棄餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對外營業(yè)額不大項目運行機制不完善經(jīng)營能力薄弱財務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出“槐房項目”運作目標定位仍不明確對項目的綜合管理有待加強沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明商貿(mào)已經(jīng)停辦餐廳經(jīng)營對公司主體沒什么大的影響結(jié)構(gòu)因素2.1企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：××選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來開展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象?！盎狈抗こ台暿驱堯v開發(fā)的第一步，工程運作情況直接關(guān)系龍騰和××發(fā)展的前景。下一步需要對龍騰開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。建筑業(yè)務(wù)：建筑業(yè)務(wù)是××的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但是在整個建筑市場中，××的品牌和和知名度很小。企業(yè)憑自身實力參與市場競爭能力也比較弱。但建筑業(yè)務(wù)在××中具有不可替代的業(yè)務(wù)，在企業(yè)下一步開展過程中，××建筑業(yè)務(wù)開展方向選擇和企業(yè)在××整體開展過程中的定位也是重點考慮問題。裝修裝飾業(yè)務(wù)：裝修裝飾業(yè)務(wù)是××最薄弱的一個環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強勁的開展，裝修裝飾業(yè)具有很強的開展?jié)摿Α?/p>

2.2企業(yè)內(nèi)部資源分析房地產(chǎn)E網(wǎng)2.3戰(zhàn)略五要素分析要素分析不利××發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利××發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責(zé)任公司民營性質(zhì)股權(quán)集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期××建筑和裝飾發(fā)展期務(wù)實的作風(fēng)良好的戰(zhàn)略意識強烈追求發(fā)展的意識創(chuàng)新的精神施工隊起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗豐臺區(qū)良好的關(guān)系資源房地產(chǎn)市場看好WTO帶來機遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機豐臺區(qū)政府支持民營性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權(quán)集中使得法人意志強企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營性質(zhì)，對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時機“槐房項目”目前運作比較成功××建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證××建筑的從業(yè)經(jīng)驗可為龍騰提供支持豐臺區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏，關(guān)鍵在“人力”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚WTO、奧運南城開發(fā)是機遇獲取豐臺區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯，受大企業(yè)影響嚴重政府政策和市場競爭導(dǎo)致進入門檻提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)偏低時代發(fā)展對企業(yè)家的要求更復(fù)雜“槐房項目”的風(fēng)險因素很大建筑和裝飾的實力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競爭能力企業(yè)要通過“槐房項目”成功運作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領(lǐng)導(dǎo)層管理意識和素質(zhì)，在管理層次上更為明晰進行合理的市場定位優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源選擇適當?shù)陌l(fā)展方式2.4核心競爭力分析核心能力要素××的能力表現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)土地資源獲取資金運作能力公共關(guān)系能力產(chǎn)品品質(zhì)品牌市場把握能力綜合管理水平建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)施工資質(zhì)資金實力管理水平經(jīng)營能力產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)施工工藝質(zhì)量市場把握能力××待培育的競爭力“槐房項目”運作良好“長辛店危改”項目啟動苗總具有創(chuàng)新和求發(fā)展的意識，在豐臺區(qū)有良好的社會關(guān)系二級施工資質(zhì)建筑業(yè)務(wù)拓展有限工程項目管理不完善債權(quán)債務(wù)問題突出，資金實力弱沒有施工隊伍，企業(yè)職工少在豐臺區(qū)公關(guān)能力強可通過關(guān)系獲取土地資源龍騰產(chǎn)品品牌資金運作能力綜合管理水平二級施工資質(zhì)，缺乏優(yōu)秀設(shè)計人員市場開拓把握能力不足施工管理人員少資質(zhì)只是相對優(yōu)勢資金實力弱管理水平滯后經(jīng)營能力較差沒有施工隊，機制靈活××現(xiàn)有核心競爭力分析參與市場競爭能力不足資質(zhì)不足市場定位不明獲取一級資質(zhì)擴充資金實力加強經(jīng)營水平完善項目管理和分公司管理資質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)施工水平市場把握能力立足豐臺的優(yōu)勢地位核心要素分析區(qū)域公共關(guān)系能力二級資質(zhì)的施工企業(yè)員工吃苦肯干的精神領(lǐng)導(dǎo)求開展的創(chuàng)新意識極強的外鄉(xiāng)根植性民營企業(yè)、法人意志強，決策靈活在對××企業(yè)的業(yè)務(wù)、內(nèi)部資源綜合分析的根底上，從戰(zhàn)略五要素的角度考慮，通過對核心能力要素的分析我們認為××在企業(yè)轉(zhuǎn)型，參與市場競爭的態(tài)勢下具有如下的核心競爭力：2.4核心競爭力分析說明：××在選擇戰(zhàn)略開展過程中要依據(jù)現(xiàn)有的核心競爭力參與市場尋求開展，同時要培育自身能力缺乏的方面，提升企業(yè)核心競爭力。產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合3

產(chǎn)業(yè)選擇標準3.1基于核心競爭力的考慮3.2基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3總體結(jié)論3.4說明：本局部產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合是基于前述企業(yè)內(nèi)外局部析根底上，對現(xiàn)階段××企業(yè)開展而做出的選擇，隨著××企業(yè)開展和外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合都會發(fā)生衍變。產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段市場競爭強度房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)市場增量空間發(fā)展期成熟期發(fā)展期大中大強強中產(chǎn)業(yè)吸引力

××的選擇已選擇進入傳統(tǒng)業(yè)務(wù)謀求發(fā)展附：對于其它產(chǎn)業(yè)時機，依××目前的情況，我們暫不予以考慮產(chǎn)業(yè)選擇標準3.1區(qū)域公共關(guān)系能力二級資質(zhì)的施工企業(yè)員工吃苦肯干的精神領(lǐng)導(dǎo)求發(fā)展的創(chuàng)新意識極強的本土根植性民營企業(yè)、法人意志強決策靈活房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)選擇核心競爭力要素建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)發(fā)展機會圍繞豐臺區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目為主龍騰的房地產(chǎn)項目建設(shè)為主，同時拓展其它建筑項目技術(shù)含量不太高的公裝市場基于核心競爭力的考慮3.2說明：對于其它產(chǎn)業(yè)時機，依據(jù)××目前的實力，還沒有能力去選擇，但隨著企業(yè)的開展和資本的擴張，是可以通過資本運營和其它手段去選擇別的產(chǎn)業(yè)時機的。只是在現(xiàn)階段，不予以考慮?；诋a(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3基于產(chǎn)業(yè)時機與企業(yè)實力的具體業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基于核心競爭力的考慮××是否可以選擇圍繞豐臺區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目為主別墅開發(fā)綠化隔離帶項目危舊房改造項目邊緣集團項目經(jīng)濟適用房項目優(yōu)先進入次序

有待豐臺區(qū)政策

地產(chǎn)開發(fā)

不宜選擇可以選擇不宜選擇可以考慮已經(jīng)選擇待選擇可以考慮12340其它中介業(yè)務(wù)

暫不考慮未來的選擇方向產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)同企業(yè)自身實力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基于核心競爭力的考慮××是否可以選擇龍騰的房地產(chǎn)項目建設(shè)為主，同時拓展其它建筑項目優(yōu)先進入次序立足豐臺住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）技術(shù)含量不太高的公裝市場面向北京市其它項目

龍騰開發(fā)項目其它公裝項目

可以選擇，龍騰項目存在適當比例問題可以選擇，但有適當比例選擇，提示市場競爭力21可以選擇以提示市場競爭力，但要避免債務(wù)問題探索“分公司”管理模式走工程總承包業(yè)務(wù)之路向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化以工程總承包業(yè)務(wù)為發(fā)展方向積極探索現(xiàn)有“分公司”管理模式

