估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編2單選題（共35題，共35分）(1.)房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于()。A.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B.出租人權(quán)益價(jià)值加（江南博哥）承租人權(quán)益價(jià)值C.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D.出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值正確答案：A參考解析：出租人權(quán)益價(jià)值又稱(chēng)有租約限制價(jià)值，同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無(wú)租約限制價(jià)值＝出租人權(quán)益價(jià)值＋承租人權(quán)益價(jià)值。可知，出租人權(quán)益價(jià)值（即有租約限制價(jià)值）＝無(wú)租約限制價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值。(2.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差C.不應(yīng)采用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過(guò)嚴(yán)格履行估價(jià)程序來(lái)減小估價(jià)誤差正確答案：B參考解析：B項(xiàng)，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，即實(shí)際成交價(jià)格和合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。(3.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)結(jié)果是通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相；B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)證求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)C.估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)道德的影響正確答案：B參考解析：本題考查的是估價(jià)結(jié)果。不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P35。(4.)估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。A.估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B.各種估價(jià)方法都有一定的局限性C.各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過(guò)分忻排除不適用的估價(jià)方法正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的持點(diǎn)。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限。參見(jiàn)教材P10。(5.)下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因索中，不屬子該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因素的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人□增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案：D參考解析：本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見(jiàn)教材P65。(6.)下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里B.估價(jià)對(duì)象面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見(jiàn)教材P78。(7.)下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A.消費(fèi)者的收入水平堉加B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升D.消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少。參見(jiàn)教材P86。(8.)購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為120m2,單價(jià)為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，紿予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的低押貸款支付正確答案：D參考解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P113。(9.)距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單定指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線(xiàn)距離B.交通線(xiàn)路距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通賽用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。參見(jiàn)敦材P132。(10.)下列影響價(jià)格的因索中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶(hù)型正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因索。朝向是區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P125(11.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說(shuō)法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格正確答案：D參考解析：本題考查的是合法原則。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下定價(jià)值或價(jià)格，參見(jiàn)教材P155。(12.)評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，此種情形是最常見(jiàn)、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣(mài)估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。B項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況的估價(jià)。此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。(13.)某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂(lè)觀、保守和最可能情況下的估計(jì)值分別為6萬(wàn)元、4.2萬(wàn)元和5.4萬(wàn)元。若收H期限為30年，報(bào)酬率為6%，無(wú)法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正確答案：A參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。參見(jiàn)教材P171。(14.)評(píng)估建筑面積為1202的住宅在2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格，下列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁正確答案：B參考解析：本題考查的是。可比實(shí)例是類(lèi)似房地產(chǎn)中真實(shí)成交且符合一定條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。參見(jiàn)敦材P173。(15.)賣(mài)方5年前以貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套達(dá)筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬(wàn)元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)方付給賣(mài)方50萬(wàn)元，并承擔(dān)賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款，若賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%。則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539正確答案：A參考解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，尚未償還的貸款=45x（1-5/15）=30萬(wàn)元，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787萬(wàn)元/m2=9787元/m2。參見(jiàn)教材P184。(16.)關(guān)于比較法運(yùn)用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.同類(lèi)數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價(jià)B.盡量不選擇_進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考D.修正或調(diào)整的因素越多，估價(jià)結(jié)果越合理正確答案：D參考解析：本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)A正確，比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)；選項(xiàng)B正確，有特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正；選項(xiàng)C正確，掛牌價(jià)不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，需修正或調(diào)整的因素越多，說(shuō)明可比實(shí)例的可比性越差，估價(jià)結(jié)果越不合理。(17.)甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市?chǎng)價(jià)格分別為50萬(wàn)元和70萬(wàn)元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買(mǎi)甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是（）萬(wàn)元。A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150正確答案：C參考解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。甲宗地單獨(dú)的價(jià)格為50萬(wàn)，合并后增值=150-（50+70）=30（萬(wàn)元）。那么土地乙的擁有著可要價(jià)50萬(wàn)元至80萬(wàn)元（50+30=80）。參見(jiàn)教材P190。(18.)