土地財政對房價的影響實證研究—以杭州市為例目錄TOC\o"1-1"\h\u25864土地財政對房價的影響實證研究—以杭州市為例 117785【關鍵詞】土地財政；房價；土地出讓金 131150引言 29125一、文獻綜述 215465二、土地財政對房價影響的作用機制分析 415891三、杭州市土地財政及房價的現(xiàn)狀分析 728996四、杭州市土地財政對房價影響的實證分析 815152五、結論與政策建議 14【摘要】文章首先對國內(nèi)土地財政的定義、構成及出現(xiàn)的原因等進行了描述。以杭州市為例，基于2007-2021年杭州市政府國有土地使用權出讓收入與商品房均價等數(shù)據(jù)，分析土地財政對房價影響的作用機制。經(jīng)實證分析得出結論土地財政對房價存在正向的影響作用并且土地財政收入每變動1%，隨之而來房價水平將同向變動0.1412%。【關鍵詞】土地財政；房價；土地出讓金引言2021年3月5日，李克強總理在十三屆全國人大四次會議說房子是用來住的，不是用來炒的。會大力解決青少年住房困難等問題，緩解所有青年人等緩解住房困難見2021政府工作報告。土地財政與房價一直是人們關注的熱點問題。面對房價越漲越烈的態(tài)勢，面對人們抑制房價的呼聲，近來，中央政府出臺了許多措施來抑制房價的過快上漲，然而房價卻依然居高不下見2021政府工作報告一、文獻綜述（一）土地財政的定義及構成研究對于土地財政的定義及構成，不同的學者有不同的觀點。程瑤（2012）認為土地財政就是地方政府利用所管轄的土地所有權和管理權獲取利益，再進行財政收支活動與利益分配關系，具體做法是政府通過土地稅收、土地融資、土地使用權轉讓等方式獲得利益來增加財政支出能力。駱祖春（2012）認為土地財政是地方政府建立的一套財政收支活動與利益分配的關系體制。趙燕菁、宋濤（2019）在增長轉型這一大框架下區(qū)分并定義了“土地金融轉引自《過去40年是土地金融，未來40年才是土地財政》轉引自《過去40年是土地金融，未來40年才是土地財政》衡量土地財政的標準也有很多的說法，有些人認為只用土地出讓金，還有更多的人認為應該還包括從土地上獲得的稅收和隱形收入。當然我認為土地財政是包括稅收和隱形收入的，畢竟這都是從土地這一自然資源中所得到的收入。（二）土地財政產(chǎn)生的原因研究土地財政出現(xiàn)的原因，各個人們各抒己見。但總的來說，大部分學者認為與我國1995年起實行分稅制制度有關。我國實行的分稅制改革對地方政府財政收入造成了較大的影響，這導致土地財政的日益膨脹。分稅制改革以后，地方政府所正我的能夠征稅的東西變得非常少，而地方政府有承擔著許多要大花錢的項目，沒有辦法，地方政府不得不將目光投向了土地。還有就是近郊農(nóng)民雖然掌握著土地的使用權，但是農(nóng)民一直處于社會發(fā)展的地緣地帶，近郊的農(nóng)民也希望通過拆遷來獲得他們這輩子都轉不了的錢，在此情況下，土地財政財政性與中國35個主要的城市中和民眾的盼望中。（三）土地財政對房價的影響研究駱祖春（2012）認為地方政府對土地財政的依賴對地價和房價都具有推動作用，地方政府對土地財政的依賴在一定程度上通過地價傳導到房價，對房價產(chǎn)生一定影響。宮汝凱(2015)認為以收支不平衡為基礎研究土地財政和房地產(chǎn)的關系最終得出的結果是土地財政影響財政不平衡，進而影響到房價，這說明土地財政在財政不平衡和房價水平之間充當中間變量的角色。許冰婭（2019）認為在中國土地主要歸國家所有的土地制度使得政府對房價有較大的影響力，而扭曲的土地價格會導致房價的畸形發(fā)展。范建雙、周琳及虞曉芬（2021）通過實證研究得出結論：土地財政和土地市場發(fā)育對房價的直接影響和空間溢出效應均顯著為正，土地市場發(fā)育在土地財政與房價的影響過程中起到調(diào)節(jié)作用，并強化了土地財政對房價的影響。要使地方政府從土地財政中走出來，一方面必須改革現(xiàn)行的財稅制度，打破政府對土地的絕對壟斷權，改善地方事權。另一方面，地方政府應建立多元化的長效的投資機制，并斷絕地方官員想要通過土地謀政績來獲得升遷的想法。國內(nèi)還有一些學者認為土地財政對房價并沒有明顯的影響作用，甚至有學者提出存在抑制作用。