第一篇：市場分析篇第二篇:工程定位篇

第三篇:業(yè)態(tài)規(guī)劃篇

第四篇:建筑規(guī)劃篇

第五篇:交通規(guī)劃篇

第六篇:招商規(guī)劃篇

第七篇:經(jīng)或管理篇

第八篇:營銷企劃篇

第九篇:工程開展篇第一篇：市場分析篇

人口及人口結(jié)構(gòu)人均GDP及人均可支配收入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市性質(zhì)城市遠(yuǎn)景開展規(guī)劃及城市商貿(mào)流通業(yè)情況及分析目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為及分析工程SWOT分析1、人口及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)：

2006年末鄭州市人口總數(shù)734萬。其中非農(nóng)業(yè)人口257.6萬，城市中心區(qū)人口310.2萬左右。

表1：鄭州市歷年來人口及變動(dòng)情況表〔單位：萬人〕

從表1數(shù)據(jù)可以看出鄭州市人口情況變動(dòng)有如下幾個(gè)變化趨勢：

人口自然增長率自2000年以來逐年下降。

鄭州男女比例更趨于平衡。

隨著城市化的進(jìn)程加快，非農(nóng)業(yè)人口急劇增加。年份年末人口其中非農(nóng)業(yè)人口年人口自然增長率男女2004703.2338.36364.84252.93.82005716375.9340.1257.63.52006734385.35348.65266.43.3

2、人均GDP及人均可支配收入：

2006年鄭州城鄉(xiāng)居民收入增長較快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13135元，比上年增長14.6%；城鎮(zhèn)職工人均工資15024元，比上年增長11.8%。農(nóng)民人均純收入達(dá)4183元，增長15.2%。城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄12611元，比上年增加800元。住房、交通、通信和旅游、保健等消費(fèi)不斷升溫。

表2：鄭州市居民歷年收入水平變化情況表〔單位：元〕

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)2006年鄭州市在保持了05年國民經(jīng)濟(jì)高開高走、快速增長的良好勢頭根底上，全年完成生產(chǎn)總值２００１．５億元，增長15.7%。

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市性質(zhì)：

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，由2000年第一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例上調(diào)為4.4：52.9：42.7。其中效勞業(yè)增加值到達(dá)705.2億

鄭州市的產(chǎn)業(yè)定位為全國先進(jìn)的制造業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。將鄭州建設(shè)為現(xiàn)代汽車城、食品城、鋁工業(yè)城、服裝城、高科技產(chǎn)業(yè)城等；另一方面把河南省最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和制造業(yè)吸引集中到鄭州；提高鄭州第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和層次，建立全國重要的現(xiàn)代物流中心、商貿(mào)金融中心、現(xiàn)代文化旅游會(huì)展中心、高等教育基地、科技創(chuàng)新基地；

4、城市開展規(guī)劃：

鄭州市規(guī)劃將在2021年開展成為一個(gè)南北寬20公里、東西長70公里的帶狀城市。

4-1鄭州都市圈的５個(gè)開展主軸：

向東：沿“鄭汴一體化〞軸開展，

向西：沿“鄭洛工業(yè)走廊〞開展，

向南：沿“鄭州許昌一體化〞軸開展，

向西南：沿“鄭州——新密市——登封市〞軸開展

向北：跨越黃河開展。

4-2、城鎮(zhèn)體系：

鄭州市根據(jù)城鎮(zhèn)等級規(guī)模和職能分為三個(gè)層次：

一級：鄭州市中心城區(qū)；

二級：鞏義、榮陽、新密、新鄭、登封5市、上街區(qū)和中牟縣城；

三級：共66個(gè)建制鎮(zhèn)。主要沿隴海、京廣鐵路兩大經(jīng)濟(jì)走廊線分布。

4-3、交通體系

5、城市商貿(mào)流通業(yè)現(xiàn)狀：

2006年鄭州市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額822.2億元，同比增長16.4%。

鄭州市2006年消費(fèi)品市場運(yùn)行情況：市區(qū)商品零售額576.8億元，增長17.0%；市以下商品零售額171.2億元，增長14.9%，低于全市增長幅度。按行業(yè)情況分析，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額到達(dá)667.2億元，比上年增長16.0%；餐飲業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)130.2億元，比2005年增長19.3%。年份200420052006社會(huì)消費(fèi)品零售總額558.7706.7822.2按銷售地區(qū)分：1.市的零售額387.5493.1576.82.縣及以下的零售額171.2213.6245.4按行業(yè)分：1.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)459.9583.8667.22.住宿餐飲業(yè)80.2109.2130.23.其他行業(yè)18.613.714.8

5-1、百貨業(yè)現(xiàn)狀及分析：

丹尼斯、金博大、北京華聯(lián)、正道花園商廈是其中較有代表性的大型商場。他們在一定程度上代表了鄭州現(xiàn)代大型商業(yè)設(shè)施的整體經(jīng)營管理水平。整體可以概括為以下特點(diǎn)：

1、鄭州百貨多以單店形式出現(xiàn)，輔助業(yè)種自然附生在百貨公司周邊，百貨與輔助業(yè)種聯(lián)系不緊密，互相促進(jìn)作用力?。?/p>

2、鄭州百貨業(yè)多就市成商，在建筑形體、輔助設(shè)施等方面因簡就陋，針對目標(biāo)顧客層面的親和力不夠，對顧客吸引力度不大；

3、鄭州百貨業(yè)商品品類相對雜亂，品類涉及面廣，沒有真正細(xì)分市場下的專業(yè)百貨公司，或在細(xì)分市場下，做好了市場實(shí)際需求的供給，無視了市場引導(dǎo)層面的供給，品牌入駐方面還有很大空間；

4、鄭州百貨業(yè)目前效勞水平相比國內(nèi)一線城市，尚欠精耕細(xì)作，操作潛力巨大；

5、鄭州百貨業(yè)目前針對性營銷方式上略顯落后，提升空間較大。

5-2商業(yè)地產(chǎn)及購物中心現(xiàn)狀及分析：

鄭州商業(yè)地產(chǎn)尚處于初級階段，

的關(guān)鍵時(shí)期。

1.商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴(yán)重，工程缺少前期市場調(diào)查和籌劃，造成商業(yè)供給總量過剩，但結(jié)構(gòu)失調(diào)，存在結(jié)構(gòu)性缺口。

2.缺乏集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大型購物中心。現(xiàn)有商業(yè)工程功能普遍比較單一，注重購物，但無視綜合功能的開發(fā)。

3.具有城市代表意義的主題商業(yè)街還未形成。文化的，才具有生命力，一個(gè)商業(yè)工程所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)工程最為核心的競爭力。

4.開展商重開發(fā)而輕經(jīng)營，經(jīng)營方式落后。

5.缺乏專業(yè)的商業(yè)管理，商場效勞體系欠完善。初級階段問題重重

商業(yè)地產(chǎn)問題的根本原因是：

1、供求失衡：2、商圈中的各工程互補(bǔ)性差

3、附合性的工程多，創(chuàng)造性的工程少

故本工程在定位之初，首要是確定自己的商圈，并定位好工程在商圈中的位置，本工程從本質(zhì)而論，應(yīng)確立為地區(qū)型中心型高檔購物中心，商圈覆蓋范圍應(yīng)為整個(gè)河南省，核心商圈為鄭州市。故而與本商圈中的具體商場在目標(biāo)顧客層面上有一定程度的重合，所以要做好商品品類及商品檔次差異化的戰(zhàn)略準(zhǔn)備。商業(yè)地產(chǎn)集中分析：

1人均商業(yè)地產(chǎn)面積在平安線以內(nèi)：目前鄭州人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而興旺國家或地區(qū)人均一般為1.2平方米，〔上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積為1平方米，廈門人均商業(yè)地產(chǎn)面積為1.28平方米，深圳人均商業(yè)地產(chǎn)面積為0.96平方米，北京人均商業(yè)地產(chǎn)面積為0.7平方米〕

2、新建工程合圍本工程：集中在道路交通便捷，三環(huán)附近的地點(diǎn)，對城中央工程形成交通體系上的合圍之勢，集中表達(dá)了“方便商業(yè)〞的選址特點(diǎn)，為后市的汽車經(jīng)濟(jì)埋下了一記伏筆。

3、從成熟商圈向新興商圈延伸的布局特征：具有代表性的有：寶龍城市廣場。同時(shí)近2年來鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量偏大，競爭壓力增強(qiáng)。丹尼斯與大商針鋒相對，竭力擴(kuò)張精品百貨業(yè)；家樂福、世紀(jì)聯(lián)華等超商也是蓄勢待發(fā)。

4、商業(yè)地產(chǎn)根底仍比較薄弱：正處在從傳統(tǒng)的百貨業(yè)向成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)開展的過渡期。傳統(tǒng)的商業(yè)模式漸將打破，集旅游、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型復(fù)合商業(yè)工程悄然興起。如鄭州國貿(mào)中心、方圓創(chuàng)世。注重主題化、個(gè)性化、體驗(yàn)式的商業(yè)樓盤將是近2~3年鄭州商鋪市場的主流。

