不談虛的，直接上干貨本次匯報(bào)解決核心問(wèn)題：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，如何快速突圍，實(shí)現(xiàn)下半年清盤收官，量?jī)r(jià)雙贏？解題：穩(wěn)/準(zhǔn)/狠穩(wěn)健的市場(chǎng)與環(huán)境形勢(shì)判斷精準(zhǔn)的營(yíng)銷策略和推廣鋪排老辣的推售與客戶拓展戰(zhàn)斗力十足的團(tuán)隊(duì)保障穩(wěn)!S T A B LE清晰的認(rèn)知市場(chǎng)環(huán)境與我們的機(jī)會(huì)【項(xiàng)目認(rèn)知①】高成長(zhǎng)價(jià)值片區(qū)本案位于江寧東山青龍山國(guó)際新城，享受高起點(diǎn)、高規(guī)劃，被譽(yù)為第二個(gè)“河西”，

隨著規(guī)劃加碼，各項(xiàng)利好落地，片區(qū)價(jià)值正迎來(lái)快速成長(zhǎng)青龍山生態(tài)資源一環(huán)三線交通樞紐核心商務(wù)區(qū)70萬(wàn)方復(fù)合配套12年一站式優(yōu)質(zhì)教育南京主城區(qū)河西新城南部新城青龍山國(guó)際生態(tài)新城【項(xiàng)目認(rèn)知②】競(jìng)爭(zhēng)空前激烈本案規(guī)模小，進(jìn)入性差，短期形象界面不佳，周邊競(jìng)品項(xiàng)目累計(jì)存量約95萬(wàn)㎡，多為高層項(xiàng)目，本案將面臨持續(xù)的、激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)項(xiàng)目名稱總建（㎡）地價(jià)（元/㎡）最新價(jià)格（元/㎡）住宅存量(萬(wàn)㎡)在售融僑觀瀾12.2719476256004.61東城金茂悅Ⅱ期11.1614702244902.59江寧金茂悅29139912429117.34待售中南上悅城18.6418829——18.64深業(yè)青麓上居7.5813980——7.58朗詩(shī)玲瓏郡13.514435——9.8朗詩(shī)G227.7417319——7.74金地G6015.4412303——15.44金茂G666.0512057——6.05本案5.4212360——5.32總計(jì)95.11注：時(shí)間截止2019.3.5融僑觀瀾朗詩(shī)G22中南上悅城東城金茂悅2期朗詩(shī)玲瓏郡江寧金茂悅深業(yè)青麓上居金茂g66金地G60不利因素大型工程車穿梭，塵土飛揚(yáng)熱點(diǎn)區(qū)域，品企匯聚，持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)天時(shí)/地勢(shì)/人事天時(shí)說(shuō)時(shí)遲，那時(shí)快！【抓時(shí)機(jī)①】市場(chǎng)下行，變幻莫測(cè)近兩年南京住宅市場(chǎng)整體處于下行階段，去化周期放緩，但南京基本面優(yōu)越，市場(chǎng)有一定的韌性，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，不排除市場(chǎng)需求有反彈可能387.77.90.02.04.06.08.010.012.014.016.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.02014年-2018年2月南京商品住宅庫(kù)存及去化周期存量（萬(wàn)方）備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于RADS（不包含高淳、溧水）8709544099853634797298966761100128462957802004006008001000120014002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192006-2018年南京主城商品住宅成交情況成交占地面積（萬(wàn)㎡）波谷年均成交530萬(wàn)㎡波峰年均成交950萬(wàn)㎡需求被壓抑的2017和20182019年平穩(wěn)或補(bǔ)漲？【抓時(shí)機(jī)②】年后回暖，緊抓時(shí)機(jī)受近期媒體正面引導(dǎo)，利率松動(dòng)及部分項(xiàng)目突破限價(jià)等刺激，年后客戶來(lái)訪增加，客戶心態(tài)變積極，市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，需緊抓時(shí)機(jī)020406080100120新景祥南京操盤項(xiàng)目及調(diào)研項(xiàng)目來(lái)訪量周度變化華僑城翡翠天域冠城大通藍(lán)郡萬(wàn)科翡翠天際江寧金茂悅星葉瑜憬灣融僑觀瀾融僑觀瀾置業(yè)顧問(wèn)——來(lái)訪量年后更多一些，客戶可能也感覺(jué)到市場(chǎng)回暖，比如銀行利率更低一些，還有就是過(guò)完年大家資金更充足一些，所以基本來(lái)看的兩三天吧就能成交，但是放在年前的話，時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。222341110603326840204060801001.7-1.131.14-1.202.25-3.33.4-3.10上坊區(qū)域項(xiàng)目分周度去化套數(shù)1.21-1.27 1.28-2.3 2.4-2.10 2.11-2.17

