分類號密級UDC編號本科畢業(yè)論文(設(shè)計)題目我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其影響系別專業(yè)名稱工程管理年級老學(xué)春童生叛繩姓肺原名德之學(xué)僚波移潮查室憐項號騾握指恢汪導(dǎo)濃征教因池師律乓二土0艦0現(xiàn)8犬送喊年鮮危鬧1魚2障澆月使蟻1鹽8族芒日摧摘蘭要傳:其我采國坦房育地江產(chǎn)苗業(yè)疤作窯為如國漆民僚經(jīng)巨濟頂?shù)哪恢廉a(chǎn)幼業(yè)邁，配因暈其晨產(chǎn)刷業(yè)刑相漸關(guān)壟度爐高養(yǎng)，作帶木動碼性鳴強央，喂與腳金花融偉業(yè)引和倡人鹿民定生誼活減聯(lián)刪系籠密父切蜓，覺發(fā)多展軍態(tài)股勢螺關(guān)祥系爆到塞整矮個架國惱民迫經(jīng)鄉(xiāng)濟嗽的梁穩(wěn)安定貼發(fā)哄展海和顛金道融想安日全透。福與穴此銹相格對敘應(yīng)哥的辨是悔房考地釣產(chǎn)招業(yè)猶作帶為狡周牌期義性認消留費翅品傭，搜又僵具欲有穿其虧固色有抽的財波側(cè)動全較全大碰和按變剖化漠多黑端域的文自渾身顯特集征紛，臥所漁以耍政慚府釣通鎖過領(lǐng)宏區(qū)觀邁調(diào)魔控貓政咱策每平黑抑璃或鉤減癥緩幣房予地喊產(chǎn)額周磚期遼波紫動夫帶堡來拔的竊不仇利孫影腦響抽，淋防歷止趨供衰求比關(guān)疼系搶過金大丹波奔動胸。庫我害國臨房柿地折產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)船經(jīng)員過殺五賞年繪的或快議速舍發(fā)貸展服和橋兩湯年惹的使宏博觀狀調(diào)昏控櫻，符進開入兵2擾0舅0撫7擺年典的納房鹽地秒產(chǎn)懷市泥場卷和敘房拖地憐產(chǎn)熟企纏業(yè)唱的夢整漁體殖主醬客呆觀送環(huán)始境豆要泡好海于好市煮場聰原罪來獻的銜預(yù)調(diào)期成，抄加北上俊資利本叼市煌場卵的斷日蔽益門復(fù)屆蘇污，五人慰民勿幣述進曾入挨升渠值算周叔期閃和泛我易國稱經(jīng)京濟點的越持牙續(xù)垃、宗健膜康食和挎快歉速蝶的月發(fā)送展拘，洗房街地轎產(chǎn)頌市符場殊的元預(yù)倉期談開恰始辨回約暖狀。澇2色0恥0剛7中年孩金棋融沿市細場叢將析全憲面獵開也放違，龍未效來速房擔地水產(chǎn)攜市廟場閃除貌了財傳頂統(tǒng)璃的廟銀帽行溪資蒙金知外碰，曲境趣外符基蝕金換多祖渠垂道絕進劉軍膀內(nèi)顆地閥樓鑼市毛，盾外話資瑞銀起行育、妻外厲來屆資慮金觸必他將臉成荷為酸中奔國索房呢地已產(chǎn)墓業(yè)刷新提的姿力脆量鍛。扶2穗0襪0議7床年警國蹲家王將糕繼粱續(xù)羨加粗大魚對你中路小劫戶完型蔽、殃中態(tài)低項價惑位活商瓦品展房相、蠅經(jīng)榴濟冠適楚用賽房直和伐廉盯租渣房凍的捆土羅地槍供末應(yīng)勵。澆一蝕般發(fā)來醋說已,反宏燦觀豪調(diào)炊控沙就累是塌政確府舟對僅經(jīng)佛濟殲總是量筍的引控村制險,復(fù)并也通棋過屠這貫種誤總智量胸控恐制徒來拖穩(wěn)存定賊整普個跌社狂會光經(jīng)石濟燃周嗎期匆中易的蝶經(jīng)發(fā)濟模上預(yù)下徑波另動歡。寨對稿國貧家供來成說廁,摘經(jīng)把濟延總幼量返就申是俘G旅D祥P潮增睜長謝速刷度叔、赴失治業(yè)恐率挺與唉就蘿業(yè)慨率疑的口高榴低險、策貨腰幣過供坑應(yīng)宏量懷的愧大薦小針、嶼利梨率架和濤匯弦率宿的硬調(diào)陽整像等考。湖但勞從尋當鏡前范政價府帳出娛臺扶的速不監(jiān)少幻關(guān)滴于笛房提地萌產(chǎn)渴市沈場窩的架調(diào)仙控濃政石策值來招看揉,損基普本幼上答沒庫有毒走翻出撕那逢種者以律微鴿觀視行書政隙方徑式佩來閥代鑒替趴宏鉤觀過調(diào)咽控憲的匪窠扒臼漿。錘因撲此耍我陡們票要輔不慘但扭的包完斗善核我民國點房恰地妹產(chǎn)粥宏員觀杏調(diào)單控昆政畏策掛。光關(guān)居鍵傳詞揪:沫金垂融減安覺全泉頓裝經(jīng)去濟歷編致房遲地故產(chǎn)奪遞疑宏巖觀旅調(diào)忍控Abstract:China井'獨s租翻r名e掏a窗l(fā)腸隊e舍s愁t約a壓t茅e固攤i玩n船d對u形s罪t鞠r暈y握繳a嚷s扶處a楊廳p詠i斷l(xiāng)與l某a盆r浴孤o溜f陡柿t覺h示e坡襲n龍a煌t偉i置o朗n善a文l效作e疫c顫o煉n向o手m韻y彩,早爸b枝e脹c甲a墨u半s溝e扯無o接f釣幟t依h臉e暗i饒r塔稅h嗓i斜g果h咽捕d性e政g盛r訓(xùn)e章e停桑o遼f谷蔽i渡n妥d滴u竄s殘t毀r惹y罪-楊r吐e廢l牽a叮t黎e愛d館,聽裕s帆t仿r唐o辯n濤g卵蒼d祝r強i罪v會e揮,殺兄a港n挑d松味t賄h綠e鉛箱f仇i凱n枝a壓n裙c涼i繁a神l螺塞s企e屢c孫t饑o忠r旬息a襖n罷d滅登p奧e呆o捕p言l盯e禮古l食i筆v席i話n據(jù)g壟身i露n年島c奧l湖o健s械e聾澤c也o挑n拌t慢a餃c謠t劈,吳問t識h驅(qū)e妨凱d鋼e泄v容e冒l(fā)犧o步p控m規(guī)e江n憂t施片o暖f衛(wèi)殊t硬h廈e侍傳n揚a鉛t心i排o塞n真a捧l婆忌e醋c圓o衡n雷o阻m愚y眾雷a鉆s候警a瑞魯w王h龍o亞l克e施迅h礎(chǔ)a角s導(dǎo)確a島冰b犧e辰a燙r島i肚n用g啊儀o獄n構(gòu)伯t房h寇e絞去s鐵t碎a避b換i拳l莖i盜t粥y犁踩a名n預(yù)d判愧d篩e完v碑e享l倍o碗p蜜m葬e庸n礎(chǔ)t孫效o米f驕碰f雁i央n爐a奸n蟻c艱i四a貼l浮諒s景e虹c交u貫r勺i禁t宋y里.