物業(yè)估價概論福建信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院商貿(mào)管理系劉曉敏第一頁，共七十四頁。物業(yè)估價概論第一節(jié)物業(yè)概述第二節(jié)物業(yè)估價概說第三節(jié)發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義

第二頁，共七十四頁。第一章物業(yè)估價概論隨著改革開放的逐步推進(jìn)和市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，以及房地產(chǎn)業(yè)的快速成長，物業(yè)估價作為一個新興事物，正在迅速壯大，已成為中國經(jīng)濟(jì)生活中必不可少的一部分。第三頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述中國物業(yè)估價起步較晚，相關(guān)理論研究相對滯后，對其發(fā)展中的一些基本知識問題，尚無統(tǒng)一認(rèn)識，存在許多爭論和分歧。為了準(zhǔn)確、科學(xué)地研究物業(yè)估價問題。有必要對與物業(yè)估價相關(guān)的一些基本概念和基本問題進(jìn)行系統(tǒng)探討。第四頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述一、物業(yè)的含義房地產(chǎn)：在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房產(chǎn)和地產(chǎn)。不動產(chǎn)：范圍要更廣一些，包括在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房產(chǎn)和地產(chǎn)，以及農(nóng)作物、礦產(chǎn)等。第五頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述一、物業(yè)的含義物業(yè)的內(nèi)涵應(yīng)該包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各類建筑物、構(gòu)筑物；（2）與這些建筑物、構(gòu)筑物相配套的設(shè)備（含生產(chǎn)設(shè)備）和市政、公用設(shè)施；（3）與建筑物、構(gòu)筑物相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)的道路等。第六頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述一、物業(yè)的含義

上海市物業(yè)管理規(guī)范性文件中，對物業(yè)的定義為：“已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場地。”

南京市物業(yè)管理暫行辦法對物業(yè)的定義為：“已投入使用的各類房屋及其附屬的市政、公用設(shè)施和相關(guān)聯(lián)的場地。”第七頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述一、物業(yè)的含義物業(yè)不同于房地產(chǎn)業(yè)：

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立產(chǎn)業(yè)，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、維護(hù)和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動全過程的所有經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)則是指具體的土地、建筑物，以及圍繞著各類房屋的附屬配套設(shè)施組成的組合體。第八頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述二、物業(yè)的基本性質(zhì)（一）自然屬性(物理屬性)：是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，是物業(yè)社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。1．系統(tǒng)性2．有限性3．多樣性4．長期性（二）社會屬性：是指它的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)1．權(quán)屬性2．商品性3．效用性第九頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（一）自然屬性1．系統(tǒng)性物業(yè)的各組成部分之間有聯(lián)系或相配套組成一個整體才能發(fā)揮物業(yè)應(yīng)有的功能，滿足人們生活、工作和消費的需求。沒有配套設(shè)施的物業(yè)難以發(fā)揮功能、難以滿足各種需要，人們的各種現(xiàn)實需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性和系統(tǒng)性。系統(tǒng)性要求各種配套設(shè)施應(yīng)該齊全，否則將影響物業(yè)功能的發(fā)揮。住宅小區(qū)的配套包括文化教育設(shè)施、衛(wèi)生保健設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)設(shè)施等；市政配套設(shè)施包括交通、郵電、能源、自來水、供熱等。具有這些配套設(shè)施的住宅小區(qū)可以形成一個完善的系統(tǒng)，充分發(fā)揮住宅小區(qū)的功能。即物業(yè)的配套設(shè)施越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。物業(yè)的配套設(shè)施不僅要完善，而且各組成部分要運轉(zhuǎn)正常，即系統(tǒng)的每個組成部分都要正常發(fā)揮其應(yīng)有的功能，否則，整個系統(tǒng)的功能就要受到影響。第十頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（一）自然屬性2．有限性天然的土地資源是有限的，人類可以用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限，只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)有限的物業(yè)。因此，要充分發(fā)揮每一物業(yè)的功能和價值，為社會、為人類創(chuàng)造財富。第十一頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（一）自然屬性3．多樣性物業(yè)的多樣性主要是對建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式上的多樣性。