萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引

一、前言

隨著集團公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。

二、可行性報告內(nèi)容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)展中的地位；

2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。

附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要

注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項目周邊的社區(qū)配套

周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項目周邊環(huán)境

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況

5、危險源情況

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、通訊：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

項目用地現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的他項權(quán)力

4、土地的用途

5、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件

計劃手續(xù)

1、項目是否已經(jīng)立項

2、立項主體是否能夠變更

3、立項變更條件和時間

4、有關(guān)立項的政府文件

規(guī)劃手續(xù)

1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用地用途

4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件

土地手續(xù)

1、征地批文

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、拆遷安置補償

4、有關(guān)項目地塊的政府文件

項目用地取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序描述

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制

項目用地土地性質(zhì)變更的評估

1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

政策性風(fēng)險評估

政府資源利用的評估：

當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；

當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；

當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；

地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；

與政府合作關(guān)系。

政策變更對項目開發(fā)的影響：

城市規(guī)劃限制或更改；

突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風(fēng)險評估

1、合作方基本情況：

合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：

合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：

報批報建手續(xù)辦理

拆遷安置補償

付款內(nèi)容和條件

交地標準

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

4、合作風(fēng)險評估：

通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；

土地使用年限；

土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；

土地方的信用；

付款進度及與土地出讓土地手續(xù)的配合；

其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

三、總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述

¨形成時間

¨各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

¨購買人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況

¨開工量/竣工量

¨銷售量/供需比

¨平均售價

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

¨平均售價

¨開發(fā)規(guī)模

¨產(chǎn)品形式

¨平均消化率

¨平均容積率

¨物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點

6、結(jié)論：

¨區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

¨本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制

¨本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

¨本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

三、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍

2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

五、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析

一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排列。

2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例。

3、有強烈個性的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況、供水、排水、通訊、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念

1、設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。

2、技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：工程及銷售計劃

一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資等。并參照下面表格：

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟效益分析

1、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：

3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。

成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)成本每上升一定金額或上升一定百分比來比較，如：

售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升一定金額或上升一定百分比來比較，如：

容積率變動各項指標的變化

5、盈虧平衡點分析

1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/

2）保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積