淡市營(yíng)銷

——信心比黃金和貨幣更重要大勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)——政策不明晰背景下的市場(chǎng)波動(dòng)市場(chǎng)不容樂觀，短期內(nèi)價(jià)格上升空間有限，市場(chǎng)波動(dòng)仍將持續(xù)。[動(dòng)量因素]供應(yīng)放量觀望心理低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)[主導(dǎo)因素]宏觀政策走量——高度保持市場(chǎng)敏感，把握/主動(dòng)創(chuàng)造小陽春，快速出貨回現(xiàn)——看短不看長(zhǎng)，降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)影響，現(xiàn)金為王易居觀點(diǎn)當(dāng)前大勢(shì)下，“快速去化&現(xiàn)金回籠”是當(dāng)務(wù)之急房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指在以客戶需求為目標(biāo)的指導(dǎo)下，所進(jìn)行的有關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售和售后服務(wù)等與市場(chǎng)有關(guān)的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。C產(chǎn)品渠道推廣促銷價(jià)格以“4P”理論為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)獨(dú)特的營(yíng)銷方式，我們將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷分解為七個(gè)部分：價(jià)值點(diǎn)梳理現(xiàn)場(chǎng)展示包裝廣告推廣渠道營(yíng)銷活動(dòng)銷售團(tuán)隊(duì)管理促銷Product產(chǎn)品Place渠道推廣Price價(jià)格promotion促銷“4P”理論房地產(chǎn)營(yíng)銷的分類根據(jù)推廣階段和宣傳重點(diǎn)，不同階段都要進(jìn)行價(jià)值點(diǎn)梳理，以便契合階段宣傳主題和配合銷售。促銷價(jià)值點(diǎn)梳理展示包裝推廣渠道活動(dòng)銷售團(tuán)隊(duì)管理價(jià)值梳理的方法第一步：羅列項(xiàng)目所有優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)外部：區(qū)域、規(guī)劃、交通、景觀資源、配套（生活、教育等）、內(nèi)部：規(guī)劃、建筑、園林、產(chǎn)品、配套、品牌（發(fā)展商/物管）、其他附加值第二步：通過與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，找出項(xiàng)目能夠形成差異的價(jià)值點(diǎn)第三步：篩選項(xiàng)目特有的價(jià)值點(diǎn)第四步：對(duì)篩選后的價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)提煉，形成項(xiàng)目的宣傳主題價(jià)值梳理的輔助工具--FAB分析F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特點(diǎn)/屬性A（Advantages）：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒

我能給你帶來什么價(jià)值核心價(jià)值梳理：1、未來大道金三角圍合地帶2、與CBD、如意公園一路之隔3、緊鄰金水河CBD·金三角·公園家案例分析——星鉆三期領(lǐng)仕館（上升期）作為項(xiàng)目壓軸之作，三期肩負(fù)著整案的形象提升及價(jià)值空間提升。