洋房市場研究1.西安洋房市場發(fā)展研究2.重點洋房項目專題分析2016年1月洋房市場表現(xiàn)：浐灞市場表現(xiàn)良好，成交量居于全市首位，為185套，遠超于曲江、長安、經(jīng)開區(qū)域。物業(yè)類型供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）成交金額（元）成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）浐灞10250.0076247,256,47127761.911858906.32城北0.00000.000——城東0.00000.000——城南0.00022,297,0602936.54177592.97城內(nèi)0.00000.000——城西0.00000.000——高新0.0002,898,283423.4436844.61經(jīng)開0.00042,180,0814401.11249583.96曲江0.000115,476,81711180.685310328.25長安7512.186641,885,0815199.27328055.95全市17762.18142471,993,79351902.953149093.78西安洋房樣本采集主要遵循二個標準，1.東郊區(qū)域；2西安最新入市洋房項目；中鐵琉森水岸龍湖源著綠地城恒大江灣龍湖香醍萬科金域東郡天朗曲院庭香高科麓灣龍湖花千樹項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率（含高層）龍湖花千樹1800008000002.92（一期）恒大江灣160000——1.8（首期）中鐵琉森水岸2000004270001.6萬科金域東郡1753336860003.9天朗曲院庭香1000002500002.5高科麓灣37477412000002.3（當(dāng)期）龍湖源著1000002400002.02014年以來新入市洋房項目包含龍湖花千樹、綠地城、天朗曲院庭香、中鐵琉森水岸、萬科金域東郡以及恒大江灣項目，其中萬科、恒大、中鐵、龍湖源著處于待售階段。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研項目產(chǎn)品類型面積段（㎡）月均去化（套）年去化（㎡）價格（元/㎡）總價段（萬元）預(yù)計年去化（㎡）龍湖香醍平層147-16520336008400110—15055560躍層205-31062196011000200—350龍湖源著平層142-157//預(yù)計7500107-120本年任務(wù)量5億進行估算為55000躍層167-251//預(yù)計11000185-305龍湖花千樹平層147-17022396007000103-1302014年4億銷售額，截至目前去化61680躍層226-2468220808500-12000192-300恒大江灣平層125/////躍層136-195////中鐵琉森水岸平層129-164//750097-123/躍層161-225////萬科金域東郡平層129-147//9500124-133/躍層129-203//10000129-270天朗曲院庭香平層133533258000-9000100-1202014年1億銷售額8750躍層135-1727542510000-12000140-170高科麓灣平層135-170354908000108-13625020躍層123-2017195309000-10000110-190綠地城平層1571324492900014099012躍層214-247277452011000-12000235-270洋房整體保持較快去化速度，平層均價8000-9000元/㎡，月均去化12套左右，躍層均價10000-12000元/㎡，月均去化7套左右數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研項目名稱樓層面積區(qū)間（㎡）成交均價（元/㎡）龍湖香醍國際社區(qū)9+1底躍310110009+1頂躍205109009+1平層147-16584006+1底躍310108006+1頂躍205114006+1平層147-1658500龍湖源著9+1底躍231-251預(yù)計110009+1頂躍167-176預(yù)計90009+1平層142-157預(yù)計75007+1底躍231-251預(yù)計120007+1頂躍167-176預(yù)計110007+1平層142-157預(yù)計8000龍湖花千樹8+1底躍246-255120008+1一躍二226-23585008+1頂躍226110008+1平層147-1707000項目名稱樓層面積區(qū)間（㎡）成交均價（元/㎡）天朗曲院庭香6+1底躍135-139120006+1頂躍172100006+1平層1338000高科麓灣6底躍153-155100006頂躍12390006平層13580006+1底躍177-191100006+1頂躍20190006+1平層1708000綠地城6底躍214-247110006頂躍220110006平層1579000中鐵琉森水岸6+1底躍161-198/6+1頂躍225/6+1平層129-1647500恒大江灣6+1底躍136/6+1頂躍195/6+1平層125/萬科金域東郡9+1底躍232-270100009+1頂躍129-203109009+1平層129-1479500洋房市場主要分為兩類產(chǎn)品，以龍湖香醍、高科麓灣、綠地城為代表的“TOWNHOUS系列”和以龍湖源著、萬科金域東郡為代表的“底躍+平層+頂復(fù)系列”數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研洋房市場產(chǎn)品面積逐漸趨小化，以2014年以來入市項目天朗曲院庭香、萬科金域東郡、恒大江灣為代表，經(jīng)濟型洋房開始成為市場主流項目名稱龍湖香醍高科麓灣龍湖花千樹綠地城龍湖源著天朗曲院庭香中鐵琉森水岸萬科金域東郡恒大江灣平層面積區(qū)間（㎡）147-165135-170147-170157142-157133129-164129-147125項目名稱龍湖香醍高科麓灣龍湖花千樹綠地城龍湖源著天朗曲院庭香中鐵琉森水岸萬科金域東郡恒大江灣底躍面積區(qū)間（㎡）310153-191226-255214-247231-251135-139161-198129-154136項目名稱龍湖香醍高科麓灣龍湖花千樹綠地城龍湖源著天朗曲院庭香中鐵琉森水岸萬科金域東郡恒大江灣頂復(fù)面積區(qū)間（㎡）205123-201226220167-176172225129-203195數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研項目名稱實得面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型樓層價格（元/㎡）地下室車位挑高客廳面積（㎡）花園露臺面積（㎡）面積（㎡）產(chǎn)權(quán)計容銷售情況功能位置銷售方式面積（㎡）龍湖香堤國際社區(qū)265205四室頂復(fù)10800無地下室地下一層通體車位另售25-30無

