精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔貨運超市運營管理方案=====全文目錄=====第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃一、工作目標(biāo):二、具體措施:第二節(jié):人員的配備與培訓(xùn)一、人員配備二、人員培訓(xùn)第三節(jié)擬采取的管理方式、工作計劃一、擬采取的管理方式(一)組織系統(tǒng)(二)運作程序系統(tǒng)(三)激勵系統(tǒng)（四）工作計劃第四節(jié):各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施第五節(jié):規(guī)章制度和相關(guān)資料檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度二、檔案建立與管理三、檔案管理運作環(huán)節(jié)四、檔案資料的分類第六節(jié):增值服務(wù)第七節(jié):物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算一、收入來源：二、費用支出：第八節(jié):日常物業(yè)管理一、介入期二、常規(guī)期物業(yè)管理第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃一、工作目標(biāo):針對貨運超市的特點和難點，我們首先要確定在管理上的五個重點:1、樹立貨運超市物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，貨運超市形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造貨運超市開放，高效，規(guī)范的整體形象。2、確保因管理原因造成的重大治安消防事件發(fā)生率為零治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過人防、技防、物防的有效結(jié)合，力爭該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的重大治安、消防事件發(fā)生率為零。3、維護好貨運超市的公共環(huán)境貨運超市的投產(chǎn)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本貨運超市的衛(wèi)生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象。只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，保證項目的整體形象。4、加強設(shè)施設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使貨運超市物業(yè)保值，增值貨運超市內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。5、樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到貨運超市的人留下良好印象，使貨運超市因我們的管理服務(wù)增加附加值。二、具體措施:1、根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安員由管理部統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理部統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失。2、精心養(yǎng)護園區(qū)綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置統(tǒng)一由物管部管理的環(huán)衛(wèi)、綠化人員，養(yǎng)護貨運超市乃至整個項目內(nèi)園區(qū)綠化和管理好公共衛(wèi)生，以保障貨運超市環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔。第一:維護保養(yǎng)好貨運超市綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機；第二:加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到貨運超市的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。3、保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對物業(yè)使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的。4、實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面。我們以物管部為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班、組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密。5、我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以滿足各項管理所需。第二節(jié):人員的配備與培訓(xùn)一、人員配備人員崗位分布說明1、物管經(jīng)理：1名，在運營部的領(lǐng)導(dǎo)下，按照專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，堅持綜合管理、全面服務(wù)，自我完善和發(fā)展，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)日常管理工作。2、文員：1名，負(fù)責(zé)辦理各類文件的文稿的打印、收發(fā)、登記、閱簽、清退、整理，資料歸檔、保密工作，以及來訪接待、收發(fā)傳真、考勤登記、接聽電話等日常事務(wù)性工作。