系厲C約o欠r泉r乒e繩s誤p手o瞞n覽d蘇i青n壓g扯l五y嶼,顏水a(chǎn)遵s逆發(fā)t舅h竿e模煎r葛e胳a卸l筋勒e予s限t暴a規(guī)t揉e醬漫i烏n撓d全u巾s語t嘴r燃y鹽班i換s訓(xùn)調(diào)c吹y聾c蠟l袋i防c逐a隙l外穗c險o監(jiān)n膊s姨u桂m魄e繭r喂錫g躍o頂o夢d育s袍,鎮(zhèn)培b脖u躍t痕殊a塞l革s貨o絨僅h凈a傾s貿(mào)芳i游t扎s匆哥i杰n袋h鬧e搏r痕e崗n躍t撿星v弓o飄l祥a圈t煩i攏l春i撐t岡y值騾a培n幸d龜蠢a森沒g渡r準e不a凍t數(shù)e寬r贏河v氏a戴r夜i留e繩t攔y驗應(yīng)o蘇f售僑f棗e苗a李t告u恨r(nóng)須e減s教叨o攀f朋堂t晶h骨e段i恥r肢搬o懸w鹿n坡,億斤t錦h埋e贈荒g趁o忌v車e捧r甜n餐m最e鄰n棍t怕無a錦d激o狼p螺t魔e薦d裹賀m佳a叫c炸r頌o略-靠c縮o械n爺t乘r對o兼l狀錄p鋼o凱l屑i兄c拾i擔e何s全捏t木o巡用s筋t煙a艱b順i候l延i爛z緩e郊慢o西r器孕s掃l切o杏w箭竄d毯o倡w母n副逢t雙h峽e倘特r威e泄a提l木宵e哭s臘t央a籃t管e在茶c穩(wěn)y坐c店l動e扛陜f乓l匙u為c朝t扇u精a桌t接i智o酷n濾s爹暢b臟r厲o叫u喊g園h亮t以怠a在b傍o劉u等t煌滿b掛y段駕t內(nèi)h慮e但話a圣d菜v梅e體r濤s沙e另孝e鹿f剖f位e雄c猴t屯s腰錄t梯o組第p彼r屢e刪v夜e悼n升t表抖t掉h福e語驕s仰u房p問p賓l僵y膽秋a能n求d挎炊d法e扯m貌a肆n走d寺扣E鄭x餐c柴e頸s預(yù)s暈i惹v浮e買寄v招o姿l送a健t此i搞l許i站t什y肉.夕A禽f剝t犬e貴r戶挖f風i風v醉e悲部y添e遠a前r培s房旺o孔f殼策C蹄h若i自n匙a崇'倆s騙枯r皂e鑼a旅l勤榆e苦s魄t寬a門t邊e鹿魯i夏n脂d活u榨s巨t村r天y是慮a寺n石d汪煌t己h刺e慘若r化a破p紫i狂d涼球d鈔e蛇v陶e贈l杠o蠢p間m津e姑n奇t扣善o表f號復(fù)a漁陸t沈w托o冊-凳y乖e腎a灑r愉絡(luò)m僚a熊c陡r宮o葉e趣c詢o撕n筍o澤m欺i洋c紙顧r夢e示g赴u疾l參a鼓t慎i繼o卵n逐百a睡n扮d予艦c半o扣n革t狡r穿o烈l衡,暈霧i壁n陡推2拋0續(xù)0堤7杰玻t傷o或伏e撈n是t啞e糕r非漢t姿h裳e年波r玉e貸a汁l向迫e充s邊t融a盼t瘦e填逢m摔a奶r沸k級e千t如導(dǎo)a液n語d旗移r血e裂a品l忌耕e炭s己t前a道t楊e椅甩e箱n傻t芬e黎r艘p央r澡i句s斗e抵s昂飄a散s扁渴a扛倉w寄h朋o那l伏e柿翼s飾u構(gòu)b曲j陰e暴c捕t辮i沖v臂e感躲a踢n升d朽困o撤b百j著e叢c各t偉i問v焦e某維e項n橋v獎i千r把o煩n戴m遭e管n國t戒境b抓e停t講t嚴e螞r宣喜t報h雞a條n瞇艷t緒h租e褲尖m迫a酷r情k祝e孔t定能h嬸a抓d浪灑e席x皮p身e紐c渣t筐e蛇d淘,真麗c眉o平u裹p敗l膽e齊d孕奔w痕i朗t屠h灶外t妄h連e守王i健n躺c陸r姑e朝a姨s盼i匠n毫g骨脅r氏e君c承o刮v芝e堅r絨y伍漆o盞f描彼t凝h池e嚷扶c大a搜p疏i懼t虛a錘l尼存m發(fā)a患r界k尼e杏t霧,豪宇t綁h用e灑館y歇u緒a戶n慧豪i譜n可t西o謎帥t門h群e腥廚C刺h功i裳n父a哪'獲s匹即e臣c并o汗n牲o饑m億i爽c珍柏r鐮i斥s躲e嚷態(tài)a愉n超d噴污t磚h至e終園c廉y請c哨l茄e蛾貍o般f衛(wèi)生s徐u俯s睡t寫a韻i銀n脫e朽d活,狂宇r抵a嫁p捕i種d寺投a爽n祝d書捏h約e濤a肌l麗t且h漠y拋芳d穿e薯v般e棒l滔o賓p爸m絲e珠n恒t青鵲o蛋f課輩t唉h嘩e融絕r舒e絡(luò)a建l哭嗚e跌s繁t汪a才t燥e屑終m區(qū)a核r簡k戲e刊t敞鑄i錯s壓責e排x資p改e喊c蒙t繞e怎d涂份t靜o狠管s鏈t發(fā)a漸r岡t視樣w棒a賞r副m喝i壽n寒g奴偶u拔p伏.墊塔I兔n峽拜2愛0難0后7癥諒t貧h揭e旦輔f輩i嗓n角a至n妙c纖i呼a脈l絨導(dǎo)m圖a健r熊k固e鋤t漏s輕呀w苦i趕l味l震硬b棉e扔民o擔p寧e冠n衡棋t吊o學(xué)涼t延h門e蔥蓮f膝u烤t夠u蜓r偷e劉肝r柔e率a瓣l腸妄e兼s舟t榨a重t雨e櫻觸m文a您r肚k攝e付t駁療i側(cè)n席次a捷d具d舊i考t邊i治o郵n擊副t謹o描慌t硬r命a創(chuàng)d尋i鼓t每i偉o椅n較a拘l(wèi)蝕儀b溜a營n質(zhì)k意晴f促i艦n墓a禮n歐c寺i行n耐g水,謹?shù)謋盛o仗r袖e牽i繳g霉n怕烘f婆u鋸n短d譽s極淋t送h幅r姿o突u伍g習h鹿播v舌a嶺r委i諸o輩u羽s車酷c業(yè)h案a價n昏n迷e吉l共s岡戀t隊o鏟召e褲n增t楚e瓣r差漠t誦h豈e兄憲m聾a巧i鏟n芹l扶a輝n信d倚亡m共a繩r辱k焰e展t源,隨競f龍o霉r峰e叼i勤g叼n某多b販a偉n睛k忘s鑄,抬紫f胞o靜r林e允i吊g企n盡葉c離a償p榨i景t絕a女l玩習i碎s鋤匙b路o翠u逐n繭d日芒t蓄o府法b睬e此c松o疑m鍬e垃鉆a蟲黃n塔e耗w歐櫻f煎o陰r洲c腿e擾納i鹽n插歷C廣h倡i庸n財e糾s臺e憶藝r蠻e崇a彎l團籃e愉s利t毯a勺t睛e栗央i乏n罪d降u持s再t辦r累y逃.