琥珀名城四期美樹館——淡市期，回歸產(chǎn)品本身，項(xiàng)目賣點(diǎn)整合圍繞產(chǎn)品展開70㎡1+1戶型；90㎡2+1戶型首次置業(yè)，輕松擁有小三房關(guān)鍵字：花園路/地鐵旁/90㎡小三房推動(dòng)因素：戶型核心價(jià)值梳理：1、低密度社區(qū)2、創(chuàng)新+1戶型通過設(shè)計(jì)忘制作，以外部磚、現(xiàn)佳場(chǎng)以趁及物訊料展間示為載踐體，頂通過吊恰到多好處評(píng)的色彩蘭配置遵、設(shè)絕計(jì)尺膊度、紹平面床布置等來妨達(dá)到榜有計(jì)六劃、話有目紗的地將樓廟盤本艦身的勤信息例如案謙名、械咨詢合電話珍、賣過點(diǎn)、沙形象叮氣質(zhì)舞、以直及產(chǎn)慌品特暮性等種克種傳砌達(dá)給果市場(chǎng)啞客戶第，并劃使客哈戶接蜻受展存示包嚴(yán)裝信害息的記過程促銷價(jià)值養(yǎng)點(diǎn)梳素理展示低包裝推廣渠道活動(dòng)銷售耳團(tuán)隊(duì)且管理展示包裝構(gòu)成要素外部展示現(xiàn)場(chǎng)展示物料展示戶外廣告樓體燈光字/條幅形象墻報(bào)版、LED（電子顯示屏）售樓處大堂看樓通道、樣板房園林樓書、折頁紙袋、水杯戶型單張樓盤返展示掌包裝刺的構(gòu)口成要箏素包慈括三務(wù)個(gè)方升面：外部如展示、現(xiàn)場(chǎng)逃展示、物料閱展示樓盤把展示呢包裝各策略策略僻二：為展示朱形象男吻合妖項(xiàng)目纖定位策略杏三：新展示頭形象彼高于取項(xiàng)目沿定位策略戴四：才突出叫展示錯(cuò)中的宣細(xì)節(jié)崗品質(zhì)策略腫一：超抓等住舟主予題，樂無壇限放倉大項(xiàng)目斑展示脈包裝寸圍繞六價(jià)值茄點(diǎn)展駁開：世上升騰期，霜以主曬打形求象為免主，籠注重罵項(xiàng)目休的氣丘勢(shì)（膠升龍蒼國(guó)際濱中心周）現(xiàn)場(chǎng)裁布置大而扎闊，要丘求能田夠容照納更蘿多的然客戶項(xiàng)目離展示橡包裝絞圍繞暗價(jià)值絮點(diǎn)展麻開：共淡市德期，統(tǒng)回歸臨項(xiàng)目顛產(chǎn)品怪本身如，提亮升項(xiàng)月目現(xiàn)艙場(chǎng)人盞氣售樓怖處空請(qǐng)間及封洽談腫桌椅穩(wěn)量縮吼減，冬便于腸聚集懲人氣把，人漿為制嬸造火壞爆場(chǎng)予景個(gè)別恨項(xiàng)目趴開盤折，由獅于場(chǎng)榴地過玩于空庭曠，商沒有雖人氣挨，導(dǎo)竹致許容多客托戶到漢場(chǎng)后拿很快僅又離想開，腦開盤歸銷售駝率屢底創(chuàng)新妹低推廣是指貿(mào)開發(fā)個(gè)商為串?dāng)U大享產(chǎn)品明銷量倡和知確名度捐，將渡相關(guān)脅信息做傳遞插給目眠標(biāo)客衛(wèi)戶，旨激發(fā)戶和強(qiáng)偶化其瓜購(gòu)買縮慧動(dòng)機(jī)氏，并章促使繪實(shí)際課購(gòu)買怖而采濤取措雜施。促銷價(jià)值棄點(diǎn)梳鄭理展示糞包裝推廣渠道活動(dòng)銷售窗團(tuán)隊(duì)侄管理營(yíng)銷挎推廣溜的基要本目響的：琴建立填與客論戶溝夫通的鎖平臺(tái)１.建立饅項(xiàng)目跌的市弦場(chǎng)知獨(dú)名度２.讓客席戶知侄道我留們３.讓客株戶產(chǎn)讓生興圾趣，癢引起蛋上門４.讓客模戶認(rèn)腰可，倚并產(chǎn)償生口教碑傳窗播營(yíng)銷臉推廣攔途徑聯(lián)：線上塑推廣膽引起章市場(chǎng)梅關(guān)注蔽，線驗(yàn)下推概廣直擱接打首出項(xiàng)無目賣困點(diǎn)推廣襲途徑線上湊推廣線下已推廣報(bào)紙磚廣告電臺(tái)齒廣告戶外蠢廣告電視稼廣告車體塑廣告網(wǎng)絡(luò)葉廣告直郵侮廣告短信撫廣告夾單品廣告派單分展敘場(chǎng)……壞…引起舍市場(chǎng)般關(guān)注塑造哲項(xiàng)目和形象確定醋項(xiàng)目終市場(chǎng)乓占位直接閃傳遞傲項(xiàng)目扶信息滲透壓項(xiàng)目予賣點(diǎn)維系尚客戶組持續(xù)產(chǎn)關(guān)注拼度營(yíng)銷壩推廣騰的關(guān)歸鍵關(guān)鍵桐一：穿需要移言之植有物——能清幕晰的準(zhǔn)告訴態(tài)客戶次你賣傻什么關(guān)鍵雕二：野推廣若信息前與銷赴售重稅點(diǎn)結(jié)按合——讓推煙廣真孤正為梅項(xiàng)目籍銷售洪服務(wù)關(guān)鍵傾三：放結(jié)合榴銷售高階段傷，有誰重點(diǎn)襪的投舞放——降低高營(yíng)銷卻成本減，錢確花刀洋刃上關(guān)鍵董四：具在客盈戶看之得到菊的地耕方，織做文哥章——實(shí)現(xiàn)稿推廣應(yīng)效果葉最大壞化上升蚊期，宮營(yíng)銷隆費(fèi)用擱投入或較大觀，項(xiàng)剖目推梢廣全飲方位祝鋪開圍，主嫩打形看象：不愁絕客戶他不買誰，只汽愁客會(huì)戶不去知道豆在哪躬買電視+電臺(tái)+報(bào)廣+戶外+網(wǎng)絡(luò)+……相對(duì)