項目可行性論證--經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系

（試行）問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性項目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一報表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評價指標(biāo)不能完整反映項目經(jīng)營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標(biāo)。原項目測算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動態(tài)指標(biāo)--考慮資金時間價值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時間價值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補(bǔ)充說明包括以下四項：除整體指標(biāo)外增加了單項指標(biāo)如：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比；啟動資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測算要素的彈性調(diào)整。資金的時間價值：

資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價

銀行借款：按利率計付利息股東投入：交付利潤三、資金的時間價值單利終值計算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計算:S=P（1+i)

-n復(fù)利現(xiàn)值計算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。現(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；

4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益。可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。

在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。六、項目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報率項目凈利潤/項目總投資×100%4、銷售毛利率項目利潤/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項目總投資7、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動資金六、項目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。

萬科城市花園項目：6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入×100%

（項目凈利潤=項目利潤-期間費(fèi)用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤還是稅后利潤？6-3、總投資回報率總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資×100%

（項目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入×100%

（項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率6-5、獲利三指數(shù)（三現(xiàn)值指三數(shù)）現(xiàn)值指三數(shù)可以三理解為1元原始三投資渴三望獲得三的現(xiàn)值三凈收益三?，F(xiàn)值三指數(shù)反三映了投三資的效三率。計算現(xiàn)三值指數(shù)三必須預(yù)三先確定三一個貼三現(xiàn)率，三一般是三期望的三最低資三金回報三率。按三照集團(tuán)三凈資產(chǎn)三收益率三的要求三我們將三貼現(xiàn)率三為10%?，F(xiàn)值指三數(shù)＞1說明收三益超過三成本，三投資收三益率超三過期望三的回報三率，項三目可行三；現(xiàn)值三指數(shù)＜1說明其三收益率三達(dá)不到三期望的三回報率三，項目三不可行三。如果以三內(nèi)部收三益率作三為貼現(xiàn)三率，則三現(xiàn)值指三數(shù)=1獲利指三數(shù)=現(xiàn)金流三入現(xiàn)值/現(xiàn)金流三出現(xiàn)值萬科城三市花園三項目萬科城三市花園三項目測三算：6-6、資金三峰值比三例資金峰三值的界三定：資三金峰值三指在項三目開發(fā)三期間，三累計負(fù)三向凈現(xiàn)三金流量三的最大三值，也三就是資三金的最三大缺口三。資金峰三值是對三項目而三言，一三般不必三考慮本三公司的三自有存三款余額三。資金峰三值比例三反映了三項目資三金峰值三占總投三資的比三例關(guān)系三。資金峰三值比例=資金峰三值/項目總?cè)顿Y萬科城三市花園三項目測三算：資金峰三值比例=資金峰三值/項目總?cè)顿Y=15三000三/（280三00+三595三00）=17三%6-7、地價三支付貼三現(xiàn)比本指標(biāo)三反映地三價支付三的快慢三。土地合三同中的三地價是三一種名三義地價三，將各三期支付三的地價三折算為三現(xiàn)值才三是該項三目的實三際地價三。地價三支付貼三現(xiàn)比反三映了名三義地價三和實際三地價的三關(guān)系。該比例三越小實三際地價三越低，三反之實三際地價三越高。對各期三地價進(jìn)三行折現(xiàn)三同樣要三確定一三個貼現(xiàn)三率，我三們?nèi)远ㄈ秊?0%（依據(jù)三同前）地價支三付貼現(xiàn)三比=各期支三付地價三現(xiàn)值之三和/地價總?cè)~萬科城三市花園三項目：6-8、啟動三資金獲三利倍數(shù)啟動資三金=3個最高三的資金三峰值之三和/3啟動資三金的界三定：一三個項目三啟動資三金較難三直接計三算，它三應(yīng)是開三發(fā)前期三一定階三段的資三金需求三。因此三我們近三似定義三為3個最高三峰值的三平均數(shù)三。啟動資三金獲利三倍數(shù)的三意義：三在于集三團(tuán)或分三公司投三入一個三新項目三必須的三啟動資三金，將三來能獲三得多少三倍的凈三利潤。三它是一三個靜態(tài)三的參考三指標(biāo)。啟動資三金獲利三倍數(shù)=項目凈三利潤/啟動資三金萬科城三市花園三項目七、核三心指標(biāo)三的基本三要求（三參考）內(nèi)部收三益率≥25%銷售凈三利率≥9%指標(biāo)評三價考慮三：（1）核心三指標(biāo)確三定指標(biāo)三值標(biāo)準(zhǔn)三；參考三指標(biāo)中三的總體三指標(biāo)未三定標(biāo)準(zhǔn)三僅做參三考；參三考指標(biāo)三中的單三項指標(biāo)三結(jié)合具三體項目三分析評三估。（2）經(jīng)過三對部分三項目（三成都1期、大三連等）三的測試三，其內(nèi)三部收益三率均超三過30%。因此三對一般三多層項三目內(nèi)部三收益率三暫定為25%。（3）經(jīng)測三算，集三團(tuán)平均三稅前銷三售利潤三率為12%，銷售三凈利率三約在8.0三4~1三0.2三%之間，三因此銷三售凈利三率暫定三為9%。八、關(guān)三于本指三標(biāo)體系1、正確三估計銷三售價格三、成本三是一切三測算正三確的前三提；2、正確三的現(xiàn)金三流量表三是保證三指標(biāo)質(zhì)三量的關(guān)三鍵；制三訂切實三可行的三項目開三發(fā)、銷三售計劃三是編制三現(xiàn)金流三量表的三基礎(chǔ)；3、對開三發(fā)周期三小于3年（含3年）的三項目必三須按季三度編制三現(xiàn)金流三量表，三開發(fā)周三期超過3年的項三目可以三按年編三制；4、凡是三涉及現(xiàn)三金流量三貼現(xiàn)的三指標(biāo)，三其貼現(xiàn)三率均取10%；5、關(guān)于三指標(biāo)值三，我們?nèi)龑⑹占聿蝗马椚康闹溉龢?biāo)，逐三步建立三當(dāng)前市三場條件三下的經(jīng)三驗數(shù)據(jù)三，然后三確定同三類項目三的指標(biāo)三；6、集團(tuán)三將內(nèi)部三收益率三引入房三地產(chǎn)項三目的投三資決策三尚屬首三次。該三指標(biāo)體三系還須三不斷完三善，希三望有任三何問題三及時與三總部溝三通。THA三NKS三A三L三OT三.謝謝觀三看/歡迎下三載BY