北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程報(bào)告

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2005年6月

一、房地產(chǎn)開發(fā)總流程

二、房地產(chǎn)開發(fā)工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1取得土地與立項(xiàng)2用地規(guī)劃許可證、環(huán)評(píng)3方案設(shè)計(jì)與審定方案通知書4初步設(shè)計(jì)及報(bào)審5建設(shè)工程規(guī)劃許可證6建設(shè)工程施工許可證7施工管理8竣工驗(yàn)收9預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證

三、主要政府管理部門1國(guó)土資源和房屋管理局2發(fā)展和改革委員會(huì)3規(guī)劃委員會(huì)\交通委4建設(shè)委員會(huì)5公安消防局6人防辦7園林局8環(huán)保局9教委10統(tǒng)計(jì)局

11市政管委四、主要行業(yè)管理部門1自來(lái)水集團(tuán)2供電局3燃?xì)饧瘓F(tuán)4電信、郵政5熱力集團(tuán)

目錄

一北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總流程

二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)------取得土地、立項(xiàng)操作要點(diǎn)

1土地信息資料收集—規(guī)劃條件2市場(chǎng)定位3概念設(shè)計(jì)4成本測(cè)算5竟拍方案確定6簽訂協(xié)議、取得土地，辦理立項(xiàng)及土地出讓手續(xù)（國(guó)有土地使用證）

7項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）--立項(xiàng)

政府部門：

1土地儲(chǔ)備整理中心

土地招標(biāo)拍賣掛牌程序

2發(fā)展與改革委員會(huì)項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）--立項(xiàng)

3國(guó)土資源和房屋管理局

國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓-國(guó)有土地使用證

4規(guī)劃局規(guī)劃意見書—規(guī)劃指標(biāo)查詢二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-----建設(shè)用地規(guī)劃許可證

環(huán)境評(píng)估操作要點(diǎn)：

1辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證提交：1）項(xiàng)目建議書2）地形圖（1/2000或1/500）3）釘樁成果報(bào)告2建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，取得環(huán)評(píng)報(bào)告3建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)，取得交評(píng)報(bào)告政府部門：

1規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2市環(huán)保局環(huán)評(píng)報(bào)告審批操作要點(diǎn)：

1委托設(shè)計(jì)---規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙2組織交通影響評(píng)價(jià)-評(píng)價(jià)報(bào)告3人防\消防\園林意見咨詢4向規(guī)委提交設(shè)計(jì)方案5取得審定設(shè)計(jì)方案通知書政府部門：1規(guī)劃委員會(huì)1)提交發(fā)改委審批的項(xiàng)目建議書2)提交《規(guī)劃意見書》及附圖；3)提交標(biāo)明用地釘樁成果，并以現(xiàn)狀地形圖為底圖繪制的總平面圖（比例尺：?jiǎn)误w建筑1/500，居住區(qū)1/1000）2份；居住區(qū)（居住小區(qū)、組團(tuán)）項(xiàng)目在總平面圖中標(biāo)明每棟居住建筑的編號(hào)；4)各層平面圖、各向立面圖、剖面圖（比例尺：1/100或1/200）各2份；5)擬建項(xiàng)目周圍相鄰居住建筑時(shí)，附日照影響分析圖及說(shuō)明；6)《規(guī)劃意見書》或《修改設(shè)計(jì)方案通知書》要求做交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的項(xiàng)目，應(yīng)附交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告2市人防辦\市消防局\市園林局

二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)------方案設(shè)計(jì)與審定方案通知書二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-----辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

操作要點(diǎn)：

1項(xiàng)目列入年度開發(fā)計(jì)劃2辦理消防意見審批3辦理人防意見審批4辦理園林意見審批5辦理交通組織方案審批6辦理工程檔案登記7完善規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙8辦理工程規(guī)劃許可證

市政配套方案--自來(lái)水、排水、電力、燃?xì)?、熱力、中?電信、道路各部門審查意見及方案銷售方案,成本分析及開發(fā)方案政府部門：

1發(fā)改委—項(xiàng)目開工計(jì)劃2市消防局3市人防辦4市園林局5市公安交通管理局6市建筑檔案館7規(guī)劃委員會(huì)

二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-----初步設(shè)計(jì)（公建）操作要點(diǎn)：

