工業(yè)地產(chǎn)的概念全面解析

一、工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用

地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研

發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)

等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償

支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)

模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的

四大特性。

二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國

1.工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動——全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

20世紀(jì)80年代以來，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入高潮，世界

范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)

業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級的要求，勞動密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向

發(fā)展中國家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全

球戰(zhàn)略調(diào)整。

在產(chǎn)業(yè)有序更替過程中，各國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)

動效應(yīng)。由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了較為開放的模式，加之中國在勞動

力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，使中國成為承接國

際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。可以說，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，中

國是主要的目的國。

改革開放以來，我國已經(jīng)接受來自香港、臺灣、日本和韓國以及自歐

美等多個國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要

誘因。中國制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全球化條件下，全球

產(chǎn)業(yè)升級和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升

級，給我國工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇，其間也蘊(yùn)藏著

新的商機(jī)。

2.工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體——工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造

我國開發(fā)區(qū)自改革開放以來，經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展時(shí)期，它的誕生

順應(yīng)了國際競爭和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外

經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的

重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。建立和發(fā)展開發(fā)

區(qū)，是我國改革開放政策的一項(xiàng)重要措施，其重要作用與國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

移密切相關(guān)。

開發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對完善等特性，已經(jīng)成為

當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。這在國家級和

省級開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。同時(shí)通過外引內(nèi)聯(lián)，開發(fā)區(qū)又成為帶動

周邊城市、企業(yè)及整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)積極參與國際競爭、擴(kuò)大開放的重要

通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國54個國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2003年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)

總值4985.01億元，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.27吼

伴隨著開發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐

步形成和快速發(fā)展，龐大的市場需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

三、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式

有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式

和綜合運(yùn)作模式。

1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開

發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建

設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園

區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻

射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推

動器。

其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下

進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方

式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國各省

市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

2.主體企業(yè)引導(dǎo)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的

企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取

大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐

且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通

過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)

業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引

導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的

帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)

到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目

標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.工業(yè)地產(chǎn)商模式

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方

獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠

房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作

經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開

利潤。

例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過

140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普

洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模

為行業(yè)第一。

首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建

設(shè)，二級項(xiàng)目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制

造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級項(xiàng)目的

物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛

斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開

發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)

開發(fā)商。

4.綜合運(yùn)作模式

綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和

工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的

特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面

能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保

證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能

順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工

業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。

第二部分：工業(yè)地產(chǎn)模式的特性

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)

等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償

支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)

模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的

四大特性。

1.四大特性之一——大投資

工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_發(fā)區(qū)

建設(shè)過程，一個重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較

高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。

工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)

地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。工業(yè)地產(chǎn)

的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運(yùn)營

等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達(dá)十兒年，資金實(shí)

力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一

定實(shí)力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方

式。直接融資方式是指開發(fā)商對擬建項(xiàng)目的直接投，以及項(xiàng)目法人通

過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行

金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。

2.四大特性之二---快速啟動

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施是指

交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對投資地進(jìn)

行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)

施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、

環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必

要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外，近年來許多國外投資者不僅

注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品

質(zhì)的生活、娛樂和休閑設(shè)施。

3.四大特性之三——提供增值服務(wù)

目前我國大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是

“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有

很大關(guān)系。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二

三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專

業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行

業(yè)的發(fā)展。

建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷

減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、

跨國公司，正成為開發(fā)區(qū)招商引資的新動向。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移,

分工進(jìn)一步細(xì)化，跨國公司的在華經(jīng)營更加注重核心技術(shù)、控制核心

部件，以實(shí)現(xiàn)比較利益。由于目前跨國公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力

量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場

就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。

搭建物流服務(wù)體系。根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開發(fā)區(qū)的

物流環(huán)境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產(chǎn)條件

下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨

額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟(jì)配置都需要物流業(yè)的高效配合。

完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)

間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對投資者是巨大的吸引力。

為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選

擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境

的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻

是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。如何站在投資者的

角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢

服務(wù)，讓來到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)

境，是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡

化項(xiàng)目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通;

設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時(shí)解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添

了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然

會獲得投資者的青睞。

協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題。完善的融資渠道是另一個被越來越

多投資者在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。近年來，跨國公司在我國投

資的一個趨勢是規(guī)?？焖僭鲩L，且本地化采購率不斷提高，因此需要

巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足

要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意

義，就是對資金實(shí)力強(qiáng)大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。

4.四大特性之四——追求長期穩(wěn)定回報(bào)

