燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩芾?/p>

應(yīng)知應(yīng)會課件課件開發(fā)人余波籍貫：江西景德鎮(zhèn)工作簡歷：2008年7月份進(jìn)入東莞新奧2008年9月份任工程技術(shù)管理部技術(shù)管理員至今2特別說明：課件內(nèi)容如與實際操作有不一致時，請立即提出。3對比測試題1、燃?xì)馐┕ひ装l(fā)事故有哪些

。A高處墜落

B物體打擊

C觸電

D坍塌2、以下那種顏色是安全色

。A黑色

B白色C紅色D紫色3、燃?xì)馐┕さ奶攸c有哪些？4、防止觸電的技術(shù)措施？5、電焊操作的不安全因素？

4課程目標(biāo)目標(biāo)1：了解安全施工常識。目標(biāo)2：了解各種燃?xì)馐┕ぐ踩鳂I(yè)知識。目標(biāo)3：知道如何使用勞動防護(hù)用品。目標(biāo)4：了解安全色和安全標(biāo)志。5課程內(nèi)容一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀龆?、高空作業(yè)安全專業(yè)知識三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

五、焊接作業(yè)安全專業(yè)知識六、勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識七、安全色和安全標(biāo)志6AddYourText1、燃?xì)馐┕さ奶攸c：燃?xì)馐┕な鹿实奶攸c是由燃?xì)馐┕さ奶攸c決定的；燃?xì)馐┕さ膫鍪鹿手饕懈咛帀嬄?、物體打擊、觸電、機械傷害和坍塌等。燃?xì)馐┕ぐ踩a(chǎn)品固定，人員流動露天高處作業(yè)多，手工操作，繁重體力勞動燃?xì)馐┕ぬ攸c施工變化大，規(guī)則性差一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?/p>

警鐘長鳴！

82、施工現(xiàn)場十大安全禁令

一、嚴(yán)禁穿拖鞋、高跟鞋及不戴安全帽人員進(jìn)入施工現(xiàn)場作業(yè)。

二、嚴(yán)禁一切人員在提升架、吊機的吊籃上落及在提升架井口私自開動任何施工機械及駁接、拆除、電線、電器。

三、嚴(yán)禁非專業(yè)人員私自開動任何施工機械及駁接、折除電線、電器。

四、嚴(yán)禁在操作現(xiàn)場（包括在車間、工場）玩耍、吵鬧和從高處拋擲材料、工具、磚石、砂泥及一切灰塵物。

五、嚴(yán)禁土方工程不按規(guī)定放坡或不加支撐的深基坑開挖施工。一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?

六、嚴(yán)禁在不設(shè)欄桿或其它安全措施的高處作業(yè)和單層墻上面行走。

七、嚴(yán)禁在未設(shè)安全措施的同一部位上同時進(jìn)行上下交叉作業(yè)。

八、嚴(yán)禁帶小孩進(jìn)入施工現(xiàn)場作業(yè)。

九、嚴(yán)禁在高壓電源的危險區(qū)域進(jìn)行冒險作業(yè)及不穿絕緣水鞋進(jìn)行操作水磨石機，嚴(yán)禁用手直接提拿燈頭，電線移動照明。

十、嚴(yán)禁在有危險品、易燃品、木工棚場的現(xiàn)場，倉庫吸煙、生火。一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?0

3、施工現(xiàn)場的安全規(guī)定

1.懸掛標(biāo)牌與安全標(biāo)志。施工現(xiàn)場的入口處應(yīng)當(dāng)設(shè)置“一圖五牌”，即：工程總平面布置圖和工程概況牌、管理人員及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)規(guī)定牌、消防保衛(wèi)牌、文明施工管理制度牌。在場區(qū)有高處墜落、觸電、物體打擊等危險部分應(yīng)懸掛安全標(biāo)志牌。

2.施工現(xiàn)場四周用硬質(zhì)材料進(jìn)行圍檔封閉，在市區(qū)內(nèi)其高度不得低于1.8m。施工現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)保持排水系統(tǒng)暢通，不得隨意排放。設(shè)施存放應(yīng)當(dāng)符合安全規(guī)定和施工總平面圖的要求。

3.施工現(xiàn)場的孔、洞、口、溝、坎、井以及建筑物臨邊，應(yīng)當(dāng)設(shè)置圍檔、蓋板和警示標(biāo)志，夜間應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示燈。

一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?1

4.施工現(xiàn)場的各類腳手架應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，采取符合規(guī)定的工具和器具，按專項安全施工組織設(shè)計搭設(shè)，并用綠色密目式安全網(wǎng)全封閉。

