前期策劃報告撰寫培訓(xùn)1.項目前期策劃的三個階段第一階段可行性研究第二階段市場研究第三階段項目定位第四階段市場推廣可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。其作用在于：通過市場分析確定項目的可行性通過財務(wù)評價確定項目的可行性1.1可行性研究階段市場分析市場預(yù)測收入、成本、費用計算財務(wù)評估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷以地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項目定位提供市場依據(jù)。宏觀市場環(huán)境競爭項目分析區(qū)域市場分析客戶調(diào)研結(jié)論：市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀市場區(qū)域市場競爭對手客戶1.2市場研展階段市場研展定位確定細分市場產(chǎn)品定位、客戶定位市場選擇T市場細分S市場調(diào)研定位P1.3項目定位階段2.項目市場研展工具包項目市場研展工具包區(qū)域價值評估工具競爭市場評估工具目標(biāo)客戶生成工具2.1區(qū)域價值評估工具（1）區(qū)域價值分析產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位等）（2）地塊資源分析自然景觀人文景觀交通資源（公交、軌道交通、高速路、機場、火車站等）配套資源（教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）

（3）市場趨勢分析在售、待售項目分析（產(chǎn)品類型、產(chǎn)品組合、價格、銷售狀況、待售量等）三級市場交易狀況（價格水平、熱點板塊、消費群分析）項目區(qū)域價值評估2.2競爭市場評估工具“三同”策略：通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同的屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價和同總價兩個方面。研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量產(chǎn)品特點價格客戶項目競爭市場評估樣本選擇說明調(diào)研項目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性，區(qū)域市場分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價格、同類型）。分析方法說明在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對數(shù)據(jù)分析的方法進行說明。根據(jù)對樣本項目調(diào)研取得詳細的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價格、銷售等方面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題：區(qū)域市場的總體供應(yīng)量產(chǎn)品特點產(chǎn)品價格情況產(chǎn)品銷售情況競爭市場及產(chǎn)品分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模主要闡述區(qū)域市場項目分布及規(guī)模特點，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競爭更為激烈、未來市場的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題。

項目概況

通過項目概況我們可以了解到樣本項目的位置、開發(fā)商以及項目的開盤時間、入住時間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項目的開盤時間將新老項目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。

項目概況通過項目概況我們可以了解到樣本項目的位置、開發(fā)商以及項目的開盤時間、入住時間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項目的開盤時間將新老項目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。樣表：樣本項目概況

供應(yīng)情況通過對區(qū)域市場供應(yīng)量（包括項目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來市場供應(yīng)量）的統(tǒng)計分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場供應(yīng)情況及未來市場供應(yīng)情況。樣表：樣本項目供應(yīng)情況單位：萬平方米供應(yīng)產(chǎn)品分析區(qū)域市場提供了什么樣的產(chǎn)品？從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供?yīng)市場的情況。從市場反饋效果（即銷售情況）來考察產(chǎn)品的被認同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達到提高價格或是銷售速度的目的。整體規(guī)劃容積率通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。樣表：樣本項目容積率綠化率綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況，綠化率越高的項目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計也更加豐富多彩，使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升。樣表：樣本項目綠化率

樓體類型

容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。

樣表：樣本項目綠化率戶型戶型設(shè)計是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設(shè)計中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會直接影響到項目的價格及銷售速度。我司在市場調(diào)研中會詳細了解各項目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項目的戶型設(shè)計方面的特點。

樣表：樣本項目戶型面積及比例

裝修情況裝修情況主要包括項目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項目的品質(zhì)，中高檔項目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。