5-4、餐飲現(xiàn)狀及分析：

1、排名較高：2005年全國各省市餐飲業(yè)排名中以零售額497.5億元位居全國第六位。鄭州作為河南省首府，那么以增長率22.7位居全國城市排名第三位。隨著消費(fèi)者口味趨于多元化，鄭州形成包含傳統(tǒng)豫菜、中國各大菜系、快餐、西餐在內(nèi)各類飲食結(jié)構(gòu)。

2、兩極分化嚴(yán)重，也就是高檔餐廳的消費(fèi)和大排檔或路面小街鋪的消費(fèi)等兩種方式居多，

3、客單價(jià)較低：由于鄭州餐飲消費(fèi)的兩極分化現(xiàn)象較普遍，所以在人均消費(fèi)的價(jià)格上也必然是兩極分化，大多數(shù)人在外就餐主要是以燴面+烤餅的快餐形式，且人均消費(fèi)根本保持在8-10元以內(nèi)，而對于有一定講究的正規(guī)餐館其價(jià)位明顯要高，人均消費(fèi)根本保持在30-50元左右〔未含高檔海鮮酒樓〕

一、引進(jìn)連鎖餐飲企業(yè)應(yīng)向、協(xié)同品牌餐飲經(jīng)營

二、向特色、便捷、快餐化、高檔化同時(shí)開展

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢，進(jìn)一步弘揚(yáng)和開展國粹名菜，集八方之名菜做大做強(qiáng)

四、舉行各類飲食業(yè)營銷活動(dòng)：每年要舉辦一系列有聲勢、有影響力的飲食經(jīng)貿(mào)活動(dòng)。本工程餐飲態(tài)注重點(diǎn)

6、目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析：

1〕時(shí)間容忍度分析：

2〕受訪者經(jīng)常去的購物場所分析：

3〕20-30歲男女性購置服飾類的消費(fèi)分布情況分析

4〕30-40歲男女性購置服飾類的消費(fèi)分布情況分析

5、購物場所喜好分析：

選擇丹尼斯的占32.90%，選擇金博大的占23.36%，選擇百盛的占12.53%，選擇北京華聯(lián)的占8.07%，選擇正宏國際的占7.01%，選擇裕達(dá)國貿(mào)的占6.79%，選擇正道花園商廈的占5.10%，選擇去紫金山百貨的占3.16%，選擇中環(huán)百貨的占1.08%。

受訪者認(rèn)為選擇購物場所時(shí)考慮的第一重要因素情況：受訪者選擇交通方便的占22.4%,選擇購物環(huán)境的占17.1%,選擇品牌知名度高的占14.3%，選擇距離近的占12.9%，選擇附近多功能的占10.1%,選擇貨色齊全的占8.4%，選擇品質(zhì)好的占6.2%，選擇效勞好的占6.3%，選擇價(jià)格公正的占2.3%。

由于外部交通環(huán)境在本工程選址時(shí)已經(jīng)確定，屬于不可克服之原因，本方案中在交通規(guī)劃環(huán)節(jié)具體涉及內(nèi)部交通動(dòng)線規(guī)劃。而購物環(huán)境是可以創(chuàng)造并優(yōu)化的。消費(fèi)者對零售商業(yè)存在四種期待：

商品期待——希望在零售商那里能買到所需要的商品；

價(jià)格期待——希望在零售商那里能買到買得起的商品；

環(huán)境期待——希望店堂華美，光線明亮，有較好的購物環(huán)境和較便利的交通位置；

效勞期待——希望獲得銷售人員的微笑、導(dǎo)購、參謀、挑選、包裝和送貨等一系列好的效勞。

購物空間就是在商品交換中開展起來的，從原始的以物易物到集市貿(mào)易，擺攤設(shè)點(diǎn)，開店入室再到后來的購物中心，超級市場，綜合市場，專業(yè)商場，購物空間越來越重要。人、商品、購物空間三者的關(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)的交互關(guān)系，它們是構(gòu)成購物空間的三要素。

人和物是移動(dòng)的、相對動(dòng)態(tài)的，而且變化相對活潑。環(huán)境是相對靜態(tài)的。它的變化，首先是商家直接為追求商業(yè)利潤為消費(fèi)者建造和美化的。反映在商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)層面上，是注意選址、規(guī)劃布局、空間的組合設(shè)計(jì)、外觀與形象的設(shè)計(jì)。從建筑的特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合商場的類型和商品的特點(diǎn)以及環(huán)境、投資額等因素，對目前的狀況、商品和環(huán)境的可調(diào)整性以及相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的適應(yīng)性等特點(diǎn)做出正確分析、創(chuàng)造出使消費(fèi)者流連忘返的、滿足社會(huì)需要的特色空間。

購物環(huán)境

主要包括平面區(qū)域規(guī)劃、交通動(dòng)線設(shè)計(jì)、特色設(shè)計(jì)、商品陳列與空間運(yùn)用、公共設(shè)施的運(yùn)用以及購物空間的美化。

如何滿足顧客需求并且引導(dǎo)顧客消費(fèi)，成為購物中心工程在定位之初就要深思熟慮的重要議題，包括要考良到購物中心的各個(gè)籌備及營運(yùn)層面。

7-1工程優(yōu)勢

區(qū)位優(yōu)勢明顯

工程所在地城市——鄭州市是河南省省會(huì)，是整個(gè)河南省的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，是中部崛起的核心城市之一。商業(yè)輻射力強(qiáng)

工程位置優(yōu)越

工程所在地地處鄭州市紫荊山路與商城路交叉處這一城市中心地帶，交通方便。，工程地200米內(nèi)有易初蓮花超市、4A級寫字樓金城國貿(mào)、高檔公寓陽光明座等物業(yè)。工程地周圍正在逐漸形成辦公、住宿與購物的良好商業(yè)共生環(huán)境環(huán)境。

工程業(yè)態(tài)豐富：

本工程是集商業(yè)、酒店式公寓、辦公樓等一體的綜合工程，本工程定位為購物中心與酒店式公寓相結(jié)合的，多形態(tài)組合型商業(yè)物業(yè)，可滿足消費(fèi)者辦公、住宿、購物、休閑、娛樂等多種需求。

工程地標(biāo)性強(qiáng)：本工程位置優(yōu)越，建筑規(guī)劃及量體設(shè)置上都具備相當(dāng)?shù)臉?biāo)志性，對目標(biāo)顧客的吸引力巨大。工程SWOT分析

7-2工程劣勢

工程位置并非重要商圈核心

工程地地處鄭州最重要的傳統(tǒng)商圈——二七商圈的核心地帶，同時(shí)距離紫荊商圈核心區(qū)也有一定距離，商業(yè)氣氛并不濃厚，需要培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境。

消費(fèi)者對于酒店式公寓的認(rèn)知缺乏

酒店式公寓在鄭州尚屬于新興物業(yè)形態(tài)，消費(fèi)者對酒店式公寓的概念尚不清晰，對其自用與投資價(jià)值認(rèn)識(shí)尚不到位，需要借助多種推廣手段提升消費(fèi)者對酒店式公寓的認(rèn)知水準(zhǔn)。

配套設(shè)施少

缺少大規(guī)模停車位置本工程地處市區(qū)相對繁華地帶，工程所在地又存在購物、住宿、辦公、休閑、娛樂等多種形態(tài)，體量較大的物業(yè)設(shè)施，加之四周無大型專業(yè)停車場所，因此在建設(shè)本工程之初必須充分考慮人流、車流的動(dòng)線，以及停車位數(shù)量問題，解決好商業(yè)客流與辦公住宿客流停車位的協(xié)調(diào)問題。工程SWOT分析

7-3工程時(shí)機(jī)

高端定位，防止同質(zhì)化競爭

樹立酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)

鄭州市消費(fèi)者對于酒店式公寓的概念，酒店式公寓效勞的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)缺乏，正如酒店式公寓面對尚未形成標(biāo)準(zhǔn)，將對于開發(fā)商而言正是將劣勢轉(zhuǎn)化為機(jī)遇，建立酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)。

通過樹立商業(yè)標(biāo)稈，提升地產(chǎn)價(jià)值。工程SWOT分析

四、工程威脅

區(qū)域版塊競爭危脅

眾多以城市為商圈的購物中心在建或招商之中

如鄭州國貿(mào)中心、寶龍城市廣場等工程，這些工程集中表達(dá)了鄭州未來商業(yè)地產(chǎn)的根本方向，以快捷的城市公共交通為依托，大量體的商業(yè)物業(yè)，品類全，適應(yīng)多種生活層次的需求。

二七商圈自我更新升級換代中：

二七商圈在市場開展的引導(dǎo)下，通過各種形式一直在進(jìn)行商業(yè)的升級換代，其多年積淀的商業(yè)品牌，已深入河南甚至全國的消費(fèi)者心目中，因此，工程要防止與二七商圈正面沖突，而是要協(xié)同開展，互補(bǔ)雙贏。

