區(qū)域開展策略北外灘是政府確定的首批現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一，

成為上海國(guó)際航運(yùn)中心，海運(yùn)業(yè)是未來引入的主導(dǎo)行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)研究——產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)十一五重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)虹口區(qū)上海市虹口區(qū)上海市航運(yùn)業(yè)金融業(yè)航運(yùn)業(yè)商貿(mào)業(yè)知識(shí)服務(wù)業(yè)物流業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)旅游會(huì)展業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)

信息產(chǎn)業(yè)知識(shí)服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)——先進(jìn)制造業(yè)——社區(qū)服務(wù)業(yè)依據(jù)上海市建設(shè)“四個(gè)中心〞的開展戰(zhàn)略，虹口區(qū)大力促進(jìn)現(xiàn)代效勞業(yè)開展，十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)分別為航運(yùn)效勞業(yè)、知識(shí)效勞業(yè)、商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)以及房地產(chǎn)效勞業(yè)。圍繞“航運(yùn)虹口〞的定位，虹口區(qū)將全力建設(shè)北外灘航運(yùn)效勞集聚區(qū)，增強(qiáng)航運(yùn)效勞業(yè)的影響力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力，形成高層次、寬領(lǐng)域、全方位的航運(yùn)效勞業(yè)體系。區(qū)域開展策略一：確定區(qū)域開展規(guī)劃北外灘沿江重點(diǎn)區(qū)域占地面積67公頃，黃浦江岸線長(zhǎng)約2.2公里，共有17個(gè)重點(diǎn)工程,總建筑面積約130萬平方米，總投資約200億人民幣，主要位于航運(yùn)商貿(mào)區(qū)以及工程所在的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)。工程地塊是區(qū)域的商業(yè)中心和文娛中心，與北側(cè)的歷史風(fēng)貌區(qū)有機(jī)結(jié)合，地塊內(nèi)的高層建筑是區(qū)域地標(biāo)性建筑之一。航運(yùn)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū)提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)北外灘未來規(guī)劃功能區(qū)航運(yùn)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū)歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)本工程北外灘是上海市政府確定的首批現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一，將大力開展航效勞業(yè)，成為上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成局部。區(qū)域開展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展

資本密集型產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，附加值也比較高知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)高附加值，與金融、保險(xiǎn)業(yè)組成金融航貿(mào)商務(wù)業(yè)，構(gòu)成國(guó)際航運(yùn)中心城市的核心上游產(chǎn)業(yè)航運(yùn)融資及其管理效勞勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)相對(duì)分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低

共計(jì)10方面：航運(yùn)融資、海事保險(xiǎn)、海事仲裁、海損理算、航運(yùn)交易、航運(yùn)咨詢、公估公證、航運(yùn)組織、航運(yùn)專業(yè)機(jī)構(gòu)和船舶管理共計(jì)4方面：郵輪經(jīng)濟(jì)、貨物運(yùn)輸、船舶租賃、拖船作業(yè)共計(jì)10方面：碼頭效勞、集裝箱堆場(chǎng)、倉儲(chǔ)效勞、船舶代理、貨運(yùn)代理、報(bào)關(guān)效勞、理貨效勞、內(nèi)陸運(yùn)輸效勞、船舶供給效勞、船員勞務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈劃分產(chǎn)業(yè)鏈特征產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容中游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)輔助、港口效勞業(yè)從航運(yùn)效勞產(chǎn)業(yè)價(jià)值附加值來看,中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來引入的主導(dǎo)行業(yè)產(chǎn)業(yè)開展優(yōu)勢(shì)一：港區(qū)別離虹口區(qū)上海航交所75KM32KM上海市地圖費(fèi)利克斯托港

倫敦

140KM1940年倫敦采取港區(qū)別離的模式，將港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東40公里的提爾伯里和沿河下游，此后又逐步移到費(fèi)利克斯托港，但倫敦依靠波羅的海航運(yùn)交易所拓展航運(yùn)中上游產(chǎn)業(yè)，并成為全球頂級(jí)國(guó)際航運(yùn)中心。上海北外灘目前與倫敦類似的港區(qū)別離的航運(yùn)效勞業(yè)開展條件，以及以航交所拓展航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，說明上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)鏈未來開展存在的潛在空間。產(chǎn)業(yè)開展優(yōu)勢(shì)二：航運(yùn)交易所上海航交所未來主要職能包括：航運(yùn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管中心、標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)行為的培訓(xùn)中心、航運(yùn)市場(chǎng)信息中心、中國(guó)航運(yùn)政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運(yùn)專業(yè)會(huì)展中心。上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運(yùn)效勞的上中游企業(yè)的入駐。海事組織船代貨代航運(yùn)交易信息服務(wù)船舶交易集中了包括上海海事局等11家區(qū)域性功能機(jī)構(gòu),是國(guó)內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一航運(yùn)服務(wù)企業(yè)2000余家，船運(yùn)業(yè)務(wù)占全市總量的79.6%。航運(yùn)企業(yè)（分公司）達(dá)800多家虹口世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù)集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)2004年上海航運(yùn)交易所完成船舶交易鑒證125艘次北外灘上海航交所倫敦約20%的世界著名船東在倫敦設(shè)有辦事處700多家船代公司，完成世界50%的油輪運(yùn)輸和30%-40%的干散貨運(yùn)輸?shù)那⒄労贤澜缗琶谝坏纳⒇涍\(yùn)價(jià)指數(shù)至少擁有15個(gè)國(guó)際組織總部以及眾多的國(guó)際航運(yùn)機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)世界超過50%的新船或二手船通過倫敦波羅的海航運(yùn)交易所進(jìn)行買賣倫敦波羅的海航交所上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)的未來開展未來的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運(yùn)效勞平臺(tái)船代貨代、報(bào)關(guān)報(bào)檢等貨運(yùn)客運(yùn)船公司、船舶租賃等2021～2021年中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點(diǎn)2021年以后航運(yùn)信息、咨詢、金融、商務(wù)等目前大量下游航運(yùn)貨代效勞企業(yè)上游效勞業(yè)接軌國(guó)際先進(jìn)水平時(shí)間現(xiàn)狀/目標(biāo)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶上海市北外灘現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)開展規(guī)劃航運(yùn)效勞海事保險(xiǎn)航運(yùn)金融郵輪經(jīng)濟(jì)區(qū)域開展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成地鐵4號(hào)線和規(guī)劃的12號(hào)線在工程?hào)|側(cè)和北側(cè)都設(shè)有站點(diǎn)，未來區(qū)域與市中心的聯(lián)系將更加緊密新建路隧道建成后將會(huì)增強(qiáng)北外灘區(qū)域與小陸家嘴區(qū)域的連通性地塊北側(cè)東大名路和東長(zhǎng)治路道路拓寬正在進(jìn)行，未來這兩條道路將由2車道變?yōu)?車道，區(qū)域出行將有一定改觀北外灘區(qū)域未來地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)域交通的便利程度對(duì)外交通現(xiàn)狀地鐵4號(hào)線已建成通車12號(hào)線規(guī)劃中隧道大連路隧道已建成通車新建路隧道在建道路拓寬東大名路（2車道變4車道）施工中東長(zhǎng)治路（2車道變4車道）施工中﹡虛線為在建或規(guī)劃，實(shí)線為已建成大木橋路方向藍(lán)村路方向巨峰路方向地鐵站點(diǎn)本工程大連路站楊樹浦路站提籃橋站大連路隧道新建路隧道①東大名路②東長(zhǎng)治路①②4號(hào)線12號(hào)線市區(qū)及漕河涇方向工程地塊分析工程位于北外灘浦江開發(fā)的核心中心段，