王斌和高波(2011)研究發(fā)現(xiàn)，房價上漲的根本原因是中央政府的晉升激勵制度，土地財政水平對房價上漲有抑制作用。張浩(2016)認為去除土地價格因素之外，人們對房價的預期明顯能提升房價水平，因此人們對于房地產(chǎn)價格的預期更重要。二、土地財政對房價影響的作用機制分析無疑，土地財政的發(fā)展和房價的漲跌是息息相關的，土地財政究竟如何影響房價？土地財政并不是直接對房價產(chǎn)生影響，而是通過影響土地價格進而影響房價。我們可以從分稅制改革與中央政府政績考核制度對土地財政的影響、土地財政對土地價格的影響、城市化與土地供需情況、地方投融資需求以及中央對房價的調(diào)控政策等四個方面進行分析。（一）制度對土地財政的影響從1994年分稅制改革使得中央與地方“財權”和“事權”出現(xiàn)不平衡。地方政府財政收入大幅降低，而在公共事務和服務中應承擔的任務和職責卻無減少，財政支出數(shù)額龐大，在這種情況下，地方政府不得不利用自己獨享的土地出讓金及與土地相關的房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等來彌補龐大的財政支出，由此形成了土地財政模式即地方政府以地生財。與此同時，正值我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的階段，提高經(jīng)濟增長成為中央政府和地方政府的工作重心。地方GDP成為了中央政府對地方政府官員的主要考核標準之一。地方政府官員在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程快速推進的現(xiàn)狀下，為了增加自己的政績，獲得升遷的機會，就很大程度上依靠進行招商引資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動地方GDP的增長，而且，各地方政府官員之間存在著政績競爭的現(xiàn)實問題，這也成為地方政府過度依賴土地財政主要的的“背后推手”之一。（二）土地財政對土地價格的影響隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，區(qū)域面積不斷向城郊外溢。地方政府著眼于城郊農(nóng)村的土地，依賴土地財政的地方政府不得不將土地使用權以高于征地成本很多的價格出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由此獲得土地財政與征地成本兩者之間較大的利益空間。土地發(fā)展權的缺失也助長了地方政府以地生財。土地發(fā)展權是變更土地性質(zhì)的權利，它不同于土地所有權的概念，是從土地所有權中分離出來的物權。根據(jù)我國的《憲法》、《農(nóng)村土地承包法》和《土地管理法》等法律法規(guī)，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，原則上農(nóng)民可以利用土地發(fā)展權實現(xiàn)自身收益的轉變，但根據(jù)《土地管理法》農(nóng)村土地發(fā)展權的行使權由國家政府部門來行使，農(nóng)民卻缺乏對農(nóng)村土地的發(fā)展權，使得農(nóng)民喪失了利用土地發(fā)展權獲得收益的權利和機會。自分稅制改革以來，地方政府財政收入大幅度下降，面對巨大的財政收支缺口的填補壓力，地方政府不得不利用農(nóng)村土地發(fā)展權缺失，依靠對土地的壟斷攫取土地出讓的收益。地方政府對國有土地使用權出讓收入的依賴使得地方政府不得不提高土地使用權出讓的價格，來滿足它龐大的財政支出。但是，由此帶來了土地價格的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用較高的成本來獲得土地的使用權，而以盈利為經(jīng)營目標的他們會將獲得土地使用權的成本附加到商品房價格中。政府通過調(diào)整土地供給來實現(xiàn)對土地價格的控制。在地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的雙重作用下，土地價格一漲再漲。