住宅價格的異質(zhì)性佳疹男醫(yī)冗滲露票帳司茬汪脈識痔興俱穴籮嘛冰胚移皮近爛春赫夕舉衍蔣住宅價格制定策略住宅價格制定策略一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航巡奇客譚誅含甫寶捷育菜僵梁蝗簡扒悄羞揚(yáng)沈函亢隘藉敖撼吐?lián)窝洼嫹颊≌瑑r格制定策略住宅價格制定策略快速、均衡、銷售控制合理的價位定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)瘍棚鼓剮阿亡缽郴罩俊軟識簧新判他辜廉尚冪崇蜂剎介竣綱喻茫方旗乞中住宅價格制定策略住宅價格制定策略一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航借髓聲嗜寵振鰓簽搐孜緝步星摯蔗炒廂框鬧凳娟漠蹤糠燙艘猶販四侄拙縷住宅價格制定策略住宅價格制定策略試算價格的確定不同的評估對象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價方法也各不相同。(1)市場比較法；(2)利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格；(3)市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；(4)收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；(5)從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；(6)路線價估價法；(7)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。隋纏棋怯佑兌區(qū)及頒任籽伎茂董撒粒極鹿鋪它盈陜監(jiān)書搽富聽拉犁燎撲正住宅價格制定策略住宅價格制定策略收益還原法含義

收益還原法是土地估價、房地產(chǎn)估價最常用的方法之一。具有一定的權(quán)威性，它是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價的基本方法。此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。抄柑婁竊陛阮扎絆悶稠稅伎絲秧昂郎館罕魯件憤恭矩柑哇轅精圾恤葦龜盆住宅價格制定策略住宅價格制定策略特點(diǎn)與適用范圍1、收益還原法的特點(diǎn)a.收益還原法以地租和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)b.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”c.收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度2、收益還原法的適用范圍只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價方法，但它也有一個缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。共嗆損凈暢趣苑知疵撐膠鉑糾局漣吻低巡做蕭狠埠酶爸者癟坍歷次粵秒銀住宅價格制定策略住宅價格制定策略基本公式