根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)

地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，

是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚

至更長的時(shí)間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價(jià)一個開發(fā)區(qū)，從視野

上，應(yīng)考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時(shí)間上都進(jìn)行全

面的評價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)。

因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個特點(diǎn)就是開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性

與長期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建

立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對于工

業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考

慮政策因素和回報(bào)率。

眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶

來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)

地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場需求

的強(qiáng)度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以

上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9%,甚至高達(dá)17%左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的

投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算,

年回報(bào)率大約在12%-16%,回報(bào)率較高。

第三部分：工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析

1.主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤

投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推

廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或

其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工

業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園

2.進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利

項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建

成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通

常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施

后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶

來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。

如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得

土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引

物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)

務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海

松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。

3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，

與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠

房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

什么是工業(yè)地產(chǎn)？

工業(yè)地產(chǎn)是指土地使用性質(zhì)為工業(yè)的所有毛地、熟地及該類土地

上的建筑物和附屬物。有別于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)包括工

業(yè)廠房、物流倉庫及研發(fā)樓等。

工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有何特點(diǎn)？

除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

還有以下特點(diǎn)：

1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；

2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時(shí)考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)

濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；

3、工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖ訑?shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)1-2層，鋼混結(jié)

構(gòu)3-8層），所以建設(shè)周期短。

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是什么？

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下兒類：

1、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況

下，地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實(shí)力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信

托投資基金追求長期穩(wěn)定投資回報(bào)的需要。

3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投

資基金。

中國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在發(fā)展到怎樣的一個階段？

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為

工業(yè)地產(chǎn)市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)，外

資和民營企業(yè)參與的較少。工業(yè)地產(chǎn)更多表現(xiàn)為政府一個招商引資的

工具，以滿足其解決就業(yè)、拉動GDP、增加稅收的需要。

工業(yè)地產(chǎn)有何投資價(jià)值？

作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項(xiàng)可以融資

的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實(shí)現(xiàn)

企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意哪些環(huán)節(jié)？

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下兒個主要環(huán)節(jié)：

1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，根據(jù)意

向進(jìn)駐的行業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃工業(yè)布局；

2、積累或引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營人才緊

缺的前提下尤其必要；

3、一個工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配

合，除了土地價(jià)格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流

暢通、政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧及點(diǎn)評

核心提示：為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高

外資進(jìn)入門檻，其在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等

程序要經(jīng)過嚴(yán)格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方

面的行為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機(jī)成分，維護(hù)國

民經(jīng)濟(jì)安全，穩(wěn)定地價(jià)，防止投資過熱

政策回顧

7月11日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1000萬美元（含1000萬美元）

以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬

美元至1000萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資

總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊資本應(yīng)不低于投資

總額的70%；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投

資者并購內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和

政策規(guī)定進(jìn)行審批。

8月1日，國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)

范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。六類情形必須納

入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住

宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃

公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)

改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確

應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收

回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途,

《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)

當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛

牌出讓的其他情形。

8月6日，國土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施。

五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提

高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地

工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收

調(diào)節(jié)力度。

8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。

建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度國家根據(jù)土地等級、區(qū)

域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本

和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式

出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

10月18日，《土地出讓金收支管理辦法》（草案）基本修

訂完成。初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍，新增建設(shè)用地有償使

用費(fèi)和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對土地出讓金的收支，

將采取在財(cái)政部系統(tǒng)（即國庫）中設(shè)立“國有土地有償使用專賬”的

方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基

金”，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。在這個過程中，

土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”，并接受

地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和

土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此

用途。

11月22日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)

合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》。

從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收

標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。通知強(qiáng)調(diào)，新增建設(shè)用地土地有償使用

費(fèi)仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對土地利用的

調(diào)控，地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級

國庫。

政策點(diǎn)評

征對國家在2006年所頒布實(shí)施的一系列工業(yè)地產(chǎn)政策，筆

者專門采訪了中國工業(yè)地產(chǎn)第一門戶網(wǎng)——阿力士招商網(wǎng)

的創(chuàng)始人陳志豪先生，他認(rèn)為這些政策使的工業(yè)