暫不考慮現(xiàn)實考慮問題現(xiàn)實差距大，可以選擇為發(fā)展方向1212基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3基于產(chǎn)業(yè)時機與企業(yè)實力的具體業(yè)務(wù)選擇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇說明：基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3對龍騰選擇“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)〞的分析1、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)核心在于土地開展?jié)摿Γ嬖趨^(qū)域差異，豐臺的土地資源較豐富，有很多待開發(fā)的區(qū)域，如“槐房工程〞所在地段，龍騰有豐臺區(qū)域關(guān)系資源背景，可以考慮地產(chǎn)開發(fā)；2、完全市場化運作獲取土地資源需要企業(yè)有相當雄厚的資金實力，龍騰顯然不具備條件，使得其單純選擇地產(chǎn)業(yè)務(wù)會面臨較大的市場風(fēng)險3、但通過關(guān)系等其它渠道以實際的低本錢獲取土地資源進行土地開發(fā)可以是龍騰的選擇之一，比方把“槐房項目〞前期倒手賣出建議：可以考慮，遇到時機，以“倒手〞方式做地產(chǎn)，可以迅速集聚資本基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3龍騰選擇經(jīng)濟適用房工程分析北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設(shè)力度建議：龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟適用房建設(shè)，尋求政府支持。龍騰選擇綠化隔離帶工程分析1、“槐房工程〞就是綠化隔離帶工程，它的運作為龍騰的選擇此類工程積聚了經(jīng)驗2、“綠化隔離帶〞的工程市場化運作程度相對較強，對龍騰的要求較高，所以建議龍騰注意開發(fā)模式選取3、“綠化帶〞生態(tài)環(huán)境的改變使得該此類工程未來市場升值空間較大建議：龍騰可以對綠化隔離帶地區(qū)進行地產(chǎn)開發(fā)，拿到地皮迅速倒手；槐房工程運作好是前提基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3建筑業(yè)務(wù)選擇說明：1、建筑業(yè)是××的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，本身的管理水平、業(yè)務(wù)拓展、市場運作能力還比較弱，在劇烈的市場競爭條件下，目前面向市場選擇業(yè)務(wù)不符合企業(yè)實際2、××建筑的實力限制企業(yè)多品種業(yè)務(wù)選擇3、××選擇龍騰的開發(fā)工程要有適當比例，否那么會對整個工程運行在資金、工期等方面造成不利影響4、××建筑需要迅速提升企業(yè)核心競爭力建議：××專注于“住宅建設(shè)〞工程品種，以專業(yè)化求開展裝飾業(yè)務(wù)選擇說明：基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3業(yè)務(wù)組合現(xiàn)階段房地產(chǎn)、建筑和裝飾三塊業(yè)務(wù)的組合關(guān)系：危舊房改造業(yè)務(wù)綠化隔離帶業(yè)務(wù)立足豐臺公共建筑和住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）龍騰開發(fā)項目其它公裝項目裝修裝飾業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3現(xiàn)階段各選擇業(yè)務(wù)的SWOT分析危改業(yè)務(wù)的SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅危改政策的時間限制其它競爭者參與競爭政策的不確定性利用區(qū)域關(guān)系資源拿項目建筑裝飾施工保障可利用危改迅速促使企業(yè)成長政府政策支持和保障項目資金有保障市場營銷風(fēng)險低開發(fā)經(jīng)驗不足危改項目資源儲備能力低建筑裝飾保障能力低（尤其是資金保障）低風(fēng)險低利潤，不利于資本迅速積累建筑裝飾業(yè)務(wù)的SWOT分析優(yōu)勢劣勢時機威脅龍騰開發(fā)帶來業(yè)務(wù)時機前述面臨的其它產(chǎn)業(yè)時機多年從業(yè)經(jīng)驗建筑二級資質(zhì)〔相對優(yōu)勢〕資金實力弱工程經(jīng)理人才缺乏業(yè)務(wù)擴張能力低市場開拓能力弱產(chǎn)業(yè)競爭環(huán)境劇烈龍騰不能選擇××建筑和裝飾總體結(jié)論3.4產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論開展目標與整體開展戰(zhàn)略4

××企業(yè)發(fā)展目標定位4.1××整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2