某寫(xiě)字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,預(yù)計(jì)持有至5年末出售時(shí)的總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6%，報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)值為（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正確答案：A參考解析：(19.)關(guān)子建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要甶建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)走性決走B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周?chē)h(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變正確答案：C參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定，同類(lèi)建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分忻判斷得出的。參見(jiàn)教材P235。(20.)運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)不完全一致，其根本原因是（）。A.能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多B.所取得的報(bào)酬率是利用過(guò)去的數(shù)量求取的C.利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差D.可比實(shí)例采用了典型買(mǎi)者和賣(mài)者的期望報(bào)酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整正確答案：B參考解析：采用市場(chǎng)提取法求取報(bào)酬率，是利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率。市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。(21.)某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%,土地使用年限為，土地報(bào)酬率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正確答案：C參考解析：本題考查的是剰余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200x12%=24,那么土地的年收益額=60-24=36，土地定價(jià)值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。合計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53=695.53萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P257。(22.)某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元，投資利息為50萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84正確答案：C參考解析：本題考查的是單位比較法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P290。(23.)某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過(guò)出讓方式取得的，1年后房屋達(dá)成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)達(dá)價(jià)格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2800元/m2,建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正確答案：B參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。3000/1.2+2800×90%=5020（元/m2）。(24.)通過(guò)房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除（）。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費(fèi)D.房屋保險(xiǎn)費(fèi)正確答案：C參考解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括：①房地產(chǎn)稅；②房屋保險(xiǎn)費(fèi)；③物業(yè)服務(wù)費(fèi)；④管理費(fèi)用；⑤維修費(fèi)；⑥水電費(fèi)等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。(25.)某住宅建筑面積為160m2,土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計(jì)算的土地重新購(gòu)建價(jià)格和建筑重新購(gòu)建價(jià)格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前該房屋門(mén)窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬(wàn)元，戶(hù)型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為8萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬(wàn)元，若土地報(bào)酬率為6%,則該住宅的成本價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00正確答案：B參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格折舊=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。(26.)下列引起房地產(chǎn)貶值的因索中，屬于功能折舊的是（）。A.寫(xiě)字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫(kù)存量過(guò)大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降正確答案：A參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱(chēng)為無(wú)形損耗，是指因建筑物功能不足或過(guò)剰造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過(guò)剰的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。參見(jiàn)教材P296。(27.)關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的說(shuō)法，正確的是（）.A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算B.采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤(rùn)率或年平均利潤(rùn)率測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤(rùn)率正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得利潤(rùn)率（平均利潤(rùn)率）；B項(xiàng)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；D項(xiàng)，因?yàn)樗枚愂且云髽I(yè)為對(duì)象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的調(diào)查、估計(jì)，不應(yīng)扣除所得稅。(28.)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估某住宅在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，預(yù)測(cè)取得在建工程后3個(gè)月開(kāi)始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個(gè)月一次售出，同類(lèi)住宅現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為8000元/m2,預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)同類(lèi)住宅價(jià)格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670正確答案：A參考解析：該在建工程開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（萬(wàn)元）。(29.)關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的（）。A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期D.建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊正確答案：D參考解析：本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷(xiāo)售（含預(yù)售）的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重香。參見(jiàn)教材P330。(30.)當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勾法正確答案：A參考解析：本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見(jiàn)教材P349。(31.)關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.實(shí)際估價(jià)中同一路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度可以不同B.相同條件下臨街深度越深的地塊，累計(jì)深度價(jià)格修正率越大C.路線(xiàn)價(jià)為若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格D.運(yùn)用線(xiàn)路價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊正確答案：A參考解析：路線(xiàn)價(jià)法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。A項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。例如，某個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度一般設(shè)定為18m；如果臨街深度大多為25m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度一般設(shè)定為25m。(32.)某工業(yè)用房占地面積5000m2,容積率1.5,土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬(wàn)元。A.1000B.3000C.3800D.4400正確答案：D參考解析：本題考查的是補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算。