-.z花園小區(qū)二期開發(fā)工程工程可行性研究報(bào)告工程背景

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、工程名稱：

“**花園〞住宅小區(qū)

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、承辦單位概況：“****建立集團(tuán)**〞是名列黃岡市十強(qiáng)的建立集團(tuán)。始建于1998年，

注冊(cè)資本5318萬元，流動(dòng)資金3000余萬元。集團(tuán)下設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、裝飾裝潢公司、樁基公司、并在全國(guó)各地設(shè)有分公司。2009年度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值近10億元，創(chuàng)利稅5000萬元，年生產(chǎn)能力達(dá)150萬平方米。3

、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)*?

(2)?黃岡市規(guī)劃管理?xiàng)l例?及?技術(shù)規(guī)定?

(3)?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?(4)?住宅設(shè)計(jì)規(guī)*?

(5)?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?

(6)?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?

(7)?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)*?

(8)?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)*?工程概況1

、地塊位置：

本工程建立用地位于**大道與中環(huán)路大道交匯處，屬于黃岡市主要商業(yè)地段之一，并且目前是離**8+1經(jīng)濟(jì)城市圈的黃岡站最近的的花園小區(qū)之一〔黃岡站至**站輕軌約40分鐘可到達(dá)〕。周邊無大型污染源及工業(yè)設(shè)施，地勢(shì)平坦，交通便利，環(huán)境安靜舒適。不僅未來開展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟，商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，學(xué)校，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)?！?*花園〞住宅小區(qū)周邊有：黃岡實(shí)驗(yàn)中學(xué)、體育路小學(xué)、**區(qū)人民醫(yī)院、黃岡婦幼保健醫(yī)院、赤壁公園等。位于此地生活方便而多彩。

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、建立規(guī)模與目標(biāo)：

土地總面積：8112平方米

建筑面積：26733.19平方米

開發(fā)周期：3至4年

土地價(jià)格：600萬元

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、周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)位于中環(huán)路，步行約2分鐘可至**大道，交通便利；

(2)離黃商購(gòu)物中心、黃岡商城、武商量販等消費(fèi)場(chǎng)所均比擬近；

(3)周邊學(xué)校，醫(yī)院等根底生活設(shè)施齊全；

(4)著名的東坡赤壁位于本案南側(cè)

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、工程一期投入資金及效益情況

工程一期總投資：1300萬元

住宅銷售價(jià)格：2200

元/平米起

工程銷售收入：2000萬元5、工程分析優(yōu)勢(shì)及時(shí)機(jī)(1)**集團(tuán)豐富的房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)歷以及良好的信譽(yù)。(2)該工程地處黃岡市最具開展?jié)摿Φ牡囟沃?，周邊環(huán)境在不久的將來是最正確的居住區(qū)域。(3)黃岡市近幾年的經(jīng)濟(jì)開展和市政建立步伐，并參加**8+1城市圈，未來開展前景看好。使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(4)位于東側(cè)的三清國(guó)際華城的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。(5)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氣氛的逐步形成，為該工程的商鋪價(jià)格奠定了一定的根底。(6)我公司是黃岡十強(qiáng)建立集團(tuán)，并且與黃岡市的政府及建立主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐拈_展。(7)工程一期A，B棟工程已通過竣工驗(yàn)收，銷售情況良好，售出量超過93%，二期工程前景喜人。三、市場(chǎng)分析

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、黃岡概況

黃岡位于楚頭吳尾和鄂豫皖贛四省交界，與省會(huì)**山水相連，是1+8**城市圈的重要組成局部。境內(nèi)依傍一條黃金水道〔長(zhǎng)江〕，緊鄰兩座機(jī)場(chǎng)〔**天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)、**機(jī)場(chǎng)〕，貫穿四條鐵路〔京九鐵路、合九鐵路、京廣聯(lián)接線、滬漢蓉快速鐵路〕，飛架四座長(zhǎng)江大橋〔鄂黃大橋、**大橋、**大橋、鄂東大橋〕，縱橫五條高速公路〔滬蓉高速、黃小高速、江北高等級(jí)公路、武英高速、大廣高速〕，具有“承東啟西、縱貫?zāi)媳薄⒌弥歇?dú)厚、通江達(dá)海〞的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。改革開放尤其是1996年撤地建市以來，黃岡人民搶抓機(jī)遇，開拓奮進(jìn)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)足開展。工業(yè)初步形成食品飲料、醫(yī)藥化工、紡織服裝、建筑建材、機(jī)械電子等五大支柱產(chǎn)業(yè)，吸引了匯源、**太子奶、**伊利、**奧康、**穩(wěn)健等大批知名企業(yè)落戶。農(nóng)業(yè)建成全國(guó)重要的優(yōu)質(zhì)糧油基地，蠶繭、板栗、茯苓、花生、油菜、淡水珍珠等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量居**之冠。市區(qū)城市功能不斷增強(qiáng)，城鄉(xiāng)根底設(shè)施逐步完善，精神文明和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)開展。2009年度全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全市地區(qū)生產(chǎn)總值700.3億元，增長(zhǎng)15%；規(guī)模以上工業(yè)增加值192.9億元，增長(zhǎng)27.6%；全口徑財(cái)政收入75億元，增長(zhǎng)25.9%；地方一般預(yù)算收入32.2億元，增長(zhǎng)22.7%。除外貿(mào)出口外，經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展預(yù)期目標(biāo)全面超額完成。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)保持全省領(lǐng)先。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)及規(guī)模以上工業(yè)增加值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、全口徑財(cái)政收入及地方一般預(yù)算收入，均在2006年的根底上實(shí)現(xiàn)了翻番。財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資等10項(xiàng)指標(biāo)提前兩年，地區(qū)生產(chǎn)總值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額提前一年完成“十一五〞規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)?？沙掷m(xù)開展能力增強(qiáng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資553.3億元，增長(zhǎng)49.2%，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資484.6億元，增長(zhǎng)53.4%。單位生產(chǎn)總值能耗下降6.74%，化學(xué)需氧量和二氧化硫排放量分別下降2.51%和0.83%。民生質(zhì)量提高。新增城鎮(zhèn)就業(yè)5.1萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.25%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11336元，增長(zhǎng)13.9%；農(nóng)民人均純收入4130元，增長(zhǎng)9.4%。2、黃岡市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