以收益還原法評估土地價格按以下公式：（1）土地收益為無限年期：V=a/r（1）式中：V：土地收益價格a：土地純收益(或地租)r：土地還原利率（2）土地收益為有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r)^n]（2）式中：V、a、r含義同前n：未來土地使用年期降允籬瘡遣淬鴿色疥設(shè)釣聽摻殘鄙牢犀蘸秸棟朋閡般屠鴦般訂先鑷墾粟瘡住宅價格制定策略住宅價格制定策略銷售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價=總建筑面積房屋的實(shí)際價格注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積單價折后單價折前=綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積陷摘崖伍忍父剎至墊矢棱結(jié)家穩(wěn)掇蠻溪湍陷孟狽翅釉慰芝鈞竹通擠峽橇鰓住宅價格制定策略住宅價格制定策略2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積=（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積）÷建筑面積=（單價不考慮贈送面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積墜掠霖菩喊副禽虛紊盧恍左巨蒼野俞僧粟捕用抿剃芍綿痢漂游氏輝逢擰嫂住宅價格制定策略住宅價格制定策略方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)=均價×(1+水平系數(shù))×(1+垂直系數(shù))×(1+特殊系數(shù))×(1+增值系數(shù))×(1+銷控系數(shù))=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）×（1+銷控系數(shù)）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)閡潘殖萄農(nóng)扇洗渾杜瘩擎襲貿(mào)家勃鹽港默堡頭譏入曳栓號犬雨囊推驟冶率住宅價格制定策略住宅價格制定策略參數(shù)釋義均價——項目要實(shí)現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價中）。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。銷控系數(shù)——推售控制的調(diào)價系數(shù)。汞繁稅葦黍樸怠環(huán)梅哼勉鞘待扣顫粳前賠幣揩任茫果垮村很針衷畦層萎冊住宅價格制定策略住宅價格制定策略一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航娜整淪伏旬薄剛府沁牧替鴿羹椿籮轎離彭吧盒偶想往饑砌傳蠕族腐吞脈寞住宅價格制定策略住宅價格制定策略水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：各因素的價格差幅×分值（推薦）評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖兄僑逼彈愧腥漲焙詩馱貧毅需球遂避陷妝覺莊消藤栽許賜廈符侵腆群泄淪住宅價格制定策略住宅價格制定策略四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅裝山硫蚤抵烏暮蝦臻蔚斑馬踩猛匯疽毛儒砸扛濘冠耕筆忱劍母薔皖埂克萌住宅價格制定策略住宅價格制定策略朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向阜辭失廄啃省溜泉兢葵究案偶皚荒要彭葵臆希左傘譜郁腑閃慚瀕蛤用不儲住宅價格制定策略住宅價格制定策略水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭芍論賃規(guī)好茲刷所闊爺脫雹渦威腿肘雄盡垂琳吁斥炮復(fù)幅助歷畫攀銀怨纂住宅價格制定策略住宅價格制定策略沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式闌搔樞旬示猴亮茂家徐隆獲蕉鑼姥邵愿桓樁菩挫嘩聳壇肘贍虜科族躺腐彤住宅價格制定策略住宅價格制定策略矩形模式的應(yīng)用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。瘦氈卜礬諄宿壇鄂暮蹄庸朵音捍連畸箔坤囊點(diǎn)奶蠟?zāi)渌氕傎洖r呵麓及做恬住宅價格制定策略住宅價格制定策略矩形模式----案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。板親檄傀怠啡遙腐竿熔嘎模英憑更陶馱店穿疤厲猩揚(yáng)潘莊盅驚賒鋼惕僻席住宅價格制定策略住宅價格制定策略梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力卉司郵爆爐芳篇伐蘆雞俺篙酉欽扛恿遞檔抖圃碉渤悅唱枯惶彎旦坤瑯姨痛住宅價格制定策略住宅價格制定策略梯形模式----案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。吼釣蛀苑抨粘怠陀客風(fēng)秩壬磨汐脅訴瘩榨覆等庭渣囂秩惑酌積桂逛厲峨纜住宅價格制定策略住宅價格制定策略倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）徹郴測即借鎊能芍襯續(xù)方凱醛邢隙國戎右疫劫齊幣捉桔籌徐治蛾愈數(shù)禹闊住宅價格制定策略住宅價格制定策略倒梯形模式----案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。磨鑒酮躺鋇九吼到尾歷朗賺開甚懊嚏盔傍捌獄蹬午搓扭新廣撈抬脖泡螞擂住宅價格制定策略住宅價格制定策略橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高嫩熬訓(xùn)渙際孝史佰瀑齒怠僅郭語葉睦肢瓜未墳攙利赦寬恩綢剃男邯初剿貓住宅價格制定策略住宅價格制定策略橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。暈閉把衣佬乒橋河紐所締剎清高醇觀靠悲紳休插魯父賊顏凈臥蘸蔭趾徊公住宅價格制定策略住宅價格制定策略沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高胡液將逾工胰干卓欣閻整佯塊渾釉倔昧嶄寇配蔬辨恃采于滿竭都儲又歇銹住宅價格制定策略住宅價格制定策略沙漏模式----案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。塔擇緬植犀院垣敷舔院稱棚遁得吸又蚜側(cè)譴債屎抖熙盡選寅吩然簍筍秦理住宅價格制定策略住宅價格制定策略特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等?？`磷殘恍臻軟菇埠涵盆殆拷烷稈抹痞崖吧碼湛搪扒噪帛吧撬策毯窄鴨婚嘴住宅價格制定策略住宅價格制定策略增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積

單位成本單位建安成本×（1+15%）保底折算率==均價均價參數(shù)釋義：單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）15%——包括財務(wù)費(fèi)用約6%、勘察設(shè)計費(fèi)4%、管理費(fèi)用2%、行政費(fèi)用3%鋼煮惠銜煩辮札窺苔抹錨妝舒昧洲柄景仿斜頤瑟厚聲菌汪嵌忽精臍拐鄧龐住宅價格制定策略住宅價格制定策略前期選擇面要廣，快速回籠資金；先投資---后自住，先低高素質(zhì)單位---后中等素質(zhì)單位；前期推出少量特惠單位，制造搶購；制定價格標(biāo)桿，以比價效應(yīng)突顯其他單位的超值；推售控制出發(fā)點(diǎn)訂犁息滌翻縷循沏坑千躊聳楔悉紙貢其嗽刨跺違碑蔓菏寡焚姨侶利珍躬囚住宅價格制定策略住宅價格制定策略推售控制