3、客服助理：1-2名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場咨詢解答，檢查督導(dǎo)各項工作的落實情況及處理事務(wù)性工作。4、高級技工（機電專業(yè)）1名，主要承擔(dān)工程部門負(fù)責(zé)人的職責(zé)（其工作職責(zé)在部門職能職責(zé)里說明）。5、普通維修工:2名，負(fù)責(zé)貨物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常巡視、維修、保養(yǎng)，對外包維保項目進行檢查監(jiān)督工作。6、保安主管:2名，主抓項目內(nèi)的安全保衛(wèi)和秩序管理工作和對部門人員進行培訓(xùn)、檢查、監(jiān)督、考核工作。7、保安員:19名，分兩班24小時值班(其中2名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。8、保潔員:14名，錯班負(fù)責(zé)貨運超市公共區(qū)域及周邊衛(wèi)生。注：以上人員編制在“運營中心2014年定崗定編申報表”已作詳細(xì)說明。二、人員培訓(xùn)企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，我們將按照“全員培訓(xùn)，全過程考核”的培訓(xùn)方針加以實施，使培訓(xùn)真正落實到實處。1、培訓(xùn)的目標(biāo):通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。2、培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn):A、企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等；B、員工手冊培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等；C、管理部概況培訓(xùn):貨運超市概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓(xùn)等。(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn):A、基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識（包括質(zhì)量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等)；B、新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進行有關(guān)職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防、應(yīng)急、環(huán)保等相關(guān)知識講座；(4)新政策，新理論培訓(xùn):物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等。(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。3、培訓(xùn)計劃(根據(jù)階段性工作和實際需要另行計劃)4、培訓(xùn)的評估考核(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。(2)培訓(xùn)后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。第三節(jié)擬采取的管理方式、工作計劃一、擬采取的管理方式對于貨運超市，建議采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式?；舅悸肥?1、嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；2、提供24小時服務(wù)；3、嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；4、致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略；5、軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體的管理分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明。(一)組織系統(tǒng):1、公司領(lǐng)導(dǎo)可以直接對物管部下指示，以提高服務(wù)效率。2、物管部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，具體情況由物管部成立后決定。(二)運作程序系統(tǒng):1、整體運作程序2、內(nèi)部運作流程說明:1、在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。2、各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進行規(guī)范。同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。(三)激勵系統(tǒng):說明:1、激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。2、思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。3、獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“趕”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力，獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。4、培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值，我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5、工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行。