近兩年來，隨著住房制度改革的不斷深化，在黃岡市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過深入貫徹國(guó)務(wù)院、省政府?關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開展的通知?精神，黃岡市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，住宅建立步伐進(jìn)一步加快，居民住房條件有了較大的改善，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活潑，開發(fā)物業(yè)管理逐步規(guī)*，城市化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和提高人民生活水平起到了重要作用。黃岡市2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)表現(xiàn)為：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增幅有所上升。2009年度全市完成商品房開發(fā)投資約35.13億元，同比擬上年度的27.38億元增長(zhǎng)了28.3%。其中，市區(qū)到12月底完成商品房開發(fā)投資約9.92億元，比上年的8.8億元同期的增長(zhǎng)了12.7%。房地產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)，主要是新開工的住房保障工程增多；商品住宅向高層開展，品質(zhì)提高，加上建筑節(jié)能、環(huán)境配套等投入加大所致〔2〕在建商品房規(guī)模有所變化，市區(qū)新開工面積增幅較大。從商品房建立規(guī)?？?，初步統(tǒng)計(jì)到12月底，全市房屋總施工面積約313.21萬平方米，比上年度同期277.67萬平方米增長(zhǎng)了12.8%。其中新開工面積約191.83萬平方米，比上年度同期的160.49增長(zhǎng)了約19.5%。

到12月底，市區(qū)房屋施工總面積約91.12萬平方米，比上年度同期的84.21萬平方米增長(zhǎng)了8.2%。其中新開工面積約為62.42萬平方米，較上年度同期新開工面積59.05萬平方米增長(zhǎng)了約5.7%。

2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)主要是延續(xù)2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，市場(chǎng)需求不強(qiáng)勁。下半年受國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大投資新政策鼓勵(lì)，全市施工面積有所增長(zhǎng)，特別是新開工面積增幅明顯?！?〕商品房屋銷售有所回暖，剛性需求逐漸提升。初步統(tǒng)計(jì)2009年，全市商品房屋銷售面積152.08萬平方米，比去年同期的127.58萬平方米上漲了約19.2%。2009年，市區(qū)銷售房屋52.6萬平方米，比上年的43.51萬平方米上漲了20.9%，說明市場(chǎng)銷售在快速回暖，剛性需求逐漸提升?！?〕商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。2009年，黃岡市商品住房銷售價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)，縣市銷售均價(jià)根本維持在1400-1700元/平方米之間；市區(qū)商品房銷售價(jià)格平均在2200元/平方米上下，新開小高層、高層樓盤銷售均價(jià)在2600元/平方米左右，局部樓盤在2800-2900元/平方米之間，總體上升，尤其是下半年增幅每平方米到達(dá)200元左右。2010年國(guó)家相關(guān)的調(diào)控文件相繼出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的打擊，房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的開展面臨被減速和進(jìn)入冰凍期的局面。本輪及未來的行業(yè)調(diào)控都將遵循“有保有壓〞、“精準(zhǔn)打擊〞的原則，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)拓展的空間和方向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，二、三線房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入高速開展階段，未來十年的繁榮是可以預(yù)期的。住房市場(chǎng)的開展空間向二、三線城市轉(zhuǎn)移。未來中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市。二、三線城市房地產(chǎn)盈利空間巨大。房?jī)r(jià)上升空間較大，投資回報(bào)率有可能到達(dá)30%，運(yùn)營(yíng)本錢低，銷售面積和銷售額屢創(chuàng)新高。二沖擊、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控。調(diào)控政策在未來5年內(nèi)推廣到二三線城市的可能性很小。因此經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大規(guī)模供給，以及物業(yè)稅等措施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格空間造成擠壓等因素的影響較小，對(duì)二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)的較小。黃岡市城區(qū)的居民的購(gòu)置能力和購(gòu)置欲望持續(xù)上升，消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行〞的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型〞向“享受型〞轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。而周邊縣鎮(zhèn)有意來城區(qū)置業(yè)安家的人也與日俱增。3、黃岡市住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層：作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供給量的主體。目前市中心的多層工程越來越多，并快速向城市外延擴(kuò)展。如近幾年黃岡市新建的各小區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。