地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，政府實(shí)施這些政策主要是出于以下三方面的考

慮。

1、為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)

入門檻，其在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序要

經(jīng)過嚴(yán)格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行

為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機(jī)成分，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)

安全，穩(wěn)定地價(jià)，防止投資過熱。

2、工業(yè)用地招拍掛主要是解決工業(yè)用地出讓價(jià)格太低和過

程不規(guī)范問題?！皡f(xié)議出讓”的方式出讓土地使用權(quán)成了政府滋生腐

敗的一個重要原因，政府往往為了招商引資甚至“零”地價(jià)出讓土

地，土地的價(jià)值不能真正顯現(xiàn)，也造成了土地資源的巨大浪費(fèi)。而招

拍掛的意義在于：首先，工業(yè)用地掛牌出讓，極大地簡化了審批手續(xù),

提高了行政效率，是實(shí)行陽光行政、高效行政的又一制度創(chuàng)新。其次,

工業(yè)用地掛牌出讓為企業(yè)公開、公平、公正獲取發(fā)展用地提供了一個

嶄新的平臺。再次，工業(yè)用地掛牌出讓，縮短了企業(yè)獲得土地使用

權(quán)的周期，對提高工業(yè)用地使用效率，探索土地節(jié)約集約利用和新的

出讓模式具有重大意義。第四，采取工業(yè)用地掛牌出讓方式，通過設(shè)

定企業(yè)準(zhǔn)入門檻，將有利于引導(dǎo)片區(qū)的合理布局和健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。

國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方政府，土地出

讓金凈收入已經(jīng)占到政府預(yù)算外收入的60%以上。這種極不合理的狀

況，固然有著法律空白、監(jiān)督不力的誘因，但在另一方面，中央與地

方財(cái)權(quán)、事權(quán)不相匹配，更是賣地沖動難以遏制的癥結(jié)。通過重新劃

分土地收益及收支分離，可以對地方政府賣地沖動實(shí)行遏制。

工業(yè)地產(chǎn)冷清地價(jià)環(huán)比大降凸顯回暖不穩(wěn)

2009年07月21日07:56］我來說兩句］［字號：大中?。?/p>

來源：人民網(wǎng)

當(dāng)下住房市場投資火熱，正反襯出工業(yè)地產(chǎn)市場的冷淡。由于資

本并不厚愛工業(yè)地產(chǎn)，相比之下的這片土地曝光率顯然不足。工業(yè)用

地與中國宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更具密切性。盡管剛剛公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

要高于預(yù)期，但是難言回暖。

工業(yè)地產(chǎn)市場的平靜恐怕還要持續(xù)下去。

工業(yè)用地流拍企業(yè)力不從心

來自易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)、商業(yè)、辦公用地成交溢價(jià)

幅度明顯低于住宅用地，更少見所謂“地王”。在大連、東莞等一些

經(jīng)濟(jì)外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。

在漫漫危機(jī)之中，中國政府不斷制定各種措施以期擴(kuò)大內(nèi)需。發(fā)

自今年5月份的“關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通

知”就是其一。此項(xiàng)政策對于全國工業(yè)用地的出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)

整。各地確定優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地，集約的工業(yè)項(xiàng)目在確定土地出讓

底價(jià)的時(shí)候可按七折執(zhí)行。這實(shí)質(zhì)上是下調(diào)了工業(yè)用地的出讓價(jià)格。

業(yè)內(nèi)人士將此政策核心解讀為：促進(jìn)內(nèi)需，保增長，擴(kuò)內(nèi)需，保持經(jīng)

濟(jì)的穩(wěn)定增長，所以對于一些鼓勵發(fā)展和優(yōu)先發(fā)展的企業(yè)給予了優(yōu)

惠。

“再去拿地?cái)U(kuò)大再生產(chǎn)，我倒是想?！币晃唤饘僦破菲髽I(yè)的負(fù)責(zé)

人電話告訴記者。此時(shí)，這位來自江蘇無錫的企業(yè)主正在和工人一起

維護(hù)自己的生產(chǎn)線。由于海外市場依然疲軟不堪，這家中型企業(yè)在被

逼無奈之下將目標(biāo)市場轉(zhuǎn)向國內(nèi)。

工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格確實(shí)在降。不過，企業(yè)依然力不從心。由于內(nèi)銷