每一個建筑產(chǎn)品都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代等方面，都存在著某種不同之處。第十二頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（一）自然屬性4．長期性建筑物一旦建成，在正常情況下，其物理壽命可達(dá)數(shù)十年甚至上百年、幾百年，可供人們長期使用。物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，一邊流通一邊消費；其價值可以一次性收回，也可以在較長時間內(nèi)多次收回。第十三頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）社會屬性1．權(quán)屬性物業(yè)的權(quán)屬性，是指物業(yè)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，這種權(quán)屬關(guān)系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營者和使用者各方的經(jīng)濟(jì)利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理與使用過程中，受到法律的保護(hù)。第十四頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）社會屬性1．權(quán)屬性物業(yè)權(quán)屬最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)。物業(yè)的所有權(quán)，是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)所有者的經(jīng)濟(jì)利益主要表現(xiàn)在：當(dāng)其將物業(yè)留作自用時，不必向任何人繳納租金；當(dāng)其依法將物業(yè)出租時，可以向承租人收取租金。物業(yè)的使用權(quán)，是指依法經(jīng)營或使用物業(yè)的權(quán)利。在我國，物業(yè)使用權(quán)是實行所有權(quán)與使用權(quán)分離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。物業(yè)使用者一旦取得某一物業(yè)的使用權(quán)，就必須向該物業(yè)所有者繳納租金，而不論其將物業(yè)留作自用還是用以出租。第十五頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）社會屬性2．商品性物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的價值、使用價值和可進(jìn)行交易等性質(zhì)決定的。物業(yè)的商品性包括以下幾方面內(nèi)容：（1）物業(yè)的價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。（2）物業(yè)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理等都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運行規(guī)則。（3）參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系是建立在市場交換基礎(chǔ)上的，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)?。第十六頁，共七十四頁。第一?jié)物業(yè)概述（二）社會屬性3．效用性物業(yè)的效用性，是指物業(yè)對人類社會的使用價值，可以滿足人們生產(chǎn)、生活或消費的需求。物業(yè)若無效用，就不會有價值，人們就不會有需求的欲望。第十七頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）社會屬性物業(yè)的效用具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）物業(yè)作為物質(zhì)資料既可以為生活服務(wù)，也可以為生產(chǎn)服務(wù)；既可以充當(dāng)消費資料，又可以充當(dāng)生產(chǎn)資料。（2）物業(yè)可以保值、增值。（3）物業(yè)可以作為資本參與經(jīng)營活動。（4）物業(yè)可以用來抵押。（5）物業(yè)還可以被贈送和繼承。第十八頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述三、物業(yè)權(quán)利的基本種類物業(yè)權(quán)利是為理順和規(guī)范在社會經(jīng)濟(jì)生活中人們在物業(yè)上發(fā)生的關(guān)系而創(chuàng)設(shè)的。物業(yè)的物質(zhì)實體只有一個，但物業(yè)上的權(quán)利可以有多種，并可以被看作獨立物。物業(yè)權(quán)利種類的多少取決于人們在物業(yè)上發(fā)生關(guān)系的復(fù)雜程度。一般來講，經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)，人們在物業(yè)上發(fā)生的關(guān)系愈多，需要創(chuàng)設(shè)的物業(yè)權(quán)利就越多。第十九頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述三、物業(yè)權(quán)利的基本種類（一）土地使用權(quán)中國法律規(guī)定：國有土地可依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可依法確定給個人使用。由此便產(chǎn)生了國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。在中國，土地使用權(quán)擁有人有權(quán)對土地實行占有、使用、收益及有限度處分。第二十頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述三、物業(yè)權(quán)利的基本種類（一）土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)的取得有兩種途徑：（1）行政劃撥；（2）國有土地使用權(quán)有償出讓。后者是今后獲得國有土地使用權(quán)的主要方式。國有土地使用權(quán)的取得者要按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定及國家法律法規(guī)的要求，開發(fā)、利用和經(jīng)營土地。土地使用權(quán)出讓合同的改變要經(jīng)國家同意。