工程SWOT分析第二篇：工程定位篇

1、工程立地條件及分析

2、選址的可創(chuàng)造性

3、摩爾街：工程總體定位建議1、工程定位條件及分析

本工程是一個(gè)集購物中心、酒店式公寓于一體的綜合工程，地處鄭州市紫荊山路東側(cè)，南北長236米，東西長120米，占地面積26600平米。

本工程屬于鄭州核心商圈二七商圈與紫荊山商圈的結(jié)合部。

通過鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場充分的認(rèn)識(shí)及深入的分析，為盡量防止同質(zhì)化競爭格局的出現(xiàn)，對于本工程的主力消費(fèi)群的定位，一定要具備前瞻性的目光，因?yàn)橹髁οM(fèi)群的定位決定商業(yè)整體檔次：

2、“定位決定地位〞

抓住核心消費(fèi)群，吸引周邊準(zhǔn)消費(fèi)群體，是商業(yè)定位的首要問題。不同的消費(fèi)群體有不同的檔次消費(fèi)，

深圳東門茂業(yè)百貨屬中等偏低定位，瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為追求時(shí)尚、潮流的青少年，以及一般藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)階層人士；

而上海港匯那么屬中高檔定位，瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為白領(lǐng)、金領(lǐng)及中產(chǎn)階層；

上海中信泰富、恒隆廣場、深圳華潤萬象城等瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為高收入階層、國內(nèi)外旅游人士和外籍高消費(fèi)水平人士，從功能上注重滿足“一站式〞購物樂趣與消費(fèi)體驗(yàn)。

商業(yè)經(jīng)營主題——滿足不同的細(xì)分市場消費(fèi)需求

經(jīng)營主題是商業(yè)特色的重要表達(dá)要素，也是營造商業(yè)核心競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。不同的經(jīng)營主題能滿足不同性別、不同年齡人群的選擇性消費(fèi)需求，或適應(yīng)特定消費(fèi)群體的個(gè)性化消費(fèi)需求。這也是我們常說的彰顯特色的差異化經(jīng)營或錯(cuò)位經(jīng)營。如深圳華強(qiáng)北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分別滿足深圳不同階層的少年女性、青年女性以及中年女士追求時(shí)尚、潮流的個(gè)性化消費(fèi)需求。本工程從地理位置上處于鄭州核心商圈二七商圈與紫荊山商圈的結(jié)合部，從商業(yè)屬性上來分析，定位一定要協(xié)同周邊已存在的商業(yè)工程，并且在周邊工程已形成的檔次根底上，打造成更高檔、更有品牌說服力的購物圣地。所以在這一過程中，要注重與與商圈其它工程共生互補(bǔ)，在立意上不要止于創(chuàng)造商城，而是要?jiǎng)?chuàng)造商圈。不造商城造商圈商業(yè)是做出來的

什么是StreetMall〔摩爾街〕？

StreetMall〔摩爾街〕

在英文中的原意指的是購物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購物樂趣。StreetMall〔摩爾街〕，意為“中央休憩式商業(yè)街區(qū)〞，屬于一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、shoppingmall之后在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置大型百貨和超市大賣場及各類專賣店、游樂設(shè)施、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬有的一站式休閑效勞，在建筑上兼有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)。

1、在起始形態(tài)上

StreetMall〔摩爾街〕大多伴隨著城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生，以改造舊城商業(yè)區(qū)為目的，不背離當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化，沿襲其一貫的人文氣息。

2、在地理位置上

StreetMall〔摩爾街〕大多集中在人流極大的地區(qū)，如市區(qū)中心、港口碼頭等，而Shoppingmall一般可以選址郊區(qū)，對地理位置的要求不高。

3、在規(guī)模形式上

StreetMall〔摩爾街〕是開放式的，而非封閉的，其位置較為緊密，形成一個(gè)大的商業(yè)街區(qū)。

4、在城市角色上

StreetMall〔摩爾街〕通常在一個(gè)城市中只會(huì)出現(xiàn)一至兩個(gè)，某種意義上是一個(gè)城市的標(biāo)志，扮演著城市名片的角色，成為外地游客旅游觀光的必經(jīng)地。而Shoppingmall可以人為打造多處，沒有顯著的旅游特征。StreetMall〔摩爾街〕≠shoppingmall

5、在提供的功能上

StreetMall〔摩爾街〕由許多立體交叉的街區(qū)構(gòu)成。除了包含shoppingmall的購物、休閑等功能，還要具備較大面積的餐飲、娛樂空間，其工程中還涵蓋商住樓、寫字樓、酒店等建筑單體，乃至銀行、郵局、書店、電影院、醫(yī)院、博物館等等，并以步行街為紐帶連接。

6、在吸引人流上

StreetMall〔摩爾街〕形成了一個(gè)很大的人流共享資源。除了shoppingmall的大量購物人流以外，還會(huì)有很多以其它目的進(jìn)入商業(yè)街區(qū)的人流，如酒店的住客、寫字樓的辦公人群等。StreetMall〔摩爾街〕≠shoppingmall實(shí)現(xiàn)這三個(gè)目標(biāo)的最好方法就是逛街！工程奉獻(xiàn)給市民的全是歡樂

商場化管理與市場化管理？

摩爾街的管理方式：

根據(jù)摩爾街的總體定位理念，摩爾街諸多零售、娛樂、商務(wù)、賓館元素集合于一體，其經(jīng)濟(jì)主體各屬其主，所以在管理上要有清晰定位：細(xì)分成商場化管理與市場化管理二個(gè)層次。才能厘清關(guān)系，并且互相促進(jìn)。第三篇：業(yè)態(tài)規(guī)劃篇1、業(yè)態(tài)規(guī)劃的理念2、業(yè)態(tài)配比的理念3、業(yè)態(tài)規(guī)劃的建議1、主力店組合觀念：

首先要明確工程的目標(biāo)顧客以及商場市場定位，

因?yàn)檎麄€(gè)事物要圍繞著目標(biāo)客戶去想。商品或效勞

的價(jià)位是要在目標(biāo)顧客群所購置的價(jià)位，否那么就會(huì)

有價(jià)無市。

第二各類型的商品銷售比例是以吸引目標(biāo)顧客，滯留在購物中心最長時(shí)間為目標(biāo)。

餐飲類租戶需多元化、多項(xiàng)選擇擇，價(jià)位一定在顧客群購置力之內(nèi)。娛樂休閑設(shè)施以吸引目標(biāo)顧客前來及留連在購物中心最長時(shí)間為目標(biāo)。

區(qū)域、樓層出戶綜合，以各租戶的相容性為主導(dǎo)，同比性強(qiáng)的商品，租戶要有一定數(shù)量，令購物者多作選擇；注意潮流、品牌的興衰、地域性的偏好。因此建立一個(gè)能夠滿足目標(biāo)顧客需求的租戶組合，從而到達(dá)1＋1>2的目的。1+1>2

3、業(yè)態(tài)配比問題：

文化娛樂的占比問題：在供小于求的時(shí)代，消費(fèi)者都是目的性購物很強(qiáng)，但在供大于求的市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)代，一些消費(fèi)得到了根本滿足之后，消費(fèi)者絕大局部屬于沖動(dòng)性的，或者隨即性的購物。所以一個(gè)零售場所，首先要給大家創(chuàng)造吸引人來逛的一個(gè)理由，因些文化、娛樂占的比例會(huì)越來越大。比方說東方廣場的“索尼看報(bào)〞就是一個(gè)很好的例子，從開業(yè)的時(shí)候門口冷冷清清，到現(xiàn)在的熱熱鬧鬧，而且一開始吸引的是一些中學(xué)生，現(xiàn)在到成年人，越來越多的人去感受、探索夢幻一般的樂趣。

給逛街一個(gè)理由

各級主力店的關(guān)系：

深圳萬象城在開發(fā)的時(shí)候就考慮到主力店、次主力店，以及國內(nèi)品牌和國際其它品牌招商的不同特點(diǎn)，確立了先主力店，再次主力店這樣一個(gè)策略。在這樣一個(gè)策略的指導(dǎo)下，首先確定了其中的瑞歐時(shí)尚百貨、嘉德影城、繽紛萬象、滑冰場這四個(gè)主力店，還有六個(gè)次主力店，然后再帶動(dòng)整個(gè)銷售。而他的次主力店都比較有特點(diǎn)，二期工程建成以后，是東南亞地區(qū)最大的一個(gè)工程。另外他的滑冰場也是按照奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)做的，應(yīng)該說在華南地區(qū)是舉足輕重的。其中有三分之一的品牌都是首次進(jìn)入中國大陸，或者是深圳市場。很多品牌還要開設(shè)分店，比方說新巴克會(huì)把在中國最大的店開到里面。主力店：先大后小

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：

主力店之一：

精品百貨：主營高檔百貨，經(jīng)營品類上突出服飾類的品牌，在服飾品類上領(lǐng)先鄭州市場。面積約12000平方米，北側(cè)入口及主入口均可到達(dá)，從1F到3F，層面積約占4000平方米〔比照業(yè)種：上海港匯、南京德基廣場、深圳金光華〕；