6、企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。（四）工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1周邊物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)研全面了解周邊同類物業(yè)管理的模式和收費標(biāo)準(zhǔn)92擬訂管理方案結(jié)合公司要求和實際情況擬定管理方案9報批日期3制訂管理制度制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度10報批、再修訂4組建管理隊伍1、選拔；2、培訓(xùn)；3、上崗11需行政人事部協(xié)辦5完善辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、物質(zhì)裝備到位126督促完成配套設(shè)施建設(shè)交通劃線、導(dǎo)向、指示牌的安裝等12需工程管理部協(xié)辦7物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)128物業(yè)開荒全面清潔，為迎接租戶進場做準(zhǔn)備122、常規(guī)期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1、制定大，中修計劃方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保養(yǎng)巡查管理；4、維修質(zhì)量管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿2公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護，管理建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；日常運行管理；維修保養(yǎng)管理；險情應(yīng)急管理；水池、水泵、機房管理；其他。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿3安防管理1、24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理；2、違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理；3、消防管理；4、來人來訪管理；5、物品出入管理。接管驗收后開始4車輛管理1、進出車輛管理；2、停車場管理；3、車輛行駛管理。接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1、清潔衛(wèi)生管理；2、環(huán)境保潔管理；3、防疫消殺管理。接管驗收后開始6綠化管理室內(nèi)綠化管理；2、室外綠化管理。接管驗收后開始7客戶服務(wù)管理1、提供安全、保潔、咨詢、指引等服務(wù)；2、人員形象及服務(wù)意識管理。接管驗收后開始8標(biāo)識系統(tǒng)管理標(biāo)識日常維護管理接管驗收后開始9檔案管理1、建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；2、建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施資料庫；3、建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗收后開始第四節(jié):各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施參照《全國物業(yè)管理條例》，《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與評分細(xì)則》及物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對項目物業(yè)管理要求的各項指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施。序號指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測定依據(jù)管理指標(biāo)實施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與評分細(xì)則，物流行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時率96%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實行小時值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%建立維修回訪制度，及時征求商戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機電設(shè)備完好率99%完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除5停車場完好率95%落實責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程人員落實，客服部監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6路燈安好率95%7消防設(shè)備完好率98%8治安案件發(fā)生率每年不超過1宗實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保貨運超市人身財產(chǎn)安全9財產(chǎn)被盜率10違章發(fā)生率每年不超過5宗建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度11火災(zāi)發(fā)生率每年不超過1宗全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全12綠化完好率95%建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露；室內(nèi)綠化常青第五節(jié):規(guī)章制度和相關(guān)資料檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)完善，合理量化，健全實操的管理規(guī)章制度是提高服務(wù)品質(zhì)，提升貨運超市形象的重要依據(jù)。