xx·xxxx項目2011年（年度）營銷執(zhí)行總綱xxxx房地產(chǎn)投資顧問有限公司2010.12.2010年營銷過程回顧2010宏觀政策環(huán)境影響2010光谷區(qū)域整體樓市及周邊項目概況xxxxxx2010年銷售及推廣情況xxxxxx2010年年度總結(jié)年度營銷目標解析市場狀況掃描年度目標擬定及擬定原則核心問題導出第三章營銷戰(zhàn)略1.SWOT分析2.營銷戰(zhàn)略導出第四章營銷策略體系1.營銷推廣總體戰(zhàn)略2.推售及價格策略紫3.肅形象及推廣策忠略傅4蔽.樹儲客與活動策樸略無5.毫營銷臨執(zhí)行排期犯第一納章肌掩201伸0昌年營銷過程回奮顧賽第一節(jié)、宏觀佛政策解析泳——身政策盤點44月17日國務院就有關問題向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)下發(fā)國2010/10號通知（簡稱新國十條）。4月19日住建部發(fā)出《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。4月21日銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家表示，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位；對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確了?°三不貸?±及?°三掛鉤?±原則。9月29日國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲(1)各地要加大調(diào)控政策措施的力度。工作不得力的地方將被約談直至追究責任。(2)全國暫停三套房貸,全國暫停無1

年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付2

成提高到3

成,禁止消費型貸款用于購房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。(4)切實增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場檢查力度。4.17國十條：打擊投資投機需求；平抑房價9.29國五條：全面抑制房價過快上漲挨

健首套房術二套房仙三套或以上費首付是利率未首付鏈利率澡首付昆利率阿老政策懸20%顛基準利礦率若7兵折篇40%景商業(yè)銀行自主撇決定刊40%能商業(yè)銀行自主碼決定踩“帶國十額條族”走9完0擠㎡以方下康20惠%井；焦9受0相㎡以誓上吐30%崖基準利敞率偶7農(nóng)折煙50%賺基準利食率愿1.始1賣倍唉大幅提高或不全貸款智大幅提高利率寫“護國五玻條艙”慎30%坡基準利轎率資8閃5籌折先50%需不低于基準利冶率恰1.緊1轉(zhuǎn)倍差停貸倘“蘭國五疊條浮”彼除提高首付和輕貸款利率外，總京、閱滬桶、攜深等十幾個城削市相繼出臺了姑限購令。友宏觀政策解析楊——尾調(diào)控效果揪中國指數(shù)研究箏院最新數(shù)據(jù)顯誰示，僅11慘月，全國且100張個城市住宅平緊均價格為撤8487步元怒/剩平方米，較上毒月上漲濁0.82%斷，其中群86壓個城市價格環(huán)寧比上漲。價格億上漲的城市主石要集中在二、宏三線城市。根嚇據(jù)百城價格指運數(shù)對北京在內(nèi)棒的十大城市的躬全樣本調(diào)查數(shù)倦據(jù)顯示，貞11挖月十大城市的黎平均價格為率15407吳元臺/舊平方米，環(huán)比代上漲到0.41%肢。具體來看，傅除南京環(huán)比下終跌漫0.07%櫻外，其他遮9常個城市價格均屑環(huán)比上漲，槐其中虎xx強漲幅為熊1.72%旗，居于首位，硬成都、重慶介粘于珠1%悼至研1.5%旺之間，廣州、燭上海等刑6好個城市漲幅低咳于畏1%基。歐宏觀政策解析系——絨小結(jié)麻“佩史上最嚴厲地夜產(chǎn)調(diào)召控蓮”齡未見促成市場書成交觸底，二嚇三線城市影響巖相對更小。中悲國樓市經(jīng)歷了土數(shù)輪調(diào)控卻依絡然不見效，在含限購限貸等諸海多政策的打壓焦下，樓市供不拳應求和流動性誓過剩的格局并遲沒有根本改變渣，市場看不見嫩的手在與政府幕看得見的手的潑較量中仍略占前上風。市場的浩抗壓性一次比捎一次強殼，者1掌1事月份全國大部辜分城市房價環(huán)痛比上漲，主要盆有三大因素：藏一是流動性過哥剩對,CP蓋I閘的持續(xù)走高，地相比對樓市調(diào)妙控下調(diào)房價的曬擔憂，購房者諸更擔心貨幣購跌買力下降。淋二是人民幣的磁升值和繼續(xù)升成值的預期直接括導致海外游資江進入內(nèi)地樓市建，影響了調(diào)控速效果。眾國內(nèi)投資渠道彈的單一。剛為防止這兩輪兵調(diào)柏控畜“繭調(diào)餡空導”衫，如接下來兩內(nèi)個月再不見效很果，政府可能棕會發(fā)起第三輪山調(diào)控，流動性嫌緊縮和加息預霉期升高。楊第二節(jié)：光谷畝區(qū)域整體樓市予及周邊項目概理況帥1圍、光谷片區(qū)市廚場壤供應鄰光谷板塊商品令房供罩應雅6就月份出現(xiàn)井噴居，最后出現(xiàn)一劫段低迷易，慌9醋月后持續(xù)走高穩(wěn)，堂光谷中心區(qū)域色供應量有限，委但三環(huán)外的開寶發(fā)量和供應量恐較多，競爭較捷中心地段更加津激烈。扇2川、光谷片區(qū)市級場躍量價走勢付光谷板塊成交進價基本維持幸在刮600照0鍛元燕/婆㎡以上，成交掏量受市場供應蒸影響，起伏波爸動較大，月均勝去化岔約若1首5縮萬方。率目前光谷板塊暖商品住宅成交古量回升仆至且17.3脫1邁萬方，環(huán)比增盲長龜了搏31.44豬%比；成交價格也包小幅上漲，鋒為俘691鋤5科元時/袖㎡。調(diào)3市、光谷片區(qū)市叼場欠成交面積唉1與0劇月區(qū)域商品住面宅成交主力產(chǎn)柏品為緊湊型兩誦房和舒適型三張房，一房成交股量創(chuàng)新低，主代要是由于區(qū)域希內(nèi)近期小戶型末產(chǎn)品供應減少抽。宣成交君的妹170-20達0向㎡的四房產(chǎn)品歡以類別墅為主嶄，成交價最高耍。襖4磚、光谷片區(qū)市出場浪分戶型成交各1逝0泰月份區(qū)域商品下房的成交是伏以栗2倆房銷和辭3腿房中小戶型為馬主。做第三節(jié)：杏光谷板塊競案清分析決光谷板塊競案猛分析：競爭分甜布本案的市場競爭主要來自光谷區(qū)域三環(huán)外的樓盤。如萬科紅郡、森林小鎮(zhèn)和陽光本案的市場競爭主要來自光谷區(qū)域三環(huán)外的樓盤。如萬科紅郡、森林小鎮(zhèn)和陽光100大湖第，其中不乏一線品牌開發(fā)商。美加湖濱新城美院CAST清江山水陽光100森林小鎮(zhèn)麗島漫城萬科紅郡中冶創(chuàng)業(yè)苑萬科魅力之城錦繡龍城光谷坐標城伊頓陽光卡梅爾小鎮(zhèn)香山美樹本案頁2脫、鋒光谷板塊競案店分析：產(chǎn)品凍項目名稱煌建筑類型帥一袋房梁/捷㎡店兩支房餓/狂㎡坊三巷房澆/覺㎡諷四撿房鼓/混㎡剛五頌房統(tǒng)/校㎡駱萬科紅郡備高曬層逝/興小高層疼/烏84//89羅/114霸(4團1鑄套）縫13予8蠅（肚14兼0繳套）典/橡/啞光谷坐標城路高層拜/早93(4議2絕套）重118(4瀉1穴套）無/壟/副麗島漫城暢高層慈/旬82/89(秋5柜4場套）洞115/12京3/132/破13默3腸（戀10探8式套）鴉/芹17弟5餃（豪3映2撿套）積清江山水拿高左層飯/先小高層殘37/44雹（蘆6沃6胡套）柳61/74-歷84嘆(23旁0薦套）參92-94/旗107/12音9弱(18殖6微套）拔/買/粱錦繡龍城源高層精45-47/洪68-75(繡33恐0合套）省80-91(予46脈2統(tǒng)套）伴115(6肆6淋套漁)碌/距/扇中冶創(chuàng)業(yè)苑撐高卷層爐/育小高層有/覺71-89.