工業(yè)地產(chǎn)乎？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乎？商住綜合體乎？商業(yè)綜合體乎？產(chǎn)業(yè)綜合體乎？工業(yè)地產(chǎn)乎？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乎？1第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。2019年，武漢數(shù)碼港第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研辦流通一體化的園區(qū)2019年，光谷軟件園第四代工業(yè)地產(chǎn)：多功能公園式的產(chǎn)業(yè)集群2019年，武漢國(guó)際企業(yè)中心18年來，光谷工業(yè)地產(chǎn)已歷經(jīng)第一代到第四代的成長(zhǎng)與擴(kuò)張！第一代工業(yè)地產(chǎn)：制造車間式非標(biāo)準(zhǔn)化廠房1993年，關(guān)東科技園、關(guān)南科技園第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研22019年，光谷開始第四代向第五代工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的升級(jí)光谷金融港：金融企業(yè)總部基地光谷芯中心：高新企業(yè)總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷Ⅱ：國(guó)家自主創(chuàng)新示范基地2019年，光谷開始第四代向第五代工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的升級(jí)3光谷是與中關(guān)村并列的、僅有的兩個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)合了電子信息、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、新材料及化工等多種產(chǎn)業(yè)光谷是與中關(guān)村并列的、僅有的兩個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)4大學(xué)科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國(guó)際

光谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心區(qū)正在形成……在建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建產(chǎn)業(yè)基地光谷芯中心富士康科技園生物城佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園福星總部國(guó)際光谷金融港武大高科技園國(guó)際企業(yè)中心在建在售辦公項(xiàng)目光谷新世界光谷時(shí)代廣場(chǎng)目前在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三個(gè)，總體量44萬(wàn)方；芯中心、金融港、總部國(guó)際在建在售寫字樓2個(gè)，光谷時(shí)代廣場(chǎng)9萬(wàn)方光谷新世界4萬(wàn)方。大學(xué)科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國(guó)際5從廠房到基地從總部到綜合體光谷工業(yè)地產(chǎn)在變化中成長(zhǎng)在成長(zhǎng)中變化從廠房到基地6本案核心問題是定位，定位的核心問題是脫穎而出，欲脫穎，必先脫變本案核心問題是定位，7要變，就變的無(wú)與倫比的精彩！——關(guān)鍵詞：脫變；善變；速變——要變，就變的無(wú)與倫比的精彩！——關(guān)鍵詞：脫變；善變；速變—8目錄第一章——定位基本原則——出發(fā)點(diǎn)第二章——定位總體方向——大方向第三章——定位規(guī)劃建議——千機(jī)變第四章——定位形象表現(xiàn)——C.CPU目錄第一章——定位基本原則——出發(fā)點(diǎn)第二章——定位總9——關(guān)鍵詞：四個(gè)基本依據(jù)、一個(gè)中心目標(biāo)、四個(gè)基本原則——第一章出發(fā)點(diǎn)——關(guān)鍵詞：四個(gè)基本依據(jù)、一個(gè)中心目標(biāo)、四個(gè)基本原則——第一10第一章出發(fā)點(diǎn)一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自己二、一個(gè)中心目標(biāo)——利潤(rùn)最大三、四個(gè)基本原則——多快好省第一章出發(fā)點(diǎn)一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自己二、一個(gè)中心目標(biāo)11工業(yè)用地，37年產(chǎn)權(quán)；地處光谷產(chǎn)業(yè)分布的核心區(qū)；發(fā)展需要依托光谷的產(chǎn)業(yè)體系；工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)——產(chǎn)業(yè)政策分析一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自己可做什么城市關(guān)，能做什么政策關(guān)，想做什么產(chǎn)業(yè)關(guān)工業(yè)用地，37年產(chǎn)權(quán)；工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)——產(chǎn)業(yè)政策分析一12光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環(huán)路；；距離魯巷車程15分鐘，距離金融港5分鐘，距離最新的東湖高新管委會(huì)3公里；周邊有產(chǎn)業(yè)基地國(guó)際企業(yè)中心，商務(wù)中心福星總部國(guó)際，居住社區(qū)麗島花園，集中商業(yè)光谷天地；光谷中央，三環(huán)交匯點(diǎn)——區(qū)位地段分析一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自己工業(yè)基地看國(guó)際企業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)住區(qū)看麗島漫城、綜合商務(wù)中心看總部國(guó)際魯巷廣場(chǎng)光谷金融港三環(huán)線光谷大道科諾醫(yī)藥蒂森克虜伯精倫電子光谷天地國(guó)際企業(yè)中心麗島漫城福星總部國(guó)際光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環(huán)路；；光谷中央，三環(huán)交13熟地、大廠、產(chǎn)商住兼顧——地塊本體一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自己經(jīng)濟(jì)價(jià)值很均衡，時(shí)間成本較有利，原址改造最關(guān)鍵地塊規(guī)整，地面平整，用地成熟；兩面臨路，臨街面廣、企業(yè)聚集；地表綠化植被豐富，環(huán)境幽靜；地塊已有3層大平層工業(yè)建筑一棟光谷大道三環(huán)線關(guān)南園路熟地、大廠、產(chǎn)商住兼顧——地塊本體一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自14開發(fā)主體——住宅專家、產(chǎn)業(yè)受益者。一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自己光谷住宅大地主，借勢(shì)產(chǎn)業(yè)很成功，開發(fā)轉(zhuǎn)型的問題36萬(wàn)㎡，現(xiàn)代森林花園，開啟光谷地產(chǎn)之路30萬(wàn)㎡，現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)，奠定光谷樓市地位2019年，金融港，開啟多元化開發(fā)之路2019年，挺進(jìn)工業(yè)園建設(shè)集團(tuán)愿景：以武漢為核心，不斷深耕的同時(shí)，穩(wěn)步進(jìn)行外埠擴(kuò)張，預(yù)計(jì)五年內(nèi)集團(tuán)“健康住宅”的開工量將達(dá)到200萬(wàn)平方米。開發(fā)主體——住宅專家、產(chǎn)業(yè)受益者。一、四個(gè)基礎(chǔ)依據(jù)——認(rèn)識(shí)自15二、一個(gè)中心目標(biāo)——利潤(rùn)最大所有的物業(yè)產(chǎn)品都可以創(chuàng)造價(jià)值，且需要所有的物業(yè)都可以實(shí)現(xiàn)高售價(jià)、高收益。減少前期投入，挖掘自身資源，因地制宜，利用原有的建筑1快速投入運(yùn)營(yíng)，盡快實(shí)現(xiàn)價(jià)值，縮短時(shí)間成本。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展；帶動(dòng)型的區(qū)域的發(fā)展，塑造產(chǎn)業(yè)品牌。234時(shí)間不長(zhǎng)價(jià)值夠高投入不大生存持續(xù)二、一個(gè)中心目標(biāo)——利潤(rùn)最大所有的物業(yè)產(chǎn)品都可以創(chuàng)造價(jià)值，且16三、四個(gè)基本原則——多快好省計(jì)價(jià)面積最大：可售、可實(shí)現(xiàn)收益的面積最大，實(shí)現(xiàn)滿額容積率；價(jià)格承受最高：價(jià)格空間大，客戶可承受能力強(qiáng)；去化速度最快：滿足區(qū)域需求，快速實(shí)現(xiàn)回款；風(fēng)險(xiǎn)抗性最強(qiáng)：客戶認(rèn)可度高，符合區(qū)域需求，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最低。三、四個(gè)基本原則——多快好省計(jì)價(jià)面積最大：可售、可實(shí)現(xiàn)收益的17本案定位的出發(fā)點(diǎn)：不應(yīng)是推倒重來否則時(shí)間拖延、投資增加、社會(huì)成本浪費(fèi)因地制宜、與時(shí)俱進(jìn)利用區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境、從變求新，挖掘自身現(xiàn)有資源以變求利結(jié)論本案定位的出發(fā)點(diǎn)：結(jié)論18——那什么奉獻(xiàn)給你，我的光谷——第二章大方向——那什么奉獻(xiàn)給你，我的光谷——第二章大方向19第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四——類綜合體方向第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部20第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四——類綜合體方向第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部21一、選擇一：工業(yè)基地方向——國(guó)際企業(yè)中心產(chǎn)品類型：國(guó)際化多層標(biāo)準(zhǔn)廠房＋多功能高層商務(wù)＋底層街鋪＋園區(qū)公寓贏利模式：廠房先量、商務(wù)保值、公寓求利、商業(yè)增值、中長(zhǎng)線開發(fā)、準(zhǔn)現(xiàn)房回款類武漢國(guó)際企業(yè)中心、光谷軟件基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地、城市名片+光谷中央、產(chǎn)業(yè)核心一、選擇一：工業(yè)基地方向——國(guó)際企業(yè)中心產(chǎn)品類型：類武漢國(guó)際22一、選擇一：工業(yè)基地方向SWOT分析

衡量標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)價(jià)面積最大，價(jià)格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險(xiǎn)抗性最強(qiáng)去化速度較快滿足光谷產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求：國(guó)企之后、芯中心之前、核心之中風(fēng)險(xiǎn)抗性較強(qiáng)承接光谷核心擴(kuò)容要求：產(chǎn)品復(fù)制、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)制、聚變裂變目標(biāo)客戶承受力不高企業(yè)客戶投資模式要求：大額投/固資投/一次投/高回報(bào)投計(jì)價(jià)面積不大工業(yè)廠房設(shè)備功能要求：低容/低密/空高/層少/大面/小攤優(yōu)劣比：2:2一、選擇一：工業(yè)基地方向SWOT分析去化速度較快風(fēng)險(xiǎn)抗性23一、選擇一：工業(yè)基地方向可行性分析

利潤(rùn)非最大化價(jià)值不高

07年3月份：國(guó)際企業(yè)中心：3200元/㎡光谷坐標(biāo)城：4500元/㎡投入不大

拿地成本低，建設(shè)成本低時(shí)間略長(zhǎng)

國(guó)際企業(yè)中心20萬(wàn)規(guī)模，銷售期達(dá)5年生存可持續(xù)