區(qū)域內(nèi)航運(yùn)效勞要素聚集度高，

為上海市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯!工程地塊屬性分析總建筑面積33856㎡總占地面積4111㎡建筑高度17層用地屬性辦公：12974㎡商業(yè)：10995㎡車位：174個(gè)鵬欣北外灘辦公工程指標(biāo)5A智能辦公樓住宅：白金灣府邸酒店公平路客運(yùn)碼頭圖例北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)核心區(qū)黃浦江兩岸綜合開發(fā)黃浦江兩岸綜合開發(fā)的規(guī)劃岸線長(zhǎng)度約85公里，面積約73.3平方公里，橫跨上海七個(gè)區(qū)。規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)兩局部。核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三局部，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約66.6平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約6.7平方公里。核心區(qū)北延伸段北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積27.3平方公里。隨著吳淞口水上客運(yùn)樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口〔黃浦江入長(zhǎng)江口〕面貌。核心區(qū)中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄盧浦大橋，面積22.6平方公里。目前中心段港區(qū)林立，未來該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向開展。逐步提升中心段的土地效益。核心區(qū)南延伸段南延伸段位于內(nèi)環(huán)線、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線和濟(jì)陽路之間，面積16.7平方公里。有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)開展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，范圍包括軍工路-平?jīng)雎?通北路-榆林路-大連路-東長(zhǎng)治路-虹口港-漢陽路-吳淞路-天潼路-四川中路-金陵東路-中山東路-東大名路-楊樹浦路-東門路-中華路-海朝路-斜土路-魯班路-中山南路，總面積約6.7平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同核心區(qū)的景觀建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧開展，同時(shí)為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)本工程北外灘位于浦江開發(fā)的核心中心段，為上海市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。工程地塊屬性分析工程周邊景觀優(yōu)勢(shì)工程南面沿黃浦江展開，具有良好的寬江景資源；直面陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域的現(xiàn)代建筑群是黃浦江畔的一道亮麗風(fēng)景。工程北臨提籃橋歷史文化區(qū)，擁有大量的西方建筑，極具歷史底蘊(yùn)。工程西側(cè)隔黃埔江相望的外灘是著名中外的旅游景點(diǎn)，萬國(guó)建筑群吸引了世界各地的游客。地塊東眺：瑞豐大廈地塊北眺：提籃橋保護(hù)區(qū)地塊西眺：新外灘花園和上海客運(yùn)中心地塊南眺：小陸家嘴建筑群地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對(duì)于提升物業(yè)價(jià)值有較大意義本案工程產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)虹口區(qū)是國(guó)內(nèi)航運(yùn)效勞機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一。而北外灘區(qū)域會(huì)聚了包括上海航運(yùn)交易所、中國(guó)港口協(xié)會(huì)等在內(nèi)的6家航運(yùn)效勞功能性機(jī)構(gòu)，具有良好的航運(yùn)效勞產(chǎn)業(yè)環(huán)境上海航運(yùn)交易所是中國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)水運(yùn)交易市場(chǎng)，其所發(fā)布的集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)，已成為繼波羅的海散貨運(yùn)價(jià)指數(shù)之后的世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù)北外灘區(qū)域內(nèi)的上海國(guó)際港客運(yùn)中心是上海唯一的國(guó)際客運(yùn)碼頭，全面建成后可接待郵輪游客100萬人次。136542上海港國(guó)際客運(yùn)中心編號(hào)機(jī)構(gòu)名稱1上海航運(yùn)交易所2上海船東協(xié)會(huì)3上海船東互保協(xié)會(huì)4上海報(bào)關(guān)協(xié)會(huì)5中國(guó)港口協(xié)會(huì)6上海港口協(xié)會(huì)北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)效勞要素聚集度高，擁有多家航運(yùn)效勞機(jī)構(gòu)，航運(yùn)效勞產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好本工程區(qū)域虹口區(qū)2006年航運(yùn)類企業(yè)數(shù)2000（家）2004-2006年引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目數(shù)164（家）2006年引進(jìn)航運(yùn)公司數(shù)800（家）代表航運(yùn)公司DHL、UTI、羅賓遜、中海汽車船運(yùn)、上港物流等截至到2006年，虹口區(qū)已有航運(yùn)企業(yè)2000余家。