5.施工現(xiàn)場的用電線路、用電設(shè)施的安裝和使用應(yīng)當(dāng)符合臨時用電規(guī)范和安全操作規(guī)程，并按照施工組織設(shè)計進(jìn)行架設(shè)，嚴(yán)禁任意拉線接電。

6.施工單位應(yīng)當(dāng)采取措施控制污染，做好施工現(xiàn)場的環(huán)境保護(hù)工作。

7.施工現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的生活設(shè)施，并符合國家衛(wèi)生有關(guān)規(guī)定要求。應(yīng)當(dāng)做到生活區(qū)與施工區(qū)、加工區(qū)的分離。

8.進(jìn)入施工現(xiàn)場必須配戴安全帽；攀登與獨立懸空作業(yè)配掛安全帶。一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?2一、燃?xì)夤こ淌┕ぐ踩攀?3二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識1、高空作業(yè)要求

一、從事高空作業(yè)要定期體檢，經(jīng)醫(yī)生診斷、凡患高血壓、心臟病、貧血病、癲癇病以及其它不適于高空作業(yè)的，不得從事高空作業(yè)。二、高空作業(yè)衣著要靈便，禁止穿硬底和帶釘易滑的鞋。三、高空作業(yè)所用材料要堆放平穩(wěn)，工具應(yīng)隨手放入工具袋內(nèi)，上下傳遞物件禁止拋擲。四、遇有惡劣氣候（如風(fēng)力在六級以上）影響施工安全時，禁止進(jìn)行露天高空、起重和打樁作業(yè)。14高處作業(yè)人員不得相互戲嘻打鬧，以免失足發(fā)生墜落事故

——你記下了嗎？二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識15

五、梯子不得缺檔，不得墊高使用，梯子橫檔間距以30cm為宜，使用時上端要扎牢，下端應(yīng)采取防滑措施，單面梯與地面夾角以60~70度為宜，禁止二人同時在梯上作業(yè)，如需接長使用，應(yīng)綁扎牢固，人字梯底腳要拉牢，在通道處使用梯子，應(yīng)有人監(jiān)護(hù)或設(shè)置圍欄。六、沒有安全防護(hù)措施，禁止在層架的上弦、支撐、桁條、挑架的挑梁和未固定的構(gòu)件上行走或作業(yè)，高空作業(yè)與地面聯(lián)系，應(yīng)設(shè)通訊裝置，并專人負(fù)責(zé)。七、乘人的外用電梯、吊籠、應(yīng)有可靠的安全裝置，除指派的專業(yè)人員外，禁止攀登起重臂、繩索和隨同運料的吊籃吊裝物上下。二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識16高處作業(yè)嚴(yán)禁投接物料，以免身體重心不穩(wěn)，從高處墜落，到時候再后悔可就晚啦?。?！二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識172、高處作業(yè)安全防護(hù)技術(shù)措施

1)臨邊作業(yè)施工現(xiàn)場任何處所，當(dāng)工作面的邊沿并無圍護(hù)設(shè)施，使人與物有各種墜落可能的高處作業(yè)，屬于臨邊作業(yè)。

①臨邊作業(yè)的防護(hù)主要為設(shè)置防護(hù)欄桿，并有其他防護(hù)措施。設(shè)置防護(hù)欄桿為臨邊防護(hù)所采用的主要方式。欄桿應(yīng)由上、下兩道橫桿及欄桿柱構(gòu)成。橫桿離地高度，規(guī)定為上桿1.0～1.2m，下桿0.5～0.6m，即位于中間。

二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識18②防護(hù)欄桿的受力性能和力學(xué)計算。防護(hù)欄桿的整體構(gòu)造，應(yīng)使欄桿上桿能承受來自任何方向的1000N的外力。通常，可從簡按容許應(yīng)力法進(jìn)行計算其彎矩、受彎正應(yīng)力；需要控制變形時，計算撓度。

③用綠色密目式安全網(wǎng)全封閉。在建工程的外側(cè)周邊，如無外腳手架應(yīng)用密目式安全網(wǎng)全封閉。如有外腳手架在腳手架的外側(cè)也要用密目式安全網(wǎng)全封閉。