劃撥土地使用權(quán)如要進(jìn)入市場，即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，要事先辦理國有土地使用權(quán)有償出讓手續(xù)。第二十一頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述三、物業(yè)權(quán)利的基本種類物業(yè)權(quán)利是一組權(quán)利的集合。一般而言，物業(yè)的權(quán)利越完全，其價值越大。因此，在物業(yè)估價中，必須十分清楚委估物業(yè)的權(quán)利狀況。（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)（二）所有權(quán)出租權(quán)（三）其他權(quán)利抵押權(quán)典權(quán)地役權(quán)第二十二頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述三、物業(yè)權(quán)利的基本種類（一）土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)的取得也有兩種途徑：（1）農(nóng)民通過集體承包獲得一段時間的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)；（2）組織和個人與集體協(xié)商，通過政府審批的方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)也有使用年限的規(guī)定。第二十三頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）所有權(quán)中國的土地所有權(quán)有兩種形式，即：國家土地所有權(quán)與勞動群眾集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定：城市的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。此外，組織或個人可享有房屋所有權(quán)。第二十四頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）所有權(quán)所有權(quán)是指所有人依法對所有物行使的最完全、最絕對的權(quán)利。所有權(quán)的行使范圍具有兩個特征：第一，所有人在所有物上有各種行為的權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分等項權(quán)利。第二，所有人對所有物有禁止他人從事任何行為的權(quán)利。第二十五頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（二）所有權(quán)在中國，法律對土地所有權(quán)作了以下限制：國有土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給農(nóng)村集體及任何組織和個人；集體土地所有權(quán)的讓渡只能通過政府征用的方式轉(zhuǎn)讓給國家，而不能轉(zhuǎn)讓給其他組織和個人；國家對農(nóng)村集體土地用途有一定限制，如耕地一般不能改變用途，農(nóng)民興辦企業(yè)、建造房屋所占用的集體土地都需要經(jīng)過政府批準(zhǔn)；組織和個人享有的房屋所有權(quán)受到其所在土地權(quán)利的限制。第二十六頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（三）其他權(quán)利其他物業(yè)權(quán)利包括轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和地役權(quán)。這些權(quán)利是物業(yè)使用權(quán)具有價格的重要原因。第二十七頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（三）其他權(quán)利1．轉(zhuǎn)讓權(quán)。轉(zhuǎn)讓包括物業(yè)的出售、交換和贈與。法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，其使用年限應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，即由原年限減去已使用年限。由轉(zhuǎn)讓權(quán)產(chǎn)生土地使用權(quán)價格。房屋的轉(zhuǎn)讓也涉及權(quán)利義務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移。第二十八頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（三）其他權(quán)利2．出租權(quán)。法律規(guī)定，物業(yè)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不能出租。由出租權(quán)產(chǎn)生出租人權(quán)益和承租人權(quán)益，兩者均具有價格。第二十九頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（三）其他權(quán)利3．抵押權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均可抵押。法律規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人所簽的抵押合同，不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第三十頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（三）其他權(quán)利4．典權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均可典當(dāng)。法律規(guī)定，承典人與出典人所簽典契不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第三十一頁，共七十四頁。第一節(jié)物業(yè)概述（三）其他權(quán)利5．地役權(quán)。地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)負(fù)提供便利的土地稱為供役地，利用或享受便利的土地稱為需役地。地役權(quán)的設(shè)置通常由供役地人和需役地人通過協(xié)議設(shè)立，最常見的地役權(quán)是通行權(quán)。第三十二頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說在物業(yè)交易中，買賣雙方都十分關(guān)注物業(yè)價值的評估，因為這是一個直接關(guān)系到雙方切身利益的關(guān)鍵性問題。