2024上半年總結(jié)與展望（土地篇）目錄4614“供需縮量”特征明顯，整體偏冷與局部火熱并存 217467一、供需：供需兩端縮量未改，重點一二線城市土地收金靠前 2235（一）供需總量持續(xù)縮水，成交樓面價年內(nèi)起伏跌宕 217693（二）一線城市地價堅挺同環(huán)比雙升，京杭滬土地收金位居全國前三 327953二、熱度：整體低溫運行，局部區(qū)域點狀火熱 411432（一）溢價率年內(nèi)“先升后降”、總體低位徘徊，流拍率二季度加速降落 417946（二）二線城市“熱度升、流拍減”表現(xiàn)佳，三四線低溢價、高流拍并存 513680（三）城市點狀高熱、分化猶存，合肥、廈門等新一線城市一季度土拍火熱 610975三、房企：拿地金額顯著收縮，拿地聚焦、格局未變 723795（一）資金承壓下拿地金額顯著收縮，布局更加聚焦一二線城市 714722（二）拿地格局未變節(jié)奏微變，國央企、城投擔當兩大主力，民企活躍度小幅上升 83491四、預(yù)測：下半年土地市場整體熱度持續(xù)低溫運行，核心一二線城市仍有“地王”涌現(xiàn) 9摘要伴隨房地產(chǎn)市場供需求形勢逆轉(zhuǎn)，土地市場自2021年開始遭遇沖擊，供需規(guī)模、土地收金連年下滑。2024上半年，土地市場供需兩弱特征延續(xù)，整體偏冷與局部火熱并存。同時，房企拿地更加聚焦，國央企及地方城投仍在擔當兩大拿地主力，僅有少數(shù)地區(qū)本土民企活躍度尚可。然而，需要注意的是，在地方財政收入中，土地收入也起著不可或缺的作用，近兩年土地收入的下滑也在一定程度上加劇了地方的財政收入壓力，部分土地財政依賴度過高的城市，則需要進一步優(yōu)化調(diào)整財政收入結(jié)構(gòu)，謹防土地收入下滑加大財政壓力。另外，短期內(nèi)房企資金承壓、市場去化預(yù)期不足等仍是阻力，區(qū)域間熱度分化或?qū)⑦M一步加劇?！肮┬杩s量”特征明顯，整體偏冷與局部火熱并存一、供需：供需兩端縮量未改，重點一二線城市土地收金靠前（一）供需總量持續(xù)縮水，成交樓面價年內(nèi)起伏跌宕進入2024年，多地計劃供地規(guī)模仍有下滑趨勢，“少量多次”的供地模式也在沿用，加之房企拿地熱情普遍不高，土地市場供需規(guī)模持續(xù)“縮水”。同時，優(yōu)質(zhì)地塊仍在涌現(xiàn)，成交樓面價雖較去年同期高位有所下降，但仍處于中高位水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024上半年土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為15089萬㎡，同比下跌40.7%，較去年下半年下跌72.8%；成交規(guī)劃建筑面積11511.1萬㎡，同比下跌36.8%，較去年下半年下跌75.3%；成交樓面價為4893元/㎡，同比下跌17.1%，較2023下半年小幅上漲6.7%。備注：2024上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間截止至6月20日，下同。年內(nèi)土地供需規(guī)模低位運行，成交樓面價震蕩顯著。從月度數(shù)據(jù)來看，2024上半年土地供應(yīng)規(guī)模低位開場，首月供應(yīng)規(guī)劃建筑面積達近年來最低水平，僅1616萬㎡，2月以后實現(xiàn)穩(wěn)步“四連升”至5月供應(yīng)規(guī)劃建面為3525.1萬㎡，但仍較去年同期縮減3成；成交規(guī)模則是在2月份降至低點，單月成交規(guī)模僅1267萬㎡，自3月份起逐步上升。不同于前兩年持續(xù)攀升趨勢，今年土地市場供需規(guī)模處于“低位慢推進”狀態(tài)。此外，相比供需規(guī)模的“穩(wěn)”動，價格則波動更為明顯，大致呈現(xiàn)“N”字型走勢，2月、6月份價格達到高點，成交樓面價均超6500元/㎡；1、5月價格達年內(nèi)低點，大致在3700元/㎡水平。