無

60390-460310四室底躍11000150有產(chǎn)權(quán)計容出售游戲區(qū)、健身房、會客廳地下一層通體車位另售無入戶花園80-150無155-172147-165三-四室平層8500無地下室地下一層通體車位另售無無無無龍湖源著252-286167-176三變四室頂復(fù)待定無地下室地下一層通體車位另售25-30無無80331-351231-251四室底躍待定100-300有產(chǎn)權(quán)計容出售游戲區(qū)、健身房、私人會客室地下一層通體車位另售無下沉式庭院30無

152-167142-157四室平層待定無地下室地下一層通體車位另售無無無

無

龍湖花千樹306226四室頂復(fù)11000無地下室地下一層通體車位另售25-30無無60306-385226-235三-四室一躍二8500無地下室地下一層通體車位另售無前后花園60-200無344-335246-255五室底躍12000100-300有產(chǎn)權(quán)計容出售游戲區(qū)、健身房、私人會客室地下一層通體車位另售無下沉式庭院30無152-180147-170三-四室平層7000無地下室地下一層通體車位另售無無無無洋房附加值對比數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研萬科金域東郡129129三房平層9500無地下室地下車位另售無無無無147147三房平層9500無地下室地下車位另售無無無無169129三房頂復(fù)10000無地下室地下車位另售有無無40239203四房頂復(fù)10000無地下室地下車位另售有無無36349154四房底躍10000116.50無產(chǎn)權(quán)不計容贈送起居功能地下車位另售無前花園79無267129三房底躍10000103.44無產(chǎn)權(quán)不計容贈送起居功能地下車位另售無前花園35無項目名稱實得面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型樓層價格（元/㎡）地下室車位挑高客廳面積（㎡）花園露臺面積（㎡）面積（㎡）產(chǎn)權(quán)計容銷售情況功能位置銷售方式面積（㎡）中鐵琉森水岸275225三房頂復(fù)待定無地下室地下車位另售有無無50129-163129-163三房平層7500無地下室地下車位另售無無無無161-164161-164四房平層7500無地下室地下車位另售有無無無294198三房底躍待定96無產(chǎn)權(quán)不計容贈送起居功能地下車位另售有前送花園30無338161四房底躍待定93無產(chǎn)權(quán)不計容贈送起居功能地下車位另售有前后花園84無271180四房底躍待定71無產(chǎn)權(quán)不計容贈送起居功能地下車位另售無后花園20無恒大江灣139125三房平層待定無地下室地下車位另售無無無14

