等額本金還款比等額本息好？房價高漲的今天，貸款買房成了必然選擇。不過在一些還款方式上，存在著一些看似正確實則有問題的常識，比如等額本金還款法和等額本息還款法。一般專家和購房者普遍認為等額本金還款法比等額本息還款法要劃算省錢，事實真的如此嗎？融360專家告訴你，其實未必。按照流行的說法，等額本金還款是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。該還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕。而等額本息是指本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。我們以購買首套房，貸款期限20年，貸款金額100萬元為例，假設貸款年利率4.5%，如果采用等額本金還款法，本息合計還款總金額為1451875.00元，如果采用等額本息還款法，本息合計還款總金額為1518358.50元，兩者相66483.50元。也就是說，從數(shù)字上看，在這20年的貸款期限內(nèi)，購房者如果采取等額本金還款法將比等額本息還款法要省66483.50元。不過，這種靜態(tài)計算有個很大的問題，那就是忽略了資金的時間價值。我們知道，貨幣是在不斷貶值的。舉個簡單的例子，現(xiàn)在手頭上的100元現(xiàn)金，等到一周年過后，它肯定就不是100元了，雖然它的面值沒有變，但它的購買力已經(jīng)發(fā)生變化（貨幣的價值尺度功能）。一方面受央行基本利率的影響，如果將其整存整取存入銀行，一年后的本息合計為103元（按年利率3%），這說明貨幣會隨著投資理財而產(chǎn)生額外收益，另一方面受通貨膨脹的影響，貨幣的購買力是持續(xù)線性下降的。弄清了基礎問題，我們再來看看等額本息和等額本金還款法的差距。如果采取等額本金還款法，在還款的前9年都是還款金額高于等額本息還款法的，具體見下表一。而采用等額本金還款法節(jié)省的資金主要在還款末期，具體見表二。表一等額本息與等額本金年度還款額比較及差單位：元93968.7675S17.B&1SO5O.8851713.7675917.8315B00.3SB94&8.7675317.8B1355O.BB3721&.7675917.8&11300.&S8496B.7675S17.8S3O5O.8SB2713.7675917.836&00.88804&8.7675317.8B4550.087321&.7675917.8&2300.887596B.7675S17.8S50.S8等新本金年還款新等額本息年還款額.務還的金額（等霜本金--等前本息）累計額度 764=718.84 603260.9281457.92救年年年年年年年年年120O4567-H-9年第第第第第第第第第表二等額本金與等額本息年度還款額比較及差單位：元值

第10年73713.7&75917.BB2199.12第11年714&B.7675917.aB4445.12第12年65213.7675917.336695.12第13年66963.7675517.833345.12第14年6471B.7675917.BB11199.12第15年624&B.7675917.aB13449.12第1E■年&0213.7675917.3315659.12第1丁年57563.7675517.3317945.12第讓年5571B.7675917.BB20199.12第19年53463.7675917.B322449.12第融年5121B.7675917.BB24699.12年數(shù)等耐金年還款麵簧耐息年還款額省下的金額（等額本息--等繭本金）累計額度687156.36835096.60147&4032通過表一的統(tǒng)計，可以發(fā)現(xiàn)，在前9年中，等額本金還款法累計比等額本息還款法多還金額累計達到81457.92元。觀察表二，在后面的11年中，等額本息還款法比等額本金還款法多還147940.32元。我們都知道，市場上的投資理財手段有很多，各種收益率的產(chǎn)品都有，如果我們將二者的節(jié)省金額進行投資理財，那么會有什么結果呢？我們假設資金的投資期限到期日為貸款還清日：即第一年省下來的資金有19年的投資期限，第二年有18年，以此類推。詳情見下表三、表四。表三等額本金節(jié)省資金投資收益情況單位：元投資金額投資年眼年收益率期末累計值（年復利）色199.li104.陰3415.164449.1294.5%6611.S16699.12S4.5%19526.0^S949.1274.5%]1217S.5111199.1264.14504.1613449.1254.5%J16760^515699.1244.初1S721.491794=9.12滋4.呵20482.92：血.0199.4.國22057.94I22449.1214.5%23459/331^4699.1204.5%1:24699.12147940.W.172497.31投資收益總額為：24557表四等額本息節(jié)省資金投資收益情況單位：元投資金額1SB5O\8S投資年眼19年收益率4.瑟期末累計侑（年復刑）41658.915S00.80184.5%34=895.913550.0S174.就；20630.1111.300：8S164.亦!22S54.569050：80154.邇175166S00.0S144.5%.12594.S54550.SSIS!4.臥S065.\05站DO：80124.5%i；3902(0150\0S114.戒02.57.S1457.92170208授資收益總88750通過表三、表四我們可以發(fā)現(xiàn)，在設定投資預期年化收益率為4.5%（即等于貸款利率）的情況下，等額本息節(jié)省資金的投資收益總額遠高于等額本金節(jié)省資金的收益總額。