城市商業(yè)格局的演變

從20世紀(jì)末到21世紀(jì)初，隨著商業(yè)和旅游業(yè)的快速發(fā)展，不同城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。解放初期中國大陸處于計劃經(jīng)濟(jì)時代,談不上商業(yè)。當(dāng)時簡單的物資供應(yīng)是根據(jù)地理位置來設(shè)置供銷場所,居民憑票購買。改革開放初期,商業(yè)開始發(fā)展,百貨商場出現(xiàn),隨之而來的百貨商場的周邊開始形成區(qū)域性的商業(yè)區(qū),并進(jìn)而形成一個城市的商業(yè)中心。以百貨商場為核心的一條街或幾條街,基本上壟斷了一個城市70%以上的商業(yè)零售,極盡繁華。隨著改革開放的不斷深入,大量資金和國外、港、澳、臺先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營者開始進(jìn)入,從商業(yè)核心區(qū)的一枝獨秀到商場林立的百花齊放,再到先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)運營,商業(yè)格局再次發(fā)生質(zhì)變。新興建的商業(yè)地產(chǎn)項目具備交通便利、配套設(shè)施齊全、業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃等先天優(yōu)勢,對傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心形成了極大的沖擊。而名稱上,傳統(tǒng)商業(yè)中心也越來越多地被稱做“老城區(qū)”。隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,商業(yè)和服務(wù)業(yè)在一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用逐步顯現(xiàn),在近年來的城市規(guī)劃中,商業(yè)均占到了一定的比重。隨著集中的商業(yè)街區(qū)在美國和歐洲的發(fā)展帶來的巨大社會效應(yīng)、旅游效應(yīng)和商業(yè)效應(yīng),國內(nèi)很多城市均開始有計劃規(guī)劃建設(shè)城市商業(yè)(購物)中心區(qū)(CBD),一方面推動城市商業(yè)增長,引進(jìn)資金及先進(jìn)的商業(yè)運營商進(jìn)駐,從而對拉動城市經(jīng)濟(jì)增長起到一定的作用;另一方面可以提升城市自身的商業(yè)運營水平,展現(xiàn)城市的商業(yè)繁榮,襯托城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成果。在城市商業(yè)(購物)中心區(qū)的選址方面,國內(nèi)較多的城市均選擇在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄓ绊懥?曾經(jīng)的城市商業(yè)集中的街道及周邊街區(qū),也就是所謂的“老城區(qū)”來進(jìn)行改造,像北京的王府井、上海的南京路、大連的天津街、廈門的中山路、青島的中山路等。因為“老”意味著傳統(tǒng),代表著歷史,有文化底蘊;“老”有時又富含民俗;“老”還通過經(jīng)年的口碑傳誦而擁有較高的知名度;與“老”共生的常有一種可供回味的情結(jié),一個城市的“老城區(qū)”往往曾經(jīng)代表著城市的形象,記憶了城市發(fā)展。老城區(qū)原先就有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)沉淀和相對穩(wěn)定的人流量做支撐,改造后,基本上不需要經(jīng)過商業(yè)培育期,比較容易立竿見影。近年來各城市對老城區(qū)商業(yè)街的改造可以說得上是“你追我趕”,各式各樣的改造和建設(shè)不斷涌現(xiàn)。對此,筆者通過對國內(nèi)外老城區(qū)商業(yè)街改造與管理的調(diào)研,結(jié)合自身在商業(yè)街改造和管理中的實踐經(jīng)驗,對國內(nèi)老城區(qū)商業(yè)街的改造與管理進(jìn)行了一些探索。