韓國時(shí)尚品牌折扣立體街：

從1F到3F，約15000平方米，位于工程后部，以街鋪的形式經(jīng)營，經(jīng)營內(nèi)容包括流行服飾折扣中心，美甲美容美發(fā)，品牌飾品、流行數(shù)碼、婦嬰用品；

次主力店：

食尚美食街：4F及B1F，約10000平方米，集中經(jīng)營世界各地美食；國際餐飲商務(wù)餐飲休閑餐飲特色餐飲打造紫荊山路商圈“五星級〞美食天地

次主力店：

精品超市:約4000平方米，位于B1層精品百貨下部，經(jīng)營精致、進(jìn)口超市食品、用品、生鮮等；

次主力店：

休閑咖啡及獨(dú)立店鋪餐飲：如麥當(dāng)勞、星巴克等，數(shù)碼影院等,約5個(gè)，每個(gè)約500平方米，共約2500平方米。樓層安排上穿插進(jìn)行；

輔助業(yè)種：

包括圖書、音像等文化類、家居用品、兒童游樂、展示展覽、家用電器、各類培訓(xùn)等；

業(yè)態(tài)配比比例建議：

零售：餐飲：休閑及文化約為：60：25：1560%25%15%

樓層安排示意圖

第四篇：建筑規(guī)劃篇

1、超前規(guī)劃：

2、科學(xué)規(guī)劃：

3、整體規(guī)劃：

4、兼容規(guī)劃：

5、規(guī)劃建議：

1、超前規(guī)劃：

規(guī)劃超前性就涉及到到工程的生命周期，在規(guī)劃定位上，工程必須成為一個(gè)中長期的工程。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要犧牲了一些短期利益，如立體停車場，既滿足購物、娛樂需要，又要滿足酒店式公寓的停車需要。又比方在空間高度的設(shè)計(jì)上，最好設(shè)計(jì)成兼容性的高度，把眼光放得更長遠(yuǎn)些。同時(shí)在各主要入口均建有直達(dá)頂層的直梯梯，強(qiáng)調(diào)了交通的直達(dá)性。可以大幅提高較高樓層的客流量，防止高層客流減少。

2、科學(xué)規(guī)劃：

科學(xué)設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)包括規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、配套工程的設(shè)計(jì)等等。但是重中之重的第一個(gè)就是顧客動(dòng)線，。

第二就是商鋪的可視性與通透，

每一個(gè)樓層都有一個(gè)很明顯的路線，商場沒有死角，顧客不會(huì)迷路，還有玻璃封頂，可以讓顧客一年四季的享受天然環(huán)境。

第二停車與商場，隔有一道玻璃門。在層高上還有一個(gè)特點(diǎn)，層高比較高，有些到達(dá)5.6米，甚至有些到達(dá)了5.8米。

第三就是使用率比較高，整個(gè)店鋪使用率超過了60％。

第四為殘疾人提供了方便。也特別關(guān)愛女性，比方洗手間里的設(shè)施已經(jīng)超過了國家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。

第五就是業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了無縫鏈接

3、整體規(guī)劃：

第一，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：

第二、如何立足整體觀念規(guī)劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

第三、因地制宜，因“市〞制宜

第四、只有搞好整體的商業(yè)規(guī)劃，才能躲避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

兼容性規(guī)劃：

兼容性包括工程內(nèi)部各種業(yè)態(tài)的兼容以及工程整體與城市及商圈兼容二個(gè)方面：

商業(yè)地產(chǎn)是一種經(jīng)營各種業(yè)態(tài)的商業(yè)營運(yùn)，其根本根底在于各業(yè)態(tài)的生命力，因而進(jìn)入營運(yùn)過程后，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)維系在各個(gè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營上。因?yàn)楦鳂I(yè)態(tài)的生命力的不均衡性，購物中心的商戶汰弱留強(qiáng)是一個(gè)根本原那么，所以，租戶及廠商流動(dòng)性較大，但不同的租戶或廠商對建筑量體、機(jī)電設(shè)備要求不是同一標(biāo)準(zhǔn)的，而購物中心一旦建成就成為不動(dòng)產(chǎn)，很難作出調(diào)整。

因而，在規(guī)劃之初，就要注重建筑量體、機(jī)電設(shè)備的兼容性，最大限度躲避后期經(jīng)營上大的調(diào)整，帶來資金、本錢上的損失。

5、規(guī)劃建議：

開設(shè)中央式中庭，垂直動(dòng)線根本集中在中庭，確保垂直動(dòng)線簡便、有效；

整體建筑規(guī)劃在一個(gè)盒子中利用廊橋互連，促進(jìn)內(nèi)部動(dòng)線靈動(dòng)有效，同時(shí)富有逛街的情趣；

利用接紫荊山路街對面的地下通道，開設(shè)人群相對集中的業(yè)種，形成“雙首層〞的建筑格局，使工程的前期銷售及后期經(jīng)營利益最大化；

建筑外觀：時(shí)尚高檔，概念超前，便于物業(yè)管理；

夜間效果：照度充分，溫馨新穎；

空間規(guī)劃：樓層高度6米左右；

雙回路供電；

雙路供水；

管道煤氣管線到位；

中央空調(diào)或VRV空調(diào)；

設(shè)置入口廣場；

第五篇：交通規(guī)劃篇

1、交通動(dòng)線規(guī)劃理念；

2、交通動(dòng)線規(guī)劃建議；

一個(gè)商業(yè)特別是大型百貨及購物中心業(yè)態(tài)，為了實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者容易接近且在其內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的目標(biāo)，其交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)是非常重要的，商業(yè)中心的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括以下五個(gè)局部：

1〕商業(yè)外部動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)、

2〕入口及大堂動(dòng)線設(shè)計(jì)、

3〕中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)、

4〕樓層水平動(dòng)線設(shè)計(jì)、

5〕樓層垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)。

外部動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)

商業(yè)中心的動(dòng)線設(shè)計(jì)必須考慮與外部環(huán)境的對接，這樣才能到達(dá)聚集人流的目的。聯(lián)系外部動(dòng)線主要包括：聯(lián)系外部道路、停車場進(jìn)出動(dòng)線、行人動(dòng)線系統(tǒng)和貨車動(dòng)線系統(tǒng)

1、聯(lián)系外部道路：

裕鴻國際的戶外道路是可循環(huán)的，城市內(nèi)部易達(dá)性較好。因此，對于商業(yè)中心的外聯(lián)道路是動(dòng)線系統(tǒng)中很重要的一項(xiàng)，在規(guī)劃外聯(lián)道路系統(tǒng)的時(shí)候，應(yīng)考慮到該工程周邊的道路交通情況，主大門及廣場可面向的主道〔主道是指應(yīng)有大量的人流、車流通過，本工程主大門是城市快速道，車流非常大，帶來一定的問題，如何把工程變成這一條路上的目的地，而不僅僅是一個(gè)路標(biāo)，是交通規(guī)劃的重要課題〕。

所以本工程要設(shè)計(jì)側(cè)門引導(dǎo)各種采用不同交通工具到達(dá)工程現(xiàn)場的人群。這樣才能吸引人流及方便行人進(jìn)出，此外側(cè)門最好是另有其它的外聯(lián)道路，外聯(lián)道路應(yīng)做到可以很方便迅速接上地區(qū)性主要干道或快速路，以充分發(fā)揮其集聚的功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最少，聯(lián)絡(luò)道路與完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)聯(lián)結(jié)，能擴(kuò)大裕鴻國際的輻射范圍，擴(kuò)大其商圈，能最大限度地方便購物者到達(dá)及貨物運(yùn)輸。

2、停車場的交通動(dòng)線

裕鴻國際的車位多數(shù)在地下二三層，需要滿足辦公及公寓居住人口的固定需要，又要滿足商業(yè)人流的變化的需要，這樣就需要一個(gè)連貫停車管理的體系，停車場進(jìn)出口的位置將會(huì)影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼噲鲞M(jìn)出口會(huì)影響停車場的進(jìn)出效率，也會(huì)導(dǎo)致車流回堵而影響周邊道路上的交通車流。所以裕鴻國際規(guī)劃停車場進(jìn)出口時(shí)，要注重以下幾個(gè)事項(xiàng)：

〔1〕出入口應(yīng)設(shè)置于交通流量較少的非主要道路上。假設(shè)一定要設(shè)置于較大車流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮假設(shè)干距離以便車輛進(jìn)出

〔2〕應(yīng)配合道路的車行方向以雙進(jìn)雙出，以方便不同方向的顧客進(jìn)入本工程；

〔3〕采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車輛根底時(shí)間，收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在斜坡上，以防止司機(jī)進(jìn)出麻煩，不同的車行盡量予以分開

〔4〕結(jié)合考量到學(xué)校、醫(yī)院或消防通道出入口20米范圍內(nèi)，車道的十字路口、穿越斑馬線、過街天橋、地下通道口起8米以內(nèi)，公共汽車站、鐵路平交道口起10米內(nèi)不宜設(shè)置停車出入口。

3、行人動(dòng)線系統(tǒng)