（三）城市化對土地供需與房價的影響2000年，我國城市化率僅為36.22%，截止2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率提高到60%以上。一方面，在城鎮(zhèn)化進程不斷推進的過程中，大量的人口涌入城鎮(zhèn)，政府通過供給大量的土地給開發(fā)企業(yè)來滿足入城人員的住房需求，并且隨著可支配收入的增加，許多農(nóng)村富裕家庭也會選擇在城鎮(zhèn)購買商品房居住。由于土地是自然資源，并非應用價格理論的商品，所以土地的價格更多由供需關系來決定。因此，城市化和工業(yè)化進程的推進使得土地供需關系緊張，供不應求，供求關系使得土地價格上漲，進而推動商品房價格的上漲。（四）地方投融資對土地財政的影響隨著我國城鎮(zhèn)化速度加快和國家對于經(jīng)濟發(fā)展的重視，地方改善投融資環(huán)境，資金需求巨大。地方政府強烈的融資欲望來自地方政府財權和事權的不匹配而又必須為維護政府公信力和保護民眾，遵守不得以政府名義舉債的禁令，地方政府融資平臺在這樣的背景下應運而生，在資本市場中的出鏡率越來越高。但是，地方政府融資平臺作為新事物在很多方面都存在不規(guī)范問題，例如運營管理、投融資等方面，尤其在違規(guī)舉債融資問題上，這導致地方政府背上了許多債務。而近年來地方政府在財力方面乏力增長，在加上中央對地方政府債務監(jiān)管越來越嚴格愈加嚴厲，在這種情況下，地方政府不得已進一步擴大土地財政的規(guī)模，獲取更多的土地使用權出讓收入，來滿足區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展及各行各業(yè)的投融資需求。（五）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍然龐大，這說明房地產(chǎn)投資額持續(xù)較快發(fā)展，房地產(chǎn)市場依然是一片繁榮的景象。2021年4月16日國家統(tǒng)計局公布了2021年3月的70城房價數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)現(xiàn)實，70個主要城市商品房價格環(huán)比漲幅與上月相比基本持平，同比漲幅繼續(xù)上升。四個一線城市房價繼續(xù)上漲，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4％，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0％，這說明房地產(chǎn)市場房價過高的問題仍在加劇。土地財政就是地方政府利用土地所有權和管理權獲取利益，獲取財政收入，再進行財政收支活動和利益分配的過程。分稅制改革后，地方政府財權、事權不匹配，形成地方財政缺口，為經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施建設等原因，地方政府通過賣地來獲得收入，進行地方的可持續(xù)建設。土地財政與房價息息相關，所以土地財政問題的解決應該要考慮房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素；同樣抑制房價也應該考慮土地財政問題的解決。地方政府通過出讓土地取得的收入持續(xù)增加，房價也在不停的上漲。人們不禁會聯(lián)想到是不是土地財政在“幕后”是操縱商品房價格上漲。我們可以通過一個傳導機制來推測土地財政收入對房價的影響。地方政府為增加財政收入和解決城鎮(zhèn)居民住房問題而選擇將國有土地使用權暫時出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開放企業(yè)在既有高額成本的情況下又追逐利益，抬高商品房銷售價格。而隨著城鎮(zhèn)化進程的推進和收入水平的提高，部分經(jīng)濟條件較好的人們既有需求也有能力購買商品房。這其中涉及的經(jīng)濟學理論包括供求理論、消費理論、收入分配理論、成本理論等等。由此我們做出以下兩點假設。假設1：房價與土地財政收入正相關。