小區(qū)停車位的權(quán)利屬性研究TOC\o"1-2"\h\uHYPERLINK\l_Toc24271一、小區(qū)停車位概述 I小區(qū)停車位的權(quán)利屬性研究摘要:我國(guó)理論界和司法界對(duì)小區(qū)停車位的性質(zhì)存有一定的爭(zhēng)議。本文將小區(qū)停車位分為地面停車位，地下停車位，首層架空停車位，樓房頂層停車位，并運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及房地產(chǎn)制度，針對(duì)不同類型車位的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主間有關(guān)費(fèi)用分擔(dān)及利益分配問(wèn)題提出了具體方法。同時(shí)對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》建.筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的有關(guān)規(guī)范存在立法粗糙、缺乏操作性的缺陷，提出了通過(guò)借鑒法國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法和經(jīng)驗(yàn)，來(lái)完善我國(guó)車位所有權(quán)制度的建議。關(guān)鍵詞:地面停車位；地下停車位；物權(quán)法近年來(lái)，由于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、整體收入水平的提高以及國(guó)家汽車政策的鼓勵(lì)，居民的私家車擁有量與日俱增。在生活水平提高的同時(shí)，隨之而來(lái)的人們對(duì)停車位的需求也大大增加，汽車擁有量的快速增加與小區(qū)內(nèi)空間的有限性之間產(chǎn)生了大量矛盾，由于我國(guó)長(zhǎng)時(shí)間來(lái)沒(méi)有明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，直接導(dǎo)致小區(qū)停車位的權(quán)屬界定缺乏法律依據(jù)。各地為解決停車位糾紛，也紛紛出臺(tái)地方性法規(guī)、政府規(guī)章對(duì)其進(jìn)行規(guī)制，但由于缺乏上位法律的統(tǒng)一指導(dǎo)，導(dǎo)致出現(xiàn)混亂的局面，且許多規(guī)定自相矛盾，最終導(dǎo)致小區(qū)停車位的權(quán)屬紛爭(zhēng)愈演愈烈。下面我們將對(duì)小區(qū)停車位的物權(quán)性質(zhì)和權(quán)屬現(xiàn)狀進(jìn)行分析。一、小區(qū)停車位概述（一）小區(qū)停車位定義及類型1.定義所謂小區(qū)停車位，是指車庫(kù)中的停車位，以及規(guī)劃用于停車的具體地點(diǎn)。居民停車小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施，對(duì)于滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要，起著不可或缺的作用[[][]梅夏英，王亞西.論高層建筑物的車庫(kù)權(quán)屬[J]煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2018(4).2.類型當(dāng)前，我國(guó)停車小區(qū)停車位可大體分為兩類共四種形式:第一類，包括三種形式，分別是停車小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層的停車位及建筑物地下停車位。該類停車位由于是與區(qū)分所有建筑物相連接，不是獨(dú)立建設(shè)的建筑物，而要確定其產(chǎn)權(quán)是屬于小區(qū)業(yè)主共有，還是屬于開(kāi)發(fā)商所有，或者由其他法律主體所有，就必須仔細(xì)分析停車小區(qū)停車位的法律屬性。另一類是停車小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)[[][]羅毅.基于城市小區(qū)地面停車位確權(quán)的研究[J].城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì),2019:39-41.(二)小區(qū)停車位的法律屬性1.有關(guān)車位是否為從物的理解凡能獨(dú)立存在，但需共同使用，并能從中可以看出主從關(guān)系的二物或數(shù)物，其小起主要作用的是主物，從物指從屬于主物的物。主物從物必須特定于某兩物之間的關(guān)系才能定論。而認(rèn)定主物、從物關(guān)系的成立，需同時(shí)滿足三個(gè)要件:第一，物理上相互獨(dú)立;第二，經(jīng)濟(jì)用途上存在主、從關(guān)系;第三，交易觀念上認(rèn)為有主、從關(guān)系。我國(guó)法律規(guī)定，主物的權(quán)利變動(dòng)及于從物。因而有人認(rèn)為，車位屬于從建筑物[[][]吳翔華,王慧,徐培.住宅小區(qū)配套停車位權(quán)屬糾紛及其解決途徑[J]城市問(wèn)題,2020(1):85-91.2.有關(guān)車位是否為添附物的看法若法律界定土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，則開(kāi)發(fā)商在業(yè)主的基地上修建車位，似乎可以依據(jù)添附理論將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。如果車位是添附物，那么可推知，土地使用權(quán)的權(quán)利人成為了車位的所有人，同時(shí)取得車位的所有權(quán)人應(yīng)向添附物的原所有人予以補(bǔ)償。