其中，中海運(yùn)、中遠(yuǎn)集運(yùn)以及上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)等“龍頭〞企業(yè)均落戶于北外灘區(qū)域。近3年間，北外灘共引進(jìn)外資航運(yùn)工程164個(gè)，吸引了大量世界知名航運(yùn)物流公司和國(guó)內(nèi)重量級(jí)航運(yùn)企業(yè)來此投資開展。中國(guó)大陸前十位集裝箱運(yùn)輸企業(yè)有7家落戶北外灘，運(yùn)力占全國(guó)的86.5%；水上運(yùn)輸增加值占上?？偭康?7%，主營(yíng)收入占上?？偭康?3%2006年上海航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比較73%27%北外灘航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重上海市其他區(qū)縣航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)企業(yè)聚集，并聚集多家航運(yùn)船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運(yùn)輸?shù)闹饕M成局部工程產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)工程郵輪經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)工程旁正在建設(shè)的國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的郵船母港，目前嘉年華旗下歌詩達(dá)公司的“愛蘭歌娜〞號(hào)已將北外灘作為母港開設(shè)5天6夜中日韓定班航線。預(yù)計(jì)國(guó)際客運(yùn)中心未來5年郵輪客運(yùn)量將達(dá)50萬人次，最終將實(shí)現(xiàn)100萬人次的客運(yùn)量。國(guó)際客運(yùn)中心建成所帶來的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費(fèi)群體﹡為預(yù)測(cè)值上海港國(guó)際客運(yùn)中心郵輪客運(yùn)量郵輪游客數(shù)量〔萬人次〕2.582.6650100030609012020062007H1*2021*2021工程周邊道路交通劣勢(shì)編號(hào)路名單雙向車道數(shù)道路等級(jí)1東大名路單向2次干路2楊樹浦路雙向4次干路3公平路南段雙向1支路4大連路雙向4主干路5東長(zhǎng)治路雙向2次干路6秦皇島路雙向1支路7惠民路雙向2次干路8霍山路雙向2次干路9海門路南段單向2次干路10公平路北段雙向2次干路11臨潼路雙向2次干路工程四至及周邊道路現(xiàn)狀北外灘區(qū)域缺乏與市中心連接的主干道和快捷交通，影響區(qū)域?qū)ν馔ㄟ_(dá)性與工程臨近的東大名路和東長(zhǎng)治路是北外灘區(qū)域通向市中心的主要道路，兩條道路均屬兩車道的次干路，區(qū)域與市中心的連通性較差。與工程臨近的其他道路也以次干路和支路為主，而且局部道路為單行道，區(qū)域內(nèi)部的連通性也受到限制。目前區(qū)域內(nèi)無與市中心直接連接的地鐵等快捷交通方式，區(qū)域交通便利度較差。軌道交通4號(hào)線以及大連路隧道雖然連接北外灘與小陸家嘴，但由于線路途徑均為外圍區(qū)域，對(duì)于兩地之間的互通往來促進(jìn)作用不明顯。主干路次干路支路單線為單向雙線為雙向6510298741大連路隧道本工程113工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔Strengths〕弱勢(shì)〔Weaknesses〕機(jī)遇(Opportunities)威脅〔Threats〕與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。工程北臨提籃橋歷史文化區(qū)，南接黃浦江，面朝陸家嘴和外灘，景觀資源十分豐富工程所在區(qū)域航運(yùn)類企業(yè)聚集，具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和根底北外灘對(duì)外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時(shí)也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。由于局部物業(yè)的開發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無論是建筑天際線還是物業(yè)功能定位，均較為散亂。北外灘作為上海第一個(gè)濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開發(fā)的市級(jí)商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度較高。北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇的開發(fā)提供良好的機(jī)遇。工程臨近的上海國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港，未來5年將帶來50萬人次的郵輪游客，這局部游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體。北外灘除沿江區(qū)域外，大局部地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動(dòng)拆遷的不確定性將影響整個(gè)區(qū)域的開發(fā)建造。同時(shí)區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。全市寫字樓市場(chǎng)去年供給量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢(shì)。