2.18-2.24套數(shù)（套）注：去化項(xiàng)目包含東城金茂悅Ⅱ期、融僑觀瀾、江寧金茂悅；地勢(shì)說(shuō)時(shí)遲，那時(shí)快！【強(qiáng)產(chǎn)品①】指標(biāo)維度本案小規(guī)模開發(fā)，且地價(jià)低，可實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目PK融僑觀瀾東城金茂悅Ⅱ期江寧金茂悅中南上悅城深業(yè)青麓上居朗詩(shī)玲瓏郡朗詩(shī)G22金地G60金茂G66本案總建（萬(wàn)㎡）12.2711.162918.647.5813.57.7415.446.055.42容積率2.72.52.52.72.192.52.62.12.52.5限高80m80m80m100m80m80m100m60m80m80m地價(jià)（元/㎡）19476147021399118829139801443517319123031205712360綠地率35%35.5%35%35%≥35%38%≥35%≥35%≥35%≥35%得房率74%80%76%74%/////74%【強(qiáng)產(chǎn)品②】戶型/競(jìng)品戶配比競(jìng)品面積段集中在80-120㎡，本案小面積89㎡戶型站位市場(chǎng)主流項(xiàng)目名稱85-89㎡90-99㎡100-109㎡110-119㎡120-129㎡130-139㎡融僑觀瀾13套80㎡（2+1房）158套98㎡（2+1房）3套112㎡112套122㎡（3+1房）117套135㎡（3+1房）東城金茂悅Ⅱ期149套89㎡（3房）76套104㎡（3房）86套119㎡（3房）江寧金茂悅900套90㎡（3房）540套115㎡（3房）360套中南上悅城1787套朗詩(shī)玲瓏郡344套88㎡（3房）86套115㎡（3房）430套124㎡（3房）小計(jì)506套1058套76套715套542套477套本案374套89㎡（3房）130套108㎡（3房）48套120㎡（3+1房）注：江寧金茂悅和朗詩(shī)玲瓏郡分戶型套數(shù)通過(guò)比例得出，存在一定誤差分析項(xiàng)目本案中間戶、邊戶（89㎡，3房2廳1衛(wèi)）中南上悅城（87㎡，2+1室2廳1衛(wèi)）江寧金茂悅（90㎡，3室2廳1衛(wèi)）融僑觀瀾（98㎡，2+1室2廳2衛(wèi)）朗詩(shī)玲瓏郡（88㎡，3室2廳1衛(wèi)）東城金茂悅Ⅱ期（89㎡，3室2廳1衛(wèi)）戶型圖功能性3房設(shè)計(jì)，功能性佳2+1房設(shè)計(jì)，功能性佳3房設(shè)計(jì)，功能性佳2+1房設(shè)計(jì)，功能性佳3房設(shè)計(jì)，功能性佳3房設(shè)計(jì)，功能性佳南向開間三開間朝南三開間朝南三開間朝南三開間朝南三開間朝南三開間朝南入戶有玄關(guān)設(shè)計(jì)無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)房間舒適度無(wú)套房設(shè)計(jì)無(wú)套房設(shè)計(jì)無(wú)套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)無(wú)套房設(shè)計(jì)無(wú)套房設(shè)計(jì)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)無(wú)干濕分離干濕分離無(wú)干濕分離無(wú)干濕分離無(wú)干濕分離無(wú)干濕分離廚房設(shè)計(jì)U型廚房L型廚房U型廚房U型廚房L型廚房L型廚房附加值南向陽(yáng)臺(tái)、三飄窗南北陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、單飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗、設(shè)備平臺(tái)南向陽(yáng)臺(tái)、單飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗綜合評(píng)分【強(qiáng)產(chǎn)品③】戶型/89㎡戶型對(duì)標(biāo)競(jìng)品戶型偏向功能性3房設(shè)計(jì)，三開間朝南，本案可放大附加值及合理布