孔I瞞n埋截2孩0緩0辨7逐粘t竭h孫e孫勞c族o粉u燥n棚t號r踏y嫁僅w櫻i行l(wèi)鑼l咬擁c遣o鐮n拒t昨i興n奉u驢e灶維t顯o雀尾i嚴n瘦c液r即e緒a沖s宿e左沾i舞n睬v疼e蔽s坦t侄m夫e輩n艇t姐島i擾n葵椅s領(lǐng)m腿a皇l民l蕉含a座n宰d瘡胸m聾e鄭d若i膀u滑m擱-顧s喬i梅z匯e宵d償寧u贊n層i伴t惡s顆,孤鐮i苗n三胳l皂o難w存-活c揪o靜s趨t獨樣h破o淹u腹s倒i脊n喚g銀,郵詳a賊f拒f波o乏r炒d支a岡b錦l藍e水吃h聽o民u侄s夏i鄉(xiāng)n糊g洗說a鄉(xiāng)n弓d繩疊l餅o略w考-協(xié)c丸o妄s托t倚古h娘o匯u眼s夏i遞n材g扶捷l姥a惠n懇d能五s補u甜p暗p慎l蜓y嬸.坊椅I嗽n美紙g賭e勸n應(yīng)e積r略a配l調(diào),炮圈m負a語c魯r吵o科-御e脖c禍o蘋n譜o恨m石i崇c挽繁r康e慨g暈u騙l酒a取t縣i拋o貌n霉叫i削s鎮(zhèn)膝t亡h便e拌漸G朋o哨v間e挪r犁n很m浙e波n眉t廳'師s蕩徹t微o濁t(yī)來a恥l假另c蹲o卵n務(wù)t欺r童o刪l篇蠢a嘗n軌d忍易t央o翻t述a晌l訊芬c紐o繪n探t謙r算o參l馬公o羽f榜兄t翠h處i狂s佳荷t坦o史繁t嶄h狡e騎飲s論o段c構(gòu)i糕a今l字潤a閉n餐d星構(gòu)e緣c斥o袍n奉o易m禾i鐘c喪中s否t軍a毅b胃i溝l炎i卵t煩y親哲o橋f班伙t涂h尚e伍悶e度n盆t朋i醫(yī)r遷e飲墻c逝y繞c斯l擺e遵唉o統(tǒng)f社占e鍛c膊o祖n涂o健m促i院c恐觸f槍l員u膚c摘t泥u碗a親t棄i箱o澇n椅s定.靠殺T竟h倦e處惑c踩o瑞u宣n藍t腔r慰y蟻,損音t歇h垮e呀企e完c賭o陣n抵o廣m灑y陷壟i減s懸脈t厘h朋e役怒t促o草t詳a叢l碗誰G謝D所P付家g你r榨o根w彈t曉h芽雅r孟a升t勿e薪,柱倘u乓n籠e摩m胡p喝l杜o臟y瘋m叨e鼠n打t茂考r市a桿t懇e戒或a期n潤d譜爺e男m離p喝l測o熔y劃m激e啞n年t倍普r捉a帝t拉e恢,跪羊t偉h混e哭織s向i花z柔e百偽o疑f淚怨t羽h逐e沈許m理o仆n須e蘋y擦股s僑u托p庭p文l窮y微,我徹i價n歸t假e憲r乖e縮s存t編沈r嚇a在t度e拉餅a漢n蹦d馳聚e償x就c廚h骨a借n緊g欲e美著r竟a冶t故e使萌a浙d缸j墊u獄s敘t油m盆e千n叉t輕s首,老膀a唯n境d末藍s喝o逃讀o莫n辟.謊錢H唇o芹w蔬e跨v飄e朱r規(guī),傅坐t書h芳e否蓮c僵u賞r圈r耽e即n痕t宮乎g形o然v能e鬧r涼n遙m曬e肚n效t宿置o臉n藝星m即a扛n叨y忍宿o億f倍苦t謎h肢e奉野r情e育a散l附直e惠s咱t狼a巧t迷e節(jié)箱m但a障r攔k毒e慮t集秘r眉e弟g圈u訪l卸a辭t狼i疫o云n欲條a虜n淘d帖溪c喇o鍬n躍t辰r起o科l庫縱p湯o秒l鉛i慰c演i刪e瓦s妻,喚訓(xùn)b壓a難s鉗i襖c抱a峽l憲l譽y冷緒n嫩o財t叉球t敲h防e次典k棵i她n穩(wěn)d淡蒼o觸f每跡o餐u降t濟蛙o棉f課迷t供h承e評包w鏡a間y適封t倆o堅食t買h指e凡框e府x星e右c焦u之t再i雖v盈e薯啄i音n鐵籃p糕l閘a姿c谷e蟲戚o車f低擇m陪i帳c沖r跌o苗-法m陸a奸c曉r敬o耳-橫c淚o歉n拐t六r策o卻l卷接p息a握t蘆t樹e宋r喜n濱s客.啦帽T聲h列e測r賭e波f飼o齡r童e國錦w助e轎罵h惕a去v谷e驚際t未o嘴聰n蠅o全t最厭o另n粉l公y爹據(jù)i沒m祝p掌r申o爛v那e孝伍o殲u貧r太維c嗎o振u嘩n謎t蓬r照y勝'遭s查講m們a俗c稠r謊o苗-慣c箱o濤n葡t滿r夏o很l茶悉p非o刺l途i挽c汗y遠種i遷n冒渣r繡e促a誤l叢章e孟s趣t扮a諷t粘e免.Keywords:FinancialsecurityEconomyRealestateMacro-control目錄TOC\h\z\t"標題1,(章標題)"\cHYPERLINK資金問題5HYPERLINK調(diào)整結(jié)構(gòu)問題5HYPERLINK存在盲目求大的傾向6HYPERLINK房地產(chǎn)整體方案構(gòu)思和設(shè)計問題概況6HYPERLINK\l"_Toc216964145"3.3.2房地產(chǎn)整體方案構(gòu)思和設(shè)計問題的分析7HYPERLINK\l"_Toc216964146"3.4對商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策分析7HYPERLINK\l"_Toc216964147"3.4.1房地產(chǎn)布局問題8HYPERLINK\l"_Toc216964148"3.4.2房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題8HYPERLINK\l"_Toc216964149"3.4.3培育房地產(chǎn)是發(fā)展的方向8HYPERLINK\l"_Toc216964151"4對未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向的看法9HYPERLINK\l"_Toc216964152"4.1如何提高住宅土地利用效率9HYPERLINK\l"_Toc216964153"4.2如何推進住宅節(jié)約能源政策10HYPERLINK\l"_Toc216964154"4.3要充分考慮城鎮(zhèn)化推進過程中所產(chǎn)生的住房要求10HYPERLINK\l"_Toc216964155"4.4要高度重視鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)的住房建設(shè)問題11HYPERLINK\l"_Toc216964156"結(jié)論分析11HYPERLINK\l"_Toc216964157"參考文獻13HYPERLINK\l"_Toc216964158"致謝141.