一、景觀與城市空間改造國內(nèi)外老城區(qū)商業(yè)街的改造,從改造范圍可分為(街區(qū))整體改造與(街道自身)局部改造;從改造力度可以分為全部拆建、局部拆建與以環(huán)境改造為主;從開發(fā)參與者可分為政府主導(dǎo),政府與開發(fā)商合作開發(fā),政府、開發(fā)商、市民共同參與等方式。西方發(fā)達(dá)國家商業(yè)街改造大多從街區(qū)結(jié)合城市整體的角度考慮商業(yè)街區(qū)的改造與開發(fā)問題,市民階層能夠參與開發(fā)并發(fā)揮一定作用,這種改造方式通常能取得較好的經(jīng)濟(jì)、社會效益。德國慕尼黑的步行區(qū)改造將商業(yè)街與歷史保護(hù)區(qū)很好地結(jié)合,以市政廳所在的瑪利亞廣場為中心,向周圍地區(qū)輻射意大利的米蘭將中世紀(jì)形成的歷史街區(qū)開發(fā)為一大片步行街區(qū),形成了豐富多彩的城市空間。國內(nèi)各城市老城區(qū)商業(yè)街的改造,由于各地區(qū)間發(fā)展很不平衡,各城市改造面臨的問題及規(guī)劃決策者的專業(yè)素養(yǎng)有很大差別等原因,開發(fā)改造的水平參差不齊。在老城區(qū)商業(yè)街的改造過程中,不少城市因為過于追求現(xiàn)代感,未注意到老城區(qū)改造對歷史、文化、民俗等方面的保護(hù),有的城市將老城區(qū)全部推倒重建,使得改造后街區(qū)甚至整個城市商業(yè)文化的缺失,有的街區(qū)改造后人流量和商氣也隨著被破壞的商業(yè)沉淀一同消失。比較可取的老城區(qū)改造模式是采取保護(hù)與開發(fā)并舉、形式與內(nèi)容、局部與整體并重的“復(fù)合型”開發(fā)與改造。改造范圍可以在城市空間整體開發(fā)的角度上,從原有建筑環(huán)境的保護(hù)、開發(fā)、重組與外部新建、擴(kuò)張引入新的活力等方面同時展開。改造要注重保護(hù)優(yōu)秀的歷史建筑與景觀風(fēng)貌,挖掘街區(qū)的歷史文化內(nèi)涵;也要溶入現(xiàn)代都市文明,創(chuàng)造高品質(zhì)的空間景象,開辟公共活動空間。在具體實施方面可以把握以下幾點:1.規(guī)模適中商業(yè)街的長度、建筑面積、商業(yè)面積都要適度。要考慮到商業(yè)街區(qū)輻射的范圍、片區(qū)內(nèi)的商業(yè)容量、以及顧客的消費特點和習(xí)慣。2.政策規(guī)劃與指標(biāo)改造要研究街區(qū)原有商業(yè)的特點,制定不同的規(guī)劃政策。改造盡量在不影響街區(qū)主要商業(yè)店鋪正常營業(yè)的前提下分段進(jìn)行,以免造成改造期間客流量的消失,改造后又要從新培育市場。3.“婦人”的競爭減少街區(qū)內(nèi)部經(jīng)營者間相互競爭的內(nèi)耗,通過業(yè)態(tài)的互補使得不同消費層面的客流可以分享,形成互相帶動、相互促進(jìn)的整體優(yōu)勢,這也是商業(yè)街振興的關(guān)鍵所在。北京的西單商業(yè)街改造將原來不到10萬平方米的營業(yè)面積一下子發(fā)展到54萬平方米,營業(yè)面積增加了5.4倍,集中了8家大型商場,且均以相同消費檔次的百貨為主,而同一消費層面的顧客不可能在短期內(nèi)相應(yīng)增加,從而引發(fā)商業(yè)街內(nèi)部的不當(dāng)競爭,內(nèi)耗的結(jié)果是又要重新洗牌。因此,業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、錯位經(jīng)營,不僅關(guān)系到企業(yè)自身的存亡,對商業(yè)街改造成功與否也至為關(guān)鍵。4.未破解交通難題老城區(qū)大多存在道路窄、道路用地率低、停車資源不足的先天缺陷,國內(nèi)外眾多商業(yè)街改造失敗的慘痛經(jīng)驗教訓(xùn)中,未破解交通難題是其中主要原因之一。商業(yè)街周圍一定要具備完整的交通網(wǎng)絡(luò)、大容量的停車泊位。商業(yè)街及周邊交通越便利,越快捷,商業(yè)街繁榮的可能性越大,這在任何一個國家都是沒有例外的。5.將景觀性、功能性和安全性相結(jié)合,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的購物購物環(huán)境商業(yè)街服務(wù)對象是人,商業(yè)街的改造要從人的行為、心理、視覺出發(fā),滿足人們對城市環(huán)境空間多方位、多層次的需要。