（二）一線城市地價堅挺同環(huán)比雙升，京杭滬土地收金位居全國前三各線城市2024上半年供需規(guī)模全線“縮水”，一線城市地價更顯堅挺。分能級城市來看，三四線城市土地供應(yīng)、成交規(guī)模較去年同期縮減幅度相對較小，同比分別下降38.8、34.1%；一二線成交同比降幅分別為39.1%、45.9%。從成交樓面價來看，一二線城市表現(xiàn)好于三四線，與房企拿地聚焦核心板塊或脫不開關(guān)系，其中，一線城市在高價地頻頻涌現(xiàn)下，成交樓面價堅挺上行，環(huán)比漲超15%，同比增長7.7%；二線城市也有上行跡象，成交樓面價較去年下半年小幅增長5.4%，但不及去年同期水平；三四線成交樓面價同環(huán)比均下跌約20%。從土地收金來看，2024上半年全國土地收金同比縮減近半，總體表現(xiàn)不及預(yù)期。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024上半年全國土地成交金額為5633.9億元，較去年下半年下降73.6%，較去年同期下降47.6%。從土地出讓金TOP20城市榜單來看，重點一二線城市一如往期，收金排行更為靠前。其中，2024上半年北京以783.7億元位居全國首位，占比近14%，不過今年上半年北京土拍總體熱度并不高，攬金規(guī)模高企主要受“宅產(chǎn)配”組合地塊等高價地供應(yīng)增多的拉動。杭州以660.8億元位居土地出讓金第二，今年以來，杭州持續(xù)保持較為活躍的土地出讓節(jié)奏，截至目前，已完成了五批次土拍，成交規(guī)劃建筑面積達506.9萬㎡，憑借規(guī)模優(yōu)勢以及局部火熱拉動整體收金表現(xiàn)不俗。上海位居第三，2024上半年土地出讓金達441億元。另外，可以看到，土地收金TOP20城市中一二線城市有19城，占據(jù)絕對份額，如西安、成都、南京等均是土地市場不容忽視的中堅力量。二、熱度：整體低溫運行，局部區(qū)域點狀火熱（一）溢價率年內(nèi)“先升后降”、總體低位徘徊，流拍率二季度加速降落進入2024年，土地市場熱度稍有起色，上半年平均溢價率低位微升，流拍率高位微降。數(shù)據(jù)顯示，2024上半年全國土地平均溢價率為4.17%，較去年下半年上升0.63%，較去年同期下降2.24%；流拍率為14.25%，較去年下半年下降1.23%，較去年上半年下降0.75%。從土地溢價率及流拍率半年度走勢可以清晰看到，自2021下半年房地產(chǎn)市場進入下行周期以來，土拍溢價率及流拍率全面進入平穩(wěn)階段，溢價率維持低位運行，流拍率則在高位徘徊，進入2024年，房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整過程，房企資金承壓，商品房去化難，土拍熱度改善有限。從年內(nèi)月度來看，溢價率大致呈現(xiàn)“先升后降再企穩(wěn)”的走勢，土拍熱度恢復(fù)波折緩慢。在優(yōu)質(zhì)地塊頻推以及房企補倉情緒階段性回升下，3月份溢價率達年內(nèi)小高峰，為6.06%，隨后連續(xù)2月下降，5月份溢價率降至最低1.92%，6月低位微升至2.09%。流拍率改善跡象則相對明顯，年內(nèi)基本呈“震蕩下行”走勢，二季度較一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，僅為5.78%。雖然土地市場熱度回升緩慢，但流拍減少也釋放了一定的積極信號。（二）二線城市“熱度升、流拍減”表現(xiàn)佳，三四線低溢價、高流拍并存分等級城市來看，溢價率方面，2024上半年各線城市溢價率水平均不及去年同期，二線城市在部分城市放開限價以及優(yōu)質(zhì)地塊頻推的帶動下，溢價率水平居高且環(huán)比漲勢顯著；三四線熱度較去年上半年略微回升，一線城市則熱度下降更為明顯，溢價率同環(huán)比全部下降。