堤于上自升期蒙的開缺盤集玩中轟巡壽炸策茅略，茂淡市鎖期營(yíng)便銷費(fèi)章用有朱限，警但是悉需全刃程持柴續(xù)，億主要恥以低帆成本膝手段合為主籌備期銷售期開盤營(yíng)銷費(fèi)用推廣目的主要推廣階段推廣形式推廣費(fèi)用上升期蓄客，促進(jìn)成交開盤前蓄客期全方位推廣費(fèi)用充足淡市期促進(jìn)上門開盤前后以及銷售持續(xù)期低成本的推廣，如短信、直郵費(fèi)用有限開盤譽(yù)集中墨轟炸穿，營(yíng)搬銷費(fèi)量用在若開盤緞前劇木增，簽之后軌劇降推廣約全程劍持續(xù)嫌，在午開盤這階段串略高上升邀期；期開盤江集中暴轟炸牌，營(yíng)魔銷費(fèi)瓦用在射開盤糠前劇秤增，暈之后負(fù)劇降末；淡市夠期；得全程叮持續(xù)磚推廣吹，同且時(shí)營(yíng)飲銷費(fèi)滾用有洪限，拋以低忽成本欲手段漢為主淡市粘下，升營(yíng)銷摟費(fèi)用屢有限罵，短信由于成本躲低、數(shù)針對(duì)逢性強(qiáng)，被徹廣泛街采用頌：客戶歐理性恭，不童輕易杰出手男人霸有房膛，贏稈丈母謠娘；駱女人虛有房鐵，獨(dú)蟻立時(shí)系尚?？皇赘?萬6，月護(hù)供68悟0，精下裝現(xiàn)匹房買驅(qū)回家……正商董藍(lán)山短信發(fā)送當(dāng)天帶來進(jìn)線量的大量上升短信箏推廣轎效果帶好營(yíng)銷罪費(fèi)用瓶低——值10萬條/3府00多0元渠道字是指種把產(chǎn)億品或凳服務(wù)珍，在升恰當(dāng)乓的時(shí)笛間、住恰當(dāng)著的地漠點(diǎn)、塊以恰醒當(dāng)?shù)奈鹦问揭А⑺湾N給恰賤當(dāng)?shù)恼？蛻裘瑁也扇〔母髻R種方甩式。促銷價(jià)值粘點(diǎn)梳滋理展示罷包裝推廣渠道活動(dòng)銷售槳團(tuán)隊(duì)缺管理常規(guī)務(wù)營(yíng)銷晉渠道主要渠道實(shí)現(xiàn)方式開發(fā)商/代理商售樓處客戶自然上門分展場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域布點(diǎn)，吸引客戶上門聯(lián)動(dòng)二二級(jí)市場(chǎng)，二三級(jí)市場(chǎng)客戶聯(lián)動(dòng)客戶老帶新用回饋老業(yè)主的方式，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶過來購(gòu)買團(tuán)購(gòu)用更多的優(yōu)惠，促成某一批客戶大數(shù)量的購(gòu)買淡市遣下，渠戶道營(yíng)濃銷成脆為成交貝的重覽要來托源，老帶地新的效話果較絕為突櫻出，芹尤其失是對(duì)沖高端貓項(xiàng)目老帶兇新是這各項(xiàng)錦目成據(jù)交的掙重要取途徑某階奴段，跑橄欖透城50莖%的成櫻交來戒自朋舍友介掛紹客戶品語錄張先栗生：“從我葵關(guān)注彼橄欖浙城以眾來，欲一直莊都有霸介紹揭朋友老過來鹽看房融，總鴉共不辣下15批，榨還成離功成泡交了2批呢鋪！我很熱喜歡喜這里銀，我晨還會(huì)字帶朋艘友過糖來看耍的，隆好東憤西肯貴定要辱和朋橋友分漿享”營(yíng)銷罰活動(dòng)皂產(chǎn)生耳的基肚礎(chǔ)理帽論是油：一索、人銀是有左限理尾性的幻玉；二傭、體抱驗(yàn)經(jīng)獄濟(jì)：蹦企業(yè)傭以服固務(wù)為推舞臺(tái)榮，以足商品滿為道鏡具，箭以消督費(fèi)者靠為中躬心，敏創(chuàng)造饑能夠盤使消柜費(fèi)者趁參與棟、值揚(yáng)得消辱費(fèi)者那回味累的活斃動(dòng)；游三、狂影響雕力經(jīng)旁濟(jì)：籃客戶恒會(huì)受偵名人污效應(yīng)抵、社筒會(huì)輿肥論等咳因素呼很大修影響促銷價(jià)值蔬點(diǎn)梳匆理展示必包裝推廣渠道活動(dòng)銷售藥團(tuán)隊(duì)題管理活動(dòng)目的建立項(xiàng)目的形象、影響力客戶資源積累、品牌傳播形象品牌、客戶積累公開發(fā)售維護(hù)客戶信心，形成口碑傳播擴(kuò)大銷售終端，吸引客戶上門聚集人氣，為現(xiàn)場(chǎng)成交提供支持形成羊群效應(yīng)，集中成交活動(dòng)形式與整個(gè)城市對(duì)話，影響力較大的活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)綜合性活動(dòng)房展會(huì)開盤活動(dòng)封頂嘉年華分展場(chǎng)美食節(jié)老帶新活動(dòng)階段蓄客期開盤銷售期常規(guī)仿活動(dòng)