目標定位前提：在對外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合分析的根底上，從未來開展的可能性和現(xiàn)實開展的可行性角度出發(fā)，對××企業(yè)開展目標予以定位，將××開展目標分為集團總體戰(zhàn)略目標、階段開展目標和各業(yè)務(wù)及職能開展分目標三個局部。一、××企業(yè)總體戰(zhàn)略目標企業(yè)使命：為豐臺區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做奉獻××集團總體開展方向：開展成在房地產(chǎn)、建筑和裝修裝飾三個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域于豐臺區(qū)有絕對影響力的、以“住宅房屋綜合經(jīng)營〞為核心業(yè)務(wù)的集團化控股型實體經(jīng)營企業(yè)，它由多個控股子公司組成，其中包括現(xiàn)在的龍騰開發(fā)公司、××建筑和裝飾公司。其中：龍騰開發(fā)公司開展方向：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)××建筑開展方向：一級資質(zhì)的工程施工總承包企業(yè)××裝飾開展方向：一級裝飾施工、一級幕墻施工、甲級裝飾設(shè)計等大型裝飾企業(yè)。二、開展階段劃分及階段目標確定××企業(yè)發(fā)展目標定位4.1三、“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段〞的××集團分目標確定業(yè)務(wù)開展分目標：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到2003年房地產(chǎn)開發(fā)面積到達100萬平方米，成為××集團絕對主營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入到達集團全部的60％以上，業(yè)務(wù)擴張速度到達30％以上。建筑業(yè)務(wù)：形成以工程總承包為主的業(yè)務(wù)體系，到2003年年施工能力到達20萬平方米，業(yè)務(wù)收入占到集團全部的20％以上，年增長速度在20％以上。裝修裝飾業(yè)務(wù)：裝修裝飾業(yè)務(wù)到達集團全部的10％以上，在業(yè)務(wù)上形成自己參與市場的獨特的核心競爭力集團職能目標：財務(wù)目標：到2003年實現(xiàn)年銷售收入6億元，年利潤1億元，房地產(chǎn)收入超過70%，中高層管理人員收入翻番；到2005年銷售收入到達10億元，年利潤2億元，中高層3人年薪過100萬；2021年進入北京市場前5名，年銷售收入超過20億元，年利潤3億元，10人年薪過100萬。管理目標：用三年的時間建成以標準化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業(yè)開展的現(xiàn)代化的集團化企業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；建筑和裝飾公司建立以工程工程管理為核心的管理體制，以管理求效益。組織開展目標：在三年轉(zhuǎn)型期通過采取過渡型的集團公司管理模式，完善以龍騰房地產(chǎn)公司、××建筑工程公司、裝飾工程公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)；到2003年建筑和裝飾公司成為一級資質(zhì)的施工承包企業(yè)，并向施工總承包企業(yè)開展，房地產(chǎn)開發(fā)公司成為二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，向一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)邁進。人力資源開展目標：到2003年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。企業(yè)文化培育目標：在原××企業(yè)文化的根底上，通過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合建筑裝飾和房地產(chǎn)公司之間的文化差異，形成××人共同追求的求實創(chuàng)新踏實上進的文化理念。公司品牌開展目標：通過公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展確立“龍騰〞在豐臺區(qū)具有絕對地位的品牌形象，同時以質(zhì)量和科技手段鍛造××建筑和裝飾公司的品牌，爭拿一個以上的長城杯和魯班獎?！痢疗髽I(yè)發(fā)展目標定位4.1××企業(yè)發(fā)展目標定位4.1住宅房屋經(jīng)營公司定位住宅房屋經(jīng)營公司就是立足于不斷追求的創(chuàng)新的經(jīng)營模式，通過住宅開發(fā)、建筑和裝修裝飾施工業(yè)務(wù)集聚區(qū)域資源，形成以效勞居民住宅為核心業(yè)務(wù)的具有持續(xù)經(jīng)營能力的企業(yè)。它是一種虛擬經(jīng)營的概念。1、它不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不同于包含建筑裝飾的綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、它的核心業(yè)務(wù)是效勞業(yè)3、形成房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、裝飾施工及物業(yè)管理和社區(qū)經(jīng)營等為一體的綜合性經(jīng)營業(yè)務(wù)4、要求××能通過房地產(chǎn)開發(fā)有效集聚區(qū)域資源，集聚資源的手段多樣化，敢于創(chuàng)新5、在區(qū)域資源集聚方面上，××可以考慮兼并區(qū)域內(nèi)占據(jù)良好地段的國有中小企業(yè)、可以和豐臺區(qū)域內(nèi)科研機構(gòu)合作開發(fā)、可以涉足部隊后勤效勞領(lǐng)域等。通過集聚企業(yè)資源到達迅速擴張企業(yè)的目的?！