1〕設(shè)置方便的垂直交通，往來于地下停車場到各樓樓層；

2〕通過中庭這一人流集散樞紐，合理調(diào)配人流；

3〕對接工程周邊已形成的主要人流方向，設(shè)置相適應(yīng)的入口；

4〕對接工程規(guī)劃的主要人流方向，設(shè)置相適應(yīng)入口；

5〕垂直交通動(dòng)線集中在中庭，方便簡單直觀；

6〕設(shè)置直通工程街對面的地下通道，從本工程的B1層直接聯(lián)通街對面地下通道，這種人流動(dòng)線引導(dǎo)，解決了以下幾個(gè)問題：一是紫荊山路車多速度快，行人不容易通過，立交式地下通道可以很好地防止這一問題；二是這一地下通道的相當(dāng)于把本工程的觸覺伸向街對面的易初蓮花以及二七商圈，與這些商業(yè)量體互補(bǔ)共贏，共享客流。三是通過設(shè)置地下通道二側(cè)的商鋪，延長了負(fù)一層的步行街的長度，使之更接近七百米左右的標(biāo)準(zhǔn)步行街，讓逛街的目標(biāo)顧客覺得有得逛，有得買，有情趣。

4、貨車動(dòng)線系統(tǒng)

購物中心大宗商品進(jìn)出需要貨車，對于貨車形式的路線應(yīng)盡量于一般消費(fèi)者的汽車及行人的通道分開，防止相互干擾，并設(shè)置足夠的離街貨場供貨車卸貨使用。貨車動(dòng)線的設(shè)計(jì)要注意利用建筑物比較偏僻的地方或行人較少到達(dá)的地方，盡量減少對顧客的干擾，同時(shí)，大宗物流的配送要利用非營業(yè)時(shí)間進(jìn)行，這樣能在動(dòng)線上進(jìn)行時(shí)間上的分隔。同時(shí)還要關(guān)注貨場地面的載荷和商場貨梯的配套等。

因此，本工程大貨車動(dòng)線宜安排在工程北面，并通過貨梯設(shè)置到達(dá)工程各個(gè)樓層，根據(jù)工程營業(yè)時(shí)間的頂峰期，合理安排大貨車上貨時(shí)間；

小型貨車送貨裝卸點(diǎn)宜安排在B1層，通過貨梯設(shè)置，貨物到達(dá)工程各個(gè)樓層。

二、入口及大堂的動(dòng)線規(guī)劃：

1、形象指示：入口大門對購物中心而言是一項(xiàng)重要的空間形象指標(biāo)，應(yīng)能有明顯易辨的特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊，再次要將購物中心的名稱及圖案標(biāo)志進(jìn)行顯著的展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象的視覺系統(tǒng)〔VI〕，對外在環(huán)境而言，購物中心的人口應(yīng)大而顯著。

2、類騎樓設(shè)計(jì)：同時(shí)在購物中心的入口外部設(shè)置類似騎樓性質(zhì)的遮篷有很多的好處，最重要的一點(diǎn)就是它能夠?qū)⑷诵胁降览?，使行人停留，在炎炎夏日可以遮陽，在下雨天可以躲雨，同時(shí)也是一個(gè)廣告以說明入口所在，人流在此聚集在進(jìn)入購物中心就變得比較自然了，動(dòng)線設(shè)計(jì)中要考慮這點(diǎn)。

3、空間動(dòng)線指示：明顯易辨的特性，購物中心內(nèi)各商品商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖集中放在購物中心各入口大堂處便是最有效的動(dòng)線指導(dǎo)與商業(yè)廣告。像廣州百貨大樓、天河城百貨、韓國樂天百貨就在入口大堂處設(shè)有明顯的指引，國際國內(nèi)一些著名的購物中心大堂除設(shè)有指引及印有商店名稱的簡單平面圖外，還在大堂設(shè)有效勞臺(tái)，進(jìn)一步參加了人性元素，提升了效勞檔次。

三、中庭動(dòng)線規(guī)劃：

在盒子式的購物中心內(nèi)，中庭是購物中心的焦點(diǎn)，中庭廣場多位于各個(gè)道路形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動(dòng)使用，如流行展示，動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場所，在此應(yīng)利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點(diǎn)。在中庭設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。象中山大信新都匯的中庭就很好地表現(xiàn)了這一特點(diǎn)，在此即使是商品展示的舞臺(tái)有事公共活動(dòng)及休息的場所，中庭挑空直達(dá)屋頂，人們在中庭留步，各樓層扶梯聯(lián)系動(dòng)線一覽無余，很好的表達(dá)了動(dòng)線交匯點(diǎn)的特征。

四、樓層水平動(dòng)線規(guī)劃

1、樓層水平動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的是要使同平面上的各個(gè)店鋪在空間上得到充分的展示；

2、根據(jù)購物者的人數(shù)的定位，空間應(yīng)勿過窄以至于感覺太過擁擠，人行主通道根據(jù)其重要性，設(shè)置4～8米寬比較適宜，

3、為了使消費(fèi)者輕松到達(dá)，主要平面各層次最好不要超過三層，而且各層次的聯(lián)系通道動(dòng)線要寬，要大于同層次的通道，水平各層次的通道動(dòng)線設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式也要有多種方式，即可以設(shè)計(jì)成“十〞型，也可以設(shè)計(jì)成“Y〞或“T〞形等，目的就是要使消費(fèi)者視覺通透，盡量做到?jīng)]有盲點(diǎn)，處在購物者盲點(diǎn)中的店鋪是沒有商業(yè)價(jià)值的，其動(dòng)線設(shè)計(jì)和上鋪分隔也是不成功的。要做好這一點(diǎn)也是不容易的，需要經(jīng)營者不斷努力并根據(jù)需要在時(shí)間中持續(xù)改進(jìn)。

4、可以用景點(diǎn)的營造拉動(dòng)人流水平動(dòng)線，消除人流的盲區(qū)。

五、樓層垂直動(dòng)線規(guī)劃：

在垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)中，手扶梯和電梯及其它設(shè)備搭配要合理，分布要均勻，在購物中心大門附近及中庭可配置觀光垂直電梯，使顧客瀏覽購物中心內(nèi)外的美景，激發(fā)購物和消費(fèi)的熱情，許多舊購物中心的改造這是主要增加的內(nèi)容；在中庭兩邊配置循環(huán)連續(xù)上樓的電動(dòng)手扶梯，有利于消費(fèi)者的上下，又并增強(qiáng)立體感；在配置循環(huán)連續(xù)攀爬手扶梯時(shí)要注意創(chuàng)造出消費(fèi)者在每層的停留路線和時(shí)間，在手扶梯或主道旁要設(shè)置的商鋪位置和通道的平面圖展示。

整體垂直動(dòng)線規(guī)劃要方便目標(biāo)消費(fèi)者容易到達(dá)工程的每一個(gè)商業(yè)點(diǎn)，要通過動(dòng)線規(guī)劃及商業(yè)點(diǎn)的區(qū)域規(guī)劃，消除動(dòng)線上的盲點(diǎn).同時(shí)也要方便無消費(fèi)目標(biāo)的漫游者移步移景，新鮮不斷。無商業(yè)上的任何斷點(diǎn)或不緊湊性。

第六篇：招商規(guī)劃篇

1、業(yè)種及品牌定位建議；

2、主力店及次主力店招商步驟；

3、招商條件與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及管理相關(guān)事項(xiàng)

4、人員組合及招商工作方案

業(yè)種及品牌定位建議：

主力店：地區(qū)性中心型百貨〔建議自營〕、韓國品牌折扣街、流行前線、大食代、大饌食、食尚美食城。

名店：屈臣氏、星巴克、哈根達(dá)斯、必勝客、麥當(dāng)勞、自然美SPA生活館、佰草集、巴黎春天婚紗、思妍麗、三星影光娛樂、俏江南、東來順、湯姆熊、金山城、數(shù)碼影院、索尼生活廣場。

化裝品：

蘭蔻、香奈爾、迪奧、資生堂、CD、雅頓、雅斯蘭黛、貝佳斯、倩碧、露華濃、雅芳、歐萊雅、圣羅蘭、美寶蓮、玉蘭油等；自營地區(qū)性中心百貨品牌：

服飾：

HUGOBOSS、杰尼亞、PULL&SHARK、紀(jì)梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、ESCADA、STDUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMARO、保時(shí)捷、寶姿、菲杰、珂羅蒂亞、蒙迪愛爾、NEWYORK、卡爾丹頓、赫門、斯卡圖、奧德臣、都本、LEO、施瓦洛世奇、巴黎凡爾賽、WHY、喜麗、沙馳、巴黎世家真美詩、美麗寶、林寶堅(jiān)尼、都彭、ESPRIT、ONLY、百圖、艾格、KOOKAI、佛羅倫、詩〔Moiselle〕、MISS’K、艾碧素/杰西卡慕、哥弟、摩根(Morgan)、odbo、伊芙心悅、阿桑娜、JORYA、色彩十八、EV、淑女屋、愛樂芬、納帕佳、東方名剪、歐萊雅、季諾咖啡、She's、依蕙達(dá)、暇步士、馬克華菲、湯尼威爾、TrUk&Travel、順美、莊吉、萬寶路、諾帝卡、金狐貍、布萊恩、朗維高、皮爾卡丹、花花公子、法國、ucla、G2000、LIV’S、第五街牛仔自營地區(qū)性中心百貨品牌：