都分類上升叛期，活尊動(dòng)一羨般集沾中在槐蓄客論期、口開盤姨前重蓋大節(jié)衫點(diǎn)，頻率漲較低，以促進(jìn)直成交為目泡的盛大/隆重形象/禮遇淡市誕期，活李動(dòng)持鋸續(xù)整域個(gè)過山程，頻率公高，主材要以覺旺場(chǎng)黃活動(dòng)高為主貿(mào)，達(dá)桌到促進(jìn)家上門的作糖用旺場(chǎng)菊活動(dòng)迅主要分包括段：親曠子活奏動(dòng)、古美食大節(jié)、菜各類拋講座槽、特填色表燙演、蒜儀式鄰活動(dòng)臣等預(yù)熱掠期蓄客帆期開盤禮熱銷石期持銷扛期尾盤怕期預(yù)熱棍期蓄客好期開盤雪熱銷悶期持銷緞期尾盤孫期旺市測(cè)：營(yíng)銷吸活動(dòng)兆階段叢性集杠中淡市鮮：營(yíng)銷笛活動(dòng)妹作為攪重要懷的營(yíng)回銷手棵段貫辰穿全絮程上升釋期、疲淡市騙期活屋動(dòng)集它中階廚段比焰較上升右期，劃活動(dòng)熄集中怨在蓄刑客期暫、開剪盤期擾；淡看市期跨活動(dòng)居貫穿招全過同程客戶潑購(gòu)買殺分為凍兩部移分：研產(chǎn)品悅、服陳務(wù)，膀現(xiàn)場(chǎng)近銷售充是服筑務(wù)的挎重要糊部分坦。在納淡市街中，但銷售叉團(tuán)隊(duì)搖管理耐顯得留尤為趟重要促銷價(jià)值認(rèn)點(diǎn)梳峽理展示場(chǎng)包裝推廣渠道活動(dòng)銷售跪團(tuán)隊(duì)花管理1、參恐加銷碰售團(tuán)址隊(duì)例亦會(huì)要求術(shù)銷售膊代表嶼對(duì)每蟻周的濾接待寇客戶諷做詳局細(xì)說濃明，恭并分竹析成爺交客監(jiān)戶成嶺交原因，導(dǎo)未成能交原對(duì)因向銷可售人姜員了仇解工俱作中催遇到皂的問脹題，腰需要狂什么匯樣的案幫助節(jié)能夠姥解決向銷扔售代尤表了層解項(xiàng)坊目對(duì)饅客戶銹產(chǎn)生棍價(jià)值褲的賣歌點(diǎn)，走梳理傘并放繼大宣商傳2、進(jìn)淚行團(tuán)場(chǎng)隊(duì)培器訓(xùn)、犧分組PK等相劣關(guān)工超作3、及浸時(shí)解鉗讀市敗場(chǎng)動(dòng)撐態(tài)分喝析、塔規(guī)劃剛利好師、宏僚觀經(jīng)游濟(jì)大更勢(shì)、遞國(guó)家且新政北等4、及秋時(shí)鼓湊勵(lì)，吩在發(fā)服展商/客戶則面前忽表現(xiàn)滔積極創(chuàng)樂觀超的一敗面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)灣管理鄭者要求姓更高樣：要抱求時(shí)僵刻了愁解銷抄售動(dòng)逆態(tài)，告對(duì)每館天的鼓客戶渣情況訴要了疫如指藥掌統(tǒng)一妻培訓(xùn)妹，統(tǒng)秒一口威徑，等面對(duì)毯客戶帽有統(tǒng)她一的族官方揀語言撒，能工夠正皺確引命導(dǎo)客更戶；準(zhǔn)備氣客戶垮登記端本，耀將每壞個(gè)客饞戶的畜具體蹈情況戰(zhàn)詳細(xì)搭登記詠，時(shí)環(huán)時(shí)跟溫進(jìn)；增加塞銷售崗代表極的信嗎心，秩盡量還減少瓶消極宜因素丘對(duì)銷嗽售代乏表的勾影響羞，對(duì)餐于成逮交的晴成功籍案例圓要及劃時(shí)播仙報(bào)，奶放大拜個(gè)案鄉(xiāng)豐的影傾響；對(duì)于秘團(tuán)隊(duì)刮銷售哄現(xiàn)場(chǎng)竊的獎(jiǎng)藏勵(lì)，衫要及拜時(shí)落外到銷效售代漸表身起上。在競(jìng)閱爭(zhēng)的敢同時(shí)功，加免強(qiáng)團(tuán)除隊(duì)配膝合，景聯(lián)合晝搭檔用配合偵售樓數(shù)；關(guān)注她細(xì)節(jié)虧上的跪銷售鍛，淡反市下備，在效眾多迷樓盤買都高籍舉降與價(jià)的盆大旗亂時(shí)，過比的逐就是款銷售胸代表突對(duì)客鏡戶在繞細(xì)節(jié)構(gòu)上的列關(guān)注課；淡市打下對(duì)銷售賽代表的要濫求更個(gè)加高另：要泥求淡亂市下時(shí)時(shí)編檢驗(yàn)黃已提毫煉的背賣點(diǎn)，及鞋時(shí)調(diào)播整跟剃進(jìn)并牌改進(jìn)常規(guī)“促銷”的方陪式：小幅去度的刮優(yōu)惠（一摧）折葡扣：為達(dá)斥到一鋤定的幕銷售腰目的抖，采熊取小喂幅降秩價(jià)的鞏手段供促成班成交付款污方式節(jié)日筐折扣（二晉）實(shí)糖物搭馬贈(zèng)領(lǐng)：將與抖房屋四聯(lián)系京緊密微的配乖套贈(zèng)鞭送客勞戶，僵促成撥成交送裝沒修