對物業(yè)來說，價值概念的界定有其復(fù)雜性，物業(yè)價值的評估也有其特殊性。它會隨著不同估價的對象、目的、依據(jù)和方法等而各有差異。第三十三頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義物業(yè)估價，日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不動產(chǎn)鑒定；中國香港常稱為物業(yè)估價。估價原本僅是對價格的估計，是任何人都可以做出的，不論他的估計是對還是錯，但目前估價已發(fā)展成為一門專門的學(xué)問，一項專業(yè)技術(shù)。第三十四頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義物業(yè)評估是指由物業(yè)專業(yè)估價人員依據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)資料，根據(jù)特定目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，應(yīng)用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響物業(yè)價格因素的分析，對物業(yè)的價值、使用價值和最可能實現(xiàn)的合理價格做出真實、客觀、合理的推測與判斷的過程。第三十五頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義正確認(rèn)識物業(yè)估價，最核心的是要把握以下幾點：（1）物業(yè)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的物業(yè)價格的推測與判斷，必須依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)估價理論和方法，但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，還必須依賴于估價人員的經(jīng)驗。為此，許多國家和地區(qū)都建立了物業(yè)估價制度，規(guī)定要成為估價師，不但要具備相當(dāng)程度的估價理論知識，還必須具有兩年以上的估價實踐經(jīng)驗，只有取得了估價師資格，才能獨立地開展估價業(yè)務(wù)。第三十六頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義正確認(rèn)識物業(yè)估價，最核心的是要把握以下幾點：（2）物業(yè)估價不是對物業(yè)價格的主觀確定，而是把物業(yè)客觀實在的價格通過估價活動正確地反映出來。它是基于對物業(yè)客觀實在的價格的認(rèn)識后，運用科學(xué)的理論、方法和長期積累的經(jīng)驗將其表達(dá)出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給被估價的物業(yè)。第三十七頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義正確認(rèn)識物業(yè)估價，最核心的是要把握以下幾點：（2）物業(yè)估價不是對物業(yè)價格的主觀確定，而是把物業(yè)客觀實在的價格通過估價活動正確地反映出來。通常情況下估價表現(xiàn)為一種主觀活動，甚至有時帶有一些主觀色彩。為此，許多國家和地區(qū)在建立的物業(yè)估價制度中，規(guī)定估價人員與被估價的物業(yè)有利害關(guān)系時要采取回避的辦法，有的還主張估價收費標(biāo)準(zhǔn)不能與估價額完全掛鉤，以免刺激估價人員過分高估價格，有的還制定了估價規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，防止無準(zhǔn)則而導(dǎo)致不同估價人員對同一宗物業(yè)的估價結(jié)果出現(xiàn)較大的偏差。第三十八頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義正確認(rèn)識物業(yè)估價，最核心的是要把握以下幾點：（3）物業(yè)估價，既是對物業(yè)價格的評估，也是對物業(yè)價值和使用價值的評估，更是對物業(yè)使用權(quán)利的評估。通過評估物業(yè)價值、使用價值和使用權(quán)利的大小，達(dá)到評估物業(yè)價格的目的。第三十九頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說一、物業(yè)估價的涵義正確認(rèn)識物業(yè)估價，最核心的是要把握以下幾點：（4）物業(yè)估價工作不是任何人都能從事的工作，它是一項專業(yè)性很強的工作，從事這項工作的人需要經(jīng)過專門的訓(xùn)練和考核，也需要具備專業(yè)化的知識和職業(yè)道德品質(zhì)。第四十頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說二、實施物業(yè)估價的主要原因（一）征收物業(yè)稅收的需要進(jìn)行物業(yè)估價的重要原因之一可能是為政府提供關(guān)于物業(yè)具體征稅額度的目錄。一般而言，這些稅收都是以稅收轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的公平市場價值為依據(jù)。第四十一頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說二、實施物業(yè)估價的主要原因（二）銀行開展貸款業(yè)務(wù)的需要確定作為銀行貸款抵押品的物業(yè)的價值，這也是物業(yè)估價的重要原因之一。在實際操作中，或者是因為法律限制，或者是因為國內(nèi)政策的緣故，貸款銀行的貸款數(shù)量一般都不會超過抵押物業(yè)價值的一定百分比，即貸款價值比率。例如，貸款銀行可能不愿意貸出超過辦公樓評估價值的75%的資金。作為替代，一些貸款銀行可能在借款人愿意為這些額外風(fēng)險支付更高的利息率時，才愿意貸出比抵押物業(yè)價值更大比例的資金。在這兩種情況下，獨立的價值確定都是必需的。第四十二頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說二、實施物業(yè)估價的主要原因（三）其他原因在保險公司對于火災(zāi)或其他事故導(dǎo)致的物業(yè)損失進(jìn)行賠償時，估價結(jié)果是一個非常重要的依據(jù)。另外，如果因為國家征用權(quán)而征用私人物業(yè)，而市政機(jī)構(gòu)與物業(yè)所有者又不能對賠償數(shù)額達(dá)成一致，估價師的估價報告是決定該物業(yè)賠償數(shù)額的非常關(guān)鍵的根據(jù)。在發(fā)達(dá)國家，當(dāng)一位擁有物業(yè)的人去世時，一般都要求對物業(yè)進(jìn)行估價，以計算物業(yè)的納稅額。分居或離婚協(xié)議通常也要求對配偶一方或雙方擁有的物業(yè)進(jìn)行估價。在一些土地租賃中，開發(fā)商在很長一段時期租用一塊空地，用來開發(fā)一幢房屋，土地的租金可以根據(jù)以后土地的重新估價定期進(jìn)行調(diào)整。而且，在許多交易中，購買者希望得到一個獨立的估價，來幫助確定支付價格。第四十三頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（一）土地估價（二）建筑物估價（三）包含其他財產(chǎn)的物業(yè)的估價（四）期貨物業(yè)的估價（五）滅失物業(yè)的估價

