第九章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述概念企業(yè)為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。范圍已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置土地除外。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。其他方式取得的投資性房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量成本模式參照固定資產(chǎn)和使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)的后續(xù)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行折舊或攤銷。公允價(jià)值模式不需對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。注意企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。公允價(jià)值模式計(jì)量的條件投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。第二節(jié)成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)賬戶設(shè)置初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)處置一、賬戶設(shè)置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、初始計(jì)量外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)其他方式取得的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)環(huán)宏公司計(jì)劃2008年4月購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。4月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，合同約定自寫字樓購(gòu)入之日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。5月1日，環(huán)宏公司購(gòu)入寫字樓，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付價(jià)款共計(jì)1000萬(wàn)元。環(huán)宏公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)10000000

貸：銀行存款10000000（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)開發(fā)成本在建工程投資性房地產(chǎn)例9-3恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×8年4月12日，恒環(huán)公司與豐盛公司簽訂了租賃合同，合同約定，待恒環(huán)公司開發(fā)的寫字樓完工后，豐盛公司立刻租入該寫字樓。4月20日，恒環(huán)公司完成該寫字樓的建造工程，其在建造開發(fā)該寫字樓時(shí)共發(fā)生開發(fā)成本1700萬(wàn)元。當(dāng)日，租賃合同生效，作為租賃期開始日。恒環(huán)公司采用成本模式對(duì)該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓17000000

貸：開發(fā)成本17000000（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租自用土地使用權(quán)停止自用，該用于資本增值1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品例9-4恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，4月20日，恒環(huán)公司完成一寫字樓的建造工程，該寫字樓在建造過程中共發(fā)生開發(fā)成本1700萬(wàn)元。5月5日，恒環(huán)公司與豐盛公司就此寫字樓簽訂租賃合同，合同約定，恒環(huán)公司將此寫字樓出租給豐盛公司使用，租賃開始日為5月10日。恒環(huán)公司尚未對(duì)該寫字樓計(jì)提減值準(zhǔn)備。恒環(huán)公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。解答4月20日，寫字樓建造完工。借：開發(fā)產(chǎn)品17000000

貸：開發(fā)成本170000005月10日，租賃開始日。借：投資性房地產(chǎn)17000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品170000002.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備例9-5環(huán)宏公司擁有一棟辦公用寫字樓，20×8年5月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，合同約定自5月10日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。20×8年5月10日，該棟辦公樓的賬面余額為10000000元，已計(jì)提折舊500000元。環(huán)宏公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)10000000

累計(jì)折舊500000

貸：固定資產(chǎn)10000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）500000三、后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的攤銷和減值投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出改良支出修理支出例9-6恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已將一寫字樓出租給環(huán)宇公司該寫字樓的成本為2400萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同規(guī)定，環(huán)宇公司需要在租賃期內(nèi)，每月通過銀行轉(zhuǎn)賬支付租金120000元。恒環(huán)公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。每年計(jì)提的折舊額=24000000/20=1200000（元）每月計(jì)提的折舊額=1200000/12=100000（元）借：其他業(yè)務(wù)成本100000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）100000借：銀行存款120000

貸：其他業(yè)務(wù)收入120000例9-72008年12月31日，恒環(huán)公司發(fā)現(xiàn)一采用成本模式計(jì)量的已出租寫字樓出現(xiàn)減值跡象，經(jīng)過減值測(cè)試，發(fā)現(xiàn)該寫字樓的可收回金額為1500000元，此時(shí)該寫字樓的賬面價(jià)值為1800000元。恒環(huán)公司以前未對(duì)該寫字樓計(jì)提過減值準(zhǔn)備。借：資產(chǎn)減值損失300000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備300000例9-8環(huán)宏公司與大恒公司的寫字樓租賃合同即將到期，環(huán)宏公司決定合同到期后，對(duì)該寫字樓進(jìn)行重修裝修以提高其未來的租金收入。該寫字樓的原價(jià)為1500萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元。裝修過程中，環(huán)宏公司共發(fā)生支出80萬(wàn)元，上述支出均通過銀行存款轉(zhuǎn)賬形式支付。裝修完工之前，環(huán)宏公司與宏達(dá)公司已就此寫字樓簽訂租賃合同，合同規(guī)定，待裝修完工時(shí)，宏達(dá)公司立刻租入該寫字樓。環(huán)宏公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。解答將出租用寫字樓轉(zhuǎn)入裝修工程。借：在建工程12000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3000000