送家然電送車近位（三酷）其寨他贈(zèng)劣送榴：將與朽房屋組聯(lián)系幅并非厘緊密君的東促西贈(zèng)繩送客男戶，尚作為藝購(gòu)房壘的回弟饋旅游高爾頑夫會(huì)榜籍物業(yè)蠶費(fèi)小禮啊品（四）慈抽獎(jiǎng)（五喜）返達(dá)現(xiàn)金坊：變相植折扣籌的一捆種方深式（六骨）特瀉價(jià)或鴉一口濁價(jià)劃：推動(dòng)誓難點(diǎn)休戶型君銷售百，或旨者促吧進(jìn)尾挽盤走倆量時(shí)僑經(jīng)常啟采用（七物）團(tuán)當(dāng)購(gòu)快：促進(jìn)纏樓盤截快速瓜銷售連，盡障快回婚籠資貼金上升千期，“棄促銷含”手屠段主姑要應(yīng)鏡用在蓄客牙階段；淡市叨期，促毀銷主臨要應(yīng)暢用在銷售慚階段上升尚期，趴促銷曲手段浩主要辯目的槍是為基了積插累客煮戶，斧通過肝對(duì)客部戶的萄篩選伙，開陷盤熱驢銷期原一般卷都能曬夠走露掉大悟部分喉產(chǎn)品淡市梅下丹“促晝銷”先的手秧段：價(jià)格公手段賞為主域，且奴降幅沃較大直接釘降價(jià)折扣特價(jià)軌房議價(jià)實(shí)物乒贈(zèng)送內(nèi)部累員工臭價(jià)、訂團(tuán)購(gòu)降低剖購(gòu)房磚門檻降低港客戶位購(gòu)買攤風(fēng)險(xiǎn)中介屑促銷手段1手段2手段3手段4手段5手段6手段7手段8手段91.直接毀降價(jià)仗：新開女盤項(xiàng)跟目大多片采用旬這種達(dá)方式佩，開鄙盤價(jià)注格往滾往低弦于市器場(chǎng)預(yù)熄期價(jià)傷格，月引起感市場(chǎng)僻轟動(dòng)適用怨項(xiàng)目貢：新好推出校的樓提盤；逮前期筋已推磁出，憑但本則期產(chǎn)境品與由前期鉆有較啟大差印異的牢樓盤典型隊(duì)項(xiàng)目猾：梅隴蒜鎮(zhèn)效果丑評(píng)估悠：★犯★摧★假★誓★金地·梅隴丑鎮(zhèn)，潤(rùn)以11湖70蒜0元均肚價(jià)開貪盤，燈遠(yuǎn)低夫于一支期均順價(jià)16死00尾0元，牽銷售30歲0套左勢(shì)右。淚由于沖產(chǎn)品飼多臨窮近馬體路，涂與前線期位般于中篇央景桶觀區(qū)巨的產(chǎn)蜘品有虧較大擴(kuò)差異苦，并州未引抗起前墳期業(yè)東主不切滿梅隴端鎮(zhèn)以11屑70鐵0元的糖均價(jià)茄帶精伸裝修耕出售往，引誘起市娛場(chǎng)轟惹動(dòng)，當(dāng)天俯成交30陷0套，漠成交越率達(dá)40縣%項(xiàng)目名稱梅隴鎮(zhèn)熙龍灣雷圳0755景園開盤日期080224080223080120080105推出套數(shù)706239

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400開盤價(jià)格1170017000120008400銷售套數(shù)300727578銷售率40%30%47.5%19.5%效果詠及主烘要手閥段采用殲直接下降價(jià)槽的形況式，社項(xiàng)目危所有啟產(chǎn)品藍(lán)價(jià)格重都會(huì)脖調(diào)整緩，并哄且會(huì)向長(zhǎng)時(shí)心間維僚持這頁個(gè)價(jià)枕格，控調(diào)整更相對(duì)苦比較崗困難2.折扣朵：在一討段時(shí)升間內(nèi)吊，對(duì)弄項(xiàng)目纏所有預(yù)產(chǎn)品幣實(shí)行促較大愿幅度籃的折普扣，位讓客厘戶感抓受到節(jié)項(xiàng)目忘降到塑了預(yù)政期水愛平，源甚至目低于睬預(yù)期您水平適用極項(xiàng)目擔(dān)：一廈般的端普通脫住宅宋產(chǎn)品注意應(yīng)事項(xiàng)象：降價(jià)菜幅度沿如果樹沒有碎降到在位，電將引錦起客冤戶的您持續(xù)離觀望破，增劑加項(xiàng)砍目銷峽售難隨度前期冰老業(yè)銳主的晌安撫壘工作典型焦項(xiàng)目饒：萬殃科第五束園效果梢評(píng)估近：★澆★毒★獻(xiàn)★絲式★第五刃園折兇后均陸價(jià)10強(qiáng)20拍0元/㎡，10天銷疫售20池0多套英。為械了安浴撫老似業(yè)主幸，萬序科對(duì)帶前期叫已購(gòu)疲買客冤戶采畫取了淡返裝染修款侵、老殺帶新役優(yōu)惠宵措施3月8日，萬科熟第五腔園三陵期高粉層推出淘精裝很高層積樣板蔥房。刺現(xiàn)場(chǎng)蹄購(gòu)房秧將有騰較大撥折扣勁，包爛括當(dāng)海天特使別提刊供的3個(gè)點(diǎn)崗折扣亭，按紀(jì)時(shí)簽滲約還疲有3個(gè)點(diǎn)俯折扣忽，折多后實(shí)閃際均巡壽價(jià)在1.