南京火車南站商鋪招商項(xiàng)目計(jì)劃書一、項(xiàng)目基本狀況地理位置：南京火車南站地處雙龍大道、機(jī)場高速、繞城公路、秦淮新河圍合而成的長方形區(qū)域內(nèi)，占地2平方公里，距南京市市中心約10.5公里。南京南站是京滬高速鐵路五大客運(yùn)站之一，地理位置俱佳。周邊環(huán)境：政府對南京南站地區(qū)的四大定位中，已明確南站周邊地區(qū)未來是高端智力服務(wù)區(qū)、是標(biāo)志性的門戶地區(qū)。南站地區(qū)連接江寧和雨花臺兩個(gè)大區(qū)，周圍交通便利，環(huán)境優(yōu)美，擁有良好的房產(chǎn)開發(fā)條件。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，南站地區(qū)及其周邊未來估計(jì)將有100萬居民在此安家。眾商家也紛紛將眼光投向了南站地區(qū)。以雨花臺區(qū)為例，就正在積極規(guī)劃與南京南站的對接工程。計(jì)劃在此建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的寧南商貿(mào)區(qū)，包括交通樞紐型商業(yè)區(qū)、開放式購物公園區(qū)和特色專業(yè)型街區(qū)三大組團(tuán)。有關(guān)部門透露，一項(xiàng)圍繞南京南站周邊地區(qū)開發(fā)、總投資達(dá)300億元的龐大發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。加以時(shí)日會形成以南京南站為中心的新的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。建筑結(jié)構(gòu)：設(shè)京滬場、滬漢蓉寧杭場、寧安場三個(gè)接發(fā)列車場，共15臺28線，主要由地下二層，地上三層組成。地下一層和二層分別為南京地鐵一、三號線的站廳層和站臺層。地面層為地鐵和車站的進(jìn)出站層，二層為車站的站臺層，三層為高架候車層。配套設(shè)施：中央空調(diào)、通風(fēng)、排煙及消防等設(shè)施齊全，一至三層通過自動(dòng)扶梯上下行走便捷，此外水電容量充足。招租面積：南京南站總建筑面積38.7萬平方米，主站房28.1萬平方米，規(guī)劃商業(yè)實(shí)際使用面積1.75萬平方米，分布在到達(dá)層、候車層和商業(yè)夾層。二、商業(yè)環(huán)境分析1、周邊商業(yè)市場簡析本項(xiàng)目周邊的商業(yè)中心基本上正在建設(shè)中，目前還沒有大型文化、商務(wù)、金融中心，目前還沒形成商業(yè)中心。2、商業(yè)市場存在空白從上面的商業(yè)市場分析，項(xiàng)目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、大型超市、大型商場，商業(yè)有一定發(fā)展空間。三、優(yōu)劣分析長遠(yuǎn)發(fā)展優(yōu)勢：1、交通方便，商鋪位于南京南站內(nèi)，人口流量大；2、17500平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強(qiáng)；3、有一定的升值潛力；4、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機(jī)；5、區(qū)域認(rèn)知度的提高將為南站商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)。近期內(nèi)優(yōu)勢（3年內(nèi)）：南京火車南站是亞洲最大的交通樞紐，每天進(jìn)出車站的大流量旅客就是商鋪潛在的、固定的顧客群體。劣勢：1、周邊配套設(shè)施還不完善；2、商業(yè)不繁華，商業(yè)氛圍沒沒有形成。四、市場形象定位從整體的市場營銷環(huán)境和項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮，3年內(nèi)我建議功能定位如下：1F:2F：3F:五、

招商策略1、招商方式采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。2、招商推廣a、房產(chǎn)、中介網(wǎng)站廣告（費(fèi)用低、時(shí)效長、目標(biāo)客戶群集中）b、廣告宣傳單c、向一些房產(chǎn)、中介網(wǎng)站發(fā)布招租信息六、租金根據(jù)周邊商鋪和寫字樓的市場價(jià)格調(diào)查（見附件價(jià)格調(diào)查表）,我建議該項(xiàng)目價(jià)格定位：樓層基準(zhǔn)價(jià)前3年遞增系數(shù)3年后遞增系數(shù)1F2.6～3.38%8%～15%2F1.6～2.28%8%～15%2F1.6～2.28%8%～15%備注：1.根據(jù)規(guī)劃，進(jìn)行整體定位裝修，以上2F\3F價(jià)格為裝修后的價(jià)格；2.具體遞增幅度根據(jù)本區(qū)域內(nèi)同類相關(guān)物業(yè)市場情況定。七、優(yōu)惠策略租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：一年租期，租金優(yōu)惠折扣99%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%