那么問(wèn)題產(chǎn)生了:首先，添附是否適用于不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間無(wú)法理依據(jù)。因?yàn)橥ㄕf(shuō)認(rèn)為，添附一般只發(fā)生在動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)以及動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間。(1)其次，添附理論只適用于兩個(gè)不同的物權(quán)人之間因物的結(jié)合而發(fā)生的情形。但事實(shí)是，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)審批階段也就是修建車位前，便獲得了土地使用權(quán)，并不存在于業(yè)主的土地上發(fā)生添附的問(wèn)題。所以，依據(jù)添附理論來(lái)解決車位的權(quán)利歸屬問(wèn)題并無(wú)說(shuō)服力。3.有關(guān)車位是否為配套設(shè)施的認(rèn)識(shí)配套設(shè)施一般是指為滿足建筑物的功能所必需的設(shè)施。隨著停車小區(qū)功能的逐漸豐富，例如運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所等功能區(qū)也成為小區(qū)的配套設(shè)施。同理，車位已經(jīng)成為停車小區(qū)必不可少的配套設(shè)施。首先，隨著我國(guó)居民生活水平的提高，城市化進(jìn)程的加快及城市范圍的迅速擴(kuò)大，私人汽車使用量增長(zhǎng)迅猛，這導(dǎo)致業(yè)主對(duì)小區(qū)車位的需求量的必然增加;具次，車位是服務(wù)于停車小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活的剛性的必然需要。因此有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)立法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)多層建筑物時(shí)負(fù)有修建一定數(shù)量車位的義務(wù)，就是把車位作為小區(qū)建筑物的配套設(shè)施。小區(qū)停車位權(quán)利的概述（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)概述所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)是指，“多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)制總稱”。根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有，主要是社會(huì)發(fā)展中大量高層或多層建筑的出現(xiàn)而帶來(lái)的。在由城市化發(fā)展而產(chǎn)生的住宅小區(qū)中，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。值得一提的是，我國(guó)《物權(quán)法》為適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度[[][]劉閱春.論共有車位的范圍[J].人民司法，2020(23):71-76.（二）對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的認(rèn)識(shí)在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度下，有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。1.土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證之取得我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條、第60條確立了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，并進(jìn)一步明確了房屋所有權(quán)取得以取得土地使用權(quán)為前提。另外，國(guó)務(wù)院《城市房屋權(quán)加登記管理辦法》第5條“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，房屋所有權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的確權(quán)依據(jù)[[][]朱憲臣，徐生鈺.《物權(quán)法》有必要界定小區(qū)車位、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)嗎?[J]2019:37.2.土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”及第62條“經(jīng)省、口治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”的規(guī)定。而《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條則規(guī)定“上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，上地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓”及第24條規(guī)定“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其它附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”。