勤15萬元/平方易米左吐右（次帶精蓬裝修碼），漢除去客精裝藏修實(shí)匠際價(jià)勇格約10幸00鳳0元/平方宋米。效果方及主蓋要手粘段采用細(xì)折扣孤的形箏式，血項(xiàng)目糠所有兇產(chǎn)品煉價(jià)格拔都會(huì)拜調(diào)整油，在張較長(zhǎng)知的一守段時(shí)西間內(nèi)清不會(huì)漸有大啦的變立動(dòng)，俗調(diào)整宮靈活騎度一蠻般3.特價(jià)似房：針對(duì)檔項(xiàng)目楚部分續(xù)產(chǎn)品貫采取茅特價(jià)電，一團(tuán)方面淋促進(jìn)逆銷售女，一畫方面恐試探這市場(chǎng)黎價(jià)格軋底線適用樓項(xiàng)目委：前柿期銷話售較伐少的徐戶型太產(chǎn)品注意碑事項(xiàng)戀：降某價(jià)幅型度如辛果沒談?dòng)薪刁@到位亡，將倦引起手客戶選的持霞續(xù)觀燒望，剛增加昆項(xiàng)目創(chuàng)銷售惰難度典型私項(xiàng)目包：慢掉城效果級(jí)評(píng)估酸：★歷★結(jié)★起★樹★慢城妖從08年2月開櫻始推蘇出特渣價(jià)房找，當(dāng)跟時(shí)市基場(chǎng)每翅周成海交均粥在2-回3套，勝慢城隊(duì)周成亂交能貸達(dá)到6-描10套，怕在項(xiàng)姜目的撲成交職物業(yè)尖中，70齒%左右猴是特彈價(jià)房效壁果高發(fā)城馳成交套數(shù)變化趨勢(shì)圖特價(jià)房推出前：沒有銷售特價(jià)房推出后：每周銷售6-10套慢城成交套數(shù)變化趨勢(shì)圖特價(jià)房的推出將成交量推向波峰深圳吊關(guān)外騾市場(chǎng)穩(wěn)依靠步特價(jià)陽房走崖量深圳曬關(guān)內(nèi)皺市場(chǎng)插特價(jià)昂房帶劍動(dòng)其盛他產(chǎn)根品一淺起走混量采用棕特價(jià)桿房的隆形式講，項(xiàng)爭(zhēng)目只眼有部年分產(chǎn)說品價(jià)紐奉格調(diào)乒整，錫在一蘿段時(shí)夕間內(nèi)求不會(huì)璃有大胖的變方動(dòng)，獄調(diào)整唐靈活蜂度很筆高，乖可以罪經(jīng)常賠調(diào)整比特價(jià)尚房的俱形式4.議價(jià)紹：為維顛持形訊象，替高端制項(xiàng)目墾一般別采取生議價(jià)店方式挺進(jìn)行暴降價(jià)圈，但爹效果儉較為抓一般適用配項(xiàng)目造：高鹽端項(xiàng)露目、組可能慌引起逗前期踏業(yè)主檔劇烈西反應(yīng)旅的項(xiàng)勾目注意吳事項(xiàng)拴：為美避免俯出現(xiàn)照老業(yè)渡主的養(yǎng)過激機(jī)反應(yīng)卸，依拳然需盤要采監(jiān)取一勿定的泛安撫稅措施典型授項(xiàng)目失：萬徹科城效果先評(píng)估邀：★摩★垃★老業(yè)紹主到黎售樓騾處均歲贈(zèng)送北精致抵小禮版品，壩并在戶節(jié)假息日為漂老業(yè)鑰主舉蠻辦私菌人pa侮rt扁y等，墻較好襲的維征護(hù)了您業(yè)主盯關(guān)系舞，并唱且由滋老帶涌新帶捎來的看成交大占項(xiàng)普目整栽體成輝交的30背%以上姜。效果站及主偉要手氣段高端秘項(xiàng)目坡，直義接降威價(jià)，挽諸多窄困擾……5.實(shí)物袋贈(zèng)送城：贈(zèng)送捷與房昏產(chǎn)相職關(guān)的右配套晨用品浩，給吹與客鉛戶優(yōu)廉惠與晝方便那，但鴨是淡早市下太客戶悲接受票度不魔高主要深形式昏：贈(zèng)監(jiān)送裝撿修、憐贈(zèng)送涼電器案、贈(zèng)嘉送車沃位等適用盼項(xiàng)目清：所滑有項(xiàng)簡(jiǎn)目典型恨項(xiàng)目撓：后頓海公而館、妨公元計(jì)盛世效果績(jī)?cè)u(píng)估居：★浴★烏★效果蔽一般皂，客孤戶對(duì)漫實(shí)物速贈(zèng)送蕉的方適式并授不敏醉感，晶相對(duì)幟而言程，對(duì)葬直接叉的折卻扣或膏者特續(xù)價(jià)房朽形式爆更容捉易接義受。后海脫公館停：——引“我們僚項(xiàng)目規(guī)除去30棕00元的姿精裝第修，截以及弄贈(zèng)送健的家倦私，釀實(shí)際課價(jià)格蓋也還痰不到20餃00困0元。轟”——皺“如果停你們陳項(xiàng)目匆價(jià)格滾降到20曲00堤0元以最下，外就算原不送殘這些穿東西雨，我氧也會(huì)換考慮傍一下恢的。凱”效果叛及主犬要手壩段贈(zèng)送仔裝修贈(zèng)送疑車位贈(zèng)送丘空調(diào)6.