引言我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的培育，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是1998年實施房改以來，隨著商品住宅建設(shè)的快速發(fā)展，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)投資年均增長超過20%，年增長額保持在固定資產(chǎn)額的30%左右，直接或間接拉動GDP增長每年保持在2個百分點。這些成績的取得，主要得益于的房改政策和所出臺的推進措施。自1998年我國政府開始推進房改政策以來，經(jīng)過推進、培育和發(fā)展三個階段，目前已經(jīng)趨于成熟，在政策方面主要體現(xiàn)四個方面：一是出臺了一些促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策，如房改房、合作或集資建房等等，不僅解決大部分城鄉(xiāng)市民住房問題，也解決了許多單位職工房源不足的問題；二是給地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)商在土地、金融等方面的優(yōu)惠政策，如銀行貸款、土地議價、寬松的入門條件等，培育了一大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使一些企業(yè)得到了較快的發(fā)展；三是銀行為消費者推出了購房按揭和貸款政策，不僅解決了大部消費者購房自有資金不足問題，還改變了大部分人的消費理念，如果沒有此政策，就不會有今天這樣發(fā)達的市場；四是建立了住房公積金制度，為解決中低收入家庭購房提供了條件。以上政策的出臺，主要起到了三方面的作用：一是推進了房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展；二是改善了城鄉(xiāng)居民的住房條件，從1998年城鄉(xiāng)居民人均住房面積5平米，提高到今天25多平米，可以說這是一個偉大的成就，另外城市面貌也發(fā)生了質(zhì)的變化，變多了、變大了、變美了，居民的生活更方便了、更舒適了；三是鞏固了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展、在政府和廣大市民心中的重要位置，這么多人關(guān)心房價問題，就說明了這一點。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施自去年以來，我國部分大中城市的房價普遍偏高，有些房價上漲幅度過快，是不爭的事實。房價的過快上漲，已經(jīng)成了社會問題、政治問題。中央對此高度重視，建設(shè)部等七部委提出了貫徹國務(wù)院對抑制房價上漲具體要求，我理解在調(diào)控房價措施方面主要解決三個問題，政府的責任和作用、市場規(guī)范和住房保障。下面就這三個問題談點看法。2.1政府的責任和作用中央八點和七部委八點，都提出了政府在調(diào)控房價中要發(fā)揮重要作用，根據(jù)我國的國情和目前市場化程度偏低的事實，任何一項工作的推進，沒有政府的大力支持，是不會成功的，房地產(chǎn)市場也是如此。近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂和房價過高問題，有許多方面是政府職能不到位或缺位造成的。目前有些地方政府，習慣于以往的行政手段來管理市場，結(jié)果適得其反，越管越亂。對城市規(guī)劃隨意修改，缺少行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，缺少土地供應(yīng)規(guī)劃；對市場行為管理不嚴，虛假廣告、缺斤少量的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)；消費者、房屋拆遷者的利益無法保障等。出現(xiàn)以上現(xiàn)象，既有市場不完善的地方，更有政府職能不到位或缺位造成的問題。今年3月27日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，特別明確提出了這項工作是地方政府的重要職責。七部委提出的八點意見，重點還是強化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；整頓規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強監(jiān)督檢查，落實地方責任等，大量工作靠地方各級政府認真來完成。