武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、武漢市概況武漢市是湖北省省會(huì)，中國(guó)長(zhǎng)江流域重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。世界第三大河長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)內(nèi)交匯，將市區(qū)一分為三，形成漢口、漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)。武漢市武昌為教育文化、高新技術(shù)區(qū)，漢口為商業(yè)區(qū)，漢陽(yáng)為工業(yè)區(qū)。武漢市現(xiàn)轄13個(gè)行政區(qū)，面積8467平方公里，人口740萬(wàn)人，流動(dòng)人口400余萬(wàn)。2002年國(guó)民生產(chǎn)總值1493億元2002年武漢市GDP達(dá)1493.1億元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武漢市經(jīng)濟(jì)增幅創(chuàng)近三年最高水平。一季度全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值350.84億元，增長(zhǎng)12.1%，同比提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅為近三年最高水平，完成全年計(jì)劃的21%，同比提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。一季度全市財(cái)政收入增長(zhǎng)17%，為年計(jì)劃的24%；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)12.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12.6%；城鎮(zhèn)居民收入和農(nóng)民現(xiàn)金收入分別增長(zhǎng)8.9%和7.2%；全市新增就業(yè)崗位近2萬(wàn)個(gè)。二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述中國(guó)指數(shù)研究院華中分院對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：本周（2月13日—2月19日）樓市連續(xù)兩周無(wú)新增供應(yīng)量，市場(chǎng)推盤(pán)量也較少，開(kāi)發(fā)商以銷售存量為主。成交方面，本周成交商品房2635套，環(huán)比增加37.45%；成交面積為24.35萬(wàn)平方米，環(huán)比增加30.22%。本周仍然無(wú)新增供應(yīng)量，最近兩周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均為年前拿到預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商多數(shù)以銷售存量為主。成交方面，從各區(qū)域成交套數(shù)來(lái)看，青山區(qū)和黃陂區(qū)成交量較多，分別為350套和300套，但成交面積以東西湖區(qū)成交最多，共計(jì)3.62萬(wàn)平方米，環(huán)比增加77%，主要是因?yàn)闁|西湖區(qū)成交較多商業(yè)和寫(xiě)字樓，面積偏大。成交面積僅4個(gè)區(qū)域出現(xiàn)小幅下滑，且有3個(gè)區(qū)域?yàn)檫h(yuǎn)城區(qū)。本周開(kāi)盤(pán)或加推項(xiàng)目累計(jì)新推房源790套，成交323套，去化率為41%。本周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目除保利拉菲外，其他三個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度均較大，其中大華鉑金華府本次推出33-46㎡（70年產(chǎn)權(quán)）小戶型公寓，不限樓層不限戶型不限朝向，一口價(jià)，3-11層7700元/㎡，12-25層8200元/㎡，較之前的80-130平米兩房和三房的戶型均價(jià)下降近1000元/平米。同時(shí)此次戶型面積小，總價(jià)低，二七長(zhǎng)江大橋通車(chē)后，交通便利進(jìn)一步得到提升，具有一定的投資價(jià)值，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日朝向和樓層較好的戶型去化率基本上在90%以上。福星惠譽(yù)水岸國(guó)際推出沙湖公館1號(hào)樓，打出5萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠，折后均價(jià)約9300元/平米，較前期下降約700元/平米，加上前期認(rèn)購(gòu)一部分房源，1號(hào)樓截止到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率在60%以上，較為理想。南湖板塊開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目保利心語(yǔ)和保利拉菲，保利心語(yǔ)折后均價(jià)約7100元/平米，較上次開(kāi)盤(pán)下降約700元/平米，項(xiàng)目主打結(jié)婚季婚房，加上贈(zèng)送面積后均可由兩房改三房，戶型緊湊實(shí)用，同時(shí)優(yōu)惠力度較大，受到年輕夫婦的青睞，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率逾6成，表現(xiàn)不俗。保利拉菲，因前期蓄客較少，折后均價(jià)并未出現(xiàn)下調(diào)，雖然每種戶型均有10平米左右面積贈(zèng)送，可以一房改兩房、兩房改三房，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化情況不夠理想，主要是在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者關(guān)注項(xiàng)目戶型、地理位置和配套等方面的同時(shí)，價(jià)格為首要考慮因素。從其他三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)也可以看出，優(yōu)惠力度較大，降價(jià)明顯的項(xiàng)目去化率較高。表1 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)一周數(shù)據(jù)城市商品房新增供應(yīng)商品房成交數(shù)據(jù)面積（萬(wàn)平方米）環(huán)比變化面積（萬(wàn)平方米）環(huán)比變化套數(shù)環(huán)比變化武漢00%24.3530.22%263537.45%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、表2武漢各區(qū)一周房地產(chǎn)數(shù)據(jù)行政區(qū)域批準(zhǔn)上市情況完成交易情況面積（平方米）與上周同比套數(shù)（套）面積（平方米）與上周同比武漢總計(jì)00%2635243469.1030%江岸區(qū)00%11212464.540%江漢區(qū)00%786918.0753%硚口區(qū)00%18315952.243%漢陽(yáng)區(qū)00%23123305.18161%武昌區(qū)00%15715529.96-2%洪山區(qū)00%24722748.2528%青山區(qū)00%35023610.9122%東西湖區(qū)00%29336194.2577%東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)00%19416347.2449%經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)00%626246.33168%江夏區(qū)00%25018465.7788%黃陂區(qū)00%30027561.17-1%蔡甸區(qū)00%524796.45-30%新洲區(qū)00%747512.917%漢南區(qū)00%525815.83-22%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、三、市場(chǎng)交易情況圖2 武漢商品房市場(chǎng)銷售走勢(shì)四、武漢各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：(一)中心區(qū)2008年上半年中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。