樣表：樣本項目裝修情況配套情況外部配套

樣表：樣本項目外部配套情況區(qū)內(nèi)配厚套區(qū)內(nèi)配痰套是對晴周邊配圖套的補淺充，規(guī)清模較大犬項目的存區(qū)內(nèi)配瓜套通常較賭齊全串。樣表：狹樣本項賠目區(qū)內(nèi)忌配套情很況樣表：享樣本項是目會所播設(shè)施樓宇聽配套通過殿下表園可以顛看出萌樣本遠項目粱在通強訊、刪供電嘴系統(tǒng)籮及電驚梯品掠牌選鹽擇方五面的臨情況詢。樣表定：樣婦本項雨目樓修宇配許套情撿況車位情喚況通過痰對各合項目桑的車毅位數(shù)墊量分沉析出視區(qū)域拉項目幻玉車位顯提供顫情況疲。樣表孟：樣齒本項均目車別位情揪況物業(yè)管描理通過區(qū)蟻域項目悠對物業(yè)樓管理公庸司和選岸擇情況絲式和物業(yè)尤管理費畝標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)璃計，分舅析出區(qū)諒域市場抗項目物莫業(yè)管理統(tǒng)服務(wù)的誘水平，燃從另一角剛度說明冬區(qū)域市殺場中客疼戶對物懂業(yè)管理霉的接受殃程度。樣表：黎樣本項匠目物業(yè)倒管理情參況樣表：杯項目銷時售概況銷售嗎、價蝦格在整楚個區(qū)留域市率場分漢析中淘，價瓶格與誼銷售志是核避心。鐵本部閑分除奇了提原供區(qū)畜域產(chǎn)礎(chǔ)品的眠價格繼與銷咐售狀刺況外狠，還氏將深少入分厘析位瞞置、研產(chǎn)品壓等因搭素對恒價格注和銷婦售的壯影響駱，尋奮找項促目產(chǎn)爹品定店位和仙價格域定位迎的依昌據(jù)，澇這部宗分是似供求霧分析奮中最炕關(guān)鍵預(yù)也是荷難度強最大另的部柄分，野因為恢原始追數(shù)據(jù)御在更童多情創(chuàng)況不棵能滿競足分透析的蛾需要百，必等需經(jīng)森過技駐術(shù)處您理，露如計令算項衛(wèi)目修陣正均勉價、嚷加權(quán)叫平均擦價、幕項目皺性能碌價格套比、特月平丑均銷南售速江度等蘿。宣傳推芬廣分析主要團針對描選擇隊項目泡的報瞇紙廣療告發(fā)幟布情依況，棕我們澇試圖屈解決慈如下茄問題?。喉椖績r音格與廣橋告投放裂量的聯(lián)牛系項目費檔次柔與投勢放量呼的聯(lián)扣系項目賺的銷離售業(yè)才績與倡廣告觸投放意量的嚴關(guān)系各子沉區(qū)域莊的廣叮告投匙放總婦量及儉投放澡媒體廣告的港主題及棋訴求點樣表：柄樣本項豆目廣告膽發(fā)布情劃況2.3目標(biāo)胳客戶英生成曾工具區(qū)域樓免盤準(zhǔn)備幫賣給誰龍？誰在蓋買這些用樓盤？赤需求特虎征是什到么？哪板些樓盤仇以及樓艷盤中的腸哪些因醫(yī)素滿足火了購房困者的需本要？——這就貸是本故部分方所要虧解決拿的問脆題。競爭的子原因使的各項目營都不愿糧透漏自奔己的客兩戶信息潛，因而格區(qū)域市氏場調(diào)研朋所獲取儉的數(shù)據(jù)招只限于尋客戶的短原居住錘區(qū)域、擔(dān)基本行互業(yè)特征飛和大致辨的年齡類范圍。甘這些，愉都不足頓以深入巖分析客駛戶需求眾特征解攝決上述次問題。棒易居可釋通過分闊布在各繩個區(qū)域筍的數(shù)十琴個代理品樓盤的舊客戶數(shù)忠據(jù)和定寧期需求悶調(diào)研數(shù)變據(jù)來深盡入分析虹客戶的組需求。排客群分億析的數(shù)筍據(jù)來源爛：易居波代理陜項目婆客戶梳數(shù)據(jù)化庫在售項等目數(shù)據(jù)支庫區(qū)域恢市場齡項目孩調(diào)研顛所獲閘數(shù)據(jù)易居劇需求能調(diào)研泛數(shù)據(jù)跑庫。項目目標(biāo)客戶生成地塊周飯邊的消駝費群評桑估由于業(yè)房地循產(chǎn)項泊目的極強烈吼的地左域?qū)贍T性以雖及消漂費者膠的地愛域情最結(jié)、定尋求嘴便利到性等吃原因員，一挽般房急地產(chǎn)阻項目滑的客帶戶構(gòu)胞成當(dāng)似中，托周邊洪客戶紛資源循成為鉗重要伙的組女成部扮分。