我認為，穩(wěn)定房價的關(guān)鍵在地方政府，只要地方各級政府按照中央的要求，顧全大局，犧牲局部利益，做到在職能上到位和不缺位，在穩(wěn)定房價戰(zhàn)役中就會很快取得成效。2.2規(guī)范市場行為是平息社會矛盾的關(guān)鍵大家為什么對房價過快增長的反映那么大，這里確實有資源分配不合理的地方（人口多、土地資源少，還有許多人的居住條件沒有改善，而且部分群體過多占有資源并沒給予應(yīng)有補償），還有信息不透明的地方（社會普遍反映房地產(chǎn)開發(fā)是暴力行業(yè)，引發(fā)社會矛盾），更為突出的是市場行為不規(guī)范（投資、投機、虛假廣告、缺斤少量、囤地、囤房和質(zhì)量問題等）。抓好規(guī)范市場行為也是這次宏觀調(diào)控重要內(nèi)容，對囤地、囤房者要進行嚴厲打擊；運用稅收等經(jīng)濟手段，加大對投機性、投資性購房等交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強信貸管理，防范金融風險；切實整頓和規(guī)范市場秩序嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度等。這些政策的出臺，對完善和規(guī)范房地產(chǎn)市場必定會起到一定作用。但大家不要期望值過高，市場的建立到完善需要一定的時間和經(jīng)驗積累，必定從1998年房改到現(xiàn)在才七年多時間。我相信，隨著各級政府對房地產(chǎn)市場的重視，開發(fā)企業(yè)和廣大市民的法律意識的提高，市場會更加規(guī)范，市場環(huán)境會越來越好。2.3住房保障是構(gòu)建和諧社會的一項重要內(nèi)容在構(gòu)建和諧社會的過程中，政府的作用非常大，。一方面，政府合理的定位可以加快和諧社會的建設(shè)，但另一方面，政府定位一旦不和理，將會對構(gòu)建和諧社會造成負面影響。為加大住房保障力度，七部委文件中明確提出了，要加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，完善廉租住房制度，根據(jù)經(jīng)濟適用房需求情況，落實項目用地，落實各項優(yōu)惠政策，嚴格經(jīng)濟適用房、廉租住房享受資格審查等等?？梢哉f，這是推進住房保障制度最明確一次行動，而且有任務(wù)、有目標、有檢查，但地方落實起來難度也最大，因為他涉及到地方要拿出人（管理加強，需要投入許多人力）、物（土地和配套基礎(chǔ)設(shè)施）、財（部分補貼和優(yōu)惠政策），如果沒有很大的決心，是很難持久的。建立城市最低居民住房保障制度，是政府的職責，也是最基本的要求。因為各地情況不一樣，各城市的經(jīng)濟條件、住房情況、保障人口多少和購買能力情況都千差萬別。應(yīng)當根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況和經(jīng)濟能力來研究建立住房保障制度。我認為，一是必須建立（不建立體現(xiàn)不了社會主義制度的優(yōu)越性）；二是從最困難的群體向上推進（先解決無房戶和面積較少的住房戶）；三是嚴格規(guī)范入住者的標準，否則出臺這項政策就失去了本來的意義；四是重點提供廉租、低價位租金、中小等面積的標準住房。要把住房保障定位于住房戶的過度性的措施，改善住房條件不能依賴于政府，應(yīng)靠自己去努力。這件實事，可是關(guān)系到社會穩(wěn)定，體現(xiàn)政府執(zhí)政能力的問題。3.對商業(yè)地產(chǎn)政策調(diào)控的分析有人說，近兩年是商業(yè)地產(chǎn)年，而未來幾年是變幻莫測的商業(yè)地產(chǎn)年，主要對國家調(diào)控政策看不透、吃不準。下面我著重就宏觀調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的政策談點看法。3.1我國商業(yè)地產(chǎn)的目前狀況近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)就一個字可以概括“火”。無論是北京，還是上海，甚至一些大中城市。近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在一百萬平方米以上，深圳已建成和在建的購物中心建筑面積在一百萬平方米左右。而武漢、成都、杭州等城市的商業(yè)地產(chǎn)的來勢毫不遜色，風頭正勁。各地都以建購物中心、商業(yè)街、底商、連鎖店、金融街、物流園區(qū)為時髦，成為了城市發(fā)展的品牌和形象。有的城市的商業(yè)地產(chǎn)風險正日益凸現(xiàn)。北京去年上半年，商業(yè)地產(chǎn)（包括商鋪和寫字樓物業(yè)）的銷售面積達到前年全年商業(yè)物業(yè)銷售量的2倍，其勢頭仍保持穩(wěn)步增長的勢頭。目前市場上在售和即開盤的項目總量為400-500多萬平方米。價格攀升快、幅度大，寫字樓平均成交價格為13000元/平方米，同比上升7%。到2004年底，北京商業(yè)用房空置面積達123.8萬平方米，同比增長50%以上。2003年底，全市商業(yè)用房空置面積達81.2萬平方米，2004年增加了42萬平方米。目前商業(yè)地產(chǎn)投資熱更加劇了這種狀況，投資商業(yè)用房的風險也在加大。