鐘表珠寶：

英皇表行、東方表行、歐米加、雷達(dá)、帝鴕、勞力士、萬寶龍、浪琴、天梭、時(shí)間廊、周大福、謝瑞麟、六福、琉璃工房、世界名品眼鏡店、柯達(dá)數(shù)碼店、、煙斗雪茄店、派克、

皮具箱包：

新秀麗、愛步、其樂、圣伽步、GOEX、暇步士、百麗、哈森、接吻貓、萊爾斯丹等。自營地區(qū)性中心百貨品牌：

運(yùn)動(dòng)服裝：

NIKE、阿迪達(dá)斯、銳步、茵寶、李寧、美津農(nóng)、安踏、奧索卡、日高、探路者、樂斯菲斯、安博哥、青鳥、浩沙、英派斯。

二、主力店及次主力店的招商步驟：

第一階段：根底工作

工作目標(biāo)：通過專題市場調(diào)研，確定主力店及次主力店的目標(biāo)品牌，制作相關(guān)招商資料，對參與招商的人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，為招商談判各項(xiàng)工作的全面展開，做好主力店及次主力店招商的一切準(zhǔn)備工作。

第二階段：信息發(fā)布

工作目標(biāo)：通過各種方式〔如通信、通訊、面談等〕與目標(biāo)品牌主力店及次主力店取得聯(lián)系，傳遞本工程的相關(guān)招商信息、資料，使其了解購物中心的根本情況。

第三階段：初步接觸

工作目標(biāo)：通過、面談等方式與品牌主力店及次主力店取得初步接觸，爭取主力店及次主力店廠家能作現(xiàn)場考察。

第四階段：意向談判

工作目標(biāo)：通過此階段的談判，確定初步意向。

第五階段：主攻品牌意向談判

工作目標(biāo)：對意向性較強(qiáng)的主力店及次主力店進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤、深入談判。明確雙方合作意向、合作條件、根本需求。

第六階段：簽定意向

工作目標(biāo)：簽定合作意向書或合作意向框架協(xié)議。

第七階段：簽約談判

工作目標(biāo)：在合作意向書的根底上，與目標(biāo)品牌洽談具體的合作條件及合作方式，達(dá)成一致意見。

第八階段：簽訂合約

工作目標(biāo)：通過簽約儀式的隆重舉行，進(jìn)一步提高購物中心的知名度、美譽(yù)度、影響力和號(hào)召力，基于以上招商流程，招商工作應(yīng)按一定周期來衡量其成果，是集中式簽約，而不是陸續(xù)簽約。

第九階段：開業(yè)籌備階段

工作目標(biāo)：主力店及次主力店開展籌備工作，開發(fā)商做好物業(yè)設(shè)施的安裝及其它配合工作。

第十階段：主力店及次主力店開業(yè)

招商條件：

在主力店及次主力店招商過程中起決定因素，我們應(yīng)運(yùn)用開展的思路，合理把握效益與開展的關(guān)系，在尊重市場因素的根底上，與品牌主力店及次主力店談判的過程中靈活把握，在確?！罢羞M(jìn)來〞的前提下，盡可能的擴(kuò)大購物中心的有效收益。

談判的過程中，應(yīng)適當(dāng)提高合作條件，為以后的談判留出余地，確保談判過程中的主動(dòng)局面。合作條件可依據(jù)以下四種方式作為思路和方向：

第一：固定租金、聯(lián)營

第二：根本租金+超額銷售提成

第三：根本租金+遞增租金

第四：低根本租金+高遞增租金

主力店招商對商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)及經(jīng)營的重要性：

如果說購物中心是一個(gè)劇本，由太平洋來規(guī)劃、設(shè)計(jì)，主力店就是男女主角，次主力店就是配角，另外還有內(nèi)部工程管理的整合，接下去是布景的設(shè)計(jì)和搭建，包括室內(nèi)的設(shè)計(jì)。

在整個(gè)的主力店規(guī)劃過程里，需要啞鈴式布局法，就是需要用兩間以上的主力店，在重要的局部來吸引的客戶，用主力店來吸引更大范圍商機(jī)的客戶，來帶動(dòng)中間的這些小商店沖動(dòng)型的購置行為，才能使得整個(gè)工程有一個(gè)生氣。如本工程列入主力店的有自營百貨及韓國折扣街。

對于百貨商場內(nèi)部的布局，他們是不只一個(gè)啞鈴形狀的，這里有很多的局部，其實(shí)比較簡單的說，就像包餃子一樣，餃子皮不是我們吃的重點(diǎn)，但是主力店能把所需要吸引的散戶包在中間，這樣才能成為一個(gè)餃子。另外在中心點(diǎn)都會(huì)有一些美食廣場，給消費(fèi)者有一個(gè)休息的地方，這些都是大的規(guī)劃，都是以兩層為主的建筑。

招商條件與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及管理相關(guān)事項(xiàng)

招商人員對預(yù)定招募的廠商所提出的任何非常態(tài)性需求需特別注意，因該條件可能影響未來施工本錢，必須適度反響至租金或管理費(fèi)上。

〔1〕、是否需要特殊用電？獨(dú)立電表？

〔2〕、是否需要專用空調(diào)？(空調(diào)主機(jī)、冷卻水塔設(shè)置位置?樓板荷重、通風(fēng)散熱、設(shè)備吊裝空間、回風(fēng)機(jī)排水等問題均需考慮)

〔3〕、是否需要專用廁所？(設(shè)置位置與化糞池的距離，管線的泄水坡度是否足夠?)

〔4〕、是否需要專用停車位？(停車位數(shù)量與管制問題)

〔5〕、是否需要專用播音系統(tǒng)？

〔6〕、是否需要專用貨梯、電梯、電扶梯、電動(dòng)步道？(設(shè)置費(fèi)用高、空間及動(dòng)線均需檢討)

〔7〕、是否需要專用獨(dú)立廣告招牌？(假設(shè)為落地式，需預(yù)埋安裝基座螺栓、建管法令問題及整體景觀問題)

〔8〕、是否需要特殊防震、隔音設(shè)施？(如影城，防震、隔音設(shè)施本錢非常高)

〔9〕、是否會(huì)制造噪音與振動(dòng)？(游樂場、CD店)

〔10〕、是否需專用倉庫進(jìn)卸貨空間？

〔11〕、是否會(huì)制造大量廢棄物？

〔12〕、是否需要特殊保全系統(tǒng)與金庫？(銀行、珠寶金飾店)〔13〕、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量販店、生活親子館)

〔14〕、如為餐飲業(yè)是否需要排、濾抽煙？污廢排水是否需要截油?是否需要專用廚房？是否需要公共座位？是否需要瓦斯？

〔15〕、是否需要游泳池或戲水設(shè)施？(俱樂部，須濾水設(shè)備、加溫鍋爐、特殊結(jié)構(gòu)與荷重考慮、特殊防水處理等配合作業(yè))

〔16〕、營業(yè)時(shí)間能否與賣場配合？(影城、PUB、DISCO等業(yè)種營業(yè)時(shí)間特殊，需要考慮保全、廁所使用、停車、進(jìn)出動(dòng)線等)

以上所述管理相關(guān)工作看似復(fù)雜，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)的復(fù)雜性與難度尚不止于此，尤其未來的購物中心將大量引進(jìn)國外新型或特殊店，勢必造成更新的管理問題與需求，因此建立有效、經(jīng)濟(jì)的管理系統(tǒng)，是本工程順利運(yùn)營的前提。第七篇：經(jīng)營管理篇一〕商場化管理內(nèi)容：管理組織與權(quán)責(zé)劃分各部門管理制度員工手冊經(jīng)營管理目標(biāo)二〕市場化管理內(nèi)容：1、市場化管理工作分類市場化管理計(jì)費(fèi)工程商鋪管理租約管理銷售管理費(fèi)用收取投訴與獎(jiǎng)勵(lì)8、培訓(xùn)與效勞促銷系統(tǒng)會(huì)員系統(tǒng)一、組織管理與權(quán)責(zé)劃分一〕組織原那么二〕組織架構(gòu)：三〕人員編制四〕崗位職責(zé)二、部門管理制度一〕行政管理部制度1、行政人事作業(yè)程序2、考勤及作息管理制度3、薪資管理制度4、前臺(tái)效勞管理5、辦公費(fèi)用的管理6、通訊費(fèi)管理7、復(fù)印機(jī)管理8、辦公文具用品管理制度12、用戶報(bào)修制度13、用戶投訴處理制度14、公共場地使用管理15、突發(fā)事件處理程序16、平安管理制度四〕營業(yè)部管理制度1、經(jīng)營管理標(biāo)準(zhǔn)2、經(jīng)營管理規(guī)定3、商場管理細(xì)那么4、商鋪管理規(guī)定5、業(yè)主文明經(jīng)商管理6、業(yè)者考核方法7、公共設(shè)施使用管理規(guī)定8、商品實(shí)行“三包〞管理規(guī)那么五〕企劃部管理制度1、企劃營銷工作方案執(zhí)行本卷須知2、模特兒道具管理方法3、有關(guān)百貨專柜扣款工程六〕財(cái)務(wù)部管理制度1、資產(chǎn)管理方法2、交際費(fèi)管理方法3、備用金管理方法4、經(jīng)費(fèi)支出管理方法三、總經(jīng)理致辭及員工手冊