火5(17舍4腥套撕)怒120(3貸6途套侵)補/櫻/侄森林小鎮(zhèn)葛高腰層柏/負小高層彈/辯80-92(郊10姿5妨套啟)絕105-12劇9(18懇8奔套漠)妄/圾魅力之城猶高層搭59(13踏6幅套蔽)貴68(6訴8據(jù)套塊)泰81(6辭8予套夜)模/巷/敞卡梅爾小鎮(zhèn)虹多層仗/樂69.77-司104.42畜(9躲1傍套瀉)貪107.72水-121.0蹦4(11熟1竟套降)版(1挑7賽套雹)嗎陽命光間100歡小高李層泡/衫別墅曠45(6濫6應套罵)某87(2末1濕套癥)網(wǎng)103-10真8設/除㎡黑(10脂8兩套凱)檢190-22何0(6友3爛套晚)作美加橘郡斥別墅迷/扣/項/隊236-25畜1(25去2留套許)笑美色院捷COAST油別墅敗/技/冠196-21滾8(3塞3雄套肆)硬236(2泛4軍套罰)葉伊頓陽光列高層彼37-45(微44括4耽套流)鏡/勝/抗/銜片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品主恩要戒以廣80-9給0廈㎡兩房息和蚊110-13略0碗㎡三房為主，茂設計上以滿足透剛性需求為主鞏。篇3淹、誕光谷板塊競案貸分析：本銷售江項目名稱剖當期體陰量擴/版萬方織開盤時間徑當期去化率碧月均去化體量百當前價格普（悼元衡/溪㎡）佛主力去化面積逐萬科紅郡搖2.33粒40%耳9320典8500灘114/13聯(lián)8則㎡殲光谷坐標城茅0.87固60%斗5220磨8300肌9她3怎㎡忌麗島漫城她3.15訓85%江26733慶7300臨89/82/你115/12破3-13脫2慨㎡偽清江山水恐4.04引100%股10104程6300魚37-12驅(qū)9苗㎡瞧錦繡龍城逗6.65吸48%財15960倚6350存45-47/燦80-9掙1國㎡雅中冶創(chuàng)業(yè)苑富1.83索46%南8418僵小高蛇層腰5480剖高惹層緊5180謊71-89.四5部㎡芝森林小鎮(zhèn)嶼4.73賴6900差80.摸3屢㎡奸-92.0贏3遙㎡不魅力之城梁2.75逗100%須9166秧6700寄59/68/橋8氏1無㎡獸卡梅爾小鎮(zhèn)廉4.7懸62%漫11656寇5300島陽之光難100霧3.65印63.5%暫23177袖洋萌房日6500咸別材墅陸13000夠14昏5蠢㎡牧美加橘郡噸5.38城42.66%冶1765余8000碰180.7竄1策㎡慢美印院貧COAST退3.08農(nóng)67%腰/氏疊尋加濱7300興獨廢棟講12000茂236.2犁6跨㎡慚伊頓陽光書2.4缸91.60%槍1832叮5000肉37-4角5弟㎡險盡管經(jīng)歷兩次凍政策調(diào)控，但慈光谷區(qū)域依靠沸強大的剛需支鹿撐和產(chǎn)品品質(zhì)附取得良好的銷伯售態(tài)勢，根據(jù)咐各項目的市場捕供應量不一而移有一定差距，詢就開盤效果而腐言，麗島漫城歪、清江山水最渾受市場青睞，騰主要是因為產(chǎn)長品設計得當，虧價格適中，因急此性價比較高跪；折4洋、穗光谷板塊競案殖分析：演供應量專基本信息念201攤1家年推盤竿項目名稱慢總展建刷/蕩萬方滋推盤進度乒已攪推腰/因萬方訊未來供應替量喂裙/旱萬方媽體哨量肝/闖萬方塌預計產(chǎn)品浮萬科紅郡榜34.8董1.投2萄期畏8.7婚26.1真10柿84/11姿4拿㎡兩房獸、沾13劍5板㎡三房；板式遙高模層縮/奶多層腎光谷坐標城臉40猾五期柔32套8番8柱酒店式公居寓矮/仗別壯墅攏/濃商業(yè)（商業(yè)只兼租不售）才麗島漫城餡14.3蓮尾期繩14.3買0廉0砌無業(yè)清江山水盞74呈2.尊2董期待推虎28.9食45.1初10再37/4盲4務㎡一房固、尊61/74-共8緩4劣㎡兩房惕、怠92-12物9昂㎡三房；慢高層小高層赴錦繡龍城法80天六期允63種17組9爆多愛層屆/糕小高童層欺/茄高層叔主力面象積兇10件0飲㎡以上豎中冶創(chuàng)業(yè)苑至9.6智1.稻2呈期測5.5有4.1療4.1犧不詳遣森林小鎮(zhèn)溜30抗三期容15.81銷14.19綢8逮高價層準/姜小高層純板式喜魅力之城悼40嗽尾期旨40姿0洪0肥無而卡梅爾小鎮(zhèn)執(zhí)30因一期捐4.7毅25.3棵8翼小高膀?qū)討?貍多層監(jiān)陽響光副100看70膜一期扯10.25舒59.75柄8唐洋削房感/倒別揀墅鉗/照小高層蠢美加橘郡牢5鎮(zhèn)三期蚊5退0潮0得高層盲美詳院始COAST勺10西三期見10截0母0唇別墅摘伊頓陽光跟9.99摟二期闊4.5丟5.49泰5.49舞高料層做/包小高濟層遍/徹多層紙目前趨于多個攻項目開發(fā)進入兼中后期，狡201劃1顏年駱供應量未明顯寸放大。百5走、豪光谷板塊競案駝分析：封客戶節(jié)項目亭xx體湖北繡外省辣境外潛客戶組適占比陵客戶組吸占比所客戶組天占比贊客戶組方占比冰萬科紅郡白110釀71%號30棚19%祖15蛋10%子0泄0%獸光谷坐標城仔156旅61%貼68奏27%支31母12%巧0某0%嗚麗島漫城東218很67%肯75鍵23%寄32南10%汁1慧0%途清江山水釀523替64%倆213驚26%填84饑10%肥2各0%賺錦繡龍城蕩480表60%雜255愈32%纏71讀9%聯(lián)0行0%少中冶創(chuàng)業(yè)苑揮9洞75%殘1怒8%田2膏17%裁0滔0%屋森林小鎮(zhèn)蠻181運60%行85脆28%掩38哨13%西0冬0%競魅力之城曠1278雨64%紫526肺27%乏178填9%那2秩0%在卡梅爾小鎮(zhèn)歸306湯61%桌141探28%寫56核11%詳2漲0%羅陽件光潑100排3珠75%凝1震25%孩0駱0%膛0蛋0%猴美加橘郡席37起59%蛋16毯25%夫10潔16%猴0助0%書伊頓陽光賤213稱60%呢98覽28%蛛43械12%銀0霉0%邁平均半-惡65%進-藝25%講-顛11%商-稼0%紋對比大光谷區(qū)雷域整體客戶來福源構(gòu)成，各競窯案戲xx孝市客戶、外省碧客戶所占比例閉保持聯(lián)在泄7:最3鴿左右只。域項目凱X<25殖2型5躲≤貼X滑＜割30恐3讀0確≤線X脈＜順35士3誘5管≤顧X莊＜繩40錄4眠0步≤弟X搭＜擾45逼4徑5乘≤值X壯＜楚50芳5沫0咸≤緣X勸＜厲55米5忌5掩≤鍬X領＜霸60忘客戶組向占比畏客戶組迷占比循客戶組牙占比細客戶組佛占比承客戶組庸占比慚客戶組榴占比且客戶組曬占比束客戶組末占比雜萬科紅傭郡支催0機0%羞34籠22%恩35脫23%遲31摟20%購17僚11%番24帥15%灑14厚9%饑0囑0%杯光谷坐標撐城紹昌3核1%交30圣12%岸53述21%奉47旗18%斧41鋤16%警37歉15%襲38宰15%勉6定2%巷麗島漫疼城計暖3蛛1%疫31體10%巧74述23%啊56漲18%抓66茫21%辨57站18%幅26絲8%萄6辟2%亡清江山躍水根閑4迫0%憂122賞15%愿182糊22%使162鞭20%老149宜18%夫129乏16%反62押8%擦12右1%坡錦繡龍慌城洋加13董2%婚112掉14%樂187哈23%炕159向20%許151焦19%千130蛋16%蜘47累6%幣7國1%巾中冶創(chuàng)業(yè)株苑石晌0牢0%梢2頃17%罵2步17%盡1淺8%端1頂8%儲4父33%喬2去17%但0轎0%梅森林小姜鎮(zhèn)兩訪6縱2%獎43幅15%產(chǎn)47負16%邊60害20%務55枕19%士53艘18%摧25拜8%炸7麗2%線魅力之誕城貝畝28擋1%濱281業(yè)14%臨452謠23%侄377擱19%搏393勒20%朗305邊15%鍋119焰6%爬23兔1%矩卡梅爾小叼鎮(zhèn)救蝕9負2%制70真14%印111巧22%腐77昂15%纏97賀19%愛87湖17%塊49爭10%鍋5郵1%杏陽窮光崗100兇0鎮(zhèn)0%銳1卷25%你1燕25%珍0把0%導1在25%澆0鳥0%湖1則25%祖0障0%禁美加橘截郡秀鎖1夕2%濃5貼8%殘12攻19%劫16勤25%垮12寨19%三10桃16%共6外10%面1毛2%裁伊頓陽啄光澆漢4秤1%家46裕13%族85卻24%依66棟19%噴70域20%理47肝13%晝29析8%狗7鐘2%坊平均狹-顯12%棗-州15%水-奴21%躁-汪17%導-退18%法-虧16%物-召11%義-奸1%其對比大光谷區(qū)內(nèi)域整體客戶年棚齡構(gòu)成膨，遙25-3旨5銷歲年齡段碗，首次置業(yè)的投剛需各比例更高。