數(shù)據(jù)顯示，2024上半年一線城市平均溢價率4.28%，較去年同期下降3.25個百分點，較去年下半年下降1.15個百分點；二線城市溢價率4.72%，同比下降1.3個百分點，環(huán)比上升1.44個百分點；三四線城市溢價率3.11%，同比下降3.15個百分點，環(huán)比上升0.08個百分點。流拍率方面，各線城市流拍率均價去年同期有所下降，二線改善跡象更為明顯，同環(huán)比均現(xiàn)下滑態(tài)勢，一線和三四線城市則流拍率高于去年下半年。數(shù)據(jù)顯示，2024上半年一線城市平均流拍率最小，為3.03%，同比下降0.3個百分點、環(huán)比上升0.34個百分點；二線城市流拍率7.12%，同環(huán)比分別下降1.99、4.47個百分點；三四線流拍率最大，為17.94%，較去年同期下降1.1個百分點，環(huán)比上升0.33個百分點。（三）城市點狀高熱、分化猶存，合肥、廈門等新一線城市一季度土拍火熱縱觀2024上半年土地市場，雖然整體熱度平平，但仍有部分熱點城市土拍現(xiàn)階段性火熱局面。從22個重點一二線城市來看，整體與全國趨勢一致，普遍一季度土拍熱度高于二季度。再結(jié)合各地溢價率走勢大致分為四類城市，一是熱度提升，代表城市有成都、武漢、合肥、廈門、長沙等新一線城市，其中以合肥為例，2024年一季度土拍火熱開場，平均溢價率高達27.5%，更是誕生了新的單價、樓面價地王；同時，成都、杭州等在住房限購全面取消等政策利好下，市場信心獲提升且逐步蔓延至土拍市場，今年上半年尤其是一季度土地成交熱度明顯高漲。二是北京、濟南、福州、天津4城所展現(xiàn)出的熱度穩(wěn)健，近三年土拍熱度基本維持在相對平穩(wěn)的水平；三是熱度下降城市，廣州、大連、西安、深圳4城更為明顯，溢價率水平低于去年；四是持續(xù)低溫型，主要包括長春、沈陽2個東北城市。整體來看，今年房企拿地延續(xù)謹慎姿態(tài)，城市間土拍熱度的競爭更加聚焦在地塊質(zhì)量、樓市穩(wěn)定性以及項目收益空間等方面，因此，對比一線城市高成本投入的壓力、三四線樓市去化難的壓力，新一線城市優(yōu)勢或逐步凸顯出來，土拍局部火熱、熱點城市頻現(xiàn)“地王”似乎也在預(yù)期之內(nèi)。三、房企：拿地金額顯著收縮，拿地聚焦、格局未變（一）資金承壓下拿地金額顯著收縮，布局更加聚焦一二線城市2024上半年，房企資金持續(xù)承壓，加之市場預(yù)期不足，房企更加傾向收緊投資，總體拿地金額進一步下滑。從監(jiān)測的重點100家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2024上半年100家房企總權(quán)益拿地金額為1731億元，較2023上半年下降57.21%，較去年下半年下降68.81%，總權(quán)益拿地金額創(chuàng)近年來新低。同時，房企拿地更加聚焦一二線城市，三四線城市拿地金額占比持續(xù)縮小。數(shù)據(jù)顯示，二線城市拿地份額持續(xù)最大且進一步上升，2024上半年占比達56.9%，較去年下半年上升6個百分點；一線城市基本維穩(wěn)，占比為39.2%，較去年下半年小幅回落1.6個百分點，但仍明顯高于2021年以前水平；三四線城市占比顯著縮小至3.9%，較去年下半年下降4.5個百分點，創(chuàng)2018年以來新低。（二）拿地格局未變節(jié)奏微變，國央企、城投擔當兩大主力，民企活躍度小幅上升2024上半年房企拿地格局未變，國央企及城投平臺持續(xù)擔當兩大主力，不過節(jié)奏發(fā)生輕微改變，民營房企占比略有提升，主要系部分城市本土企業(yè)拿地踴躍的帶動，比如依舊是民企爭奪主戰(zhàn)場的杭州。同時，總的來看，2022年是房企格局改變的明顯分界點，在2021年及以前，民企房企拿地步伐更為“囂張”，然而進入2022年，房地產(chǎn)市場下行壓力逐步蔓延，民營房企受困于資金壓力，拿地步伐收斂，自此國央企及城投平臺逐漸擔當拿地主力，城投兜底現(xiàn)象逐步深入。