2012物業(yè)管理師考試制度與政策復(fù)習(xí)要點(diǎn)第一章物業(yè)管理概述物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式在實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的三種方式：1、業(yè)主自己進(jìn)行管理2、業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司3、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)企業(yè)來(lái)實(shí)施管理；但是如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)按《條例》的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)企業(yè)根據(jù)合同提供服務(wù)，業(yè)主根據(jù)合同繳納物業(yè)費(fèi)用，雙方是一種平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理的內(nèi)容：1、對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、管理2、對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序進(jìn)行維護(hù)。在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過(guò)招投標(biāo)方來(lái)選擇物業(yè)企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)就沒(méi)有這一要求，同時(shí)《條例》還規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修基金制度，對(duì)非住宅則沒(méi)有強(qiáng)制要求。《條例》的使用范圍：包括城市，業(yè)涵蓋農(nóng)村。物業(yè)管理市場(chǎng)化特性：1、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變2、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)3、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則4、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。物業(yè)管理的三個(gè)基本特征：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提：是物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離。物業(yè)管理專業(yè)化的現(xiàn)代化生產(chǎn)的專業(yè)分工的必然結(jié)果，要求物業(yè)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，奧克維婭.希爾女士。20世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——美國(guó)芝加哥建筑管理協(xié)會(huì)。改革開(kāi)放前我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的三個(gè)特征：1、住房投資由國(guó)家和國(guó)企投資2、住房采用實(shí)物分配方式3、住房消費(fèi)采取低租金國(guó)家保修保養(yǎng)的制度。1978年開(kāi)始扶持住房商品化。1981年3月10，深圳第一家涉外商品房管理專業(yè)公司成立—深圳市物業(yè)管理公司。1984年，廣州東華實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)五羊村。1990年10月，深圳住房局開(kāi)發(fā)蓮花二村，實(shí)施物業(yè)管理并獲得成功。1992年被評(píng)為全國(guó)示范文明住宅小區(qū)。1993年，深圳頒發(fā)全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性管理法規(guī)--《深圳特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。是我國(guó)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石。1994年3月建設(shè)部頒發(fā)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》-建設(shè)部33號(hào)令。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。物業(yè)管理的低位和作用：1、有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2、有利于提高人民群眾居住質(zhì)量3、有利于增加就業(yè)4、有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定5、有利于推動(dòng)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。住房維修基金管理辦法規(guī)定：專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、嚴(yán)禁挪為他用。2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》由國(guó)務(wù)院正式頒發(fā)，這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)體現(xiàn)了如下特征：1、配套性2、經(jīng)驗(yàn)性3、操作性。《條例》的立法理念：在堅(jiān)持民法基本原則的指導(dǎo)思想和立法法規(guī)定的原則下，突出發(fā)展為重、平衡為重、保護(hù)弱者的立法原理?！稐l例》的立法思想：1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系2、強(qiáng)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事法律關(guān)系，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系3、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)通過(guò)公、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)?！稐l例》的立法原則：1、物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)原則2、維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則3、現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則4、從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。物業(yè)管理基本制度包括：1、業(yè)主大會(huì)2、業(yè)主規(guī)約3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)4、物業(yè)承接查驗(yàn)5、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理6、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格7、住宅專項(xiàng)維修基金等七大制度。物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主如加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主規(guī)約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。其議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。條例的第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。第五條明確各級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理權(quán)。條例第三十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的原則。條例第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)，在發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)企業(yè)在采取緊急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)政府部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。法律責(zé)任的三要素：1、適用條件2、行為模式3、違反行為模式的法律后果。法律責(zé)任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國(guó)家強(qiáng)制力的核心部分。法律責(zé)任的特征：1、他是和違法行為相聯(lián)系的2、他的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的3、它具有國(guó)家強(qiáng)制性4、他是由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的法律責(zé)任的特點(diǎn)：1、行政責(zé)任、民事責(zé)任并存2、凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決問(wèn)題的，不在設(shè)定行政處罰的原則，充分體現(xiàn)保護(hù)業(yè)主全體利益的原則3、體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則?！