第四十四頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（一）土地估價如為征收有關(guān)土地的稅費和確定補交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨對土地價格進(jìn)行評估。對土地價格的評估主要有兩類：一類是基準(zhǔn)地價，另一類是標(biāo)定地價（又稱宗地地價）。第四十五頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（二）建筑物估價如為建筑物火災(zāi)保險時需確定建筑物的重建價格，或在城市劃撥土地上進(jìn)行房屋拆遷時確定被拆除房屋的作價補償額，或以劃撥土地上物業(yè)作抵押時需評估其房屋的抵押價格。上述各種情況只需單獨評估建筑物價格。第四十六頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（二）建筑物估價在開展建筑物估價時，必須明確建筑物的有關(guān)情況，包括：（1）坐落位置及所在區(qū)域其他類似建筑物的情況。（2）建筑物面積的大小，包括基地面積、建筑面積、使用面積、綠地面積、實用面積等。（3）用途，包括各類用途的面積分配和樓層分布，如商住樓的商場面積、辦公面積及公寓面積等。（4）建筑結(jié)構(gòu)。（5）建筑層數(shù)。（6）建筑高度。（7）附屬設(shè)施狀況。通常將建筑物劃分為建筑物主體和建筑物的附屬設(shè)施，對電梯、空調(diào)等附屬設(shè)施需單獨考慮。（8）裝修情況。分為外裝修和內(nèi)裝修，需了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和所用材料品質(zhì)。（9）建筑物的新舊程度和建成年月。（10）建筑物的外觀。（11）建筑物的平面布局。（12）建筑物的產(chǎn)權(quán)情況。是完全產(chǎn)權(quán)還是有限產(chǎn)權(quán)，是否已出租，是否已抵押，產(chǎn)權(quán)有無糾紛，建筑物座落的土地的權(quán)利情況。（13）其他情況。若是新建筑物要了解施工質(zhì)量；若是建筑物某一部分，要了解其所處的樓層和朝向；若是期房，要了解開發(fā)商、承包商、施工者、設(shè)計者及物業(yè)管理者的情況。第四十七頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（三）包含其他財產(chǎn)的物業(yè)的估價如評估一座可直接使用的辦公大樓的價格，既包含大樓所占用土地的價格、其建筑物的價格，還包含大樓內(nèi)所有辦公設(shè)備的價格。第四十八頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（四）期貨物業(yè)的估價如要求對正在開發(fā)建造或計劃開發(fā)建造但尚未建成的物業(yè)價格進(jìn)行評估。第四十九頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說三、物業(yè)估價的主要內(nèi)容（五）滅失物業(yè)的估價因民事糾紛或索賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的物業(yè)進(jìn)行估價，如人為縱火或損壞他人房屋應(yīng)進(jìn)行的賠償。第五十頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征物業(yè)估價是一種專業(yè)化和市場化很強的社會經(jīng)濟(jì)活動，在估價過程中，它表現(xiàn)為一種鑒證功能很強的服務(wù)活動。由于物業(yè)固有的特性和物業(yè)估價工作的特殊性，使物業(yè)估價具有以下主要特征：（一）即時性（二）市場性（三）預(yù)測性（四）公正性（五）咨詢性（六）專業(yè)性第五十一頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征（一）即時性即時性是指物業(yè)估價對時間的要求。它必須是以估價時點為某月、某日、某時的價格，時點不同，價格可能不同，要以變化的眼光看待物業(yè)價格。即時性具體表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)估價以此時此刻的物業(yè)狀況作為物業(yè)價格的預(yù)測、判斷和計價的依據(jù)；強調(diào)從當(dāng)前推及過去和未來，對過去的物業(yè)收益的判斷和對未來物業(yè)收益的預(yù)測都建立在當(dāng)前的物業(yè)狀況的基礎(chǔ)上；針對的是即時的存在，對過去已經(jīng)消失的物業(yè)和未來尚未建成的物業(yè)的估價均必須將其模擬為即時存在；物業(yè)價格具有很強的時間性，每一宗物業(yè)的價格都是指某一時點的價格，同一宗物業(yè)在不同的時點上，就會有不同的價格。第五十二頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征（二）市場性市場性是物業(yè)估價區(qū)別于財務(wù)會計活動的顯著特征。財務(wù)會計以歷史成本計價的會計程序具有滯后效應(yīng)等特征，它對物業(yè)的反映往往只能滿足歷史成本費用補償，不能反映其多種現(xiàn)實價格，有時甚至使物業(yè)核算脫離市場行情。物業(yè)估價則是以實際市場為基礎(chǔ)，在模擬市場的條件下，對物業(yè)現(xiàn)實狀況進(jìn)行確認(rèn)，評估和報告其在市場上最可能實現(xiàn)的價格，其結(jié)果通常受市場的直接檢驗。物業(yè)估價的市場性特點表現(xiàn)在以下兩個方面：（1）無論是對需要進(jìn)入市場交易或不需要進(jìn)入市場交易的物業(yè)的估價，其估價條件是模擬的市場條件，這種模擬是以現(xiàn)實市場為基礎(chǔ)的。（2）估價結(jié)果的有效性要按市場標(biāo)準(zhǔn)檢驗，也就是說，即使不進(jìn)入市場交易，對評估值的檢驗也應(yīng)以現(xiàn)實市場尺度為基準(zhǔn)，如果進(jìn)入市場交易，那就需要直接接受市場檢驗。第五十三頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征（三）預(yù)測性預(yù)測性是指物業(yè)估價工作是用預(yù)測物業(yè)在未來時空的潛能說明現(xiàn)實的。