錄201拆1捎年市場結(jié)論婚市場宏觀面從娃緊，中央明確筑打壓投資型需畝求，但是調(diào)控姿力度不足侄，童201蜻1每年中央調(diào)控政促策必將更加嚴摟厲；戀市場剛性需求指的旺盛，耀201哄1奸年區(qū)域總供應狂量較大雙，市場競爭格鵝局帽將更加激烈灌，頌政策影響將導銷致亡觀望氛圍測更加濃厚；冷光谷組團普通箭住宅供應量較沸大，且將瀉在旺201史1扭年店5倉月份前后集中軟放量，本案應勵避開市場競爭幣高峰作；蘋整體區(qū)域匪未來沈供應量較大，策將侵在尿201護1丹年下半年和本脈案高層部分形姿成競爭；陽楊光逼10叔0只項目延在猶201議1課年仍有大量類巖別墅產(chǎn)品面市日，本案應該合轉(zhuǎn)理規(guī)避競爭風洪險算。取本案爭取民在向201舞0澆年上半年快速愁去化，合理的聞規(guī)避政策風險午和較大的市場赤競爭壓力。在府準備推出的各寬類產(chǎn)品革中，應首先考染慮搶先推出高伏層產(chǎn)品，搶占款市場空隙，為膊快速去化創(chuàng)造閑有利條件。統(tǒng)第三節(jié)：像xxxxxx鎮(zhèn)201包0呢年銷售及推廣析情況璃1記、壓201瓦0笨年跨xxxxxx答銷售現(xiàn)狀銅201慚0存年年底前基完成皇6脾億都元胖銷售額，監(jiān)目前已完成銷它售未額如5.典3蹦億吸。峽高層（套數(shù)）銹多層（套數(shù)）仗別伯墅喝(傘套曲數(shù)聽)績商鋪組合計冰xx騎1038誼96帶118吵41鹿1293敵銷售助868炸45丑75販34索1022去剩余侮170請51賀43宮7絹271薄面積姑82375.標85扇13773.匪1擊5930.8本3師1288.4爛2烏103368事.2唯金額崗383001找992賊109899陜645豆343524熔63淘115089債41懇538763尾041界2危、宇201尺0共年雕xxxx座客戶分析夜1例）、鴉客戶年齡層次魄分析兔踏20-格30地歲漠30-40渡歲著其他慣合計咳組數(shù)透662何321株126式1109阻占比犧59下%曉29句%偷12膚%腸100.00烈%閃從成交客戶的雷年齡層次分析周，笨2些0通-魔30希歲的客戶居首料位，占到整體司到訪量的充59蒸%蠻，其次卷30-40餐歲的客戶群體淚，占到密29把%烤。表明目前粒20-30誼歲的客群是本童項目的目標客腿戶群體，他們未正處于事業(yè)的屑上升期，對于商生活品質(zhì)有較顆高的追求，因平此對于本項目疊的認可度會較族高。而還30-40閃歲的客戶群體答正處于事業(yè)的謊穩(wěn)定期，有一腸定的經(jīng)濟基礎鴨?；?0-3綢0舒歲比餃較隊30-4蓄0英歲比例高類出潔30愈%雞，因此在汽我們在后期推總廣中要充分考宜慮這部分艇首次置業(yè)判客戶的需求，櫻有針對性的進釣行宣傳。史2父)緞、除客戶認知渠道剖分析故客戶勉來電整體概況傷來電奶：粥290懲2論組厚日期絞網(wǎng)絡姑報廣察短信喊派單迫介紹遲廣告擊路過忌戶外避電臺豆xx唱業(yè)主會電梯紫合計忽1072藍607型544草72臟206存77扣171哨89招2劃55子7呼2902真995舊303扛228辣58塔168尼90盤47旋62飲2宇20計33娛總計厘2067弄910儲772來130雀374頌167股218嶺151扮4貌75羽40怖4908謎42%乖18.70%貢15.70%辨2.60%長7.60%禁3.40%兩4.40%沒3%鍬0.08%玻1.50%晶0.80%殘客戶抓來捎訪釣整體概況曬來訪折：刮227趟0志組蝕日期線網(wǎng)絡獎報廣歡短信帽派單琴介紹贏廣告刷路過現(xiàn)戶外鋸電臺盛xx溪業(yè)主宿電梯涂合計師1095浴120路323躍125齊361郊41糧125渠47戚1學31震1堤2270驚502五95潑41斃74證331茄29泥244裂52緣0雁8治5蠢總計乘1597覆215所364賞199朗692乓70箱369渾99洲1腸39評6師3651頃44%還5.80%字10%循5.40%睜19%揪2%麻10%主2.70%吹0.00%日1%廣0.01%躺100%疫從成交客戶的滿來電剝渠道分析，次網(wǎng)絡客戶蛙占比宇42區(qū)%彩，居首位；其元次是難報廣蝶，占比肺18.70呀%北；唐短信儀的客戶占到朽15.70顆%暴，居第三位。貌值得注意的是雹，愛本項目口碑到西訪客戶億是第四位的桌，碌表現(xiàn)出客戶押對于項目的認字可度較高，且須購買意向比較高強烈。區(qū)從成交客戶的繡來訪住渠道分析，睬網(wǎng)絡客戶礎占比青44秒%棵，居首位；其衫次是吼介紹客戶，占膠比封19廢%耕，短信、報廣槽、派單海的客戶紀分別紋占到占比陵10溫%訓、楊5.80或%誠、扔5.40協(xié)%份，居第三至五朝位。綜上所述秤，輩從來電來訪數(shù)伯據(jù)顯示網(wǎng)絡本汗項目客戶主要扛認知途徑迫，督與以購客戶年翻齡層有一定的遭關聯(lián)，魄因此在緊201犁1極年堅的估二期啦推廣中，仍建逮議充分利用短網(wǎng)絡理媒體資源占，并能適當在此短期內(nèi)增加畏報廣和短信的符宣傳，另外旁對于老客戶的利口碑維系要持內(nèi)之以恒。賴3籮）爸、古榜客戶居住區(qū)域尖分析丸日期停武昌栗江夏匪光谷懷漢口德漢陽黑省內(nèi)具省外盯合計遣中南句南湖湯徐東衛(wèi)武昌其他蘭32葉21宣18故411定84材144品21減9岔172吵110訂1022劣3%唇2%叼2%目40%計8%紙14%悼3%恐1%辨17%衫10%棒100%緣從成交客戶的煩居住區(qū)域分析栗，主要的居住裂區(qū)域以冷武昌地區(qū)鮮為主，占比均喚為整體到訪量酷的摩40馳％，居首位。宰其次是省內(nèi)客舌戶，占陣17覺%嫂，這些客戶群溝體一般是已購羨買客戶通過口例碑宣傳帶來客川群，這部分客賀群有一定經(jīng)濟掉基礎。辯目前為止成交努客戶區(qū)域主要幣以項目周邊的皂武昌區(qū)客戶為盤主，主要以剛汽性需求購房，仆客戶大部分為閘中端消費群體有，對于自身消云費能力有限，釣且對項目價位述較為認可。項粗目周邊新搬遷誦的企業(yè)員工也榴是本案主要購巖買力之一。4）、小結(jié)平成交客戶的認貝知渠道中娃網(wǎng)絡和報廣偵客戶居首位，餃其次是李短信、介紹伙的居第三位。銜其原因主要是高由于本項目魔網(wǎng)絡廣告帆周期效果較持附久，同時已購條買的客戶對于仔項目的認可度濤較高，口碑宣京傳力度較大，毀同時推薦的客牢戶購買意向較爽強烈。南成交客戶的年昨齡層及置業(yè)目擋的等方面分析明，成交客戶以持20-30咬歲殺剛需型奧自住客戶為主瞇，關別墅客產(chǎn)品吸引了追千求高品質(zhì)生活去的客戶群體。豆成交客戶的居都住區(qū)域和關注異點來看，本項劉目以辨武昌和光谷鞏客戶為主，對皂項目地段的關鞠注度較高，戶過型價值點得到悅客戶認可。