商業(yè)用房空置面積較大增長，主要是布局及結(jié)構(gòu)不合理，有些區(qū)域商業(yè)用房過于集中，有些面積偏大。前兩年，商鋪拍賣屢以高價成交，致使部分地產(chǎn)商盲目投資商鋪，供應(yīng)量劇增，有效需求不足，現(xiàn)空置和租金下跌不可避免。造成商業(yè)地產(chǎn)熱度的原因是多方面的，主要是缺乏科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃，造成重復(fù)建設(shè)嚴重，空置率上升。還有政府的縱容和支持，城市化快速推進，但更重要的是價格和利潤的驅(qū)動。3.2目前商業(yè)地產(chǎn)商面臨的問題商業(yè)地產(chǎn)真的達到“熱”的過火了嗎？我看不是，有些城市確實存在太快、太多或由于規(guī)劃和布局不合理的問題，應(yīng)當考慮進行緊急剎車。但更多的地方還存在總量不足和結(jié)構(gòu)不合理的問題（如科技開發(fā)區(qū)、新建的居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部等）。商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場一樣都存在著不規(guī)范和規(guī)劃不合理問題，各地政府并沒有把商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟效益和帶動作用發(fā)揮出來。商業(yè)地產(chǎn)的帶動作用可以說是多方面的，可以提高城市的質(zhì)量；可以方便市民的消費需求；可以提高一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價值；可以改變城市的形象，提高商機，增加地方的GDP等等。3.2.1資金問題自去年國家進行宏觀調(diào)控之后，銀行暫停了所有商業(yè)項目的貸款審批，原來利用住宅貸款調(diào)入商業(yè)地產(chǎn)項目，現(xiàn)在不行了，所以，所有的開發(fā)商普遍面臨資金緊張的問題。增加自有資金，合理運籌資金，是我們地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當重點解決的問題。3.2.2調(diào)整結(jié)構(gòu)問題調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地的力度是比較大的。現(xiàn)在是非住宅、高價位住宅供應(yīng)增長快于中低價位住宅供應(yīng)增長。新建商品房中，全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長18.2%和2.3%，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長23.4%和6.5%。為了平息房價，調(diào)整非住宅建設(shè)用地結(jié)構(gòu)是必然的了，這會增加商業(yè)地產(chǎn)的競爭難度，希望大家要有思想準備。3.2.3存在盲目求大的傾向我國對已經(jīng)建成的54個Shoppingmall的面積進行測算，平均下來單個面積是十三四萬平方米，而這個數(shù)字在國外只有三四萬平方米，國外的社區(qū)型、鄰里型的Shoppingmall僅1萬平方米。目前我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的盲目求大的誤區(qū)和苗頭。這種求大求洋的做法存在著許多弊端，有些脫離實際，風險必會加大，要從失敗中尋找經(jīng)驗，從盲目性走向理性。政府在規(guī)劃中要有一定的限制，企業(yè)在研究發(fā)展規(guī)模、效益和利潤的分析時，要謹慎行事。3.3房地產(chǎn)整體方案構(gòu)思和設(shè)計問題3.3.1房地產(chǎn)整體方案構(gòu)思和設(shè)計問題概況在如今的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)因其顯現(xiàn)的利潤空間促使開發(fā)商們急趕快上，但不得不承認，我國目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多并不成熟，缺乏商業(yè)地產(chǎn)項目運作的專業(yè)經(jīng)驗。商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅先設(shè)計后銷售的模式，而應(yīng)該確定經(jīng)營模式，包括招商對象和客戶的需求，然后進行設(shè)計，最大程度減少改造成本，從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風險。在歐美商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成比較成熟的市場，從他們的經(jīng)驗看，開發(fā)者在商業(yè)方面的專業(yè)水準高低直接決定了產(chǎn)品開發(fā)的成敗，而對市場的量化調(diào)查是合理進行開發(fā)環(huán)節(jié)全部決策的必須前提。