洞因此警，對貼于周體邊消秒費群胞的研漁究非粒常重艙要。醉這部族分客然群由蜂于在隆長期事的生彎活過猛程中族，已勿經(jīng)習(xí)貴慣了鹿周邊仍的生程活設(shè)途施，武以及助形成出了強偶烈的績歸屬蠻感和鑒和諧期的人積脈關(guān)泥系，伴因此居，在卸置業(yè)白時一浮般會蓋選擇善就近插購房驗。研究繡內(nèi)容艘：家庭搶結(jié)構(gòu)現(xiàn)有居斯住狀況置業(yè)原慨因需求援特點蓬（面拾積需德求、亞價格業(yè)、配據(jù)套需崇求等燙）研究碗方法殿：問基卷調(diào)靠查、貌入戶甘訪談踢、電氏話回蓄訪等競爭警項目拴的客悼戶群姐評估由于構(gòu)虹成競爭銅的樓盤娛在地段謀或者產(chǎn)行品或者車價格等栽方面與拼項目存峰在相似耳性，因刃此決定喬了其客謝戶層面斧具有相剝似性，慎因此，怎對于競僵爭樓盤圓客戶群尼的研究恥也具有親一定的叢指導(dǎo)意臂義。研究內(nèi)推容：地域構(gòu)眉成（周令邊客戶姨、外來課客戶之灰間的比農(nóng)例）職業(yè)分睡布收入娘狀況家庭結(jié)查構(gòu)現(xiàn)有迎居住驗狀況研究方降法：郵累寄問卷華、客戶撇攔截、插電話訪教談等特定設(shè)客戶明群評堂估由于某戰(zhàn)些項目狡可能臨雀近一些縫產(chǎn)業(yè)中脖心或者氣特殊人唇群集聚虹中心，準(zhǔn)因此，劈燕對于這罷部分客帝群的研犁究也不欄容忽視牲。比如飽，深圳列萬科四底季花城范靠近華李為集團尚，因此柿，華為榨的員工雕便成了篇該項目攻的重要斥消費者糕之一。研究內(nèi)迅容：現(xiàn)有居備住狀況置業(yè)計壟劃收入狀混況需求房誠特點研究蕉方法可：問捕卷調(diào)珠查、刷小組頭訪談豎等2.壞3.脾4目標(biāo)久客戶柜定位本部費分通誘常主死要采纖用歸納法或目標(biāo)宿客戶余分析玩（STP）進行項芒目客戶藍定位。是誰受？需熄要什珍么樣外的產(chǎn)灑品？我怎樣沾進行丙決策振？對目標(biāo)淋物業(yè)的距接受度應(yīng)分析原有及盈潛在消湊費者需暖求特征微變化高接受控群體特嶄征3.項目海定位湯工具叉包項目美定位余工具招包SWOT項目產(chǎn)品定位項目價格定位項目客戶定位投資回報分析產(chǎn)品組合樓體類型房型面積市場定位3.1項目SWO幸T戰(zhàn)略沃工具項目SWOT戰(zhàn)略工具STOW內(nèi)部平因素外部蟲因素房地丘產(chǎn)開亡發(fā)企勺業(yè)的準(zhǔn)行業(yè)竭特點猜決定展了在紗不同欣階段懷，企泰業(yè)和姓項目縮慧關(guān)注瞧的重袋點不閑同。SWO夏T分析綢組合我們的葉戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)贊勢搶占挎機會利用謙機會克服望劣勢減少劣張勢避免殺威脅發(fā)揮優(yōu)怖勢轉(zhuǎn)化銀威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢WSWO虹T戰(zhàn)略癢工具竟（項兆目+環(huán)境+競爭茄）3.女1項目市肌場定位尾工具即確很立項燥目在恢市場光上的臘合理視位置致，尋怪找到蓄一個撲細分秀市場領(lǐng)。市場定障位的要倍素：目太標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品寧類型項目緩概念項目檔辯次項目市場定位工具產(chǎn)品鏈賣點油及形殺象：即英體現(xiàn)高產(chǎn)品圖特點膀，并田充分獨引導(dǎo)幅客戶璃需求主的產(chǎn)惕品概鼓念、蠟建筑肥理廉念或洋生活騰理念棕。如癢生態(tài)饞、養(yǎng)杜生、逢智能崗、節(jié)臣能等似。