付3授、幅201哪0太年偉xxxx分推廣概況遷1褲）荷、餃201謀0脫年營銷推廣大賀事記吩201少0刊年產(chǎn)0閣3躍月增大游事氧2哈8挽日妄認籌暨樣板示訓范區(qū)開放犬201倆0擱年復3罪月拓客鵲企業(yè)作巡展，逝配合派報，為吹項目開盤蓄客吩作準備溝201且0蜜年銜4笛月喉現(xiàn)到場蛛釣枝周末小活動不絹斷暖場絮201餓0或年沒4蓋月索大梯事炕1翠7偉日羨盛大開盤敘201葉0害年古4叼月拓席客慈網(wǎng)妨植物園展位寒、紹社區(qū)巡展堤、詳華工巡展朵201純0叢年肅5深月藏活步動喉鐮曲五一游園貼、?；钌愎夤扰_圈旱、扮201蹲0妖年裝6統(tǒng)月活便動獨釣緊“暮漂亮媽尊媽店”傳母親節(jié)峽、屠歡樂端午究，價你我共享鹿201激0嚷年液8么月大夫事幫鉆2湖8轉(zhuǎn)日師4財、葛5莫號樓、別墅布華朗寧組團認籌毒開盤卡、爺泳池開放旗201籃0艱年浙9鏡月活拾動瘋招能1培0俊年物業(yè)費核、取xx碼八城同慶志201耕0鵝年賣1俊0彎月活框動億睬飛萬圣節(jié)主題月吼活動、歌舞青炸春驟劇莖201允0溉年維1狐1誰月活皺動扇僵們i-hous真e侮主題產(chǎn)品堪，旺i-pa挽d思主題優(yōu)惠就201善0朱年醒1場2象月活騎動科墊陵1塘2酸月圣誕感恩主適題月況（籌備中）仙3騾）緞、茫201老0械年營銷推廣總縣結(jié)營銷難點：1、別墅部分慈客戶拌前期無積累，醒別墅價格與周毀邊區(qū)域競爭樓緞盤相比價格較則高，別墅總體撫轉(zhuǎn)化率較低；止客戶以投資型陡客戶為主，在躍當前市場政策腿環(huán)境影響下，魂客戶投資熱情把被嚴重打壓；妄有自住需求客帝群對配套要求負較高，目前項司目自身及周邊頌配套成熟尚需桃加以時日；而通過傳統(tǒng)媒體滴渠道推廣效果特甚微，若后期侄推廣繼續(xù)加大牛硬性廣告投入烈勢必事倍功半號。2、高層部分母2010辮下半年市場及綱政策環(huán)境不容妥樂觀，后續(xù)銷器售周具有慨很大的壓力功缺乏更多客戶助積累支持解決策略：包策略一：冰放棄傳統(tǒng)緊以別墅為主導動的廣宣策略，輔集中兵力主攻薪高層，實現(xiàn)快節(jié)速銷售快速回畫款；賭策略二：完善飽樣板示范區(qū)、哭別墅園林綠化益，加強現(xiàn)場體逢驗感，堅定站遺穩(wěn)市場高價值己形象；慨策略三：充分增挖掘圈層客戶殲資源，針對銀蔥行旬VI保P禁、商會等客群箏做圈層營銷，粱依次精確打擊寶；乒策略四：充分慢利用前期積累炎客戶資源，加汗強老帶新力度喂，維護老業(yè)主咐關系，促進口造碑成交；現(xiàn)場膽活動、拓客持鑰續(xù)罰第暮二瑞章族舒年度營銷目標狡解析鑰第一節(jié)、妨201稀1昂年漫xx宜樓市預判數(shù)1液、私201旨1泊樓市預塌判肌---躁-兩政策層面元地產(chǎn)宏觀調(diào)控港將依然保持高駱壓態(tài)勢臂隨著橫20你1訪0同年底多個大中廣城市成交快速飼回暖，量價齊食升垮，獨“吼地齒王競”姓再現(xiàn)，此輪調(diào)肅控未取得預期束效果，政府面電臨執(zhí)政公信力的考溜驗烏,球高房價將再次壁在鋸20墊1略1芳年秧“抄兩剪會頑”仙上成眾矢之的逢，并促成進一想步調(diào)控：宅在通脹壓力下發(fā)，貨幣政策由紫寬松轉(zhuǎn)向趨緊辜：業(yè)201階1尖年的宏觀政策陣基調(diào)，尤其是緣貨幣政策和信享貸政策基調(diào)將閑發(fā)生明顯轉(zhuǎn)糟變梨.昌保障性住房建多設加速推進畢制度改宵革諸,鑼加快房產(chǎn)稅推角進克現(xiàn)有政策細化床，問責制推進氣政策貫徹、落材實：壁在倒20玉1熟0翻年短腐期羊“餃非常電規(guī)晃”禽政策出臺后，更后期政策調(diào)控亞預計將以總量荷與結(jié)構(gòu)平衡作所為調(diào)控長遠目獄標，持續(xù)推進命深化住房制度炕改革。返2粒、見201苗1吩樓市預府判咸----捎市場泰層面鈴宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)役增長爆（多家機構(gòu)預黨測中拍國僵1船1筋年慎GDP界范增速超根過鵝9哭%剃）；潤光谷中心供應災量有限，項目運所在湯遜湖區(qū)陽域市場供應未閉明顯放大；負隨著中心供應槐量小，價格高健企，光谷市場駛重心向南轉(zhuǎn)移源。鞠在政策影響下傅，市場成交進蒸一步分化，首惑次置業(yè)產(chǎn)品供塞不應求基本格蛾局未根本改變關，改善型產(chǎn)品需成交因應市場察會做出部分調(diào)焦整。河第二節(jié)、圾年度目標制定真原則符根（一）、年度餓目標擬定原則處原則１：在牧201叫1漸宏觀市場背景托下，六保障址xx塌·妙xxxx振6留0蝴萬方大盤可持占續(xù)發(fā)展，最大狹限度提升價值殺；棄衣即在不違背市望場大勢的基礎洋之下，考量項巴目整體節(jié)點安粥排、各產(chǎn)品形腦態(tài)去化層次的繳前提下，衡濃量彎201性1撞年年度營銷目澡標；蠟原則２：在光館谷市場可承受寨條件下，最大距限度挖恐掘悲201丑1支年現(xiàn)金流。欺化即在不違背項植目口碑、利潤猴雙贏的前提下薯，符合利潤、撲速度、品牌三席者之間的關系吵演變規(guī)律的前宮提下，擬定項辟目年度營銷目扁標；舅xx某對原則的理解粱xxxxxx希項目雖然總體睬規(guī)模大，但項化目產(chǎn)品線長，珍單物業(yè)類型體沖量脊不均曲。見面對細分市場祖眾多，如需要住更大規(guī)模的現(xiàn)喬金流，就在元光谷周市場承受條件意下，隸則需要綜合考飛量一扇、二恒期別墅，癢多層勿洋房絲，高層警各類型產(chǎn)品的莊現(xiàn)金貢獻力暈。訪作為具備壽光谷南悄地標潛質(zhì)的柱大盤踐項目，風險與錦機遇并存，各陜分期階段所面府臨目標不同所毫造成的投入與僻產(chǎn)出的關系比科，為項目狀發(fā)展王年所帶來的目宴標衡量難度依榨然存在；烤第咳三前節(jié)、年度目標兵擬定租（一）、年度蓄目標擬定考量胸1.丈兩項目本體尊重絕與市場容量、筋細分狀況之間堅的吻合原則蛾集吃（攝1托）項目已知奪201向1唯年筐基本節(jié)點考量綁項目所處節(jié)墻點愿—拴—賽截止目前，一彼期完成銷售嘆88耍%迎，鄭目前已翁完成悟目標豪銷售額膜5.3剪個億閱。富項目已知節(jié)鞠點羽—符—架預計項目將惑于秘201規(guī)1魚年獅3鉆月完成二期小難水池液，伶5探月完成中央景顆觀水景，林8拜月一期產(chǎn)品第片一批交房柿，隔1難0快月一期第二批泊交房聲；與根據(jù)上述兩個煎已知節(jié)點，目院前項目已完成拳市場形象建立概，觸處于岸逐步完善階段忍。溉201努1馳年推出的二期胖產(chǎn)品為土xx擴·妙xxxx芒最大一批量產(chǎn)晝品，同時項目督工程雖節(jié)點雄將炮在畢201嫩1族年逐步完成，監(jiān)理想狀況下，項在雪201燈1牙年此8藍月拾xx滿將迎來第一批挨入住客戶。利201悲1物年項目整體銷黃售途、產(chǎn)品、業(yè)主帆都將集中進入冊鼎盛期舉；浩2.伙大盤敬項目運作體系合完整性原則叫大盤駕品牌、利潤、汪速度三大目標員演變過程：剝第一階段：品驅(qū)牌目久標盛>幣速度目牽標式>矛利潤目標孩第二階段：速還度目周標逝>壓利潤目貼標盯劃>屠品牌目標夸第三階段：利從潤目米標震>換毯速度目腔標悉>妙品牌目標身由上述演變過粒程可知，針對魚大盤項目鼠，其項目入市毛起勢階段，均跟以品牌目標為?；A，伴隨項遲目品牌目標的抓實現(xiàn)，速度、規(guī)利潤價值的提及升成為重中之呢重；火（二）、年度識目標達確立劍訓1抖．目標導向：周速度顧>歇利潤泥>紋品牌慧主穩(wěn)導向闡釋：惱項目尚形象已經(jīng)建立診，遞2011泰年躁xx辛·舟xxxx宮銷售速度狀的建立將成為賄年度營銷的首絡要目標；溝在品牌價值的促基礎之上，尋霸求局部產(chǎn)品去基化的速度，實瓜現(xiàn)年度收支的特局部平衡，保閘障項目的良性割運作；背索2插．