如果我們不對消費、商家和投資人進行充分的市場分析，最終很可能出現(xiàn)虧損的局面。房地產(chǎn)整體方案構(gòu)思和設(shè)計問題的分析商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機結(jié)合起來，才會獲得成功。我國的商業(yè)地產(chǎn)目前屬于培育時期，部分地區(qū)大型商業(yè)設(shè)施雖然在局部出現(xiàn)過熱的苗頭，但是總體來說，商業(yè)用地總量不足的情況并沒有得到解決。發(fā)達國家人均商業(yè)面積通常是1.2平方米，而在我國北京、上海等大城市還不足1平方米。按照國民經(jīng)濟發(fā)展總的要求，到2010年，社會消費品總額將達到8萬億元，生產(chǎn)銷售總量達到17萬億元，現(xiàn)在的差距還是很大的。3.4對商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策分析可以說，這次七部委八點意見，其中很大一部分是調(diào)整結(jié)構(gòu)，重點調(diào)整非住宅用地和非普通住宅用地，增大普通住宅用地，減少非住宅用地和非普通住宅用地，當然包括商業(yè)地產(chǎn)用地。對商業(yè)用地的調(diào)整，主要的調(diào)整重復(fù)建設(shè)，布局不合理，超現(xiàn)實的形象工程。對商業(yè)地產(chǎn)的基本需求還是要保證的，如不保證市場就會造成新的混亂（老百姓買東西不方便不行，辦公用房租金太貴也不行）。在金融方面，已經(jīng)對開發(fā)企業(yè)提出了很高要求，在這里就不多說了。商業(yè)地產(chǎn)在我國起步較晚，尤其在市場經(jīng)濟體制下的運行時間更短，也就近幾年才開始，屬于初級階段，現(xiàn)在解決商業(yè)地產(chǎn)中的問題，我認為，不是量的問題，而是質(zhì)的問題，量并不足，質(zhì)的問題更大。北京、上海、深圳、廣州的商業(yè)網(wǎng)點部署的可能好些，高中低搭配較為合理，但他們也存在不足和缺位的問題，如北京北部住宅小區(qū)就缺少商業(yè)設(shè)施；北京弈莊新技術(shù)開發(fā)區(qū)，作為未來的北京新移民區(qū)，就缺少商業(yè)和飲食業(yè)配套。我國更多的城市不僅量不足，質(zhì)更成問題，有的地級城市根本沒有象樣的商業(yè)中心，與目前現(xiàn)代城市發(fā)展很不相配，路寬了、廣場大了、城市美了，最大的商業(yè)樓卻像一個批發(fā)市場。要從根本上轉(zhuǎn)變目前現(xiàn)在這種溫飽不均、局部過多、大部不足的狀況。房地產(chǎn)布局問題由于我國近些年商業(yè)用地基本上是按照市場方式，根據(jù)投資、開發(fā)企業(yè)的意愿進行建設(shè)的，投資單位是上帝，不滿足要求就走，政府只得讓步。商業(yè)網(wǎng)點過于集中，有的地方過多，有的地方過少，不僅造成了浪費土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張。制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是關(guān)鍵，執(zhí)行規(guī)劃更重要，要做到有規(guī)劃，更要嚴格執(zhí)行規(guī)劃。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題這里提出的結(jié)構(gòu)問題，主要指規(guī)模、區(qū)域搭配、大小均衡。雖然按市場規(guī)律辦事，走市場的路子。政府在城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及社區(qū)人口發(fā)展規(guī)劃上，可以全盤考慮商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和發(fā)展，使其不至于出現(xiàn)重復(fù)浪費的現(xiàn)象。應(yīng)當按照各區(qū)域的市場需求，消費水平和能力進行合理安排。培育房地產(chǎn)是發(fā)展的方向如何培育房地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)），這又是政府的一項重要工作。培育商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要一定的條件，如道路、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅等條件具備，商業(yè)地產(chǎn)自然就隨之發(fā)展起來了。由于城市發(fā)展的快，尤其新建小區(qū)大部都在郊外，對商業(yè)設(shè)施的完善和配套至關(guān)重要，應(yīng)當進行精心培育。3.4.4對會展中心、物流園區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等大型商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)當嚴控近幾年，會展中心、物流園區(qū)、中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為了一些城市非上的重要項目，根本不考慮區(qū)位和條件，不評估成本和所能產(chǎn)生的效益。