建筑她方案我設(shè)計佳建議（1）規(guī)劃甩設(shè)計建鴨議總體煙規(guī)劃剃建議建筑風(fēng)爛格建議園林設(shè)羨計建議（3）配套甘設(shè)施功能酬配套濾建議智能尾化建塘議會所設(shè)各施建議（2）產(chǎn)品除建議建筑單殘體建議戶型、闊面積建惱議戶型配餐比建議戶型突設(shè)計狂細節(jié)春建議裝修標(biāo)柳準(zhǔn)建議（4）社區(qū)衡服務(wù)建巨議物業(yè)管樓理公司壘建議物業(yè)麻服務(wù)腳內(nèi)容汁建議3.2項目產(chǎn)衡品定位賴工具項目產(chǎn)品定位工具產(chǎn)品賣蜂點提煉即分鴿析總影結(jié)項輸目所漢具有嚇的特嗚點，坡經(jīng)過猶提煉芬形成沾對客葵戶具碗有吸猴引力艇的產(chǎn)幼品訴尖求。顛這種滑特點呀不一拴定是攀項目己所特踏有的貼，但糾必須料是鮮售明的芳。一般而袖言，會肥從地段毯、產(chǎn)品希、附加聾值等三鞋個層面皇進行提庸煉總結(jié)再：地段：交通惠條件配套戒資源自然、忘人文景合觀未來規(guī)矛劃遠景……產(chǎn)品：規(guī)雷模建筑風(fēng)糠格園林超特點戶型簡特點價格新型建戴材、工帥藝……附加值：開發(fā)巷商品牌物管誕品牌建筑設(shè)窯計園林設(shè)皇計承建撇商產(chǎn)品概妥念倡導(dǎo)的浪生活方懼式……通過提師煉，形失成項目酬的核心賄賣點（2-所3個），醫(yī)形成項掉目特點含描述，疫并根據(jù)面該描述厘總結(jié)項叫目的基撞本形象蓮。住宅形沙象類型膨：運動尊貴活力產(chǎn)品裙形象肅生成生態(tài)時尚本部分染通常采倘用歸納幫法分析五進行項李目產(chǎn)品根定位，五主要包山括以下警方面：產(chǎn)品尼類型滴的選耐擇產(chǎn)品濾線的其組合戶型（折業(yè)態(tài)）掛及面積津配比建筑賺方案痕設(shè)計齡建議齒要點豬：定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法市場因素調(diào)整;通脹因素調(diào)整3.3項目兄價格址定位須工具項目價格定位工具成本加敲成法【定價虎思路】成本加晉成法的變核心是況運用物事業(yè)類型銹的成本山核算，潔通過對決合理利扮潤空間財?shù)男拚龎m，從而蟲得到評著估項目華最可能松實現(xiàn)的尊合理價銜格。上海目皂前房地舌產(chǎn)項目滔的成本萌主要包絮括：-土地成街本-前期成仔本-建筑安河裝成本-配套成輩本-其他啊成本尺（管壘理成礦本、貌銷售流成本榜、不檔可預(yù)果見成爺本、宏財務(wù)冬成本摸）【定價思錦路】市場司比較爽法的定核心久是運弓用相醬類似鄭的項辛目作殲為樣柜本，施通過術(shù)對影黑響房耍地產(chǎn)訊價格復(fù)因素闖的分佩析及勸修正壇，從卻而得部到評頁估項玩目最饒可能究實現(xiàn)伸的合臨理價輩格。通過糖市場慨比較持法推懼算現(xiàn)所時整銳體均右價，艱依據(jù)葉組團壺的價添格決抖定因劉素確滲定各靠細分榆組團上的現(xiàn)櫻時均蒙價，豆通過杰售價句還原伍法推寧算現(xiàn)資時整妖體租窗金。果預(yù)測嫂未來浪價格亦影響言因素凳變動偶幅度絕確定欄價格舟增長貝率，飛結(jié)合晝目標(biāo)去物業(yè)據(jù)上市烘時間躲確定御各物罩業(yè)上押市均嘴價/租金土。市場遇比較嗚法【樣本選芒擇】樣本岸必須裙具有療參照薦意義盾，否背則將么影響扯價格穩(wěn)的準(zhǔn)嘆確性抄。我高公司托在實盡踐中稿總結(jié)女出以澆下樣貧本選翅取原釀則：-相近原禾則，相詳近地段籍會有更遣多的相額近因素-成功原禁則，只貝有成功嘗的樓盤股才具有效參考意雄義-功能原疼則，樣迅本樓盤梢必須具晝有相同頭的功能丟定位市場比扎較法范例1：市場版比較砌法之伙標(biāo)準(zhǔn)素高檔索公寓昌價格百擬合喊系數(shù)秘表范例2：通過令同一日供需慰圈比途較法脖來估說算項崇目的姜大致鐵價格弦區(qū)間外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價格1000093427933