稐l例》確立的基本法律關(guān)系：1、業(yè)主相互之間的關(guān)系2、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系3、開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)企業(yè)之間的關(guān)系4、供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系5、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)以及物業(yè)企業(yè)之間的關(guān)系6、物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。民事行為最基本的原則是在于其主體的平等性和行為自愿性。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)服務(wù)實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同?！稐l例》規(guī)定了供水供電供氣通信有點(diǎn)電視等單位“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)”。居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不是一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。政府與物業(yè)管理各方主體之間是一種行政法律關(guān)系。第二章物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：1、公共性和綜合性2、受益主體的廣泛性和差異性3、服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性4、服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)久性。物業(yè)服務(wù)合同有別于一般委托合同的顯著特點(diǎn)：是管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)服務(wù)合同時(shí)衡量物業(yè)企業(yè)是否履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容包括：1、房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)與管理2、房屋共用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)5、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等些關(guān)事項(xiàng)的服務(wù)6、物業(yè)裝飾裝修管理7、午夜檔案資料的管理8、專項(xiàng)維修基金的代管服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)，該類協(xié)議也物業(yè)服務(wù)合同一樣是雙務(wù)合同，以有償為原則。一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1、務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話，急修半小時(shí)以內(nèi)2、至少1次征詢業(yè)主對(duì)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意度80%以上3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他公用的門窗并有相應(yīng)巡查記錄并及時(shí)維修保養(yǎng)4、載人電梯24小時(shí)服務(wù)5、公共照明完好率不低于95%6、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤；重點(diǎn)區(qū)域每1小時(shí)巡查一次，并實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控7、保潔日清兩次。二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1、公示16小時(shí)服務(wù)電話，急修1小時(shí)內(nèi)完成2、每年1次征詢物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率75%以上。3、每3日巡查1次小區(qū)單元門，樓梯及公共部位，有記錄和維修4、路燈完好率不低于90%5、小區(qū)主出入口24小時(shí)執(zhí)勤；重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次6、生活垃圾日清1次。三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：公示8小時(shí)電話，年1次征詢業(yè)主滿意度達(dá)70%；路燈完好率80%；重點(diǎn)部位每3小時(shí)巡查一次；生活垃圾日清1次。以上三個(gè)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)適合于經(jīng)濟(jì)適用房住宅、房改房、集資房、廉租房和普通住宅小區(qū)；高檔住宅小區(qū)不適合本標(biāo)準(zhǔn)。選用標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候應(yīng)充分考慮建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主的消費(fèi)能力等因素。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：1、合理原則2、公開(kāi)原則3、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：1、政府定價(jià)2、政府指導(dǎo)價(jià)3、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（是由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格）2003年11月，發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)《業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)形式：1、包干制2、酬金制（一般用于非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目）。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)但大部分。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成：1、服務(wù)人員工資、保險(xiǎn)和按規(guī)定計(jì)提的福利費(fèi)2、公共部位、公用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用3、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)4、物業(yè)區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)5、物業(yè)區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi)6、辦公費(fèi)7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊8、共用部位，設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)大中修、更新、改造費(fèi)用應(yīng)從維修基金中列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)成本。物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。屬于諾成合同、也屬于無(wú)名合同類別、同時(shí)也屬于雙務(wù)有償合同。單務(wù)合同—如房屋的贈(zèng)與合同諾成合同—雙方達(dá)成一致意見(jiàn)實(shí)踐合同—雙方不僅達(dá)成一致意見(jiàn)、還要發(fā)生標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移雙務(wù)有償合同—就是合同雙方都要履行權(quán)利義務(wù)。要式合同—合同需要一定的書面形式和規(guī)定不要式合同—沒(méi)有書面規(guī)定、如口頭規(guī)定或約定。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同范疇，是業(yè)主、物業(yè)企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的主體：業(yè)主委員和物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1、物業(yè)管理事項(xiàng)2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3、雙方的權(quán)利義務(wù)4、物業(yè)管理用房5、專項(xiàng)維修基金的保管與使用6、合同期限7、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用8、違約責(zé)任。