由上述規(guī)定，可概括為:“房為地存、地為房載、地轉(zhuǎn)房隨、房轉(zhuǎn)地隨?！睂?duì)主要類型停車位權(quán)屬的分析1.小區(qū)地面停車位地面停車位是直接修建在業(yè)主共同擁有使用權(quán)的土地表面上，并無(wú)建筑面積或構(gòu)筑物，即不具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，依建筑物區(qū)分所有權(quán)理論不能成為專有權(quán)的客體，而屬于共有權(quán)的客體。地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和房地產(chǎn)證。另外，該類停車位的土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟?jì)算建筑容積率的建筑物上，其應(yīng)為計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商私自將其沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地面停車位對(duì)外銷售，則對(duì)小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主可以依法追究開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并可以要求買受人返還停車位。我國(guó)對(duì)于地面停車位的法律權(quán)屬問(wèn)題，在理論和實(shí)踐上的爭(zhēng)議較小。2.小區(qū)地下停車位停車小區(qū)地下停車位(指公共地下停車位，不含每單元地下獨(dú)立的車庫(kù))，應(yīng)當(dāng)采取費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)的方法，即開(kāi)發(fā)商建造地下車庫(kù)的費(fèi)用，由每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積進(jìn)行分擔(dān)。地下車庫(kù)作為-種小區(qū)的配套設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供了方便，業(yè)主在選擇后，也應(yīng)付出一定的對(duì)價(jià)。3.樓房首層架空層停車位首層架空層停車位的費(fèi)用分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)采取誰(shuí)用誰(shuí)付的原則。我們可以采取由在購(gòu)房時(shí)便需要車位的住戶先予以分擔(dān)費(fèi)用，先行利用。以后其他業(yè)主再需要車位的，可采用給予先前各分擔(dān)的住戶以適當(dāng)補(bǔ)償?shù)姆椒ǐ@得車位的使用權(quán)。因?yàn)樵擃惤ㄖ淖粝鄬?duì)較少，在現(xiàn)實(shí)中也是可行的。4.樓房屋頂平臺(tái)停車位樓房屋頂?shù)慕ㄔ熨M(fèi)用自然應(yīng)當(dāng)包含在所屬樓房建造費(fèi)用之中。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)不再向業(yè)主收取費(fèi)用。屋頂平臺(tái)屬于該建筑物的全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，因此，如果只有部分所有人需要車位的話，就應(yīng)當(dāng)設(shè)定專用權(quán)。而專用權(quán)的使用費(fèi)，應(yīng)當(dāng)付給那些不需要車位的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。開(kāi)發(fā)者如將樓頂平臺(tái)設(shè)為停車場(chǎng)，應(yīng)該首先征得項(xiàng)層業(yè)主的同意。而在其后獲得的樓項(xiàng)使用補(bǔ)償中，頂層住戶也應(yīng)得到更多補(bǔ)償。由于我國(guó)城市化水平較發(fā)達(dá)國(guó)家較低，商品住宅的起步較晚，因此，在有關(guān)車位權(quán)屬問(wèn)題上的立法還不完善。我國(guó)的《物權(quán)法》也出臺(tái)不久，其在涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的規(guī)范也無(wú)法完全適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況的需要，有待于進(jìn)-一步修改、完善并加強(qiáng)有關(guān)配套法規(guī)制度的建設(shè)[[][]陳廣華.機(jī)動(dòng)車車位產(chǎn)權(quán)歸屬一兼評(píng)《物權(quán)法》第74條[J].經(jīng)濟(jì)與法,2019:157-158.三、小區(qū)停車位權(quán)利的現(xiàn)狀與問(wèn)題（一）現(xiàn)狀分析從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，如上文所述，停車小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況:一是停車小區(qū)地面停車位，所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明停車設(shè)施，二是停車小區(qū)地下停車位，所謂停車小區(qū)地下停車位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位;三是樓房首層架空停車位，所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一.