目標延伸姓執(zhí)行合：這速度目標：立暢足臺高層備現(xiàn)金流產(chǎn)品走射量，局部超別墅低產(chǎn)品帶動項目準的操作方式，暖實現(xiàn)速度目標挖；喘品牌目標：立境足祥xxxxxx振，光谷南霧首置第一隨樓盤兼，確立項目捆光谷以南希板塊欄首置領導志項目地位，打奮造專屬項目本維身的品牌價值腸體系；百第聯(lián)四篩節(jié)、項限目魚201辟1葵年營銷目標際（一）、呢20沿11售年布xxxxxx蘿初級溉營銷目標豐1升、惹穩(wěn)健目標：完廁成英二期枕85動％響的開發(fā)銷居售，實現(xiàn)回款篇7通億鋸；想2嘩、渡進取目標：力箭爭完成二期所葵有產(chǎn)品的開發(fā)濾銷售，全年實偶現(xiàn)回廣款植8柴億；真確立項目在阿xx摩光谷南市場領材導品牌地位奏（二）核心問同題導出股Q1秘：作為偏遠城絕區(qū)的甚6磚0敞萬方米大同盤疊,號在激烈的競爭款環(huán)境中肝，嫌如何有效建立烏唯一性市場區(qū)待隔，超越同質(zhì)龜競爭可？滾Q刑2躁：在挺宏觀政策緊縮豐,釋市場前觀望情緒濃厚挖,賽難以認同高價爭格下融，脾如何短期內(nèi)為虜客戶營造高品次質(zhì)的價值感知賞？眾Q致3宿：多種物業(yè)類等型敲,衛(wèi)大規(guī)模同期集招中推售發(fā)，贏如何協(xié)調(diào)各產(chǎn)刪品推售策略與厲價格關系，實伶現(xiàn)持續(xù)全面熱謹銷嘴？尿第二章、切項目營銷戰(zhàn)略例制定租第一節(jié)噴、營銷戰(zhàn)卷略獄SWO恥T倘分析捆SWO男T京分析振——騾戰(zhàn)略推導工具師優(yōu)省勢溜-----S蜜trengt鴉h烘 論 蘿劣蚊勢黑-----W工eak弦1洗、盼光谷南淋唯一桿6測0帽萬方灣一居所大盤遠2姿、芝裹擁有靈5000鴿0置畝湯遜湖一線盛臨湖景觀悲3亡、家兆英倫辦主題風情小鎮(zhèn)顛，營造城市列經(jīng)營頂層專屬的上層眠居所賴4昏、主打產(chǎn)品聯(lián)哪排別墅廈、高層產(chǎn)品至，慕設計優(yōu)越，市敬場稀缺，競爭刮優(yōu)勢明顯嘗5手、湯2010擠年率先啟動營期銷，已形成客模戶資源優(yōu)勢和諸市場影響力薯1部、大盤淹項目梢開發(fā)，區(qū)域城墾市化進程緩慢燕，陌生感強，內(nèi)認同度極低約2暑、區(qū)域無配套臭基礎，自配套礦壓力大疫3塵、袖目前開發(fā)地塊逗距離主干道較墳遠，給客戶心娃理距離大于實冷際距離；摔4悶、倡總價較高的類夢別墅產(chǎn)品同比側(cè)區(qū)域內(nèi)自然景城觀優(yōu)勢較弱找機余會貫-----O林pportu店nity歉S袍O判戰(zhàn)略澤——琴發(fā)揮優(yōu)勢，搶淡占機會盲W嗎O肚戰(zhàn)略摩——倦利用機會，克代服劣勢聽1卡、畜宏觀市場政策慌具有一定不確纖定性，市場處桂于迷茫期，加頃速推貨，究爭取更多市場春份額；董2讀、梁城市交通；城僚市東擴，向城留市中心靠攏過3睜、形xx注城市發(fā)展，版尿塊外擴席，探外地人口逐年誠增多；聽4莊、反地塊周邊擁有保眾多高校、科弟研機構(gòu)和高新傻技術企業(yè)，高壤收入人群聚集掌，為項目開發(fā)車高端產(chǎn)品提供路了客戶基礎；艘以充分展示項講目悲現(xiàn)場實景修優(yōu)勢，利用市講場機會抓住市茂場為核心手段熔；凸現(xiàn)項目核披心價值，打造體稀缺性的特點贊，形成項目核牢心競爭力炕規(guī)避項目劣勢瘡，抓住市場機愈遇為核心策略候；通過取勢制扇造市場熱點，慌通過強勢來回召避弱勢梅威譜脅楚-----T袍hreate瞧n槽S進T雄戰(zhàn)略抹——定發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)妨化威脅枯W繡T標戰(zhàn)略約——耽減少劣勢，避固免威脅行1急、房2011誓年板塊內(nèi)直接記競爭對手和遠妙郊度假別墅對驚手將以新產(chǎn)品代集中入市，項瘋目面臨嚴峻的著購買力分流魔2依、因區(qū)域不認樸同，客戶嚴重尋流失現(xiàn)象可能綠持續(xù)誦3避、陽宮光候10誓0霉等大盤項目，序在自然環(huán)境、肯景觀資源要好服于本案，若項獄目不能搶先時孔機提前入市則用容易陷入惡性趁競爭；季以充分展示項豪目優(yōu)勢，規(guī)避遠市場威脅為核延心手段；塑造悅新的價值體系嬸，制造項目唯秧一性，建立高終端形象妄已規(guī)避項目劣美勢，避免項目槽威脅帶來的風勇險；突破客戶掩對樓盤既有的涂評價標準，回駕避弱勢徑第二節(jié)峰、耗S樂W鳥營銷戰(zhàn)略刺1看、興占據(jù)絨光谷南懲一居所市場領悶導品牌，立足犬現(xiàn)場感受嘉為本，緊抓離客戶混關系營銷某；份2究、上半年承勢亦搶先啟動，爭俗取年度首發(fā)，鈴隨后依托話現(xiàn)場實景猴展示呈現(xiàn)再掀偏高潮；下半年裂黃金檔期推出丟中心狀景觀奔組團刷作為件項目醬熱柜推塌,驗帶動產(chǎn)品持續(xù)育熱銷。答3肯、營銷手段采驢取線上全覆蓋悉，線下多渠道粱滲透的密集推牢廣方式，全年角推廣圍繞上下嗓半年度四個波盜段節(jié)點持續(xù)熱乳推，確立市場患長期領先地位衡。畝第三章程、營銷分策略強體系營銷策略分解推售策略價格策略營銷策略分解推售策略價格策略形象推廣策略儲客活動策略營銷展示策略陷第一節(jié)慢、售201樹1退年渴xxxxxx劉推售策略適1箏、元xx寬·卻xxxx披已知投工程進度配合一期第一批交房1一期第一批交房1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二期戲水池開放中央景觀水系完成一期第二批交房多層4#高層15、17#別墅X組團高層16#高層14、18#景觀工程節(jié)點施工工程節(jié)點營銷工程節(jié)點高層13#高層19#高層8#高層9#高層12#高層11#高層10#逢2饒、廳201余1站年棚xxxx該項目推售原則僚結(jié)合工程進度比因素、地塊價聾值區(qū)域的差別何、價格杠桿等暈條件綜合考慮幻，我司建議開鏡發(fā)順序為凳：已堅先期推出高層說產(chǎn)品，以產(chǎn)品嘉優(yōu)勢撕迅速占領區(qū)域畫市場高地；員在保證一定時均間段內(nèi)所推產(chǎn)狹品純粹度的同計時，多層產(chǎn)品看與別墅產(chǎn)品交阿錯推出，以殼提升項目檔次捆和土地價值，偶快速回籠資金橡，實現(xiàn)項目的期滾動開發(fā)；12月11月10月9月8月1月7月4月12月11月10月9月8月1月7月4月3月5月6月11#288套11#288套15#17#300套16#510套14、18#300套13#120套18#180套8#190套9#250套12#120套10#190套X組團40套Y組團40套4#24套高層別墅多層說3唯、總上半年推盤節(jié)附奏現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品明星產(chǎn)品贈上半年主推域二式期別墅郊X都組團腿【嬰兒華產(chǎn)品粉】詞——奧包裝價值！鑄需要不斷投入梢以增強其競爭蜘能力，可通過滑持續(xù)投資，發(fā)拳展為明星單位吼。即目前缺乏谷展示、包裝、加推廣的單位；籠目前客戶需求舅較低、條件轉(zhuǎn)鄭化后可實現(xiàn)較忙高市場價值。掃1筒棟多層彈【明星駐產(chǎn)品稼】塵——運價值體現(xiàn)！帥具備差異性優(yōu)灘勢以及稀缺物秩業(yè)類型的最高耳端產(chǎn)品，形成賞項目標桿價值折，律客戶需求量高京、可實現(xiàn)高市編場價值。潤6張棟高層取【現(xiàn)金牛穿產(chǎn)品故】頂——迫利潤主力愁！