第一章緒論CompanyLogo主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)概述1.2房地產(chǎn)業(yè)概述1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.4房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律§1.1

房地產(chǎn)概述1.1.1

房地產(chǎn)的含義（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。CompanyLogo1.1.2

房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系（1）不動產(chǎn)的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價值的物。（2）不動產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系：不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的一個重要組成部分。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不動產(chǎn)物業(yè)意義為永久性的財產(chǎn)，或真正的財產(chǎn)。

中國臺灣中國香港Realestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。

與房地產(chǎn)同義的名稱：CompanyLogo

房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性1.1.3

房地產(chǎn)屬性CompanyLogo上海音樂廳原貌（1）房地產(chǎn)位置的固定性CompanyLogo打包的上海音樂廳正在頂升中的上海音樂廳上海音樂廳新顏CompanyLogo國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年（2）房地產(chǎn)使用的耐久性CompanyLogo（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：房地產(chǎn)位置固定

不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同CompanyLogo（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地

地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性CompanyLogo房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費，也可以用于生活消費，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費的雙重性CompanyLogo（6）房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施新建道路的投資會使路旁土地升值粉嫩公主酒釀蛋嵱吘莒CompanyLogo（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)：

警察權(quán)征用全征稅權(quán)允公權(quán)

CompanyLogo（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：價值巨大

不可移動性獨一無二性需要花費相當(dāng)長的時間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價還價

CompanyLogo1.1.4

房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)按其是否產(chǎn)生收益劃分：收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃分：自用型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)CompanyLogo§1.2

房地產(chǎn)業(yè)概述1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動的有機(jī)結(jié)合。

主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房地產(chǎn)經(jīng)營管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。

經(jīng)濟(jì)活動主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動。CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位：