局優(yōu)勢(shì)【強(qiáng)產(chǎn)品③】戶型/108㎡戶型對(duì)標(biāo)本案三開間朝南，較東城金茂悅主臥套房設(shè)計(jì)、比江寧金茂悅將更易控制總價(jià)分析項(xiàng)目本案邊戶（108㎡，3室2廳2衛(wèi)）江寧金茂悅（115㎡，3室2廳2衛(wèi)）東城金茂悅Ⅱ期（104㎡，3室2廳1衛(wèi)）江寧金茂悅（115㎡，3室2廳2衛(wèi)）江寧金茂悅（115㎡，3室2廳2衛(wèi)）中南上悅城（99㎡，2+1室2廳2衛(wèi)）戶型圖功能性3房設(shè)計(jì)3房設(shè)計(jì)，功能性一般3房設(shè)計(jì)3房設(shè)計(jì)，功能性一般3房設(shè)計(jì)，功能性一般2+1房設(shè)計(jì)南向開間三開間朝南兩開間朝南三開間朝南三開間朝南兩開間朝南兩開間朝南入戶有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)房間舒適度主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)無(wú)套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)無(wú)干濕分離干濕分離無(wú)干濕分離無(wú)干濕分離干濕分離干濕分離廚房設(shè)計(jì)U型廚房L型廚房U型廚房U型廚房L型廚房L型廚房附加值南向陽(yáng)臺(tái)、三飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、單飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、單飄窗南向大陽(yáng)臺(tái)東側(cè)陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái)綜合評(píng)分【強(qiáng)產(chǎn)品③】戶型/120㎡戶型對(duì)標(biāo)本案120㎡戶型3.5開間朝南，具有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目本案邊戶（120㎡，3+1室2廳2衛(wèi)）融僑觀瀾（122㎡，3+1室2廳2衛(wèi)）朗詩(shī)玲瓏郡（124㎡，3室2廳2衛(wèi)）朗詩(shī)玲瓏郡（124㎡，3室2廳2衛(wèi)）東城金茂悅Ⅱ期（119㎡，3室2廳2衛(wèi)）戶型圖功能性3+1房設(shè)計(jì)，功能性佳3+1房設(shè)計(jì)，功能性佳3房設(shè)計(jì)，功能性一般3房設(shè)計(jì)，功能性一般3房設(shè)計(jì)，功能性一般南向開間3.5開間朝南三開間朝南三開間朝南雙開間朝南三開間朝南入戶有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)有玄關(guān)設(shè)計(jì)房間舒適度主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)無(wú)干濕分離干濕分離干濕分離干濕分離無(wú)干濕分離廚房設(shè)計(jì)U型廚房L型廚房L型廚房U型廚房U型廚房附加值南向雙陽(yáng)臺(tái)、三飄窗南向雙陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗、設(shè)備平臺(tái)南向陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗西側(cè)陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗南向陽(yáng)臺(tái)、雙飄窗綜合評(píng)分【強(qiáng)產(chǎn)品④】精裝修本案精裝成本在1600元/㎡，在客戶更易感知的方面，如廚衛(wèi)等區(qū)域使用中高端品牌，同時(shí)通過(guò)細(xì)節(jié)打造體現(xiàn)人文關(guān)懷②細(xì)節(jié)關(guān)懷——①品質(zhì)精裝——精心進(jìn)行細(xì)節(jié)營(yíng)造，例如：玄關(guān)一鍵斷電、玄關(guān)操作臺(tái)設(shè)置手掃感應(yīng)燈和留言板、帶開