今年大局部供給將集中在下半年入市，市場(chǎng)形勢(shì)暫時(shí)得以緩和；

需求乏力仍為隱憂!全市甲級(jí)寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南京西路小陸家嘴人民廣場(chǎng)淮海路徐家匯上海市甲級(jí)及以上寫字樓集中在人民廣場(chǎng)極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場(chǎng)、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。小陸家嘴區(qū)域甲級(jí)及以上寫字樓達(dá)19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級(jí)寫字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級(jí)及以上寫字樓，占全市總量的11.4%。第一季度新增供給僅52,000平方米，市場(chǎng)獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供給由于一些租戶縮減租賃面積或遷至非甲級(jí)寫字樓，第一季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量為負(fù)4,600平方米受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌4.8%甲級(jí)寫字樓整體空置率上升至17.2%，其中浦東新區(qū)最高，達(dá)26.8%關(guān)于放寬保險(xiǎn)公司投資范圍的新政策將于10月起生效未來幾年浦西和浦東的新增供給將趨向均衡全市寫字樓市場(chǎng)供求\空置率走勢(shì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租金\空置率走勢(shì)隨著甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供過于求的局面依然持續(xù)，租金在2021年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個(gè)工程拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供給，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個(gè)區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨(dú)享多年。由于市場(chǎng)變動(dòng)不大、新增供給有限，多數(shù)區(qū)域的甲級(jí)寫字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個(gè)新工程交付使用，甲級(jí)寫字樓存量上升了13.8%，同時(shí)由于新增供給僅有6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。全市甲級(jí)寫字樓未來供給預(yù)測(cè)287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*202120212021新增供給累計(jì)供給建筑面積(M2)未來供給主要分布在浦東陸家嘴，截至2021年,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供給大約123萬平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個(gè)工程就提供了226,000平方米的新增供給。未來甲級(jí)寫字樓持續(xù)供給將緩解目前市場(chǎng)供小于求的狀況。全市甲級(jí)寫字樓未來需求預(yù)測(cè)287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072021202120210%2%4%6%8%10%12%14%建筑面積(M2)空置率雖然未來寫字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，但由于未來甲級(jí)寫字樓供給量較大，因此預(yù)期未來三年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率會(huì)逐步增加，在2021年到達(dá)頂峰12.3%新增供給新增吸納量空置率全市甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)市場(chǎng)存有大量甲級(jí)寫字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供給有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。與上一季度類似，許多已有工程的租戶選擇續(xù)租，空置面積大局部位于新交付的工程，此外經(jīng)濟(jì)下滑也使局部辦公單位被退租。在第一季度末，上海甲級(jí)寫字樓平均租金為人民幣7.5元每平方米每天〔33.4美元每平方米每月〕，整體空置率上升至17.2%。租金在2021年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)自年初開始累計(jì)下跌了4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金分別下跌了4.1%和5.6%。去年大局部新增供給位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新工程提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場(chǎng)受到的租金下行壓力將越來越大。全市甲級(jí)寫字樓未來租金預(yù)測(cè)未來三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢(shì)，這也是對(duì)目前寫字樓租金上漲過快的市場(chǎng)調(diào)整2021年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展和未來國(guó)際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對(duì)于上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持肯定態(tài)度2402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%￥/M2/月租金增長(zhǎng)率租金租金增長(zhǎng)率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)北外灘高檔寫字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場(chǎng)新增供給量較小。