廈成熟市場中的梢領導者，具有家廣泛的客戶關伏注，它是項目遠資金的主要來奪源。客戶需求律量較高、可實艦現(xiàn)較高價值。港以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品搶顫奪市場份額，株采取小步快跑傍策柳略羽,盾依托現(xiàn)場實景失展示提升價格之空間鼓。邁推售時機涂推售時間鞏房源構(gòu)成賓一次推售哪以優(yōu)質(zhì)房源搶套年度市場先發(fā)醋，奠定全年熱湖銷基調(diào)泊蓄客階穴段沉:1-慧3曲月協(xié)多層劉：頑4#藏聯(lián)排凱：芒X斑組團鑼高層貸：估13篩#冬、就14封#影、往15赴#杰、脂16墊#需、少17頭#泊、溜18#笨開盤階秧段權(quán):窩3柴月回底閥（吹銷售黑目標：差30匯0睛套高層產(chǎn)品）遭二次推售麻依托現(xiàn)場售樓棄處、景觀示范覺區(qū)、樣板房展根示呈現(xiàn)，提升艱項目整體價值納加推階庫段肆:燥4提月中仇（告銷售拘目標朋：獸10付0既套高層產(chǎn)品）魚噴煮5當月中（提銷售邀目標辭：漿10裳0謀套高層產(chǎn)品）叛續(xù)銷階歪段愿:生5然月蜻-傅6伙月底瓜3關、教下半年推盤節(jié)晉奏現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品蚊二期別墅相Y維組團旨【嬰兒產(chǎn)品】釣——信價值提升翅！崗6鵝棟高層【現(xiàn)金妖牛產(chǎn)品窗】鑼——低利潤主力旱！送下半年黃金檔遼期推出寨中央景觀區(qū)練組團，樹立標稍桿拉動中低端庸產(chǎn)品銷售，歲菌末加量平價推榴售沖量驗。填推售時機沃推售時間傍房源構(gòu)成申三次推售粥推出生中央景觀組團樣頂級產(chǎn)品拉升刪形斑象劃,泊促進聯(lián)排別墅患銷售微蓄客階苦段風:走7然月鄉(xiāng)-8領月府聯(lián)排奧：榮Y少組團漸高層花：技8陶#選、鐮9灌#耐、努10執(zhí)#全、促11牽#籮、籮12伐#漫、獨19#姑開盤階牙段隆:期9躍月初鞭（光推售目標：讀3橫0授0綁套高層產(chǎn)品銷竿售找）丙四次加推晝歲末加光推勁,騰補充少量聯(lián)排少別墅式加推欣階斜段濕:開10傭月惱初膛（推售目標：誕1期0靈0扯套高層產(chǎn)品銷響售）竿續(xù)銷階贏段痛:愉11拘月堅-完12窄月底陜4路、放推盤收益預估慚201崇1柿年全年率銷售額繞：案別墅：麥7489.2窯6積㎡汗×辰9源00霞0謠元準/m蔑2洪≈嘗0.67倒億析高層：診197261遵.5默9虹㎡丟×謀5照00隙0此元旦/m障2班≈煙9.86煤億憤多層：啦3178.0厲8仇㎡杰×650床0灣元殼/壓㎡陡≈森0.2樓0滿億起累計：徑0.67濕億蹲+葬9.86糖億商+0.2揀0忠億坡=園10.73捆億卵按推盤計劃，也以別陣墅命900溜0粱元均價，去化矛率螞80蘆%澡；高炒層巨500謹0結(jié)元均價，去化拔率桿60涌%式，多痛層勉650張0勺元均價幫，口90概%芬的去化率計算佳，書預挎計東201觀1曾年擁全年完成銷售畫目絞標基8路億元，預計賓上半年型初步達成完成迫4袋億元的銷售目漸標慎。遭第二節(jié)訴、時201乒1貸年蠅xxxxxx村價格策略版1慰、趨價格策略原則泄：大高層坦中晝低價戒——趙別墅平價醬——頁多層高價視在程201哈0坡年覽一撐期價格背景箱下隙,201坊1始年采取小步快究跑的方式依托玻展示的逐步呈寸現(xiàn)推高價格平佳臺粉！【【價格及房源推售】第1批房源約占二期總量25%優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品快速入市基于區(qū)域整體價格調(diào)整標桿產(chǎn)品入市帶動其他產(chǎn)品2011年4月中2011年9月初2011年10月初2011年5月中中檔產(chǎn)品加推平價沖量第2批房源約占二期總量45%第3批房源約占二期總量80%第4批房源約占二期總量100%茂xx索·古xxxx商價格優(yōu)惠策略端1學）、高層優(yōu)惠僵組合策略午①槍認籌優(yōu)惠隙：友1雙萬元認籌金沖達抵先2鬧萬元房款；第②統(tǒng)日增值優(yōu)惠：鈔成功認籌日至挎項目開盤日每熔天增顛值柜10府0歉元沖抵房款（去如按照認籌膠期遇2肚0兼天、則該優(yōu)惠眉金迫額框200虎0靜元）；薯③圈付款方式優(yōu)惠辱：一次性付暢款拋9臭5例折優(yōu)惠、貸款喬無優(yōu)惠；液④幼老業(yè)主優(yōu)惠：牛xxxx鍛項目原業(yè)主購狹買本項目均可佩享放受蘇9尿8緣折優(yōu)惠；副⑤抓限時簽約優(yōu)惠駕：規(guī)定時間眠（習3廳天）完成合同你簽署且資料提蹤供齊全可享受卵每殃套援500但0它元優(yōu)惠；高層價格策略輕本次推盤為項烈目盈8董、從9用、誕1揀0姿、瞧1慣1何、抬1圍2腐、潤1恩3皺、憲1奶4捎、若1囑5袖、處1黃6趣、阿1金7梅、奧1端8澤、鼠19繪號樓誼共閘1倆2建棟桑高層產(chǎn)品，合竄計確2158報套、合計面積厭197261汽.59襪㎡，套平均面充積臣91.4輕0換㎡。折綜合計算售價數(shù)：報價＝（成多交健價頑+1700適0州元伙/91.4迅0土㎡放）竿/9.7池9有折販9.7訊9者折：考慮閱到瑞3籌0幻％為一次性付名款溫、闖2年0柔％為老業(yè)主購責買旋及液2新0殖％享受老板特匠批優(yōu)惠綜合計夠算而來。稅如按愁一期兵成交稿均萄價市5000航元稀/過㎡計算，加上菠上述優(yōu)惠后報惰價為辦533喜0要元晃/李㎡，折扣比例兇為籮93.封8概折。少2換）則、聯(lián)排別墅優(yōu)搞惠策略怨①曠認籌優(yōu)惠登：杯5療萬元認籌金沖厭抵羨1蠶0紡萬元房款；脹②腥日增值優(yōu)惠：設成功認籌日至篇項目開盤每天既增夫值六10咸0偏元沖抵房款（亂如按照認籌懂期汪2證0怒天、則該優(yōu)惠禾金帽額蔥200屯0稍元）；誰③鹿付款方式優(yōu)惠觸：一次性付榆款銅9勉5君折優(yōu)惠、貸款掛無優(yōu)惠；擁④顧老業(yè)主優(yōu)惠：于xxxx傾項目原業(yè)主購揮買本項目均可燥享彩受矩9擇8裁折優(yōu)惠；何⑤都限時簽約優(yōu)惠搖：規(guī)定時間完煤成合同簽署且像資料提供齊全送可享受每唇套匙500睬0遙元優(yōu)惠；應聯(lián)排別墅價格冠策略截本次推盤的聯(lián)榨排別墅合計抽80局套、合計面積走7489.2銳6歪㎡掙，套平均面積另93.61創(chuàng)㎡刃綜合計算售價陳：報價＝（成效交踏價開+5700幫0亡元湊/剃93.61蝦㎡囑）聞/9.7像9旺折沾9.7卵9雪折：考慮炊到唐3煉0應％為一次性付沫款休、秒2圾0趴％為老業(yè)主購拔買千及傲2射0摟％享受老板特登批優(yōu)惠綜合計授算而來。董如按入市成交妹價椅9000澆元勢/聞㎡計算，加上腔上述優(yōu)惠后報給價為圾9584知元泳/栽㎡，折扣比例扔為傲93.庭9凝折。匹第三節(jié)斑、蜂xx顧·靜xxxx須營銷理形象趙推廣稿策略排1頂、切201侄1買0嗚年營銷推廣主布題喝分解2010年一期營銷推廣主題啟程2010年一期營銷推廣主題啟程——原生英倫，踏海而來朝201雹1皇年拌二期村營銷推廣主題旅程——海夢蛋起航籌，某在拒xx約……2012年三期營銷推廣主題抵達——2012年三期營銷推廣主題抵達——英倫大成慘2塌、射201拿1合年項目營銷推哨廣分階段主題侮201揭1王年箭二期堵營銷推廣主題顆旅臺程析—堤—手夢起航，烏在資xx膚……戶第一季輕（辰1-產(chǎn)4璃月僚）相主題即：部生活夢起航，她在輩xx湯……丙第二季械（茫5-廢7茶月各）想主題：華品質(zhì)夢起航，報在憤xx專……艘第范三跟季玻（清8-1焦0蒸月）譜主題：享受康夢起航，在摔xx遲……星第銀四嬌季鴿（俗11-1褲2僚月似）坡主題：迷幸福夢起航，鄭在槐xx趕……偷第一科季點：偶生活夢起航，簽在轎xx沖……腰（宗品牌整合期退）項推廣目的：仔xx巧品牌充分整合獎，為珠二期貓登場造勢，新溪品借勢上市。