上海辦公樓振華港機研發(fā)大樓租賃經(jīng)營策劃方案2012-03-20振華港機研發(fā)大樓租賃推廣方案目錄第一部分：寫字樓市場及東方路商圈區(qū)域市場分析1區(qū)域特征 1區(qū)域客戶構(gòu)成1區(qū)域競爭 1區(qū)域內(nèi)已投入使用的典型項目1第二部分：項目租賃實施細則2目標(biāo)客戶定位2租賃策略及價格定位2租賃策略2價格定位分析3項目租賃預(yù)計進程4租賃期限的確定4

TOC\o"1-5"\h\z付款方式 4招租模式 4\o"CurrentDocument"不同類型寫字樓的招租模式 4振華港機研發(fā)大樓招租模式 6項目租賃執(zhí)行方案 7客戶登記文件及制度 7當(dāng)日客戶登記表7各類來源渠道（代理、直客、媒體、挖掘、其它）客戶數(shù)量、面積及其比例表7代理機構(gòu)表現(xiàn)狀況表8市場推廣策略8推廣原則8項目包裝及推廣資料（或工具）8推廣渠道-效用分析9推廣計劃9第三部分：項目租賃經(jīng)營收入預(yù)測10第三部分：項目租賃經(jīng)營收入預(yù)測10第一部分：寫字樓市場及東方路商圈區(qū)域市場分析區(qū)域特征項目地處北靠近內(nèi)環(huán)的東方路世博商圈，臨近六號線臨沂新村站2號口。周邊公交眾多，高架便捷，北眺陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，地理位置優(yōu)勢顯然。東方路世博區(qū)域有著極具個性的商務(wù)氛圍，該區(qū)域不像陸家嘴和竹園商貿(mào)區(qū)，可以政府規(guī)劃為先導(dǎo)，而東方路這是一個條形地帶，沒有形成地理上成塊的區(qū)域，這也使其難以獲得一個商務(wù)區(qū)所需要的聚集效應(yīng)。但其靠近世博區(qū)域，在陸家嘴商務(wù)區(qū)東擴和南擴的影響下，東方路作為世博園區(qū)有效的補充，這幾年發(fā)展非常快，發(fā)揮著不可替代的作用。區(qū)域客戶構(gòu)成根據(jù)對東方路世博商圈的租戶按行業(yè)進行分類，并對其在各大廈的面積、價格和各區(qū)域的面積、價格進行統(tǒng)計加以研究最終適合大振華港機研發(fā)大樓的客戶群體。區(qū)域競爭本項目周邊同品質(zhì)甲級寫字樓較多，本區(qū)域內(nèi)可對振華港機研發(fā)大樓存在競爭性的大樓包括：東方金融園、由由國際大廈、江天大廈、浦東豐華園、陸家嘴軟件園。（五）區(qū)域內(nèi)已投入使用的典型項目物業(yè)名稱東方金融園陸家嘴軟件園由由國際大廈浦東豐華園所屬商圈東方路世博商圈竹園商務(wù)區(qū)塘橋商業(yè)圈東方路世博商圈

物業(yè)位置東方路蘭陵路峨山路東方路浦建路南泉路東方路浦三路租售形式出租出租出租出租租金范圍3.2-4.2元/平米/日3.5-4.8元/平米/日5-6.2元/平米/日2.6-3.3元/平米/日凈層高凈高3.2米凈高3米凈高2.9米凈高3米總層數(shù)6層共12棟23層共9棟使用率70%68%-70%65%-68%67%總建筑面積14075平方米15萬平米左右43700平方米32000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積2460平方米650-2200平方米1900平方米300-1500平方米配套設(shè)施獨立中央空調(diào)獨立中央空調(diào)中央空調(diào)分體空調(diào)物業(yè)評級甲級軟件創(chuàng)意園甲級乙級車位數(shù)量90個1500個450個160個第二部分：項目租賃實施細則目標(biāo)客戶定位本項目應(yīng)立足中心商業(yè)區(qū)域市場的特點，并充分利用世博概念，重點吸納陸家嘴商業(yè)圈、八佰伴商業(yè)圈、竹園商貿(mào)區(qū)及上?？