作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：

是社會經(jīng)濟(jì)活動的基本物質(zhì)前提是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證是人口素質(zhì)提高和社會全面進(jìn)步的基本條件是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉CompanyLogo作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)（來自：重慶報告），對GDP的影響分析Com眠pan個yL辣ogo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產(chǎn)熱開發(fā)區(qū)熱Com酒pan難yL股ogo（2）房地產(chǎn)昆業(yè)在國浙民經(jīng)濟(jì)夫中的作混用：為國民巷經(jīng)濟(jì)發(fā)食展提供愁重要的非物質(zhì)條他件能帶動堤其他相滿關(guān)產(chǎn)業(yè)購的發(fā)展改善人揭們的住勉房條件銹和生活賴環(huán)境加快答舊城恨改造枝和城豈市基羊礎(chǔ)設(shè)傻施建奴設(shè)，削改變儉落后位的城寄市面辮貌有利評于優(yōu)貧化產(chǎn)狼業(yè)結(jié)便構(gòu)，嚇改善托投資援硬環(huán)寨境有利于裹擴(kuò)大城嗚鄉(xiāng)就業(yè)可以增黨加政府染財政收輩入Co賽mp脊an闖y訂Lo伸go1.夸2.疤3房地毒產(chǎn)業(yè)梯與金駛?cè)跇I(yè)（1）房地產(chǎn)暈業(yè)與金浩融業(yè)的仰關(guān)系：房地產(chǎn)前業(yè)發(fā)展報需要金鎖融業(yè)的葉支持房地稍產(chǎn)開慰發(fā)需賊要獲劇得金膛融機(jī)描構(gòu)的賀資金翁支持房地產(chǎn)糞消費需嗓要金融燥業(yè)提供岔消費信燙貸支持房地昨產(chǎn)信叔貸是趁金融患業(yè)的魂一項技重要服業(yè)務(wù)抵押涉貸款胃證券（mor敢tga珍ge旁bac兔ked摩se孕cur晌ity欺,MB執(zhí)S）擔(dān)保抵折押貸款故證券（col味lat垮era鉤liz諷ed慶mor惹tga白ge素obl被iga皺tio更ns,仙CMO）Com嗓pan來yL榴ogo（2）金融狠業(yè)對污房地猴產(chǎn)業(yè)獻(xiàn)發(fā)展遵的作切用：房地產(chǎn)驚消費信虜貸使家賓庭擺脫侍“流動范性約束糞”，增疏進(jìn)效用C1、C2代表產(chǎn)兩個果時期磨的消迫費，Ω(ω1,跡ω2)表示家摩庭的稟臉賦，G(g1,塑g2)代表一舊個消費堂束。在沒縮慧有信們貸市投場的繞條件蟻下，助家庭波只能謀消Ω(ω1尖,ω2)其效駐用為U’。存在倒信貸市位場時，葛家庭的粉消費束泄為G浪(g1夜,g袍2),家庭邀通過艇向第藥二期贈借貸皺來增殘加第被一期創(chuàng)消費ū，效攜用為ω1g都1,且ū>超U’。Co似mp鉗an嗽y箱Lo參go房地產(chǎn)含信貸是料房地產(chǎn)挪業(yè)發(fā)展菌的動力房地觸產(chǎn)開換發(fā)信踐貸為華房地撞產(chǎn)開出發(fā)提攻供資旱金保贏障房地爛產(chǎn)消吊費信沃貸為婆房地負(fù)產(chǎn)開兼發(fā)所每產(chǎn)生宅的商處品提伯供銷比售市棉場保效障金融己業(yè)促賓進(jìn)房嶺地產(chǎn)仍投資套多元減化股權(quán)繞融資投資啄基金抵押貸嶺款證券Com平pan討yL劃ogo§1.柜3房地產(chǎn)棒開發(fā)與禽經(jīng)營概傘述1.呀3.窗1房地產(chǎn)想開發(fā)與姐經(jīng)營的島含義房地產(chǎn)袖開發(fā)與驗經(jīng)營是指房察地產(chǎn)開城發(fā)經(jīng)營掉主體在紋國家的法律允叫許范圍首內(nèi)，通糟過對土可地、建六材、基治礎(chǔ)設(shè)施瞎、勞動潮力、信息等截多種資癢源的優(yōu)錘化組合遠(yuǎn)利用，摔進(jìn)行基碎礎(chǔ)設(shè)施字、房屋仰建設(shè)和土仆地開發(fā)控，并對周開發(fā)成畢果進(jìn)行捉轉(zhuǎn)移、項運營、命管理等就一系列經(jīng)浪濟(jì)活動輛。這一碧概念頁包含埋兩層冊含義睛：房地掃產(chǎn)開芽發(fā)與圍經(jīng)營發(fā)是一闖個系噴統(tǒng)的貧過程藏。房地產(chǎn)囑開發(fā)與映經(jīng)營的麗全過程遺必須在低法律框幕架內(nèi)進(jìn)右行。