新容積率=（5000x1.5+2500）/5000=2.0;補(bǔ)地價(jià)=（5600x2-2400）x5000=4400（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P385。(33.)在國(guó)有土地上房屋證收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因索的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：B參考解析：本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見(jiàn)教材P413,(34.)關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或?qū)?lái)B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致正確答案：C參考解析：C項(xiàng)，不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。AB項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過(guò)去或?qū)?lái)，是由估價(jià)目的決定的。D項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書(shū)之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。(35.)關(guān)于估價(jià)師聲明的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證C.未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名D.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說(shuō)明正確答案：B參考解析：B項(xiàng)，估價(jià)師聲明應(yīng)寫(xiě)明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證。A項(xiàng)，不得將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。C項(xiàng)，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在估價(jià)師聲明上簽名。D項(xiàng)，鑒證性估價(jià)因?yàn)橐蔼?dú)立、客觀、公正”，所以估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶(hù)滿(mǎn)意”；不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。多選題（共15題，共15分）(36.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要表的說(shuō)法，正確的有（）。A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.估價(jià)對(duì)象由估價(jià)托人和估價(jià)目的雙重決定C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型選取D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是估價(jià)目的。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。參見(jiàn)教材P33。(37.)評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說(shuō)明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地扳B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)正確答案：A、C、D參考解析：在未做特殊說(shuō)明的情況下，房地產(chǎn)的定著物要列入估價(jià)范圍，選項(xiàng)CD均屬于定著物；選項(xiàng)A屬于建筑物實(shí)物中的裝飾裝修。參見(jiàn)教材P49、76。(38.)關(guān)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論和評(píng)估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方最高出價(jià)≥成交價(jià)格≤賣(mài)方最低要價(jià)B.在買(mǎi)方的市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向賣(mài)房最低要價(jià)C.市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是短期均衡價(jià)格D.在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)E.當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。參見(jiàn)教材P95、97。(39.)關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場(chǎng)價(jià)值B.在合法利用下，（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤(rùn)C(jī).在現(xiàn)狀利用為最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值E.同一估價(jià)目的、價(jià)值類(lèi)型下，不能同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。在合法利用下，必然有（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）>將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤(rùn)。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。(40.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：A、D、E參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類(lèi)。①房地產(chǎn)外部因素可再分為：a．人口因素；b．制度政策因素；c．經(jīng)濟(jì)因素；d．社會(huì)因素；e．國(guó)際因素；f．心理因素；g．其他因素。②房地產(chǎn)自身因素可再分為：a．房地產(chǎn)實(shí)物因素；b．房地產(chǎn)權(quán)益因素；c．房地產(chǎn)區(qū)位因素。BC兩項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)的自身因素。(41.)下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例B.收貧法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平正確答案：A、D參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。（1）在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；（2）在運(yùn)用收貧法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低；（3）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；（4）在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P171。(42.)估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地幵發(fā)程度E.容積率正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。土地實(shí)物狀況，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、土壊、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。參見(jiàn)教材P196。(43.)預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為170萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%則下列說(shuō)法中正確的有（）。A.該房地產(chǎn)未來(lái)第30年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬(wàn)元E.該房地產(chǎn)的資本化率為18%正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-（n-1）b=0,170-8（n-1）=0,n=22.25。V=（170/8%-8/8%2）[1-1/（1+8%）22.25]+8/8%x22.25/（1+8%）=1118.58（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P225。(44.)運(yùn)用成本法對(duì)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在減值或增值調(diào)整時(shí)，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（）。A.項(xiàng)目選址不當(dāng)B.建設(shè)成本偏高C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否客觀D.工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣E.該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況正確答案：A、D、E參考解析：新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣以及該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。例如，采用成本法測(cè)算某個(gè)新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，雖然它們實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，或者無(wú)論誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)都需要這么多支出，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)應(yīng)予以減價(jià)調(diào)整。(45.)關(guān)于建筑物壽命的說(shuō)法，正確的有（）。A.利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)壽命B.對(duì)建筑物進(jìn)行更新改造可使達(dá)筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實(shí)際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟(jì)壽命之和為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命正確答案：A、E參考解析：本題考查的是年限法。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，建筑物經(jīng)過(guò)了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都能得到延長(zhǎng)；選項(xiàng)CD錯(cuò)誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。