不過，考慮到等額本金法本身要比等額本息還款法要節(jié)省利息66483.50元。把節(jié)省利息因素考慮進去的話，則有66483.50+24557=91040.5元。這個結果比等額本息節(jié)省資金的投資收益總額88750元高出約2290.50元?？紤]到購房者是按月還款的，前11個月的金額默認為沒有任何投資收益，而這種損失對等額本息節(jié)省資金投資收益產(chǎn)生的不利影響遠大于等額本金節(jié)省資金。因為等額本息節(jié)省資金投資期限長，前期金額大。我們在此可以認為，在年化收益率等于4.5%即貸款利率的時候，二者是沒有差別的。就投資手段和方式而言，預期年化收益率在4---5%之間的產(chǎn)品有：穩(wěn)健理財產(chǎn)品，三年、五年期憑證式（包括電子式）國債，三年、五年期定期存款，債券型基金，保本基金等等，這些產(chǎn)品風險較低，適合穩(wěn)健投資。當然，如果投資者的預期年化收益率能達到5%及更高，則等額本息還款法明顯優(yōu)于等額本金還款法。詳情見表五、表六。表五5%預期收益下等額本息節(jié)省資金投資收益統(tǒng)計單位元：投資金額投資年限年畋益率期末累計值（年復利）1S05Q：08195%45613.6715000；SS1S5%i3S026.713550.SS175%![3105S.S611300.08165目.24660.49050：08155%10816.12;6S00.SS145%；13465.274550.SS13；5%；SSSl.^6.2300>S81^15W4132.045Q：08115%07.血S1457.92：184449.4授資收益總額再［102991748表六5%預期收益下等額本金節(jié)省資金投資收益統(tǒng)計單位：元投資金額投資年限年收矗率期末累計值（年MS-J）2199.12珂5因35S2.134449.12^95%6902.04：6699.1305因9S97.65S949.12]7珂12592.：-3111199.1265%1500.S913449.1習55%17164.S615699.12]45目190S2.371794=9.12]35目20778.^520199.122珂22269.5環(huán)2244=9.1215%23571.5724699.1205目24699.12147940.3162040.S投資收益總額為：14100.43由表五、表六可見，等額本金投資收益總額只有14100.48元，比等額本息的102991.48，低了88891元。即使算上采用等額本金還款法比等額本息還款法節(jié)省的66483.50元，采用等額本息還款法的購房者，其實際收益要高于多付的利息，多收入了88891-66483.50=22407元。這種差異產(chǎn)生的原因主要有三點：一是在還款初期，等額本息還款法節(jié)省的資金和投資期限都是由大到小遞減的，余額越大的投資期限越長，造成累計收益較高；二是等額本金還款法的節(jié)省資金主要在還款末期，越接近還款末期余額越大，造成余額越大的資金投資期限越短，雖然本金大，但累計收益偏低；三是投資收益率對結果影響很大，投資收益率在超過4.5%盈虧平衡點后，等額本息還款法的收益優(yōu)勢越發(fā)明顯。當然，如果預期投資收益率低于4.5%，等額本金還款法具有一定優(yōu)勢。其實，采取等額本息還款法除了看得見的投資理財收益優(yōu)勢，還有如下因素可以幫助購房者鑒別等額本金還款法與等額本息還款法之間的差別：一是實際的通脹水平。雖然國家每年公布的通脹都較低，但就絕大多數(shù)人的實際生活感受而言，真實物價水平增幅偏高，這說明錢的貶值速度是很快的。這種情況意味著如果現(xiàn)在支出大筆資金還債，從購買力的角度來看，是很不明智的。在一個較高通脹水平的時期，對于貸款購房者最有利的還款法應該是前期還款額度偏低，后期遞增，比較有利的是每月還相同的額度（等額本息），比較虧損的其實是前期還貸額度偏高，后期額度遞減（等額本金）。二是收入增長和廣義貨幣。央視主持人崔永元在做2012年兩會訪談節(jié)目時感慨，如果看收入數(shù)字，收入肯定是比以前高了，但為什么大家并不覺得自己掙的更多了？崔永元說，自己現(xiàn)在的工資單上每月是8000多元，再加上其他收入，每月過萬甚至更多都沒有問題，但卻經(jīng)常感覺“錢不夠花”而他覺得“最富裕、最像百萬富翁”的時候，是在1986年，“那時候剛工作，每個月的工資大概是80塊錢”，雖然數(shù)字很小，但卻感覺總是花不完，“跟同事吃飯搶著買單，想辦法讓自己有點兒高消費，之后還能存下來一些錢。”是什么導致了貨幣購買力的急劇下降？讓崔永元迷惑的收入難題其實是廣義貨幣在起作用。根據(jù)央行網(wǎng)站數(shù)據(jù)，1986年底廣義貨幣為5354.7億元，到2007年12月末廣義貨幣M2余額為40.34萬億元，截止到2012年10月末廣義貨幣M2余額已達93.64萬億元，預計明年能輕易突破100萬億元。改革開放以來我們的經(jīng)濟平均增長速度約10%，而貨幣存量平均增長速度是近30%，個別年份超過40%，2009年的信貸大放水更是史無前例。也就是說，我國改革開放以來貨幣貶值速度達20%。在巨大的貨幣洪流下，崔永元那點工資漲幅只能是意義不大，財富變相縮水。展望未來，十八大報告明確提出，到2020年我國要實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。不過，以目前中國金融系統(tǒng)的資源配置效率，要維持中國宏觀經(jīng)濟增速7%及以上，未來廣義貨幣增速必定會維持在10%及以上，貨幣貶值是個大概率事件。一方面是未來收入會持續(xù)上漲，一方面是貨幣貶值，購買力下降。購房者的最佳選擇是什么？當然是節(jié)省在當下最值錢的貨幣。對