Com籮pan容yL泥ogo房地聲產(chǎn)開抵發(fā)經(jīng)嶼營的污區(qū)域練性房地稍產(chǎn)開掀發(fā)經(jīng)剩營活播動的摸長期盾性房地產(chǎn)扮開發(fā)經(jīng)開營活動全的資金衡密集性房地紙產(chǎn)開山發(fā)經(jīng)戚營活哪動的頓高風(fēng)段險和低高收看益性房地眨產(chǎn)開鍋發(fā)經(jīng)項營活砍動的還政策須性1.3健.2房地產(chǎn)眉開發(fā)與印經(jīng)營的厘特點活動婦協(xié)調(diào)伶的復(fù)鄉(xiāng)豐雜性項目操庭作的復(fù)痕雜性房地產(chǎn)腐開發(fā)經(jīng)武營活動牙的復(fù)雜禮性Com濤pan菠yL況ogo房地六產(chǎn)開炸發(fā)與此經(jīng)營接的參市與者政府房地到產(chǎn)開溝發(fā)主理體土地打使用欠權(quán)人投資主出體金融機(jī)生構(gòu)建筑曬承包斑商專業(yè)顧院問消費者Com復(fù)pan恥yL半ogo（1）政府其主壇要職助能有棗三個穴方面忙：通過俗經(jīng)濟(jì)里手段鼠、法爆律手個段、宜行政居手段駕對房摩地產(chǎn)絹業(yè)進(jìn)頃行宏氧觀調(diào)嫂控通過奇土地辛一級堆市場娃為房程地產(chǎn)抵開發(fā)郵與經(jīng)直營活掘動進(jìn)斑行市押場供滿給調(diào)縫控對房岸地產(chǎn)穿開發(fā)讀與經(jīng)才營活苦動進(jìn)舟行監(jiān)此督管號理（2）房地孫產(chǎn)開脂發(fā)主禍體房地產(chǎn)翠開發(fā)企漂業(yè)房地主產(chǎn)開興發(fā)個英人（3）土地使慘用權(quán)人土地顛征收令、拆漲遷通過二軌級市場答購置土元地使用躬權(quán)與原戒土地逮使用坡權(quán)人愈進(jìn)行神合作如：規(guī)劃部門、旨工商局算、市政庸部門、題房地局援、發(fā)改許委、經(jīng)繳貿(mào)委、享市建委Com陣pan繼yL瞇ogo（4）投資主唐體投資主葛體投資熱房地產(chǎn)貿(mào)開發(fā)經(jīng)應(yīng)營有兩宅種方式勁：通過青直接婆或間葡接（怒股票沈、信乖托、旋債券儀等）扎投資為方式錢投資極房地紅產(chǎn)開竹發(fā)主撓體通過直輔接或間接接方式捷購置房榨地產(chǎn)商烘品進(jìn)行古長期出最租、經(jīng)谷營和轉(zhuǎn)盜售（5）金融機(jī)肢構(gòu)如：銀爐行、信注托投資仿公司等（6）建筑承摸包商（神施工單卸位）房地怠產(chǎn)開演發(fā)過貝程中護(hù)房屋勞等建恒筑產(chǎn)舟品的繳直接賄生產(chǎn)勇者房地產(chǎn)觀開發(fā)過碌程中規(guī)蕉劃、設(shè)志計建筑倘施工、程物資供巴應(yīng)、建喝筑質(zhì)量討、投資他成本爛注入過等幾疊乎全余部物點質(zhì)工逗作的氧直接楊擔(dān)當(dāng)乓者Co在mp哀an魔y婦Lo員go（7）專業(yè)蒜顧問建筑師工程竄師會計元師造價根工程窮師或恐經(jīng)濟(jì)移師房地摘產(chǎn)估謙價師雜及房邁地產(chǎn)暗經(jīng)紀(jì)叉人律師營銷與晚策劃人吼員（8）消費者房地產(chǎn)幕商品的邪最終使酸用人房地產(chǎn)園開發(fā)經(jīng)灶營活動末收益的雙最終實圍現(xiàn)者Com揪pan琴yL刺ogo§1.4房地產(chǎn)駐市場及奮其運行敢規(guī)律1.4粱.1房地檔產(chǎn)市獅場的夏概念狹義猾的房示地產(chǎn)灣市場是指房醒地產(chǎn)商評品需求方者和房鈴地產(chǎn)商謹(jǐn)品供給倚者之間殊進(jìn)行交惹易活動緒的場所男，如房倍地產(chǎn)交打易中心秋等。廣義煮的房奧地產(chǎn)夠市場是指碼經(jīng)濟(jì)而主體工之間代進(jìn)行耗房地稼產(chǎn)交柜易活冷動及衛(wèi)其在搏活動蹄中所皺形成揉的經(jīng)悠濟(jì)關(guān)低系和剝作用憂機(jī)制各。Co裙mp吳an瓜y遇Lo湯go如：怨別墅懇市場曾、公獻(xiàn)寓市魂場、源普通技住宅當(dāng)市場飼等1.4術(shù).2房地產(chǎn)煌市場分殺類按區(qū)嚴(yán)域劃戀分：安徽房靠地產(chǎn)市圣場北京房突地產(chǎn)市衫場華北房螺地產(chǎn)市斤場華東洞房地療產(chǎn)市扎場按用途賠劃分：住宅市益場商業(yè)喬房地潑產(chǎn)市威場工業(yè)歐房地度產(chǎn)市緊場特殊弓用途棵房地錘產(chǎn)市傍場按功襲能劃奮分：房產(chǎn)突市場土地市劑場房地產(chǎn)鋼金融市濕場房地盈產(chǎn)信慘息技懷術(shù)市寧場按交易廊方式劃騙分：房地噸產(chǎn)銷嘩售市目場房地泰產(chǎn)租升賃市努場房地枝產(chǎn)擔(dān)眠保市允場房地濟(jì)產(chǎn)保揚險市新場Com商pan鬧yL役ogo建造籮時滯時滯資訊時盾滯問非理芹性預(yù)期生產(chǎn)者蒸和消費寬者的心扣理因素早追允漲不追餡跌技術(shù)停與設(shè)握計理遲念的固革新投機(jī)賀心理1.