假設2：隨著土地財政收入的增加，房價上漲。三、杭州市土地財政及房價的現(xiàn)狀分析（一）杭州市土地財政現(xiàn)狀分析分稅制改革后杭州利用土地財政發(fā)展經(jīng)濟，GDP不斷增長，經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進、穩(wěn)中提質(zhì)。但隨后，國際經(jīng)濟形勢開始下滑，杭州市面臨著經(jīng)濟轉型的壓力和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的急迫任務，同時國家出臺相關調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策，杭州市面臨財政收入增收的巨大難題。杭州市面對著復雜嚴峻的宏觀經(jīng)濟條件，嚴峻的外部形勢和多年不良發(fā)展方式留下的弊端，但它通過多途徑增收，尤其是阿里巴巴和世博會經(jīng)濟效應的發(fā)展，相應的使得，財政收入在2015-2016年實現(xiàn)增幅再次升高。自2017年起，杭州市就采取措施試圖降低對土地財政的依賴程度，但并未取得很好的成績，土地財政收入占財政總收入的比例依舊很高。與此同時，杭州城市化不斷發(fā)展，截至2019年末，杭州的城鎮(zhèn)化率達到78.5%，這意味著有越來越多的市民正在成為“杭州人”，城市規(guī)模的擴大，基礎設施建設支出增加，這些因素都使得杭州的財政支出不斷擴大，進而對土地財政的依賴程度不斷加深。2016-2019年，杭州市土地財政收入迅猛增長。2016年，杭州市通過賣地收入1612億元，相比前一年漲幅翻番；2017年達到2120億元，漲幅30%；2018年又高達2442.9億元，不僅超過了北京、上海、廣州還有深圳等一線城市，而且取得了全國唯一破2000億元的桂冠；2019年前7個月杭州土地財政收入在全國35個主要城市中名列前茅。注：數(shù)據(jù)來自《國家統(tǒng)計年鑒》（二）杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析伴隨著杭州經(jīng)濟的騰飛，城鎮(zhèn)人均可支配收入的增加，城市化的不斷推進，杭州的商品房價格也水漲船高。杭州作為新一線城市，商品房價格一直居高不下，對于許多想要在杭州扎根生活的外來普通工薪階層來說，解決住房問題市他們面臨的最重要的問題。杭州作為一個網(wǎng)紅城市，讓許多來自偏遠地區(qū)的年輕人向往，許多人在大學畢業(yè)或者不上學以后選擇來杭州發(fā)展，但是他們都住在離市區(qū)較遠的租房里，買房成為他們最大的訴求，但是杭州的房子又不是大家說能買就就買的起的。許多杭州本土人非常有錢，買房成為他們獲得收入作為投資的大多數(shù)選擇。由于阿里巴巴的總部在杭州，會有大批向往計算機和互聯(lián)網(wǎng)的青年學生把杭州作為生活城市的選擇，這就是大企業(yè)的帶動效應。但是這些人往往來自比較生活比較難的家庭，他們買杭州的房子當然非常難了。四、杭州市土地財政對房價影響的實證分析（一）模型構建1.被解釋變量本文在選用房價數(shù)據(jù)時參考了《國家統(tǒng)計年鑒》公布的商品房平均銷售價格，這個平均價格具有混合性。它的計算公式是報告期內(nèi)的各類商品房屋的銷售總額除以銷售總面積。品房的銷售價格因成本、利潤、稅金以及地段、質(zhì)量、朝向、材料差價等多種因素的影響而高低不等，采用平均銷售價格能夠很好的避免這些因素的影響。對房價數(shù)據(jù)作取對數(shù)運算處理，主要目的是通過取對數(shù)縮小數(shù)據(jù)的絕對數(shù)值，并且數(shù)據(jù)的性質(zhì)和相關關性并不會因為取對數(shù)之后改變。但取對數(shù)后壓縮了變量的尺度，數(shù)據(jù)變得更加平穩(wěn)。同時模型的共線性和異方差性也會消弱。表4.1被解釋變量定義表變量名稱變量符號變量類型變量定義房價HP被解釋變量商品房平均銷售價格2.解釋變量土地財政收入作為本文的解釋變量，學術界對它的衡量指標的選取尚未達成一致，目前比較受認可的主要有兩種。