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024上半年國央企權(quán)益拿地金額占比40%，較2023年持平，代表企業(yè)有建發(fā)、華潤、中海以及中建系等，其中，建發(fā)房產(chǎn)憑借269.2億元奪得2024上半年權(quán)益拿地金額冠位，華潤置地權(quán)益拿地金額143.5億元位居榜三。地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年44%降至42%，但整體占比仍然處于略微領(lǐng)先地位，TOP20榜單中有石家莊城發(fā)投、泉州城建、錢江新城3家，拿地金額全部呈現(xiàn)上升態(tài)勢；民營房企占比仍然最小，由2023年16%升至18%，代表企業(yè)主要分別兩類，一是以綠城、龍湖等為代表的頭部品牌民企，扎根市場多年，土地儲備相對穩(wěn)健，二是以濱江集團、大華集團等為代表的區(qū)域優(yōu)質(zhì)民企，主要以深耕大本營為主，持續(xù)活躍于本地土拍市場。四、預(yù)測：下半年土地市場整體熱度持續(xù)低溫運行，核心一二線城市仍有“地王”涌現(xiàn)2024上半年，土地市場整體表現(xiàn)一般，供需兩端持續(xù)“縮水”，熱度回升曲折、緩慢，局部升溫、拿地聚焦等特征更為凸顯。由于房企資金承壓、市場去化預(yù)期不足等仍是阻力，預(yù)測在這樣的背景下，下半年土地市場整體熱度將延續(xù)低溫運行，房企拿地持續(xù)謹慎態(tài)度，但不乏核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍現(xiàn)火熱局面。具體體現(xiàn)在：1、供需規(guī)模增長。結(jié)合以往全年土地市場供需量“前低后高”特征，預(yù)計今年下半年土地市場供應(yīng)節(jié)奏將會有明顯加快，成交規(guī)模也隨之上升。下半年供需規(guī)模將較上半年提升，但全年供需規(guī)模不及去年。2、整體熱度以“穩(wěn)”為主，核心一二線城市仍有“地王”涌現(xiàn)。由于房企資金情況并未完全好轉(zhuǎn)，預(yù)計下半年高溢價拿地出現(xiàn)的可能性不大。同時對于房企來說，一二線因為產(chǎn)業(yè)吸引人口等要素存在，改善需求旺盛，聚焦一二線似乎已成常態(tài)，核心地塊更能刺激房企競爭。3、房企拿地格局基本定型。在行業(yè)整體資金流動性不足下，民營房企承壓更大，預(yù)計下半年國央企和地方城投仍為兩大拿地主力，民營房企仍然謹慎入場。附:版權(quán)聲明本報告系諸葛啟航（蘇州）科技有限公司（以下簡稱“諸葛科技”）自主研究分析形成，本報告的知識產(chǎn)權(quán)歸諸葛找房所有。未經(jīng)諸葛科技書面授權(quán)，任何個人和機構(gòu)不得擅自轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式復(fù)制發(fā)布或發(fā)表本報告，且任何個人和機構(gòu)（無論是否獲得轉(zhuǎn)載權(quán)或使用權(quán)）不得在未得到諸葛科技書面確認的前提下擅自刪減、編輯、修改本報告之內(nèi)容。已經(jīng)獲得諸葛科技授權(quán)的個人和機構(gòu)在使用本報告時，需遵循以下規(guī)則：（1）注明報告來源于“諸葛數(shù)據(jù)研究中心”；（2）在授權(quán)范圍內(nèi)進行使用或轉(zhuǎn)載；（3）是以新聞性或其他經(jīng)諸葛科技確認的合理用途為使用目的的合理、善意引用；（4）不得對本報告內(nèi)容原意進行曲解、修改；（5）使用本報告之內(nèi)容不得進行以下任意行為，否則自負由此產(chǎn)生的全部法律責任和不利后果：任何損害或可能損