痢疗髽I(yè)發(fā)展目標定位4.1××集團龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司××建筑公司××住宅租賃服務(wù)公司××物業(yè)管理公司××裝飾公司××社區(qū)經(jīng)營服務(wù)公司其它子公司1其它子公司2其它子公司……住宅房屋經(jīng)營公司控股住宅房屋經(jīng)營公司定位圖示：××企業(yè)發(fā)展目標定位4.1定位于住宅房屋經(jīng)營公司的原因分析1、建筑和裝飾開展的不完整性：××企業(yè)目前建筑和裝飾業(yè)務(wù)目前處于開展和培育階段，而這兩類行業(yè)由于產(chǎn)業(yè)競爭劇烈，行業(yè)利潤率有限，而且此類產(chǎn)業(yè)開展有明顯的周期性，因此單純的開展這類業(yè)務(wù)不利于××企業(yè)整體的持續(xù)開展。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰說明：龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有其自身獨特的行業(yè)特性，是典型的“工程性〞公司，一般是做完工程掙了錢就算，不具備使得企業(yè)持續(xù)經(jīng)營存在的能力。事實也說明，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是做幾個工程就散伙。開展成為華遠、萬科的這類企業(yè)比較少，而這些大企業(yè)也開始運用資本運營的杠桿謀求企業(yè)長期的開展。因此，三益企業(yè)要想持續(xù)開展，必須要通過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育新的業(yè)務(wù)體系，使企業(yè)長期開展。3、企業(yè)長續(xù)開展的要求：為了使得企業(yè)長期開展，持續(xù)經(jīng)營，就必須培育具有持續(xù)經(jīng)營能力的業(yè)務(wù)體系，依據(jù)××的實力和開展趨勢考慮，建議××以豐臺區(qū)域資源，首先從土地資源入手，通過房地產(chǎn)開發(fā)，培育物業(yè)管理、社區(qū)經(jīng)營和房屋租賃效勞等綜合的能為企業(yè)帶來持續(xù)現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。4、虛擬經(jīng)營的方式：在培育持續(xù)業(yè)務(wù)的同時，××可以通過資本運營手段，收購兼并豐臺區(qū)域內(nèi)經(jīng)營不善的企業(yè)，轉(zhuǎn)而可以將收購企業(yè)的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)論：將以上的這種綜合的業(yè)務(wù)體系統(tǒng)一為“住宅房屋經(jīng)營公司〞，實行一體化經(jīng)營?！痢琳w發(fā)展戰(zhàn)略4.2整體開展戰(zhàn)略：根植豐臺、一體化開展戰(zhàn)略依據(jù)前述對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析的根底上，我們提出了××現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，繼而對××企業(yè)總體開展目標進行定位。綜合以上各局部分析的結(jié)果，提出××企業(yè)作為一個整體的開展戰(zhàn)略，做出簡單明了的表述。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)裝飾業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)豐臺區(qū)域整體開展戰(zhàn)略闡述：××整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2××開展目標定位和整體開展戰(zhàn)略關(guān)鍵要在××企業(yè)內(nèi)部取得共識，更多的要在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的思想上得到表達，因此，這局部主要歸于一種最根本的“戰(zhàn)略思想〞，后續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實施都是基于這“戰(zhàn)略思想〞的具體表達。××企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃5

轉(zhuǎn)型過渡期的經(jīng)營戰(zhàn)略5.5一體化經(jīng)營期的經(jīng)營戰(zhàn)略5.6業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點5.1業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析5.3現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點5.1如前我們提出的“根植豐臺、一體化開展戰(zhàn)略〞的企業(yè)整體開展戰(zhàn)略思想，在××如何落實，能否取得共識，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在具體的規(guī)劃實施中是否適合企業(yè)開展的要求。由此，對于××整體開展戰(zhàn)略的詳細規(guī)劃的從以下幾個方面做出詳細分析。