④裝設(shè)安全防護(hù)門。二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識19

2)洞口作業(yè)建筑物或構(gòu)筑物在施工過程中，常會出現(xiàn)各種預(yù)留洞口、通道口、上料口、樓梯口、電梯井口，在其附近工作，稱為洞口作業(yè)。各種板與墻的孔口和洞口，各種預(yù)留洞口、樁孔上口、杯形、條形基礎(chǔ)上口、電梯井口必須視具體情況分別設(shè)置牢固的蓋板、防護(hù)欄桿、密目式安全網(wǎng)或其他防護(hù)墜落的設(shè)施。防護(hù)欄桿的受力性能和力學(xué)計算與臨邊作業(yè)的防護(hù)欄桿相同。二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識203)懸空作業(yè)的安全防護(hù)施工現(xiàn)場，在周邊臨空的狀態(tài)下進(jìn)行作業(yè)時，高度在2m及2m以上，屬于懸空高處作業(yè)。懸空高處作業(yè)的法定定義是：“在無立足點或無牢靠立足點的條件下，進(jìn)行的高處作業(yè)統(tǒng)稱為懸空高處作業(yè)”，因此，懸空作業(yè)尚無立足點，必須適當(dāng)?shù)亟⒗慰康牧⒆泓c，如搭設(shè)操作平臺、腳手架或吊籃等等，方可進(jìn)行施工。

4)交叉作業(yè)的安全防護(hù)進(jìn)行交叉作業(yè)時，不得在同一垂直方向上下同時操作下層作業(yè)的位置，必須處于依上層高度確定的可能墜落范圍半徑之外。不符合此條件，中間應(yīng)設(shè)置安全防護(hù)層。

二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識21二、高空作業(yè)安全專業(yè)知識22三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識1、土方工程一般規(guī)定

1)基坑工程應(yīng)貫徹先設(shè)計后施工；先支撐后開挖；邊施工邊監(jiān)測；邊施工邊治理的原則。嚴(yán)禁坑邊超載，嚴(yán)禁相鄰基坑施工不防范相互干擾等做法。2)深基工程施工方案應(yīng)經(jīng)主管部門審批或經(jīng)專家論證。3)應(yīng)加強基坑工程的監(jiān)測和預(yù)報工作，包括對支護(hù)結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境及對巖土變化的監(jiān)測，應(yīng)通過監(jiān)測分析及時預(yù)報并提出建議作到信息化施工，防止隱患擴大和隨時檢驗設(shè)計施工的正確性。23

2、土方開挖及安全措施

1)土方開挖準(zhǔn)備

①勘查現(xiàn)場，清除地面及地上障礙物。

②做好施工場地防洪排水工作，場地周圍設(shè)置必要的截水溝、排水溝。

③保護(hù)測量基準(zhǔn)樁，以保證土方開挖標(biāo)高位置與尺寸準(zhǔn)確無誤。

④備好施工用電、用水、道路及其他設(shè)施。

⑤對于深基坑，要先做好擋土樁。

三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識24

2)土方開挖

①根據(jù)土方開挖的深度和工程量的大小，選擇機械和人工挖土或機械挖土的方案。

②如開挖的基坑(槽)比鄰近建筑物基礎(chǔ)深時，開挖應(yīng)保持一定的距離和坡度。

③棄土應(yīng)及時運出如需要臨時堆土，或留作回填土，堆土坡腳至坑邊距離應(yīng)按挖坑深度、邊坡坡度和土的類別確定，在邊坡支護(hù)設(shè)計時應(yīng)考慮堆土附加的側(cè)壓力。

④為防止基坑底的土被擾動，基坑挖好后要盡量減少暴露時間，及時進(jìn)行下一道工序的施工。三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識25

3)土方開挖的安全措施

①每項工程施工時，都要編制土方工程施工方案。

②人工挖基坑時，操作人員之間要保持安全距離，一般大于2.5m；多臺機械開挖，挖土機間距應(yīng)大于10m，挖土要自上而下，逐層進(jìn)行，嚴(yán)禁先挖坡腳的危險作業(yè)。

③挖土方前對周圍環(huán)境要認(rèn)真檢查，不能在危險巖石或建筑物下面進(jìn)行作業(yè)。

④基坑開挖應(yīng)嚴(yán)格按要求放坡，操作時應(yīng)隨時注意邊坡的穩(wěn)定情況，發(fā)現(xiàn)問題時及時加固處理。

三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識26⑤機械挖土，多臺機同時開挖土方時，應(yīng)驗算邊坡的穩(wěn)定。根據(jù)規(guī)定和計算確定挖土機離邊坡的安全距離。

⑥深基坑四周設(shè)防護(hù)欄桿，人員上下要有專用爬梯。

⑦運土道路的坡度、轉(zhuǎn)彎半徑要符合有關(guān)規(guī)定。

⑧土方爆破時要遵守爆破作業(yè)的有關(guān)規(guī)定。三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識27三、土石方作業(yè)安全專業(yè)知識28四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

1、電流對人體的傷害電流對人體的傷害有三種：電擊、電傷和電磁場傷害。292、防止觸電的技術(shù)措施

1)