關(guān)插座、圓角處理、隱形把手、安全門把手、換鞋凳……位置項(xiàng)目江寧金茂悅中南上悅城朗詩(shī)玲瓏郡本案精裝成本1400-150012001400-15001600廚房櫥柜金茂定制，人造石臺(tái)面中南定制定制歐派廚電方太燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)老板灶具、油煙機(jī)美的煤氣灶、油煙機(jī)西門子五金摩恩水槽、水龍頭科勒水槽、抽拉式水龍頭普樂(lè)美單槽和高拋龍頭摩恩燃?xì)忮仩t博世博世萬(wàn)和熱水器博世凈水器3M//3M衛(wèi)生間潔具科勒馬桶、洗臉盆科勒馬桶科勒座便器、臺(tái)盆、雙衛(wèi)主衛(wèi)配浴缸科勒五金科勒龍頭、花灑，凡蒂諾科勒地漏臺(tái)盆、臺(tái)盆龍頭、花灑、龍頭摩恩臺(tái)盆龍頭、滑桿+手持花灑摩恩其他美的空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)（除衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)）海爾中央空調(diào)朗詩(shī)科技系統(tǒng)大金地暖系統(tǒng)金茂定制/威能新風(fēng)系統(tǒng)///可視對(duì)講羅格朗/定制顯示屏羅朗格開關(guān)插座羅格朗西蒙西蒙羅朗格入戶門鎖海貝斯電子鎖智能門鎖電子密碼鎖智能門鎖入戶門金大鋼木復(fù)合門鋁制門鋼質(zhì)門金大鋼木復(fù)合門地勢(shì)說(shuō)時(shí)遲，那時(shí)快！【精拓客①】地緣客為主力東山地緣客戶為絕對(duì)主力，占比5成以上，以剛需首置客戶為主，契合本案產(chǎn)品定位江寧東山68%南京主城12%雨花區(qū)江寧其它10%區(qū)域10%融僑觀瀾客戶分析江寧東山江寧其它區(qū)域雨花區(qū) 南京主城首改及改善26%2%東城金茂悅二期客戶置業(yè)目的投資分戶1%首置71%首改及改善 首置分戶 投資投資分戶1% 2%首改及改善42%首置55%融僑觀瀾客戶置業(yè)目的投資 分戶 首改及改善 首置江寧東山53%雨花區(qū)16%南京主城15%東城金茂悅二期成交客戶分析江寧東山江寧其它區(qū)域16%江寧其它區(qū)域 雨花區(qū) 南京主城【精拓客②】主城剛需客戶主城15KM范圍內(nèi)房?jī)r(jià)高企，主城剛需客無(wú)處可去，可通過(guò)應(yīng)天大街東延線導(dǎo)入主城剛需客戶主城核心區(qū)均價(jià)4.5萬(wàn)+江浦3萬(wàn)＋淳化2.6萬(wàn)＋19年價(jià)格地圖燕子磯3萬(wàn)＋應(yīng)天大街高架東沿主城核心區(qū)，均價(jià)5萬(wàn)/㎡以上江浦價(jià)格上漲至3.5萬(wàn)以上濱江、祿口等區(qū)域距離主城較遠(yuǎn)，且價(jià)格上升19年主城剛需客戶將無(wú)處可去，利用交通導(dǎo)入和價(jià)值傳導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)應(yīng)天大街東延線主城客戶的擴(kuò)容若限價(jià)放開：主城15KM圈層，均價(jià)4萬(wàn)/㎡以上【精拓客③】大量地緣拆遷客戶需求東山區(qū)域18年計(jì)劃拆遷4649戶，拆遷面積達(dá)93.萬(wàn)方，大規(guī)模拆遷滋生大量置業(yè)需求，潛在購(gòu)買力強(qiáng)勁東山街道2018年房屋征收任務(wù)表序號(hào)項(xiàng)目名稱拆遷住宅戶數(shù)拆遷住宅面積（萬(wàn)㎡）1土山路兩側(cè)片區(qū)棚戶區(qū)改造107112營(yíng)南巷雙塘村片區(qū)棚戶區(qū)改造692122高橋片區(qū)棚戶區(qū)改造58016.33東山小學(xué)改擴(kuò)建420.494上坊片區(qū)棚戶區(qū)改造三期（青龍山生態(tài)片區(qū)）362115天印大道北延工程3206.56竹山中學(xué)改擴(kuò)建1441.427上元中學(xué)改擴(kuò)建800.828金箔路小學(xué)改擴(kuò)建80.059黃泥塘片區(qū)棚戶區(qū)改造135032.49合計(jì)464993.07高橋片區(qū)天印大道北延工程上坊片區(qū)棚戶區(qū)三期土山路兩側(cè)雙塘村片區(qū)黃泥塘片區(qū)上元中學(xué)擴(kuò)建東山小學(xué)擴(kuò)建金箔路小學(xué)擴(kuò)建竹山中學(xué)擴(kuò)建【精拓客④】周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶周邊麒麟科創(chuàng)園、方山大學(xué)城及其他企事業(yè)單位為本案提供大量產(chǎn)業(yè)置業(yè)客戶需求江寧大學(xué)城本案麒麟科創(chuàng)園方山大學(xué)城南京醫(yī)科大學(xué)(江寧校區(qū))金陵科技學(xué)院江蘇經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院南京旅游職業(yè)學(xué)院南京工程學(xué)院(江寧校區(qū))江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院(江寧校區(qū))南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院中國(guó)藥科大學(xué)(江寧校區(qū))曉莊學(xué)院中國(guó)傳媒大學(xué)南廣學(xué)院?jiǎn)⒌铣橇I(yè)園清華科技園(南京)啟迪科技城華清園南京麒麟智慧園麒麟科技創(chuàng)新園富力科技園南京機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院麒麟科創(chuàng)園【精拓客⑤】雨花軟件谷客戶通過(guò)繞城高速及應(yīng)天大道東延線及宏運(yùn)大道導(dǎo)入雨花軟件谷剛需外溢客戶應(yīng)天大街東沿線文靖路宏運(yùn)大道地鐵1號(hào)線寧杭高速南京南站新街口文靖路東沿線繞城高速本案雨花軟件谷目前集聚各類軟件企業(yè)超2200家，集聚涉軟從業(yè)人員達(dá)21.4萬(wàn)人，園區(qū)軟件大企業(yè)和知名企業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，其中通訊軟件的三大巨頭——華為、中興、普天已經(jīng)齊聚園區(qū)華為南京研發(fā)中心規(guī)模約1萬(wàn)人中興南京研發(fā)中心規(guī)模約1.3萬(wàn)人軟件谷【精拓客⑥】客戶定位東山地緣首改及改善客戶、雨花區(qū)及江寧其他區(qū)域剛需首置客戶為主力，主城其他區(qū)域客戶為補(bǔ)充50%東山地緣客戶