由于靠近航運(yùn)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。虹口區(qū)寫字樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析時(shí)間項(xiàng)目板塊供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)銷售價(jià)格0809嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)四川北路、四平路板塊17037㎡1402.1~2.3(售罄)駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)23333㎡1602.2（09年05月）榮欣大廈92㎡1——0811嘉和國(guó)際大廈四川北路、四平路板塊1847㎡273.0（09年04月）上海國(guó)際客運(yùn)中心東外灘板塊42565㎡1434.5（成交均價(jià)）0812上海國(guó)際客運(yùn)中心東外灘板塊27035㎡284.5（成交均價(jià)）0901上海國(guó)際客運(yùn)中心東外灘板塊4970㎡54.5（成交均價(jià)）虹口區(qū)0809~0901月辦公產(chǎn)品供給集中，其中以四川北路板塊為主，而本案所處的北外灘板塊僅有“上海國(guó)際客運(yùn)中心〞工程，該工程成交均價(jià)到達(dá)4.5萬元/㎡，同時(shí)拉高了區(qū)域成交均價(jià)。北外灘板塊辦公樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析08年至今東外灘板塊辦公產(chǎn)品主力供給工程僅有“上海國(guó)際客運(yùn)中心〞，該工程0811月上市，總計(jì)到達(dá)74570㎡，176套。截至0905月共計(jì)去化67210㎡，166套。值得關(guān)注的是，0811月，“上海國(guó)際客運(yùn)中心〞工程集中成交143套，成交均價(jià)到達(dá)39593元/㎡。而0812~0901月，該工程突然提價(jià)至55000元/㎡，成交23套，之后即無成交紀(jì)錄。截至目前，該工程整盤成交均價(jià)到達(dá)45000元/㎡?！吧虾?guó)際客運(yùn)中心〞工程剩余房源主要以出租為主?！吧虾?guó)際客運(yùn)中心〞工程目前租賃價(jià)格到達(dá)1.32~1.46美元/㎡，較08年年底下浮約10%。而空置率到達(dá)50%，投資回報(bào)率為3.9%。資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)北外灘寫字樓分布特征*高檔寫字樓：租金水平在3元/M2/天以上，或售價(jià)超過20,000元/M2定義為高檔寫字樓〔下同〕地塊周邊寫字樓整體檔次較低，高檔寫字樓多為近年新增供給工程，且局部高檔工程仍在招商中；寫字樓主要集中在虹口吳淞路沿線，以及黃浦江沿線。以下我司將以這兩個(gè)區(qū)域的不同特征研究北外灘區(qū)域?qū)懽謽悄壳暗默F(xiàn)狀。單位:萬平方米大連路路平公路名大東路治長(zhǎng)東路嘴家周路陽溧路淞吳15810412201617111429152124251367183231922BMTOWER宇航大廈揚(yáng)子江大廈上海灘國(guó)際大廈耀江國(guó)際廣場(chǎng)太平洋保險(xiǎn)公司國(guó)家電網(wǎng)辦公樓森林灣大廈海泰國(guó)際大廈海運(yùn)大樓金岸大廈晟隆大廈港運(yùn)大廈臨江大廈建愛大廈鼎立大廈海泰時(shí)代大廈家化金融大廈海灣大廈景泰大樓東泰大廈愛思大廈遠(yuǎn)洋大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈中國(guó)聯(lián)通分公司高檔中低檔商住樓自用樓未來供給自用24%非自用76%自用非自用28.667.7827.43高檔商住中低檔101.36北外灘高檔寫字樓入住企業(yè)特征

區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布(%)

*

北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)包括：上海航運(yùn)交易所、上海海事局、上海市船東協(xié)會(huì)、上海國(guó)際貨運(yùn)代理協(xié)會(huì)、中國(guó)港口協(xié)會(huì)、上海貨主協(xié)會(huì)、中國(guó)海事仲裁委員會(huì)上海分會(huì)。區(qū)域內(nèi)入駐寫字樓主要行業(yè)面積分布物流23.2%貿(mào)易8.2%加工制造6.7%IT4.5%房地產(chǎn)3.4%貨運(yùn)代理38.3%

主導(dǎo)行業(yè)0102030405060708090100≥

20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200≤

10045%40%17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%貨運(yùn)代理物流航運(yùn)貿(mào)易加工制造IT房地產(chǎn)10262422218129入駐企業(yè)總數(shù)(家)

辦公面積(M2)航運(yùn)15.7%由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)*，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。入駐企業(yè)中接近70%的企業(yè)屬于貨運(yùn)代理、航運(yùn)和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、IT、咨詢、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國(guó)企業(yè)或大型國(guó)企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。%小結(jié)