環(huán)境空間的組織和環(huán)境設(shè)施的安排要以人的視覺、觸覺以及由此引起的心理感受為參照,將景觀性、功能性和安全性相結(jié)合,在功能、樣式、質(zhì)感、色彩等方面,創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)購物環(huán)境。如在街道兩旁和建筑主體種植樹木花草或擺放盆栽,創(chuàng)造輕松、愜意的視覺效果。在功能方面,設(shè)置方便小巧的公用電話亭、美觀舒適的休閑座椅、干凈明亮的公共廁所、垃圾桶、和諧協(xié)調(diào)的廣告設(shè)施和標(biāo)識系統(tǒng),做到使用方便、造型美觀、制作精良。在街道出入口、上下臺階設(shè)施方面充分考慮殘疾人特別是盲人的特殊要求,以及環(huán)境保護(hù)、防火防災(zāi)、緊急疏散的要求等。運用好導(dǎo)游圖、標(biāo)志牌、時鐘、噴泉、雕塑、小品景觀、象征物等等人性化的配套設(shè)施,體現(xiàn)出以人為本的現(xiàn)代城市理念。6.休閑功能的改造當(dāng)代城市中心區(qū)強調(diào)各種商業(yè)(零售)、社會、文化活動聚集,強調(diào)“為市民服務(wù)的場所”。改造要注重商業(yè)街休閑功能的完善與改進(jìn)。要注重廣場和座椅的設(shè)計,增加酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶館、快餐店、影劇院、發(fā)廊、美容院、溜冰場、保齡球館等場所,處處為逛街的顧客提供休息、娛樂方便,延長顧客的逗留時間,增加商業(yè)街的活力。7.整合街區(qū)企業(yè)資源,及時調(diào)整經(jīng)營行為商業(yè)街的改造不是一朝一夕的事,要逐步調(diào)整、分步完善、積累商氣。要充分挖掘街區(qū)企業(yè)的自身潛力,利用好現(xiàn)有入駐企業(yè)的優(yōu)勢資源,進(jìn)行資源整合,并通過各種途徑吸引國內(nèi)外投資者、優(yōu)秀商業(yè)運營商進(jìn)駐,及時針對運營中遇到的問題進(jìn)行調(diào)整,逐步積累達(dá)到改造的預(yù)期。8.特色街區(qū)的發(fā)展老城區(qū)大多有較深厚的文化、歷史、民俗的積累,要充分挖掘,形成商業(yè)街的文化。文化是商業(yè)街的魂,沒有特色的商業(yè)街可以隨意復(fù)制,也難以持續(xù)繁榮。一座城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng),是別的城市所無法擁有的寶貴資源,它將為這座城市的發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。老城區(qū)商業(yè)街在這方面具有先天優(yōu)勢。改造要把特定的歷史、人文景觀作為構(gòu)筑商業(yè)中心的基礎(chǔ),挖掘地理環(huán)境資源,“借景造市、借景興市”。二、多方協(xié)同配合商業(yè)街的管理主要涉及三個方面:商鋪產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營戶、管理單位、經(jīng)營單位等各利益方的協(xié)同配合;公共區(qū)域的維護(hù);項目整體形象的樹立。國內(nèi)老城區(qū)商業(yè)街大多屬于公共資源,涉及諸多的利益群體,管理上多為“政府部門主導(dǎo)、專門機(jī)構(gòu)管理下的市場化運作”。目前國內(nèi)商業(yè)街的管理模式主要有:1.街區(qū)綜合管理成立商業(yè)街管理辦公室,受政府相關(guān)職能部門的委托,對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理。管理經(jīng)費采取收支分開的政策:步行街管理單位將街區(qū)廣告和其它開發(fā)項目收入上繳政府,管理辦人員工資由財政下拔。如上海市南京路步行街的管理。2.領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé),確保管理費用向商家支付。