1、現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來開展的演變2、業(yè)務(wù)開展的區(qū)域選擇及其開展演變3、業(yè)務(wù)開展階段的劃分及分析4、各個開展階段的經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇〔轉(zhuǎn)型過渡期和一體化經(jīng)營期〕現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2龍騰房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略演變的初步設(shè)想根據(jù)北京市政府根據(jù)北京市政府的“十五〞規(guī)劃，未來5年內(nèi)將根本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，根本完成北京市城區(qū)的危舊房改造工作。因此，在龍騰選擇“危舊房〞作為現(xiàn)階段業(yè)務(wù)開展重點時，必須考慮在2005年后，龍騰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的演變態(tài)勢。追求附加值業(yè)務(wù)培育社區(qū)整合業(yè)務(wù)探索諸如首都旅居效勞等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)拓展資本運營多元化開展二、業(yè)務(wù)選擇未來的演變趨勢持續(xù)經(jīng)營能力現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2現(xiàn)有狀況（二級資質(zhì)施工承包企業(yè)）一級施工承包業(yè)務(wù)一級施工總承包業(yè)務(wù)二級施工總承包業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展軌跡圖式××建筑的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略演變的初步設(shè)想面向北京市其它項目以豐臺區(qū)域有選擇性的公共建筑和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的住宅施工項目為主以豐臺區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公共建筑建設(shè)爭取北京市奧運項目建設(shè)以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標業(yè)務(wù)選擇其它通過創(chuàng)新發(fā)展的機會現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2××裝飾的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略演變的初步設(shè)想以技術(shù)含量低的公裝市場為現(xiàn)階段業(yè)務(wù)發(fā)展核心大規(guī)模公裝市場個性化家裝市場旅游飯店、機關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點北京市2008奧運新建及改造項目全國性改造裝飾工程依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場在房地產(chǎn)開發(fā)高潮過后一段時間，舊房裝修有巨大的市場現(xiàn)有狀況（二級資質(zhì)）一級裝飾施工業(yè)務(wù)一級幕墻施工承包業(yè)務(wù)一級裝飾施工承包業(yè)務(wù)甲級裝飾設(shè)計業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展的區(qū)域選擇分析5.31、從一般房地產(chǎn)企業(yè)看〔包括大企業(yè)在內(nèi)〕，都是在一定區(qū)域內(nèi)開展起來的，繼而通過區(qū)域開展集聚的實力向其它地區(qū)擴張，而擴張也選擇既定的某些區(qū)域，而不可能向零售業(yè)一樣全面鋪開。再通過前述的分析，我們建議龍騰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展首先應(yīng)該立足于豐臺區(qū)，根植于豐臺。既而在立足于豐臺的根底上，向周邊地區(qū)擴張業(yè)務(wù)。2、建筑和裝飾業(yè)務(wù)由于其資質(zhì)和實力所限，目前不具備擴張的能力，現(xiàn)實的選擇也是以豐臺為依托，首先于豐臺區(qū)創(chuàng)造價值，通過豐臺區(qū)建設(shè)提升企業(yè)核心競爭能力。3、對于企業(yè)未來開展態(tài)勢，通過前述對業(yè)務(wù)拓展的初步設(shè)想，依據(jù)形成企業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流的要求，仍然要求××要始終立足于豐臺和北京?！痢灵_展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：豐臺區(qū)及周邊地區(qū)，考慮北京基于前面對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域價值鏈分析和區(qū)域價值追求模式的考慮，我們認為××未來開展的重心區(qū)域是豐臺及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根植性的表達，也是××業(yè)務(wù)開展的必要的根底性選擇。簡單表達如下：業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4現(xiàn)階段特征—××企業(yè)整體來講處于轉(zhuǎn)型期—龍騰開發(fā)公司處于創(chuàng)業(yè)期—××建筑和裝飾屬于發(fā)展期業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分的必要性××目前發(fā)展的關(guān)鍵在于如何實現(xiàn)從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域（建筑）向××以前沒有涉及的全新領(lǐng)域————房地產(chǎn)業(yè)的全面轉(zhuǎn)型。