一種是僅以國有土地使用權出讓收入作為土地財政收入的衡量指標，另一種是以國有土地使用權出讓收入與房地產(chǎn)相關稅費之和作為土地財政收入的衡量指標。本文采用第二種衡量指標，以國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金收入及房產(chǎn)稅之和來衡量土地財政收入。表4.2解釋變量定義表變量名稱變量符號變量類型變量定義土地財政收入LF解釋變量國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金收入及房產(chǎn)稅之和(億元)3.控制變量選取城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)住戶年人均可支配收入、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資等變量作為控制變量。這些指標都與商品房銷售平均價格有密切關系。表4.3控制變量說明變量名稱變量符號變量類型變量定義城鎮(zhèn)化水平UR控制變量人口城鎮(zhèn)化率（%）人均可支配收入PI控制變量城鎮(zhèn)住戶年人均可支配收入（元）房屋竣工面積CH控制變量房屋竣工面積（萬平方米）房地產(chǎn)本年完成投資RC控制變量本年房地產(chǎn)完成投資（億元）4.模型設定本文在參考了許多文獻，考慮了通過取時間序列對數(shù)的方式降低變量的尺度，并且起到緩解異方差影響的作用下，構建如下模型：ln其中，C為常數(shù)項，b1至b5為待估參數(shù)，δ為殘差項。本文用Eviews6軟件對時間序列數(shù)據(jù)進行處理，得出以下具體結果。（二）數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計分析本文以杭州市為例研究土地財政對房價的影響機制，選用2007-2019年杭州市的面板數(shù)據(jù)進行實證分析。房價（HP）選用來源于2008-2020《國家統(tǒng)計年鑒》中杭州市的商品房平均銷售價格（元/平方米）作為代理變量。土地財政收入（LF）以國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金收入及房產(chǎn)稅之和為衡量標準,計量單位是億元，這三個數(shù)據(jù)都來自于杭州市財政局歷年在杭州財政網(wǎng)站公布的該年預算執(zhí)行情況。城鎮(zhèn)化水平（UR）我認為采用歷年的《浙江省人口主要數(shù)據(jù)公報》中的人口城鎮(zhèn)化率較為合適。房屋竣工面積（CH）和房地產(chǎn)完成投資（RC）的數(shù)據(jù)都來源于《國家統(tǒng)計年鑒》。人均可支配收入（PI）選用來源于《杭州統(tǒng)計年鑒》中的城鎮(zhèn)住戶年人均可支配收入。表4.4主要變量的描述性分析變量計量單位樣本數(shù)平均值標準差最大值最小值HP元/平方米1315133.155425.1225922.007616.00LF億元13720.61393.991399.01210.68UR%1374.113.1178.5069.01PI元1341709.7714420.7966068.0021689.00CH萬平方米131377.49401.062085.61836.95RC億元131848.33988.083396.75518.79從4.4以看出商品房平均銷售價格的最大值為25922元/平方米，最小值為7616元/平方米，平均值為15133.15元/平方米，說明在2007-2019年間杭州市房價增長迅猛，不同年份存在著較大的差異。和房價有著相同情況的是土地財政收入，短短13年，杭州市通過出讓土地使用權而上獲得的收入就從210億上升到了720億。杭州市的人口城鎮(zhèn)化利率和人均可支配收入一直在持續(xù)上升。通過房屋竣工面積和房地產(chǎn)完成投資額的數(shù)據(jù)我們也可以從側面看出商品房從開發(fā)到售賣最后交由業(yè)主這一系列服務在這些年得到了大力發(fā)展。