B、廠商管理

〔1〕、合約管理(分類保存、到期更換、合約內(nèi)容變動(dòng)或糾紛處理等)

〔2〕、商品管理(進(jìn)出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)

〔3〕、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時(shí)間等)

〔4〕、營運(yùn)配合管理(促銷活動(dòng)的配合)

〔5〕、進(jìn)撤柜管理(進(jìn)撤柜商品與設(shè)施裝備清點(diǎn)、場地移交等)

〔6〕、裝璜設(shè)計(jì)與施工管理

效勞性作業(yè)管理

〔1〕、清潔管理

〔2〕、保全管理

〔3〕、效勞管理

〔4〕、停車管理

〔5〕、年度安檢準(zhǔn)備與改進(jìn)

〔6〕、緊急事故應(yīng)變與平時(shí)演練

2、市場化管理費(fèi)計(jì)算需考慮的計(jì)價(jià)工程

管理費(fèi)的工程相當(dāng)繁多，雖然向租賃廠商收取時(shí)可能僅以概括的金額列舉，但實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用卻需要羅列清楚，以免運(yùn)營后入不敷出，屆時(shí)假設(shè)要再向廠商補(bǔ)收，可能造成糾紛甚至訴訟，負(fù)責(zé)者不得不慎！

A、公共用電

〔1〕、根本用電(契約容量)

〔2〕、空調(diào)用電：空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車、冷卻水塔

〔3〕、運(yùn)輸設(shè)備用電：扶梯、電動(dòng)步道、客用電梯、貨用電梯

〔4〕、公共照明用電

·樓梯間、電梯間照明·公共廁所、走道、效勞區(qū)·美食區(qū)公共座位區(qū)·公共停車場照明·室外廣場照明·外墻照明·公共招牌照明·室外景觀照明

〔5〕、其它雜項(xiàng)電費(fèi)

·停車管理監(jiān)控系統(tǒng)及通風(fēng)用電

·保全監(jiān)控系統(tǒng)用電

·公共播送系統(tǒng)用電

·電氣系統(tǒng)用電

·美食區(qū)共用廚房排煙用電

·給水、抽水馬達(dá)

·污水處理設(shè)備用電

·水池噴泉用電

·每日清潔器具用電

·舉辦活動(dòng)的臨時(shí)用電(可能有大量的照明、音響用電)

B、公共水費(fèi)

〔1〕、清潔維護(hù)用水(日常清潔、外墻清洗、水塔儲(chǔ)水池清洗等用水)〔2〕、廁所用水

〔3〕、景觀維護(hù)用水(植物澆灌)〔４〕、冷卻水塔用水

C、清潔費(fèi)

〔1〕、清潔設(shè)備及用品購置費(fèi)〔2〕、公共區(qū)域清潔費(fèi)〔3〕、美食區(qū)清潔費(fèi)

〔4〕、停車場清潔費(fèi)〔5〕、廢棄物處理清運(yùn)費(fèi)

〔6〕、污廢水處理費(fèi)〔7〕、特殊清潔費(fèi)

·水塔、蓄水池清洗(每年2次)·外墻清洗(每年1-2次)·消毒費(fèi)(每年3-4次)·高空燈具、金屬建材清潔(每年1-2次)·采光罩、帷幕墻、薄膜構(gòu)造清潔(每年1-2次)

D、設(shè)備器材維修費(fèi)及更新

〔1〕、空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車、冷卻水塔

〔2〕、電梯、扶梯、電動(dòng)步道

〔3〕、消防設(shè)備(藥更新)

〔4〕、機(jī)械停車及管理監(jiān)控設(shè)備

〔5〕、公共照明器具

〔6〕、平安監(jiān)視設(shè)施

〔7〕、播送系統(tǒng)(喇叭及電路維護(hù))

〔8〕、電訊系統(tǒng)

〔9〕、電氣設(shè)施

〔10〕、緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙系統(tǒng)

〔11〕、污廢水處理設(shè)備

〔12〕、公共招牌、電子看板

〔13〕、中央監(jiān)控室設(shè)施維護(hù)

〔14〕、清潔機(jī)具

G、人事費(fèi)用

·行政管理人事費(fèi)

·保全人事費(fèi)

·設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)人事費(fèi)

·會(huì)計(jì)效勞人事費(fèi)

·樓管人事費(fèi)

·清潔人事費(fèi)

H、停車場管理費(fèi)

B、需大型修繕或更新的工程與年限

工程年限：

空調(diào)設(shè)備15-20年

升降機(jī)設(shè)備約15年

電器設(shè)備10-15年

消防、給排水等管道10-15年

電動(dòng)卷門類約10年

停車設(shè)備8-10年

屋頂防水更新5-10年

外墻重新油漆修飾5－10年

消防系統(tǒng)更3年

店鋪隔閥3年

鐵件油漆2-3年

C、因各店特殊需求可另行收費(fèi)的工程

〔1〕、停車場使用費(fèi)的分擔(dān)(部份主力廠商停車需求較高，需另外收取費(fèi)用)

〔2〕、廣告招牌使用費(fèi)(需獨(dú)立招牌、懸掛布旗、空飄氣球等)

〔3〕、電視墻、電子看板使用費(fèi)

〔4〕、需特殊用電的廠商：

·高科技電子游樂設(shè)施(電壓穩(wěn)定性、震動(dòng)、噪音)

·大量冷凍食品業(yè)(便利商店、餐廳等)

·大量使用電器烹調(diào)的餐飲業(yè)(麥當(dāng)勞等速食業(yè))

·電腦電器販賣業(yè)

·糕點(diǎn)、面包烘焙店

〔5〕、需特殊照明、音響的表演活動(dòng)

〔6〕、專用電梯、電扶梯使用費(fèi)

〔7〕、獨(dú)立倉庫租

〔8〕、單店獨(dú)立保全費(fèi)(設(shè)備另計(jì))

〔9〕、公共空間臨時(shí)租借費(fèi)

裕鴻國際商業(yè)廣場對租戶管理定位為市場化管理，表達(dá)在租戶的物業(yè)管理與租戶的經(jīng)營管理二個(gè)方面，為,租戶管理系統(tǒng)，這是整個(gè)系統(tǒng)的核心。它包括六個(gè)方面的內(nèi)容：

商鋪管理、

租約管理、

銷售管理、

費(fèi)用管理、

投訴與獎(jiǎng)勵(lì)、

培訓(xùn)與效勞。

商鋪管理其實(shí)它的目的是讓管理者掌握商鋪的地理分布和業(yè)態(tài)分析，最起碼管理者可以通過一個(gè)信息系統(tǒng)，了解到全部的商鋪在整個(gè)購物中心里有哪些商鋪已經(jīng)被租用，已經(jīng)被租用的都是什么樣的業(yè)態(tài)，整個(gè)購物中心的空置率是什么樣子，哪些樓層是空置的，為什么空置。以及哪些地段最容易租出去的。

第二是租戶的租約管理，所謂購物中心，少那么幾萬平米，大那么像金源總共有68萬平米，那這么大的購物中心面積，所擁有的租戶至少也要100家左右，多那么要幾百家左右，靠我們的一雙肉眼和一雙手是很難進(jìn)行很好管理的。還有就是管理者可以通過租約掌握了解跟這個(gè)租戶談判的進(jìn)程，租戶何時(shí)開始算租，何時(shí)開始裝修，何時(shí)進(jìn)行經(jīng)營。因?yàn)樯俚淖鈶魯?shù)量還可以用手工去計(jì)算，但是幾百家租戶就很難去預(yù)算租金，并且能在最及時(shí)的時(shí)間內(nèi)，將租戶的通知單送到租戶手上，這些都需要信息系統(tǒng)來發(fā)協(xié)助管理者完成。

第三是租戶的銷售管理，這也是整個(gè)租戶的核心內(nèi)容。其實(shí)顧名思義，就是要管理租戶的銷售狀況，管理者通過了解整個(gè)購物中心，哪些租戶是日營業(yè)額最高的，哪些商品是最弱賣的，這些數(shù)據(jù)都可以幫助管理者去調(diào)整租戶整合，以到達(dá)最正確的運(yùn)營效果。銷售管理有三個(gè)步驟，第一數(shù)據(jù)采集，第二數(shù)據(jù)分析，第三為各種決策提供依據(jù)。數(shù)據(jù)采集最好的方法是設(shè)置統(tǒng)一的收銀設(shè)備。還可以進(jìn)行非會(huì)員和會(huì)員的消費(fèi)分析。有了這些數(shù)據(jù)之后，管理者才可以知道租戶應(yīng)該怎么調(diào)整。綜觀整座大樓里面，給購物中心帶來最多銷售額和流水的到底是什么業(yè)態(tài)，促銷的活動(dòng)應(yīng)該如何制定，租金的水平是否認(rèn)得合理，管理者都要從這些數(shù)據(jù)中去分析出結(jié)果，進(jìn)行適宜的調(diào)整。