情況也不盡如人意，這家企業(yè)資金回籠的速度被拖累。盡管現(xiàn)在已經(jīng)

有所好轉(zhuǎn)，但當(dāng)時(shí)的捉襟見肘依然讓他心有余悸?！皟蓚€月前、我還

想去上海那塊地蓋工廠。雖然那邊的價(jià)格確實(shí)有所下降。但是我看不

清未來宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，也說不準(zhǔn)外國人什么時(shí)候才能緩過來。手頭

上的錢還要以防萬一?！痹谶@樣的困擾之下，他放棄了那次工業(yè)地產(chǎn)

的交易。

來自世邦魏理仕的報(bào)告顯示，上海工業(yè)用地價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)大幅回

落，下滑7.5%至每平方米1153元，同時(shí)一，物流設(shè)施租金也出現(xiàn)環(huán)

比1.5%的回落。

國巨資本總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為：“工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)經(jīng)濟(jì)

緊密聯(lián)系。剛剛發(fā)布的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)要高于預(yù)期。但是此時(shí)只

是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的開始。企業(yè)開工率以及增加值等數(shù)據(jù)并無太大增

長。工業(yè)用地的冷淡顯示出工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)欲望不足。”

巨量信貸眼中的“乏味”目標(biāo)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年內(nèi)新增信貸突破10萬億元將毫無懸念。不過,

在2009年最熱門經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后并無工業(yè)地產(chǎn)的蹤影。資本鐘愛住宅

市場，卻并不青睞工業(yè)地產(chǎn)。

上述研究者孫飛將中國的房地產(chǎn)住宅市場歸結(jié)為“資源壟斷下

的市場稀缺”。這便意味著住宅用房地產(chǎn)市場具有更高的利潤空間。

“住宅市場的炒作空間更大，更能吸引資金進(jìn)入。而工業(yè)用地投資大,

回報(bào)周期長，炒作空間極其有限?！?/p>

這便是為何在流動性過分充裕的今天，資本拋棄工業(yè)用地的重要

原因之一。

一位來自上海的投資公司業(yè)者告訴記者：“如果要做工業(yè)地產(chǎn)，

這里面就包含土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等在內(nèi)的眾多費(fèi)

用。所需資金要比投資住宅市場多出很多?！迸c此同時(shí)一，工業(yè)地產(chǎn)本

身具有較長投資周期，這嚴(yán)重違背了游資短期投機(jī)獲利的意愿?！白?/p>

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少需要15年才能收回成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅地產(chǎn)的回

收周期?！?/p>

在資金不愛，企業(yè)無力的環(huán)境中，外國工業(yè)地產(chǎn)商也許放緩了廛

戰(zhàn)中國的腳步。上月，安博房地產(chǎn)(中國)收購了位于上海青浦區(qū)的

一處物業(yè)，此項(xiàng)交易是2009年由國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在中國完成的

首筆收購交易。

在隨后的一個月，這個排名全球第二的工業(yè)地產(chǎn)商中國區(qū)董事總

經(jīng)理馬思德(ThomasF.Marquis)在接受采訪時(shí)表示，2009年安博在

中國市場沒有新的并購計(jì)劃，以經(jīng)營好目前現(xiàn)有的用于物流配送的地

產(chǎn)項(xiàng)目為主。而被中國媒體冠以“激進(jìn)分子”的全球最大的工業(yè)房地

產(chǎn)開發(fā)商普洛斯(ProLogis,PLD.NYSE)面對金融危機(jī)甚至出售了中

國的資產(chǎn)。

有外資工業(yè)開發(fā)商已經(jīng)盤算清楚。如果購買現(xiàn)有廠房設(shè)施，他們

可獲得比直接購買土地進(jìn)行開發(fā)更優(yōu)惠的條款，同時(shí)項(xiàng)目位置較好。

相比購買土地進(jìn)行開發(fā)，改造現(xiàn)有物業(yè)更具時(shí)間優(yōu)勢。而面對久而未

決的REITs(房地產(chǎn)信托基金)以及空置率上升租金率下滑的尷尬局

面，外資工業(yè)地產(chǎn)商不得不放緩了投資腳步。（來源：人民網(wǎng)-《國

際金融報(bào)》）

工業(yè)地產(chǎn)升溫勢頭開始顯現(xiàn)