除此八項(xiàng)，還應(yīng)商定其他條款，如合同生效條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1、具有過(guò)渡性2、是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂3、是要式合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1、合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況2、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、服務(wù)的收費(fèi)方式4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容5、物業(yè)承接查驗(yàn)6、專項(xiàng)維修基金7、物業(yè)的使用與維護(hù)8、違約責(zé)任9、其他事項(xiàng)。一般情況下，物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，這樣還可以降低服務(wù)成本、擴(kuò)大利潤(rùn)空間。物業(yè)經(jīng)營(yíng)的注意事項(xiàng)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的名稱、物業(yè)經(jīng)營(yíng)部位的權(quán)屬界定、物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或利潤(rùn)的分成比例。承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容：1、查驗(yàn)的部位與設(shè)備的內(nèi)容2、雙方確認(rèn)存在的問(wèn)題3、建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法4、建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)移交的資料5、建設(shè)單位的保修責(zé)任。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域的行為主要表現(xiàn)（見(jiàn)書60面）。維護(hù)物業(yè)區(qū)域秩序的主要方式：1、履行告知義務(wù)（業(yè)主享有物業(yè)服務(wù)知情權(quán)）2、履行制止義務(wù)（對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)行為，物業(yè)應(yīng)通過(guò)勸告、批評(píng)教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為，但物業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)）3、履行報(bào)告義務(wù)（條例規(guī)定物業(yè)企業(yè)向相關(guān)主管部門報(bào)告后，主管部門不予理睬，是屬于行政不作為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任）。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該履行三項(xiàng)義務(wù)：1、發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施、避免擴(kuò)大損失。2、及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故。協(xié)助做好救助工作。《條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。條例對(duì)物業(yè)維護(hù)和使用的規(guī)定：1、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變2、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用和挖掘3、公用事業(yè)單位應(yīng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任4、業(yè)主的房屋裝修應(yīng)依法依規(guī)5、利用公共部位、共有設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定。如果確實(shí)需要改變公用建筑和設(shè)備用途的，當(dāng)事人必須依照法律程序，通過(guò)向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。也可以是物業(yè)企業(yè)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。如需對(duì)公共道路進(jìn)行挖掘和占用的，也必須征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。物業(yè)利用共用部位和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：1、辦理相關(guān)手續(xù)2、征得業(yè)主及業(yè)委會(huì)同意3、明確所得收益的使用方向（一般用于優(yōu)先補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修基金，也可以遵照業(yè)主大會(huì)的決定使用）。第三章物業(yè)管理的基本制度《條例》確立了7大物業(yè)管理基本制度：1、業(yè)主大會(huì)制度2、業(yè)主管理規(guī)約制度3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度5、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度6、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度7、住宅專項(xiàng)維修基金制度?！稐l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。房屋的所有權(quán)人就是業(yè)主。業(yè)主的權(quán)力包括：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3、提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)一是規(guī)定的建議4、參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員、并享有被選舉權(quán)6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作7、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)對(duì)合同履行8、對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理享有知情權(quán)9、監(jiān)督維修基金的使用10、法律規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主大會(huì)：是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！稐l例》規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)。是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主決定。業(yè)主大會(huì)由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備小組，成員名單確立后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)的籌備工作內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)籌組自成立之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)4、決定專項(xiàng)維修基金的使用5、制定、修改物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境管理的規(guī)章制度6、其他有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)。在下列情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)：1、20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議2、發(fā)生重大事故或緊急事情需要處理的3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程或業(yè)主規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日內(nèi)將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力：1、一般決定，必須經(jīng)由與會(huì)業(yè)主1/2以上通過(guò)。2、業(yè)主大會(huì)做出修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程、選聘或解聘物業(yè)企業(yè)、使用專項(xiàng)維修基金的決定，實(shí)施特別多數(shù)表決原則，必須2/3以上投票權(quán)通過(guò)。不符合以上規(guī)則的表決事項(xiàng)，屬于無(wú)效?！稐l例》明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)的5項(xiàng)主要職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。2、代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行服務(wù)合同。