企業(yè)轉(zhuǎn)型不是拋棄傳統(tǒng)的建筑業(yè)務(wù)，只搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是在發(fā)展原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的企業(yè)整體發(fā)展的轉(zhuǎn)型××的轉(zhuǎn)型并非是一蹴而就的，特別對龍騰這樣在新成立的在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域基本沒有任何經(jīng)驗的企業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要一段培育的時間，也就是說轉(zhuǎn)型需要有一個過渡期。因此，對于××而言，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段制定出不同的經(jīng)營戰(zhàn)略：企業(yè)整體轉(zhuǎn)型過渡期與房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期的經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)存在一個逐漸演變的過程，房地產(chǎn)、建筑、裝修裝飾三大主要業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比例隨著時間的推移將發(fā)生變化，經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)由現(xiàn)有的建筑為主導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以房屋經(jīng)營為核心的一體化業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營期逐漸遷移?！駱I(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分（依前述）2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長發(fā)展”階段2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營”階段一體化經(jīng)營期業(yè)務(wù)開展階段圖式業(yè)務(wù)成長階段衰退期成熟期成長期投入期××自身業(yè)務(wù)發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展階段2001—200220032003以后2001—20032003—20082008以后轉(zhuǎn)型過渡期一體化經(jīng)營期房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)裝飾業(yè)務(wù)裝飾業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)？建筑業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)WTO背景奧運背景相對衰落期裝飾業(yè)裝飾業(yè)裝飾業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)裝飾業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4房屋經(jīng)營的服務(wù)型業(yè)務(wù)附加值業(yè)務(wù)房屋經(jīng)營的服務(wù)型業(yè)務(wù)附加值業(yè)務(wù)持續(xù)開展業(yè)務(wù)開展階段圖式的說明××業(yè)務(wù)階段和行業(yè)開展階段比較：1、××建筑業(yè)務(wù)滯后于行業(yè)開展態(tài)勢，需要在轉(zhuǎn)型期迅速提示建筑業(yè)務(wù)的競爭能力2、××的房地產(chǎn)業(yè)和行業(yè)開展態(tài)勢根本吻合，需要在盡可能短的時間內(nèi)〔到2003〕實現(xiàn)企業(yè)的完全轉(zhuǎn)型3、裝飾業(yè)務(wù)也滯后于行業(yè)開展態(tài)勢，××裝飾要有所開展，必須迅速提示企業(yè)業(yè)務(wù)開展能力4、由于中國的建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的管理水平、科技含量、新材料運用等都落后于興旺國家，所以參加WTO對建筑裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn)，建筑和裝飾業(yè)務(wù)仍有開展空間，但挑戰(zhàn)大于機遇5、物業(yè)管理、社區(qū)經(jīng)營等房地產(chǎn)效勞業(yè)務(wù)和創(chuàng)新型附加值業(yè)務(wù)是未來企業(yè)追求價值利潤的方向，是形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重點業(yè)務(wù)。