升幅7％18％范例3：大型程商、學(xué)住、殼辦綜違合體迫項目消的市倘場比右較定亭價方偽法演湖示R1R2R3OAC1R1住宅現(xiàn)陽時整體嫌均價本案畜住宅群現(xiàn)時求整體濃毛坯址均價勺為71攀00元/平方米壘。住宅各臟組團現(xiàn)敘時均價R3:極755鍵0元/平方米R2:趴737毒0元/平方迎米R1:孕679半0元/平方米酒店式喉公寓現(xiàn)郊時均價本案笨酒店賀式公泳寓現(xiàn)桂時均乓價為900介0元/平方米其。寫字呢樓現(xiàn)磁時均鞋價本案寫若字樓現(xiàn)顫時平均土售價為850浩0元/平方米拾，平均灣租金為2.0元/平方員米·天商業(yè)底胸樓現(xiàn)時險平均售感價本案珠商業(yè)瓜底樓荷現(xiàn)時邪平均媽售價眉為200棄00元/平方芬米，該租金欠為5.研6元/平方胃米·天本案商簡業(yè)現(xiàn)時幣平均價芳格水平價格竊影響待因素住宅價鉤格增幅增預(yù)測未來嫩價格畫增長標(biāo)率預(yù)莖測注：近箭期價格勿增幅統(tǒng)跡計周期司為19靠95醒-2腰00序2。價格晉增長率柱采用199旺5-2推002（衰退秋期+成長期仁）及19列99尚-2玩00賺2（成怠長期如）兩扯個統(tǒng)睜計周燦期的各價格譜復(fù)合叔增長負率的垂算術(shù)商平均暈值。未來標(biāo)上市棗價格割預(yù)估中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在價努格定位杯的基礎(chǔ)罰上，結(jié)聚合項目宴的投資臟開發(fā)周挨期、銷宇售周期獸等，運切用經(jīng)濟流指標(biāo)檢丑驗以上蟲定位的公經(jīng)濟收危益，并棗根據(jù)檢巴驗出來憑的經(jīng)濟擁收益重美新調(diào)整事定位，顯使客戶迎和產(chǎn)品踏達到新漸的均衡溫點。開發(fā)商內(nèi)部攀收益讀率（IRR）凈現(xiàn)值暗（NP品V）小業(yè)殿主投資量回報陳率3.暗4經(jīng)濟豬收益須分析接下懲來是湊案例扎分享獲部分…深圳某牢高級公扒寓的項肚目定位案例古討論情景一糊：現(xiàn)在深誓圳市市茫區(qū)有一拉塊地，且深圳市嚴國土局拖欲于不斧久進行隆拍賣，夾地塊現(xiàn)蹦狀為：下東西長型約300米，津南北熔窄約70米，總腦占地面頑積39渡35狐7.株2平米分，地平塊北百面有秋一排8層高潔農(nóng)民馬房，圍南面灑大海譯與項牲目僅儲一高俯速公肆路之甚隔，組整幅俗地塊山低于容高速讀路面模近兩勸米。勇當(dāng)?shù)刎災(zāi)持砻_彈發(fā)商峰獲得櫻土地參信息竿后，品立即玩與易狗居取館得聯(lián)鉤系，較希望偵易居潑方面共給與喜專業(yè)才意見胸。因?qū)⒋?，期易居涼方面陶立即蕩組織甜專案翻小組海討論及會……案例矩討論情景冒二：這家開咬發(fā)商在念易居的帆幫助下紹順利拍枝得了這扮塊土地綁，但同碧時開發(fā)鵝商也陷猴入了迷搜茫，未鍛來的市點場環(huán)境竟會怎么鄙變化？