07一月2024房地產(chǎn)投資第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。1/7/20242二、投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物請(qǐng)注意以下項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。1/7/20243第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn)只有投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。1/7/20244成本模式公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)－成本投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)投資性房地產(chǎn)賬務(wù)核算涉及的主要科目

1/7/20245（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn)條件－只有在購(gòu)入的同時(shí)開(kāi)始出租初始計(jì)量成本模式下借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓等貸：銀行存款等投資性房地產(chǎn)下借：投資性房地產(chǎn)－成本（寫字樓）貸：銀行存款等（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn)條件－只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成的同時(shí)開(kāi)始出租1/7/20246初始計(jì)量成本模式下借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值模式下借：投資性房地產(chǎn)－成本貸：在建工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

第四節(jié)介紹1/7/20247第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量取得租金收入時(shí)借:銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入計(jì)提折舊時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1/7/20248（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，如公允價(jià)值高借：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益如賬面價(jià)值更高借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)1/7/20249例：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫字樓的造價(jià)為9000萬(wàn)元。20×7年l2月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9200萬(wàn)元。甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。1/7/202410甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：20×7年10月1日。甲公司開(kāi)發(fā)完成寫字樓并出租：借：投資性房地產(chǎn)——成本90000000貸：生產(chǎn)成本9000000020×7年l2月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)2000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益20000001/7/202411（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更注意：只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，并且作為會(huì)計(jì)政策變更處理。例：企業(yè)將出租的房產(chǎn)由成本計(jì)量模式改為公允價(jià)值模式，該房產(chǎn)原價(jià)9000萬(wàn)元，已提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8730萬(wàn)元，公允價(jià)值為9500萬(wàn)元。該企業(yè)按凈利潤(rùn)的10％計(jì)提盈余公積。借：投資性房地產(chǎn)－成本9500累計(jì)折舊270貸：投資性房地產(chǎn)8730利潤(rùn)分配－未分配利潤(rùn)69.3盈余公積7.71/7/202412第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。包括：投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。1/7/202413（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)1．采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）1/7/2024142．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)撻投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)（損失）貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)（利得）差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”1/7/202415（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1．采用成本模式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)1/7/2024162.采用公允價(jià)值模式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)－成本

公允價(jià)值變動(dòng)損益存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

資本公積－其他資本公積

注意：借方差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方差額計(jì)入“資本公積－其他資本公積”1/7/202417（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)－成本

公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）

資本公積－其他資本公積

注意：借方差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方差額計(jì)入“資本公積－其他資本公積”1/7/202418二、投資性房地產(chǎn)的處置（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置取得收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)1/7/202419（二）采