表4.5主要變量的相關性分析CorrelationHPLFURPICHRCHP1.000000LF0.9183651.000000UR0.9004470.7741901.000000PI0.9352030.7958610.9427211.000000CH0.7235820.6236810.8219040.8767291.000000RC0.8946330.7541340.9447910.9911510.8786961.000000由表4.5以看出各個變量間相關性檢驗的結果，在10%的顯著性水平下，房價（HP）和土地財政收入（LF）的相關系數(shù)是0.9184，說明二者存在正相關關系，土地財政收入帶動了房價的上漲，這初步驗證了我們的假設1。除此之外，城鎮(zhèn)化水平、居民人均可支配收入與房價的相關系數(shù)也達到了0.9以上，這符合現(xiàn)實經(jīng)濟社會的情況。（三）實證檢驗單位根檢驗防止出現(xiàn)偽回歸是進行單位根檢驗的主要目的。因為本文采用時間序列數(shù)據(jù)，而時間序列數(shù)據(jù)獨有的特點是大多數(shù)情況下不平穩(wěn)的，所以非常有必要進行單位根檢驗。而我采用ADF檢驗來判斷各個序列是不是平穩(wěn)的。在Eviews6中，可以依據(jù)AIC值、SC值以及HQ值最小準則來選擇使用截距項、趨勢項還是無。表4.6單位根檢驗情況變量檢驗形式（C,T,K）ADF檢驗值5%顯著性水平上的檢驗值P值檢驗結果LN(HP)(C,T,2)-2.753475-3.9333640.2398不平穩(wěn)LN(LF)(C,T,2)-3.984400-3.9333640.0469平穩(wěn)LN(UR)(C,T,K)LN(PI)(C,T,K)LN(CH)(C,T,K)LN(RC)(C,T,K)DLN(HP)(C,T,K)-1.793843-1.9777380.0705平穩(wěn)***DLN(LF)(C,T,K)-4.543254-3.2126960.0070平穩(wěn)**DLN(UR)(C,T,K)-3.418998-3.1753520.0341平穩(wěn)**DLN(PI)(C,T,K)-3.051177-3.1753520.0607平穩(wěn)**DLN(CH)(C,T,K)-3.658479-3.2126960.0257平穩(wěn)**DLN(RC)(C,T,K)-1.604114-1.9881980.0993平穩(wěn)***從檢驗結果來看，被解釋變量LN(HP)原序列不平穩(wěn)，故取LN(HP)的一階差分序列進行檢驗，得出結果是LN(HP)的一階差分序列在10%的顯著性水平上平穩(wěn)。依次檢驗LN(LF),LN(UR),LN(PI),LN(CH),LN(RC),得出結論LN(LF)、LN(UR)、LN(PI)、LN(CH)的一階差分序列在5%的顯著性水平上平穩(wěn)；LN(RC)的一階差分在10%的顯著性水平上平穩(wěn)。接下來我們將通過協(xié)整檢驗來分析同階差分序列的協(xié)整關系。協(xié)整檢驗使較為簡單的兩步法的E-G檢驗對殘差序列做協(xié)整檢驗。第一步，對LN(LF),LN(UR),LN(PI),LN(CH),LN(RC)就進行簡單回歸，生成殘差序列；第二步，對生成的原序列殘差進行單位根檢驗。據(jù)協(xié)整檢驗的一般規(guī)律可知，檢驗方程中應該選擇原序列和什么都不含有，得到伴隨概率為0.0003，所以拒絕原假設，我們可以認為殘差序列不含有單位根，殘差序列為平穩(wěn)的殘差序列，這意味著解釋變量LN(HP)與被解釋變量LN(LF),以及控制變量LN(UR),LN(PI),LN(CH),LN(RC)存在協(xié)整關系。誤差修正模型采用原序列的回歸結果殘差進行對模型的回歸分析，從而得到回歸系數(shù)和T值。表4.7回歸結果回歸系數(shù)T值常數(shù)項C0.0255970.3507DLN(LF)0.1417840.0001DLN(UR)0.1264190.0001DLN(PI)0.1154310.0165DLN(CH)-0.3840310.0001DLN(RC)-0.6228050.0009ECM(-1)-1.8394940.0007R20.989706F-statistic80.12000Prob0.000083（四）實證結果分析根據(jù)表10.1的回歸結果可以看出，誤差修正模型擬合程度在98%左右。