對于對于第由物業(yè)公司依據(jù)市政府頒布商業(yè)街管理規(guī)定,對整條街區(qū)的市容環(huán)境、公共設(shè)施、治安交通秩序、公共物業(yè)等具體事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)和日常管理,管理費用向商家收取。政府各部門按照“誰主管,誰負(fù)責(zé)”的原則依法履行各自職責(zé)。如深圳東門商業(yè)步行街區(qū)的管理。物業(yè)管理制由政府把一部分城市管理工作推向市場交給物業(yè)公司去做,有助于政府精簡機(jī)構(gòu),節(jié)省開支。這種體制不盡人意的地方是政企分開帶來的收費與管理矛盾、物業(yè)公司與政府的責(zé)任界定不清晰等等。3.多方管理融合由商業(yè)街所在的轄區(qū)政府成立專門的國有投資公司實施對商業(yè)街的管理,如廈門市中山路步行街的管理。該種體制運用目前已經(jīng)較完善的國有資產(chǎn)監(jiān)管辦法等約束機(jī)制保證公共資源的經(jīng)營收益;轄區(qū)政府下屬企業(yè),可以和現(xiàn)有實行社會常態(tài)管理的政府管理部門良好對接。國內(nèi)現(xiàn)有老城區(qū)商業(yè)街的管理,大多不能覆蓋商業(yè)街管理的全部。從實踐來看,目前的商業(yè)街管理主要偏重于公共區(qū)域的維護(hù),而在商鋪產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營戶、管理單位、經(jīng)營單位等各利益方的協(xié)同配合和項目整體形象的樹立方面的管理經(jīng)常缺位,較多是通過政府部門的階段性作為來彌補。老城區(qū)商業(yè)街的物業(yè)產(chǎn)權(quán)一般較為復(fù)雜,經(jīng)營上也較分散,國內(nèi)部分城市通過街區(qū)推倒重建或物業(yè)整體置換、租賃來統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。物業(yè)經(jīng)營權(quán)沒有統(tǒng)一的仍然占了較大比例,這種狀況下可以采用多方管理融合的方式來實現(xiàn)對商業(yè)街的管理。成立街區(qū)商家自治組織如商家協(xié)會來完成商鋪產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營戶、管理單位、經(jīng)營單位等各利益方的協(xié)同配合。公共區(qū)域的維護(hù)可以通過面向社會招標(biāo)的形式來確定管理單位,這樣可以保證商業(yè)街物業(yè)管理的專業(yè)性,并可以形成良性的淘汰機(jī)制。項目整體形象的樹立方面,因為老城區(qū)商業(yè)街大多屬于公共資源,且改造多會受到舊城區(qū)保護(hù)等方面的約束,可以由政府部門來完成。商家自治組織、專業(yè)的物業(yè)管理公司、政府三方共同來作為,既能充分調(diào)動商家的自主性,又有專業(yè)性做支撐,還可以將商業(yè)街的各種資源充分整合,從而很好地做好老城區(qū)商業(yè)街的管理工作。三、廈門路—廈門市中山路商業(yè)步行街改造與管理實踐廈門中山路始建于1925年,日偽時期,中山路改名為“大漢路”,1945年抗戰(zhàn)勝利后復(fù)名。1966年又改為“東方紅路”,1979年10月復(fù)名。廈門中山路建設(shè)時值廈門開埠后第一次大規(guī)模的近代化城市建設(shè),它的建設(shè)記載了廈門第一次中興的盛舉,其建設(shè)有兩大特點:首先,華僑踴躍投資房地產(chǎn)業(yè)的主觀愿望是建設(shè)的原動力;其次,廈門中山路的形成是城市近代化規(guī)劃及建設(shè)的直接成果。因此,中山路是一條近代化城市建設(shè)和地產(chǎn)投機(jī)相結(jié)合的產(chǎn)物,是一個完整的近代歷史風(fēng)貌地段。廈門中山路有著“中華十大名街”的美譽,在海內(nèi)外有著很高的知名度,在很多的華僑腦海中對于廈門的記憶就是“中山路”和“鼓浪嶼”。中山路西起鷺江道,東至公園南路,全長1195米,道路寬21米。兩側(cè)建筑為優(yōu)美雅致、帶有濃郁南洋風(fēng)情的騎樓,是廈門現(xiàn)有的三大閩南特色建筑之一,富含深厚的文化底蘊。