為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，將嚴(yán)格按照《全國物業(yè)管理條例》，《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與評分細(xì)則》和物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等。二、檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，收集時盡可能地完整。擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。三、檔案管理運作環(huán)節(jié)1、資料的收集，直接隸屬于客服部（現(xiàn)階段由物管部統(tǒng)籌管理，招1名文員專職負(fù)責(zé)）。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴(yán)格管理。在收集時，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集。2、資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理。3、資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進、出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質(zhì)。四、檔案資料的分類1、接管移交資料:名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1、規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文；2、建筑許可證，投資許可證，開工許可證；工程技術(shù)資料1、紅線圖，總平面圖；2、地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告；3、工程合同，工程預(yù)決算；4、工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單；5、竣工圖；6、單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖；消防、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖1、房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書；2、鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；3、新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書；4、供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書；5、供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料；6、砂漿，混凝土試塊，試壓報告；7、綠化工程竣工圖；8、其它技術(shù)資料。2，管理檔案資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料A:基本資料B:標(biāo)識資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報表B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表B:員物流績考核及獎罰記錄C:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理部主任值班及督察記錄B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件D:管理部規(guī)章制度，通知，通報等文件E:管理部榮譽一覽表F:管理部接待來訪參觀記錄表會務(wù)資料A:會務(wù)承辦實施方案B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):增值服務(wù)（討論通過后，具備條件后再實施）當(dāng)接管本項目物業(yè)管理后，將圍繞客戶切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨?，我們就想辦法滿足。服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注1代理辦公物品維修按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費2代購車船航空票除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當(dāng)服務(wù)費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費5托盤租賃按租賃托盤時間、數(shù)量進行合理收費如有損壞按成本賠償6叉車租賃按時間服務(wù)時間、數(shù)量進行合理收費7打掃室內(nèi)衛(wèi)生加收適當(dāng)服務(wù)費8如有需要根據(jù)實際情況再定第七節(jié):物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算一、收入來源：1、管理費：物業(yè)分類面積（m2）單價（元）月收入（元）檔口14221.671.521332.505