物業(yè)評估是在現(xiàn)實的基礎(chǔ)上面向未來，合理地預(yù)測未來物業(yè)的狀況，并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的價格。物業(yè)估價的預(yù)測性和現(xiàn)實性是緊密聯(lián)系的，是一個事物的兩個方面。物業(yè)估價具有預(yù)測性特點，表現(xiàn)為：通過預(yù)期未來的收益借以評估現(xiàn)在的物業(yè)價格；通過預(yù)測未來物業(yè)的使用狀況借以評估現(xiàn)在的物業(yè)價格；通過預(yù)期物業(yè)的使用年限來說明其重置價格，從而評估出現(xiàn)在的價格；估價結(jié)果的正確與否，與評估者的經(jīng)驗、認(rèn)識水平和判斷能力有很大的關(guān)系；總是立足于現(xiàn)實面向未來，或者預(yù)見未來而判定現(xiàn)實的價格。第五十四頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征（四）公正性公正性是指物業(yè)估價行為對于估價當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于物業(yè)估價本身的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的估價當(dāng)事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通過估價謀得私利或損害他人的利益。公正性表現(xiàn)在以下兩個方面：（1）物業(yè)估價是按公正的估價標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程進(jìn)行，估價主體按有關(guān)法規(guī)和行業(yè)管理制度的要求成立并取得資格，具有公正的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。（2）估價主體應(yīng)該是與估價對象及評估當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。公正性的存在，決定了物業(yè)估價的行為帶有公正性和鑒證性的特點。事實上，物業(yè)估價機(jī)構(gòu)并非具有公證職能，而僅是一種市場中介機(jī)構(gòu)。物業(yè)估價機(jī)構(gòu)估價結(jié)論的公正性和鑒證性的存在前提是：估價機(jī)構(gòu)依法成立，獨立地進(jìn)行工作，根據(jù)客觀事實按公正的技術(shù)手段進(jìn)行估價。第五十五頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征（五）咨詢性咨詢性是指物業(yè)估價結(jié)論只是一種有關(guān)委估物業(yè)價值的專業(yè)化意見，這種意見本身并無強制執(zhí)行的效力。估價主體只對估價結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對估價結(jié)果的使用決策負(fù)責(zé)。物業(yè)估價的咨詢性表現(xiàn)在：為物業(yè)買賣提供的評估結(jié)論，只具有參考的價值，只是為買賣雙方的討價還價提供一個參考價，最終的成交價決定于交易雙方對估價結(jié)果的認(rèn)可程度，即成交價不一定就是評估價；評估結(jié)論只是一種專業(yè)性意見，這種意見本身并不具備強制執(zhí)行的效力，評估主體不對評估的最終使用與否負(fù)責(zé)，它只負(fù)有限的法律責(zé)任；由于物業(yè)機(jī)構(gòu)由一定專業(yè)水平的專家群體組成，它所發(fā)布的價格信息具有很高的權(quán)威性和可信度，因此，它可為物業(yè)交易提供專業(yè)服務(wù)，也可為物業(yè)的投資、經(jīng)營、開發(fā)和建設(shè)提供咨詢服務(wù)。第五十六頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說四、物業(yè)估價的主要特征（六）專業(yè)性物業(yè)估價機(jī)構(gòu)是為社會提供“物業(yè)估價”這一專業(yè)性服務(wù)而設(shè)立的；物業(yè)估價機(jī)構(gòu)必須有一支由評估、建筑工程技術(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理等多學(xué)科的專家或其他專業(yè)性人才組成的估價專業(yè)隊伍，專業(yè)隊伍中的任何一位成員必須具備有專業(yè)知識、專業(yè)資格和專業(yè)職稱。第五十七頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（一）估價對象（二）估價目的（三）估價主體（四）估價標(biāo)準(zhǔn)（五）估價程序（六）估價方法第五十八頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（一）估價對象物業(yè)估價的對象是指被評估的各類物業(yè)，包括國家、集體組織和個人擁有的物業(yè)。被評估的物業(yè)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及物業(yè)的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)及其他權(quán)利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個人所有的財產(chǎn)。被評估的物業(yè)從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經(jīng)營場所等。第五十九頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（二）估價目的物業(yè)估價的目的是指為何種需要而評估物業(yè)的價格。特定的經(jīng)營活動構(gòu)成物業(yè)估價特定的估價目的。它包括以下兩方面的內(nèi)容：第一，估價目的要求與采用的價格類型相匹配。特定的估價目的要求特定的價格類型。第二，物業(yè)價格構(gòu)成要素，如成本、費用、稅金、利潤等項的計算，要與評估目的的要求相一致。在中國市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)估價的目的主要是為了解決如下問題：（1）物業(yè)交易（包括物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）；（2）企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動；（3）物業(yè)課稅、保險；（4）土地（地產(chǎn)）與房產(chǎn)管理；（5）物業(yè)糾紛處理。第六十頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（三）估價主體物業(yè)估價的主體就是進(jìn)行估價的機(jī)構(gòu)。