防止觸電的技術(shù)措施有：絕緣、屏護(hù)和間距。2)接地和接零。3)裝設(shè)漏電保護(hù)裝置4)采用安全電壓5)加強絕緣

四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

30加強絕緣就是采用雙重絕緣或另加總體絕緣，即保護(hù)絕緣體以防止通常絕緣損壞后的觸電！??！四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

313、防止電器火災(zāi)

電器、照明設(shè)備、手持電動工具以及通常采用單相電源供電的小型電器，有時會引起火災(zāi)，其原因通常是電氣設(shè)備選用不當(dāng)或由于線路年久失修，絕緣老化造成短路，或由于用電量增加、線路超負(fù)荷運行，維修不善導(dǎo)致接頭松動，電器積塵、受潮、熱源接近電器、電器接近易燃物和通風(fēng)散熱失效等。

其防護(hù)措施主要是合理選用電氣裝置,還要注意線路電器負(fù)荷不能過高，注意電器設(shè)備安裝位置距易燃可燃物不能太近，注意電氣設(shè)備進(jìn)行是否異常，注意防潮等。

四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

32施工現(xiàn)場發(fā)生火情，一定要先切斷電源，再使用二氧化碳滅火器滅火，千萬不可用水及泡沫滅火器進(jìn)行滅火，你記住了嗎？四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

33四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

在干燥少塵的環(huán)境中，可采用開啟式和封閉式；在潮濕和多塵的環(huán)境中，應(yīng)采用封閉式；在易燃易爆的危險環(huán)境中，必須采用防爆式電氣裝置?。?！34

4、靜電、雷電、電磁危害的防護(hù)措施

1)靜電的防護(hù)一般采用靜電接地，增加空氣的濕度，在物料內(nèi)加入抗靜電劑，使用靜電中和器和工藝上采用導(dǎo)電性能較好的材料，降低摩擦、流速、惰性氣體保護(hù)等方法來消除或減少靜電產(chǎn)生。

2)雷電的防護(hù)一般采用避雷針、避雷器、避雷網(wǎng)、避雷線等裝置將雷電直接導(dǎo)入大地。

3)電磁危害的防護(hù)一般采用電磁屏蔽裝置。四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

35四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

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5、電氣作業(yè)管理措施

從事電氣工作的人員為特種作業(yè)人員，必須經(jīng)過專門的安全技術(shù)培訓(xùn)和考核，經(jīng)考試合格取得安全生產(chǎn)綜合管理部門核發(fā)的《特種作業(yè)操作證》后，才能獨立作業(yè)。電工作業(yè)人員要遵守電工作業(yè)安全操作規(guī)程，堅持維護(hù)檢修制度，特別是高壓檢修工作的安全，必須堅持工作票、工作監(jiān)護(hù)等工作制度。四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

37四、用電作業(yè)安全專業(yè)知識

38五、焊接作業(yè)安全專業(yè)知識1、焊接工程

現(xiàn)代焊接技術(shù)中，利用電能轉(zhuǎn)換為熱能來加熱金屬的焊接方法，得到了最大的普及。手工電弧焊就是利用電弧放電時產(chǎn)生的熱量，熔化焊接材料和被焊接工件，從而獲得牢固接頭的焊接過程。2、電焊操作的不安全因素

1)觸電機會多

2)易發(fā)生電氣火災(zāi)、爆炸和灼燙事故

3)易發(fā)生因觸電造成的二次事故

4)機械性傷害

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3、安全操作要求1)每臺電焊機都應(yīng)設(shè)置單獨的開關(guān)箱，箱中裝有電源側(cè)的和把線側(cè)(二次側(cè))的漏電開關(guān)，當(dāng)焊接過程中或電焊機空載時，有漏電現(xiàn)象時，都能防止觸電事故。2)焊接工作開始前，應(yīng)首先檢查焊機和工具是否完好和安全可靠，如焊鉗和焊接電纜的絕緣是否有損壞的地方，焊機的外殼接地和焊機的各接線點接觸是否良好。不允許未進(jìn)行安全檢查就開始操作。3)在狹小空間、船艙、容器和管道內(nèi)工作時，為防止觸電，必須穿絕緣鞋，腳下墊有橡膠板或其他絕緣襯墊；最好兩人輪換工作，以便互相照看，否則就需有一名監(jiān)護(hù)人員，隨時注意操作人的安全情況，一遇有危險情況，就可立即切斷電源進(jìn)行搶救。