轉(zhuǎn)推廣主線：那“乘生活是夢起航，在汽xx絮—柜—繩2011羅xx余生活以共享悉宣夏言喂”膜宣傳賣點：央墊企實力、恢弘飾氣魄、伸原味英倫婦、新品載譽登深場學推廣戰(zhàn)術：累糟積性傳播，拓膛展影響！以報賺紙（以楚報、晚報惕）、廣播（蒸FM92.7遞、綢105.8景）、戶外（路泉旗、廣告牌）光、卡xx竿春季房產(chǎn)交易稱會為主，輔助蹦短信等小眾媒裙體班。伯事件營銷均：講“班xxxx民新年嘉年華曬”墨、歇“自xxxx健品牌圾月妖—爛—丟六盤聯(lián)侍動尿”藍、男“曬xx滲會窗業(yè)主俱樂部成朽立暨新品上文市冶”存預期效果：新獻品充分蓄客，敵2010脊年剩余產(chǎn)品快兄速消化惱。變第甩二季悉：蜓品質(zhì)夢起航，飾在司xx粥……壞（植產(chǎn)品強化期孟）池推廣目的：以樣事件營銷為手來段，強化產(chǎn)品迷聯(lián)想，將產(chǎn)品相賣點快速深化坐到目標客戶心轟中，展示摟英倫小鎮(zhèn)的惹品質(zhì)及業(yè)主不癥俗的氣質(zhì)與品釣味渴推廣主線：白“騙品質(zhì)蛾夢起航，在制xx熟——”脊宣傳賣點：篇英倫案生活、高層視忌野、得房率、雷新示范區(qū)開放亡推廣戰(zhàn)術：關咸聯(lián)性傳播，拔媒體例信息互動宣傳撞，塑造產(chǎn)品后具有絕對價值嚷的感召力貓事件營銷駛：駐“居名腐宅絨?習名壤車枝?宗名模聯(lián)展，中樹央景觀水系盛撤大開放迎”供、司“脆‘免睛慕彩挖’怪xx膊——淘xx約會會員及業(yè)主樓個人嶼作品敗展嚴”蠻預期效果：品造牌升華，新品唐熱銷。厭第價三季閃：牛享受抖夢起航，在凡xx饒……耀（槽產(chǎn)品鞏固期默）船推廣目的：加近大營銷力度，摸其中xxxxxx牙影響力與口碑暴宣傳力度最大朋化，以全方面繡促進銷售嗽。顫推廣主線：耐“繳享受蝶夢起航，在鐘xx均——”脫宣傳賣點：駛xxxx剝一期交房撇推廣戰(zhàn)術：促六進性傳播，深呢化接觸！時值監(jiān)一期交房節(jié)點逢，故此，建議者賣場銷售宣傳慢及促銷，促進倦購買決策的形鋪成（現(xiàn)場渲染沈、折扣促銷等己），以媒體宣攪傳為輔線。喪事件營銷：狗“遭xxxxxx耐—獲—凈裝修交流忽會辨”雜、棗“滅中秋賞月，祝觀福中告國昂”澆預期效果：品遵牌升華帶動產(chǎn)女品熱銷尸第越四盟季皺：臺幸福夢起航，服在弱xx縱……輩（事品牌溢價期瘡）綱推廣目的：塑剝造可持續(xù)性的謹市場競爭力，告完善一期產(chǎn)品炊，為二期推售唯引線析推廣主線：榮“促幸福海夢起航，在魚xx葵——”匙生活感受的建機立供宣傳賣點：細孩節(jié)之美、品質(zhì)設之力、服務之互名河推廣戰(zhàn)術：滲點透性傳播，實挺景宣傳！媒體叨脈動式宣傳，碎結(jié)合產(chǎn)品實際控進程，將賣曉點位“豐成熟歸化包”果，以實實在在蜻的產(chǎn)品訴求，棄打動消費者的怖心給事件營銷拌：爆“排百人集體婚禮艘”師預期效果：項江目形象責落地生根、產(chǎn)撫品價格全面提號升男。昆第四節(jié)乎、峽xx咸·傭xxxx班201導1唐年贈儲客與槍營銷謝活動碎策略壯活動指定原則際：慌★括制定合適價格崖、保證項目口油碑、提升客戶稠信心；拜★仔加大促銷力度米、帶旺現(xiàn)場人撤氣、形成突圍梢局面；擴★驟實景體驗營銷碌、精細打造示見范、全程形象流展示。找201墨1殺年鉗1可月主題活動攻茂略竄活動主題：驗宣歲言菠1幸鑒——蜻“乞榮譽共充享音”懇xx今·般xxxx籮新年慶樂購行動蟻活動超目的：提升美使譽度抬活動時間喚：抽201登0慘年排1-迅2秒月過目標客戶：列老客戶、撿意向客戶舟活動主題：劑“叼xx響榮譽共啦享僻”——奇xxxx湯新年鋼老客戶怕樂購行動擇活動內(nèi)容：倡五重優(yōu)惠：創(chuàng)（壯3+越2負）朽1陳、靠“判3奉重做”奇普惠：拴①妖2舊0姑席特惠灑房源斑限時搶購難；典②融500~2湯00斬0邪元時尚大禮乳（胞品牌手機、相置機、播放器等反數(shù)碼產(chǎn)品播）棗先簽先搶劍③駕“坦老帶紡新佳”泛限時贏大禮忠2記、肌“塌2你重租”何機惠蹦：嚴荷（抽獎）庫①織活動期間惡簽約客戶抽獎狠：剃特別大獎價值耀6000宅元兩iphone案4譯手得機芬1然臺題，辜1爐名掏心動大獎價猛值米5玩0編0嫂元五環(huán)藝電影院枝會員明卡堡1辣張屑，管2刺名鐘舒心誠大獎價膽值瞎30械0逮元時尚趨小家電頌1云臺放，略3許名夏②潔、客活動期間，用每月揭底殃選取上月怒底細至本月沾底足成竹交穿/壯來俗訪魄/顆來電客號戶住2帽0鷹名遭送進5略0白元話費。饅2傍、活動主題：頌宣徹言取2亭——血“融品牌共煩享期”勞xxxx絕品牌月壞，皂六盤聯(lián)動涂目的倒：莊品牌重塑，凸退顯飾xx煩價值，銜片接刻201住0軟年親1哄2咱月主殼題進“佛201斑0煩年光谷南銷量蠅冠獄軍攤”雞從品牌端，提瓦升形象，增強堅xx棋品牌影響力陜“患六仗盤聯(lián)猛動化”爸：返利用外展點展朝示時間長，人按流量聚集的優(yōu)絮勢，在各項目影外展點設立聯(lián)聾動展示區(qū)，讓泉客戶每到一個配展點候亦為參加一腰次找“家房交杯會踏”角。勢、豈在勻xxxxxx租、豆xx誓拉菲、喜xx趟心語喉、另xx輔圓夢城繩、續(xù)xx滾中央公館桐、鄰xx統(tǒng)十二盟橡樹紗莊園牲外展點臥設腰立龜“軋?zhí)貏e聯(lián)動展示狀區(qū)婦”巷，通過圖片展做示、影音介紹漫、宣傳資料等霧向客戶展示項圾目特點、捆xx肢企業(yè)文化等。旬在武昌核心商系圈（魯巷、亞輝貿(mào)、群光、新技世界等）設立受宣傳點，落地傻宣傳全面鋪開鋸。六盤聯(lián)動展示區(qū)六盤聯(lián)動展示區(qū)囑201教1徐年塊3脅月主題活動攻眾略恰1聰、鐮宣扒言牛3愚——“艙品位襪共智享盆”歪20思11勉xx蝴房企沈領袖寫論壇素作用：扛全城事件影響云宣傳，全省企袖業(yè)領袖圈層滲膛透保利會會員免費參加配合銷售，已升級客戶免費參加保利會會員免費參加配合銷售，已升級客戶免費參加中國WTO首席談判代表龍永圖蒞臨大會武漢知名房企聯(lián)合論壇先于競爭對手造勢，啟動第一輪蓄客一個月的前期活動推廣、造勢，吸引全城關注啟動蓄客名人效應全城影響泥活動出發(fā)點：鷹有全國影響力援的專家，帶來容有全民影響力管的話題，配合罷項目營銷起勢柱；北目標：建立全津城矚目影響力使，提升客戶消減費熱情時間：3月底唇關鍵動作有：脖1瞎、春節(jié)前確定罵活動方案割2屬、與項目認籌單沖刺掛鉤負201狡1位年折4獎月主題活動攻羞略良1占、句活動主題：宣戰(zhàn)言躍4嫂——“屯社區(qū)共建掏”煩xxxxxx備二期艷新品上市暨鴨“絨項目業(yè)主品質(zhì)承監(jiān)督狼員報”悶任命欲儀式活動目的：笛提色出鍬“項社區(qū)共誦建考”陜理念，罪用賺“喊xx軍會荒”愉與界客戶服務互動辨，旨在發(fā)揚社增區(qū)文化、豐富饑社區(qū)生活，構(gòu)州建和諧社區(qū)?；蓟顒硬粌H是一分次開盤儀式，鉤而更多的是通寶過活動棗與廣大業(yè)主共呈同探討，欠讓業(yè)主趴投入貫到洞“否社區(qū)共桃建鴉”朱事業(yè)中來，志并為項目發(fā)展準提出喇寶貴意見和建四議。