公共倉1717.891.52576.8353-A商業(yè)街（1-2層）7928.51.511892.753-A辦公區(qū)（3-8層）17194.41.525791.63-B商業(yè)街（1-2層）2116.61.53174.93-B招待所（3層）3175.21.23810.243-B精品公寓（4-5層）62231.27467.6合計54713.925元2、停車費：停車收費標(biāo)準(zhǔn)（建議稿）車型車長月卡臨卡停放時長收費標(biāo)準(zhǔn)微、小型車小轎車、面包車及5米以下的小貨車5-7米（含7米）200元2小時以內(nèi)免費2-8小時5元8-24小時10元大型車7-12米（含12米）350元2小時以內(nèi)免費2-8小時20元8-24小時35元超大型車12-19米以上750元2小時以內(nèi)免費2-8小時30元8-24小時50元備注二、費用支出：1、員工工資、社會保險和按規(guī)定提取的費用；2、公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修費用（質(zhì)保期內(nèi)，暫不考慮）；3、環(huán)境維護費用（質(zhì)保期內(nèi)，暫不考慮）；；4、衛(wèi)生費用；5、安全維護費用；6、辦公費用；7、固定資產(chǎn)折舊費；8、物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的公眾責(zé)任保險；9、法定稅費（目前沒有太多參考依據(jù)作支持，暫時不能做準(zhǔn)確的收、支預(yù)測）第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)項目情況實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。一、介入期在此階段，我們主要是進行調(diào)研，編寫方案，做好驗收接管工作。(一)調(diào)研，編寫運營管理工作方案(二)驗收接管1、擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組。2、對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關(guān)表格。3、如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接。二、常規(guī)期物業(yè)管理（一）安全管理1、安全防范管理分為四個層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理。2、消防管理：建立消防責(zé)任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，編制消防應(yīng)急方案進行演練。（二）車輛管理（其車位規(guī)劃方案按現(xiàn)場實際情況另行確定）1、根據(jù)規(guī)劃實行規(guī)范管理，包括標(biāo)識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。2、車輛流向劃線、交通導(dǎo)向、指示牌的設(shè)置。3、合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。（三）環(huán)境管理1、對于內(nèi)外綠化，按照《綠化管護制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述。2、環(huán)衛(wèi)管理上：首先實行垃圾分流，使園區(qū)凈化、美化。其次是實行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔（詳見保清潔管理規(guī)定）。（四）項目中大、中型維修養(yǎng)護和日常小修管理運營部在每年年初，向公司上報年度各項目大、中型維修計劃書，并按計劃執(zhí)行。對于日常的小型維修，物管部將在第一時間保質(zhì)保量進行維修和按年度計劃進行養(yǎng)護。（五）客戶服務(wù)負(fù)責(zé)整個項目的接待、內(nèi)務(wù)、內(nèi)部人員服務(wù)品質(zhì)的監(jiān)督檢查等工作。將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。運營管理部精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔基于SCM的JIT庫存管理研究摘要：從傳統(tǒng)庫存管理的假設(shè)和缺陷入手，討論了基于供應(yīng)鏈管理的庫存技術(shù)與方法:VMI供應(yīng)商庫存管理，聯(lián)合庫存管理，JIT庫存控制。并進一步探討了基于供應(yīng)鏈管理的JIT庫存管理以及JIT與MRP的結(jié)合，最后結(jié)合TOC提出了JIT庫存管理的新發(fā)展。關(guān)鍵字：JIT供應(yīng)商庫存管理聯(lián)合庫存管理TOC理論MRP我國企業(yè)普遍存在著流動資金短缺問題，主要原因往往是企業(yè)的存貨費用過高。據(jù)統(tǒng)計，企業(yè)存貨資金平均占用流動資產(chǎn)總額的四到五成。因此，為緩解流動資金的短缺、提高企業(yè)資金的利用率，企業(yè)必須采用先進科學(xué)的存貨管理方法，以加強企業(yè)存貨規(guī)劃與控制，而庫存管理是企業(yè)管理中的重要組成部分。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中，庫存管理既必須保證生產(chǎn)車間對原材料、零部件的需求，而且又直接影響采購、銷售部門的購、銷活動。為解放企業(yè)流動資金，加快資金周轉(zhuǎn)，在保障供給的前提下，最大限度地降低壓庫資金，直接牽動著企業(yè)的經(jīng)營效益。