現(xiàn)代準(zhǔn)備做工業(yè)地產(chǎn)專家嗎？一、選擇一：工業(yè)基地方向可行性分析利潤(rùn)非最大化價(jià)值不高投入不24一、選擇一：工業(yè)基地方向結(jié)論工業(yè)基地為主導(dǎo)的定位方向有市場(chǎng)空間，有經(jīng)驗(yàn)借鑒，可保障生存但價(jià)值不高、時(shí)間略長(zhǎng)在爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)政策等方面，存在不確定因素不建議一、選擇一：工業(yè)基地方向結(jié)論工業(yè)基地為主導(dǎo)的定25二、選擇二：總部基地方向產(chǎn)品類型：國(guó)際化高層標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)＋低密度總部＋底層街鋪＋公寓贏利模式：商務(wù)先量、低密拔高、公寓求利、商業(yè)增值、中長(zhǎng)線開發(fā)、準(zhǔn)現(xiàn)房回款類光谷芯中心、光谷總部國(guó)際基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地，三環(huán)交匯點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)＋光谷中央?！夤刃局行亩?、選擇二：總部基地方向產(chǎn)品類型：類光谷芯中心、光谷總部國(guó)際26SWOT分析

衡量標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)價(jià)面積最大，價(jià)格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險(xiǎn)抗性最強(qiáng)計(jì)價(jià)面積較大高層商務(wù)建面大價(jià)格承受較高光谷商務(wù)用房?jī)r(jià)格高于工業(yè)用房，商務(wù)辦公樓價(jià)格與住宅相當(dāng)。去化速度較慢東湖高新商務(wù)用房年去化1.3萬(wàn)平米，其中大部分為產(chǎn)業(yè)辦公用房。風(fēng)險(xiǎn)抗性較弱光谷商務(wù)核心區(qū)不同于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)優(yōu)劣比：2:2二、選擇二：總部基地方向SWOT分析計(jì)價(jià)面積較大價(jià)格承受較高去化速度較慢風(fēng)險(xiǎn)27可行性分析

利潤(rùn)非最大化價(jià)值較高

投入較大

時(shí)間較長(zhǎng)

生存可持續(xù)

現(xiàn)代準(zhǔn)備做商務(wù)地產(chǎn)專家嗎？二、選擇二：總部基地方向可行性分析利潤(rùn)非最大化價(jià)值較高投入較大時(shí)間較長(zhǎng)生存可持續(xù)二、28二、選擇二：總部基地方向結(jié)論采用以總部基地為主導(dǎo)的定位方向有利潤(rùn)空間，有經(jīng)驗(yàn)借鑒，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境但投入較大、時(shí)間略長(zhǎng)且競(jìng)爭(zhēng)壓力較大、政策扶持較難爭(zhēng)取不建議采用二、選擇二：總部基地方向結(jié)論采用以總部基地為主29三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向類麗島漫城基礎(chǔ)依據(jù)：光谷中央，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、住宅專家，工業(yè)觀眾產(chǎn)品類型：低密度多層＋獨(dú)立商業(yè)街＋高層投資型公寓贏利模式：低密拔高、公寓保量、商業(yè)增值、中短線開發(fā)、期房回款——麗島漫城三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向類麗島漫城基礎(chǔ)依據(jù)：光谷中央，產(chǎn)業(yè)核30SWOT分析

衡量標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)價(jià)面積最大，價(jià)格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險(xiǎn)抗性最強(qiáng)計(jì)價(jià)面積較大高層公寓建面大價(jià)格承受較高公寓產(chǎn)品價(jià)格升值快，承受力強(qiáng)。去化速度較快東湖高新商務(wù)用房年去化1.3萬(wàn)平米，其中大部分為產(chǎn)業(yè)辦公用房。風(fēng)險(xiǎn)抗性較弱政策風(fēng)險(xiǎn)不可控優(yōu)劣比：3:1三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向SWOT分析計(jì)價(jià)面積較大價(jià)格承受較高去化速度較快風(fēng)險(xiǎn)31可行性分析

利潤(rùn)最大化價(jià)值較高

投入較大

時(shí)間較長(zhǎng)

生存可持續(xù)能轉(zhuǎn)型嗎？

三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向去化速度快：2019.6.18：開盤銷售280套，售罄。2019.11.12：開盤銷售228套銷售93%可行性分析利潤(rùn)最大化價(jià)值較高投入較大時(shí)間較長(zhǎng)生存可持續(xù)三、選32結(jié)論采用以產(chǎn)業(yè)住區(qū)為主導(dǎo)的定位方向，有利潤(rùn)空間，有經(jīng)驗(yàn)借鑒，有市場(chǎng)空間但土地變性難、政府許可難，不建議采用三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向結(jié)論三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向33四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、光谷中央，熟地大廠，產(chǎn)商住兼顧、住宅專家產(chǎn)品類型：創(chuàng)意商居LOFT(SOHO)+創(chuàng)意商街+住宅+創(chuàng)意工坊贏利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商業(yè)增值、中短線開發(fā)、期房回款——海上海四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎(chǔ)34SWOT分析