首改、改善為主，剛需為輔；多為拆遷戶及老小區(qū)換房，地緣情節(jié)較濃，關(guān)注配套及品質(zhì)20%20%雨花區(qū)客戶首置為主；多為雨花軟件谷客戶，關(guān)注價(jià)格、交通江寧其他區(qū)域客戶

剛需為主，首改為輔； 多來(lái)自周邊產(chǎn)業(yè)園、企事業(yè)單位，關(guān)注價(jià)格、交通等主城其他區(qū)域客戶首置為主；多為受主城價(jià)格擠壓的剛需客戶，關(guān)注價(jià)格、交通10%導(dǎo)客策略——主抓東山地緣客、導(dǎo)入城東南客雨花客戶20%東山地緣客戶50%江寧其他區(qū)域客戶（以江寧大學(xué)城為主）15%本案重點(diǎn)導(dǎo)入路徑：繞城高速客戶具象1：東山地緣原住民長(zhǎng)期生活在東山片區(qū)，多為周邊拆遷戶、老小區(qū)換房及分戶，渴望改善原有居住環(huán)境，關(guān)注生活配套、社區(qū)品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)等；地緣改善的品質(zhì)家王先生——面積需求：

高層110-130㎡總價(jià)承受：280-330萬(wàn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：生活配套、社區(qū)品質(zhì)典型客戶分析＞＞＞典型客戶分析＞＞＞客戶具象2：雨花軟件谷科技人才IT暖男的幸福家周先生——面積需求：高層89-100㎡總價(jià)承受：200-250萬(wàn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)、交通便捷、注重配套他們?cè)谟昊ㄜ浖裙ぷ?，多為新南京人，從事軟件、互?lián)網(wǎng)行業(yè)，日常工作忙碌，關(guān)注總價(jià)、交通、生活配套等【競(jìng)爭(zhēng)策略】入市策略市場(chǎng)回暖，緊抓機(jī)遇年后市場(chǎng)有明顯回暖趨勢(shì)，需把握時(shí)機(jī)產(chǎn)品策略高性價(jià)比、優(yōu)質(zhì)戶型產(chǎn)品全明星戶型，小戶型為主，以高性價(jià)比和細(xì)節(jié)關(guān)懷吸引客戶客戶策略主抓地緣、導(dǎo)入城東南江寧地緣及主城剛需首置客戶為主流聚焦區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，抓住入市時(shí)機(jī)，以強(qiáng)產(chǎn)品力、高性價(jià)比搶收客戶準(zhǔn)!A C C U R A T E精準(zhǔn)出色的營(yíng)銷推廣策略與鋪排營(yíng)銷推廣核心命題：如何快速有效的打動(dòng)目標(biāo)客群Question1目標(biāo)客群是誰(shuí)？特征是什么？我們匹配什么？Question2快速有效打動(dòng)他們!Question1找到他們！價(jià)值梳理客戶描摹回顧積極向上而有生活追求的年輕客群我們?yōu)橹畬ふ遗c城市生活的契合度剛需/首改，品牌追隨江寧地緣客，城東客，市區(qū)投資客對(duì)開放商品牌力有一定追求契合度1招商蛇口——百年央企，城市生長(zhǎng)的力量，城市運(yùn)營(yíng)專家總價(jià)控、品質(zhì)更控中小面積帶來(lái)的較低總價(jià)是其購(gòu)買動(dòng)機(jī)，總價(jià)基礎(chǔ)之上的產(chǎn)品戶型精裝、園林，學(xué)區(qū)等綜合品質(zhì)也有很高要求契合度2主力面積段89-110㎡，總價(jià)控制之下，品質(zhì)更出色上升期、中產(chǎn)化年齡與事業(yè)的雙上升期，他們是未來(lái)的主力中產(chǎn)契合度3生態(tài)/教育/商業(yè)等全配齊，實(shí)現(xiàn)事業(yè)與生活雙方平衡他們的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)自勉自己的同時(shí)，調(diào)侃自己追夢(mèng)事業(yè)的同時(shí)，苦痛相隨他們的生活期望肩上的單子很重，但生活至少可以輕松一些對(duì)客群的關(guān)注——對(duì)生活的關(guān)注上升期的青年客戶的夢(mèng)想城居生活“輕”生活有品質(zhì)/有趣味/有動(dòng)力輕都市——青龍山國(guó)際生態(tài)新城輕出行——規(guī)劃的地鐵/公路/公交綜合交通網(wǎng)路輕教育——瑯小/南師附中等名校集合，輕松一站式教育輕生態(tài)——國(guó)家級(jí)生態(tài)示范城區(qū)，森林都會(huì)，生態(tài)綠環(huán)輕配套——東山-萬(wàn)達(dá)商圈、內(nèi)部規(guī)劃打造了70萬(wàn)方商業(yè)集群輕景觀——新亞洲風(fēng)格住區(qū)和精致景觀園林設(shè)計(jì)輕空間——超靈動(dòng)戶型，充分滿足多重家庭需求輕奢宅——高品質(zhì)精裝設(shè)計(jì)，人性化細(xì)節(jié)關(guān)懷項(xiàng)目定位給他們的全新生活理念輕漫·趣生活主城東·繁華里·輕漫生活住區(qū)Question2打動(dòng)他們！推廣策略互聯(lián)思維，流量為王精彩互動(dòng)，增強(qiáng)黏性核心思路三大陣地，傳遞價(jià)值【媒體場(chǎng)】 【活動(dòng)場(chǎng)】 【體驗(yàn)場(chǎng)】7月5月4月8月9月10月11月12月首次開盤年末收官推售節(jié)奏營(yíng)銷中心開放6月多頻次加推，小步快跑3月-5月底

區(qū)域+品牌宣傳大城向東·無(wú)限生長(zhǎng)招商蛇口2019城東煥新力作6月-11月首開+加推輕漫·趣生活南部新城首發(fā)高品辦公產(chǎn)品

樣板間華彩亮相12月熱銷+答謝城市東方·從此雍華89-120㎡輕漫生活家

收官在即線上媒體投放平臺(tái)微信及軟文（保持發(fā)聲）微信推文/飛機(jī)稿/H5等形式，每月3-4篇飛機(jī)稿+2篇軟文，線上宣傳方向南京故事/東方眼光緊扣招商品牌與青龍山國(guó)際生態(tài)新城的規(guī)劃，重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目所處區(qū)域在新年的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)性利好生活故事/樂(lè)趣無(wú)限緊扣項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值（環(huán)境/產(chǎn)品/性價(jià)比），渲染未來(lái)的生活方式，同時(shí)配合活動(dòng)宣傳大賣故事/感謝全城緊扣項(xiàng)目熱銷信息，以及收官信息，力爭(zhēng)項(xiàng)目在年底實(shí)現(xiàn)清盤戶外投放（戶外大牌，電梯轎廂）主城東，繞城高速機(jī)場(chǎng)高速戶外大牌高檔商場(chǎng)/寫字樓電梯轎廂【媒體場(chǎng)】【活動(dòng)場(chǎng)】核心思路流量為王互動(dòng)超強(qiáng)網(wǎng)紅效應(yīng)“輕松有趣的生活”這一年，玩出不一樣【活動(dòng)場(chǎng)】5月底