4、監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施5、業(yè)主大會(huì)的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的備案：業(yè)主委員會(huì)成立后影響物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案的主要內(nèi)容包括業(yè)主委員會(huì)的成員情況、業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程等內(nèi)容。備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。業(yè)主委員會(huì)的資格條件：1、具有完全民事能力2、遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、履行業(yè)主義務(wù)4、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力5、具有一定組織能力6、具有一定的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)自選舉成立之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推舉主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開(kāi)必須有1/3以上委員出席，做出決定經(jīng)由1/2以上委員同意。業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌措管理由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，建設(shè)單位在房屋銷售之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同擬定并遵守的行為準(zhǔn)則。業(yè)主規(guī)約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種補(bǔ)充，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)性文件。共同財(cái)產(chǎn)和共同利益時(shí)業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主規(guī)約就是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同契約。業(yè)主規(guī)約的主要內(nèi)容：1、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。2、業(yè)主的共同利益。3、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)。4、違反業(yè)主規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主違反業(yè)主規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任主要為民事責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式有支付違約金和賠償損失。商品房的銷售分為i：商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。物業(yè)的名稱應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準(zhǔn)。明確物業(yè)的類型，應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、寫字樓、綜合樓等。以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn)，確定物業(yè)東南西北接壤位置與坐標(biāo)。公共部位包括：承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、戶外墻面、屋面。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)備包括圍墻、綠地、池井、照明設(shè)備、物業(yè)用房等屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：1、相鄰權(quán)規(guī)定2、房屋裝飾裝修管理規(guī)定3、共用部位及設(shè)備的使用規(guī)定4、使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。遵守相鄰權(quán)規(guī)定的案例分析：一、《民法通則》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙、損失的，應(yīng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失。業(yè)主臨時(shí)規(guī)約規(guī)定：1、業(yè)主對(duì)物業(yè)專用部位享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不能妨礙其他二、業(yè)主正常使用物業(yè)2、業(yè)主應(yīng)遵守法律法規(guī)，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，自供電、供水、采光、裝修、環(huán)境衛(wèi)生等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系3、業(yè)主應(yīng)按涉及用途使用物業(yè)，在特殊情況下掙得相鄰業(yè)主的同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。房屋裝修之案例分析：《業(yè)主管理規(guī)約》規(guī)定1、房屋裝修需事先告知物業(yè)企業(yè)，并簽訂房屋裝修服務(wù)協(xié)議。2、裝修房屋時(shí)，業(yè)主應(yīng)在物業(yè)企業(yè)指定的地方堆放建筑材料和建筑垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。3、要求業(yè)主在設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，并做好空調(diào)噪音及冷凝水的處理。物業(yè)招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循的原則：公平、公開(kāi)、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則?！稐l例》規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司，而非住宅物業(yè)目前不做強(qiáng)制要求。對(duì)于規(guī)模較小或投標(biāo)人少于3個(gè)，投票意義不大的住宅物業(yè)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)企業(yè)。但必須經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。前期物業(yè)管理招標(biāo)方式可分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)：要求招標(biāo)人在公共媒體（如報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站等）上發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的物業(yè)企業(yè)參加投標(biāo)。同時(shí)公開(kāi)招標(biāo)還必須在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。邀請(qǐng)招標(biāo)：也叫定向招標(biāo)，招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)企業(yè)參加投標(biāo)。例如，該項(xiàng)目有復(fù)雜專業(yè)的設(shè)施設(shè)備的物業(yè)項(xiàng)目，有保密要求的物業(yè)項(xiàng)目。邀請(qǐng)招標(biāo)必須有3個(gè)以上的物業(yè)企業(yè)參加。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)該具備的條件：1、相應(yīng)的資金和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所2、相應(yīng)的專業(yè)力量3、評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)。招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)在公告或發(fā)出邀請(qǐng)書之前的10日內(nèi)到物業(yè)所在地縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)文件發(fā)出之日和提交投標(biāo)書截止日，最短時(shí)間不少于20日。對(duì)于投標(biāo)文件需要修改的，投標(biāo)人可在提交投標(biāo)書截止日前15天內(nèi)，以書面形式通知招標(biāo)文件接收人。物業(yè)招投標(biāo)工作必須在現(xiàn)售房屋前30天完成。預(yù)售房屋項(xiàng)目必須在取得《商品房預(yù)售許可證》之前。投標(biāo)文件包括：1、投標(biāo)函2、投標(biāo)報(bào)價(jià)3、物業(yè)管理方案4、招標(biāo)文件要求提供的其他資料。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人和評(píng)標(biāo)人到齊后方可開(kāi)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)是由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員人數(shù)在5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)單位以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的2/3。