分目標客戶群：隱老客戶、再意向客戶、鬼xx恢業(yè)主壟活動主題：衡“誓同享頸xx宴，共建社區(qū)忠”——借二期碼新品上市暨沾“賣項目業(yè)主品質(zhì)失監(jiān)督似員廳”污任命儀式活動內(nèi)容：忠■賓展活動安排一：躺xx援·跌xxxx擔二期開盤儀式議；醉■繩方活動安排二：姑業(yè)主們與項目蓮的建筑設計、神園林設計單位櫻、施工單位和盛物業(yè)管理單位后進行溝通，了揀解項目在整體敵規(guī)劃、建筑設膊計和園林設計紐特點寫；生■殺餡活動安排粒三郊：撲活動現(xiàn)場選舉恥出厘5座名業(yè)主作為項羅目搭“疤品質(zhì)督導忍員故”棚，由開發(fā)商授永予特別權(quán)利，驚全面監(jiān)督項目紡建設過程。果■抓劉活動安排容四公：小由傳xx格會會長鍬向峽“衣品質(zhì)監(jiān)督孕員注”歌介紹權(quán)利莊、禾義務，減以及延xx搏會開展的活動弊和下一步的工童作規(guī)劃，并招腫募業(yè)主入會；鳥2斷、吸xx窮·櫻xxxx刺客戶通訊寒創(chuàng)建鷹作用：恨配合則xx問會會刊，浙作為民xx魚項目專門的客言戶溝通渠道，梯向業(yè)主及意向往客戶派發(fā)，體夏現(xiàn)項目品質(zhì)，樹保障項目信息互傳遞的及時性端。誰xx或客戶通訊每月波一刊，圍繞每傅月?lián)嵬剖酃?jié)點發(fā)布際。屯以齡月臂為單位，每去月萍一期，如遇特狐殊節(jié)點可增發(fā)嘉；斬客戶通訊桐發(fā)布配合銷售碌，以項目信息灘、企業(yè)文化、恭新推售房源信贏息為主；隱主精椅題鴿重點內(nèi)容膛飽(罪3白月泳)偷“邪xx停！蔑18剃年淘，容3炮3米城立”效xx劑，藏xx伍20考0炕萬方品牌生活沸圈勻“宣201療1盛年斗，遷xx品的品牌六年嶄”港—列—季董事長寄語宵封面封底：暖xxxxxx億形象廣告心企業(yè)文化背景霧宣傳恰項目首期熱銷湊宣傳拌續(xù)(歌4相月緩)揉“葬湖宴邊的白原味英倫挨”——訓xx聾樣板房現(xiàn)場實喚錄側(cè)“眼造最好的月房子告，獻給駱xx添”銜—煮—坡總經(jīng)理訪談隙“臣xx誼采憑風吧”——父xxxxxx鉆游記濟xx慘生活氛圍未樣板房體驗擠景觀示范區(qū)體妹驗墾………禮劍(迫9榮月閉)還xxxxxx鴿趁追景觀升王僻座耽例驚現(xiàn)果光谷豈頂級產(chǎn)品推薦灣堆(賠10忍月釀)勇“痛夢圓低一片海振，擁抱竭湯遜湖醋最浪漫的勉百睬米水岸瑞線星”蔥“擇投資理財叔經(jīng)柴”含英倫翅小鎮(zhèn)風情圖投資理財專題戶………吐201揭1尿年陰5透月主題舊活動攻略錄1梁、庭名摘宅守·滲名特車至·提名模，菜五月猜共賞熟五一名譜宅哈·悶名查車誘·掃名模聯(lián)展，浙中央景觀水系禿盛大開放盒活動出發(fā)點：柔與國際故汽車播品牌嫁接，持準續(xù)項目高端形覽象肯活動聚目標：提升項散目高端形象，陰為轉(zhuǎn)中央景觀水系晶盛大開放造勢作活動撲時間鮮：勝5惠月束1謙日逼—礦5間月口2憐日活動內(nèi)容：眼1倍、能5轉(zhuǎn)月娃1描日期間，啟動堂車房聯(lián)展活動遙，現(xiàn)場活動抽暈獎，連續(xù)兩天蹄的名車、名模脖、名宅聯(lián)展，而實現(xiàn)品牌互動躲；臥2傲、守中央景觀水系淋、營銷中心泳頁池、鉤樣板房全面開康放臂參觀?。磺?跌、杏5布月全系列推廣綱報道跟進梁“禽xxxxxx嚼品鑒實刷錄蠶”探，載“宣悠悠水岸暮話生篇活間”去2炕個淺系招列存報道具。疼2請、業(yè)主老帶新英計劃指與首批房源推蜂售同期啟動已江購房客戶老帶版新計劃，持續(xù)詞促進后續(xù)房源泉成攜交發(fā)辜活動主題：老說帶新優(yōu)惠活動紹活動啟動時間破：郊2011槳年貼5異月烤1烈日起穴活動地點：飛xxxxxx烏現(xiàn)場營銷匠中心駐客戶身份確認股：已購買袍xxxxxx旋房源的客戶為頑老客戶址關鍵動作：參沈加活動的老客趁戶，需與新客諸戶一同到帽營銷沒中心，新客戶穿填寫入會申請檔書，老客戶填圣寫推薦確認表旅活動方法：老刃客戶推薦新客時戶成交后，經(jīng)萄身份確認后，旺發(fā)放宮xx扇業(yè)主權(quán)益卡，森享受相應優(yōu)惠弄通過口頭傳播滋方式發(fā)布由老城客戶推薦可獲猾優(yōu)惠權(quán)，避免眉利益關系過直多接沫。范客梢同戶小優(yōu)閱喇惠溫老客梳戶觸(撐業(yè)鈴主悼)低享受減免一年芳物業(yè)費優(yōu)惠混新客戶英同等享受一年布物業(yè)費的房價租優(yōu)惠姨備雷框注矮新老客戶均有遞機會獲得參加趟年終持xx網(wǎng)會組織括的沾“慣旅游民大獎惑”各活動輩3秒、丈“想睛彩綢”謀xxxx瞧——狼xx替會沒會員暨個xxxx倍業(yè)主秤個人陣作品展皺”棋活動醬目的：鼻通過會員和業(yè)笑主的個人作品詢比賽推廣陽xx艱項目，形成口擦碑傳播。嘆目標客戶群：散xx呼業(yè)主賄活動時間浪：析201梁1能年氧5憤月牲－茄6賺月療活動地點：曲xxxxxx勾營銷中心晃活動人員：賀xx瓦會會員及飛xxxxxx僚業(yè)主活動內(nèi)容：所1鮮、作品征集期冷墨彩人抗生王—愛—考書法繪畫類：許油畫、版畫、透水彩、水粉、剛國畫、書法等門，題材不限；畢光影流細年購—賺—屢拍照攝影類：別人物、風光、定家居、寫實等斷，題材不限；膏能工巧米匠慌—諒—發(fā)手工制品類：四剪紙、雕塑、吐布藝、刺繡等嶼，題材不限；作品公示期組所有征集的業(yè)決主作品將在松xxxxxx韻營銷中心和項慮目網(wǎng)站上同步種展示，以供大酸眾評審投票評悶選。右獲獎作品公布府期駱主辦單位將評國選出現(xiàn)場人氣改王和網(wǎng)絡人氣喝獎，并組織專字家評審團對當模代藝術館現(xiàn)場計展示的作品進前行評定，評選流出優(yōu)勝者并予壁以頒獎；獲獎籠者名單及作品尿?qū)⒃谕淀椖坎镁W(wǎng)站公布。獎項設置：枯網(wǎng)絡人氣獎沾（痰3哥名）青現(xiàn)場人氣王奮（徹3褲名）銀專家現(xiàn)場評審殊，瑞每類作品分別甚設置三個獎項番：一等獎束（炎1腫名），二等獎艦（總2累名），三等獎慨（作3艱名）秩201栗1終年仰8貫月主題窗活動攻略裹1虧、勺xxxxxx膏——絞“壁裝修交流西會瓣”蜻活動再活動目的：宣配傳項目，促進彩銷售機裝修交流會給貫xxxxxx變業(yè)主提供現(xiàn)場毫答疑解惑的機繡會，實現(xiàn)一站瀉式全方位解決災設計裝修的后醒顧之憂，進一鳳步促進跨xx懂會與業(yè)主會員逃的情感交流。塌提升了品牌形辯象影；積極有效地狠宣傳剝xx譽項目營造的生芒活理念，通過條活動增強業(yè)主遣的歸屬感，這長些都給項目做懷了一個好的宣查傳，促進項目夠銷售。柴目標客戶群：團業(yè)主、準業(yè)主攤和意向客戶活動內(nèi)容：騾xx接·妨xxxx遙在項目現(xiàn)場售壘樓處舉喉辦刷“灰xx老裝修交流擔會村”獅，活動分為四顯個部分，其具膚體活動內(nèi)容安秘排如下：鎮(zhèn)■橫活動一：邀請匠專業(yè)人士現(xiàn)場艘解說認xxxxxx權(quán)在打造一個生肉態(tài)、可持續(xù)發(fā)仁展的人居環(huán)境泳方面的理念。沉■灑活動二：邀請亞權(quán)威風水師，豐把有關居家的摧位置、朝向、搬布局、營建、示擇日等一一講壤解，讓更多業(yè)故主深入了解人次與環(huán)境的玄學織奧妙?；摹鲈顒尤貉b修貪設計單位的設洽計人員為業(yè)主梁、會員朋友解墊答裝修設計疑毛惑及相關問題弟；爐■怪活動四：幸運吹業(yè)主抽獎。膨201店1擦年雄9覆月主題匯活動攻略悔xx郊地期產(chǎn)綿—津—騰201捕1厲年共“礙中秋賞文月舊彎祝福中春國螞”皺VI仗P脫客戶聯(lián)誼活動頓活動目的：淺通過公益活動斃，樹立企業(yè)良侍好口碑語目標客戶群：盛別墅掀業(yè)主及西別墅陷意向客戶緒活動內(nèi)容：每xx誼地產(chǎn)與媒體梢在牧xx養(yǎng)輪渡公司晴川緣閣號游輪上，剩聯(lián)合舉濾辦手“證中秋賞月，竭祝福中要國葉”弄VI磚P卡客戶聯(lián)誼活動區(qū)：房■厭活動一：來賓捉共賞中秋明月蜓品嘗高檔冷餐積，欣賞英式風協(xié)情藝術