衡量標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)價(jià)面積最大，價(jià)格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險(xiǎn)抗性最強(qiáng)計(jì)價(jià)面積較大價(jià)格承受較高去化速度較快風(fēng)險(xiǎn)抗性較弱光谷沒人做過，存在市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)劣比：3:1四、選擇四：類綜合體方向SWOT分析計(jì)價(jià)面積較大價(jià)格承受較高去化速度較快風(fēng)險(xiǎn)351、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有組織；2、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有根據(jù)地；3.、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏完整性；物管功能功能單一，無(wú)組織項(xiàng)目特征形態(tài)物管不周到建筑里面不新穎武漢市場(chǎng)缺乏一個(gè)功能完整的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。四、選擇四：類綜合體方向1、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有組織；物管功能功能單一，無(wú)組織項(xiàng)目形態(tài)361、創(chuàng)意、動(dòng)漫已經(jīng)形成規(guī)模；2、高校集中，創(chuàng)意最密集的區(qū)域3、政府扶持，支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)過初期發(fā)展，已經(jīng)具備了再一次提升基礎(chǔ)。四、選擇四：類綜合體方向1、創(chuàng)意、動(dòng)漫已經(jīng)形成規(guī)模；光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)過初期發(fā)展，已經(jīng)具37四、選擇四：類綜合體方向結(jié)論采用以類產(chǎn)業(yè)綜合體為主導(dǎo)的定位方向有利潤(rùn)空間，有市場(chǎng)先機(jī)，有政策傾斜但有本地?zé)o成功案例借鑒，需有操盤成功經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特客戶渠道建議采用四、選擇四：類綜合體方向結(jié)論38——讓宅男宅女也能在光谷創(chuàng)業(yè)——第三章千機(jī)變——讓宅男宅女也能在光谷創(chuàng)業(yè)——第三章千機(jī)變39第三章千機(jī)變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造三、開發(fā)進(jìn)度與營(yíng)銷策略第三章千機(jī)變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造40第三章千機(jī)變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組合建筑指標(biāo)第三章千機(jī)變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組41創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題，多功能、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)綜合體1.1項(xiàng)目定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題，多功能、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)綜合體42業(yè)態(tài)組合的選取的三大原則：1.2業(yè)態(tài)組合有人氣有潛在需求客戶，即“有人用”。有市場(chǎng)有客戶認(rèn)可，愿意出現(xiàn)購(gòu)買，即“有人買”。有速度市場(chǎng)需求熱點(diǎn)或空白點(diǎn)，能夠快速出手，即“賣得快”。業(yè)態(tài)組合的選取的三大原則：1.2業(yè)態(tài)組合有人氣有潛在需求43業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合44創(chuàng)意工坊1、光谷需要?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。根據(jù)統(tǒng)計(jì)武漢市從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)近500家，

人員超過1萬(wàn)人，當(dāng)目前沒有真正的創(chuàng)意基地。2、有人氣自然有人買。前期以租為主，帶人氣形成后，帶租約出售。3、自持不銷售1.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊1、光谷需要?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。1.2業(yè)態(tài)組合451.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意總部1、成長(zhǎng)的需要、聚集的效應(yīng)。2、不缺乏有實(shí)力的客戶。尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機(jī)構(gòu)的在漢分支機(jī)構(gòu)；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。

1.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意總部1、成長(zhǎng)的需要、聚集的效應(yīng)。461.2業(yè)態(tài)組合水館1、用途：社區(qū)活動(dòng)的大舞臺(tái)、企業(yè)展示的平臺(tái)。社區(qū)的顯示創(chuàng)意展示平臺(tái)。2、建議自持，通過管理運(yùn)作，出租使用和社區(qū)活動(dòng)的平臺(tái)。1.2業(yè)態(tài)組合水館1、用途：社區(qū)活動(dòng)的大舞臺(tái)、企471.2業(yè)態(tài)組合商業(yè)1、定位：內(nèi)向型兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域內(nèi)企業(yè)員工中午2小時(shí)的商業(yè)所需。2、輻射范圍：半徑兩公里內(nèi)3、考慮因素：項(xiàng)目周邊兩公里內(nèi)以廠房為主，基本無(wú)相應(yīng)的商務(wù)、餐飲配套；

區(qū)域有集中性商業(yè)中心光谷新天地，不易在做大型集中式商業(yè)。1.2業(yè)態(tài)組合商業(yè)1、定位：內(nèi)向型兼顧少量外向型的社區(qū)商48高層LOFT1、稀缺、供應(yīng)空白。區(qū)域內(nèi)僅有世界城推出少來少量的loft產(chǎn)品，目前區(qū)域供應(yīng)空白。

區(qū)域的辦公用房集中在魯巷附近，而目前工業(yè)園中供應(yīng)面積多在200㎡以上，區(qū)域中小面積辦公供應(yīng)稀缺。2、市場(chǎng)暢銷。水岸國(guó)際LOFT開盤銷售270多套，銷售率90%，價(jià)格與區(qū)域公寓相當(dāng)。