住宅專項(xiàng)維修基金的使用原則：方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。代收代官單位在保證住宅專項(xiàng)維修基金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，將住宅專項(xiàng)維修新基金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債，但不得從事國(guó)債回購(gòu)，委托理財(cái)或?qū)⒂糜谫?gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。維修基金的緊急啟用：緊急情況下可由物業(yè)管理企業(yè)墊付嗎，事后在按照規(guī)定程序?qū)徍舜_定后從住宅專項(xiàng)維修基金中支取。代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定返還住宅維修基金給業(yè)主。代管單位應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的咨詢、查詢，并定期向業(yè)主公布維修金的交存、使用和增值收益情況。維修基金交存主體的法律責(zé)任：購(gòu)房個(gè)人不繳納維修基金的，將不予發(fā)放房屋所有權(quán)證；代收代管單位不按規(guī)定移交賬務(wù)的，或未按規(guī)定向業(yè)主公示的，可處以3萬(wàn)元以下罰款。房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市規(guī)劃法》。房地產(chǎn)管理制度可分為：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2、房地產(chǎn)管理。3、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格：1、具備企業(yè)法人代表2、注冊(cè)資金100萬(wàn)元3、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)的技術(shù)人員，2名以上持有資格證的會(huì)計(jì)人員。一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)：1、注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。2、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)5年以上。3、累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上。4、連續(xù)5年工程質(zhì)量合格率100%。5、專業(yè)技術(shù)人40人，中級(jí)職稱20人，專業(yè)會(huì)計(jì)人員4人。二級(jí)資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)：1、注冊(cè)資金2000萬(wàn)元2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3年以上3、累計(jì)竣工面積15萬(wàn)平方米4、專業(yè)技術(shù)人員20人，中級(jí)職稱的10人，專業(yè)會(huì)計(jì)人員3人。三級(jí)資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)：1、注冊(cè)資金800萬(wàn)2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2年以上。3、累計(jì)竣工面積5萬(wàn)平方米。4、專業(yè)管理人員10人、中級(jí)職稱5人，專業(yè)會(huì)計(jì)2人以上。四級(jí)資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)：注冊(cè)資金100萬(wàn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1年，專業(yè)管理人員5人，專業(yè)會(huì)計(jì)2人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可以劃分4個(gè)階段：1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。4、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期階段工作內(nèi)容：1、取得建設(shè)用地。2、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)。3、完成房屋拆遷。4、設(shè)定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面。城市規(guī)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理包括：1、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。2、實(shí)施監(jiān)督檢查。城市規(guī)劃部門控制性規(guī)劃的主要內(nèi)容：1、規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型。2、規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)。3、規(guī)定項(xiàng)目于市政借口、停車位、建筑后退紅線距離、建筑物間距等。4、確定各級(jí)支路的紅線位置、控點(diǎn)坐標(biāo)與標(biāo)高。5、確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容：1、建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證。2、總平面圖布置、建筑、道路、綠地空間布局和景觀設(shè)計(jì)。3、道路綠化、工程管線的規(guī)劃設(shè)計(jì)。4、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。5、工程量估算和投資效益分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定包括：1、審批、核發(fā)“一書兩證”—項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后6個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、必須按照土地使用權(quán)出讓合同的條件和國(guó)家劃撥土地的要求開(kāi)發(fā)土地。2、投資比例不低于總投資的20%。3、一年為開(kāi)發(fā)的，政府有權(quán)征收土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；超過(guò)2年的，政府可以無(wú)償收回土地。4、土地轉(zhuǎn)讓必須到房地產(chǎn)主管部門備案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可使用。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度：1、施工前應(yīng)進(jìn)行報(bào)建，并申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；未取得施工許可證的一律不得開(kāi)工。項(xiàng)目取得施工許可證后，建設(shè)資金必須到位，建設(shè)工期不足1年，資金到位不少于工程合同價(jià)的50%，超過(guò)一年的，資金到位不少于工程合同價(jià)的30%。辦理竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交的文件：1、工程竣工驗(yàn)收備案表。2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。3、法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)由規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。4、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。5、商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣或其他合法凡是見(jiàn)其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式：有償轉(zhuǎn)讓（如買賣、交換等方式）和無(wú)償轉(zhuǎn)讓（如繼承或贈(zèng)與行為等）兩種方式。房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：1、雙方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。2、合同簽訂后必須30日向房地產(chǎn)管理部門提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。3、房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行相關(guān)審查，并在7日內(nèi)作出書面答復(fù)。4、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)成交價(jià)格，并對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看和評(píng)估。5、雙方按規(guī)定繳納稅費(fèi)。