第四局部是租戶的費(fèi)用問題，這一局部是整個(gè)財(cái)務(wù)方面所關(guān)心的問題。其實(shí)將租戶費(fèi)用管理信息化，給管理者帶來的最大好處就是每個(gè)月的時(shí)候，或者說每個(gè)季度，管理者可以非常準(zhǔn)確的、非常準(zhǔn)時(shí)的將各種費(fèi)用的通知單送達(dá)正確的租戶手上。還可以幫助管理者來跟蹤哪些租戶的信譽(yù)非常好，哪些租戶三個(gè)月中都不繳租金的黑名單，然后將這些黑名單自動(dòng)通知到推廣促銷及招商部門，來確定這個(gè)租戶是否還要繼續(xù)留，還是應(yīng)該有更新更好的租戶進(jìn)來彌補(bǔ)。

第五局部是租戶的投訴和獎(jiǎng)勵(lì)管理。這是重要的客戶化的需求，是重視終端的有力的管理措施，主要對于綜合素質(zhì)比較好的租戶，做了一個(gè)非常漂亮的獎(jiǎng)牌掛在租戶非常顯眼的位置，讓消費(fèi)者來光臨的時(shí)候，知道哪些店是明星店，事實(shí)上也幫助租戶提高消費(fèi)的途徑。另外還有關(guān)于一些投訴的處理，也是可以幫助租戶提高整體的效勞質(zhì)量的。

最后是對租戶的培訓(xùn)和效勞。首先是要達(dá)成購物中心和租戶是共贏、共存亡的目的，你真正站到租戶的角度去幫助租戶提高銷售，提高租戶的銷售，比方說組織租戶銷售技巧培訓(xùn)，定期為租戶提供各類商品的銷售排名，讓租戶了解在整個(gè)購物中心里，租戶在同類的業(yè)態(tài)中究竟處于什么樣的排名，還有同價(jià)位的商品中銷售額情況，都有助于租戶分析自己的銷售行為。也可以幫助租戶熟練掌握各種各樣的收銀設(shè)備，包括教他識(shí)別假的信用卡等等。

另外，購物中心應(yīng)該有兩個(gè)輔助系統(tǒng)來幫助管理者完善租戶管理，這兩個(gè)系統(tǒng)就是促銷管理系統(tǒng)和會(huì)員管理系統(tǒng)。租戶經(jīng)營的產(chǎn)品，或者他提供的效勞毛利是不一樣的，很難用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去要求他怎么樣促銷。但是，通過一個(gè)主題，為特定的租戶，為特定的業(yè)態(tài)進(jìn)行促銷活動(dòng)，為特定的租戶吸引他應(yīng)該吸引的客流。

還有一個(gè)非常重要的系統(tǒng)就是會(huì)員系統(tǒng)。在購物中心，初建和最初經(jīng)營的時(shí)候，會(huì)員系統(tǒng)是很難表達(dá)它的優(yōu)勢的，但是會(huì)員系統(tǒng)真的像一棵搖錢樹一樣，如果把會(huì)員系統(tǒng)做好的，購物中心才能長久開展下去。有的購物中心銷售額有40％到50％來自會(huì)員。這個(gè)也是80、20銷售原那么的集中表達(dá)。

一、自營百貨部分費(fèi)用（單位：萬元）：第一年經(jīng)營費(fèi)用（百貨經(jīng)營面積為15000平方米，營業(yè)額預(yù)計(jì)12000萬無）：項(xiàng)目明細(xì)金額物業(yè)管理費(fèi)25元/平方/月*12*15000平方米450人員工資（含福利）220人*2000元*13個(gè)月572廣告推廣使用費(fèi)

200差旅費(fèi)及相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)用50000元/月*12個(gè)月60辦公設(shè)備及費(fèi)用20000元/月*12個(gè)月24經(jīng)營稅費(fèi)120000000*0.22（毛利）*0.17（增值稅）448.8合計(jì)

1754.8一、自營百貨部分：前五年經(jīng)營效益預(yù)測（單位：萬元）類項(xiàng)內(nèi)容第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)

物業(yè)管理費(fèi)456456.0456.0456.0456.02280

人員工資福利572.0600.6630.6662.2695.33160.7支出廣告推廣費(fèi)用200200180150150880

辦公設(shè)備設(shè)施2424242424120

差旅費(fèi)業(yè)務(wù)費(fèi)用6060606060300

經(jīng)營稅費(fèi)448.8583.4758.5986.01281.84058.5

小計(jì)1760.81924.01653.12338.22667.110799.2

營業(yè)收入1200015600202802636434273.2108517.2

毛利率0.220.220.220.220.22

收入毛利額264034324461.65800.087540.10423873.784

營業(yè)外收入50507070100340

小計(jì)269034824531.65870.087640.10424213.784

利潤

929.21558.02878.53531.94973.013414.6

一樓出租部分收益情況（面積：6000平方米）

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注月平方米租金300.0300.0315.0330.8347.3

月平方米租金遞增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金1944.02160.02268.02381.42500.511253.9萬元

二樓出租部分收益情況（面積：6000平方米）

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注月平方米租金150.0150.0157.5165.4173.6

月平方米租金遞增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金972.01080.01134.01190.71250.25626.9萬元

三樓出租部分收益情況（面積：6000平方米）

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注月平方米租金100.0100.0105.0110.3115.8

月平方米租金遞增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金648.0720.0756.0793.8833.53751.3萬元

四樓出租部分收益情況（面積：10000平方米）

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注月平方米租金60.060.063.066.269.5

月平方米租金遞增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金648.0720.0756.0793.8833.53751.3萬元

B1樓出租部分收益情況（面積：12000平方米）

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注月平方米租金80.080.084.088.292.6

月平方米租金遞增率1.001.001.051.051.05

出租率0.81.01.01.01.0

年租金921.61152.01209.61270.11333.65886.9萬元

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注五年租金總收益5133.65832.06123.66429.86751.330270.2萬元

第八篇：宣傳推廣篇

1、存在什么問題----工程缺乏分析

2、解決什么問題----營銷目標(biāo)任務(wù)

3、如何解決問題----營銷方法列舉

—工程缺乏分析存在什么問題1.工程具有地標(biāo)性，場地缺乏易達(dá)性：2.業(yè)態(tài)具有新穎性，量體缺乏統(tǒng)治力：3.商圈處于邊緣化，外觀創(chuàng)造識(shí)別性：4.顧客具有偏好性，傳統(tǒng)影響向心力：5.商圈具有目的性，競爭缺乏先進(jìn)性；

—營銷的任務(wù)解決什么問題樹立全方位的企業(yè)形象，形成強(qiáng)有力的品牌輻射力，創(chuàng)造河南“商業(yè)之芯〞；

主要通過以下各項(xiàng)廣告、公關(guān)及營銷活動(dòng)樹立企業(yè)形象，

前期招商現(xiàn)場包裝

后期的銷售現(xiàn)場包裝

經(jīng)常性的廠商廣告協(xié)助

內(nèi)外部指示系統(tǒng)

標(biāo)價(jià)系統(tǒng)

內(nèi)部播送系統(tǒng)

各類營銷活動(dòng)

各類公關(guān)活動(dòng)

創(chuàng)立多個(gè)宣傳平臺(tái)，使品牌效應(yīng)、業(yè)態(tài)特征及SP活動(dòng)深入人心

強(qiáng)力滲透，改變顧客購物的場所偏好；

創(chuàng)立適應(yīng)目標(biāo)顧客特征共性的全方位輔助銷售平臺(tái)；

建立與旅行社、卡友、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位良好的公共關(guān)系，促進(jìn)團(tuán)購等銷售活動(dòng)。

—推廣的手段如何解決問題1、營銷宣傳的思路2、營銷宣傳的原那么3、營銷宣傳的要點(diǎn)4、順承“三個(gè)協(xié)同〞5、營銷執(zhí)行上打造“七個(gè)一〞6、開業(yè)前的營銷執(zhí)行7、開業(yè)及開業(yè)后的營銷執(zhí)行一、營銷宣傳思路：

形象宣傳作為企業(yè)運(yùn)營中的一個(gè)有效手段，不僅可以創(chuàng)造出社會(huì)效益，而且可以對業(yè)務(wù)經(jīng)營起到推波助瀾的促進(jìn)作用，間接地產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。所以，對營銷宣傳應(yīng)該給予高度重視。合理運(yùn)用各種媒介、途徑進(jìn)行宣傳，不斷提高企業(yè)知名度和美譽(yù)度，從而到達(dá)有效促進(jìn)業(yè)務(wù)開展、打造品牌的目的。二、營銷宣傳的