中山路的兩邊貫穿兩個國家級風(fēng)景名勝區(qū)——鼓浪嶼和萬石山,對接著美麗的環(huán)島路,是目前國內(nèi)惟一一條通往大海的商業(yè)街。1958年,廈門市委、市政府決定將商業(yè)中心遷至中山路,自1959年起中山路成為了繁華的商業(yè)街。二十世紀(jì)九十年代開始,隨著大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)駐廈門,中山路受到了極大的沖擊,人流量一度可以用“門口羅雀”來形容。中山路對于廈門,不僅僅是一條商業(yè)街,更是廈門近現(xiàn)代文明的起源地,是廈門城市的象征。如何“激活”中山路,繁榮老城區(qū),引起了市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。2005年,中山路的改造正式拉開帷幕。首先思明區(qū)政府投入860余萬元,為中山路西段換上靚麗的晚裝。隨后,政府成立了市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)掛帥,各相關(guān)部門組成的領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室,對中山路的改造統(tǒng)一規(guī)劃和部署。2006年元月24日中山路啟動西段夜間步行街,9月8日西段實行全步行街。廈門中山路商業(yè)步行街的改造包括:1.加強管理監(jiān)督牽頭制訂改造方案,組織實施改造的各項工作,協(xié)調(diào)處理改造工程中出現(xiàn)的問題,加強管理的監(jiān)督和業(yè)務(wù)的指導(dǎo)。思明區(qū)委區(qū)政府還將中山路步行街建設(shè)列入2006年為民辦實事項目,在資金、人力、物力上給予步行街改造提供保障。2.邊街區(qū)發(fā)展按照以中山路未來“旅游、休閑、購物”的綜合性全步行街為核心,輻射帶動周邊商業(yè)街發(fā)展,從而繁榮中山路街區(qū)的最終發(fā)展目標(biāo)。公開招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計單位按照改造原則完成中山路步行街的整體及單體設(shè)計,重點包括中山路街區(qū)的交通組織、停車管理、業(yè)態(tài)功能分區(qū)、特色街建設(shè)、街景設(shè)計及活動節(jié)點設(shè)計等方面。3.閩臺文化宣傳景觀景觀改造按照“再塑廈門老街形象,體現(xiàn)閩臺傳統(tǒng)文化特色”和“修舊如舊”的原則,注重時代與傳統(tǒng)的結(jié)合。增加人文古跡將軍牌坊,閩臺文化宣傳陣地講古角,以及閩南特色石刻的休閑桌椅、綠化組合、古跡指示牌、街區(qū)圖等,輔以LED的夜間高科技景觀,美化街景。以人文為背景設(shè)置的兩個表演臺在每周組織現(xiàn)代文藝演出、企業(yè)宣傳推介和以布袋戲、歌仔戲、南音、閩俗服飾表演等形式的閩南民俗文藝表演,結(jié)合定期、不定期舉辦主題鮮明的各種節(jié)慶、展覽活動,吸引人流,增強中山路在旅游文化方面的內(nèi)涵和吸引力。4.先導(dǎo)性經(jīng)營思明區(qū)出臺了《關(guān)于扶持中山路改造業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的暫行規(guī)定》,對街道管轄的店面按照業(yè)態(tài)規(guī)劃先期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整,引導(dǎo)轉(zhuǎn)向“旅游、休閑、購物”的經(jīng)營定位。在沿街增設(shè)6個露天休閑點和10部移動推車經(jīng)營點,主要經(jīng)營咖啡、果吧、水吧等休閑飲品和廈門旅游紀(jì)念品、閩臺特色甜點茶點以及廈門民間手工藝現(xiàn)場演示及銷售等,彌補中山路“旅游、休閑”業(yè)態(tài)的不足。5.停車誘導(dǎo)系統(tǒng)依據(jù)交通規(guī)劃實施車輛分流、公交改線、設(shè)置各類標(biāo)識指示牌、規(guī)劃周邊支路停車位、招標(biāo)建設(shè)停車誘導(dǎo)系統(tǒng)及停車位智能化管理系統(tǒng)、建設(shè)道路交通安全監(jiān)控系統(tǒng)并入110指揮中心、設(shè)置自行車停放架等。6.廈門將走