6、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法房屋產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓規(guī)定：1、達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的。2、政府機(jī)關(guān)查封或其他形式限制的。3、依法收回土地使用權(quán)的。4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)他人書面同意的。5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。6、未領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的。商品房預(yù)售條件：1、全部繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書的。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的。3、工程建設(shè)投入資金達(dá)總投資25%以上，并確定竣工驗(yàn)收和交付日期的。4、已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》的。商品房預(yù)售管理程序：1、到相關(guān)房地產(chǎn)主管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、申請(qǐng)預(yù)售許可，提交證明資料。3、房地產(chǎn)管理部門審查，受理后10內(nèi)作出決定，作出決定后10內(nèi)向房地產(chǎn)企業(yè)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。4、房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同后30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋預(yù)售合同備案手續(xù)。5、購(gòu)房人在房屋交付后90日內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)房銷售條件：1、有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書。2、取得土地使用權(quán)證書。3、持有工程建設(shè)規(guī)劃許可證和項(xiàng)目施工許可證。4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收。5、拆遷安置已落實(shí)。6、水電氣通信等配套設(shè)施已達(dá)交付條件。7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房銷售程序和方式：1、應(yīng)當(dāng)明示相關(guān)文件。2、應(yīng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用。3、商品房銷售價(jià)格和計(jì)價(jià)方式。4、銷售代理規(guī)則。5、商品房交付。6、協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書。房屋及設(shè)備的保修期的內(nèi)容：1、地基基礎(chǔ)部分和主體結(jié)構(gòu)部分的年限。2、屋面防水3年。3、管道滲漏1年。4、墻面、頂面脫灰1年。5、地面墻面空鼓開(kāi)裂，大面積起砂1年。6、門窗、五金件1年。7、衛(wèi)生潔具1年；8、燈具開(kāi)關(guān)半年。住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的房屋交付用戶使用之日起計(jì)算。房屋租賃管理：是房屋產(chǎn)權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓給使用人，并由使用人定期支付租金的行為。房屋租賃主要原則：1、依法遵從自愿、平等、互利的原則。房屋租賃登記備案制度：1、房屋行政主管部門登記備案（書面租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、當(dāng)事人合法證件）。2、公安部門登記備案。房地產(chǎn)中介服務(wù)包括：1、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)咨詢包括：為當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策信息技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估：指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的內(nèi)容：1、當(dāng)事人姓名、住所。2、中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)。3、合同期限。4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時(shí)間。5、違約責(zé)任和解決方式。房地產(chǎn)抵押是一種有效的擔(dān)保方式。是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或其他組織。房地產(chǎn)抵押的特定概念：房地產(chǎn)抵押有兩種特定的抵押和方式----一是在建工程抵押。二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。房地產(chǎn)抵押原則：1、應(yīng)遵從民事法律原則。2、房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定一致。3、抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價(jià)值。不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況：1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房產(chǎn)。2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的地產(chǎn)。3、列入文物保護(hù)的建筑和重要紀(jì)念意義的建筑。4、列入拆遷范圍的地產(chǎn)。5、被查封、扣押、監(jiān)管的地產(chǎn)。抵押人在房地產(chǎn)抵押合同簽訂后30日內(nèi)，到相關(guān)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指有政府房地產(chǎn)行政主管部門針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度：1、必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記。2、只有房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、證據(jù)齊全的才予以登記核準(zhǔn)。3、實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)發(fā)證制度，頒發(fā)的證件受法律保護(hù)，是權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：1、總登記（在規(guī)定期限開(kāi)始之日起30日前發(fā)布公告）。2、初始登記（新建房屋在竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記）。3、轉(zhuǎn)移登記。4、變更登記（自變更事實(shí)發(fā)生之日30日內(nèi)提出申請(qǐng)）。5、他項(xiàng)權(quán)利登記。6、注銷登記（房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止，土地使用權(quán)到期之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)）。房屋權(quán)屬證書的種類：房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。一下情況不予登記：1、違章建筑。2、臨時(shí)建筑。異產(chǎn)毗連房屋：結(jié)構(gòu)相連或共有、共用設(shè)備和輔助建筑，而為不同人所有的房屋。除了約定之外，任何一方不得多占、獨(dú)占，損害他人利益。危房的概念：是指房屋結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p壞或承重結(jié)構(gòu)件屬于危險(xiǎn)構(gòu)件，可能隨時(shí)喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。危房的鑒定程序：1、受理申請(qǐng)。2、初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀。3、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和記錄。4、全面分析、論證，作出判斷，提出處理建議。5、簽發(fā)鑒定證書。危房的處理形式：1、觀察使用。2、停止使用。3、處理使用。4、整體拆除?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日實(shí)施。國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部位，共有設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或使用權(quán)的，由相關(guān)行政主管部門處以5萬(wàn)以上，20萬(wàn)以下的罰款。預(yù)期不移交資料的，可予以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)以下的罰款。物業(yè)企業(yè)未取得資質(zhì)從事