237195四房頂復(fù)待定無地下室地下車位另售有無無52331136三房底躍待定20有產(chǎn)權(quán)計容銷售起居功能地下車位另售有前后花園80/100無洋房附加值對比數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研項目名稱實得面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型樓層價格（元/㎡）地下室車位挑高客廳面積（㎡）花園露臺面積（㎡）面積（㎡）產(chǎn)權(quán)計容銷售情況功能位置銷售方式面積（㎡）天朗曲院庭香143133四室平層9000無地下室地下通體車位另售無無無310135六室底躍1200089無產(chǎn)權(quán)不計容贈送臥室、健身房地下通體車位另售無南側(cè)花園86無262139五室底躍1200060無產(chǎn)權(quán)不計容贈送臥室、健身房地下通體車位另售無北側(cè)花園63無220172六室頂復(fù)10000無地下室地下通體車位另售無無無高科麓灣150123三室頂復(fù)9000無地下室地下車位（待定）另售無無27149135三室平層8000無地下室地下車位（待定）另售無無無307-351177-191三室底躍1000070-100無產(chǎn)權(quán)不計容贈送臥室、影音室、健身房地下車位（待定）另售無前后花園分給4戶面積待定無350201三室頂復(fù)9000無地下室地下車位（待定）另售無無31195170四室平層8000無地下室地下車位（待定）另售無無無260-290153-155四室底躍1000070-90無產(chǎn)權(quán)不計容贈送臥室、影音室、健身房地下車位（待定）另售無前后花園分給4戶面積待定無綠地城170157四室平層9000無地下室地下通體車位另售無無15265220五室頂復(fù)11000無地下室地下通體車位另售無無45270-310214-247五室底躍1100060有產(chǎn)權(quán)計容出售影音室、健身房地下通體車位另售無一層花園60無洋房附加值對比數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研2017下半年兩年周期后，預(yù)計市場洋房累計去化近55萬㎡，主要競品基本售完，潛在競爭壓力較小萬科金域東郡高科麓灣恒大江灣天朗曲院庭香龍湖源著中鐵琉森水岸龍湖花千樹洋房次級競品洋房主要競品規(guī)劃9棟洋房，總建筑面積約9萬㎡洋房剩余面積6萬㎡待售，洋房存量約為4萬㎡2014下半年開盤，洋房存量約為12萬㎡左右待售，洋房存量約為17.6萬㎡左右待售，洋房存量約為31萬㎡左右2014下半年入市，洋房存量約為12萬㎡左右整體去化近55萬㎡洋房市場研究1.西安洋房市場發(fā)展研究2.重點洋房項目專題分析底躍平層二躍三頂躍地下車庫西安龍湖香醍TOWN系列——包括底TOWN、頂TOWN和平層產(chǎn)品私家花園贈送地下室贈送下層前花園贈送入戶花園贈送2024/4/17為實現(xiàn)價值最大化，增加親地戶型數(shù)量，盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層西安龍湖香醍TOWN系列;底TOWN(-1F+1+2)220㎡2024/4/17優(yōu)勢部分劣勢部分地下空間的最大化延展地下空間的最大化延展增加親地性挑高及采光空間的處理獨立餐廚體塊獨立主臥套房及陽臺設(shè)計難得的書房陽臺2024/4/17西安龍湖香醍TOWN系列;中TOWN(2F+3F)190㎡增加親地性餐廳挑高的處理獨立餐廚體塊難得的書房陽臺為實現(xiàn)價值最大化，增加親地戶型數(shù)量，盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層南向高陽臺優(yōu)勢部分劣勢部分2024/4/17廚房陽臺獨立餐廚體塊北向?qū)掙柵_南向?qū)掙柵_優(yōu)勢部分劣勢部分2024/4/17西安龍湖香醍TOWN系列;中TOWN(5F+6F)220㎡獨立餐廚體塊廚房陽臺不同區(qū)位3個露臺北向?qū)掙柵_南向?qū)掙柵_主臥挑空優(yōu)勢部分劣勢部分2024/4/17天朗曲院香庭系列130-137㎡1臥房尺度的控制欠佳2臥房衛(wèi)生間的尺度控制欠佳3外部延展空間太小234生活陽臺的處理1寬廳設(shè)計三衛(wèi)的配置窗戶的處理優(yōu)勢部分劣勢部分2024/4/17總技術(shù)經(jīng)濟指標一、規(guī)劃凈用地面積180377㎡二、總建筑面積982072㎡地上建筑面積698458㎡其中小戶型住宅面積78400㎡SOHO辦公建筑面積122463㎡多層洋房建筑面積181800㎡高層住宅建筑面積186526㎡自持商業(yè)建筑面積65944㎡銷售商業(yè)建筑面積59825㎡幼兒園建筑面積3500㎡三、容積率3.87四、建筑密度39.32%五、綠地率30%六、住宅總戶數(shù)4471戶七、機動車位7844輛其中地面停車位565輛地下停車位7279輛龍湖花千樹洋房規(guī)劃龍湖花千樹總體規(guī)劃容積率為3.87，其中一期地塊的容積率為2.92，規(guī)劃的洋房以8+1的建筑形態(tài)出現(xiàn)，洋房的平層部分為140-170平米，躍層面積200-260平米。2024/4/171380023700地下室部分分割線二層地下室通道部分一層地下室通道部分平層建筑面積140低躍建筑面積220-160頂躍建筑面積220龍湖花千樹洋房產(chǎn)品形態(tài)20低密居所，純洋房社區(qū)，高端生活場中鐵琉森水岸洋房產(chǎn)品戶型配比表（地塊一）戶型面積戶型設(shè)計要求三房兩廳二衛(wèi)138-143㎡注重戶內(nèi)功能設(shè)計三房半兩廳二衛(wèi)150-160優(yōu)勢資源位置邊單元復(fù)式（底躍）160-180送地下室花園復(fù)式（頂躍）190-200客廳挑空送閣樓項目1#地塊以純洋房產(chǎn)品為主，但是平層產(chǎn)品占絕對主力；容積率：1.6低容積率；平層產(chǎn)品共占項目套數(shù)比為88%，躍層僅為12%；平層產(chǎn)品中大戶型平層產(chǎn)品占總套數(shù)的65.53%，因此解決本案核心問題應(yīng)從大戶型平層產(chǎn)品出發(fā)；樓層單元數(shù)6+1228+1310+1511+1192024/4/17平層A5戶型：建筑面積164㎡優(yōu)勢部分劣勢部分獨立餐廚體塊獨立的衣帽間三衛(wèi)的設(shè)置南向?qū)掙柵_獨立餐廚體塊，三房三衛(wèi)設(shè)計功能性更強，南北通透2024/4/17底躍A1戶型：建筑面積161㎡負一層使用面積93㎡優(yōu)勢部分劣勢部分花園空間的最大化延展獨立餐廚體塊為實現(xiàn)價值最大化，增加親地戶型數(shù)量，盡可能將地下一層贈送面積擴大，加入夾層面積和前后花園面積2024/4/17頂躍C4戶型：建筑面積225㎡贈送露臺約50㎡，客廳挑空優(yōu)勢部分劣勢部分獨立餐廚體塊南向?qū)掙柵_餐廳挑空主臥挑空贈送露臺獨立餐廚體，餐廳挑空增大贈送空間面積，贈送露臺增大空間的綠化氛圍2024/4/17底躍C1戶型：建筑面積198㎡地下贈送約96㎡，客廳挑空贈送前后花園約30㎡為實現(xiàn)價值最大化，增加親地戶型數(shù)量，盡可能將地下一層贈送面積擴大，加入夾層面積和前后花園面積2024/4/17底躍A3戶型：建筑面積180㎡地下贈送約71㎡，客廳挑空客廳挑高的處理花園空間增加親地性三衛(wèi)的設(shè)置為實現(xiàn)價值最大化，增加戶型客廳挑空空間，盡可能將地下一層贈送面積擴大，加地下一層花園面積2024/4/17花園洋房規(guī)劃參數(shù)規(guī)劃用途住宅、商業(yè)，商住