漢商銀座LOFT開盤4個(gè)月售罄，價(jià)格幾乎與區(qū)域高端公寓相同。1.2業(yè)態(tài)組合高層LOFT1、稀缺、供應(yīng)空白。區(qū)域內(nèi)僅有世界城推出少來少量49高層SOHO1、市場(chǎng)需求旺盛。光谷片區(qū)是武漢市場(chǎng)對(duì)商品房需求最旺盛的區(qū)域。2、市場(chǎng)暢銷。世界城的SOHO幾乎開盤售罄；龍安港匯城30-50精裝soho，開盤售出80%。當(dāng)代國(guó)際花園的精裝公寓，售出了8000元/㎡的售價(jià)，高出普通公寓15%。1.2業(yè)態(tài)組合高層SOHO1、市場(chǎng)需求旺盛。光谷片區(qū)是武漢市場(chǎng)對(duì)商品房需求50會(huì)館1、補(bǔ)充區(qū)域商務(wù)、酒店空白。根據(jù)調(diào)查光谷大道在雄楚大街至三環(huán)線，無(wú)正規(guī)酒店。更無(wú)商務(wù)會(huì)談場(chǎng)所。2、可以招商或者引進(jìn)連鎖酒店，以租約出售。1.2業(yè)態(tài)組合會(huì)館1、補(bǔ)充區(qū)域商務(wù)、酒店空白。根據(jù)調(diào)查光谷大道在雄楚大街至51業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合52創(chuàng)意工坊：目標(biāo)作用：打響旗號(hào)、聚集人氣、奠定市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶：光谷區(qū)域內(nèi)所有的創(chuàng)意相關(guān)的企業(yè)、個(gè)人和組織盈利模式：前期以低價(jià)租賃炒熱，后期租約出售選址建議：時(shí)間要盡快，建議通過建筑改造完成體量：3.6萬(wàn)平米1.3業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意工坊：目標(biāo)作用：打響旗號(hào)、聚集人氣、奠定市場(chǎng)定位1.353創(chuàng)意總部：目標(biāo)客戶：符合產(chǎn)業(yè)特色，尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機(jī)構(gòu)的在漢分支機(jī)構(gòu)；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。

盈利模式：銷售、購(gòu)買企業(yè)可以享有樓宇冠名權(quán)選址建議：社區(qū)的中心、與創(chuàng)意工坊相近體量：建議配置6棟。中大型創(chuàng)意總部的40-50人員配置，人均辦公面積在30平米，單棟體量在1200-1500平米，故總體量在0.72-0.9萬(wàn)平米。1.3業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意總部：目標(biāo)客戶：符合產(chǎn)業(yè)特色，尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型54商業(yè)街：目標(biāo)作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域工作人員中午2小時(shí)的商業(yè)服務(wù)所需目標(biāo)客戶：投資客、自用客戶。

盈利模式：以銷售為最終目標(biāo)，前期可以先招商為主選址建議：光谷大道與關(guān)南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)體量：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的6-8%，即2萬(wàn)平方左右。1.3業(yè)態(tài)配比商業(yè)街：目標(biāo)作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)55水館：目標(biāo)作用：社區(qū)的小型會(huì)所；社區(qū)活動(dòng)的大舞臺(tái)盈利模式：自持、租住經(jīng)營(yíng)體量：3000㎡選址建議：建議與社區(qū)的內(nèi)部水景和綠化景觀相結(jié)合，建議放置在創(chuàng)意工坊附近1.3業(yè)態(tài)配比水館：目標(biāo)作用：社區(qū)的小型會(huì)所；社區(qū)活動(dòng)的大舞臺(tái)1.3業(yè)56商業(yè)：目標(biāo)作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。

營(yíng)銷模式：已銷售為最終目標(biāo)，前期可以先招商為主體量：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的8-10%，即2萬(wàn)㎡，其中沿街商業(yè)約有1.6萬(wàn)平米，創(chuàng)意工坊內(nèi)有4000平。選址建議：光谷大道與關(guān)南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)，以2-3層街鋪為主。1.3業(yè)態(tài)配比商業(yè)：目標(biāo)作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。57高層LOFT：目標(biāo)作用：聚集人氣、實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升、可住可辦目標(biāo)客戶：投資客、區(qū)域內(nèi)辦公客戶、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中成長(zhǎng)性企業(yè)。

體量：層高設(shè)計(jì)在4.5-5.2米，總高度控制在100米以內(nèi)，預(yù)計(jì)高度在20層。根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預(yù)計(jì)可以單層面積在1000㎡左右，可以設(shè)置4棟，合計(jì)規(guī)模在7萬(wàn)㎡。選址建議：臨光谷大道沿線，昭示性好。鐵路沿線，規(guī)避不利因素。1.3業(yè)態(tài)配比高層LOFT：目標(biāo)作用：聚集人氣、實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升、可住可辦1.58目標(biāo)作用：創(chuàng)造價(jià)值、吸引人氣、改變區(qū)域晚上空城的現(xiàn)狀。目標(biāo)客戶：投資客、居住型的自住客戶、社區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的員工。