層架空而形成的停車位;四是樓房屋頂平臺(tái)停車位，所謂樓房頂層停車位，是指在小區(qū)住房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。由于我國(guó)沒(méi)有出臺(tái)規(guī)范停車位權(quán)屬的統(tǒng)一法律規(guī)范，造成了我國(guó)的停車位權(quán)屬形式可謂是錯(cuò)亂復(fù)雜的局面。總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種:1.捆綁銷售:指車位足夠，一戶就可擁有一個(gè)車位，在購(gòu)房時(shí)車位作為商品房的附帶部分銷售，車位無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不單獨(dú)登記。2.分別銷售:指開(kāi)發(fā)商將車位與商品房分開(kāi)俏售，車位的買賣與商品房買賣無(wú)直接關(guān)系。即車位具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),業(yè)主可自主選擇購(gòu)買與否。3.分擔(dān)銷售:指當(dāng)小區(qū)車位供不應(yīng)求時(shí)，無(wú)法保證每戶均有車位，開(kāi)發(fā)商將車位銷售給全體業(yè)主，每個(gè)業(yè)主分擔(dān)車位的購(gòu)買費(fèi)用。“停車難”已經(jīng)成為當(dāng)今停車小區(qū)的普遍問(wèn)題，近年來(lái)有關(guān)車位權(quán)屬的糾紛也不斷增加。我國(guó)《物權(quán)法》頒布后，其第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有[[]徐生鈺,張競(jìng)妍.城市住宅小區(qū)人防車位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題分析[J].地下空間與工程學(xué)報(bào),2019(1):17-24.][]徐生鈺,張競(jìng)妍.城市住宅小區(qū)人防車位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題分析[J].地下空間與工程學(xué)報(bào),2019(1):17-24.理論和實(shí)踐均表明，明確小區(qū)停車位的權(quán)屬十分重要，它涉及到開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理者等多方的利益，必須有具體、清晰、明確的法律規(guī)范，才能解決由此引發(fā)的各種糾紛。因此，我認(rèn)為應(yīng)首先從小區(qū)車位的法律性質(zhì)入手，來(lái)尋求更合理的解決途徑。（二）問(wèn)題分析雖然在我國(guó)小區(qū)停車位的類型爭(zhēng)議不大，但是關(guān)于各種類型的歸屬卻是沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不僅如此，混亂的小區(qū)停車位權(quán)屬還引發(fā)了許多的紛爭(zhēng)。1.沒(méi)有充足的法律法規(guī)規(guī)定目前前我國(guó)關(guān)于停車小區(qū)停車位的權(quán)屬的爭(zhēng)端，迫切需要得到解決。從總體來(lái)看，我國(guó)法律法規(guī)關(guān)于小區(qū)停車位的權(quán)屬的規(guī)定，用墨太少。翻遍《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)法》、《土地管理法》以及其他法律法規(guī)，也都是只有寥寥可數(shù)的兒條規(guī)定。而我國(guó)小區(qū)停車位的現(xiàn)狀，迫切的需要按照小區(qū)停車位的分類，將其權(quán)屬、業(yè)主可開(kāi)發(fā)商各自的權(quán)利義務(wù)等明確的規(guī)定在法律法規(guī)中做到有法可依，以減少因小區(qū)停車位權(quán)屬所帶來(lái)的混亂局面。同時(shí)，也迫切需要地方性法規(guī)發(fā)揮其作用，出臺(tái)明確的規(guī)定，迅速的緩解停車小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)端所帶來(lái)的糾紛。2.《物權(quán)法》74條的缺陷（1）有關(guān)業(yè)主優(yōu)先的規(guī)定，實(shí)際生活中操作性不強(qiáng)74條第I款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需耍，但是這一規(guī)定太過(guò)原則，也缺乏可操作性。在司法實(shí)踐中，如遇到業(yè)主無(wú)力承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的過(guò)高的車位買賣、租賃價(jià)格，儷開(kāi)發(fā)商可能將車位出售或租賃給小區(qū)以外的非業(yè)主的情況。另外，對(duì)于“業(yè)主無(wú)力購(gòu)買或者租賃車庫(kù)是否意味著放棄優(yōu)先權(quán)”的規(guī)定，還存在一定歧義[[][]何麗新池騁.結(jié)建人防車庫(kù)物權(quán)歸屬法律問(wèn)題研究[]北方法學(xué),2018,12(04):48-58.（2）對(duì)于“約定不明”以及“約定不合理”的法律后果未作明確規(guī)定74條第2款規(guī)定將小區(qū)內(nèi)車庫(kù)歸屬交由當(dāng)事人約定，但沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定情況下車庫(kù)的歸屬。其實(shí)際上是問(wèn)避了這一問(wèn)題，造成確定車庫(kù)所有權(quán)的歸屬似乎又無(wú)法可依。