2017年上半年重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房銷售管理考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地__。

A．最低價(jià)格

B．最高價(jià)格

C．平均價(jià)格

D．成交價(jià)格2、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判斷3、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為__。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量4、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起__日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

A．10

B．15

C．20

D．305、下列有關(guān)基尼系數(shù)的表述中，正確的是__。

A．某個(gè)國(guó)家從2007～2010年的基尼系數(shù)分別為0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷，該國(guó)家的居民收入分配兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重

B．基尼系數(shù)越小，說(shuō)明收入分配的兩極分化越嚴(yán)重

C．基尼系數(shù)越大，則表示收入分配越平均

D．洛倫茨曲線是根據(jù)基尼系數(shù)計(jì)算出來(lái)用以判斷收入平均程度的指標(biāo)6、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通常用一定時(shí)期內(nèi)實(shí)際__的平均增長(zhǎng)率來(lái)衡量。

A．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B．國(guó)民生產(chǎn)總值

C．國(guó)民收入

D．國(guó)民消費(fèi)水平7、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%8、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款__。

A．甲銀行優(yōu)先受償

B．按2家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

C．乙銀行優(yōu)先受償

D．按2家銀行的債權(quán)比例受償9、某類房地產(chǎn)2000-2008年的價(jià)格如上題表所示，描述這類房地產(chǎn)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)的線性方程式可以表達(dá)為．

A：Y=4855．33+265X

B：Y=3522．22-385X

C：Y=4978．32+433X

D：Y=3522．22+385．00X

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等工作。

A：建筑師

B：工程師

C：造價(jià)工程師

D：估價(jià)師及物業(yè)代理

E：借款合同

11、不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。

A：最高最佳使用原則

B：合法原則

C：替代原則

D：獨(dú)立、客觀、公正原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈波動(dòng)的趨勢(shì)。

A：向下

B：平穩(wěn)

C：不穩(wěn)定

D：向上

E：借款合同13、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為．【2003年考題】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得__同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

A．原出讓方

B．轉(zhuǎn)讓人

C．規(guī)劃行政主管部門

D．原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門15、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%16、服務(wù)人口1萬(wàn)～5萬(wàn)人、年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間的居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為__。

A．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

B．居住區(qū)商場(chǎng)

C．鄰里服務(wù)性商店

D．特色性商店17、在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇模式中，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品，屬于__。

A．選擇專業(yè)化

B．單一市場(chǎng)集中化

C．市場(chǎng)專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化18、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為元／㎡。

A：2139

B：2146

C：2651

D：2659

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、__是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A．易受政策影響性

B．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

D．最高最佳使用性20、__經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立了“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

A．1994年7月5日

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日21、如果房地產(chǎn)開發(fā)商希望通過(guò)施工圖了解建筑物從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特點(diǎn)，應(yīng)查找。

A：建筑平面圖

B：建筑立面圖

C：結(jié)構(gòu)施工圖

D：建筑剖面圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為__之日。

A．接受估價(jià)委托

B．實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)勘察

C．開始實(shí)施拆遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)23、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是。

A：從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值

B：從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

C：即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量

D：利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

E：借款合同24、三級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員占職工總數(shù)的__以上。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%25、當(dāng)急需資金需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格往往會(huì)比較低，這主要是由于房地產(chǎn)具有__的特性。

A．個(gè)別性

B．獨(dú)占性

C．流動(dòng)性差

D．易受限制性二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指__。

A．房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B．獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

C．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度

D．房地產(chǎn)開發(fā)程度2、調(diào)查項(xiàng)目可分為。

A：試探性調(diào)查

B：基礎(chǔ)性調(diào)查

C：背景性調(diào)查

D：描述性調(diào)查

E：因果性調(diào)查3、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，下列表述錯(cuò)誤的是。

A：房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

B：房屋轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù)

C：轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期

D：轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2000年10月1日獲發(fā)開工許可證，2002年4月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為__。

A．1999年8月1日至2002年4月1

B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1

D．2000年10月1日至2002年10月1日5、會(huì)計(jì)要素包括__等幾大類。

A．資產(chǎn)

B．成本

C．負(fù)債

D．利潤(rùn)和費(fèi)用

E．所有者權(quán)益6、不屬于確定城市規(guī)模的意義是。

A：綜合平衡法

B：區(qū)域分配法

C：環(huán)境容量法

D：線性階段法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、居住用地劃撥的范圍主要包括等。

A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

B：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

C：重要旅游項(xiàng)目

D：征用區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目

E：住宅合作社集資建房8、根據(jù)，可將合同分為典型合同和非典型合同。

A：法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個(gè)特定名稱

B：合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)

C：合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價(jià)

D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是__。

A．匯票

B．本票

C．支票

D．銀行券10、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行等修正。

A：臨街深度

B：土地形狀

C：交易日期

D：交易情況

E：臨街寬度

11、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價(jià)為5000元/m2，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/m2。該宗土地的總價(jià)為__萬(wàn)元。

A．96

B．192

C．240

D．48012、以下難以用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的有__。

A．住宅

B．寫字樓

C．房地產(chǎn)開發(fā)用地

D．在建工程13、某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。

A．10%

B．11.27%

C．14.18%

D．22.55%14、住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保__。

A．風(fēng)險(xiǎn)基金

B．保證金

C．預(yù)留金

D．周轉(zhuǎn)金15、房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為等階段。

A：物業(yè)管理階段

B：前期工作

C：建設(shè)階段

D：租售階段

E：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的。

A：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B：未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D：比較風(fēng)險(xiǎn)

E：借款合同17、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是__。

A．集體土地中的宅基地

B．依法收回的國(guó)有土地

C．依法收購(gòu)的土地

D．依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地18、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50％，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50％，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是。

A：甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B：乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C：甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D：無(wú)法判斷

E：借款合同19、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是__。

A．在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

B．已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C．未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

D．沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)20、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是__。

A．投資利潤(rùn)率

B．資本金利潤(rùn)率

C．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D．成本利潤(rùn)率21、張某以400萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪用于自營(yíng)，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元。如果張某投入的資本金為240萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均經(jīng)營(yíng)收入為150萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的40％，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有。

A：投資利潤(rùn)率為16．67％

B：投資利潤(rùn)率為22．50％

C：資本金利潤(rùn)率為31．25％

D：資本金利潤(rùn)率為37．50％

E：資本金利潤(rùn)率為62．50％22、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為35