體量：層高設(shè)計(jì)在2.8-3.0米，根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預(yù)計(jì)可以單層面積在1800㎡左右，可以設(shè)置3棟，根據(jù)社區(qū)總規(guī)模，該部分產(chǎn)品規(guī)模在8.1萬(wàn)㎡。選址建議：居住環(huán)境最好的社區(qū)中心，辦公區(qū)域相連接，建議設(shè)置在創(chuàng)意工坊兩旁高層SOHO：1.3業(yè)態(tài)配比目標(biāo)作用：創(chuàng)造價(jià)值、吸引人氣、改變區(qū)域晚上空城的現(xiàn)狀。高層S59目標(biāo)作用：補(bǔ)充區(qū)域商務(wù)、酒店、高檔餐飲空白。目標(biāo)客戶：投資客，招商或者引進(jìn)連鎖酒店，

后期帶租約出售。體量：建議設(shè)置一棟，體量約在2.2萬(wàn)㎡。會(huì)館：1.3業(yè)態(tài)配比目標(biāo)作用：補(bǔ)充區(qū)域商務(wù)、酒店、高檔餐飲空白。會(huì)館：1.360策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件61策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件62策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件63策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件64策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件65策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件66策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件672F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO28F會(huì)館商業(yè)水館3F2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F68創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館2F3F3F26F23F69CPU內(nèi)存聲卡內(nèi)存硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F低密度創(chuàng)意工坊＋低密度創(chuàng)意總部＋混合商業(yè)街＋高層LOFT

＋高層SOHO+會(huì)館+水館電阻CPU內(nèi)聲卡內(nèi)硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SO70創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#23-3F26-1F28-3F3F3F22-2F26-1F22-2F16-1F11-1F1000㎡1800㎡1000㎡1000㎡8000㎡1000㎡1200㎡1000㎡800㎡600㎡18000㎡45000㎡22000㎡6000㎡24000㎡20000㎡30000㎡20000㎡12000㎡6000㎡6000㎡70000㎡24000㎡81000㎡22000㎡16000㎡3000㎡S1#3F4000㎡12000㎡S2#2F2000㎡4000㎡224000㎡2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館1#2#3#5#6#7#711.3業(yè)態(tài)配比根據(jù)物業(yè)組合建議、各種物業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)配比如下：1.3業(yè)態(tài)配比根據(jù)物業(yè)組合建議、各種物業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)配比如721.4規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)物業(yè)組合建議、地塊用地條件，各種物業(yè)產(chǎn)品面積配比，推演本案的規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：101畝，約合67367平方米預(yù)計(jì)建筑面積：224000平方米容積率：3.325建筑密度：約29.69%1.4規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)物業(yè)組合建議、地塊73第三章千機(jī)變二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造開發(fā)理念景觀環(huán)境建筑形態(tài)商業(yè)打造立體交通品質(zhì)優(yōu)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)品牌優(yōu)化第三章千機(jī)變二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造開發(fā)理念景觀環(huán)境建筑形74給光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青年創(chuàng)業(yè)者一個(gè)開創(chuàng)未來20年的“家”2.1開發(fā)理念給光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青年創(chuàng)業(yè)者2.1開發(fā)理念75三大核心競(jìng)爭(zhēng)力：1、光谷中央、產(chǎn)業(yè)核心、綠色公園、時(shí)尚辦公2、政府、教育、金融、企業(yè)四位一體，資源整合3、低成本入住、高規(guī)格配套、可持續(xù)發(fā)展、多維度扶持

2.1開發(fā)理念三大核心競(jìng)爭(zhēng)力：2.1開發(fā)理念76三步走開發(fā)戰(zhàn)略：1、現(xiàn)有廠房改造，掛牌創(chuàng)意聯(lián)盟，凝聚創(chuàng)意人群2、獨(dú)有LOFT吸引多渠道投資3、向多元化soho型總部升級(jí)拉攏一批企業(yè)帶動(dòng)一批企業(yè)扶持一批企業(yè)創(chuàng)造一批企業(yè)2.1開發(fā)理念三步走開發(fā)戰(zhàn)略：拉攏一批企業(yè)帶動(dòng)一批企業(yè)扶持一批企業(yè)創(chuàng)造一批772.2建筑形態(tài)創(chuàng)意工坊

——建議將原有的大型廠房加工改造，打造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地改造專業(yè)物業(yè)改造專家——利源商業(yè)管理有限公司2.2建筑形態(tài)創(chuàng)意工坊改造專業(yè)物業(yè)改造專家——78利源商業(yè)的基本情況介紹與策源關(guān)系：兄弟公司。

前身為復(fù)地集團(tuán)（上海）商用物業(yè)總部。2019年初開始改制，以獨(dú)立公司的形式運(yùn)營(yíng)商業(yè)，尤其是在商業(yè)改造方向，具有豐富經(jīng)驗(yàn)和成功案例。