偶4.毅3房地產(chǎn)蝦市場影鍵響因素房地礙產(chǎn)市喊場的忠內(nèi)部篇因素旱：房地遲產(chǎn)市請場的窯外部昨因素睛：政治制隸度（基璃本影響槳因素）政策法檔律措施通勤技籮術(shù)自然環(huán)樂境國民經(jīng)織濟(jì)金融業(yè)職發(fā)展?fàn)钐r人文振環(huán)境Co闊mp鉗an漠y寨Lo誓go1.袍4.倡4房地司產(chǎn)市艘場指致標(biāo)房地產(chǎn)田市場的引狀況和博市場狀熄況的變屬動可以算用一系硬列量化唉指標(biāo)來伏描述，殿如價格集、租金營、租金接增長率怨、交易奔額、空樣置率(居住率擴(kuò)、吸納恨率)、投資啊回報率熔（收益糟率）、壩房地產(chǎn)檢市場增假長率等鴨。房地產(chǎn)桑市場指得標(biāo)分類邁：供給濫指標(biāo)需求徑指標(biāo)交易指徒標(biāo)Co怠mp麻an編y念Lo材go（1）供給表指標(biāo)新竣工論量（Ne鋒w戴Co弓mp惱le賴ti競on帆s,免N付Ct）滅失量乓（van目ish鞋ing欺am烘oun羅tO叼fes布tat優(yōu)e，δt）存量準(zhǔn)（St鋪oc非k,茄S廳t）空置量蝴（Va王ca耕nc泰y,償V送Ct）空置撤率（Vac井a(chǎn)nc紛yR毒ate和,V扇Rt）可供壯租售脂量（Hou撕ses棍fo忽rS竟ale凈/Re惱nta庭l,瘡HSR桃t）房屋誼施工滅面積匠（Bui什ldi鞭ngs施Un涉der爸Co振nst流ruc其tio音n,障BUC庫t）房屋興新開還工面披積（Co灑ns飾tr撿uc曬ti米o(hù)n壘S奪ta唱rt忙s,臟C領(lǐng)St）平均押建設(shè)況周期墾（Co稍ns威tr名uc奏ti洋on策P核er皇io積d,丹C景Pt）竣工素房屋揚價值藝（Val狼ue姿of樂Bui挎ldi源ngs剝Co雹mpl謹(jǐn)ete喬d,醉VBC吹t）Co坡mp聲an性y芽Lo瘋go（2）需求棄指標(biāo)國內(nèi)窩生產(chǎn)重總值（GDP=CA枯+I巴+職CB礙+X，CA為消嗓費、I為私裁人投犧資、CB為政府鵲支出、X為凈港出口理額）人口仿數(shù)（劇包括昌戶籍湊人口摩、常炊住人缺口和鳳現(xiàn)有泰人口聰）就業(yè)人透員數(shù)量懷（包括在料崗職工歉、再就朝業(yè)的離拉退休人感員、私營業(yè)主夾、個體園戶主、允私營和桶個體就鹿業(yè)人員亞、鄉(xiāng)鎮(zhèn)摧企業(yè)就烈業(yè)人員蔑、農(nóng)后村就究業(yè)人哪員、兩其他抹就業(yè)轉(zhuǎn)人員施）城鎮(zhèn)登城記失業(yè)悄率城市旅家庭層可支畝配收永入城市找家庭生總支譜出商品紹零售設(shè)價格弄指數(shù)城市愛居民氣消費光價格帳指數(shù)Com小pan淘yL型ogo（3）市場交懷易指標(biāo)銷售量謹(jǐn)（Hou懼ses弦So認(rèn)ld,解HS賽t）出租案量（Ho虧us冷es辰R盾en懶te岡d,序H霜Rt）吸納量南（Ab占so壤rp參ti贈on更V踩01宣um爺e,耕A膝Vt）吸納信率（Abs叔orp充tio千nR刺ate盆,A棚Rt）吸納袍周期忌（Abs翻orp跳tio踩nP座eri語od,雙AP泄t）預(yù)售五面積房地產(chǎn)顏價格房地產(chǎn)猶租金房地產(chǎn)譯價格指灑數(shù)房屋銷秤售價格屯指數(shù)房屋栗租賃乞價格瓦指數(shù)土地恰交易臉價格激指數(shù)Co盯mp告an絲式y(tǒng)盒Lo蓮go1.哲4.撲5房地壇產(chǎn)周毒期（1）房地并產(chǎn)周紅期的表概念房地痕產(chǎn)周唉期是指毯房地槍產(chǎn)經(jīng)技濟(jì)水診平起川伏波杰動、獨周期缸循環(huán)同的經(jīng)予濟(jì)現(xiàn)咸象，冰表現(xiàn)騰為房竹地產(chǎn)酷業(yè)在汁經(jīng)濟(jì)跌運行辨過程棵中交王替出蓬現(xiàn)擴(kuò)俗張與理收縮括兩大饞階段妨、循壯環(huán)往耀復(fù)的連復(fù)蘇—擴(kuò)張—收縮—衰退掌四個恭環(huán)節(jié)模。房地產(chǎn)寫周期波掛動模式損的相似湯性房地就產(chǎn)周兔期波扶動傳都導(dǎo)機(jī)樹制的刪相似冒性房地產(chǎn)躲周期波恢動的特偶殊性Com綱pan庭yL吳ogo（2）房地產(chǎn)默周期存齊在的原忠因宏觀因經(jīng)濟(jì)含周期陶波動供需榆因素市場信話息不對泥稱市場主控體心理豪因素政策因朝素制度墾因素Co決mp謝an登y佛Lo寺go宏觀船經(jīng)濟(jì)哭周期蘇波動Co胃mp扛an吧y啄Lo魂go供需漲因素房地產(chǎn)沫商品自典身的供披求房地夸產(chǎn)關(guān)花聯(lián)行