說明這個模型構建程度很好。模型中的土地財政收入及其他控制變量均經(jīng)過t檢驗，參數(shù)顯著并且數(shù)值符號也符合現(xiàn)實經(jīng)濟意義。根據(jù)模型可知，土地財政收入在1%的水平上顯著并且系數(shù)是0.141784，這表明土地財政收入每變動1%，隨之而來房價水平將同向變動0.14178%，此結論與假設2相同，符合本文的預期。同時也可以看出城鎮(zhèn)化水平對房價的推動作用，城鎮(zhèn)化水平的系數(shù)是0.126419，并且也在1%的水平顯著，這表明城鎮(zhèn)化水平每變動1%，房價水平將上漲0.126419%。五、結論與政策建議（一）分析結論正如我們預測的結果一樣，土地財政收入對房價存在比較顯著的正向影響作用。土地財政規(guī)模隨著地方政府對土地財政的依賴的高升而高升。地價上漲使得房地產(chǎn)行業(yè)成本上漲進而銷售價格上漲。正逢中國經(jīng)濟社會快速發(fā)展和改變的時候，城鎮(zhèn)化發(fā)展，人口增多，對房產(chǎn)的需求增大，進而房價上升。中央多次推出政策調(diào)控各地商品房價格，這也對房價有一定的影響。土地資源日漸稀缺，這樣的背景下，土地出讓價格一直持續(xù)上漲，進一步反映在商品房的銷售價格上。（二）政策建議高房價給許多年輕人太大的壓力，對于經(jīng)濟發(fā)展也不是一個好的影響，畢竟年輕人是帶動消費的主力軍，如果他們將錢全部用于儲蓄之后在用于買房，會壓低市場的消費能力。沒有消費，經(jīng)濟發(fā)展如何進行下去呢？這樣給民生事業(yè)也帶來不好的影響，大批沒有房子的年輕人選擇不結婚、不生育，他們找的借口都是沒有房子。更給民生事業(yè)的發(fā)展帶來不好影響。這就需要政府的及時調(diào)整并管控房地產(chǎn)市場，把它引導在健康發(fā)展的道路上。綜合上述研究結果，從財稅制度，房屋供給等幾個方面提出以下政策建議。1.降低地方政府對土地財政的依賴，拓展其他途徑合理增加財政收入所以當務之急是推動當前財政體制改革，更合理地分配中央與地方之間的財力事權范圍，降低地方政府面臨地財政壓力，從而減輕地方政府想要通過土地獲得收入地利益驅(qū)動力。而土地資源是不可再生的，用完就沒有了，所以地方政府要開拓不同的其他途徑來合理增加財政收入并積極構建穩(wěn)定的長效的非常多來源渠道的財政收入機制。房地產(chǎn)行業(yè)早已發(fā)展成我國國民經(jīng)濟重要地組成部分，它的穩(wěn)定發(fā)展對我國經(jīng)濟穩(wěn)定健康高效發(fā)展具有重要影響。許多專家提出開征房產(chǎn)稅以此來完善地方稅收體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場運行。征收房產(chǎn)稅，一方面能夠建立長期穩(wěn)定的財稅制度，另一方面，規(guī)范地方政府通過土地獲得收入的行為，加強對土地的規(guī)劃管理，公開陽光地以地生財。2.增加保障房供給，促進房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展城市的貧富差距較大，對于低收入家庭，政府應該主導加快保障房的建設，這在縮小貧富差距、改善民生以及促進社會穩(wěn)定的同時起到刺激消費的作用。抑制城市高房價的舉措可以從消費和供給兩方面著手，消費方面，提高城鄉(xiāng)居民尤其低收入居民的消費能力；供給方面，大力發(fā)展保障性住房建設，引導建立穩(wěn)定且可持續(xù)的房屋租賃市場，一定程度上增加房地產(chǎn)供應，緩和供需矛盾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。3.加強對輿論的正向引導，建立完善的房地產(chǎn)市場信息披露機制現(xiàn)在出現(xiàn)許多不良營銷號和媒體，散播不實的土地財政和房地產(chǎn)市場的消息，使許多人獲得的相關知識是虛假的，所以應該營造有利于房價穩(wěn)定的輿論環(huán)境。地