一.傳統(tǒng)的庫存管理的缺陷傳統(tǒng)的庫存管理思想是以生產(chǎn)不間斷為核心，庫存管理是為生產(chǎn)服務(wù)的。庫存管理系統(tǒng)所做的只是發(fā)出訂單和催貨，或用定貨點法確定何時進行訂貨，或用經(jīng)濟批量法確定每次訂貨的最佳批量。訂貨點法是一種按過去的經(jīng)驗預(yù)測未來的物料需求的方法，這種方法的實質(zhì)在于遵循“庫存補充”的原則，保證在任何時候倉庫里都有一定數(shù)量的存貨，以便生產(chǎn)需要時隨時取用。經(jīng)濟批量法是用經(jīng)濟批量公式計算出使訂貨費用和庫存費用總和最低的訂貨批量。這些方法貌似科學(xué)，用這些方法建立的庫存模型曾被稱為“科學(xué)的庫存模型”，然而，在實際應(yīng)用中并非如此。這些方法是建立在一些經(jīng)不起實踐考驗的假設(shè)前提之上，熱衷以尋求解決庫存優(yōu)化問題的數(shù)學(xué)模型，而沒有認(rèn)識到庫存管理實質(zhì)上是一個大量信息的處理問題。傳統(tǒng)庫存管理的假設(shè)是：1.對各種物料的需求是相互獨立的。傳統(tǒng)庫存管理的方法不考慮物料項目之間的聯(lián)系，各項物料的訂貨點是分別加以確定的。但是，在實際的生產(chǎn)中，各項物料的數(shù)量必須進行合理的配置，才能制造裝配成產(chǎn)品。由于傳統(tǒng)庫存訂貨方法是面向單個零件，對各項物料獨立地進行訂貨，因而在生產(chǎn)裝配時不可避免地就會出現(xiàn)物料數(shù)量不匹配的狀況。2.物料需求是連續(xù)的。傳統(tǒng)庫存管理模型假定對物料的需求是相對穩(wěn)定的，因此每次物料的需求量都小于訂貨總數(shù)。在傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式下，企業(yè)按計劃生產(chǎn)，生產(chǎn)數(shù)量一般不會有大的波動，因而對物料的需求是均勻的。而在現(xiàn)代制造業(yè)中，企業(yè)面向市場，對物料的需求是不均勻、不穩(wěn)定的，對庫存的需求是間斷發(fā)生的。實際上，采用傳統(tǒng)訂貨法的庫存管理系統(tǒng)下達的訂貨時間常常偏早，從而造成物料積壓，既導(dǎo)致資金的大量無效地占用，又引起庫存費用的增加。另一方面，又由于生產(chǎn)需求的不均衡，會造成庫存短缺，從而給生產(chǎn)造成嚴(yán)重?fù)p失。3.庫存消耗之后，及時補充庫存。在傳統(tǒng)庫存管理中，庫存一旦低于訂貨點或消耗時，就立即發(fā)出訂貨，以保證一定的存貨。這種不依需求而定的做法沒有必要，也很不合理，在需求間斷的條件下，必然造成大量的庫存積壓，資金周轉(zhuǎn)周期長。二．供應(yīng)鏈管理環(huán)境下的庫存技術(shù)與方法供應(yīng)鏈管理(SupplyChainManagement,簡稱SCM)：就是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本達到最小而把供應(yīng)商、制造商、倉庫、配送中心和渠道商等有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品制造、轉(zhuǎn)運、分銷及銷售的管理方法。供應(yīng)鏈管理包括計劃、采購、制造、配送、退貨五大基本內(nèi)容。是一種集成的管理體系?；诠?yīng)鏈管理的庫存技術(shù)與方法主要有以下三種：1.VMI供應(yīng)商庫存管理所謂VMI（VendorManagedInventory）是一種以用戶和供應(yīng)商雙方都獲得最低成本為目的，在一個共同的協(xié)議下由供應(yīng)商管理庫存，并不斷監(jiān)督協(xié)議執(zhí)行情況和修正協(xié)議內(nèi)容，使庫存管理得到持續(xù)地改進的合作性策略。它是供鏈管理的這種理念要求的產(chǎn)物，它要求供應(yīng)商對下游企業(yè)庫存策略、訂貨策略以及配送策略進行計劃和管理，現(xiàn)了供應(yīng)鏈的集成化管理思想，適應(yīng)市場變化的要求，是一種新的、有代表性的庫存管理思想。2.聯(lián)合庫存管理聯(lián)合庫存管理(JointlyManagedInventory，JMI),是一種在VMI的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的上游企業(yè)和下游企業(yè)權(quán)利責(zé)任平衡和風(fēng)險共擔(dān)的庫存管理模式。聯(lián)合庫存管理強調(diào)供應(yīng)鏈中各個節(jié)點同時參與，共同制定庫存計劃，使供應(yīng)鏈過程中的每個庫存管理者都從相互之間的協(xié)調(diào)性考慮，保持供應(yīng)鏈各個節(jié)點之間的庫存管理者對需求的預(yù)期保持一致，從而消除了需求變異放大現(xiàn)象。但也存在一些缺點，總結(jié)如下：(1).建立和協(xié)調(diào)成本較高；(2).企業(yè)合作聯(lián)盟的建立較困難；(3).建立的協(xié)調(diào)中心運作困難；(4)聯(lián)合庫存的管理需要高度的監(jiān)督。3.JIT庫存控制JIT(JustInTime)意為及時或準(zhǔn)時，也有譯為精練管理。它是70年代日本創(chuàng)造的一種庫存管理和控制的現(xiàn)代管理思想，在日本豐田集團得到廣泛實施，并取得巨大的成效。JIT的基本思想正好與傳統(tǒng)生產(chǎn)系統(tǒng)相反，它是以顧客(市場)為中心，根據(jù)市場需求來組織生產(chǎn)。JIT是一種倒拉式管理（見圖1）具體說，就是企業(yè)根據(jù)顧客的訂單組織生產(chǎn)，根據(jù)訂單要求的產(chǎn)品數(shù)量，上道工序就應(yīng)該提供相應(yīng)數(shù)量的組件，更前一道工序就應(yīng)該提供相應(yīng)的配件，再前一道工序提供需要的零件或原材料，由供應(yīng)商保證供應(yīng)。整個生產(chǎn)是動態(tài)的，逐個向前逼進的。上道工序提供的正好是下道工序所需要的，且時間上正好(準(zhǔn)時，JustInTime)，數(shù)量上正好。JIT系統(tǒng)要求企業(yè)的供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)緊密配合，大大降低了庫存，從而降低成本，提高了生產(chǎn)效率和效益。