此外，對(duì)于有證據(jù)證明雙方的約定不合理，比如約定買賣、租賃的車庫(kù)實(shí)際上不屬于開(kāi)發(fā)商所有，物權(quán)法未明確是依照意思口治原則判定約定成立，還是依照合同法有關(guān)規(guī)定予以撤銷。（3）沒(méi)有考慮特殊及緊急情形下的需耍如在戰(zhàn)爭(zhēng)及其他緊急狀態(tài)下，對(duì)于《物權(quán)法》的規(guī)定，將地卞車庫(kù)全部進(jìn)行出售、出租或者附贈(zèng)給業(yè)主個(gè)人，并設(shè)立了私人所有權(quán)，那么到了真正需要的時(shí)候，沒(méi)有地下車庫(kù)的業(yè)主則可能無(wú)處避險(xiǎn)。而應(yīng)參考我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》，它明確規(guī)定了地卜-停車位不可分給個(gè)人所有。（4）對(duì)于“業(yè)主共有的道路或者具他場(chǎng)地”的表述，含糊不清全體業(yè)主“共有”，一是共同共有還是按分共有，二是所有的道路和其他場(chǎng)地都共同共有還是部分共同共有部分按分共有，三是由所有的小區(qū)業(yè)主所共有還是由某一單元的建筑物區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行共有。另外，對(duì)于共有的權(quán)利性質(zhì)也沒(méi)有做出規(guī)定，到底共有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，也未作必要的表述。如杲是全體業(yè)主共有，是否允許設(shè)置部分的專有權(quán)，怎樣設(shè)置和實(shí)現(xiàn)及設(shè)置專有權(quán)的收益如何分配，都缺乏具休的規(guī)定。四、解決小區(qū)停車位權(quán)利的建議我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)出臺(tái)，在關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的法律權(quán)屬及其相關(guān)問(wèn)題上，有較為明確的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，物權(quán)法的規(guī)定，雖然較之前的草案有所進(jìn)步，但仍有需要完善的地方，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面展開(kāi):（一）應(yīng)立法明確各類業(yè)主共有停車位的法律權(quán)屬物權(quán)法關(guān)于車位權(quán)屬的規(guī)定，對(duì)于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進(jìn)行，在操作過(guò)程中會(huì)存在一定的缺陷。因此，我們有必要在法律上給予明確的規(guī)定。第一，小區(qū)地而停車位和小區(qū)地下停車位，其使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。在登記上，小區(qū)地面停車位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主所取得的土地使用證上面加以注明，小區(qū)地下停車位在登記上，也可以采取在土地使用證上加以注明[[][]李波.小區(qū)停車位權(quán)屬的法律問(wèn)題研究[J].吉首大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2018,39(S1):44-46.第二，樓房首層架空層停車位，其權(quán)利歸本單元所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人所有。在登記上，可以在房產(chǎn)證明上附上首層架空位的產(chǎn)權(quán)證明。這是因?yàn)?，首層架空車位其木身是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利依附于業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)。這樣可以表明車位與房屋產(chǎn)權(quán)的主物與從物的關(guān)系，使得其權(quán)利的產(chǎn)生有權(quán)源。第三，樓房項(xiàng)層停車位，其所有權(quán)歸木樓建筑區(qū)分所有權(quán)人所有。在登記上，可以采取在業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證上加以注明。樓頂車位采取在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上加以注明，是因?yàn)闃琼斠彩墙ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的共有部分。在建筑物區(qū)分所有權(quán)證明上加以標(biāo)明，可以解釋本樓所有業(yè)主擁有樓頂車位所有權(quán)的原因[[][]劉閱春.住宅小區(qū)地下車位的歸屬界定研究[J].學(xué)術(shù)論壇,2018(2):96-101.（二）小區(qū)業(yè)主共有停車位費(fèi)用的分擔(dān)和利益歸屬與分配地面停車位，一般開(kāi)發(fā)商都將購(gòu)買土地使用權(quán)的費(fèi)用分擔(dān)在業(yè)主的購(gòu)房費(fèi)用中，因此，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定采取由全體業(yè)主按照具各自購(gòu)買房屋的面積予以分?jǐn)?。地下停車位，?yīng)當(dāng)采取全體業(yè)主根據(jù)各自房屋面積予以分擔(dān)的辦法。