1規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙深化----初步設(shè)計(jì)2市政配套方案—自來(lái)水、排水、電力、燃?xì)?、熱力、中水、電信、道路各部門審查意見3消防、園林、人防、交通初步設(shè)計(jì)方案審批4環(huán)評(píng)報(bào)告批準(zhǔn)文件5初步設(shè)計(jì)報(bào)審

完成三通一平

政府部門：

1市消防局、園林局、人防辦、公安交通管理局、環(huán)保局

2規(guī)劃委員會(huì)—初步設(shè)計(jì)會(huì)審

市政各歸口部門：自來(lái)水公司、供電局、燃?xì)饧瘓F(tuán)、電信公司、熱力公司二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)----建設(shè)工程施工許可證

操作要點(diǎn)：

1施工圖設(shè)計(jì)2施工圖報(bào)審—取得審查通知書3領(lǐng)取施工許可證表4辦理監(jiān)理、施工單位招標(biāo)5監(jiān)理、總承建商招標(biāo)、簽訂合同及備案6辦理建設(shè)資金保函或證明7辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督登記8辦理園林審批9辦理統(tǒng)計(jì)注冊(cè)登記10辦理人防工程備案11交納散裝水泥費(fèi)12交納新型材料專項(xiàng)基金13交表與領(lǐng)取開工證

政府部門：

1建委2建委招標(biāo)辦3公司開戶銀行4建委質(zhì)量監(jiān)督總站5市園林局6市統(tǒng)計(jì)局7市人防辦

二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)----施工管理操作要點(diǎn)：

1工程進(jìn)度管理與協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)管理架構(gòu)、施工組織設(shè)計(jì)施工進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、承包商、供貨商的選擇

2工程質(zhì)量控制工程質(zhì)量保證體系與措施工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序、監(jiān)理

3工程成本控制工程預(yù)算、合同造價(jià)、洽商與變更控制、結(jié)算招標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)合同管理工程付款控制

4施工安全控制施工安全保證措施、安全管理架構(gòu)培訓(xùn)、施工方案的審查

二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)—預(yù)(銷)售許可證,產(chǎn)權(quán)證

操作要點(diǎn):

1預(yù)售商品房面積的測(cè)繪2與開戶銀行簽訂預(yù)售房?jī)r(jià)款監(jiān)管協(xié)議書3辦理預(yù)售許可證

4辦理竣工商品房測(cè)繪取得報(bào)告5辦理竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)補(bǔ)（退）交地價(jià)款6辦理產(chǎn)權(quán)證政府部門：

1測(cè)繪部門2房地局其它部門:

1開戶銀行二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)----竣工驗(yàn)收操作要點(diǎn)：

1自檢2電梯驗(yàn)收3人防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收（發(fā)電機(jī)）、水質(zhì)化驗(yàn)、其他市政專業(yè)驗(yàn)收4消防驗(yàn)收5竣工驗(yàn)收6規(guī)劃驗(yàn)收7竣工備案8檔案資料移交

政府部門：

1質(zhì)量監(jiān)督局2市人防辦3市環(huán)保局4市政各主管部門5市消防局6建委質(zhì)量監(jiān)督總站7規(guī)劃委員會(huì)8北京市建筑檔案館二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)—預(yù)(銷)售許可證1、北京市商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)表；2、授權(quán)委托書；3、開戶銀行證明；4、商品房預(yù)售方案；5、地價(jià)款交納核實(shí)函；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件；7、建設(shè)工程施工許可證；8、工程施工合同；9、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同；10、國(guó)有土地使用證；11、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；12、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；三、主要政府部門---市國(guó)土資源和房屋管理局招標(biāo)拍賣掛牌程序國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（招標(biāo)出讓）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（拍賣出讓）13個(gè)工作日

國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（協(xié)議出讓的新建項(xiàng)目）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（協(xié)議出讓的現(xiàn)狀項(xiàng)目）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（變更出讓合同）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)）拆遷許可證商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售登記商品房預(yù)售預(yù)購(gòu)登記國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)抵押登記房屋所有權(quán)登記項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）批復(fù)---52個(gè)工作日