顧客需求訂單顧客需求訂單產(chǎn)成品組件配件和原材料供應(yīng)商（圖1）當(dāng)然，伴隨著第三方物流（3PL）的飛速發(fā)展，對于制造企業(yè)可以考慮將全部或部分物流業(yè)務(wù)外包以實現(xiàn)準(zhǔn)時供應(yīng)和零庫存。通過委托第三方物流企業(yè)進行供應(yīng)商選擇，制定采購計劃，進貨并將貨物儲存在物流企業(yè)的倉庫中，通過先進的信息系統(tǒng)隨時調(diào)取自己所需要的物料；半成品或者成品一離開生產(chǎn)線，立即進入物流企業(yè)的倉庫，再由物流企業(yè)組織分揀、配送等后續(xù)業(yè)務(wù)。這在很大程度上可以降低企業(yè)的庫存風(fēng)險，甚至實現(xiàn)零庫存。此外，需要注意的是這一職能的剝離過程，需要建立在供應(yīng)鏈戰(zhàn)略聯(lián)盟的基礎(chǔ)上，同時也對第三方物流供應(yīng)商運營能力和信息系統(tǒng)支持能力提出了很高的要求。三．基于SCM的JIT庫存管理JIT庫存管理的基本思想JIT的基本思想可概括為“在需要的時候，按需要的量生產(chǎn)所需的產(chǎn)品”，也就是通過生產(chǎn)的計劃和控制及庫存的管理，追求一種無庫存，或庫存達到最小的生產(chǎn)系統(tǒng)。它是一種旨在降低庫存，消除整個生產(chǎn)過程中的浪費，優(yōu)化利用企業(yè)資源，全面提高企業(yè)生產(chǎn)率的管理哲學(xué)。同時也是一種先進的生產(chǎn)組織方式，通過看板管理，它一環(huán)扣一環(huán)，不允許有任何一個環(huán)節(jié)擋道。JIT對浪費的解釋與我們通常意義上講的浪費不同，它認(rèn)為凡是不增加價值的任何活動都是浪費，如搬運、庫存、質(zhì)量檢查等，或者說凡是超出增加產(chǎn)品價值所必須的絕對最少的物料、機器和人力資源的部分都是浪費。零庫存和零缺陷是JIT生產(chǎn)追求的目標(biāo)。JIT認(rèn)為，一個企業(yè)中所有的活動只有當(dāng)需要進行的時候才進行，才不致于造成浪費，它認(rèn)為庫存是萬惡之源，庫存將許多矛盾掩蓋起來，使問題不被發(fā)現(xiàn)而得不到及時解決。基于SCM的JIT庫存管理首先，需要明確供應(yīng)鏈管理是指對整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)進行計劃、協(xié)調(diào)、操作、控制和優(yōu)化的各種活動和過程，其目標(biāo)是要將顧客所需的正確的產(chǎn)品（RightProduct）能夠在正確的時間（RightTime）、按照正確的數(shù)量（RightQuantity）、正確的質(zhì)量（RightQuality）和正確的狀態(tài)（RightStatus）送到正確的地點（RightPlace），并使總成本達到最佳化。它是一種在滿足客戶需要的前提下，對整個供應(yīng)鏈（從供貨商，制造商，分銷商到消費者）的各個環(huán)節(jié)進行綜合管理。生產(chǎn)能力促銷計劃交貨日程生產(chǎn)能力促銷計劃交貨日程原材料半成品最終產(chǎn)品信用托收支付條款發(fā)票銷售訂購庫存質(zhì)量促銷計劃退貨維修服務(wù)回收處理支付托付供應(yīng)商制造商批發(fā)商零售商消費者供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)因而，基于供應(yīng)鏈管理的JIT庫存管理，實則就是將供應(yīng)鏈管理的基本思想與JIT的基本思想相結(jié)合，共同實現(xiàn)庫存優(yōu)化和零庫存。簡言之，就是在企業(yè)之間，以準(zhǔn)時供應(yīng)和實現(xiàn)零庫存為目標(biāo)，以庫存管理為基點，通過供應(yīng)鏈管理，對供應(yīng)鏈上各個節(jié)點進行有效地協(xié)調(diào)與控制，合理的配置各項資源，降低庫存積壓，減少一切浪費。在基于供應(yīng)鏈管理的理想的JIT系統(tǒng)中，各節(jié)點不存在提前進貨的情況，因而使庫存費用降至零點。3.基于SCM的JIT庫存管理實施中應(yīng)注意的問題基于SCM的JIT庫存管理想要獲得成功，首先需要滿足具備完善的市場經(jīng)濟環(huán)境，以及信息技術(shù)發(fā)達這一基本條件。然而，對我國企業(yè)來說，要建立企業(yè)間的信息共享平臺還有相當(dāng)大的困難。雖然有個別的企業(yè)愿意公開其信息給其合作伙伴，但大多數(shù)企業(yè)都處在保密的狀態(tài)下，這些企業(yè)就會在競爭中處于劣勢。中國目前市場尚未完全開放，個別地方的地方保護主義還相當(dāng)嚴(yán)重，這樣不僅做不到信息共享，還會阻礙經(jīng)濟的發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)安全、商業(yè)流程變化。供應(yīng)鏈中薄弱環(huán)節(jié)和利益分配都可能成為阻礙因素，信息化會對企業(yè)社會乃至政府產(chǎn)生怎樣的沖擊和影響，它需要哪些法律來規(guī)范和保障，這都值得探討。JIT是一種先進的管理方式，隨著我國經(jīng)濟體制的逐步完善及企業(yè)管理的不斷提高，在我國推行JIT有著很好的前景。既能夠大大降低庫存，提高效益，又可以不斷改進和提高企業(yè)管理水平?？傊?，JIT管理體系的運用正是企業(yè)尋求的從管理要效益，從而增強企業(yè)競爭力之路。

四．JIT與MRP的結(jié)合MRP是物料需求計劃（MaterialRequirementPlanningsystem)的簡稱，這種方法是由美國著名生產(chǎn)管理和計算機應(yīng)用專家歐．威特和喬．伯勞士在對多家企業(yè)進行研究后提出來的。MRP被看做是以計算機為基礎(chǔ)的生產(chǎn)計劃與庫存控制系統(tǒng)。經(jīng)過近一二十年的發(fā)展，演變成MRPII（Manufacturing

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Planning），ERP（Enterprise

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Plan-ning）。功