市場(chǎng)供需租金走勢(shì)北外灘高檔寫字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場(chǎng)新增供給量較小。北外灘區(qū)域由于靠近航運(yùn)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供給少，導(dǎo)致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿租。北外灘高檔寫字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前到達(dá)RMB149/M2月?？蛻籼卣魅懈邫n商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓租戶根本集中在金融、專業(yè)效勞等高增值效勞業(yè)；租賃面積多集中在1000-2000M2及以上。北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓租戶根本集中在航運(yùn)、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在1000M2以下全市北外灘全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓金目前維持在RMB240元/M2

月的平均水平。全市甲級(jí)寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場(chǎng)、徐家匯等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，年供給量根本保持在30萬M2左右。北外灘航運(yùn)效勞業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對(duì)外交通不便，目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。北外灘寫字樓未來供給大連路路平公路名大東路治長(zhǎng)東路嘴家周路陽溧路淞吳國(guó)中世紀(jì)廣場(chǎng)金港廣場(chǎng)(APP地塊)中美信托大廈海泰中心一期弘基休閑廣場(chǎng)匯德豐廣場(chǎng)漢榮國(guó)際廣場(chǎng)瑞豐大廈上海港國(guó)際客運(yùn)中心

20072008200920102010以后金港廣場(chǎng)13.6

國(guó)際客運(yùn)中心8.15.8

國(guó)中世紀(jì)廣場(chǎng)5.9

瑞豐大廈4.1

弘基休閑廣場(chǎng)11.0

中美信托大廈

5.2海泰中心一期9.0

漢榮國(guó)際廣場(chǎng)

3.8匯德豐廣場(chǎng)

4.0總計(jì)(萬M2)4.18.116.828.513.0過去2年北外灘區(qū)域高檔寫字樓供給較少，2007和2021年分別為4.1萬M2和8.1萬M2；2021年以后市場(chǎng)供給有所放量，2021-2021年2年間新增45.3萬M2；2021年前新增高檔寫字樓體量為57.5萬M2，為現(xiàn)有北外灘高檔寫字樓面積的2倍，開展勢(shì)頭迅猛。市場(chǎng)供需租金走勢(shì)市中心土地供給日益稀缺，未來像本工程區(qū)域這類有濱江優(yōu)勢(shì)的工程更是鳳毛麟角。由于浦東甲級(jí)寫字樓新增供給大幅增加，有可能拖累全市甲級(jí)寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限?？蛻籼卣魇兄行奈磥碇饕鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值效勞業(yè)，主要客戶來源于此；另外陸家嘴對(duì)金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對(duì)于現(xiàn)代效勞業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢(shì)全市未來區(qū)域未來區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會(huì)繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\(yùn)業(yè)的聚集度未來將更高。隨著市中心土地供給的稀缺和本工程區(qū)域無可比較的江景優(yōu)勢(shì)，本工程將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。未來區(qū)域周邊高檔寫字樓仍然集中分布在吳淞路沿線和濱江沿線；吳淞路沿線距離稍遠(yuǎn)，對(duì)本工程不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；濱江沿線2021年供給到達(dá)頂峰，體量約19.5萬M2，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。預(yù)計(jì)未來北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?shì)，其稀缺江景優(yōu)勢(shì)和無法比較的集聚商務(wù)環(huán)境，將對(duì)區(qū)域內(nèi)支持的航運(yùn)業(yè)起到極大的拉動(dòng)和提升。預(yù)計(jì)未來區(qū)域?qū)τ诤竭\(yùn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時(shí)對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的500強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。北外灘寫字樓未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)消費(fèi)者調(diào)研—小結(jié)有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占50.7%；其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位；地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量企業(yè)搬遷意愿

寫字樓產(chǎn)品偏好標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在1500-2500M2，500強(qiáng)企業(yè)傾向于2000-2500M2，航運(yùn)業(yè)巨頭多集中在1500-2000M2；對(duì)室內(nèi)凈高要求根本在2.7米以上。企業(yè)對(duì)寫字樓租買意向

外資傾向于租賃的比例大大高于購(gòu)置，尤其在金融效勞、專業(yè)效勞和貨運(yùn)代理這3大行業(yè)中，租賃的比例分別為87%、83%和93%；65.7%的企業(yè)租金承受力在4-8元/M2天售價(jià)承受力在3-5和2-