營(yíng)銷中心開放Play大咖

的潮流聚會(huì)“光怪陸離”嘉年華一場(chǎng)時(shí)代青年秀裝置藝術(shù)、網(wǎng)紅面基、潮流派對(duì)、好物市集、美食美酒等多元體驗(yàn)內(nèi)容，?！净顒?dòng)場(chǎng)】6月底

開盤沖刺人氣活動(dòng)南京首屆“獨(dú)立咖啡節(jié)”邀請(qǐng)來(lái)自南京各個(gè)地區(qū)近30家精品咖啡館，打造“一站式沉浸消費(fèi)體驗(yàn)展”。【活動(dòng)場(chǎng)】7月-9月

配合項(xiàng)目加推主題活動(dòng)，每月1~2次主題活動(dòng)，通過(guò)豐富的前宣、后期回顧和互動(dòng)增加客戶黏性，每次活動(dòng)的費(fèi)用控制在1~3萬(wàn)左右，以“城市英雄”這樣的大主題統(tǒng)一包裝，而后拆分至各個(gè)月。7~9月，每月一個(gè)主題，“城市英雄挑戰(zhàn)賽”贏超級(jí)大禮英雄登峰戶外拓展大賽英雄大戰(zhàn)拉斯維加斯歡樂(lè)雀神大賽英雄聯(lián)盟超級(jí)游戲大賽【體驗(yàn)場(chǎng)】核心思路將“不務(wù)正業(yè)”進(jìn)行到底跨界+互動(dòng)+持續(xù)引發(fā)流量【體驗(yàn)場(chǎng)】一座年輕人熱愛(ài)的生活玩樂(lè)中心指尖魔法室AI智能咖啡口紅作戰(zhàn)機(jī)X

QQ音樂(lè)

街角音樂(lè)廳南京首個(gè)5G營(yíng)銷中心率先提供5G網(wǎng)絡(luò)生活體驗(yàn)狠!A C C U R A T E老辣的推售/豐富的資源/戰(zhàn)斗十足的隊(duì)伍【貨量盤點(diǎn)】本案共計(jì)552套住宅房源，預(yù)估總貨值約13億。戶型套數(shù)面積（㎡）戶數(shù)配比總貨值（億）面積配比貨值占比8937433459.0162.58%8.262.85%63%10813014039.6926.37%3.4426.37%26%120485739.1710.78%1.410.78%11%合計(jì)55253237.8713.04100%100%營(yíng)銷目標(biāo)：總銷13億，半年收官

！【目前區(qū)域現(xiàn)狀】未來(lái)兩年，區(qū)域10盤集中上市（約86萬(wàn)住宅體量），競(jìng)爭(zhēng)空前慘烈，長(zhǎng)期蓄水難度極大2019.32019.62019.122020.62020.12融僑觀瀾東城金茂悅Ⅱ期江寧金茂悅中南上悅城深業(yè)青麓上居朗詩(shī)玲瓏郡朗詩(shī)G22金地G60存量4.61萬(wàn)方存量2.59萬(wàn)方存量17.34萬(wàn)方存量18.64萬(wàn)方存量7.58萬(wàn)方存量9.8萬(wàn)方存量7.74萬(wàn)方存量15.44萬(wàn)方金茂G66存量6.05萬(wàn)方注：時(shí)間截止2019.3.5操盤核心策略：快速入市，搶跑市場(chǎng)；短蓄快開，產(chǎn)品制勝；應(yīng)勢(shì)而為，靈活營(yíng)銷。【推售策略】結(jié)合市場(chǎng)情況區(qū)域內(nèi)競(jìng)品多家2019年下半年及2020年上半年入市，供貨庫(kù)存量較大，不宜長(zhǎng)時(shí)間蓄客。本案盡快入市，月月加推，有房在售，搶占市場(chǎng)份額。樓棟戶型總面積（㎡）總貨值（億）1#89/10890502.2合計(jì)90502.22019年6月首開結(jié)合片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況，2019年下半年至2020年上半年，多盤集中入市，供貨量造成井噴。2019金三銀四已出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，建議項(xiàng)目快速入市，推出1#，高調(diào)發(fā)聲，營(yíng)造項(xiàng)目首開售罄熱銷氣氛，樹立品牌形象，搶占市場(chǎng)份額?！就剖鄄呗浴?/p>

快速入市，搶跑市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目客戶分析，區(qū)域粘性、單項(xiàng)目粘性不夠，且與南京大市場(chǎng)多項(xiàng)目重疊，所以不宜做長(zhǎng)時(shí)間蓄客，容易造成客戶大量流失。建議本案小步快跑，月月加推，有房在售，持續(xù)供貨，持續(xù)不斷市場(chǎng)發(fā)聲，圈定客戶?！就剖鄄呗浴?/p>

短蓄快開，產(chǎn)品致勝樓棟推售時(shí)間戶型總面積（㎡）總貨值（億）3#7月89/12089002.182#8月89/10890502.24#9月89/12089002.185#10月89/10890502.2合計(jì)359008.76樓棟戶型總面積（㎡）總貨值（億）6#89/10890502.2合計(jì)90502.22019年12月收官之作繼項(xiàng)目銷售火爆，最佳位置加推，完美收官。若限價(jià)政策有變，可提檔溢價(jià)?！就剖鄄呗浴?/p>