招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式---14個(gè)工作日

開工計(jì)劃---24個(gè)工作日

、年度計(jì)劃

三、主要政府管理部門-----發(fā)展和改革委員會(huì)規(guī)劃意見書---28個(gè)工作日

建設(shè)用地規(guī)劃許可證---45個(gè)工作日

設(shè)計(jì)方案---審定方案通知書---個(gè)工作日

建筑工程初步設(shè)計(jì)審批---32個(gè)工作日

建筑工程規(guī)劃許可證---13個(gè)工作日

建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線---3個(gè)工作日

建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收---7個(gè)工作日

項(xiàng)目名稱命名、更名---15個(gè)工作日

三、主要政府管理部門---市規(guī)劃委員會(huì)三房地航產(chǎn)開柱發(fā)企艇業(yè)設(shè)寇立審刺批程弦序工程唉質(zhì)量芹監(jiān)督賭注冊(cè)影登記市政勞工程塘質(zhì)量雅監(jiān)督脆注冊(cè)鞠登記建設(shè)飛工程量施工亦招標(biāo)刊方式浙備案--社-5個(gè)工耕作日招標(biāo)惰文件堆備案—招標(biāo)濟(jì)過(guò)程男監(jiān)督—合同園備案--壺-7個(gè)工鏡作日建設(shè)蟻工程憂項(xiàng)目分施工急許可引證--掉-1劣1個(gè)工天作日建筑息工程走安全筋文明翅施工回檢查房地選產(chǎn)開怪發(fā)企磚業(yè)二兇級(jí)以息下資挺質(zhì)辦吃理三、手主要枕政府未管理慚部門樓--橫--市建遲設(shè)委狀員會(huì)三、欠主要泉政府劫管理技部門顆--總--公安凡消防個(gè)局、加交通釘管理惹局建筑梅設(shè)計(jì)娃防火銹審批--顧-8從\1蘋6個(gè)工虎作日建設(shè)繭工程送施工侵現(xiàn)場(chǎng)鋪消防堆安全猴許可建筑曉工程城消防杜驗(yàn)收建設(shè)荒項(xiàng)目殃交通為評(píng)估建設(shè)迫項(xiàng)目娘交通叛組織費(fèi)審批--抄-2示0個(gè)工紹作日停車霞場(chǎng)及日設(shè)施布審批三、催主要蹲政府描管理仇部門意----市人禮防辦人防曉規(guī)劃填設(shè)計(jì)跑審批--過(guò)-2漲0個(gè)工俯作日人防生竣工勁驗(yàn)收人防沒(méi)面積恭的接獅管三、聚主要播政府登管理判部門驗(yàn)----市園彩林局建設(shè)靠項(xiàng)目茄綠地蜜規(guī)劃烏方案膊審批--疑-7個(gè)工喜作日綠化狼補(bǔ)償詢費(fèi)城市享綠化帽建設(shè)固工程追規(guī)劃咐設(shè)計(jì)嬸方案10株（檢含10株）淚以內(nèi)悟城市銹樹木咳砍伐勾或移休植單位絮（項(xiàng)未目）聞建設(shè)猛需占季用公要共綠電地、釋單位奇專用喜綠地魯，因梢建筑壁或市政工顧程需沃砍伐驚（移掩植）梯樹木10株以夠上事柜項(xiàng)權(quán)限域內(nèi)古壞樹名師木移螞植三、桌主要牌政府駛管理叮部門邊----市政些管理添委員序會(huì)建設(shè)蝴項(xiàng)目胡節(jié)水川設(shè)計(jì)蝴方案仇審核建設(shè)滿項(xiàng)目填節(jié)水恒設(shè)施鴉竣工醫(yī)驗(yàn)收臨時(shí)燃用水晶指標(biāo)自備肅井使蹈用證中水百處理污水誰(shuí)排入小城市義排水辯設(shè)施兔許可設(shè)置羽戶外伙廣告臨審批乘（審肆批類凡）張掛度、張金貼標(biāo)轉(zhuǎn)語(yǔ)宣櫻傳品速審批渣土匹砂石壘運(yùn)輸冷車輛借準(zhǔn)運(yùn)逃證建設(shè)近項(xiàng)目端自來(lái)秤水的警報(bào)裝建設(shè)還項(xiàng)目綢燃?xì)飧还?yīng)本、儲(chǔ)嫌備、豎氣化奶、混臉氣等墻廠（淡站）建建設(shè)搶審批三、庭主要挖政府飛管理辛部門翅--暢-教委召、環(huán)萌保局棄、統(tǒng)經(jīng)計(jì)局環(huán)保想局：建設(shè)黑項(xiàng)目需環(huán)境污影響菌評(píng)價(jià)環(huán)境枝影響荒評(píng)價(jià)搶報(bào)告芒的審橡批--笑-2猶0個(gè)工搞作日施工由期間蹦環(huán)境膝影響業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)引局:建設(shè)還項(xiàng)