2022-2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)考試卷B卷附答案

單選題（共54題）1、對某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價(jià)B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D2、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機(jī)會研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究【答案】D3、下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面【答案】C4、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D5、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B6、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C7、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消【答案】D8、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B9、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)【答案】B10、某店鋪的購買價(jià)格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價(jià)值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C11、某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計(jì)劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃D.客戶定位【答案】B13、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會計(jì)假設(shè)是（）。A.會計(jì)主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計(jì)分期D.貨幣計(jì)量【答案】B14、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A.項(xiàng)目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D15、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【答案】D16、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑【答案】A17、判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。A.共代理了多少個(gè)項(xiàng)目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大【答案】D18、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D19、（）對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C20、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C21、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B22、下列市場趨勢分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法【答案】A23、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途【答案】C24、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查【答案】D25、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A26、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A27、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B28、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.相關(guān)方案D.相容方案【答案】B29、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法【答案】B30、房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。A.移動(dòng)B.異質(zhì)C.壟斷競爭D.買賣【答案】C31、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運(yùn)能力【答案】A32、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A33、由于工程造價(jià)的大額性和動(dòng)態(tài)性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進(jìn)行預(yù)先測算。這體現(xiàn)了工程造價(jià)（）的職能。A.預(yù)測職能B.控制職能C.評價(jià)職能D.調(diào)控職能【答案】A34、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A35、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟(jì)狀況C.對渠道的信賴度D.購買動(dòng)機(jī)【答案】B36、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計(jì)息，則其實(shí)際利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B37、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（）。A.長期投資B.短期投資C.風(fēng)險(xiǎn)投資D.金融投資【答案】A38、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金【答案】A39、一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C40、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D41、下列不屬于產(chǎn)生測量誤差原因的是（）。A.儀器誤差B.觀測者的影響C.旁觀者的影響D.周圍環(huán)境的影響【答案】C42、對于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D43、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，（）主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租模式【答案】A44、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策【答案】A45、最常見的會計(jì)期間是（）。A.三個(gè)月B.六個(gè)月C.一年D.二年【答案】C46、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A.發(fā)行公司債券B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C.發(fā)行股票D.商業(yè)銀行貸款【答案】A47、購買者對其購買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D48、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃【答案】B49、下列不屬于在進(jìn)度管理中應(yīng)關(guān)注的因素的是（）。A.材料設(shè)備的供應(yīng)問題B.勞動(dòng)力心理素質(zhì)C.設(shè)計(jì)變更D.氣象條件【答案】B50、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D51、一般來說，對于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C52、住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的（）債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券B.個(gè)人住房抵押貸款C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款D.金融機(jī)構(gòu)長期融資【答案】B53、對一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評價(jià)【答案】B54、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B多選題（共14題）1、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有（）。A.貸款價(jià)值比率通常不超過50%B.貸款期限最長不超過10年C.貸款期限最長不超過20年D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款E.僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放【答案】BD2、己知函數(shù)f33、g33的定義如下所示，執(zhí)行表達(dá)式"x=f35"的運(yùn)算時(shí)，若函數(shù)調(diào)用g(a)是引用調(diào)用(callbyreference)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為()；若函數(shù)調(diào)用g(a)是值調(diào)用(callbyvalue)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為(請作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】A3、下列選項(xiàng)中，關(guān)于原始憑證的審核內(nèi)容說法正確的有（）。A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經(jīng)辦人員的簽名或蓋章、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)和金額B.憑證簽章審核C.憑證金額審核D.一式幾聯(lián)的原始憑證，應(yīng)當(dāng)注明各聯(lián)的用途，只能以其中的一聯(lián)作為報(bào)銷憑證E.一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復(fù)寫紙?zhí)讓懀òl(fā)票和收據(jù)本身具有復(fù)寫功能的，各聯(lián)必須寫透，并連續(xù)編號【答案】ABCD4、下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有（）。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營收入E.抵押貸款還本付息【答案】D5、運(yùn)營費(fèi)用的人工費(fèi)包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)C.統(tǒng)籌費(fèi)D.聘請法律顧問的費(fèi)用E.保安費(fèi)用【答案】ABC6、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說法，正確的有（）。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo)B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密【答案】ACD7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD8、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD9、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻(xiàn)查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調(diào)查法E實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD10、房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，市場交易指標(biāo)包括（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).土地轉(zhuǎn)化率C.竣工房屋價(jià)值D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)E.預(yù)售面積【答案】AD11、下列社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價(jià)格D.房價(jià)大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC12、建筑安裝工程費(fèi)用中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，屬于（）。A.措施費(fèi)B.規(guī)費(fèi)C.間接費(fèi)D.直接工程費(fèi)E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】C13、敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測值是指()預(yù)測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD14、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報(bào)D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD大題（共2題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A