應(yīng)勢(shì)而為，靈活營(yíng)銷【推售節(jié)奏】6月底首開，四次加推，強(qiáng)勢(shì)續(xù)銷，年底收官！7月5月6月4月8月9月10月11月12月6月份首推1#12月份收官6#7月份加推3#10加推月份5#戶型目標(biāo)分解2.2億2.18億2.2億2.2億2.2億89㎡、108㎡2089㎡、1㎡89㎡、108㎡89㎡、120㎡推售節(jié)奏8月份加推2#9月份加推4#2.18億89㎡、108㎡89㎡、108㎡客戶保障【客戶策略】“海陸空”三軍齊發(fā)，乾定江山江寧底蘊(yùn)——東山片區(qū)，老城區(qū)的紳豪文化地！江寧核心——九龍湖片區(qū)，區(qū)域新中心，第一批江寧新移民的天堂！城南門戶——南站片區(qū)，雨花、秦淮、鼓樓、建鄴等客戶的虹吸機(jī)！江寧未來(lái)——大學(xué)城片區(qū)，東拓的江寧代表著活力和可能！【線下蓄客保障】15年江寧深耕，超100＋次開盤實(shí)戰(zhàn)，海量資源掃描！“?！绷抠Y源九龍湖片區(qū)南站片區(qū)東山片區(qū)大學(xué)城片區(qū)金域國(guó)際香江豪庭楓林灣武夷商城融僑世家東渡國(guó)際武夷綠洲東山片區(qū)將為本案導(dǎo)入十余年積累的優(yōu)質(zhì)意向客戶、老業(yè)主資源，約20000組，為成交提供有力保障！東山部分項(xiàng)目平臺(tái)訪客武夷綠洲CRM交叉推薦12623金域國(guó)際CRM交叉推薦532香江豪庭CRM交叉推薦1215楓林灣CRM交叉推薦912金陵名著CRM交叉推薦6154【東山片區(qū)】--爆破掃描核心客群作為江寧代理最具話語(yǔ)權(quán)的新景祥，以萬(wàn)科翡翠公園、金域藍(lán)灣項(xiàng)目為核心，輻射周邊老小區(qū)、周邊項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)客戶資源，約50000組客戶可為本案進(jìn)行篩選導(dǎo)入。萬(wàn)科

翡翠公園九龍湖項(xiàng)目平臺(tái)訪客萬(wàn)科翡翠公園CRM交叉推薦8264萬(wàn)科金域藍(lán)灣CRM交叉推薦32398新城玖龍湖CRM交叉推薦9865保利中央公園CRM交叉推薦3463【九龍湖片區(qū)】--重點(diǎn)突破輔助客群萬(wàn)科

金域藍(lán)灣新城玖瓏湖保利

中央公園以萬(wàn)科大都會(huì)、復(fù)地宴南都為核心，輻射雨花、秦淮、南站片區(qū)優(yōu)質(zhì)意向客戶、老業(yè)主資源，超30000組客戶可為本案進(jìn)行篩選補(bǔ)充導(dǎo)入。城南項(xiàng)目平臺(tái)訪客萬(wàn)科九都薈CRM交叉推薦8771萬(wàn)科大都薈CRM交叉推薦2364萬(wàn)科尚都薈CRM交叉推薦1568萬(wàn)科都薈南苑CRM交叉推薦1694萬(wàn)科都薈天地CRM交叉推薦4532萬(wàn)科新都薈CRM交叉推薦1607復(fù)地宴南都CRM交叉推薦11409【南站片區(qū)】--補(bǔ)充相同總價(jià)段客群復(fù)地宴南都萬(wàn)科尚都薈

萬(wàn)科大都薈萬(wàn)科新都薈萬(wàn)科

都薈南苑萬(wàn)科九都薈萬(wàn)科

都薈天地魯能7號(hào)院中糧悅天地以中糧悅天地、萬(wàn)科金域東方為核心，挖掘片區(qū)業(yè)主，導(dǎo)入20000組有效資源。部分大學(xué)城項(xiàng)目平臺(tái)訪客中糧悅天地CRM交叉推薦1271萬(wàn)科金域東方CRM交叉推薦4467保利梧桐語(yǔ)CRM交叉推薦6259萬(wàn)裕龍庭水岸CRM交叉推薦8411魯能7號(hào)院CRM交叉推薦3263【大學(xué)城片區(qū)】--挖掘潛在客戶群體萬(wàn)裕