分期開發(fā)：五期（現(xiàn)在第一期）占地面積263畝公攤率22%洋房面積9萬綠化率41%建筑面積59萬容積率3.9洋房占比19%車位數(shù)配比1:1共5665個萬科金域東郡洋房樓層棟數(shù)單元套數(shù)總套數(shù)萬科金域東郡5F1棟5507106F3棟51807F1棟5709F1棟59010F1棟510011F2棟52202024/4/17花園空間增加親地性底躍K2戶型：建筑面積154.03㎡，地下贈送約116.50㎡，花園79㎡優(yōu)勢部分劣勢部分地下停車位地下夾層增大空間的最大化延展為實現(xiàn)價值最大化，增加親地戶型數(shù)量，盡可能將一層贈送面積擴大，加入夾層面積和花園面積2024/4/17優(yōu)勢部分劣勢部分底躍K1戶型：建筑面積129.27㎡，地下贈送約103.44㎡，花園35㎡花園空間增加親地性地下停車位為實現(xiàn)價值最大化，增加親地戶型數(shù)量，盡可能將一層贈送面積擴大，加入夾層面積和花園面積地下夾層增大空間的最大化延展2024/4/17優(yōu)勢部分劣勢部分獨立餐廚體塊獨立餐廚體塊南向?qū)掙柵_南向?qū)掙柵_獨立的衣帽間獨立的衣帽間2024/4/17露臺空間客廳挑高的處理頂躍K1戶型：建筑面積129.27㎡，贈送：露臺44㎡優(yōu)勢部分劣勢部分為實現(xiàn)價值最大化，增加戶型挑空空間，盡可能將頂躍贈送面積擴大，并贈送露臺花園面積2024/4/17頂躍K1戶型：建筑面積203.58㎡，贈送露臺36.3㎡客廳挑高的處理優(yōu)勢部分劣勢部分為實現(xiàn)價值最大化，增加戶型挑空空間，盡可能將頂躍贈送面積擴大，并贈送露臺花園面積項目基本信息總用地面積374775㎡總建筑面積