在日前北京舉行的“2009投資北京廠房選址論壇”上，100多家企

業(yè)中有15家企業(yè)表達(dá)了入駐聯(lián)東U谷的意向，但這與聯(lián)東U谷容納

500家以上企業(yè)發(fā)展，解決4萬多人就業(yè)的目標(biāo)仍顯示了一定差距。

也更與上海火熱的工業(yè)地產(chǎn)市場形成明顯對比。

在宣傳策略上，聯(lián)東U谷不可謂不盡顯魅力。地處北京東南工業(yè)產(chǎn)業(yè)

帶核心位置一一亦莊產(chǎn)業(yè)新城中心的聯(lián)東U谷，占地面積1300畝，

規(guī)劃建筑面積100萬平方米，綠化面積20萬平方米，打造生態(tài)型、

低密度、智能化的風(fēng)格，集制造、研發(fā)、中試、營銷、物流、總部辦

公于一體的國際化新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，享受國家級開發(fā)區(qū)政策。聲稱是跨

國企業(yè)進(jìn)入中國的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，是北京繼CBD之后的又一首腦經(jīng)濟(jì)

區(qū)，是北京產(chǎn)業(yè)升級的示范板塊。

北京高力國際商鋪部經(jīng)理黃啟鋼對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，北京工業(yè)

地產(chǎn)雖然剛起步，升溫很快，但還不如上海成熟，這也意味著像聯(lián)東

U谷這樣的北京工業(yè)地產(chǎn)有著更多的成長空間。

“可能下一個‘熱點(diǎn)'就要到工業(yè)地產(chǎn)了?！敝袊恋貙W(xué)會土地經(jīng)濟(jì)

分會秘書長周建春日前坦言，工業(yè)用地目前低價(jià)出讓，供應(yīng)量也沒有

限制，雖然國土資源部限制，但是地方政府沒有控制，這也給市場一

個信號，目前工業(yè)用地這一塊還是處于比較容易獲得土地增值回報(bào)的

階段，它比商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)區(qū)域要大。

黃啟鋼表示，目前在北京投資寫字樓及商場的商業(yè)競爭環(huán)境相對激烈,

寫字樓及商場的投資成本增長迅速，物業(yè)的平均投資回報(bào)已開始有所

下降，一些發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)投資開始猶豫，更多資金轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。

有些企業(yè)也開始轉(zhuǎn)出了CBD。不久前，凱德置地就收購了位于上地信

息產(chǎn)業(yè)中心的紅鉆大廈項(xiàng)目的所有權(quán)，其租戶為IBM的研發(fā)中心。此

外，多個國際物流投資基金正在順義天竺以及位于東南部地區(qū)的通州

馬駒橋?qū)ふ彝顿Y項(xiàng)目。

另一個不容忽視的因素是，北京“限外令”的出臺對于投資北京房地

產(chǎn)的境外資本也產(chǎn)生了巨大的影響，全球著名物業(yè)公司世邦魏理仕在

連續(xù)兒個北京房地產(chǎn)市場月度報(bào)告中指出，北京的工業(yè)物業(yè)正在成為

境外機(jī)構(gòu)投資者的投資熱點(diǎn)。

“隨著市場規(guī)?；?、成熟化發(fā)展，再加上產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)范環(huán)境的日趨完善,

中國工業(yè)地產(chǎn)市場蘊(yùn)涵的巨大空間，成為外資的關(guān)注點(diǎn)。”花旗集團(tuán)

房地產(chǎn)投資部副總裁彭熙說道。

據(jù)了解，一家北京的開發(fā)商最近購置了北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近10萬平方

米的倉儲面積，用于發(fā)展吸引日本企業(yè)客戶的工業(yè)園區(qū)，2009年第

一季度北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(BDA)的倉儲面積僅剩下兒千平方米。而毗鄰

的通州物流園也出現(xiàn)工業(yè)用地的強(qiáng)大需求，通州物流園還剩下總面積

為138736平方米的用地。仲量聯(lián)行分析，2009年第二季度將有約2

萬平方米的倉儲空間投放市場，另有約25萬平方米的土地用于出售,

開價(jià)為每平方米825元人民幣。而同期上海工業(yè)用地平均土地批租價(jià)