目前有四個(gè)操作項(xiàng)目：汽車夢(mèng)工場(chǎng)四季廣場(chǎng)、復(fù)星大廈改造，地杰商業(yè)利源商業(yè)的基本情況介紹與策源關(guān)系：兄弟公司。目前有四個(gè)操作79完成的創(chuàng)意園項(xiàng)目：汽車夢(mèng)工場(chǎng)實(shí)景改造前改造后完成的創(chuàng)意園項(xiàng)目：四季廣場(chǎng)項(xiàng)目完成的創(chuàng)意園項(xiàng)目：汽車夢(mèng)工場(chǎng)實(shí)景改造前改造后完成的創(chuàng)意園項(xiàng)目802.2建筑形態(tài)創(chuàng)意總部

——2-3層為主，獨(dú)棟別墅式辦公樓2.2建筑形態(tài)創(chuàng)意總部812.2建筑形態(tài)商業(yè)街

——2-3層的沿街商鋪，要展現(xiàn)新穎、創(chuàng)意2.2建筑形態(tài)商業(yè)街822.2建筑形態(tài)高層LOFT

——層高建議在4.5-5.2米，建筑形態(tài)是22-23層2.2建筑形態(tài)高層LOFT832.2建筑形態(tài)高層SOHO

——以新穎、時(shí)尚的外立面，建筑形態(tài)是23-26層2.2建筑形態(tài)高層SOHO842.2建筑形態(tài)水館

——建筑形態(tài)是2-3層，建議與水相融合2.2建筑形態(tài)水館85目標(biāo)客戶群定位一、目標(biāo)消費(fèi)群體范圍1、項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園辦公群體2、項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)群體3、國(guó)內(nèi)外商務(wù)旅游，創(chuàng)意展覽群體二、目標(biāo)消費(fèi)群類別1、項(xiàng)目及周邊辦公群體日用百貨需求群體2、商務(wù)采購(gòu)群體3、旅游、觀光、展覽休閑購(gòu)物群體4、飲食、娛樂消費(fèi)群體2.3商業(yè)定位目標(biāo)客戶群定位一、目標(biāo)消費(fèi)群體范圍二、目標(biāo)消費(fèi)群類別2.386商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略2.3商業(yè)定位商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略2.3商業(yè)定位87

集主題式定向購(gòu)物；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的開放式街區(qū)商業(yè)；集購(gòu)物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、展覽、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住一體全稱式優(yōu)質(zhì)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開放街區(qū)。展覽商業(yè)功能定位2.3商業(yè)定位集主題式定向購(gòu)物；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的開放式街區(qū)商業(yè)881、以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈（動(dòng)漫、IT、游戲軟件、搜酷特區(qū)等個(gè)性商品）2、以滿足園區(qū)商務(wù)的餐飲娛樂3、以滿足園區(qū)日常百貨商品定位2.3商業(yè)定位1、以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈（動(dòng)漫、IT、游戲軟件、搜89分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)面積比例銷售方式一期LOFT創(chuàng)意BOXLOFT辦公、展覽、酒吧、創(chuàng)意電影2400060%招租自營(yíng)二期搜酷MALL創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)衍生品牌專賣，搜酷服飾、動(dòng)漫、IT、軟件等1200030%銷售三期休閑文化街休閑餐飲、休閑會(huì)所400010%銷售2F3F3F一期商業(yè)二期商業(yè)三期商業(yè)創(chuàng)意BOX搜酷MALL休閑文化街2.3商業(yè)定位分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)面積比例銷售方式一期LOFT創(chuàng)意BOXL901F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT辦公2F:創(chuàng)意體現(xiàn)館3F:創(chuàng)意展覽館休閑文化街業(yè)態(tài)定位2.3商業(yè)定位1F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT91采用本地或能適應(yīng)本地的品種植物保護(hù)并復(fù)原生物的多樣性

合理規(guī)劃綠化系統(tǒng)，采用喬木、灌木和草地相結(jié)合的方式；優(yōu)化樹冠，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)成熟樹木

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)50%以上人行道在5年內(nèi)由成熟樹冠覆蓋；對(duì)建筑用地中已有的古樹、名木及成材樹木采用原地保護(hù)措施，無(wú)法原地保護(hù)的成材樹木采用異地栽種的方式；屋頂綠化

大面積采用屋頂綠化，緩解城市熱島效應(yīng)，吸附空氣和降雨中的有害成分；綜合病蟲防治管理

避免使用有毒的化學(xué)物品進(jìn)行害蟲控制2.4景觀環(huán)境采用本地或能適應(yīng)本地的品種植物2.4景觀環(huán)境92空中連廊立體交通系統(tǒng)2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F2.5交通體系空中連廊立體交通系統(tǒng)2F3F3F26F23F22F22F3F93路面美化門前綠化室內(nèi)運(yùn)動(dòng)外墻美化樓梯美化走道美化室內(nèi)休閑大廳包裝前廳包裝2.6硬件優(yōu)化路面美化門前綠化室內(nèi)運(yùn)動(dòng)外墻美化樓梯美化走道美化室內(nèi)休閑大廳94賣點(diǎn)類型可提升賣點(diǎn)可執(zhí)行項(xiàng)目可執(zhí)行程度費(fèi)用預(yù)計(jì)策源建議服務(wù)價(jià)值提升商務(wù)服務(wù)每層單設(shè)獨(dú)立接待前臺(tái)高低建議執(zhí)行企業(yè)公關(guān)策劃①配合企業(yè)組織公關(guān)活動(dòng)。②為企業(yè)提供活動(dòng)策劃服務(wù)。①高②中①低②低優(yōu)先執(zhí)行①商務(wù)服務(wù)每層或每2層設(shè)置一個(gè)公共的高檔會(huì)議室，共業(yè)主租賃使用。高高可執(zhí)行每層獨(dú)立前臺(tái)公用會(huì)議室2.7硬件優(yōu)化賣點(diǎn)類型可提升賣點(diǎn)可執(zhí)行項(xiàng)目可執(zhí)行程度費(fèi)用預(yù)計(jì)策源建議服務(wù)價(jià)95第三方認(rèn)證2.8品牌優(yōu)化官方認(rèn)證——光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