從上半年中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。武漢的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于武漢內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，武漢內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)中心區(qū)的加快建設(shè)。(二)古田片區(qū)2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。(三)后湖片區(qū)2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。(四)東西湖片區(qū)2008年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。五、市場(chǎng)未來(lái)走向我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)。2003年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不健康的因素，特別是某些部門(mén)的盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)問(wèn)題嚴(yán)重，引發(fā)了宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。針對(duì)這一情況，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院自去年下半年以來(lái)實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，此次宏觀調(diào)控取得了重要的階段性成果。宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間，世界經(jīng)濟(jì)將保持溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2004年和2005年將分別達(dá)到68330億元和78650億元，實(shí)際增長(zhǎng)率分別為17.1%和10.8%，名義增長(zhǎng)率分別為24.0%和15.1%。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，在近年來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、深化經(jīng)濟(jì)體制改革的基礎(chǔ)上，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫了持續(xù)回落的狀態(tài)，進(jìn)入了全面回升的階段。主要表現(xiàn)是：固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到初步控制；消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺；以改善住、行條件為代表的新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)開(kāi)始啟動(dòng)；由消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)的高成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和自主發(fā)展能力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益有所提高；城市化進(jìn)程明顯加快的同時(shí)土地市場(chǎng)治理整頓取得重要進(jìn)展；民間投資正在加速啟動(dòng)，市場(chǎng)化的投融資活動(dòng)相當(dāng)活躍，市場(chǎng)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)日趨明顯。這種由市場(chǎng)主導(dǎo)的、以消費(fèi)升級(jí)和企業(yè)自主投資為基礎(chǔ)的新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的可持續(xù)性。從宏觀經(jīng)濟(jì)的幾個(gè)主要方面看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比上年提高，國(guó)內(nèi)需求迅速擴(kuò)大，總量矛盾基本緩解；主要商品的供求格局基本平衡，物價(jià)總水平較低且相對(duì)穩(wěn)定；進(jìn)口增長(zhǎng)快于出口增長(zhǎng)，外商直接投資繼續(xù)快速流入，外部資源供給比較充裕，國(guó)際收支狀況良好?？傮w看，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升并未出現(xiàn)全局性經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況基本健康。未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍有較大潛力。我國(guó)銀行存差仍然較大，外匯儲(chǔ)備雄厚，資金供給比較寬裕；勞動(dòng)力近乎無(wú)限供給，人工低成本優(yōu)勢(shì)將長(zhǎng)期保持；技術(shù)供給也不存在明顯約束。現(xiàn)有要素供給條件，有利于擴(kuò)大市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品供給的調(diào)節(jié)空間。同時(shí)，我國(guó)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)儲(chǔ)蓄水平持續(xù)提高，收入和支出預(yù)期趨好，消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)政策逐步完善，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)持續(xù)推進(jìn)，消費(fèi)需求有望保持較高水平的穩(wěn)定增長(zhǎng)，潛力很大。在消費(fèi)升級(jí)拉動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐將相應(yīng)加快，并將帶動(dòng)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)。這些條件將使我國(guó)經(jīng)濟(jì)上升的態(tài)勢(shì)得到保持。

從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是前景光明的，但就目前和今后幾年來(lái)說(shuō)，樓市由