萍拣^附近的外資企業(yè)辦事處、金融、商貿(mào)、證券、保險、資產(chǎn)管理和投資咨詢服務(wù)等公司進駐，此外還需要積極吸納律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、通訊以及房地產(chǎn)等行業(yè)的客戶。根據(jù)漢江地產(chǎn)對周邊區(qū)域內(nèi)主要項目的客戶構(gòu)成分析顯示，上述行業(yè)仍是區(qū)域內(nèi)的重點客戶類型。聚集區(qū)樣本項目排名前幾位客戶行業(yè)2.2.制定靈活租賃方案；峨山路陸家嘴軟件園高新技術(shù)、軟件類50%；管理、咨詢類20%；通訊、工程、金融類30%；浦建路由由國際大廈以金融、銷售、培訓(xùn)、證券公司為主東方路東方金融園以金融、證券、期貨、教育培訓(xùn)公司為主東方路浦東豐華園教育培訓(xùn)、研發(fā)實驗、商貿(mào)咨詢等小型公司為主本項目所處區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存的高品質(zhì)寫字樓較少，但距離竹園商貿(mào)及陸家嘴金融區(qū)較近，所以對部分要求高品質(zhì)寫字樓，租金相對便宜的客戶，形成本項目的潛在客戶群，這些潛在客戶既包含本地知名企業(yè)又包含外資公司，以上兩部分的企業(yè)構(gòu)成本項目的主流客群。建議：振華港機研發(fā)大樓寫字樓客群的初步定位：本項目客群將以外資實力企業(yè)為優(yōu)選，以高新技術(shù)、機械制造、金融、通訊、咨詢、機械、證券期貨等行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)為主力客群，爭取世界500強等知名大中型規(guī)模以上的機構(gòu)入住，以提高振華港機研發(fā)大樓客群品質(zhì)。租賃策略及價格定位租賃策略本項目整體戰(zhàn)略應(yīng)為：加強短期競爭能力，尋求長期良性發(fā)展。即：樹立項目高品質(zhì)形象；租賃方案：可以把可租賃面積分成散租、半層租、一層及一層以上的租賃策略。散租可以提高大樓的租賃人氣，滿足部分小型外資代表處與優(yōu)質(zhì)的民資企業(yè)的的租賃要求。散租的樓層可設(shè)1-2個樓層，面積在150-300平方米，但需要保證一個層面的客戶數(shù)在3-5個為宜。租半層的客戶是較為優(yōu)質(zhì)的客戶，有發(fā)展成租整層的潛質(zhì)，所以樓層可設(shè)置3-5個樓層。其他樓層最好是整層起租，這樣也可以保證租戶穩(wěn)定。重點提高出租率和保證租戶質(zhì)量；根據(jù)實際業(yè)務(wù)情況做階段性總結(jié)調(diào)整。價格定位分析價格定位的原則為隨行就市。即根據(jù)目前市場狀況，制定本案的租賃價格，在此基礎(chǔ)上采取一定的優(yōu)惠措施，吸引市場關(guān)注；并根據(jù)租賃過程中的反饋信息，作相應(yīng)調(diào)整，最終使得本項目實現(xiàn)較高的回報。租賃報價振華港機研發(fā)大樓整體租賃報價區(qū)間在預(yù)租期（出租率未達到30%時）為人民幣3.5-4.2元/平方米/日（不含物業(yè)管理費）；整體報價區(qū)間在較成熟期（出租率達到30%--60％時）為3.8-4.5/平方米/日（不含物業(yè)管理費）和成熟期相對預(yù)租期分別上浮0.3-0.5元/平方米/日，達到人民幣4.1-4.7元/平方米/日（不含物業(yè)管理費）；根據(jù)項目實際情況、市場整體狀況及目標(biāo)客戶群的租金支付能力，結(jié)合各階段市場實際情況進行項目租賃價格預(yù)測和階段性調(diào)整。