LEED(美國(guó)環(huán)境及能源先鋒獎(jiǎng))為建筑實(shí)踐提供一套設(shè)計(jì)導(dǎo)則通過東湖高新管委會(huì)與高校成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，將協(xié)會(huì)辦公室設(shè)在本案。第三方認(rèn)證2.8品牌優(yōu)化官方認(rèn)證——光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)L96第三章千機(jī)變?nèi)?、開發(fā)進(jìn)度與營(yíng)銷策略開發(fā)策略營(yíng)銷策略收益測(cè)算第三章千機(jī)變?nèi)㈤_發(fā)進(jìn)度與營(yíng)銷策略開發(fā)策略營(yíng)銷策略收益測(cè)973.1開發(fā)策略開發(fā)運(yùn)作的思路：第一步：改造創(chuàng)意工坊，聚人氣第二步：商業(yè)街、會(huì)館、loft炒熱區(qū)域第三步：創(chuàng)意總部是地位、soho公寓出利第四步：loft、soho公寓回籠資金第五步：loft收官爭(zhēng)取中短線開發(fā)、期房回款3.1開發(fā)策略開發(fā)運(yùn)作的思路：第一步：改造創(chuàng)意工坊，聚人氣98創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館2#26-1F1800㎡45000㎡6#3F8000㎡24000㎡5#3F1000㎡8000㎡8#26-1F1200㎡30000㎡10#11-1F600㎡6000㎡S1#3F4000㎡12000㎡11#16-1F800㎡12000㎡1#23-3F1000㎡18000㎡3#28-3F1000㎡22000㎡S2#2F2000㎡4000㎡7#22-2F1000㎡20000㎡9#22-2F1000㎡20000㎡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會(huì)館商業(yè)水館2#26-1F1800㎡993.1開發(fā)策略一二三四五2019年3月啟動(dòng)，首批2.4萬(wàn)㎡2019年3月啟動(dòng)，體量約5.2萬(wàn)2019年3月啟動(dòng)，體量約5.3萬(wàn)2019年3月啟動(dòng)，體量約4.8萬(wàn)2019年3月啟動(dòng)，體量約4.4萬(wàn)開發(fā)進(jìn)度：五步走，周期5年2019年3月至2019年3月推盤策略工坊聚人氣啟動(dòng)項(xiàng)目；SOHO出量、總部公寓出利，商業(yè)增值。價(jià)格策略工坊：以租待售SOHO、LOFT：以低價(jià)搶占市場(chǎng)，成熟再提高層價(jià)創(chuàng)意工坊：標(biāo)桿價(jià)格商業(yè)：以租待售會(huì)館：先招商，帶租約出售。3.1開發(fā)策略二三四五2019年3月啟動(dòng)，2019年3月啟1003.2營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略推廣主題訴求賣點(diǎn)推廣渠道中央創(chuàng)意聯(lián)合公園創(chuàng)意、總部區(qū)、市、全國(guó)我是創(chuàng)意總部

整合政府、復(fù)星資源區(qū)域創(chuàng)意新高度官方認(rèn)證全方位傳播渠道行業(yè)雜志、政府推薦3.2營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略推廣主題訴求賣點(diǎn)推廣渠道中央創(chuàng)意聯(lián)合101一個(gè)好主題（創(chuàng)意）創(chuàng)意主題：涵蓋動(dòng)漫、設(shè)計(jì)、繪畫工作室、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)；總部中心：吸引所有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不設(shè)立門檻；全方位服務(wù)：政府政策、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、平臺(tái)搭建、交流活動(dòng)平臺(tái)。塑造創(chuàng)意總部的形象，

搭建總部平臺(tái)，體現(xiàn)聚集效應(yīng)樹立旗號(hào)一個(gè)好主題（創(chuàng)意）創(chuàng)意主題：涵蓋動(dòng)漫、設(shè)計(jì)、繪畫工作室、創(chuàng)意102一個(gè)好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會(huì)成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，

將協(xié)會(huì)中心設(shè)置在園區(qū)；政府推薦：借助政府平臺(tái)，吸引創(chuàng)意人群；資源整合：借助策源海上海的資源，引進(jìn)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。搭建平臺(tái)一個(gè)好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會(huì)成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)103一個(gè)好故事（訴求）活動(dòng)不斷、