貸：投資性房地產(chǎn)15000000裝修過程中發(fā)生的裝修費(fèi)用。借：在建工程800000

貸：銀行存款800000裝修工程完工，出租給宏達(dá)公司。借：投資性房地產(chǎn)12800000

貸：在建工程12800000例9-9恒環(huán)公司對(duì)其出租給環(huán)宇公司的寫字樓進(jìn)行日常維修，維修過程中通過銀行存款轉(zhuǎn)賬方式支付維修支出2萬(wàn)元。恒環(huán)公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：其他業(yè)務(wù)成本20000

貸：銀行存款20000四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備例9-102008年5月20日，環(huán)宏公司將出租給伊東公司的一棟辦公用寫字樓收回作為自己經(jīng)營(yíng)管理場(chǎng)所。在轉(zhuǎn)換用途之前，環(huán)宏公司對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，該辦公樓的賬面價(jià)值1500萬(wàn)元，其中原價(jià)2000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊500萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn)20000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）5000000

貸：投資性房地產(chǎn)20000000

累計(jì)折舊5000000五、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)例9-11環(huán)宏公司將其出租給大華公司的寫字樓在租賃到期日予以出售，出售價(jià)款為800萬(wàn)元，環(huán)宏公司已收到購(gòu)貨方通過銀行轉(zhuǎn)賬支付的價(jià)款。環(huán)宏公司在出售該寫字樓時(shí)，該寫字樓的原價(jià)為1000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊400萬(wàn)元。環(huán)宏公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：銀行存款8000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入8000000借：其他業(yè)務(wù)成本6000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）4000000

貸：投資性房地產(chǎn)10000000第三節(jié)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)賬戶設(shè)置初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)處置一、賬戶設(shè)置投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益二、初始計(jì)量外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)其他方式取得的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)環(huán)宏公司計(jì)劃2008年4月購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。4月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，合同約定自寫字樓購(gòu)入之日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。5月1日，環(huán)宏公司購(gòu)入寫字樓，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付價(jià)款共計(jì)1000萬(wàn)元。環(huán)宏公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——成本10000000

貸：銀行存款10000000（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)開發(fā)成本在建工程投資性房地產(chǎn)——成本例9-14恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×8年4月12日，恒環(huán)公司與豐盛公司簽訂了租賃合同，合同約定，待恒環(huán)公司開發(fā)的寫字樓完工后，豐盛公司立刻租入該寫字樓。4月20日，恒環(huán)公司完成該寫字樓的建造工程，其在建造開發(fā)該寫字樓時(shí)共發(fā)生開發(fā)成本1500萬(wàn)元。當(dāng)日，租賃合同生效，作為租賃期開始日。恒環(huán)公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——成本15000000

貸：開發(fā)成本15000000（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租自用土地使用權(quán)停止自用，該用于資本增值1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：開發(fā)產(chǎn)品

資本公積——其他資本公積

例9-15恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，4月20日，恒環(huán)公司完成一寫字樓的建造工程，該寫字樓在建造過程中時(shí)共發(fā)生開發(fā)成本1700萬(wàn)元。5月5日，恒環(huán)公司與豐盛公司就此寫字樓簽訂租賃合同，合同約定，恒環(huán)公司將此寫字樓出租給豐盛公司使用，租賃開始日為5月10日。恒環(huán)公司尚未對(duì)該寫字樓計(jì)提減值準(zhǔn)備。恒環(huán)公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。解答4月20日，寫字樓建造完工。借：開發(fā)產(chǎn)品17000000

貸：開發(fā)成本170000005月10日，租賃開始日。假設(shè)租賃開始日，該寫字樓的公允價(jià)值為2000萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——成本20000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品17000000