租賃時期租金報價區(qū)間預(yù)租期￥3.5-4.2/平方米/日較成熟期￥3.8-4.5/平方米/日成熟期￥4.1-4.7/平方米/日租價報價明細以租賃樓層的12層為￥4.25元/平方米/日的價格為基準(zhǔn)層，每向上增加一層，租賃報價上漲0.05-.0.1元/平方米/日；反之，每向下降低一層，租賃報價下調(diào)0.05-0.1元/平方米/日。租賃成交價及免租期、裝修期租賃成交價在租賃報價的基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶租賃的面積和客戶性質(zhì)不同而實現(xiàn)不同的價格政策：對于整租一樓層的客戶，成交價在租賃報價的基礎(chǔ)上最高可優(yōu)惠0.2-0.4元/平方米/日；散租客戶則不優(yōu)惠；對于世界500強等知名企業(yè)，在上述基礎(chǔ)上，租賃成交價還可額外優(yōu)惠0.1-0.2元/平方米/日。這樣做的目的就是盡可能多的吸引優(yōu)質(zhì)客戶，優(yōu)質(zhì)客戶對保證大樓租戶穩(wěn)定，租金收益起著決定性的作用。上海寫字樓市場的新樓一般都有免租及裝修期的先例，但若考慮吸引質(zhì)量較好的大客戶，爭取更長時間的租期，在堅持租金保證前提下建議提供一定時間段的免租期及裝修期。請參考如下免租期及裝修期建議：散租半層整層兩層兩層以上3030+1530+3060+30具體面議免租期及裝修期可以按年提供一般可以在首年提供30天，后面可以逐年的第一個月給免租期及裝修期。也可根據(jù)租戶資質(zhì)、租賃條件洽談等方面具體確定。車位租賃費用及免車位策略對于整層租賃的客戶擬提供地下二個免費停車車位的策略；半層租賃的客戶原則不上提供免費車位。租賃一層以上客戶和知名企業(yè)客戶單獨洽談。建議：根據(jù)我們公司的經(jīng)驗，一般成熟期的寫字樓車位與租賃面積的比例，每百平米配一個車位，為使車位配比達到頂級寫字樓的較高要求，滿足租賃客戶對車位的需求，我司建議在項目內(nèi)盡可能多的為租戶提供停車場，最大限度滿足租賃客戶需求。（三）項目租賃預(yù)計進程期間時間截點計劃租賃面積比例面積預(yù)租期振華港機研發(fā)大樓接收前至接收后4個月30%9000平方米租賃較成熟期接收后4個月至8個月60%18000平方米租賃成熟期接收后8個月至11個月90%27000平方米尾房租賃期接收后11個月至12個月100%30000平方米租賃期限的確定以租賃2-3年期限為標(biāo)準(zhǔn)期限，最多不超過3年期限，承租三年以上合同條款應(yīng)附加租金增幅比例8-10%。付款方式目前市場上普遍采用可接受的押三付一（即三個月租金作為押金，每個月租金一付），本項目可采用押三付一的方式。招租模式1）不同類型寫字樓的招租模式寫字樓由于可以分為頂級、甲級、乙級等不同檔次，因此針對不同檔次的寫字樓會采用不同的招租模式。1.頂級寫字樓的招租模式頂級寫字樓的發(fā)展商有外資背景和政府支持，本身有非常強的實力、很高的知名度和良好的商譽，發(fā)展商的經(jīng)營目標(biāo)就是要使其開發(fā)的寫字樓成為一個城市的標(biāo)志性建筑物。發(fā)展商對開發(fā)寫字樓經(jīng)驗豐富，對寫字樓的地段、硬件、配套及服務(wù)有非常高的要求。經(jīng)營方式一