●小高層：目前小高層是黃岡市小區(qū)建立的最大的熱點(diǎn)，已經(jīng)成為當(dāng)前小區(qū)建立的主流。如位于十字街的坤泰名居〞，推出了數(shù)棟帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，良好的小區(qū)環(huán)境，市場(chǎng)反映良好。此外，目前銷售最熾熱的位于西湖一路上的

“宇濟(jì)一號(hào)〞也以小高層工程為主。在目前的黃岡市這類小區(qū)樓盤多不勝舉。

●高層：隨著黃岡市城區(qū)中心地價(jià)的上漲，市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為市區(qū)增添了幾分亮色。如位于東門路的紫金城、位于十字街的盛泰一品等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立黃岡樓市的頂級(jí)豪宅形象，對(duì)整個(gè)城市面貌都有所提升。

本工程建筑類型：

一期工程為兩棟6層的多層，2期工程將建立一棟13層的高層和一棟28層的高層。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，3.12的容積率既保證了住戶的舒適程度，又提高了土地的利用效率。

4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本工程位于**大道與中環(huán)路大道交匯處，屬于黃岡市主要商業(yè)地段之一。城區(qū)周邊近年來相繼開發(fā)了一些與本工程相關(guān)的樓盤，形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)工程進(jìn)展綜合市場(chǎng)定位。樓盤名稱

構(gòu)造

價(jià)格(元/m2)

交房方式

三清國(guó)際華城框架2600期房、現(xiàn)房宇濟(jì)一號(hào)框架2700現(xiàn)房西湖華庭框架2400現(xiàn)房闊豪斯框架2600現(xiàn)房萬象巴黎框架2600現(xiàn)房紫金城框架3300期房工程優(yōu)勢(shì)和價(jià)格定位：和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比本工程的優(yōu)勢(shì)：樓層構(gòu)造、文化氣氛、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、設(shè)施齊全，這些優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今黃岡成功開發(fā)樓盤的精華。黃岡市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都**小異。住宅開發(fā)工程有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的黃岡市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購(gòu)上也比以前更加理智，所以本工程非常注重產(chǎn)品的建造和硬件設(shè)施的配套，相信能吸引更多的購(gòu)房人。至2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11336元，增長(zhǎng)13.9%，購(gòu)置能力有所增強(qiáng)。但按黃岡市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，三口之家想要購(gòu)置一套100平方米的住房，仍需近20年的左右的時(shí)間。所以本工程在價(jià)格定位非常慎重，充分考慮到黃岡家庭的普遍承受力。5、

目標(biāo)市場(chǎng)地位

工程銷售目標(biāo)群如下：

〔1〕各企業(yè)的職員；

〔2〕周邊學(xué)校的教師以及工作者；

〔3〕欲改善居住條件的置業(yè)者；

〔4〕政府及企事業(yè)單位中層管理人員；

〔5〕外地來黃岡的經(jīng)商者。

〔6〕其他

四、工程財(cái)務(wù)分析

1、建筑本錢分析本地塊規(guī)劃用地為8112平方米，約為12.17畝。總建筑面積26733.19平方米。其中高層住宅130套，14753.75平方米；商業(yè)局部面積4044.64平方米，地下層建筑面積2996.6平方米。建筑密度32.79%.，綠地率36.5%，容積率3.15，地下停車位58個(gè)，地面停車位18個(gè)。2、建立本錢估算〔一〕、工程前期費(fèi)：〔1〕、拆遷本錢〔2〕、土地出讓金〔3〕、城市根底設(shè)施配套費(fèi)：26733.19㎡*50元/㎡=133.67萬元〔4〕、人防基金：配套建地下室〔5〕、規(guī)劃技術(shù)效勞費(fèi)：26733.19*1.4=3.74萬元〔6〕、墻改：26733.19*8=21.39萬元〔7〕、散裝水泥：26733.19*2=5.35萬元〔8〕、白蟻防治費(fèi)：26733.19*2=5.35萬元〔9〕、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)：26733.19*2=5.35萬元〔10〕、施工圖審查：26733.19*1=2.67萬元〔11〕、防雷審查：26733.19*1=2.67萬元〔12〕、消防審查：〔13〕、文物：0.2萬元〔14〕、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元〔15〕、建筑設(shè)計(jì)：26733.19*30=80.19萬元〔16〕、地質(zhì)勘探：26733.19*2=5.35萬元〔17〕、測(cè)量定位：10萬元〔18〕、煤氣增容：2500元/戶〔19〕、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡小計(jì)：285.93萬元〔18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)