五、焊接作業(yè)安全專業(yè)知識40

4)身體出汗后而使衣服潮濕時，切勿靠在帶電的鋼板或工件上，以防觸電。5)工作地點潮濕時，地面應(yīng)鋪有橡膠板或其他絕緣材料。6)更換焊條一定要戴皮手套，不要赤手操作。7)在帶電情況下為了安全，焊鉗不得夾在腋下去搬被焊工件或?qū)⒑附与娎|掛在脖頸上。8)推拉閘刀開關(guān)時，臉部不允許直對電閘，以防止短路造成的火花燒傷面部。9)下列操作，必須切斷電源才能進(jìn)行：改變焊機接頭時；更換焊件需要改接二次回路時；更換保險裝置時；焊機發(fā)生故障需進(jìn)行檢修時；轉(zhuǎn)移工作地點搬動焊機時；工作完畢或臨時離開工作現(xiàn)場時。五、焊接作業(yè)安全專業(yè)知識41五、焊接作業(yè)安全專業(yè)知識421、安全帽的防護(hù)作用：防止物體打擊傷害防止高處墜落傷害頭部防止機械性損傷防止污染毛發(fā)傷害六、勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識432、安全帽使用注意事項：要有下頦帶和后帽箍并拴系牢固，以防帽子滑落與碰掉；熱塑性安全帽可用清水沖洗，不得用熱水浸泡，不能放在暖氣片上、火爐上烘烤，以防帽體變形；安全帽使用超過規(guī)定限值，或者受過較嚴(yán)重的沖擊后，雖然肉眼看不到裂紋，也應(yīng)予以更換。一般塑料安全帽使用期限為三年；佩戴安全帽前，應(yīng)檢查各配件有無損壞，裝配是否牢固，帽襯調(diào)節(jié)部分是否卡緊，繩帶是否系緊等，確信各部件完好后方可使用。

六、施工機具及勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識443、防護(hù)手套的作用：防止火與高溫、低溫的傷害。防止電磁與電離輻射的傷害。防止電、化學(xué)物質(zhì)的傷害。防止撞擊、切割、擦傷、微生物侵害以及感染。六、施工機具及勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識454、防護(hù)手套使用注意事項：防護(hù)手套的品種很多，根據(jù)防護(hù)功能來選用。首先應(yīng)明確防護(hù)對象，然后再仔細(xì)選用。如耐酸堿手套，有耐強酸（堿）的、有耐低濃度酸（堿），而耐低濃度酸（堿）手套不能用于接觸高濃度酸（堿）。切記勿誤用，以免發(fā)生意外。防水、耐酸堿手套使用前應(yīng)仔細(xì)檢查，觀察表面是否有破損，采取簡易辦法是向手套內(nèi)吹口氣，用手捏緊套口，觀察是否漏氣。漏氣則不能使用。六、施工機具及勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識46絕緣手套應(yīng)定期檢驗電絕緣性能，不符合規(guī)定的不能使用。橡膠、塑料等類防護(hù)手套用后應(yīng)沖洗干凈、涼干，保存時避免高溫，并在制品上撒上滑石粉以防粘連。5、安全帶的作用

預(yù)防作業(yè)人員從高處墜落六、施工機具及勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識476、安全帶使用注意事項：在使用安全帶時，應(yīng)檢查安全帶的部件是否完整，有無損傷，金屬配件的各種環(huán)不得是焊接件，邊緣光滑，產(chǎn)品上應(yīng)有“安鑒證”。使用圍桿安全帶時，圍桿繩上有保護(hù)套，不允許在地面上隨意拖著繩走，以免損傷繩套，影響主繩。懸掛安全帶不得低掛高用，因為低掛高用在墜落時受到的沖擊力大，對人體傷害也大。六、施工機具及勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識48考考你,哪個掛錯了?六、施工機具及勞動防護(hù)用品的安全專業(yè)知識491、安全色紅、藍(lán)、黃、綠紅色表示禁止、停止的意思。黃色表示注意、警告的意思。藍(lán)色表示指令、必須遵守的意思綠色表示通行、安全和提供信息的意思。七、安全色和安全標(biāo)志502、安全標(biāo)志：指令標(biāo)志的含義是強制人們必須做出某種動作或采用防范措施的圖形標(biāo)志。其基本型式是圓形邊框。圖形符號為白色，襯底為藍(lán)色。提示標(biāo)志的含義是向人們提供某種信息的圖形標(biāo)志。其基本型式是正方形邊框。圖形符號為白色，襯底為綠色。緊急疏散方向七、安全色和安全標(biāo)志51七、安全色和安全標(biāo)志52最后，記住啦：施工完一層清理一層，施工垃圾集中存放并及時運走

——堅決做到“文明施工”哦！?。∑?、安全色和安全標(biāo)志53謝謝!54謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