這也是調(diào)控的重點。我國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，城市化的快速推進，城鄉(xiāng)居民收入增長、消費能力的增強，都為我國的商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展提供了條件。4對未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向的看法我國的住宅產(chǎn)業(yè)政策必須符合國家經(jīng)濟發(fā)展政策，城鎮(zhèn)化推進政策，土地、能源和人口政策，城市規(guī)劃、規(guī)模和環(huán)境的要求，來制定本階段的住宅產(chǎn)業(yè)政策，根據(jù)我國目前的實際情況，我認為在制定住宅產(chǎn)業(yè)政策時，應(yīng)當重點考慮以下幾個問題：4.1如何提高住宅土地利用效率這里提到的提高住宅土地利用效率，不是容積率越高越好，而是科學(xué)合理規(guī)劃，合理利用空間，使其達到最佳效果。我國人口多、土地資源少是現(xiàn)實，為了保證國家糧食安全，耕地保有量到2010年必須達到17.28億畝，而目前僅有18.51億畝，所以必須做到節(jié)約、集約利用土地。但如果僅考慮土地利用效率，樓房越建越高，越建越密，不久的將來定會重拆重建，會造成更大的浪費。這種例子有許多，國外建筑壽命都在70—80年，而且越老越值錢，，歐洲建筑就是示例。而我國有的建筑不到30年，就壽命終止，有些更短，這樣下去如何得了，所以科學(xué)、合理利用好土地的非常必要的。4.2如何推進住宅節(jié)約能源政策我國是一個發(fā)展中國家，人均能源資源相對貧乏，煤炭、石油、天然氣、水資源的人均擁有量僅為世界平均值的約1/2、1/9、1/23、1/4。這些年的發(fā)展在很大程度上依賴損害資源、浪費能源、破壞環(huán)境得來的，我國的GDP只占世界GDP的4%，可是我們的鐵消耗占世界40%，石油的消耗占世界的20%。我們國家是個大家，又是人均指標非常低的窮家，不精打細算是不行的。目前，我國住宅節(jié)約能源的空間是比較大的，可以說含蓋各個環(huán)節(jié)，不僅保溫、建材、設(shè)計朝向，還有雨水的利用、太陽能的利用、底下淺層地熱利用等，我們規(guī)劃和設(shè)計中考慮的都很少。首先要改變粗放式建設(shè)方式，切實從節(jié)約能源中求發(fā)展，從保護環(huán)境中求發(fā)展，從循環(huán)經(jīng)濟中求發(fā)展；其次要通過城鎮(zhèn)供熱體制改革，總體推進建筑節(jié)能；第三要通過法規(guī)、政策、標準和稅收等方面來強化和引導(dǎo)；第四要通過城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)控和科技創(chuàng)新。到2010年，全國城鎮(zhèn)建筑總能耗實現(xiàn)節(jié)能50%。這是建設(shè)部的一項重要工作任務(wù)，也是要實現(xiàn)的節(jié)能目標。4.3要充分考慮城鎮(zhèn)化推進過程中所產(chǎn)生的住房要求城鎮(zhèn)化是完成落后農(nóng)業(yè)國向發(fā)達工業(yè)國跨越的必由之路，也是實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升的重要途徑；是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、集中以及由此引起的產(chǎn)生結(jié)構(gòu)非農(nóng)化重組的一系列制度變遷的過程。黨中央提出用20年的時間全面建設(shè)小康社會的目標和任務(wù)，時間就是2020年。按照這個目標，我國城鎮(zhèn)化的要求城鎮(zhèn)人口年均需要增加1800多萬人，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積應(yīng)當達到14億平方米。所以我們在城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究過程中，在城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住宅發(fā)展規(guī)劃和城市建設(shè)與管理方面，必須認真研究在推進城鎮(zhèn)化過程中的巨大市場需求，另外還要考慮舊城改造、新分居家庭等因素。4.4要高度重視鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)的住房建設(shè)問題我國是農(nóng)業(yè)國家，有70%以上的人口生活在農(nóng)村。所以我們的各項工作都要考慮農(nóng)民、農(nóng)村。我國能否實現(xiàn)現(xiàn)代化，達到全面建設(shè)小康社會的目標，關(guān)鍵在農(nóng)村。我國與發(fā)達國家的差距，主要在農(nóng)村。提高農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施水平、提高農(nóng)民住房水平、改善農(nóng)民生活