為了做好物業(yè)估價，估價主體不僅要通曉物業(yè)估價的理論、方法、技巧，還要具備經(jīng)濟(jì)、會計、規(guī)劃、建筑以及物業(yè)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、消費習(xí)俗等多方面的知識，需要理論與實踐的高度結(jié)合。隨著物業(yè)估價管理工作的展開，為了保證估價工作的質(zhì)量，國家對物業(yè)估價進(jìn)行了規(guī)范，規(guī)定了估價主體必須具有一定的專業(yè)資格，具有法人資格的物業(yè)估價機(jī)構(gòu)是物業(yè)估價的主體，任何個人不得單獨從事物業(yè)估價。目前，中國從事物業(yè)估價的合法機(jī)構(gòu)有經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、土地估價機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。此外，國家要求從事物業(yè)估價工作的人員具有相應(yīng)的專業(yè)資格，并建立了注冊房地產(chǎn)估價師制度、土地估價師制度和注冊資產(chǎn)評估師制度。建設(shè)部、國家土地管理局及國有資產(chǎn)管理局分別對注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和注冊資產(chǎn)評估師實行行政與專業(yè)管理。要想成為注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和注冊資產(chǎn)評估師，除了必須有合乎要求的學(xué)歷、專業(yè)背景外，還須具有規(guī)定的工作年限，并通過全國性的專業(yè)考試。第六十一頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（四）估價標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)估價標(biāo)準(zhǔn)是指估價中應(yīng)遵循的公允的價格標(biāo)準(zhǔn)，這一價格標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價值。公開市場價值是指在公開市場條件下物業(yè)最可能實現(xiàn)的價格。因此，物業(yè)的評估價格是客觀的價格，又稱公平價格，而不是委托當(dāng)事人或估價人員所希望或認(rèn)定的價格。物業(yè)估價目的與物業(yè)價格類型要相匹配。由于估價目的的不同，即衡量物業(yè)價值的出發(fā)點不同，導(dǎo)致對同一物業(yè)產(chǎn)生不同的價值觀點，從而對物業(yè)價值的計量產(chǎn)生各種類型的價格。美國著名土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利·巴洛維對此有以下精辟的描述：“不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的一些重要概念，可以用一個經(jīng)營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時他在他的財產(chǎn)中已投入了25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將其財產(chǎn)作為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有21萬美元的貸款價值。估稅員以13萬美元估定財產(chǎn)稅收價值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售其財產(chǎn)，在與不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)談妥以后，他決定標(biāo)價30萬美元。然而，在他確實得到標(biāo)價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需的，可以得到27.5萬美元的征用價值。上面這五個數(shù)字中，每一個都代表著一個經(jīng)濟(jì)價值的衡量，每一個數(shù)字都有一種解釋和合理性。”[1]正是由于衡量物業(yè)價值的角度不同，物業(yè)有下列價值類型：估定價值（課稅價值）、投保價值、貸款價值、賬面價值、租賃價值、市場價值、清算價值、征用價值、交換價值、使用價值。這些價值形成的價格不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業(yè)估價必須采用統(tǒng)一的價值標(biāo)準(zhǔn)，以實現(xiàn)其正確反映和提供價值尺度的功能。第六十二頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（五）估價程序物業(yè)估價程序是指物業(yè)估價工作中反復(fù)實踐而總結(jié)出來的科學(xué)、合理的工作步驟。嚴(yán)格地按估價程序進(jìn)行估價，能增強估價工作的計劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價工作效率，保證估價工作質(zhì)量。第六十三頁，共七十四頁。第二節(jié)物業(yè)估價概說五、物業(yè)估價的基本要素（六）估價方法物業(yè)價格通?？蓮娜齻€途徑，即通過市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成物業(yè)估價的三大基本方法。這三個途徑對應(yīng)的基本方法是：（1）市場法，即最近時期類似的物業(yè)在市場上的交易價格如何；（2）成本法，即重新建造同類物業(yè)的花費如何；（3）收益法，即使用同類物業(yè)在將來的收益額如何。各種估價方法在一定程度上相互滲透，相互聯(lián)系。市場法在一定情況下必須通過成本途徑或收益途徑獲取有關(guān)參數(shù)進(jìn)行修正計算，成本法和收益法也要從市場獲取基本參數(shù)。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場比較法、成本法和收益法三大基本估價方法。其他估價方法如假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法、長期趨勢法、路線價法等是在這三大基本方法的基礎(chǔ)上派生出來的。第六十四頁，共七十四頁。第三節(jié)發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義20世紀(jì)80年代以來，中國進(jìn)行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制的一系列重大改革，相對成熟的物業(yè)市場已初步形成，物業(yè)估價業(yè)務(wù)也應(yīng)運而生，并逐漸趨于規(guī)范。