參見(jiàn)教材P298。(46.)關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說(shuō)法，正確的有（）。A.各項(xiàng)收入，支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的值B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的影響E.測(cè)算后續(xù)幵發(fā)利潤(rùn)時(shí)，要求利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)相匹配正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，動(dòng)態(tài)分析法下，將各項(xiàng)收入、支出折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，動(dòng)態(tài)分折法要考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的影響。參見(jiàn)教材P323-333。(47.)關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取幵發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)幵發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所有對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等C.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無(wú)形收益D.對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收貧法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值E.可以運(yùn)用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：A、C參考解析：本題考查的是幵發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。參見(jiàn)教材P332?333。(48.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)運(yùn)用的說(shuō)法，正確的有（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法一般不適用對(duì)估價(jià)對(duì)象當(dāng)前價(jià)格水平的測(cè)算或估價(jià)B.對(duì)價(jià)格存在明顯季節(jié)波動(dòng)的估價(jià)對(duì)象適宜采用移動(dòng)平均法消除季節(jié)波動(dòng)影響C.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合方程Y=a+bX的參數(shù)a、b通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預(yù)測(cè)方法的主要依據(jù)是估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)歷史價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律E.可以用來(lái)比較兩類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展?jié)摿φ_答案：C、D、E參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，而非季節(jié)波動(dòng)。參見(jiàn)教材P352。(49.)關(guān)于路線(xiàn)價(jià)區(qū)段的說(shuō)法，正確的有（）。A.路線(xiàn)價(jià)區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位M相鄰的臨街土地劃為同一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段C.兩個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段的分界線(xiàn)，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)D.較長(zhǎng)的繁華街道，可根據(jù)地價(jià)水平差異劃分為兩個(gè)以上的路線(xiàn)價(jià)區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線(xiàn)，將該街道兩側(cè)視為不同的路線(xiàn)價(jià)區(qū)段正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段。在劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段。參見(jiàn)教材P370。(50.)關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法，正確的有（）。A.所有適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價(jià)方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價(jià)D.影劇院一般適用比較法和成本法估價(jià)E.市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法正確答案：B、E參考解析：A項(xiàng)，只要是估價(jià)對(duì)象在理論上適用的估價(jià)方法，都應(yīng)初步入選，不得隨意取舍，但每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備的條件。有些估價(jià)對(duì)象因其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會(huì)限制某些在理論上適用的估價(jià)方法的實(shí)際運(yùn)用。因此，在前面已根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價(jià)方法。B項(xiàng)，現(xiàn)成的商品住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，理論上一般適用比較法、收益法和成本法估價(jià)；C項(xiàng)，商鋪具有收益性，即便現(xiàn)在空置，也可以采用收益法評(píng)估。D項(xiàng)，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收縮性，不宜選用比較法，適用收益法；E項(xiàng)，在建的商品住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、賓館等市場(chǎng)依據(jù)不充分，不宜采用比較法、收益法，理論上一般適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法估價(jià)。判斷題（共15題，共15分）(51.)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。有效毛收入乘數(shù)＝房地產(chǎn)價(jià)格/有效毛收入；房地產(chǎn)價(jià)格＝10×10＝100（萬(wàn)元）；資本化率＝凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格＝（10－2.5）/100＝7.5%。參見(jiàn)教材P268。(52.)在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，可能高于其理論價(jià)格。參見(jiàn)教材P6。(53.)房屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P18。(54.)某宗建設(shè)用地紅線(xiàn)內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線(xiàn)內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因索。參見(jiàn)教材P54,(55.)房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值。正確答案：正確參考解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能通受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失）。參見(jiàn)教材P102。(56.)在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是稅收制度政策。一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見(jiàn)教材P139。(57.)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最髙最佳利用原則。參見(jiàn)教材P153。(58.)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。參見(jiàn)教材P192。(59.)比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況倜整，是把可比實(shí)例在其自身下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。參見(jiàn)教材P195。(60.)有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)持走使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。(61.)運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時(shí)，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?lèi)。參見(jiàn)教材P305。(62.)再假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完成后定房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)定房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)下定價(jià)值。（）正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)；一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程和趨勢(shì)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷確走。參見(jiàn)教材P351。(63.)基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。參見(jiàn)教材P384。(64.)在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。（）正確答案：正確參考解析：本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在低押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣(mài)等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對(duì)象的范圍可能應(yīng)有所不同。參見(jiàn)教材P401。(65.)運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來(lái)確定。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展