同時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)做出強(qiáng)制規(guī)范，不允許采取其他的辦法，以免開(kāi)發(fā)商重復(fù)收費(fèi)。首層架空停車位，有需要車位的住戶進(jìn)行分擔(dān)。樓頂停車位，由本樓的業(yè)主根據(jù)各自住房而積予以分擔(dān)。在由小區(qū)車位取得的利益上，應(yīng)當(dāng)確定出歸小區(qū)業(yè)主所有。居民的小區(qū)停車位是一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而發(fā)生變動(dòng),非經(jīng)登記，不發(fā)生效力,登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。但是我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度卻在對(duì)小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)的登記.上很不完善。不能單獨(dú)辦理停車位的產(chǎn)權(quán)登記。(三)建立小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及承租權(quán)制度小區(qū)停車位由開(kāi)發(fā)商出售或出租，小區(qū)業(yè)主處于絕對(duì)劣勢(shì)，立法者希望通過(guò)《物權(quán)法》第七十四條中的“首先滿足業(yè)主的需要”的條文來(lái)保護(hù)業(yè)主利益的H的，但是由于立法的不明確性導(dǎo)致很容易落空[[][]陳德豪.住宅小區(qū)車庫(kù)所有權(quán)歸屬法定與約定之選擇辨析一從《物權(quán)法》對(duì)車庫(kù)歸屬的立法談起[J]住宅與房地產(chǎn),2020(1):100-104.（四）設(shè)立法定停車位和增設(shè)停車位、公共事業(yè)停車位1.法定停車位要解決車輛快速增加和小區(qū)車位供給緩慢這個(gè)供求矛盾，只靠山場(chǎng)調(diào)節(jié)一定數(shù)量的停車位。這就是“法定停車位”。這樣可以保證小區(qū)內(nèi)的相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主擁有停車位，使得小區(qū)的停車位在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以滿足業(yè)主的需要。法定停車位必須由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主使用，不允許開(kāi)發(fā)商將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。當(dāng)業(yè)主想將其車位轉(zhuǎn)讓時(shí)，也必須在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間進(jìn)行。當(dāng)確有剩余時(shí)，物管可以在征得業(yè)主同意的情況將其對(duì)外出租，但租賃合同應(yīng)為不定期，一旦小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要使用時(shí)，租賃合同自動(dòng)終止，以小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用為優(yōu)先。租賃取得之收益，歸小區(qū)全體業(yè)主所有。2.增設(shè)停車位這里的增設(shè)停車位，相當(dāng)與臺(tái)灣的口曲增設(shè)停車位。即開(kāi)發(fā)商在滿足了法定.停車位的前提下，可以繼續(xù)建設(shè)的停車位。由于增設(shè)停車位是在法定停車位己經(jīng)基木滿足小區(qū)內(nèi)的業(yè)主需要時(shí)再建造的，所以我們應(yīng)當(dāng)視小區(qū)業(yè)主已經(jīng)授權(quán)開(kāi)發(fā)商代為處理。所以開(kāi)發(fā)商既可以將增設(shè)停車位交曲小區(qū)業(yè)主使用，也可以將其交由小區(qū)業(yè)主以外的第三人使用，所得之收入，歸小區(qū)業(yè)主所有。3.公共事業(yè)停車位此類車位就是給如保潔車、郵政車、消防車等公共用車預(yù)留的車位，以便這些車在開(kāi)進(jìn)小區(qū)時(shí)有固定的停放位置。這些公共用車一般駛?cè)胄^(qū)時(shí)都是執(zhí)行公務(wù)，如果述需要為尋找一個(gè)合適的或者是可以停車的位置而耽擱，其消極影響是顯而易見(jiàn)的。所以，我們需要在小區(qū)為這些特殊的車輛尋找一個(gè)固定的停車位置,以便它們方便快捷地停放。公共事業(yè)停車位只供專門的車輛停放，即使時(shí)閑置時(shí)，也不允許任何車輛占用。（五）在法律上強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商有設(shè)置一定比例的停車位的義務(wù)此類停車位在性質(zhì)上屬區(qū)分所有建筑物的專有部分，僅供木小區(qū)主業(yè)使用，不得出售給小區(qū)業(yè)主以外的人，但權(quán)利人可以做出租、出售等處分。另設(shè)一定數(shù)量的共用停車位，可以允許開(kāi)發(fā)商在滿足了全體小區(qū)業(yè)主的停車需求后自由處分，但不得妨害其他權(quán)利人正常行使具權(quán)利。比較理想的模式是在共用的停車場(chǎng)上設(shè)置一定數(shù)量的專用使用權(quán)供木小區(qū)業(yè)主及業(yè)主以外的人專人使用。小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬模式并不是唯一的，在很多情況下，它既可以