格約在134美元/平方米。

對于上海明顯比北京強(qiáng)大的市場需求，黃啟鋼表示，北京不足之處在

于郊區(qū)和周邊地區(qū)的承接能力不如上海強(qiáng)，外企在北京首選之地還是

CBD等市核心區(qū)。另外，北京市發(fā)改委投資處高西有處長也對本報(bào)表

示，由于北京人均水資源是全國平均水平的八分之一，人均土地資源

是全國平均水平的六分之一，加上北京的能源基本都是從外面調(diào)入

的，因此北京的工業(yè)產(chǎn)業(yè)受限制，而城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式又決定了房

地產(chǎn)開發(fā)模式?！氨本┵Y源缺乏決定了必須要走高端、高效、高輻射

的產(chǎn)業(yè)。”高西有說。

北京工業(yè)地產(chǎn)如聯(lián)東U谷，提出以高端服務(wù)業(yè)為龍頭，以電子信息、

裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚為主要

特征，融合二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

什么是工業(yè)地產(chǎn)?

工業(yè)地產(chǎn)是指土地使用性質(zhì)為工業(yè)的所有毛地、熟地及該類土地

上的建筑物和附屬物。有別于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)包括工

業(yè)廠房、物流倉庫及研發(fā)樓等。

工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有何特點(diǎn)？

除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

還有以下特點(diǎn)：

1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；

2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時(shí)考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)

濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；

3、工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖ訑?shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)『2層，鋼混結(jié)

構(gòu)3-8層），所以建設(shè)周期短。

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是什么？

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下幾類：

1、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況

下，地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實(shí)力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信

托投資基金追求長期穩(wěn)定投資回報(bào)的需要。

3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投

資基金。

中國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在發(fā)展到怎樣的一個階段？

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為

工業(yè)地產(chǎn)市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)，外

資和民營企業(yè)參與的較少。工業(yè)地產(chǎn)更多表現(xiàn)為政府一個招商引資的

工具，以滿足其解決就業(yè)、拉動GDP、增加稅收的需要。

工業(yè)地產(chǎn)有何投資價(jià)值？

作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項(xiàng)可以融資

的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實(shí)現(xiàn)

企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意哪些環(huán)節(jié)？

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下幾個主要環(huán)節(jié)：

1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，根據(jù)意

向進(jìn)駐的行業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃工業(yè)布局;

2、積累或引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營人才緊

缺的前提下尤其必要；

3、一個工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配

合，除了土地價(jià)格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流

暢通、政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚,目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為工業(yè)

地產(chǎn)市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)，外資和

民營企業(yè)參與的較少，很多人對于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的了解更甚少。

工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三大風(fēng)險(xiǎn)：市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。

工業(yè)地產(chǎn)定義

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類

土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外

的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，

其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)

地產(chǎn)土地的批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)

類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工

業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)的分類

重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)地產(chǎn)以及一些

特殊類型的工業(yè)地產(chǎn)。

工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開

發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與

服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入

抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的

商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”

的四大特性。

工業(yè)地產(chǎn)投資的價(jià)值

作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項(xiàng)可以融資

的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實(shí)現(xiàn)

企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

工業(yè)地產(chǎn)傳播特點(diǎn)：傳播內(nèi)容復(fù)雜性、傳播受眾狹窄性、傳播

訴求功利性（功利：狹礙的效益、目的性）、傳播輻射弱擴(kuò)散性、傳

播主體分散性、傳播反饋偶然性。

工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)：

除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

還有以下特點(diǎn)：

1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；

2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時(shí)考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的

風(fēng)險(xiǎn)；

3、工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖ訑?shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)上2層，鋼混結(jié)構(gòu)3-8

層），所以建設(shè)周期短。

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下兒類：

1、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況下，

地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實(shí)力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信托投

資基金追求長期穩(wěn)定投資回報(bào)的需要。

3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投資基

金。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下兒個主要環(huán)節(jié)：

1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，根據(jù)意向進(jìn)

駐的行業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃工業(yè)布局；

2、積累或引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營人才緊缺的

前提下尤其必要；

3、一個工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配合，除

了土地價(jià)格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流暢通、

政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種

模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商

模式和綜合運(yùn)作模式。

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地

產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因?yàn)楣I(yè)

園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域

經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類

工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好

的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力

的推動器。

其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下

進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方

式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國