××轉(zhuǎn)型過渡期〔2001——2003〕1、2001－2002房地產(chǎn)業(yè)處于投入期，主要是“槐房綠化隔離帶工程〞和“長辛店危改工程〞兩個工程，兩個工程的運作要著眼于為企業(yè)過渡積累資源2、2003年，房地產(chǎn)工程要推向市場，到達“成功轉(zhuǎn)型〞目的3、在2001年到2003年，通過房地產(chǎn)帶動××建筑和裝飾開展，使得企業(yè)整體轉(zhuǎn)型成功，和整個產(chǎn)業(yè)開展階段相同步一體化經(jīng)營期〔2004年－2006年為成長開展期，2007年以后持續(xù)經(jīng)營期〕從2004年開始，加大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投入力度，同時培育房地產(chǎn)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、社區(qū)經(jīng)營，同時將建筑和裝飾推向市場，迅速促進企業(yè)成長，到2006年，形成以房地產(chǎn)、建筑、裝飾業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力。業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4平穩(wěn)過渡的重要性××從原來的施工隊開展成為二級資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，繼而成立龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，跨度很大，而且，房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險性很強、可操作性很強的行業(yè)，如何順利使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入正軌，完成企業(yè)整體業(yè)務(wù)重心的過渡，對××未來至關(guān)重要。建筑行業(yè)由于劇烈的競爭態(tài)勢使得行業(yè)利潤率整體偏低，很多企業(yè)如北京城建都退出建筑領(lǐng)域，完全轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。但是對于××來講，目前還不可能完全脫離所熟悉的傳統(tǒng)經(jīng)營領(lǐng)域—建筑業(yè)而貿(mào)然進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；因為根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈分析，建筑業(yè)務(wù)可以作為龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)供方之一而分取價值，同時依據(jù)“根植豐臺、品字戰(zhàn)略的設(shè)想，建筑業(yè)務(wù)是企業(yè)扎根豐臺的重要手段之一。轉(zhuǎn)型過渡期的關(guān)鍵就在于在于處理好××的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)〔現(xiàn)階段贏利業(yè)務(wù)〕、培育業(yè)務(wù)〔房地產(chǎn)業(yè)〕以及未來開展的業(yè)務(wù)〔附加值業(yè)務(wù)〕之間的平衡關(guān)系。轉(zhuǎn)型過渡期的經(jīng)營戰(zhàn)略5.5轉(zhuǎn)型過渡期的經(jīng)營戰(zhàn)略5.5房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營戰(zhàn)略與開展規(guī)劃現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)性質(zhì)：“槐房項目”——北京市綠化隔離帶項目“長辛店項目”——危舊房改造項目政策性強的項目現(xiàn)有戰(zhàn)略思想：資源已經(jīng)向房地產(chǎn)集聚，企業(yè)高層已明確要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略診斷分析：（1）苗總有戰(zhàn)略意識，具有嚴謹務(wù)實的作風(fēng)、虛心求學(xué)的態(tài)度，但企業(yè)缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，沒有形成科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃與決策機制（2）“建筑向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略思想還沒有在企業(yè)所有員工中取得足夠共識（3）“槐房項目”前期運作取得成功，但運作的商業(yè)模式仍不穩(wěn)定，需進一步探索（4）“槐房項目”是龍騰進入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，是××能否發(fā)展壯大的關(guān)鍵，只有它的成功才意味著××向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的完成（6）企業(yè)在戰(zhàn)略實施過程中缺乏經(jīng)驗，對“如何做”存有疑惑，自身不能對既定戰(zhàn)略選擇做出評價

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境對龍騰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略確定的影響北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)細分市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造選擇適合龍騰發(fā)展的細分市場——政策保障性強、運行風(fēng)險低的細分市場項目把握機遇，迎接挑戰(zhàn)對龍騰發(fā)展的七條要求規(guī)避產(chǎn)業(yè)競爭強度和進入威脅帶來的壓力各價值環(huán)節(jié)供應(yīng)方的有效選擇消費市場的選擇（營銷選擇）規(guī)避產(chǎn)品的替代效用“細分市場”戰(zhàn)略選擇“危改”為主，其它政策項目為輔房地