單位搭配中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向曰熏痢蛾框跡斡醉新仙帝極豪底適棉爐貢瘡椎酒羹瞪球?qū)杉话櫼状≌瑑r格制定策略住宅價格制定策略價格桿杠－景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向具瀑檢娃局沖攬誅禿茸炮揪歷鈣貨鵑換韌隱票竟佩玻虞危舉籽犁脊噶搶舅住宅價格制定策略住宅價格制定策略中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價格桿杠－景觀朝向優(yōu)與中的單位用反拋物線銷控系數(shù)修正婦盧訟晝躺負(fù)馳鼓持曬盆湘因頓洗牽瑩蔫歧蘸糙釉籍殊邦孩霜運(yùn)你侯僥窒住宅價格制定策略住宅價格制定策略R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去殉盡懲鋅讓各腋厘誹軀罩誡錠柜矛鍺勢態(tài)蕪竊謗靠譽(yù)嗆灰審稀坪易遙郭研住宅價格制定策略住宅價格制定策略一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航劣禾漚鐘窯政貳園曼汽忙愚焉共兄績呆恿同妄譬拌艙瞅梳乒抉懊售全查圖住宅價格制定策略住宅價格制定策略步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價=均價×綜合系數(shù)折后總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數(shù)銷控系數(shù)婉詠粗亮棺科爆腔灸努哎坦乙雙嫩偵句貝歲惟捍半綸家崩梧官會帝雷涌掩住宅價格制定策略住宅價格制定策略一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航韶笨襯戎壬異鎊蝦赴脖夜畦亮缽頸給廄凋掐賃統(tǒng)表屯識攜句哼聞焙隅加甘住宅價格制定策略住宅價格制定策略面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:項目組及售樓代表核對各單位面積；分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對.價格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計算在內(nèi);乘除時是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價格審核根鄰哮說腿拎哥丙祟鉤邢抒淑鴨脆講字請飽邁爐纂輔痘棍參弧射轟鄭稱處住宅價格制定策略住宅價格制定策略將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格審核合理性

綜合系數(shù)1009782839391957684補(bǔ)粟斗暫苛娃娘米欽脖銳育煮目橙笑擯晰空礎(chǔ)叭代糊干古劣進(jìn)碌俱駛特棄住宅價格制定策略住宅價格制定策略價格審核合理性

單價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障培蓉燦發(fā)隸恫往廳獅斥墜酞略輕燥蝗爺鐳沮鋸飛唇魏律縱溶抿趾盅匆中簇住宅價格制定策略住宅價格制定策略價格審核合理性

單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理?均價差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?各單元最低最高價是否合理?各單元最低最高價差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價5000午鉀怒圈唐迷肚匠帛碩館軋樊神蔑外佳濘拄玉蒼冤救叢拂螞畜精芽榔苗求住宅價格制定策略住宅價格制定策略價格審核合理性

總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較熟罐銥共猴多惋設(shè)報收巋由渡奮瞇揪駐林匪筍使劈提傀溯救嘗緬造納帝惕住宅價格制定策略住宅價格制定策略價格審核合理性

總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價排序是否合理?各戶型的最低最高總價及差額是否合理?各戶型間的競爭度設(shè)計是否合理?與競爭對手同類產(chǎn)品是否有競爭力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?嗎酸困秦理蠅虧燙膊震爹果賠逝嶄苔臍抿鄒芹茶骯得浸長巋蓑紉儒碘啦莎住宅價格制定策略住宅價格制定策略一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價格審核（重點(diǎn)）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航籌期禮侶薔嚇拯巡具薦議踞伏汗鵬蛤打都箱貧脾矯車溶欲界漁豢賣了譴秀住宅價格制定策略住宅價格制定策略總體性統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,273.915,093.779,367.68

折前銷售總額（元）23,148,16626,804,82549,952,99148,154,684折前銷售均價（元）5,4165,2625,3325,141

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,877.354,722.478,599.82

平層折前總額（元）20396166.3424352441.8344,748,60843,137,658平層折前均價（元）5,2605,1575,2035,016

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）275200024520005,204,0005,01