盼項目應(yīng)各該開發(fā)呼什么產(chǎn)持品？項五目的客密戶在哪嗽？……經(jīng)過討陽論，易揀居認為津現(xiàn)階段纏的主要豪工作時中進行深重入細致簽的市場炮研究，組消除開摔發(fā)商的修疑問。案例桐討論情景三魂：通過市給場研究紹，我們籌得到了隸如下的倒結(jié)論：1、未來1-2年內(nèi)交，片俊區(qū)內(nèi)悔競爭懲項目蘇較多怕，而立且其略它片艇區(qū)的蒸同檔賄次項拾目也比較螺多，競送爭比較接激烈。2、隨著懷香港經(jīng)巧濟的復(fù)史蘇，銀感行方面增通過減委息等措報施刺激蘋了香港尺客群的置業(yè)敵熱情啞，外抽銷市喊場比壺較活粘躍。3、從爬片區(qū)夾再售于項目范看，胳當(dāng)時似的市短場均拼價一租般在73漿00元/平米左感右。4、深子圳本釣地住制宅消陶費趨光勢向歪大戶凝型、傷生態(tài)盼住宅闊的方彎向轉(zhuǎn)時變。5、地貿(mào)塊周淺邊配身套設(shè)斧施比福較缺另乏，佳特別教是中夕檔商包業(yè)及捆優(yōu)秀朽的教添育資舊源。6、靠近謙口岸，濾接近規(guī)肅劃中的趴軌道交逢通線，慕但公交千系統(tǒng)不未是很完尺善。7、從熱片區(qū)尾競爭撓項目驕看，泰在產(chǎn)電品特砌點方愿面都某比較滴注重朝挖掘華海景禮資源繞。8、從殃片區(qū)粒競爭備項目霧看，弟外銷本客戶瞧占有遞一定快的比早例，余一般泡在20叛%左右辛。案例蓮討論

從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過來比較方便。從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大，周期較長基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位：輻射香港、深圳的休閑型豪宅案例衣討論情景四笛：案例討賊論案例討厚論情景芝五：案例孩討論根據(jù)SWOT分析的結(jié)果和“強化優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化劣勢、把握機會、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點：

突出海景資源優(yōu)勢、做到海景價值最大化通過項目自身配套彌補周邊配套的不足注重品質(zhì)和品位體現(xiàn)對客戶的關(guān)懷

……10尖0%海景+泰式風(fēng)灶情園林+高檔鍬會所+尊貴硬碼件設(shè)施+完善配鍬套+星級障物管都市數(shù)全海殺岸悠勤游尊脖貴府日邸弧形肯大曲瞞線的趙布局靈以及元抬高6.7米的平號臺使得殺戶戶有目海景，識使得海壘景價值科最大化案例原討論香堤糟雅鏡——小空間鐘，大感計覺！泰舌式風(fēng)情崖園林，辣濃濃度封假風(fēng)格誤，令項半目的園楊林別具啞風(fēng)格；箭整體園拜林架高6.忍7m，內(nèi)酒景遠胞處海燥景渾葵然一乏體；抵底層水架空哀，通氏透視黑野歇！案例蹤蝶討