龍庭水岸保利梧桐語(yǔ)新景祥江寧客戶積累162138組新景祥江寧項(xiàng)目明源客戶證大喜馬拉雅3071萬(wàn)科九都薈8771萬(wàn)科新都薈1607萬(wàn)科尚都薈1568萬(wàn)科大都會(huì)2364萬(wàn)科都薈天地4532萬(wàn)科都薈南苑1694萬(wàn)科金域國(guó)際532證大九間堂694萬(wàn)科翡翠公園8264武夷綠洲12623雍福龍庭3672新城玖瓏湖9865萬(wàn)科金域藍(lán)灣32398萬(wàn)科和昌金域東方4467中糧祥云1271伴山香檳園440新景祥江寧項(xiàng)目明源客戶景楓法蘭谷1990萬(wàn)裕龍庭水岸8411保利梧桐語(yǔ)6259綠地理想城395禹洲濱湖里2339禹州旭輝金陵銘著6154京奧港未來(lái)墅1492啟迪方洲12161融僑世家3663東渡國(guó)際青年城6564紅豆香江豪庭1215武夷商城2766楓林灣912香山美墅3258魯能泰山7號(hào)院3263保利中央公園3463線下蓄客——“海量導(dǎo)入”，助力雍華里首開大賣！5月第1周5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周6月第3周資源四大片區(qū)海量資源植入人員配置15151515151515call客量/天25000250002500025000200002000020000四大片區(qū)30+交付社區(qū)，16萬(wàn)客戶資源，15人call客精英，60天風(fēng)雨無(wú)阻?！瓣憽钡刂瓢员据椛淦髽I(yè)團(tuán)購(gòu)社區(qū)轟炸走街串巷【線下蓄客保障】45社區(qū)、3商超、21企業(yè)、90000單頁(yè)，陸地線索全覆蓋持續(xù)60天，密集不間斷4月-6月，200個(gè)社區(qū)地推轟炸，篩選45個(gè)潛在客戶較集中的社區(qū)，進(jìn)行有效客戶登記，篩選意向客戶。本案借鑒金域國(guó)際：重點(diǎn)45個(gè)小區(qū)強(qiáng)勢(shì)拓展。線下蓄客——“社區(qū)轟炸”占據(jù)江寧核心商圈，樹立品牌形象、以點(diǎn)帶面深挖區(qū)域目標(biāo)客戶、攔截區(qū)域消費(fèi)客流，炒熱項(xiàng)目線下蓄客——“堡壘輻射”江寧萬(wàn)達(dá)景楓中心歐尚江寧萬(wàn)達(dá)：輻射東山、方山地緣客戶吸引地方客源。景楓中心：品牌形象展示，吸引百家湖、九龍湖片區(qū)內(nèi)新江寧人。歐尚：輻射岔路口及城南片區(qū)泛江寧人，挖掘潛在客戶。線下蓄客——“企業(yè)團(tuán)購(gòu)”移植萬(wàn)科金域東方成功案例，深挖江寧東山、上坊企事業(yè)單位，創(chuàng)造團(tuán)購(gòu)機(jī)會(huì)5月第1周5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周拜訪企業(yè)南京眾源園藝用品有限公司江蘇順力壓縮機(jī)制造有限公司南京平達(dá)商貿(mào)有限公司）邀約前期客戶，集中到訪售樓處南京中信包裝材料廠南京方園建設(shè)工程材料檢測(cè)中心南京澳翔紡織品有限公司南京榮偉電控設(shè)備有限公司南京佳通金屬噴塑有限公司南京天印市政工程材料有限公司 司電國(guó)網(wǎng)江蘇省電力公力科學(xué)研究院）南京鄉(xiāng)盛汽車銷售服務(wù)有限公司南京建紡實(shí)業(yè)有限公司諾達(dá)鑫業(yè)擠出裝備公司萬(wàn)聚建設(shè)投資公司南京橋新建設(shè)有限公司物料DM+禮品DM+禮品DM+禮品DM+禮品DM+禮品人員置業(yè)顧問(wèn)2+4（渠道）置業(yè)顧問(wèn)2+4（渠道）置業(yè)顧問(wèn)2+4（渠道）置業(yè)顧問(wèn)2+4（渠道）置業(yè)顧問(wèn)2+4（渠道）線下蓄客——“走街串巷”攻堅(jiān)江寧核心區(qū)，圍繞四縱五橫城市干道路網(wǎng)地推掃街成立派單拓客團(tuán)隊(duì)，地推組圍繞核心路網(wǎng)掃街10人陸地作戰(zhàn)小隊(duì)60日持續(xù)攻堅(jiān)10000份海報(bào)90000份單頁(yè)鋪天蓋地、萬(wàn)人空巷滿城盡是雍華里鷹擊長(zhǎng)“空”買房唄圈層營(yíng)銷【線上蓄客保障】獨(dú)家平臺(tái)、600＋朋友圈運(yùn)營(yíng)，空中攔截線上推廣：【①買房唄——線上轟炸，600+個(gè)火力點(diǎn)密集吸客】每月2-3次文章推送分享人數(shù)：77閱讀量：1012分享人數(shù)：32閱讀量：737分享人數(shù)1：02閱讀量：1534分享人數(shù)：

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93閱讀量：1387分享人數(shù)：61閱讀量：989南京公司600余名一線員工，朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，通過(guò)添加微信好友形式，每天持續(xù)獲取新客戶資源，全方位吸取客戶。線上推廣：【①買房唄——免費(fèi)贈(zèng)送價(jià)值5萬(wàn)線上活動(dòng)】參與度超萬(wàn)人的熱門線上砍價(jià)活動(dòng)免費(fèi)提供，同時(shí)新景祥可提供部分活動(dòng)獎(jiǎng)品項(xiàng)目：云璟翡翠豪庭（馬鞍山）活動(dòng)展現(xiàn)：14657分享人數(shù)：836

活動(dòng)報(bào)名：97項(xiàng)目：證大閱公館活動(dòng)展現(xiàn)：39848

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