內(nèi)部鋒員工徹價(jià)、睡團(tuán)購(gòu)旨：折扣譽(yù)大，粉主要群為了混促進(jìn)別產(chǎn)品四迅速意、順習(xí)利出加售，殲盤活漁現(xiàn)金哀流，六加速系資金瓶周轉(zhuǎn)主要啊形式諸：內(nèi)壟部員梳工購(gòu)太買低朽折扣浪；某夸一合成作公弓司購(gòu)凱買低疊折扣氏；某帽一時(shí)候段購(gòu)金買超蓋過一秋定套漏數(shù)購(gòu)糾買者監(jiān)可享泥受低顛折扣撒（假時(shí)團(tuán)購(gòu)遺）適用登項(xiàng)目君：普葛通住視宅項(xiàng)昂目典型沸項(xiàng)目酷：萬符科運(yùn)土河?xùn)|閉一號(hào)效果腎評(píng)估壘：★采★李★攔★效果貍較好躬，能患?jí)蛐巫鞒墒休p場(chǎng)關(guān)鎮(zhèn)注點(diǎn)王，帶塘動(dòng)項(xiàng)記目整埋體快籌速銷偏售。謙同時(shí)友，內(nèi)溜部員急工價(jià)凍既可填以回慰避前緊期高球價(jià)購(gòu)諸房業(yè)扎主來冒鬧事滋，還叫能將制降價(jià)燥的損鍬失直向接轉(zhuǎn)母化為饅員工頁的福酒利，作從而農(nóng)間接董減少粉損失得。效雞果2月29日晚長(zhǎng)，東含莞萬籃科運(yùn)龜河?xùn)|1號(hào)四劉期推購(gòu)出丹歇桂苑度六號(hào)杰樓96套房浴，面眾向建獸設(shè)銀騙行東格莞分工行進(jìn)侵行團(tuán)卷購(gòu)，攤最低43浴00元/平方死米，惰很快兩便銷獻(xiàn)售超賊過8成針對(duì)莖某一料實(shí)力此群體翅的特較別折紅扣7.降低喪購(gòu)房慮門檻功：低首東付，墾客戶醬只用慨付較竿低的場(chǎng)首付片款，篇其余炭部分屬由開首發(fā)商擱承擔(dān)傅，購(gòu)蝕房者紗在交喂房前見還清適用斯對(duì)象剩：首釋次置吹業(yè)者棄，尤定其是垮上班嗎不久熔積蓄繪不多饅的高野薪工凈作人撿士適用因項(xiàng)目也：首縫次置麻業(yè)項(xiàng)巡壽目效果枯評(píng)估冒：★環(huán)★煌★豈★效果鞋較好普，能株夠有廁效的進(jìn)挖掘巨潛力慨客戶境，促聰進(jìn)成飄交。黨但是君如果絕購(gòu)房超者以斯后的融還款揚(yáng)能力局發(fā)生磁問題次，或誦交房敲時(shí)由滅于各扛種原聽因?qū)弥沦?gòu)?fù)头空呷诓辉付筛妒装娓恫堪追址坷劭睿搁_發(fā)知商將君承擔(dān)阿較大亦風(fēng)險(xiǎn)效果驚及注起意事辰項(xiàng)首次絕置業(yè)拜的高竿薪族盡，他捎們有怠穩(wěn)定快的令房誠(chéng)人羨承慕的泰工作嘴，但記由于弟時(shí)間訊原因盒并沒扎有充農(nóng)足的丸儲(chǔ)蓄8.降低爭(zhēng)客戶遞購(gòu)買堵風(fēng)險(xiǎn)檔：對(duì)客咐戶擔(dān)膝心的愚市場(chǎng)藥風(fēng)險(xiǎn)色、房天屋質(zhì)啞量風(fēng)挪險(xiǎn)等布，開轎發(fā)商恨以某禁一種攝合同筑承諾堆的方逼式進(jìn)誓行分異擔(dān)主要您形式綿：無鞏理由喝退房鎮(zhèn)、保落價(jià)計(jì)江劃、至試住司等適用側(cè)項(xiàng)目軋：所真有項(xiàng)撤目效果藏評(píng)估枕：★促★固★對(duì)★效果少較好蕉，尤寒其是剪在淡梁市中下能夠晚打消殺購(gòu)房柳者擔(dān)擠心房貨價(jià)下臂跌的古顧慮互，促楊進(jìn)項(xiàng)煉目快擱速銷享售；析但是夜開發(fā)酸商承醫(yī)擔(dān)的事風(fēng)險(xiǎn)鄰較大適，需造要對(duì)閱市場(chǎng)長(zhǎng)有一眉個(gè)準(zhǔn)俯確的垃判斷無理啄由退哥房：購(gòu)買肅該項(xiàng)通目樓欄盤的之購(gòu)房感者，孕若兩篇年后峽覺得媽有問遭題或莫者不百合適答，可諒以全瓜額退圾款，撿開發(fā)奧商簽釋約承押諾完眼全回耽購(gòu)。保價(jià)耗計(jì)劃附：根據(jù)咐承諾陶，計(jì)聾劃實(shí)敗施期擋內(nèi)購(gòu)哲買該橡樓盤瀉的消摧費(fèi)者醒，可嫂以在答區(qū)域走平均性房?jī)r(jià)殺下跌體時(shí)獲滅得開云發(fā)商偉的差睜額補(bǔ)被償。試住畝：客戶袋試住責(zé)計(jì)劃準(zhǔn)需交帥納一梁定數(shù)艦額的懇定金桶及簽?zāi)蚴稹额A(yù)購(gòu)鑰（試豬?。┚I合同坑書》，在纖簽署《預(yù)購(gòu)跪（試緣瑞?。┪酆贤瓡芬院蠼?jīng)至入升伙期皺間，醉發(fā)展菠商自班行供聞樓。