資本公積——其他資本公積3000000解答4月20日，寫字樓建造完工。借：開發(fā)產(chǎn)品17000000

貸：開發(fā)成本170000005月10日，租賃開始日。假設(shè)租賃開始日，該寫字樓的公允價(jià)值為1500萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——成本15000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品170000002.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)

資本公積——其他資本公積

例9-16環(huán)宏公司擁有一棟辦公用寫字樓，2008年5月10日，環(huán)宏公司與大華公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，合同約定自寫字樓5月10日起，將其出租給大華公司，租賃期5年。2008年5月10日，該棟辦公樓的賬面余額為10000000元，已計(jì)提折舊800000元。環(huán)宏公司采用公允價(jià)值模式對(duì)該出租寫字樓進(jìn)行計(jì)量。解答假設(shè)租賃開始日，該寫字樓的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——成本12000000

累計(jì)折舊800000

貸：固定資產(chǎn)10000000

資本公積——其他資本公積2800000解答假設(shè)租賃開始日，該寫字樓的公允價(jià)值為800萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——成本8000000

累計(jì)折舊800000

公允價(jià)值變動(dòng)損益1200000

貸：固定資產(chǎn)10000000三、后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出改良支出修理支出（一）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸或借：公允價(jià)值變動(dòng)損益例9-17恒環(huán)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。恒環(huán)公司已將一寫字樓出租給環(huán)宇公司。2008年12月31日，該寫字樓的賬面價(jià)值為200萬(wàn)元，當(dāng)日，該寫字樓的公允價(jià)值為150萬(wàn)元。公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額=150-200=-50（萬(wàn)元）借：公允價(jià)值變動(dòng)損益500000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)500000例9-172009年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為220萬(wàn)元。公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額=220-150=70（萬(wàn)元）借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)700000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益700000（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出改良支出借：在建工程借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：投資性房地產(chǎn)——成本借：在建工程貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)——成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：在建工程例9-18環(huán)宏公司與大恒公司的一項(xiàng)辦公用寫字樓租賃合同即將到期，環(huán)宏公司決定合同到期后，對(duì)該辦公用寫字樓進(jìn)行重修裝修以提高其未來的租金收入。該寫字樓的原價(jià)為1500萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值增加300萬(wàn)元。裝修過程中，環(huán)宏公司共發(fā)生支出80萬(wàn)元，上述支出均通過銀行存款轉(zhuǎn)賬形式支付。裝修完工之前，環(huán)宏公司與宏達(dá)公司已就此寫字樓簽訂租賃合同，合同規(guī)定，待裝修完工時(shí)，宏達(dá)公司立刻租入該寫字樓。環(huán)宏公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。解答將出租用寫字樓轉(zhuǎn)入裝修工程。借：在建工程18000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本15000000——公允價(jià)值變動(dòng)3000000裝修過程中發(fā)生的裝修費(fèi)用。借：在建工程800000

貸：銀行存款800000裝修工程完工，出租給宏達(dá)公司。借：投資性房地產(chǎn)——成本15800000——公允價(jià)值變動(dòng)3000000

貸：在建工程18800000（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出修理支出借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款例9-19恒環(huán)公司對(duì)其出租給環(huán)宇公司的寫字樓進(jìn)行日常維修，維修過程中通過銀行存款轉(zhuǎn)賬方式支付維修支出2萬(wàn)元。恒環(huán)公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：其他業(yè)務(wù)成本20000

貸：銀行存款20000四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：投資性房地產(chǎn)——成本

例9-202008年5月20日，環(huán)宏公司將出租給伊東公司的一棟辦公用寫字樓收回作為自己經(jīng)營(yíng)管理場(chǎng)所。在轉(zhuǎn)換用途之前，環(huán)宏公司對(duì)該辦公樓采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。環(huán)宏公司在將該出租寫字樓轉(zhuǎn)為自用當(dāng)日該寫字樓的公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。該寫字樓的賬面價(jià)值為1500萬(wàn)元，其中，成本為1200萬(wàn)元，公允價(jià)值累計(jì)增值300萬(wàn)元。解答借：固定資產(chǎn)18000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本12000000——公允價(jià)值變動(dòng)3000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益3000000五、處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：投資性房地產(chǎn)——成本借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入例9-212008年