隨著可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的提出，大力發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)已顯得尤為必要。第六十五頁，共七十四頁。第三節(jié)發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義一、有利于促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)體制的完善物業(yè)估價的原始需要來自物業(yè)交易，如物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)抵押、房屋租賃等。在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地使用者不得以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人使用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物業(yè)市場的不斷建立和完善，物業(yè)估價已成為必要需求。自1995年1月1日起施行的中國房地產(chǎn)業(yè)的一部大法——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)業(yè)管理法》確定了國家實行的五種基本管理制度，其中有四種是與物業(yè)估價業(yè)務(wù)有關(guān)的，它們是：“國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度”，“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”，“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。該法對物業(yè)估價業(yè)務(wù)的要求也有一些具體規(guī)定，如第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”；第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”；第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估”。由于物業(yè)交易總是伴隨著巨額資金的流動，涉及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的許多方面，不真實的物業(yè)價格不僅會對生產(chǎn)領(lǐng)域和消費領(lǐng)域產(chǎn)生影響，而且還會影響到政府管理層對產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，因此，大力發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時期就顯得十分必要。第六十六頁，共七十四頁。第三節(jié)發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義二、有利于促進(jìn)物業(yè)市場的穩(wěn)定運行物業(yè)本身的特性決定了物業(yè)市場是不完全競爭市場。物業(yè)不能像其他商品一樣，在市場競爭中形成容易被眾人判別的統(tǒng)一價格。而且，物業(yè)價格很高，隨經(jīng)濟(jì)、社會、行政等因素變動而變動，非專業(yè)人員很難客觀地把握。如果缺乏合理的價格，在市場交易時，容易使一方蒙受很大損失，而另一方卻獲得不正常的巨額收益。這種不公平、不合理的交易現(xiàn)象，必須借助專家評估才能消除。物業(yè)價格是物業(yè)生產(chǎn)、流通、消費的指南。但是，由于個別因素或物業(yè)商的投資行為，物業(yè)價格不能真實反映市場的供求表現(xiàn)，此時，不真實的價格將對物業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費產(chǎn)生錯誤信號。例如，目前寫字樓、商廈價格過高，物業(yè)投資者可能對物業(yè)市場前景形成樂觀看法，并投入大量資金。如果缺乏真實需求，這樣高昂價格難以持續(xù)而跌落，并導(dǎo)致物業(yè)市場運作秩序混亂。發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)，可以幫助人們了解物業(yè)的真實價格水平。第六十七頁，共七十四頁。第三節(jié)發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義三、有利于促進(jìn)物業(yè)融資業(yè)務(wù)的開展從融資角度看，單位或個人在物業(yè)經(jīng)營或交易的過程中往往需要向銀行借款，銀行從控制貸款風(fēng)險角度出發(fā)，通常要求借款方以擁有的物業(yè)作為抵押擔(dān)保物，而貸款額的大小主要取決于作為抵押擔(dān)保物的物業(yè)價值的大小，因此銀行就需要從抵押貸款的角度進(jìn)行物業(yè)估價，以決定其貸款的數(shù)額和期限。同時，物業(yè)保險也需要確定物業(yè)的投保價值，物業(yè)保險的實質(zhì)是財產(chǎn)保險，由于土地具有不可毀滅性，往往不用投保，所以物業(yè)保險主要是地上建筑物的保險，投保估價也主要是指對地上建筑物的估價。物業(yè)的投保估價與物業(yè)的交易估價有所不同。對于前者，保險公司更關(guān)心的是財產(chǎn)的成本價值；對于后者，當(dāng)事人更關(guān)心的是資產(chǎn)的市場價值。此外，近年來在中國恢復(fù)的典當(dāng)業(yè)為物業(yè)典當(dāng)創(chuàng)造了條件，物業(yè)擁有者因融資需要將物業(yè)典給承典人，并從承典人處取得典價，這個典價需要通過物業(yè)估價來確定，以避免對承典人或出典人利益的損害。第六十八頁，共七十四頁。第三節(jié)發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義四、能夠為物業(yè)稅的開征提供客觀依據(jù)發(fā)達(dá)國家實踐證明，物業(yè)稅是財政的主要稅源之一。在許多國家的稅收中，物業(yè)稅占有較大比重，一般在30%左右。有關(guān)物業(yè)稅收的種類很多，其中屬于從價稅的有房產(chǎn)稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅、契稅、房屋與土地合征的物業(yè)稅、物業(yè)與其他財產(chǎn)合征的財產(chǎn)稅等，上述諸稅種的計稅價格，除土地增值稅為物業(yè)轉(zhuǎn)讓價格減去扣除項目金額后的余額外，其余均為物業(yè)價格本身。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和物業(yè)市場的逐步完善，中國開征