寬在入捷伙后壞正式荷試住苦物業(yè)喜，每院月按凈照以仔規(guī)定丸的租椅金交婚納月想租，工試住簡(jiǎn)期限愈為3年，嶼在3年試伏住期慈間任匠一時(shí)付間內(nèi)途，客貞戶可著將之荒前交霸納的針月租胃金低破作首搭期房呈款，卻在補(bǔ)賊齊首昂期房仇款后至可簽賄署《商品過房買近賣合膊同》，辦尊理產(chǎn)勤權(quán)過典戶和捷銀行陷安揭賊手續(xù)喘，進(jìn)縫入供前樓階扣段，局在三柄年試貴住期矛滿，鹿如客究戶不槳想夠亦房，島發(fā)展節(jié)商可繡以退砌回定選金，哲收回瓣物業(yè)況。效果拿及注峽意事釀項(xiàng)時(shí)間房?jī)r(jià)開發(fā)商以“承諾”的形式承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的部分風(fēng)險(xiǎn)？9.中介畢促銷嫂：利用蚊中介濱的專佛業(yè)服玩務(wù)、賭廣泛溫渠道津資源編擴(kuò)大爭(zhēng)客戶悄來源秤，促溉進(jìn)成嫁交主要虛形式錄：聯(lián)傳動(dòng)、撒客戶煮會(huì)、扣專業(yè)竄知識(shí)馬講座辟等適用爽項(xiàng)目杯：所瘦有項(xiàng)體目效果升評(píng)估到：★輔★商★衛(wèi)★演★易居趣觀點(diǎn)觀點(diǎn)1：回歸削到理述性市查場(chǎng)下坊的銷甩售手頓段觀點(diǎn)2：縮短洞銷售謊周期植，實(shí)餐現(xiàn)快徒速銷胞售觀點(diǎn)3：加強(qiáng)書一線負(fù)銷售灰力量觀點(diǎn)4：更好潔的使撒用價(jià)屈格策版略觀點(diǎn)5：營(yíng)造艙良好唐的賣饒場(chǎng)氛奶圍把市健場(chǎng)好旨時(shí)沒岡做全漏的動(dòng)兵作全隱部做旺全并驚且做蘋到位推廣洪方面象：報(bào)紙價(jià)、網(wǎng)鳴絡(luò)、重短信臂等常填見推鴿廣方盡式，升要一覽針見境血、階有的炮放矢饑，與貸賣點(diǎn)尚有效亞結(jié)合委；現(xiàn)場(chǎng)篩展示呀方面樂：在展綿示很舊難到穴位的渣情況兩下，落多用第展板木，在炮客戶亮必經(jīng)搏之路移，目場(chǎng)至所綁及的冶地方邪，全杏部設(shè)歸置展績(jī)板，遠(yuǎn)將項(xiàng)畜目賣存點(diǎn)全月部展攤示出腫來，夫隨時(shí)振隨地右提醒世客戶葡；旺場(chǎng)沿方面級(jí)：除周勞六、閃周日殖的常梳規(guī)旺臉場(chǎng)活雜動(dòng)外幫，周襯一至裙周五探也要皺搞活偵動(dòng)，本自己蕩營(yíng)造近熱銷筋的銷君售氛詠圍（裙如可貌以給烏老業(yè)珍主贈(zèng)綿送銷愧售現(xiàn)學(xué)場(chǎng)的外消費(fèi)王卡，恒以達(dá)擊到暖導(dǎo)場(chǎng)的靈效果擁）。體驗(yàn)鴨式營(yíng)準(zhǔn)銷方影面：加強(qiáng)郵實(shí)際徐居住度性賣個(gè)點(diǎn)的精體驗(yàn)論?；貧w工到理愿性市白場(chǎng)下脂的銷鞠售手凳段現(xiàn)場(chǎng)折包裝蝴方面老：增加姐成交舍展示槽、賣郵點(diǎn)展附示、跪趨勢(shì)輔規(guī)劃需展示拼，給豪銷售怎以工鍛具，找并渲蒜染現(xiàn)公場(chǎng)成擔(dān)交氛堂圍；增加并現(xiàn)場(chǎng)找多層貢次地總小型博贈(zèng)送例（類錫似利題市封充、小末公仔樹、糖粗果、柳帶有碑項(xiàng)目LO評(píng)GO的紀(jì)撇念品去、花庸、便居簽本暮等）摩，讓川銷售晌人員帝與客害戶溝撤通更欣加靈奏活，疊延長(zhǎng)財(cái)溝通舟時(shí)間形，加請(qǐng)強(qiáng)情木感上欣的投輝入。重視鍛營(yíng)造?，F(xiàn)場(chǎng)淹銷售棟氛圍縮短萄銷售韻周期矮，讓躬上門友的客鋼戶在覆當(dāng)天筒成交快速殿消費(fèi)腫品（FM攔CG）是資我們及目前際市場(chǎng)奮上競(jìng)俘爭(zhēng)比征較激尚烈的假產(chǎn)品,像白糾酒、星牛奶默、葡令萄酒怎、食巨用油卻、香刮煙、廊方便勿面、棗飲料泥、包濁裝水爛、餅少干等集?？焖傧麘]費(fèi)品虛有三編個(gè)基敢本特云點(diǎn)，香即：格便嘉利性售：消允費(fèi)者套可以古習(xí)慣留性的難就近蹄購(gòu)買天；陡視覺溫化產(chǎn)司品：植消費(fèi)史者在嫩購(gòu)買慨時(shí)很我容易規(guī)受到去賣場(chǎng)顫氣氛俊的影規(guī)響；挺品落牌忠鄰誠(chéng)度喬不高石：消爹費(fèi)者廚很容淺易在節(jié)同類微產(chǎn)品彎中轉(zhuǎn)禮換不糕同的艱品